Deutsche EuroShop AG Finanzbericht 2019 D

INHALT KENNZAHLEN ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT Grundlagen des Konzerns Wirtschaftsbericht Nachtragsbericht Prognosebericht Risikobericht Chancenbericht Vergütungsbericht Übernahmerelevante Angaben Erklärung zur Unternehmensführung Berichterstattung zum Einzelabschluss KONZERN ABSCHLUSS Konzernbilanz Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzern-Gesamtergebnisrechnung Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzern-Kapitalflussrechnung Konzernanhang 1 2 2 4 15 15 16 22 23 25 26 26 30 30 32 33 34 35 36 VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS EPRA-BERICHT ERSTATTUNG BERICHT DES AUFSICHTSRATS CORPORATE GOVERNANCE IMPRESSUM DISCLAIMER 61 61 66 73 77 86 86

KENNZAHLEN in Mio. € Umsatzerlöse EBIT Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis 1) EBT (ohne Bewertungsergebnis 1) Bewertungsergebnis 1 Konzernergebnis FFO je Aktie in € Ergebnis je Aktie in € EPRA Earnings je Aktie in € Eigenkapital 2 Verbindlichkeiten Bilanzsumme Eigenkapitalquote in % 2 Loan to value (LTV) in % Liquide Mittel Net Asset Value (EPRA) Net Asset Value je Aktie (EPRA) Dividende je Aktie 2019 225,9 197,5 -34,3 163,1 -120,0 112,1 2,42 1,81 2,56 2.601,5 1.957,1 4.558,6 57,1 31,5 148,1 2.613,4 42,30 0,00 3 2018 225,0 199,1 -38,2 160,9 -58,3 79,4 2,43 1,29 2,39 2.573,4 2.036,8 4.610,2 55,8 31,8 116,3 2.667,5 43,17 1,45 + /- 0 % -1 % 10 % 1 % -106 % 41 % 0 % 40 % 7 % 1 % -4 % -1 % 27 % -2 % -2 % -100 % 1 2 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt inklusive Fremdanteile am Eigenkapital 3 Vorschlag UMSATZ in Mio. € EBIT in Mio. € EBT * in Mio. € 225,0 225,9 199,1 197,5 218,5 192,4 160,9 153,3 FFO je Aktie in € 163,1 2,54 2,43 2,42 2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019 * ohne Bewertungsergebnis

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Grundlagen des Konzerns ZUSAMMEN- GEFASSTER LAGEBERICHT Die im zusammengefassten Lagebericht bereitgestellten Informati- onen gelten, soweit nicht gesondert vermerkt, sowohl für den Kon- zern als auch für die Deutsche EuroShop AG. In einem gesonderten Kapitel des zusammengefassten Lageberichts wird über den Einzel- abschluss der Deutsche EuroShop AG berichtet. Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risiko- management, Finanzierung und Kommunikation. Der Deutsche EuroShop-Konzern ist zentral und in einer personell schlanken Struktur organisiert. GRUNDLAGEN DES KONZERNS GESCHÄFTSMODELL DES KONZERNS, ZIELE UND STRATEGIE Die Deutsche EuroShop ist eine Aktiengesellschaft nach deut- schem Recht. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg. Die Deutsche EuroShop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die aus- schließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten investiert. Zum Immobilienportfolio gehören 21 Einkaufszentren in Deutsch- land, Österreich, Polen, Ungarn und Tschechien. Die ausgewiesenen Umsätze erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der vermieteten Flächen in den Einkaufszentren. Die Einkaufszentren werden von eigenständigen Gesellschaften gehalten, über die die Deutsche EuroShop an zwölf Shoppingcentern zu 100 % und an neun Shoppingcentern mit 50 % bis 75 % beteiligt ist. Weitere Informationen zur Einbeziehung dieser Gesellschaften in den Konzernabschluss sind im Konzernanhang aufgeführt. Ziele und Strategie Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in qua- litativ hochwertige Shoppingcenter in Innenstadtlagen und an etab- lierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wert- entwicklung haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditäts- überschusses aus der langfristigen Vermietung der Shoppingcenter, der zu einem wesentlichen Teil als jährliche Dividende an die Aktio- näre ausgeschüttet werden kann, ist ein wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risiko streuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutschland. Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität. Mit bis zu zehn Prozent des Eigenkapitals kann sich die Gesellschaft im Rahmen von Joint Ventures an Shoppingcenter-Projektentwick- lungen im Frühstadium beteiligen. 2 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Grundlagen des Konzerns Die Finanzierung neuer Investments soll in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander stehen, und der Fremdfinanzierungsanteil im Konzern 55 % dauerhaft nicht übersteigen. Grundsätzlich werden Zinssätze bei der Aufnahme oder Prolongation von Darlehen lang- fristig gesichert. Ziel ist es, die Duration (durchschnittliche Zins- bindungsdauer) bei über fünf Jahren zu halten. Die durchschnittlich 500.000 bis 600.000 Menschen, die täglich die 21 Deutsche EuroShop-Center besuchen, lassen sich von der Branchen vielfalt, aber auch von Aktionen wie Autoausstellungen, Castingshows, Modenschauen und Kinderattraktionen verschiedens- ter Art begeistern. Die Einkaufszentren werden so zu Marktplätzen, auf denen stets Neues und Spektakuläres geboten wird. Ertragsstarkes und wertbeständiges Portfolio Die Deutsche EuroShop verfügt über ein ausgewogen diversifizier- tes Portfolio aus deutschen und europäischen Shopping centern. Bei Investitionen konzentriert sich die Unternehmensführung auf 1a-Lagen in Städten mit einem Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Einwohnern, die einen hohen Grad an Investitionssicher- heit bieten. Gelegenheiten nutzen, Werte maximieren Im Rahmen einer „Buy & Hold“-Strategie legt das Management stets mehr Wert auf die Qualität und Rendite der Shoppingcenter als auf die Wachstumsgeschwindigkeit des Portfolios. Es beobachtet den Markt kontinuierlich und agiert als Käufer, wenn sich eine Gelegen- heit ergibt. Durch kurze Entscheidungswege und hohe Flexibilität in Bezug auf mögliche Beteiligungs- und Finanzierungsstrukturen kann sich die Deutsche EuroShop auf unterschiedlichste Wettbewerbssituationen einstellen. Parallel dazu fokussiert sich die Konzernleitung auf die Wertoptimierung der vorhandenen Objekte im Portfolio. Differenziertes Mietensystem Ein wichtiger Bestandteil des Vermietungskonzepts ist ein differen- ziertes Mietensystem. Während Einzeleigentümer in Innen städten oftmals darauf bedacht sind, die höchstmögliche Miete für ihre Immobilien zu erzielen (und dabei ein monostrukturiertes Einzel- handelsangebot entsteht), sorgt das Management der Deutsche EuroShop mit einer Mischkalkulation für einen attraktiven Branchen- mix und langfristig optimierte Mieterträge. Die Mietpartner zahlen eine branchenübliche Miete, die sich regelmäßig im Wesentlichen aus einer an den Verbraucherpreisindex gekoppelten Mindestmiete sowie einer umsatzabhängigen Miete zusammensetzt. Konzept des Erlebnis-Shoppings Das Centermanagement hat die Deutsche EuroShop an einen erfah- renen externen Partner, die Hamburger ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG (ECE), ausgelagert. Die ECE entwickelt, plant, rea- lisiert, vermietet und managt seit 1965 Einkaufszentren. Mit der- zeit rund 195 Einkaufszentren im Management ist das Unternehmen europäischer Marktführer. Die Deutsche EuroShop sieht in einem professionellen Centermanagement den Schlüssel zum Erfolg eines Shoppingcenters. Es sorgt nicht nur für einheitliche Öffnungs zeiten und eine stets freundliche, helle, sichere und saubere Einkaufs- atmosphäre, sondern macht mit teils außergewöhnlichen Waren- inszenierungen, Aktionen und Ausstellungen Shopping zum Erlebnis. STEUERUNGSSYSTEM Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet das Unternehmen nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäftsord- nung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäfts verfahren des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt. Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der Shopping center zu erreichen und einen hohen Liquiditätsüberschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirtschaften, leiten sich die Steuerungsgrößen (Leistungsindikatoren) ab. Dies sind Umsatz, EBIT (Earnings before Interest and Taxes), EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertungsergebnis und FFO (Funds from Operations). Auf Basis einer dreijährigen Mittelfristplanung je Shoppingcenter wird einmal jährlich eine aggregierte Konzernplanung erstellt, und die Zielvorgaben für die Steuerungsgrößen werden festgelegt. Unter- jährig (quartalsweise) erfolgt auf Konzernebene ein regelmäßiger Abgleich der aktuellen Geschäftsentwicklung mit den Zielvorgaben und der aktuellen Hochrechnung. Des Weiteren werden mithilfe von monatlichen Controllingberichten die Werttreiber der Steuerungs- größen, wie beispielsweise Mieterlöse, Frequenzen und Nachvermie- tungsstand, überwacht. Dies ermöglicht es, rechtzeitig erforderliche Sofortmaßnahmen zu ergreifen. Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der Geschäftsführung nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Er bestellt die Vorstandsmitglieder, und wesentliche Geschäfte des Vorstands benötigen seine Zustimmung. Der Aufsichtsrat besteht aus neun Mitgliedern, die alle von der Hauptversammlung gewählt werden. Die Bestellung und Abberufung von Mitgliedern des Vorstands erfolgt auf der Grundlage der §§ 84, 85 AktG. Änderungen der Sat- zung richten sich nach den §§ 179, 133 AktG, wobei der Aufsichts- rat auch ermächtigt ist, die Satzung ohne Beschluss der Hauptver- sammlung an neue gesetzliche Vorschriften anzupassen, die für die Gesellschaft verbindlich werden, sowie Änderungen der Satzung zu beschließen, die nur die Fassung betreffen. Weitere Informationen zu Vorstand und Aufsichtsrat sind in der Erklärung zur Unternehmensführung zu finden. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 3

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Wirtschaftsbericht WIRTSCHAFTSBERICHT GESAMTWIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHEN- BEZOGENE RAHMENBEDINGUNGEN Im Jahr 2019 ist das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP) nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,6% gestiegen. Im Vergleich zu den beiden vorangegangenen Jahren, in denen das Wachstum 1,5 % (2018) und 2,5 % (2017) betrug, hat die Dynamik deutlich nachgelassen. Positive Wachstumsimpulse kamen weiter hin vor allem aus dem Inland, insbesondere durch gestiegene Konsum- ausgaben sowie durch anhaltend hohe Bauinvestitionen. Die Aus- gaben der privaten Haushalte, die von der positiven Entwicklung am Arbeitsmarkt profitierten, legten preisbereinigt um 1,6% und die Ausgaben des Staates um 2,5 % zu. Die Bauinvestitionen stiegen 2019 preisbereinigt um 3,8 %, hier wurde im Vergleich zum Vorjahr insbe- sondere mehr im Tiefbau und im Wohnungsbau investiert. Auch auf dem Arbeitsmarkt hat sich der positive Trend der letzten Jahre fortgesetzt. Die Zahl der Arbeitslosen lag im Jahresdurch- schnitt bei 2,3 Millionen, was einer Arbeitslosenquote von 5,0 % (i. Vj. 5,2 %) entsprach. Die Verbraucherpreise in Deutschland stiegen gegenüber 2018 um 1,4%. Der im Vergleich zum Vorjahr niedrigere Preisanstieg war durch die verhaltene und unterjährig sogar teil- weise rückläufige Preisentwicklung im Bereich Energie von 1,4% (i. Vj. 4,6%) bedingt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sind die Reallöhne und -gehälter der Arbeitnehmer 2019 um 1,2 % gestiegen. In einem Umfeld mit weiterhin hoher Beschäftigung und steigenden Real- einkommen ging die Konsumneigung der Verbraucher im Vergleich zum Vorjahr leicht zurück, befand sich aber nach Einschätzung der GfK weiter auf einem sehr guten Niveau. Die Sparquote lag 2019 mit 10,9 % (i. Vj. 11,0 %) nahezu auf Vorjahresniveau und die privaten Konsum ausgaben, die 52,2 % des BIP ausmachten, stiegen preis- bereinigt um 1,6% an. Basierend auf vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundes- amtes erzielte der deutsche Einzelhandel (inklusive Online handel) im Berichtsjahr nominal 1,7 % und real 0,8 % mehr Umsatz als 2018. Zur positiven Umsatzentwicklung des Einzelhandels trug erneut vor allem der wachsende Onlinehandel bei. Nach Berechnungen des Handelsverband Deutschland (HDE) stieg der Umsatz im Online- geschäft im Vergleich zum Vorjahr um rund 8,4% auf nunmehr ca. 57,8 Mrd. € an. Das entsprach einem Anteil von etwa 10,4% am gesamten Einzelhandelsumsatz 2019, der sich nach HDE-Angaben auf 537,4 Mrd. € belief. Der stationäre Einzelhandel in Deutschland erzielte 2019 ein nominales Umsatzwachstum von 1,3 %, wobei der für Shoppingcenter wichtige stationäre Modehandel nach Angaben des Fachmagazins TextilWirtschaft um 2,0 % niedrigere Umsätze verzeichnete. Die Konkurrenzsituationen der Center im Portfolio der Deutsche EuroShop werden zum einen durch die Geschäfte der jeweiligen Innenstädte sowie der Einkaufszentren im Einzugsgebiet bestimmt. Zum anderen befinden sich die Center aber auch im Wettbewerb zu den Innenstädten benachbarter Oberzentren. So stellen z. B. die Innenstädte von Dortmund für das Allee-Center Hamm, Mannheim für das Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim sowie Braunschweig für die City-Galerie Wolfsburg wichtige Wettbewerber dar. Weiterer Wettbewerb für den innerstädtischen Einzelhandel kann durch die Ansiedlung von Factory-/Designer-Outlet-Centern außer- halb der Stadtgrenzen auf der grünen Wiese, aber auch teilweise in Stadtlagen entstehen. So wird in Remscheid, im Einzugsgebiet unse- res Wuppertaler Shoppingcenters, seit Längerem eine großflächige Projektentwicklung geplant. Insgesamt stieg die Summe der Ver- kaufsflächen im Einzel handel in Deutschland 2019 nach Schätzun- gen der GfK um 0,6% (i. Vj. +0,6%) an. Neben dem weiter wachsenden Verkaufsflächenangebot verstärkt insbesondere der kontinuierlich und stark wachsende Online- handel die Wettbewerbssituation im stationären Einzelhandel und in unseren Shoppingcentern und absorbiert weiterhin einen großen Teil des Umsatzwachstums des Einzelhandels. Einzelhandel Nach Berechnungen von JLL, einem Beratungsunternehmen im Immobilienbereich, ist im Jahr 2019 der Vermietungsumsatz von Einzelhandelsflächen in Deutschland, trotz gedämpfter Stimmung im Einzelhandel, um 4% auf 500.100 m² angestiegen. Die durch- schnittlich angemietete Flächengröße hat sich dabei auf 430 m² (i. Vj. 445 m²) verringert. 