• Brief des Vorstands

  • Ertragslage

  • Finanz- und Vermögenslage / Nachtragsbericht

  • Prognoseberichte / Risikobericht

  • Konzernbilanz

  • Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung / Konzern-Gesamtergebnisrechnung / Konzern-Kapitalflussrechnung

  • Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung / Segmentberichterstattung

  • Versicherung der gesetzlichen Vertreter / Shoppingcenter-Aktie

  • Finanzkalender
3 M 1 7 Q U A R T A L S M I T T E I L U N G M Ä R Z 2 0 1 7 Z U M 3 1 . Brief des Vorstands SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE, SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN, im Auftaktquartal des Geschäftsjahres 2017 haben wir bei den Themen Wachstum und Finanzierung wichtige und erfreuliche Ergeb- nisse erzielt. Zum einen konnten wir uns nach einem internationalen Bieterprozess und langen Verhandlungen das Olympia Center im tschechischen Brünn für unser Portfolio sichern. Und zum anderen haben wir den durchschnittlichen Zinssatz unseres Kredit- portfolios sehr deutlich von 3,7 % auf knapp unter 3,0 % senken können. Das Olympia Center in Brünn, der zweit- größten Stadt des Landes, wurde ursprünglich 1999 eröffnet und seitdem laufend vergrößert. Nach einer Umstrukturierung zwischen 2014 und 2016 bietet das Shoppingcenter heute über 200 Fachgeschäfte auf 85.000 Quadrat- metern Mietfläche. Es verfügt darüber hinaus über ein Kino, einen Entertainment Park sowie über 4.000 Pkw-Stellplätze und ist mit seiner hohen Erlebnis- und Verweilqualität auch eines der größten Shoppingcenter des Landes. Im Einzugsgebiet des hervorragend an das Straßenverkehrsnetz sowie über den öffentlichen Nahverkehr angebunden Shop- pingcenters leben ca. 1,2 Millionen Menschen, für die das Center an sieben Tagen die Woche geöffnet ist. Letztes Jahr hatte das Center über acht Millionen Besucher. Seit April trägt das Olympia Center zu unseren Ergebnissen bei, wir rechnen für 2017 mit 15,0 Mio. € Miet- einnahmen und einem Nettobetriebsergebnis (NOI) von 14,3 Mio. €. Mit unserem 21. Center erzielen wir eine im heutigen Umfeld attrak- tive NOI-Rendite von 5,1 %. Das Gesamtinves- titionsvolumen von 382 Mio. € haben wir über WESENTLICHE KONZERNKENNZAHLEN in Mio. € Umsatzerlöse Nettobetriebs ergebnis (NOI) EBIT EBT (ohne Bewertungs ergebnis *) Konzernergebnis EPRA ** Earnings je Aktie in € FFO je Aktie in € Ergebnis je Aktie in € (unverwässert) in Mio. € Eigenkapital *** Verbindlichkeiten Bilanzsumme Eigenkapitalquote in % *** LTV-Verhältnis in % Liquide Mittel 01.01. – 31.03.2017 01.01. – 31.03.2016 50,7 45,8 44,3 35,3 27,5 0,60 0,62 0,50 50,7 46,0 44,6 32,7 24,9 0,55 0,58 0,46 31.03.2017 31.12.2016 2.435,1 2.199,4 4.634,5 52,5 35,2 156,3 2.240,7 1.873,8 4.114,5 54,5 34,2 64,0 + / - 0,0 % -0,3 % -0,7 % 7,8 % 10,6 % 9,1 % 6,9 % 8,7 % + / - 8,7 % 17,4 % 12,6 % > 100,0 % eine Anfang März erfolgreich durchgeführte Kapitalerhöhung in Höhe von 165 Mio. € sowie über die Aufnahme von Darlehen langfristig und zu attraktiven Zinsen finanziert. Zum operativen Geschäft: Der Umsatz lag mit 50,7 Mio. € stabil auf dem Niveau des Vorjahresquartals. Das Nettobetriebsergeb- nis (NOI) reduzierte sich leicht um 0,3 % auf 45,8 Mio. € und das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 44,3 Mio. € um 0,7 % unter dem des Vorjahres. Das Konzernergeb- nis stieg im Vergleich zum Vorjahresquartal von 24,9 Mio. € auf 27,5 Mio. €. Wesentliche Einflussfaktoren waren der niedrigere Zins- aufwand und das Saarpark-Center, das seit Oktober 2016 zum at-equity Ergebnis beiträgt. Je Aktie erzielten