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kennzahlen/brief vorstand 9 m 1 7 q u a r t a l s m i t t e i l u n g z u m 3 0 . s e p t e m b e r 2 0 1 7 brief des vorstands sehr geehrte aktionärinnen und aktionäre, sehr geehrte damen und herren, die positiven ergebnisse der ersten neun monate des geschäftsjahres 2017 bestätigen unsere erwartungen. der umsatz stieg um knapp 6 % auf 161,0 mio. €. das nettobetriebs- ergebnis (noi) verbesserte sich ebenfalls um 6 % auf 144,4 mio. € und das ergebnis vor zin- sen und steuern (ebit) stieg um rund 7 % auf 140,2 mio. €. das konzernergebnis ist um über 18 % von 72,2 mio. € auf 85,2 mio. € gestiegen und das ergebnis je aktie um 11 % von 1,34 € auf 1,49 €. die epra earnings, d. h. das um bewer- tungseffekte bereinigte operative ergebnis, stiegen deutlich von 1,66 € auf 1,79 € je aktie, was einem plus von 8 % entsprach. unsere funds from operations (ffo) erhöhten sich entsprechend auf 1,88 € nach 1,74 € je aktie – absolut lag der ffo mit 107,6 mio. € um fast 15 % über der vorjahresperiode. für die ergebnisverbesserungen sind im wesentlichen die portfolio-neuzugänge saar- park-center neunkirchen und olympia center brünn verantwortlich. im bestandsgeschäft gaben unsere vergleichbaren mieteinnahmen (like-for-like) in den ersten neun monaten des geschäftsjahres aufgrund der aktuellen situa- tion des stationären einzelhandels in deutsch- land leicht um 0,7 % nach. gegenläufig dazu waren im dritten quartal positive entwick- lungen bei den umsatzmieten und geringere wesentliche konzernkennzahlen in mio. € umsatzerlöse nettobetriebsergebnis (noi) ebit ebt (ohne bewertungsergebnis*) konzernergebnis epra** earnings je aktie in € ffo je aktie in € ergebnis je aktie in € (unverwässert) in mio. € eigenkapital *** verbindlichkeiten bilanzsumme eigenkapitalquote in % *** ltv-verhältnis in % **** liquide mittel 01.01. – 30.09.2017 01.01. – 30.09.2016 161,0 144,4 140,2 111,0 85,2 1,79 1,88 1,49 152,3 136,0 131,5 97,1 72,2 1,66 1,74 1,34 30.09.2017 31.12.2016 2.422,1 2.141,4 4.563,5 53,1 35,5 81,2 2.240,7 1.873,8 4.114,5 54,5 34,2 64,0 + / - 5,7 % 6,1 % 6,7 % 14,3 % 18,1 % 7,8 % 8,0 % 11,2 % + / - 8,1 % 14,3 % 10,9 % 26,7 % wertberichtigungen auf mietforderungen fest- zustellen. insgesamt belegen die zahlen unser weiterhin stabiles geschäftsmodell, welches mit einem vermietungsstand von rund 99 % und einem diversifizierten mix aus über 2.700 mietverträgen gut aufgestellt ist. zu der positiven gesamtentwicklung der ergebnisse haben neben den shoppingcenter- akquisitionen insbesondere niedrigere zins- kosten beigetragen. der durchschnittliche zinssatz des kreditportfolios verringerte sich im jahresverlauf um 80 basispunkte von 3,7 % auf 2,9 %. wir sehen hier noch weiteres potenzial und arbeiten kontinuierlich an der optimierung der finanzierungskonditionen. unsere ausstehende wandelanleihe über 100 mio. € wurde anfang november erwar- tungsgemäß nahezu vollständig in aktien gewandelt, wodurch sich unsere eigenkapital- ausstattung weiter verbessert hat. auch zu dem für uns seit langem wichti- gen thema nachhaltigkeit gibt es positives zu berichten. die deutsche gesellschaft für nach- haltiges bauen (dgnb) hat im oktober unsere center mit nachhaltigkeitszertifikaten ausge- zeichnet: sieben center erhielten eine platin- zertifizierung und 13 eine zertifizierung in gold. wir sind nicht nur bestrebt, wirtschaftlich nach- haltig erfolgreich zu sein, sondern bewirtschaf- ten unsere shoppingcenter auch nachhaltig. unsere gesamtjahresprognose bestätigen wir auf basis des bisherigen geschäftsver- laufs. unsere