54% (i. Vj. 52 %) der Vertragsabschlüsse bezogen sich auf Flächen mit weniger als 250 m². Knapp 11% aller Einzelhandelsumsätze in Deutschland wurden 2019 online generiert. Besonders stark gewachsen (+14,2 %) ist der Online- handel mit Fast Moving Consumer Goods (Konsumgüter, die beson- ders häufig gekauft und in der Regel täglich benötigt werden wie z. B. Lebensmittel, Reinigungsmittel und Körperpflegeprodukte), der gemessen an seinem Anteil am Gesamtumsatz im Lebensmittel- einzelhandel (<1,3 %) aber weiterhin ein Nischengeschäft blieb. Das größte Segment Elektronikartikel &Telekommunikation wuchs um 11,5 %, während das umsatzmäßig zweitgrößte Einzelhandels- segment Mode um 11,4% zulegte. Der Online-Anteil des Umsatzes mit Bekleidung und Textilien ist 2019 nach Berechnungen des Bundes verbands des Deutschen Textileinzelhandels um rund fünf Prozent gewachsen und lag bei 23,5 %. Der Trend, dass reine Onlinehändler physische Shops in zentralen Lagen anmieten oder stationäre Einzelhändler im Rahmen von Firmen akquisitionen übernehmen bzw. Kooperationen mit stationä- ren Einzelhändlern eingehen, um eine für die Konsumenten immer wichtiger werdende Multi-Channel-Fähigkeit zu erreichen, setzte sich auch 2019 fort. Der Online- und Offlinehandel wächst wie in den Vorjahren weiter zusammen. 4 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Wirtschaftsbericht Immobilienmarkt Mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens um 15,6% auf 91,3 Mrd. € (i. Vj. 79,0 Mrd. €) erreichte der Investmentmarkt für Immobilien in Deutschland nach Angaben von JLL einen neuen Rekordwert. Dabei dominieren mit rund 64% des Transaktionsvolumens weiterhin die Assetklassen Büro und Wohnen. Auf Einzelhandelsimmobilien ent- fiel ein Anteil von 12 % (i. Vj. 13 %). Investitionen in deutsche Shoppingcenter summierten sich im Gesamtjahr 2019 auf knapp 1,8 Mrd. € (i. Vj. 1,4 Mrd. €), was einem Anstieg von 29 % gegenüber dem sehr schwachen Vorjahr entspricht. JLL nennt die höhere Anzahl von einigen großvolumigen Transakti- onen als einen Grund für den Anstieg. Das durchschnittliche Volu- men stieg von 56,7 Mio. € auf 71,9 Mio. €. Wie im Vorjahr waren es auch 2019 vor allem deutsche Investoren, die 71% der Investitionen in deutsche Einzelhandelsimmobilien auf sich vereinten. Der Onlinehandel zeigt sich immer intensiver als starker Konkurrent zum stationären Handel und gestaltet die Transaktionsprozesse als schwierig und langatmig. Dies ist auch an steigenden Renditen für Investments in Deutschland zu beobachten. Nach Angaben von JLL lagen sie für Top-Shoppingcenter in Deutschland zum Jahresende bei durchschnittlich ca. 4,5 % (i. Vj. 4,1%). Entwicklung des Aktienkurses Nach einem Jahresschlusskurs 2018 von 25,34 € ist die Aktie der Deutsche EuroShop AG in einem weiterhin anhaltend weltweit schwierigen Marktumfeld für Shoppingcenter-Aktien mit einem leicht positiven Impuls in das Jahr gestartet und pendelte dann zunächst in einem Korridor zwischen 26,00 € und 27,40 €. Am 21. Mai 2019 ging die Aktie mit 27,44 € aus dem Xetra-Handel und erreichte damit den höchsten Kurs des Jahres. Nach dem Dividenden abschlag Mitte Juni entwickelte sich der DES-Kurs deutlich negativ, bis am 16. August 2019 der Periodentiefstkurs mit 22,54 € verzeichnet wurde. Anschließend erholte sich die Aktie und schloss die Berichts- periode am 30. Dezember 2019 mit 26,42 € ab. Unter Berücksichti- gung der am 17. Juni 2019 ausgeschütteten Dividende von 1,50 € je Aktie entspricht dies einer Performance von +10,4% (i. Vj. -21,8 %). Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich Ende 2019 auf 1,63 Mrd. €. GESCHÄFTSVERLAUF UND GESAMTAUS- SAGE ZUR WIRTSCHAFTLICHEN LAGE DES KONZERNS Wesentliche Konzernkennzahlen Prognose 2019 01.01. – 31.12.2019 01.01. – 31.12.2018 + /- 222 – 226 194 – 198 159 – 162 148 – 151 225,9 197,5 163,1 158,3 149,6 57,1 31,5 225,0 0,4 % 199,1 -0,8 % 160,9 147,4 1,4 % 7,4 % 150,4 -0,5 % 55,8 31,8 Prognose 2019 01.01. – 31.12.2019 01.01. – 31.12.2018 + /- in Mio. € Umsatzerlöse EBIT EBT (ohne Bewertungs ergebnis 1) EPRA 2, 5 Earnings FFO Eigenkapitalquote in % 3 LTV-Verhältnis in % 4 in € EPRA 2, 5 Earnings je Aktie FFO je Aktie 2,40 – 2,44 EPRA 2 NAV je Aktie Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 2,56 2,42 42,30 2,39 2,43 7,1 % -0,4 % 43,17 -2,0 % 61.783.594 61.783.594 0,0 % 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 European Public Real Estate Association 3 inklusive Fremdanteile am Eigenkapital 4 Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen) 5 Die EPRA Earnings beinhalten in der Berichtsperiode eine einmalige Steuererstattung inklusive aufgelaufener Zinsen für Vorjahre. Ohne diese Steuererstattung würden die EPRA Earnings 149,3 Mio. € (+0,8%) bzw. 2,41€ je Aktie betragen. Das Geschäftsjahr 2019 verlief operativ zufriedenstellend und konnte innerhalb der prognostizierten Ergebnisbandbreiten abgeschlossen werden. Die Umsatzerlöse stiegen leicht von 225,0 Mio. € im Vorjahr um 0,4% auf 225,9 Mio. € (Prognose: 222 bis 226 Mio. €). Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) betrug 197,5 Mio. € ( Prognose: 194 bis 198 Mio. €) und lag um 1,6 Mio. € bzw. -0,8 % leicht unter dem Vorjahr. Beim Ergebnis vor Steuern und Bewertung (EBT ohne Bewertung) ergab sich eine Steigerung um 1,4% auf 163,1 Mio. € (Prognose: 159 bis 162 Mio. €). Unter Einbeziehung der Anfang 2019 berichteten positiven Sondereffekte aus Steuererstattungen für Vor- jahre, die im Zusammenhang mit einem im März 2019 veröffentlich- ten Urteil des Großen Senats des Bundesfinanzhofes (BFH) stehen, stiegen die EPRA Earnings deutlich um 7,4% auf 158,3 Mio. € (ohne Sondereffekte +0,8 %). Die um Bewertungs- und Sondereffekte bereinigten Funds from Operations (FFO) lagen mit 2,42 € je Aktie Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 5