wir ein Ergebnis von 0,50 € nach 0,46 € in der Vorjahresperiode. Die EPRA Earnings, die das Bewertungseinflüsse aus- klammern, stiegen um rund 9 % von 0,55 € auf 0,60 € je Aktie. Die Funds from Operations (FFO) verbesserten sich um knapp 7 % von 0,58 € auf 0,62 € je Aktie. Die Ergebnisse lie- gen damit alle im Bereich unserer Planungen. Für das laufende Geschäftsjahr möchten wir Ihnen eine um fünf Cent erhöhte Dividende von 1,45 € je Aktie in Aussicht stellen. Wir dan- ken für Ihr Vertrauen. Hamburg, im Mai 2017 ** inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt ** European Public Real Estate Association *** inklusive Fremdanteile am Eigenkapital Wilhelm Wellner Olaf Borkers DEUTSCHE EUROSHOP AG QUARTALSMITTEILUNG ZUM 31. MÄRZ 2017 1
ERTRAGSLAGE ERTRAGSLAGE in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten NOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT At-equity Ergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Latente Steuern (at-equity) At-equity Ergebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übriges Finanzergebnis Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern Latente Steuer (at-equity) Latente Steuern (mit at-equity) KONZERNERGEBNIS Umsatz auf Vorjahresniveau Im Berichtszeitraum lagen die Umsatzerlöse mit 50,7 Mio. € auf Vorjahresniveau und im Bereich der Erwartungen des Managements. Grundstücksbetriebs- und -verwaltungs- kostenanteil bei 9,6 % Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraumes entsprachen mit 4,9 Mio. € nahezu der Vorjahresperiode (4,8 Mio. €) und mit einem Anteil am Umsatz von 9,6 % auch den Planungen. Sonstige betriebliche Aufwendungen leicht erhöht Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen lagen mit 1,9 Mio. € um 0,3 Mio. € über denen des Vorjahreszeitraums (1,6 Mio. €), insbeson- dere aufgrund von einmaligen Anschaffungs- nebenkosten im Zusammenhang mit dem 01.01. – 31.03.2017 01.01. – 31.03.2016 Veränderung + / - Veränderung in % 50.727 -4.881 45.846 301 -1.892 44.255 7.645 -12.753 -4.655 777 -8.986 35.269 -747 -1.053 -5.962 27.507 7.574 11 60 -736 -11 -5.902 -60 50.737 -4.764 45.973 168 -1.556 44.585 5.850 -13.744 -4.388 407 -11.875 32.710 -1.733 -1.398 -4.713 24.866 5.473 377 0 -1.356 -377 -4.713 0 -10 -117 -127 133 -336 -330 1.795 991 -267 370 2.889 2.559 986 345 -1.249 2.641 0,0 % -2,5 % -0,3 % 79,2 % -21,6 % -0,7 % 30,7 % 7,2 % -6,1 % 90,9 % 24,3 % 7,8 % 56,9 % 24,7 % -26,5 % 10,6 % Erwerb der Gesellschaft Olympia Brno s.r.o., Prag (Tschechische Republik). EBIT knapp unter Vorjahresniveau Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag aufgrund höherer sonstiger betrieblicher Aufwendungen mit 44,3 Mio. € knapp unter dem Vorjahr (44,6 Mio. €). Finanzergebnis ohne Bewertungseffekte deutlich verbessert Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergeb- nis) verbesserte sich von -11,9 Mio. € um 2,9 Mio. € auf jetzt -9,0 Mio. €. Insbesondere Kredittilgungen und eine kurzfristige Zinsver- einbarung für ein Darlehen bis zum Abschluss der Anschlussfinanzierung führten zu einem um 1,0 Mio. € niedrigeren Zinsaufwand. Das at-equity Ergebnis, als Teil des Finanz- ergebnisses, erhöhte sich um 1,8 Mio. €. Hierfür waren insbesondere der Erwerb des Saarpark-Centers Neunkirchen zum 1. Oktober 2016, das 1,4 Mio. € im ersten Quartal 2017 beisteuerte, sowie um 0,5 Mio. € niedrigere Zinsaufwendungen aus güns- tigeren Anschlussfinanzierungen unserer nach at-equity bilanzierten Gesellschaften maßgebend. Das übrige Finanzergebnis, welches im Wesentlichen einen Bewertungsgewinn aus einem Zinsswap für die Finanzierung der Altmarkt-Galerie Dresden beinhaltet, profi- tierte von der Zinsentwicklung im Vergleich zur Vorjahresperiode und trug mit +0,4 Mio. € zur Verbesserung des Finanzergebnisses bei. DEUTSCHE EUROSHOP AG QUARTALSMITTEILUNG ZUM 31. MÄRZ 2017 2