aktionärinnen und aktionäre können von einem dividendenvorschlag von 1,45 € je aktie ausgehen. hamburg, im november 2017 inklusive des anteils der auf die at-equity bilanzierten gemeinschaftsunternehmen und assoziierten unternehmen entfällt * ** european public real estate association *** inklusive fremdanteile am eigenkapital **** loan to value (ltv): verhältnis nettofinanzverbindlichkeiten (finanzverbindlichkeiten abzüglich liquide mittel) zu langfristigen vermögenswerten (investment properties und nach at-equity bilanzierte finanzanlagen) wilhelm wellner olaf borkers deutsche euroshop ag 9m quartalsmitteilung zum 30. september 2017 1

1. oktober 2016 maßgebend, der in 2017 ins- gesamt 4,0 mio. € beisteuerte. darüber hinaus sanken die zinsaufwendungen der weiteren nach at-equity bilanzierten gesellschaften um 1,6 mio. € aufgrund von günstigeren anschlussfinanzierungen. der zinsaufwand der konzerngesellschaf- ten erhöhte sich leicht um 0,3 mio. €. den nied- rigeren zinskosten aufgrund von kredittilgun- gen, verbesserten zinskonditionen sowie einer kurzfristigen zinsvereinbarung für ein darle- hen stand der neu hinzugekommene zinsauf- wand zur finanzierung des olympia centers gegenüber. das übrige finanzergebnis, welches im wesentlichen einen bewertungsgewinn aus einem zinsswap für die finanzierung der alt- markt-galerie dresden beinhaltet, profitierte von der zinsentwicklung im vergleich zur vor- jahresperiode und trug mit +0,5 mio. € zur ver- besserung des finanzergebnisses bei. ebt (ohne bewertungsergebnis) steigt deutlich um 14,3 % das ebt (ohne bewertungsergebnis) erhöhte sich insbesondere aufgrund der portfolio- erweiterungen von 97,1 mio. € auf 111,0 mio. € (+14,3 %). bewertungsergebnis von investitionen beeinflusst das bewertungsergebnis von -4,2 mio. € (i. vj. -7,0 mio. €) beinhaltet investitionskosten, die in unseren bestandsobjekten (einschließlich des at-equity anteils) angefallen sind und die nor- malen zyklischen schwankungen unterliegen. steuern vom einkommen und vom ertrag gestiegen die steuern vom einkommen und ertrag beliefen sich auf 21,5 mio. € (i. vj. 17,9 mio. €). hiervon entfielen 4,1 mio. € (i. vj. 3,9 mio. €) auf tatsächliche steuern und 17,4 mio. € (i. vj. 14,0 mio. €) auf latente steuern. konzernergebnis und operatives ergebnis signifikant verbessert das konzernergebnis lag mit 85,2 mio. € um 13,0 mio. € über der vergleichsperiode (72,2 mio. €). das unverwässerte ergebnis je aktie verbesserte sich damit von 1,34 € auf 1,49 € (+11,2 %). die epra earnings erhöhten sich um 7,8 % von 1,66 € 1 auf 1,79 € je aktie. epra earnings konzernergebnis bewertungsergebnis investment properties * bewertungsergebnis derivative finanzinstrumente * akquisitionskosten latente steuern in bezug auf epra-anpassungen ** epra earnings aufwand für die wandelanleihe epra earnings (verwässert) gewichtete anzahl der ausgegebenen stückaktien gewichtete anzahl der ausgegebenen stückaktien (verwässert) 01.01. – 30.09.2017 in t€ 01.01. – 30.09.2017 je aktie in € 01.01. – 30.09.2016 in t€ 01.01. – 30.09.2016 je aktie in € 85.249 4.225 -2.630 276 15.885 103.005 1.318 104.323 1,49 0,07 -0,05 0,00 0,28 1,79 1,72 57.376.321 60.621.062 72.172 7.015 -1.746 379 11.352 89.172 1.757 90.929 1,34 0,13 -0,03 0,01 0,21 1,66 1,59 53.945.536 57.211.375 inklusive des anteils der auf die at-equity bilanzierten gemeinschaftsunternehmen und assoziierten unternehmen entfällt * ** betreffen latente steuern auf investment properties und derivative finanzinstrumente 1 in der quartalsmitteilung zum 30. september 2016 wurden die epra earnings mit 1,44 € je aktie angegeben. abweichend zum vorjahr wurden die latenten steuern in 2017, welche auf die veränderung des steuerbilanzwertes entfallen, hinzugerechnet. weiterhin wurde das bewertungsergebnis derivativer finanzinstrumente mit berücksichtigt. die ermittlung der vorjahreskennzahl wurde entsprechend angepasst. weitere ausführungen zu den epra kennzahlen sind im abschnitt „epra berichterstattung“ des geschäftsberichts 2016 zu finden. deutsche euroshop ag 9m quartalsmitteilung zum 30. september 2017 3