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Wirtschaftsbericht leicht unter dem Vorjahr (-0,4%), aber innerhalb der Erwartungen ( Prognose: 2,40 bis 2,44 €). Ohne Sondereffekte entwickelte sich das operative Ergebnis 2019 trotz eines fortgesetzt wettbewerbsinten- siven Einzelhandelsumfelds weiter stabil. Vergleichbare Umsätze bei leicht höheren operativen Kosten, die durch geringere Zins kosten kompensiert werden, sind wesentliche Gründe für diese erzielte stabile Entwicklung. für Shoppingcenter Die bereits im Vorjahr gestarteten Investitionsmaßnahmen in die Modernisierung und Positionierung des Bestandsportfolios sowie im Durchschnitt gestiegene Ankaufsrenditen und reduzierte Miet- wachstumserwartungen in Deutschland führten zu einem negativen Bewertungsergebnis von -120,0 Mio. € (i. Vj. -58,3 Mio. €). Einen positiven wesentlichen Einfluss auf das Konzern ergebnis von 112,1 Mio. € (i. Vj. 79,4 Mio. €) hatte der Ertrag aus der Auflösung von latenten Steuern in Höhe von 73,4 Mio. €. Diese Auflösung ist im Wesentlichen das Ergebnis der im Geschäfts- jahr vollzogenen gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierung, die es zukünftig erlaubt, die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung in einem weiteren Umfang als bisher in Anspruch zu nehmen. ERTRAGSLAGE DES KONZERNS ERTRAGSL AGE in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und verwaltungskosten NOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT At-equity-Ergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Latente Steuern (at-equity) At-equity-Ergebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übriges Finanzergebnis Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern Latente Steuern (at-equity) Latente Steuern (mit at-equity) KONZERNERGEBNIS 01.01. – 31.12.2019 01.01. – 31.12.2018 225.941 -24.429 201.512 1.915 -5.958 197.469 30.616 -49.256 -18.443 2.745 -34.338 163.131 27.602 2.608 477 -55.715 -2.608 4.345 25.854 417 -94.188 -25.854 Veränderung +/- 894 -2.246 -1.352 87 -401 225.047 -22.183 202.864 1.828 -5.557 199.135 -1.666 30.687 -52.726 -18.448 2.286 -38.201 160.934 -71 3.470 5 459 3.863 2.197 -120.042 -4.546 -58.323 -10.573 -61.719 6.027 73.965 -417 -12.166 -477 73.548 112.091 -12.643 79.395 86.191 32.696 in % 0,4 -10,1 -0,7 4,8 -7,2 -0,8 -0,2 6,6 0,0 20,1 10,1 1,4 -105,8 57,0 681,7 41,2 6 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Wirtschaftsbericht Umsatzerlösentwicklung stabil Die Umsatzerlöse im Konzern stiegen im Geschäftsjahr leicht um 0,4% von 225,0 Mio. € auf 225,9 Mio. € und liegen damit innerhalb der Erwartungen. Dabei konnten sich die Center im aktuellen Umfeld des stationären Einzelhandelsmarktes sowohl in Deutschland als auch im Ausland insgesamt gut behaupten. UMSATZERLÖSE in Mio. € 202,9 205,1 218,5 225,0 225,9 15,0 14,9 30,7 36,7 37,0 187,9 190,2 187,8 188,3 188,9 +1,1% +6,5% +3,0% +0,4% 2015 2016 2017 2018 2019 Inland Ausland UMSATZERLÖSE in T€ Main-Taunus- Zentrum, Sulzbach Altmarkt-Galerie, Dresden A10 Center, Wildau Rhein-Neckar- Zentrum, Viernheim Herold-Center, Norderstedt Billstedt-Center, Hamburg Allee-Center, Hamm City-Galerie, Wolfsburg Forum, Wetzlar City-Arkaden, Wuppertal City-Point, Kassel Rathaus-Center, Dessau Stadt-Galerie, Hameln DES Verwaltung GmbH Inland Galeria Baltycka, Danzig Olympia Center, Brünn Caspia, Danzig Ausland GESAMT Veränderung 01.01. – 31.12.2019 01.01. – 31.12.2018 36.004 36.030 25.716 25.224 21.538 21.112 +/- -26 492 426 in % -0,1 2,0 2,0 -1,4 -0,5 2,1 0,8 -2,9 -0,1 -1,9 0,4 2,0 17.727 17.977 -250 12.816 12.878 10.981 10.750 10.681 10.593 -62 231 88 9.691 9.981 -290 9.863 9.870 -7 9.237 9.416 -179 8.716 8.678 38 8.053 7.896 157 6.391 6.547 -156 -2,4 1.455 1.406 188.869 188.358 15.830 15.689 21.242 20.967 0 33 37.072 36.689 225.941 225.047 49 511 141 275 -33 383 894 3,5 0,3 0,9 1,3 -100,0 1,0 0,4 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 7

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG DER GEMEINSCHAFTSUNTERNEHMEN 01.01. – 31.12.2019 01.01. – 31.12.2018 Veränderung + /- in % 7.965 7.872 93 1,2 7.146 7.232 -86 -1,2 7.202 7.094 108 1,5 6.105 6.259 -154 -2,5 6.668 4.011 35 6.629 3.888 35 39 123 0 123 0,6 3,2 0,0 0,3 Umsatzerlöse 39.132 39.009 ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Wirtschaftsbericht Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskostenanteil bei 10,8 % Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraums von 24,4 Mio. €, die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlegbare Nebenkosten, Instandhaltungen und Wertberichtigun- gen auf Mietforderungen umfassen, sind gegenüber der Vorjahres- periode (22,2 Mio. €) insbesondere aufgrund von höheren Wert- berichtigungen und nicht umlegbaren Nebenkosten gestiegen. Mit einer Quote von 10,8 % (i. Vj. 9,9 %) des Umsatzes lagen die Kosten im Bereich der Planungen. Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen, aus Erstattungen und aus Erträgen aus in Vorjahren wertberichtigten Mietforderungen resultieren, betrugen 1,9 Mio. € (i. Vj. 1,8 Mio. €) und lagen damit auf Vorjahres- niveau. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personal- kosten handelt, lagen mit 6,0 Mio. € um 0,4 Mio. € über denen des Vor- jahreszeitraums (5,6 Mio. €). EBIT leicht unter dem Vorjahr Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag im Wesentlichen aufgrund der im Vergleich zum Vorjahr höheren operativen Center- aufwendungen mit 197,5 Mio. € leicht (-0,8 %) unter dem Vorjahr (199,1 Mio. €). Finanzergebnis ohne Bewertungseffekte verbessert Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) verbesserte sich gegenüber dem Vorjahr um 3,9 Mio. € von -38,2 Mio. € auf -34,3 Mio. €. Größten Einfluss hatte dabei der Zinsaufwand der Konzerngesell- schaften, der aufgrund planmäßiger Tilgungen sowie günstigerer Anschlussfinanzierungen für die Altmarkt-Galerie Dresden und das Rhein-Neckar-Zentrum Viernheim insgesamt um 3,5 Mio. € unter dem Vorjahreszeitraum lag. Das im Finanzergebnis enthaltene at-equity-Ergebnis lag mit 30,6 Mio. € (i. Vj. 30,7 Mio. €) auf Vorjahresniveau. Das übrige Finanzergebnis von 2,7 Mio. € resultiert im Wesentlichen aus der Zinserstattung für eine Gewerbesteuerrückzahlung. Über den Hintergrund diese positiven Sondereffekts aus Steuererstattun- gen haben wir bereits im Geschäftsbericht 2018 unter „38. Ereig- nisse nach dem Bilanzstichtag“ berichtet. Im Vorjahr beinhaltete das übrige Finanzergebnis im Wesentlichen einen Bewertungs gewinn aus einem Zinsswap für die Finanzierung der Altmarkt- Galerie Dresden, der in 2018 ausgelaufen ist. in T€ Allee-Center, Magdeburg Phoenix-Center, Harburg Stadt-Galerie, Passau Saarpark-Center, Neunkirchen City-Arkaden, Klagenfurt Árkád, Pécs Sonstige Grundstücks- betriebs- und -verwaltungskosten NOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT Zinserträge Übriges Finanzergebnis Finanzergebnis Tatsächlicher Steueraufwand At-equity-Ergebnis (ohne Bewertungs- ergebnis) Bewertungsergebnis Latente Steuern GEWINN- ODER VERLUSTANTEIL Zinsaufwendungen -3.902 -3.984 -4.834 34.298 -4.519 34.490 -315 -192 -7,0 -0,6 266 90 33,8 356 -346 -307 34.308 34.449 1 2 350 348 -3.551 -3.634 -39 -141 -1 82 2 83 -12,7 -0,4 -50,0 2,1 0,6 2,3 -141 -128 -13 -10,2 30.616 -25.854 -417 30.687 -71 -0,2 -2.608 -23.246 -891,3 -477 60 12,6 4.345 27.602 -23.257 -84,3 EBT (ohne Bewertungsergebnis) steigt um 1,4% Die Zinseinsparungen für die laufenden Finanzierungen sowie die einmalige Zinserstattung führen zu einer Steigerung des EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 160,9 Mio. € auf 163,1 Mio. € (+1,4%). 