EBT ohne Bewertung steigt um 7,8 % Das EBT (ohne Bewertungsergebnis) erhöhte sich aufgrund des verbesserten Finanzergeb- nisses von 32,7 Mio. € auf 35,3 Mio. € (+7,8 %). Bewertungsergebnis von Investitionen beeinflusst Das Bewertungsergebnis von -0,7 Mio. € (i. Vj. -1,7 Mio. €) beinhaltet Investitionskosten, die in unseren Bestandsobjekten (einschließlich des at-equity Anteils) angefallen sind. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag leicht gestiegen Die Steuern vom Einkommen und Ertrag belie- fen sich auf 7,0 Mio. € (i. Vj. 6,1 Mio. €). Hiervon entfielen 1,1 Mio. € (i. Vj. 1,4 Mio. €) auf zu zah- lende Steuern und 5,9 Mio. € (i. Vj. 4,7 Mio. €) auf latente Steuern. Konzernergebnis und operatives Ergebnis verbessert Das Konzernergebnis lag mit 27,5 Mio. € um 2,6 Mio. € über der Vergleichsperiode (24,9 Mio. €). Das unverwässerte Ergebnis je Aktie verbesserte sich damit von 0,46 € auf 0,50 € (+8,7 %). Die EPRA Earnings erhöhten sich um 9,1 % von 0,55 € 1 auf 0,60 € je Aktie. Positive Entwicklung der Funds from Operations (FFO) Die Funds From Operations (FFO) dienen der Finanzierung unserer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Tilgung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie der Dividendenausschüttungen. Der FFO stieg von 31,6 Mio. € auf 34,5 Mio. € bzw. je Aktie von 0,58 € auf 0,62 € (+6,9 %). 1 In der Quartalsmitteilung zum 31. März 2016 wurden die EPRA Earnings mit 0,49 € je Aktie angegeben. Abweichend zum Vorjahr wurden die latenten Steuern in 2017, welche auf die Veränderung des Steuerbilanzwertes entfallen, hinzuge- rechnet. Weiterhin wurde das Bewertungsergebnis derivativer Finanzinstrumente mit berücksichtigt. Die Ermittlung der Vorjahreskennzahl wurde entsprechend angepasst. Weitere Ausführungen zu den EPRA Kennzahlen sind im Abschnitt „EPRA Berichterstattung“ des Geschäftsberichts 2016 zu finden. EPRA Earnings Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties * Bewertungsergebnis derivative Finanzinstrumente * Akquisitionskosten Latente Steuern in Bezug auf EPRA-Anpassungen *,** EPRA EARNINGS Aufwand für die Wandelanleihe EPRA EARNINGS (VERWÄSSERT) Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien (verwässert) *** 01.01. – 31.03.2017 in T€ 01.01. – 31.03.2017 je Aktie in € 01.01. – 31.03.2016 in T€ 01.01. – 31.03.2016 je Aktie in € 27.507 747 -910 319 5.454 33.117 538 33.655 0,50 0,01 -0,02 0,01 0,10 0,60 0,58 55.085.176 58.351.015 24.866 1.733 -394 0 3.914 30.119 538 30.657 0,46 0,03 -0,01 0,00 0,07 0,55 0,54 53.945.536 57.105.094 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt * ** betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente *** Unter der Annahme, dass die Wandelanleihe zu Beginn der jeweiligen Berichtspriode gewandelt worden wäre. Funds from Operations Konzernergebnis Aufwand Wandlungsrecht Bewertungsergebnis Investment Properties * Latente Steuern * FFO JE AKTIE FFO JE AKTIE (NACH WANDLUNG)** Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien (nach Wandlung) ** 01.01. – 31.03.2017 in T€ 01.01. – 31.03.2017 je Aktie in € 01.01. – 31.03.2016 in T€ 01.01. – 31.03.2016 je Aktie in € 27.507 242 747 5.962 34.458 34.458 0,50 0,00 0,01 0,11 0,62 0,59 55.085.176 57.975.280 24.866 242 1.733 4.713 31.554 0,46 0,00 0,03 0,09 0,58 53.945.536 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt * ** Unter der Annahme, dass die Wandelanleihe am Ende ihrer Laufzeit im November 2017 vollständig gewandelt wird. DEUTSCHE EUROSHOP AG QUARTALSMITTEILUNG ZUM 31. MÄRZ 2017 3