nachtragsbericht/prognosebericht finanz- und vermögenslage deutlicher anstieg der bilanzsumme durch den erwerb des olympia centers der erwerb des olympia centers führte zu einer erhöhung der bilanzsumme des deut- sche euroshop konzerns zum bilanzstichtag um 443,7 mio. € und entfällt im wesentlichen auf die investment properties (+374,0 mio. €). darüber hinaus wurde ein geschäfts- und firmenwert von 53,9 mio. € gebildet, dem passiven latenten steuern in nahezu gleicher höhe gegenüberstehen. die passiven latenten steuern waren im rahmen des erwerbes zu bilden und werden sich aufgrund der lang- fristigen halteabsicht nicht ertragswirksam realisieren. vermögens- und liquiditätssituation ohne berücksichtigung des erwerb des olym- pia centers hat sich die bilanzsumme in der berichtsperiode um 5,3 mio. € erhöht. maß- gebend hierfür war insbesondere der höhere bestand an liquiden mitteln im vergleich zum 31. dezember 2016. eigenkapitalquote bei 53,1 % zur finanzierung der eigenmittel im rahmen des erwerbs des olympia centers wurde im märz eine barkapitalerhöhung durch eine teil- weise ausnutzung des genehmigten kapitals durchgeführt. aus der kapitalerhöhung sind dem deutsche euroshop konzern 165 mio. € (vor transaktionskosten in höhe von 1,4 mio. €) zugeflossen. im 3. quartal 2017 haben gläubiger der wan- delanleihe erstmals ihr recht ausgeübt und anleihen im nominalwert von 8,6 mio. € in aktien der deutsche euroshop ag gewandelt. die eigenkapitalquote (inkl. der anteile von fremdgesellschaftern) von 53,1 % ist gegen- über dem letzten bilanzstichtag (54,5 %) leicht zurückgegangen. verbindlichkeiten die kurz- und langfristigen finanzverbind- lichkeiten lagen, bedingt durch die erstein- beziehung des olympia centers sowie die aufnahme eines langfristigen darlehens in höhe von 130 mio. € im berichtszeitraum, mit 1.646,7 mio. € um 201,1 mio. € über dem stand zum jahresende 2016. die langfristigen pas- siven latenten steuern erhöhten sich infolge des erwerbs des olympia centers sowie wei- teren zuführungen um insgesamt 71,8 mio. € auf 431,2 mio. €. nachtrags­ bericht bis zum ende der wandlungsfrist am 6. november 2017 haben fast alle inhaber der wandelanleihe die option zur wandlung in aktien der deutsche euroshop ag ausgeübt. von der wandelanleihe wurde insgesamt ein nominalwert 99,5 mio. € (entspricht 99,5 %) in 3.378.598 aktien gewandelt. die gesamt- zahl der aktien (= stimmrechte) der deutsche euroshop ag beträgt damit 61.783.594. wei- tere ereignisse mit wesentlicher bedeutung sind zwischen dem bilanzstichtag 30. sep- tember 2017 und dem tag der abschluss- erstellung nicht eingetreten. prognose­ bericht erwartete ertrags- und finanzlage nach einem planmäßigen verlauf der ersten neun monate halten wir an unseren prognosen für das geschäftsjahr 2017 fest und erwarten unverändert: • einen umsatz von 216 bis 220 mio. € • ein operatives ergebnis vor zinsen und steuern (ebit) von 187 bis 191 mio. € • ein ergebnis vor steuern (ebt) ohne bewertungsergebnis von 145 bis 148 mio. € • funds from operations (ffo) von 140 bis 143 mio. € bzw. je aktie zwischen 2,42 € und 2,46 € 2 2 die berechnung des ffo je aktie 2017 basiert auf einer durchschnittlich zeitgewichteten aktienanzahl von 58,2 mio. und erfolgte unter der annahme, dass die wandelanleihe am ende ihrer laufzeit im november 2017 vollständig gewandelt wird. für das geschäftsjahr 2018 wird sich die durchschnittlich zeitgewichtete aktienanzahl unter annahme der vollständigen wandlung auf 61,8 mio. erhöhen. deutsche euroshop ag 9m quartalsmitteilung zum 30. september 2017 5