8 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Wirtschaftsbericht Bewertungsergebnis deutlich negativ Das Bewertungsergebnis resultierte mit -120,0 Mio. € (i. Vj. -58,3 Mio. €) aus der Bewertung des Immobilienvermögens des Kon- zerns nach IAS 40. Von dem Bewertungsverlust auf das Immobilien- vermögen entfielen, nach Berücksichtigung des Anteils der Fremd- gesellschafter, -94,2 Mio. € (i. Vj. -55,7 Mio. €) auf die Bewertung des im Konzern ausgewiesenen Immobilienvermögens und -25,8 Mio. € (i. Vj. -2,6 Mio. €) auf die Bewertung des Immobilienvermögens der nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen. Im Durchschnitt wurden die Konzernimmobilien nach Berücksichti- gung der laufenden Investitionen um -2,9 % abgewertet (i. Vj. -1,4%), wobei die Bandbreite der Bewertungsänderungen zwischen -9,6% und +4,1% lag. Bei einem insgesamt weiter hohen Vermietungs- stand von 97,6% (-1,0 %) wurde die Bewertung des Immobilienport- folios im Wesentlichen beeinflusst von im Durchschnitt gestiegenen Ankaufsrenditen für Shoppingcenter in Deutschland, Investitionen in die Modernisierung und Positionierung des Bestandsportfolios sowie von angepassten Erwartungen an die Mietenentwicklung und Nachvermietungszeiträumen. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag, inklusive des im at-equity-Ergebnis enthaltenen Anteils, resultierten in einem Steuer ertrag von 69,0 Mio. € gegenüber einem Steueraufwand von 23,2 Mio. € im Vorjahr. Die latenten Steuerrückstellungen wurden im Berichtsjahr um 73,5 Mio. € aufgelöst (i. Vj. Zuführung von 12,6 Mio. €). Die Auflösung ist im Wesentlichen auf die zum Ende des Geschäfts- jahres 2019 vollzogene gesellschaftsrechtliche Umstrukturierung innerhalb des Konzerns zurückzuführen, die es auf Basis der am 27. März 2019 veröffentlichten Entscheidung des Großen Senats des BFH zukünftig erlaubt, die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung in einem größeren Umfang als bisher in Anspruch zu nehmen. Wir ver- weisen hierzu auch auf unseren Nachtragsbericht im zusammen- gefassten Lagebericht 2018. Die Ertragsteueraufwendungen beliefen sich auf 4,5 Mio. € (i. Vj. 10,6 Mio. €) und beinhalten eine Gewerbesteuererstattung für Vor- jahre von 7,1 Mio. €. EPRA EARNINGS Verbessertes Konzernergebnis Das Konzernergebnis hat sich im Vergleich zum Vorjahr aufgrund des außerordentlichen Steuerertrages aus der Auflösung latenter Steuern und der Gewerbesteuererstattung trotz des deutlich nega- tiveren Bewertungsergebnisses um 32,7 Mio. € auf 112,1 Mio. € (i. Vj. 79,4 Mio. €) verbessert. EPRA Earnings und Ergebnis je Aktie Die EPRA Earnings, welche das Bewertungsergebnis ausklammern, sind von der Gewerbesteuererstattung einschließlich der aufgelaufe- nen Zinserträge und unter Berücksichtigung der hierauf entfallenden Steuern maßgeblich in Höhe von 9,0 Mio. € positiv beeinflusst worden und stiegen von 147,4 Mio. € auf 158,3 Mio. € bzw. von 2,39 € auf 2,56 € je Aktie. Ohne diesen Einmaleffekt hätten sich die EPRA Earnings auch positiv auf 149,3 Mio. € bzw. auf 2,41€ je Aktie entwickelt. Der Gewinn je Aktie (Konzernjahresüberschuss je Aktie) erreichte im Berichtsjahr 1,81€ gegenüber 1,29 € im Vorjahr. EPRA EARNINGS in Mio. €/in € je Aktie 117,7 123,7 2,29 2,18 158,3 2,56 141,3 147,4 2,42 2,39 2015 2016 2017 2018 2019 Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Bewertungsergebnis derivative Finanzinstrumente 1 Sonstiges Bewertungsergebnis Latente Steuern in Bezug auf EPRA-Anpassungen 2 EPRA EARNINGS 01.01. – 31.12.2019 01.01. – 31.12.2018 in T€ 112.091 120.042 -350 0 -73.523 158.260 je Aktie in € 1,81 1,94 0,00 0,00 -1,19 2,56 in T€ 79.395 58.314 -2.604 9 12.274 147.388 je Aktie in € 1,29 0,94 -0,04 0,00 0,20 2,39 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 61.783.594 61.783.594 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 1 2 betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 9

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Wirtschaftsbericht Stabile Entwicklung der Funds from Operations (FFO) Die Funds from Operations (FFO) dienen der Finanzierung unserer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Til- gung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie der Dividendenaus- schüttungen. Wesentliche nicht zur operativen Tätigkeit des Kon- zerns gehörende Einmaleffekte werden dabei bei der Ermittlung der FFO eliminiert. Die FFO lagen mit 149,6 Mio. € (i. Vj. 150,4 Mio. €) bzw. 2,42 € je Aktie (i. Vj. 2,43 € je Aktie) nahezu auf Vorjahresniveau. FUNDS FROM OPERATIONS (FFO) in Mio. €/in € je Aktie 123,4 129,9 148,1 150,4 149,6 2,54 2,41 2,43 2,42 2,29 FUNDS FROM OPERATIONS Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Steuererstattung für Vorjahre 2 Sonstiges Bewertungsergebnis Latente Steuern 1 FFO 2015 2016 2017 2018 2019 01.01. – 31.12.2019 01.01. – 31.12.2018 in T€ 112.091 120.042 -8.994 0 -73.548 149.591 je Aktie in € 1,81 1,94 -0,15 0,00 -1,18 2,42 in T€ 79.395 58.314 0 9 12.643 150.361 je Aktie in € 1,29 0,94 0,00 0,00 0,20 2,43 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 61.783.594 61.783.594 1 2 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt inklusive der Zinserstattung und unter Berücksichtigung des Steueraufwandes, welcher auf diese entfällt Ertragslage der Segmente In der Segmentberichterstattung des Konzerns werden die Tochter- unternehmen und die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunter- nehmen mit ihrem Anteil quotal einbezogen. Dabei wird zwischen den Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europäischen Ausland („Ausland“) unterschieden (wir verweisen auch auf unsere Ausführung zur Segmentberichterstattung im Konzernanhang): in T€ Umsatzerlöse Inland Ausland EBIT Inland Ausland EBT (ohne Bewertungsergebnis) Inland Ausland 01.01. – 31.12.2019 01.01. – 31.12.2018 240.191 196.556 43.635 213.330 172.556 40.774 164.579 130.932 33.647 239.188 196.070 43.118 214.709 174.360 40.349 164.699 131.568 33.131 Veränderung + /- 1.003 486 517 -1.379 -1.804 425 -120 -636 516 in % 0,4 0,2 1,2 -0,6 -1,0 1,1 -0,1 -0,5 1,6 10 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Wirtschaftsbericht Der stabilen bzw. positiven Entwicklung der Umsatzerlöse in den Segmenten standen im Segment Inland höhere operative Center- aufwendungen, die aus im Vergleich zum Vorjahr höheren Wert- berichtigungen auf Mietforderungen und Nebenkostenerstattungen für Vorjahre resultieren, gegenüber. Dementsprechend ist das EBT (ohne Bewertungsergebnis) im Inland im Vergleich zum Vorjahr um 0,6 Mio. € (-0,5 %) gesunken, während es im Ausland um 0,5 Mio. € (+1,6%) gesteigert werden konnte. Das wirtschaftliche Eigenkapital des Konzerns in Höhe von 2.601,5 Mio. €, das sich aus dem Eigenkapital der Konzernaktio- näre (2.249,6 Mio. €) und dem Eigenkapital der Fremdgesellschaf- ter (351,9 Mio. €) zusammensetzt, hat sich gegenüber dem Vorjahr leicht erhöht (i. Vj. 2.573,4 Mio. €). Bei einer leichten Reduzierung der Bilanzsumme stieg die Eigenkapitalquote gegenüber dem Vorjahr auf 57,1% (i. Vj. 55,8 %) und ist damit weiterhin auf einem hohen und solidem Niveau. FINANZLAGE DES KONZERNS Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements Für die Finanzierung ihrer Investitionen nutzt die Deutsche EuroShop grundsätzlich die Börse zur Beschaffung von Eigenkapital sowie die Kredit- und Kapitalmärkte zur Beschaffung von Fremdkapital. Dabei fungieren innerhalb des Konzerns sowohl die einzelnen Objekt- gesellschaften als auch