UMSATZ in Mio. € EBIT in Mio. € EBT * in Mio. € FFO JE AKTIE in € 50,7 50,7 44,6 44,3 0,58 0,62 0,59 * 32,7 35,3 3M 2016 3M 2017 3M 2016 3M 2017 3M 2016 3M 2017 3M 2016 3M 2017 * ohne Bewertungsergebnis * Unter der Annahme, dass die Wandel an- leihe am Ende ihrer Laufzeit im November 2017 vollständig gewandelt wird. FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE Erwerb des Olympia Center in Brünn Der Deutsche EuroShop Konzern hat im März 2017 sämtliche Anteile an der Olympia Brno s.r.o., Prag (Tschechische Republik), erwor- ben. Die Olympia Brno ist Eigentümerin des in Brünn (Tschechische Republik) gelegenen Shoppingcenters „Olympia“. Der Übergang von Nutzen und Lasten fand am 31. März 2017 mit Auszahlung des vorläufigen Kaufpreises an die Verkäufer statt. Der endgültige Kaufpreis wird auf Basis des Zwischenabschlusses der Olympia Brno zum 31. März 2017 ermittelt und lag zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieser Quartalsmitteilung noch nicht vor. Es liegen keine Hinweise für wesentliche Abweichungen zwischen vorläufigem und endgültigem Kauf- preis vor. Das Investment wurde durch Eigen- mittel aus einer Barkapitalerhöhung und lang- fristige Darlehen finanziert. Vermögens- und Liquiditätssituation Die erstmalige Einbeziehung der Olympia Brno auf Basis der vorläufigen Kaufpreisallo- kation führte zu einer Erhöhung der Bilanz- summe des Deutsche EuroShop Konzerns um 441,6 Mio. € und entfällt im Wesentlichen auf die Investment Properties (+374,0 Mio. €). Darüber hinaus wurde ein Geschäfts- und Firmenwert von 53,2 Mio. € gebildet, der pas- siven latenten Steuern in Höhe von 54,1 Mio. € gegenübersteht, die im Rahmen des Erwer- bes zu bilden waren und die sich aufgrund der langfristigen Halteabsicht nicht ertrags- wirksam realisieren werden. Der weitere Anstieg der Bilanzsumme entfällt im Wesentlichen auf die Erhöhung der liquiden Mittel auf 156,3 Mio. € (i. Vj. 64,0 Mio. €) zum Bilanzstichtag. Neben den erworbenen liqui- den Mitteln der Olympia Brno (9,6 Mio. €) und dem positiven operativen Cashflow des ersten Quartals 2017 resultiert der Anstieg aus der Aufnahme eines neuen langfristigen Darlehens auf ein bisher unbelastetes Shoppingcenter in Höhe von 130 Mio. €. Dieses Darlehen löst die für den Erwerb der Olympia Brno und Saar- park-Center Neunkirchen in Anspruch genom- mene Kreditlinie von 80,0 Mio. € ab, wobei ein Teilbetrag von 55,0 Mio. € erst Anfang April zurückgeführt wurde. Die weitere Erhöhung der Finanzverbindlichkeiten resultiert aus der Übernahme der bestehenden Fremdfinanzie- rung der Olympia Brno in Höhe von 166,8 Mio. €. Ausnutzung des genehmigten Kapitals durch- geführt. Aus der Kapitalerhöhung sind dem Deutsche EuroShop Konzern 165 Mio. € (vor Transaktionskosten in Höhe von 1,4 Mio. €) zugeflossen. Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremdgesellschaftern) von 52,5 % ist gegen- über dem letzten Bilanzstichtag (54,5 %) leicht zurückgegangen. Verbindlichkeiten Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlich- keiten lagen, bedingt durch die Ersteinbezie- hung Olympia Brno sowie die Aufnahme eines langfristigen Darlehens zum 31. März 2017 mit 1.709,4 Mio. € um 263,8 Mio. € über dem Stand zum Jahresende 2016. Die langfristi- gen passiven latenten Steuern erhöhten sich infolge des Erwerbs Olympia Brno sowie wei- teren Zuführungen um insgesamt 60,1 Mio. € auf 419,5 Mio. €. NACHTRAGSBERICHT Eigenkapitalquote bei 52,5 % Zur Finanzierung der Eigenmittel im Rahmen des Erwerbs der Olympia Brno wurde im März eine Barkapitalerhöhung durch eine teilweise Zwischen dem Bilanzstichtag 31. März 2017 und dem Tag der Abschlusserstellung sind keine Ereignisse mit wesentlicher Bedeutung eingetreten. DEUTSCHE EUROSHOP AG QUARTALSMITTEILUNG ZUM 31. MÄRZ 2017 4