konzernbilanz konzernbilanz aktiva in t€ vermögenswerte langfristige vermögenswerte immaterielle vermögenswerte sachanlagen investment properties nach at-equity bilanzierte finanzanlagen übrige finanzanlagen passiva 30.09.2017 31.12.2016 in t€ 30.09.2017 31.12.2016 eigenkapital und schuldposten eigenkapital und rücklagen 53.889 218 29 267 gezeichnetes kapital kapitalrücklage 3.896.530 3.520.824 gewinnrücklagen 58.697 1.129.823 908.301 53.945 961.970 900.233 summe eigenkapital 2.096.821 1.916.148 519.334 52 515.361 52 langfristige vermögenswerte 4.470.023 4.036.533 langfristige verpflichtungen kurzfristige vermögenswerte forderungen aus lieferungen und leistungen sonstige kurzfristige vermögenswerte liquide mittel kurzfristige vermögenswerte 1.587 10.748 81.154 93.489 finanzverbindlichkeiten passive latente steuern abfindungsansprüche von kommanditisten sonstige verbindlichkeiten 6.601 7.277 64.046 77.924 langfristige verpflichtungen 2.328.494 1.975.761 1.527.357 1.242.754 431.168 359.365 325.311 44.658 324.559 49.083 119.348 202.827 2.185 1.171 6.285 9.208 1.394 649 6.644 11.034 222.548 kurzfristige verpflichtungen finanzverbindlichkeiten verbindlichkeiten aus lieferungen und leistungen steuerverbindlichkeiten sonstige rückstellungen sonstige verbindlichkeiten kurzfristige verpflichtungen 138.197 summe aktiva 4.563.512 4.114.457 summe passiva 4.563.512 4.114.457 deutsche euroshop ag 9m quartalsmitteilung zum 30. september 2017 7

konzern-kapitalflussrechnung konzern-kapitalflussrechnung in t€ konzernergebnis ertragsteuern finanzergebnis abschreibungen auf immaterielle vermögenswerte und sachanlagen unrealisierte marktwertveränderungen der investment properties erhaltene ausschüttungen und kapitalrückzahlungen veränderungen der forderungen aus lieferungen und leistungen und sonstige vermögenswerte veränderungen kurzfristiger rück stellungen veränderungen der verbindlichkeiten cashflow aus betrieblicher tätigkeit gezahlte zinsen erhaltene zinsen gezahlte ertragsteuern netto-cashflow aus betrieblicher tätigkeit auszahlungen für investitionen in investment properties einzahlung aus dem abgang von immateriellen vermögenswerten und sachanlagen auszahlung für investitionen in immaterielle vermögenswerte und sachanlagen einzahlung aus dem abgang von finanzanlagevermögen auszahlungen für investitionen in das finanzanlagevermögen erwerb eines tochterunternehmens abzüglich erworbener zahlungsmittel cashflow aus investitionstätigkeit einzahlung aus der aufnahme von finanzverbindlichkeiten auszahlung aus der rückzahlung von finanzverbindlichkeiten auszahlungen an kommanditisten einzahlungen aus kapitalerhöhungen auszahlungen an konzernaktionäre cashflow aus finanzierungstätigkeit veränderungen des finanzmittelbestandes finanzmittelbestand am ende der periode finanzmittelbestand am ende der periode 01.01. – 30.09.2017 01.01. – 30.09.2016 * 85.249 21.313 30.081 43 3.601 17.977 2.065 -359 -4.032 155.938 -39.043 28 -5.269 111.654 -5.614 26 -13 0 0 -199.437 -205.038 130.000 -88.380 -12.948 163.587 -81.767 110.492 17.108 64.046 81.154 72.172 17.889 36.606 56 