die Deutsche EuroShop AG als Darlehens- nehmer der Banken oder gegebenenfalls Anleiheschuldner. Darlehen und Anleihen werden für alle Konzerngesellschaften in Euro aufge- nommen. Die Verwendung von Eigen- und Fremdkapital für Investi- tionen soll prinzipiell gleich gewichtet werden. Die Eigenkapitalquote im Konzern (inklusive Fremdanteile) soll dabei 45 % nicht wesentlich unterschreiten. Die Finanzierung unserer Immobilienprojekte erfolgt grundsätzlich langfristig. Dabei setzen wir auch derivative Finanzinstrumente ein, um uns gegen steigende Kapitalmarktzinsen abzusichern. Die Siche- rungsgeschäfte dienen der Absicherung einzelner Kredite. Über eine verfügbare Kreditlinie wird die Deutsche EuroShop in die Lage ver- setzt, kurzfristig auf Investitionsmöglichkeiten zu reagieren. Nicht benötigte Liquidität wird bis zur Verwendung für Investitionen, zur Finanzierung laufender Kosten oder zur Auszahlung von Dividenden kurzfristig angelegt. Finanzierungsanalyse Zum 31. Dezember 2019 wies der Deutsche EuroShop-Konzern folgende Finanzkennzahlen aus: in Mio. € Bilanzsumme Eigenkapital (inklusive Fremdgesellschafter) Eigenkapitalquote in % Nettofinanz- verbindlichkeiten Loan to value (LTV) in % 31.12.2019 31.12.2018 Veränderung 4.558,6 4.610,2 -51,6 2.601,5 57,1 2.573,4 55,8 1.364,3 1.406,1 31,5 31,8 28,1 1,2 -41,8 -0,3 FINANZ VERBINDLICHKEITEN in T€ 31.12.2019 31.12.2018 Veränderung 1.433.373 1.496.313 -62.940 Langfristige Bankverbindlichkeiten Kurzfristige Bankverbindlichkeiten SUMME 78.974 26.080 1.512.347 1.522.393 52.894 -10.046 31.752 Abzüglich liquide Mittel 148.087 116.335 Nettofinanz- verbindlichkeiten 1.364.260 1.406.058 -41.798 Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten reduzierten sich im Berichtsjahr aufgrund von Neukreditaufnahmen und planmäßi- gen Tilgungen von 1.522,3 Mio. € um 10,0 Mio. € auf 1.512,3 Mio. €. Zusammen mit dem Anstieg der liquiden Mittel um 31,8 Mio. € lagen die Netto finanzverbindlichkeiten mit 1.364,3 Mio. € per Saldo um 41,8 Mio. € unter dem Stand zum Jahresende 2018 (1.406,1 Mio. €). Die zum Jahresende bestehenden Nettofinanzverbindlich keiten dienen ausschließlich der Finanzierung der langfristigen Vermö- genswerte. Damit waren im Berichtsjahr 31,5 % (i. Vj. 31,8 %) des langfristigen Vermögens fremdfinanziert (LTV). Bezogen auf die Betrachtungsweise der Segmentberichterstattung, die auf den quotalen Anteil des Konzerns an den Gemeinschaftsunternehmen und Tochterunternehmen abstellt, ergibt sich ein LTV im Berichts- jahr von 33,7 % (i. Vj. 34,0 %). Die Konditionen der konsolidierten Darlehen zum 31. Dezember 2019 waren für durchschnittlich 5,3 Jahre (i. Vj. 5,4 Jahre) zu 2,47 % p. a. (i. Vj. 2,72 % p. a.) gesichert. Die Deutsche EuroShop unterhält für die konsolidierten Darlehen Kreditverbindungen zu 24 Banken und Spar- kassen. Dabei handelt es sich um Kreditinstitute aus Deutschland, Österreich und der Tschechischen Republik. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 11

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Wirtschaftsbericht DARLEHENSSTRUKTUR per 31. Dezember 2019 Zinsbindung bis 1 Jahr 1 Jahr bis 5 Jahre 5 bis 10 Jahre über 10 Jahre GESAMT Von 20 Darlehen im Konzern sind bei 14 Darlehen Kreditauflagen mit den finanzierenden Banken vereinbart. Dabei handelt es sich um ins- gesamt 22 einzelne Auflagen zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR), zur Zinszahlungsfähigkeit (ICR), zur Höhe von Mieteinnahmen, zur Ver- schuldungsquote und zum Verhältnis zwischen Darlehen und Markt- wert des Objekts (LTV). Alle Auflagen wurden eingehalten. Auf Basis der Planzahlen ist auch im laufenden Geschäftsjahr und dem Pla- nungszeitraum bis 2024 von einer Einhaltung der Auflagen auszu- gehen. Hinsichtlich der Unsicherheiten zum Planungszeitraum bis 2024 als Folge der Coronavirus-Pandemie verweisen wir auf den Nachtragsbericht. Im Geschäftsjahr 2020 erfolgen planmäßige Tilgungen aus dem lau- fenden Cashflow in Höhe von 16,8 Mio. €. In den Jahren 2021 bis 2024 wird die durchschnittliche Tilgungsleistung bei 11,8 Mio. € p. a. liegen. Zum Ende des Geschäftsjahres 2020 steht ein Darlehen in Höhe von 61,8 Mio. € an, dessen Anschlussfinanzierung bei gleichzeitiger Erhö- hung auf 70 Mio. € sich in der Endphase der Verhandlung befindet, 2021 sind dann Darlehen in Höhe von 136,5 Mio. €, 2022 in Höhe von 225,6 Mio. € und 2023 in Höhe von 209,1 Mio. € zu prolongieren. In der Bilanz waren zum Stichtag kurz- und langfristige Finanzver- bindlichkeiten in Höhe von 1.512,3 Mio. € ausgewiesen. Bei der Diffe- renz der Gesamtsumme zu den hier angegebenen Beträgen handelt es sich im Wesentlichen um mittels der Effektivzinsmethode zu ver- teilende Finanzierungskosten sowie abgegrenzte Zins- und Tilgungs- leistungen, die Anfang 2020 beglichen wurden. Investitionsanalyse Im Geschäftsjahr 2019 wurden die Investitionen in die Modernisie- rung und Positionierung der Bestandsportfolios fortgeführt und lagen bei 19,3 Mio. € nach 20,9 Mio. € im Vorjahr. Anteil der Darlehen in % Betrag in Mio. € Duration in Jahren Durchschnitts- zinssatz in % 5,2 40,7 45,7 8,4 100,0 78,6 615,3 691,8 127,3 1.513,0 Liquiditätsanalyse 1,0 2,9 8,0 11,0 5,3 3,05 3,29 2,37 1,67 2,47 in T€ 01.01. – 31.12.2019 01.01. – 31.12.2018 Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Cashflow aus Investitionstätigkeit Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand am Anfang der Periode FINANZMITTELBESTAND AM ENDE DER PERIODE 170.206 159.202 -19.332 -20.915 -119.122 -128.531 31.752 9.756 116.335 106.579 148.087 116.335 ENT WICKLUNG DES FINANZMIT TELBESTANDS in Mio. € 170,2 -19,3 -119,1 Cashflow aus Investitions- tätigkeit 116,3 Netto- Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Finanz mittel- bestand am Anfang der Periode 148,1 Cashflow aus Finanzierungs- tätigkeit Finanzmittel- bestand am Ende der Periode 12 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Wirtschaftsbericht Der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit des Konzerns in Höhe von 170,2 Mio. € (i. Vj. 159,2 Mio. €) stellt den Betrag dar, den das Unternehmen nach Abzug aller Kosten aus der Vermietung der Shoppingcenter-Flächen erwirtschaftet hat. Er dient vornehmlich dazu, die Dividende der Deutsche EuroShop AG, die Auszahlungen an Fremdgesellschafter sowie die laufenden Tilgungen und Investi- tionen zu finanzieren. Der Cashflow aus Investitionstätigkeit umfasste die cashwirksamen Investitionen in die Bestandsobjekte (19,3 Mio. €; i. Vj. 20,9 Mio. €). Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit von 119,1 Mio. € bein- haltet den Mittelabfluss aus den laufenden Tilgungen der Finanz- verbindlichkeiten von 27,1 Mio. € (i. Vj. 24,2 Mio. €), den Mittel zufluss aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten von 16,6 Mio. € sowie die Dividendenzahlung an die Aktionäre von 92,7 Mio. € (i. Vj. 89,6 Mio. €) und Ausschüttung an die Fremdgesellschafter von 15,8 Mio. € (i. Vj. 14,7 Mio. €). Der Finanzmittelbestand erhöhte sich im Berichtsjahr positiv um 31,8 Mio. € auf 148,1 Mio. € (i. Vj. 116,3 Mio. €). VERMÖGENSLAGE DES KONZERNS Bilanzsumme leicht rückläufig Die Bilanzsumme des Konzerns reduzierte sich um 51,6 Mio. € von 4.610,2 Mio. € auf 4.558,6 Mio. €. in T€ Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen 31.12.2019 31.12.2018 Veränderung 170.150 133.504 36.646 4.388.455 4.476.724 -88.269 111.136 53.580 57.556 1.845.991 1.983.252 -137.261 Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) 2.601.478 2.573.396 BILANZSUMME 4.558.605 4.610.228 28.082 -51.623 BIL ANZSTRUKTUR in Mio. € Aktiva 4.610,2 133,5 4.558,6 170,1 Passiva 4.558,6 111,1 4.610,2 53,6 4.476,7 4.388,5 1.846,0 1.983,2 2.601,5 2.573,4 Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte 2018 2019 2019 2018 Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Eigenkapital (inkl. Fremd- gesellschafter) Kurzfristige Vermögenswerte steigen durch Aufbau liquider Mittel Zum Jahresende beliefen sich die kurzfristigen Vermögenswerte auf 170,1 Mio. €. Das entsprach einem Anstieg von 36,6 Mio. € gegen- über dem Vorjahr (133,5 Mio. €) und resultierte im Wesentlichen aus den um 31,8 Mio. € höheren liquiden Mitteln zum Bilanzstich- tag (148,1 Mio. €; i. Vj. 116,3 Mio. €). Die Forderungen aus Lieferun- gen und Leistungen lagen mit 7,4 Mio. € um 0,8 Mio. € über dem Vor- jahr (6,6 Mio. €). Die sonstigen Vermögenswerte erhöhten sich von 10,5 Mio. € um 4,1 Mio. € auf 14,6 Mio. €. Langfristige Vermögenswerte sinken leicht aufgrund von Abwertungen auf das Immobilienvermögen Im Berichtsjahr haben sich die langfristigen Vermögenswerte von 4.476,7 Mio. € auf 4.388,5 Mio. € und somit um 88,2 Mio. € reduziert. Die Investment Properties reduzierten sich dabei um 68,9 Mio. € auf 3.822,8 Mio. € (-1,8 %). Während die Zugänge und Investitions- kosten der Bestandsobjekte bei 19,6 Mio. € lagen, ergaben sich aus der Bewertung des Immobilienbestandes Abwertungen in Höhe von 88,5 Mio. €. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 13

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Nachtragsbericht Die at-equity bilanzierten Finanzanlagen reduzierten sich von 531,0 Mio. € um 19,5 Mio. € auf 511,5 Mio. €. Der Rückgang ist auf die Differenz zwischen den anteiligen Ergebnissen (4,4 Mio. €) und den Entnahmen des Geschäftsjahres (23,9 Mio. €) zurückzuführen. von 92,7 Mio. € sowie der Erhöhung der Abfindungsansprüche der Fremdgesellschafter um 8,3 Mio. €. Die Marktwerte der Swaps haben sich mit 0,4 Mio. € eigenkapitalerhöhend ausgewirkt. Kurz- und langfristige Verpflichtungen insgesamt rückläufig Die kurzfristigen Verpflichtungen haben sich aufgrund eines Ende 2020 auslaufenden Darlehens von 61,8 Mio. €, dessen langfristige Anschlussfinanzierung sich zum Zeitpunkt der Aufstellung des Kon- zernabschlusses in der Endverhandlung befand, um 57,5 Mio. € von 53,6 Mio. € auf 111,1 Mio. € erhöht. Die langfristigen Verpflichtungen reduzierten sich von 1.983,2 Mio. € um 137,3 Mio. € auf 1.846,0 Mio. € im Wesentlichen durch die Auflö- sung passiver latenter Steuern (-73,9 Mio. €), die Umgliederung des im Dezember 2020 auslaufenden Darlehens in die kurzfristigen Ver- pflichtungen (- 61,8 Mio. €) sowie aufgrund des Saldos aus plan- mäßigen Tilgungen und der Neuaufnahme von langfristigen Darle- hen (-10,0 Mio. €). Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) Das Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) lag zum Ende des Berichtsjahres mit 2.601,5 Mio. € um 28,1 Mio. € über dem Eigen- kapital des Vorjahres (2.573,4 Mio. €). Die Erhöhung im Berichtsjahr ergab sich im Wesentlichen aus der Differenz zwischen dem Konzern- ergebnis von 112,1 Mio. € und der im Juni 2019 gezahlten Dividende Net Asset Value nach EPRA nahezu unverändert Der Net Asset Value (NAV) zum 31. Dezember 2019 lag bei 2.613,4 Mio. € oder 42,30 € je Aktie gegenüber 2.667,5 Mio. € oder 43,17 € je Aktie im Vorjahr. Damit ist der Net Asset Value um 0,87 € je Aktie (-2,0 %) gegenüber dem Vorjahr gesunken. EPRA NET ASSET VALUE in Mio. €/in € je Aktie 2.332,6 2.135,2 2.668,4 2.667,5 2.613,4 43,24 43,19 43,17 42,30 39,58 2015 2016 2017 2018 2019 EPRA NAV Eigenkapital Zeitwert derivativer Finanzinstrumente 1 Eigenkapital ohne derivative Finanzinstrumente Latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente 1 Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter Steuern EPRA NAV 31.12.2019 31.12.2018 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € 2.249.573 33.726 2.283.299 383.818 -53.727 2.613.390 36,41 0,55 36,96 6,21 -0,87 42,30 2.229.748 34.563 2.264.311 456.915 -53.727 2.667.499 36,09 0,56 36,65 7,39 -0,87 43,17 Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanzstichtag 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 14 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Nachtragsbericht NACHTRAGSBERICHT Zur Eindämmung der Coronavirus-Pandemie wurden in einer Reihe von Ländern von behördlicher Seite weitreichende Sicherheits- und Quarantänemaßnahmen angeordnet. In Deutschland, Österreich, Polen und der Tschechischen Republik wurden von den Regierungen im März Beschlüsse gefasst, dass landesweit alle Geschäfte geschlossen blei- ben müssen, soweit sie nicht für die Grundversorgung not wendig sind. Die Schließungsanordnungen sind landesspezifisch unterschied- lich, jedoch gelten Ausnahmen im Wesentlichen nur für Lebensmit- tel, Drogerien, Apotheken, Bankdienstleistungen sowie für eine limi- tierte Anzahl weiterer Produkte und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs. Auch für die Gastronomie wurden teilweise Restriktionen erlassen. In Ungarn sind die Öffnungszeiten von Geschäften deutlich zeitlich eingeschränkt worden. Die Beschränkungen gelten in den Län- dern bis auf Weiteres oder sind zeitlich befristet. Darüber hinaus wur- den bereits in Deutschland und Polen Gesetze verabschiedet, die eine Abmilderung der Folgen der Coronavirus-Pandemie für die durch die Schließung betroffenen Geschäfte vorsehen. Für Deutschland sieht die gesetz liche Regelung eine Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen im Falle der Nichtleistung der Mietzahlungen in dem Zeitraum 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 vor, soweit dies auf den Aus wirkungen der Coronavirus-Pandemie beruht. Die Verpflich- tung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt dabei im Grundsatz beste- hen. In Polen wurde beschlossen, dass Mieter für den Zeitraum der behördlichen Schließung nicht zur Mietzahlung verpflichtet sind. Auch in Ungarn wird geprüft, die Mieter durch gesetzliche Regelungen zu entlasten. Die Mietverträge der Deutsche EuroShop enthalten regelmäßig Verein- barungen zu festen Mindestmietzahlungen. Jedoch werden die länger andauernden Umsatzeinbußen aufgrund der temporär angeordneten Geschäftsschließungen und die zu erwartende generelle Konsumzu- rückhaltung der Kunden die wirtschaftliche Situation der betroffenen Einzelhändler negativ beeinflussen bzw. haben bereits zu ersten Insol- venzen und Beantragung von Schutzschirmmaßnahmen bei unseren Mietern geführt. Dies erhöht