PROGNOSEBERICHT RISIKOBERICHT Erwartete Ertrags- und Finanzlage Unter Einbeziehung des Olympia Centers in Brünn erwarten wir für das Geschäftsjahr 2017: • • • • einen Umsatz von 216 bis 220 Mio. € ein operatives Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von 187 bis 191 Mio. € ein Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungsergebnis von 145 bis 148 Mio. € Funds from Operations (FFO) von 140 bis 143 Mio. € bzw. je Aktie zwischen 2,42 € und 2,46 € 2 Dividendenpolitik Wir beabsichtigen, unsere nachhaltig plan- bare Dividendenpolitik fortzuführen und gehen davon aus, für das Jahr 2017 eine Dividende von 1,45 € pro Aktie an unsere Aktionäre aus- schütten zu können. Seit Beginn des Geschäftsjahres haben sich keine wesentlichen Änderungen hinsicht- lich der Risiken der künftigen Geschäfts- entwicklung ergeben. Wir sehen derzeit keine bestandsgefährdenden Risiken für die Gesellschaft. Es gelten daher weiter die im Risikobericht des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2016 gemachten Angaben (Geschäftsbericht 2016, S. R16 ff.). 2 Die Berechnung des FFO je Aktie 2017 basiert auf einer durchschnittlich zeitgewichteten Aktienanzahl von 58,0 Mio. und erfolgt unter der Annahme, dass die Wandelanleihe am Ende ihrer Laufzeit im November 2017 vollständig gewandelt wird. Für das Geschäftsjahr 2018 wird sich die durchschnittlich zeitgewichtete Aktienanzahl unter Annahme der voll- ständigen Wandlung auf 61,8 Mio. erhöhen. UMSATZ in Mio. € EBIT in Mio. € EBT * in Mio. € FFO Ergebnis in Mio. € 129,9 Ziel 143 Ziel 148 140 145 Ziel 220 – 224 Ziel 216 – 220 Ziel 193 – 197 Ziel 187 – 191 Ergebnis 205,1 Ergebnis 178,6 Ergebnis 134,5 Ziel 154 – 157 je Aktie in € 2,42 – 2,46 Ziel 145 – 148 2,41 2,35 – 2,39 2016 2017 2018 2016 2017 2018 2016 2017 2018 2016 2017 2018 * ohne Bewertungsergebnis Anzahl der Aktien in Mio. 53,9 58,0 ** 61,8 ** ** nach Wandlung der Wandelschuld- verschreibung, zeitgewichtet zum Bilanzstichtag DEUTSCHE EUROSHOP AG QUARTALSMITTEILUNG ZUM 31. MÄRZ 2017 5
KONZERNBILANZ Aktiva in T€ VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte Sachanlagen Investment Properties Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen Übrige Finanzanlagen KONZERNBILANZ Passiva 31.03.2017 31.12.2016 in T€ 31.03.2017 31.12.2016 EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen 53.275 234 29 267 Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage 3.895.497 3.520.824 Gewinnrücklagen 58.405 1.121.553 929.664 53.945 961.970 900.233 Summe Eigenkapital 2.109.622 1.916.148 517.218 52 515.361 52 Langfristige Vermögenswerte 4.466.276 4.036.533 Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte 3.127 8.738 156.314 168.179 6.601 7.277 64.046 77.924 Langfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Abfindungsansprüche von Kommanditisten Sonstige Verbindlichkeiten 1.456.885 419.457 325.474 46.521 1.242.754 359.365 324.559 49.083 Langfristige Verpflichtungen 2.248.337 1.975.761 Kurzfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verpflichtungen 252.516 202.827 3.454 1.173 6.103 13.250 276.496 1.394 649 6.644 11.034 222.548 SUMME AKTIVA 4.634.455 4.114.457 SUMME PASSIVA 4.634.455 4.114.457 DEUTSCHE EUROSHOP AG QUARTALSMITTEILUNG ZUM 31. MÄRZ 2017 6
KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG 01.01. – 31.03.2017 01.01. – 31.03.2016 in T€ 01.01. – 31.03.2017 01.01. – 31.03.2016 * in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn- oder Verlustanteile von assozi- ierten Unternehmen und Gemeinschafts- unternehmen, die nach at-equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übrige Finanzerträge und -aufwendungen Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag KONZERNERGEBNIS Ergebnis je Aktie (€), unverwässert Ergebnis je Aktie (€), verwässert 50.727 -2.348 -2.533 45.846 301 -1.892 44.255 7.574 -12.753 -4.655 760 17 -9.057 -736 34.462 -6.955 27.507 0,50 0,48 50.737 -2.235 -2.529 45.973 168 -1.556 44.585 5.473 -13.744 Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rück stellungen -4.388 Veränderungen der Verbindlichkeiten 394 13 Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen -12.252 Erhaltene Zinsen -1.356 Gezahlte Ertragsteuern 30.977 -6.111 24.866 0,46 0,45 Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties Einzahlung aus dem Abgang von immate- riellen Vermögenswerten und Sachanlagen Auszahlung für Investitionen in immate- rielle Vermögenswerte und Sachanlagen 27.507 6.955 9.057 15 736 5.717 24.866 6.111 12.252 20 1.356 4.677 2.372 3.766 -541 -1.894 49.924 -11.888 17 -1.003 37.050 -405 -3.058 49.585 -12.879 13 -1.428 35.291 -1.426 -1.728 27 -9 0 -199.408 -200.816 130.000 -33.830 -3.723 163.587 0 256.034 92.268 0 -5 2.820 0 1.087 0 -5.362 -3.775 0 0 -9.137 27.241 64.046 70.699 156.314 97.940 KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Posten, die unter bestimmten Bedingun- gen zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung von Zahlungs- strömen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses GESAMTERGEBNIS Anteil Konzernaktionäre 01.01. – 31.03.2017 01.01. – 31.03.2016 27.507 24.866 2.459 -4.798 -535 1.055 1.924 29.431 29.431 -3.743 21.123 21.123 Einzahlung aus dem Abgang von Finanzanlagevermögen Erwerb eines Tochterunternehmens abzüglich erworbener Zahlungsmittel Cashflow aus Investitionstätigkeit Einzahlung aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Auszahlungen an Kommanditisten Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen Auszahlungen an Konzernaktionäre Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand am Anfang der Periode FINANZMITTELBESTAND AM ENDE DER PERIODE DEUTSCHE EUROSHOP AG QUARTALSMITTEILUNG ZUM 31. MÄRZ 2017 * Zur Verbesserung der Darstellung der Finanzlage wurde die Kapitalflussrechnung über- arbeitet und die Vorjahresdarstellung entsprechend dem neuen Ausweis angepasst. Dabei ergaben sich keine Verschiebungen zwischen den Cashflows aus betrieblicher Tätigkeit, Investitions- und Finanzierungstätigkeit des Vorjahres. Die Anpassungen betreffen im Wesentlichen die Übernahme der bisher im Anhang gemachten Angaben zu Zins- und Steuerzahlungen in die Kapitalflussrechnung, der separate Ausweis der erhaltenen Dividenden und Barausschüttungen und der unsaldierte Ausweis der Ein- und Auszahlungen aus Finanzverbindlichkeiten. 7
KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG Anzahl Aktien im Umlauf Grund kapital Kapital- rücklage Andere Gewinn- rücklagen Gesetzliche Gewinn- rücklage Gewinn rücklage Available- for-Sale Gewinn rücklage Cashflow- Hedges Summe 53.945.536 53.945 961.970 783.178 2.000 -15 -33.219 1.767.859 in T€ 01.01.2016 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 0 0 0 0 24.866 0 0 0 31.03.2016 53.945.536 53.945 961.970 808.044 2.000 01.01.2017 Gesamtergebnis Kapitalerhöhung Dividendenauszahlungen 53.945.536 53.945 961.970 932.109 2.000 4.459.460 0 4.460 0 0 27.507 159.583 0 0 0 0 0 0 0 0 -15 -22 0 0 0 -3.743 0 21.123 0 -36.962 1.788.982 -33.854 1.916.148 1.924 0 0 29.431 164.043 0 31.03.2017 58.404.996 58.405 1.121.553 959.616 2.000 -22 -31.930 2.109.622 Ebenso werden bei Tochterunternehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesell- schafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden nicht mehr voll sondern ebenfalls nur mit dem entspre- chenden Konzernanteil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, auf- geteilt nach Segmenten: Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschaftsunternehmen und Tochter- unternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungs- spalte. Des Weiteren enthält diese weiterhin die Eliminierungen der konzerninternen Ver- flechtungen zwischen den Segmenten. Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Angaben nach IFRS 8.33. AUFTEILUNG NACH SEGMENTEN in T€ Umsatzerlöse (01.01. – 31.03.2016) EBIT (01.01. – 31.03.2016) EBT ohne Bewertungsergebnis (01.01. – 31.03.2016) Inland Ausland Summe Überleitung 48.996 (47.399) 43.613 (42.361) 32.130 (30.176) 5.285 (5.191) 4.732 (4.688) 4.258 (3.146) 54.281 (52.590) 48.345 (47.049) 36.388 (33.322) -3.554 (-1.853) -4.090 (-2.464) -1.119 (-612) Segmentvermögen (31.12.2016) davon Investment Properties (31.12.2016) 3.417.786 (3.417.174) 3.382.333 (3.382.151) 798.018 (357.083) 718.831 (344.330) 4.215.804 (3.774.257) 4.101.164 (3.726.481) 418.651 (340.200) -205.667 (-205.657) 01.01. – 31.03.2017 50.727 (50.737) 44.255 (44.585) 35.269 (32.710) 31.03.2017 4.634.455 (4.114.457) 3.895.497 (3.520.824) SEGMENTBERICHTERSTATTUNG Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der inter- nen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und europäischem Ausland („Ausland“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungsträger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und dem EBT ohne Bewertungsergebnis. Die Bewertungs- grundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Konzerns. Zu Beginn des Geschäftsjahres 2017 wurde die interne Berichterstattung mit dem Ziel weiterentwickelt, den Beitrag der Segmente zu den einzelnen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg noch besser beurteilen zu können. Im Vergleich zum bisherigen Vor- gehen werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemein- schaftsunternehmen zukünftig mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Bericht- erstattung einbezogen. Zuvor waren diese im Rahmen der at-equity Methode, wie sie nach IFRS 11 auch für die externe Berichterstattung vorgesehen ist, erfasst worden. DEUTSCHE EUROSHOP AG QUARTALSMITTEILUNG ZUM 31. MÄRZ 2017 8
VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER Nach bestem Wissen versichern wir, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen für die Zwischenberichterstattung der Konzernzwischenabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen ent- sprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Kon- zerns vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht der Geschäfts- verlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns im ver- bleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind. Hamburg, 11. Mai 2017 Wilhelm Wellner Olaf Borkers DIE SHOPPINGCENTER-AKTIE Kennzahlen der Aktie Nach einem Jahresschlusskurs 2016 von 38,67 € ist die Aktie der Deutsche EuroShop in einem zunächst insgesamt recht stabilen Markt- umfeld ohne einen nachhaltigen Trend in das neue Jahr gestartet. Am 22. Februar 2017 wurde der Höchstkurs innerhalb der ersten drei Monate des Jahres mit 39,24 € erreicht. Ihren Periodentiefstkurs von 37,54 € erreichte die Aktie am 28. März 2017 und zeigte sich am Ende des Berichtszeitraums bei einem Kurs von 38,33 € etwas stärker. Dies entspricht einer Performance von -0,9 %. Der MDAX gewann im selben Zeitraum 7,7 %. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich zum Ende des 1. Quartals 2017 auf 2,23 Mrd. €. Deutsche EuroShop vs. MDAX und EPRA im Vergleich Januar bis Mai 2017 indexierte Darstellung, Basis 100, in % Indizes 115 110 105 100 95 Deutsche EuroShop MDAX EPRA ISIN Ticker-Symbol Jan. Feb. Mrz. Apr. Mai Branche / Industriegruppe Financial Services / Real Estate Grundkapital am 31.03.2017 Anzahl der Aktien am 31.03.2017 (nennwertlose Namensstückaktien) Dividende 2016 (Vorschlag) Kurs am 30.12.2016 Kurs am 31.03.2017 58.404.996,00 € 58.404.996 1,40 € 38,67 € 38,33 € Tiefst- / Höchstkurs in der Berichtsperiode 37.54 € / 39.24 € Marktkapitalisierung am 31.03.2017 2,23 Mrd. € Prime Standard Freiverkehr Frankfurt und Xetra Berlin-Bremen, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart MDAX, EPRA, GPR 250, EPIX 30, MSCI Small Cap, EURO STOXX, STOXX Europe 600, HASPAX, F.A.Z.-Index DE 000748 020 4 DEQ, Reuters: DEQGn.DE DEUTSCHE EUROSHOP AG QUARTALSMITTEILUNG ZUM 31. MÄRZ 2017 9
19.09. 28.09. 29.09. Baader Investment Conference, München Aufsichtsratssitzung, Hamburg Societe Generale Pan European Real Estate Conference, London 04. – 06.10. Expo Real, München 15.11. 16.11. 17.11. 17.11. 21.11. 29.11. 05.12. 11. – 12.12. HSBC Global Real Estate Conference, Kapstadt Quartalsmitteilung 9M 2017 Natixis European Mid Caps Conference, Paris Roadshow Amsterdam, Societe Generale Roadshow Brüssel, Kempen & Co DZ Bank Equity Conference, Frankfurt Aufsichtsratssitzung, Hamburg Berenberg European Conference, Pennyhill Unser Finanzkalender wird ständig erweitert. Die neuesten Termine erfahren Sie auf unserer Internetseite unter www.deutsche-euroshop.de / ir FINANZKALENDER Quartalsmitteilung 3M 2017 equinet ESN Conference, Frankfurt Warburg Highlights, Hamburg Kepler Cheuvreux German Property Day, Paris Kempen & Co European Property Seminar, Amsterdam Roadshow London, Green Street Advisors Roadshow Edinburgh, JP Morgan Cazenove Roadshow Warschau, Berenberg Deutsche Bank dbAccess Conference, Berlin Aufsichtsratssitzung, Hamburg Hauptversammlung, Hamburg Roadshow Helsinki, M.M. Warburg Halbjahresfinanzbericht 2017 DES Real Estate Summer 11.05. 19.05. 19.05. 01.06. 07.06. 15.06. 16.06. 19.06. 22.06. 28.06. 28.06. 04.07. 15.08. 04. – 05.09. 12. – 13.09. BoA Merrill Lynch Global RE Conference, New York Goldman Sachs & Berenberg German Conference, 18.09. München SIE WÜNSCHEN WEITERE INFORMATIONEN? Dann besuchen Sie uns im Internet oder rufen Sie uns an: Patrick Kiss und Nicolas Lissner Tel.: +49 (0)40 - 41 35 79 20 / -22 Fax: +49 (0)40 - 41 35 79 29 www.deutsche-euroshop.de / ir E-Mail: ir@deutsche-euroshop.de Zukunftsbezogene Aussagen Diese Quartalsmitteilung enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands ba- sieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Infor- mationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsäch- lichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Rundungen und Veränderungsraten Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungs- differenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (-). DEUTSCHE EUROSHOP AG QUARTALSMITTEILUNG ZUM 31. MÄRZ 2017 10