4.803 16.254 3.404 -185 -4.594 146.405 -38.807 50 -3.756 103.892 -13.955 51 -50 2.820 -193 0 -11.327 30.000 -41.231 -13.500 0 -72.826 -97.557 -4.992 70.699 65.707 * zur verbesserung der darstellung der finanzlage wurde die kapitalflussrechnung überarbeitet und die vorjahresdarstellung entsprechend dem neuen ausweis angepasst. dabei ergaben sich keine verschiebungen zwischen den cashflows aus betrieblicher tätigkeit, investitions- und finanzierungstätigkeit des vorjahres. die anpassungen betreffen im wesentlichen die übernahme der bisher im anhang gemachten angaben zu zins- und steuerzahlungen in die kapitalflussrechnung, der separate ausweis der erhaltenen dividenden und barausschüttungen und der unsaldierte ausweis der ein- und auszahlungen aus finanzverbindlichkeiten. deutsche euroshop ag 9m quartalsmitteilung zum 30. september 2017 9

sonstige angaben/die shoppingcenter-aktie sonstige angaben kennzahlen der aktie versicherung der gesetzlichen vertreter nach bestem wissen versichern wir, dass gemäß den anzuwendenden rechnungslegungsgrundsätzen für die zwischenberichterstattung der konzernzwischenabschluss ein den tatsächlichen verhältnissen ent- sprechendes bild der vermögens-, finanz- und ertragslage des kon- zerns vermittelt und im konzernzwischenlagebericht der geschäfts- verlauf einschließlich des geschäftsergebnisses und die lage des konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen verhältnissen entsprechendes bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen chancen und risiken der voraussichtlichen entwicklung des konzerns im ver- bleibenden geschäftsjahr beschrieben sind. hamburg, 15. november 2017 wilhelm wellner olaf borkers die shoppingcenter-aktie nach einem jahresschlusskurs 2016 von 38,67 € ist die aktie der deut- sche euroshop in einem zunächst insgesamt recht stabilen markt ohne einen nachhaltigen trend in das neue jahr gestartet. am 18. april 2017 wurde mit 39,32 € der höchstkurs innerhalb der ersten sechs monate des jahres erreicht. ab ende april entwickelte sich die aktie – in einem speziell für gewerbeimmobilienaktien negativen umfeld – schwächer. ihren periodentiefstkurs von 31,37 € erreichte die aktie am 28. septem- ber 2017 und zeigte sich am ende des berichtszeitraums, also nur einen tag später, bei einem kurs von 31,73 € etwas stärker. unter berück- sichtigung der am 3. juli 2017 ausgeschütteten dividende von 1,40 € entspricht dies einer performance von -14,6 %. der mdax gewann im selben zeitraum 17,2 %. die marktkapitalisierung der deutsche euroshop belief sich zum ende des 3. quartals 2017 auf 1,86 mrd. €. branche / industriegruppe financial services / real estate grundkapital am 06.11.2017 61.783.594,00 € anzahl der aktien am 06.11.2017 (nennwertlose namensstückaktien) 61.783.594 dividende für 2016 (gezahlt am 03.07.2017) kurs am 30.12.2016 kurs am 30.09.2017 tiefst- / höchstkurs in der berichtsperiode 1,40 € 38,67 € 31,73 € 31.37 € / 39.32 € marktkapitalisierung am 30.09.2017 1,86 mrd. € prime standard freiverkehr indizes isin ticker-symbol frankfurt und xetra berlin-bremen, düsseldorf, hamburg, hannover, münchen und stuttgart mdax, epra, gpr 250, epix 30, msci small cap, euro stoxx, stoxx europe 600, haspax, f.a.z.-index de 000748 020 4 deq, reuters: deqgn.de deutsche euroshop vs. mdax und epra im vergleich januar bis november 2017, indexierte darstellung, basis 100, in % 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 jan. feb. mrz. apr. mai jun. jul. aug. sep. okt. nov. dez. deutsche euroshop epra mdax deutsche euroshop ag 9m quartalsmitteilung zum 30. september 2017 11