für die Deutsche EuroShop das Risiko, dass die vertraglichen Verpflichtungen durch die Mietpartner nicht bzw. nicht rechtzeitig erfüllt werden und es somit zu Ausfällen und liquiditätswirksamen Zahlungsverzögerungen kommt. Auch kann sich in Folge aufgelaufener nicht gezahlter Mietforderungen, wie sie sich laut der verabschiedeten gesetzlichen Regelung für Deutschland erge- ben können, ein erhöhtes Ausfall- und Wertberichtigungsrisiko erge- ben. Zudem können temporär Entlastungsmaßnahmen für den Center- betrieb sowie für einzelne Mietpartner erforderlich werden. All dies wird Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf 2020 sowie auf die Bewertung unserer Shoppingcenter haben. Eine Einschätzung der Aus- wirkungen der Pandemie ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich und hängt u. a. von Dauer und Ausmaß der Pandemie, den weiteren behörd- lichen Auflagen und Stützungsmaßnahmen ab. Die Deutsche EuroShop stimmt sich aktuell laufend mit der ECE ab, die als europäischer Markt- führer im Bereich Centermanagement mit dem ganzheit lichen Asset Management des Shoppingcenter-Portfolios beauftragt ist. Der Vor- stand wird die Lage neu bewerten, sobald ihm quantifizierbare Infor- mationen vorliegen, und entsprechend berichten. Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind darüber hinaus keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten. PROGNOSEBERICHT Rahmenbedingungen Der Geschäftserfolg der Deutsche EuroShop hängt im Wesentlichen von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ab. Dies gilt sowohl für die Weltwirtschaft, aufgrund der hohen Exportabhängigkeit unseres Kernmarktes Deutschland, als auch für die spezifische Entwicklung der Binnenwirtschaft in unseren europäischen Märkten. Eine pros- perierende Wirtschaftstätigkeit, basierend auf stabilen politischen Rahmenbedingungen und Handelsbeziehungen sowie funktionie- renden internationalen Wertschöpfungsketten, ist dabei ein wesent- licher Einflussfaktor für die Entwicklung der Bevölkerungseinkom- men, des Konsumklimas sowie der Einzelhandelsumsätze. Vor der Ausbreitung des Coronavirus in Deutschland erwartete die Bundesregierung in ihrem Ende Januar 2020 veröffentlichten Jahres wirtschaftsbericht ein Wachstum des Bruttoinlandprodukts von 1,2 %, welches wesentlich durch eine Steigerung des privaten Konsums gestützt wird. Der ursprünglich erwarteten robusten Ent- wicklung der Binnenkonjunktur steht jedoch nach Einschätzung der Bundesregierung eine zunehmend schwächere deutsche Export- industrie gegenüber. Hier wirken sich die Risiken aus den Unsicher- heiten im außenwirtschaftlichen Umfeld fort. Unklar ist weiterhin, zu welchem Ergebnis die Verhandlungen zur Ausgestaltung des Brexit gelangen werden und welche kurz- und langfristigen politischen und wirtschaftlichen Folgen dies für die EU haben wird. Weiterhin sind die Handelskonflikte der USA mit China und der EU trotz Ausbleibens der angedrohten nächsten Eskalationsstufe nicht gelöst und verunsi- chern weiterhin die deutsche Exportwirtschaft. Zusätzlich wirkt sich die Schwäche der deutschen Automobilindustrie, die mit den Folgen des Dieselskandals und den strukturellen Herausforderungen aus dem Übergang zu alternativen Antriebstechnologien belastet ist, auf die Konjunkturerwartungen aus. Der Ausbruch des Coronavirus wird abhängig von Dauer und Schwere der Pandemie signifikante negative Auswirkungen auf die gesamtwirtschaftliche Entwicklung und insbesondere auch auf das Konsumklima und die Einzelhandelsumsätze haben. Der Sachver- ständigenrat zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung hat in seinem am 30. März 2020 veröffentlichten Sondergutachten anhand von drei Szenarien die Auswirkungen der Coronavirus-Pandemie auf das Bruttoinlandsprodukt in Deutschland betrachtet und erwartet einen Rückgang für 2020 in einer Bandbreite von 2,8 % bis 5,4%. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 15

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Risikobericht Die zur Eindämmung der Ausbreitung des Virus getroffenen Schutz- maßnahmen, wie die temporäre Schließung von Geschäften oder Begrenzung der Besucherzahlen, wirken sich direkt auf die Umsätze unserer Mieter aus und haben bereits zu ersten Insolvenzen und Beantragung von Schutzschirmmaßnahmen bei unseren Mietern geführt (siehe „Nachtragsbericht“). Zusätzlich kann es auch zukünftig auf der Beschaffungsseite unserer Mieter zu Störungen in der Lie- fer- und Logistikkette und damit zu Umsatzrückgängen bei unseren Mietern kommen. Ein aus diesen Risiken gegebenenfalls erhöhter wirtschaftlicher Druck auf den stationären Einzelhandel und unsere Mieter wird sich auf die Höhe und Eintrittswahrscheinlichkeit unse- rer geschäftsspezifischen Risiken und damit auf unseren Geschäfts- erfolg auswirken (siehe auch „Risikobericht“). Vergleich zur Vorjahresprognose Im Vergleich zu unserer Prognose des Vorjahres haben wir unser Erwartungen hinsichtlich Umsatzerlöse mit 225,9 (Prognose: 222 bis 226 Mio. €), Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) mit 197,5 Mio. € (Prognose: 194 bis 198 Mio. €) sowie FFO mit 149,6 Mio. € bzw. 2,42 € je Aktie (Prognose: 148 bis 151 Mio. € bzw. 2,40 € bis 2,44 € je Aktie) erfüllt. Das operative Ergebnis vor Steuern (EBT ohne Bewertungs- ergebnis) lag bei 163,1 Mio. € und damit etwas oberhalb unserer Pro- gnose von 159 bis 162 Mio. €. Erwartete Ertragslage 2020 Die Unsicherheiten für die Konjunktur und das Konsumklima haben sich durch den Ausbruch der Coronavirus-Pandemie erheblich erhöht. Eine Einschätzung der Auswirkungen der Pandemie und damit eine Prognose für das Geschäftsjahr 2020 ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich und hängt u. a. von Dauer und Ausmaß der Pandemie, den weiteren behördlichen Auflagen sowie gesetzlichen Regelungen und Stützungsmaßnahmen ab. Wir erwarten jedoch, dass Umsatzerlöse, EBIT, EBT (ohne Bewertungsergebnis) und die FFO unterhalb der Geschäftszahlen 2019 liegen werden. Dividendenpolitik Die Auswirkungen der fortschreitenden Ausbreitung und nicht absehbaren Dauer der Coronavirus-Pandemie auf das Geschäfts- jahr 2020 sind zum jetzigen Zeitpunkt nicht quantifizierbar. Als Vor- sorgemaßnahme zur Sicherung und weiteren Stärkung der Liquidi- tät der Gesellschaft hat der Vorstand daher beschlossen, der Haupt- versammlung vorzuschlagen, den nach Einstellung in die anderen Gewinnrücklagen verbleibenden Bilanzgewinn auf neue Rechnung vorzutragen und die Dividendenzahlung für das Geschäftsjahr 2019 auszusetzen. Wir beabsichtigen weiterhin, unsere auf Kontinuität ausgerichtete Dividendenpolitik nach Stabilisierung dieser außerge- wöhnlichen Situation fortzusetzen. RISIKOBERICHT GRUNDSÄTZE DES RISIKOMANAGEMENTSYS- TEMS UND DES INTERNEN KONTROLLSYSTEMS Die Strategie der Deutsche EuroShop zielt darauf ab, das Vermögen der Aktionäre zu erhalten und nachhaltig zu steigern sowie aus der Vermietung der Immobilien einen nachhaltig hohen Liquiditätsüber- schuss zu erwirtschaften, der die Ausschüttung einer angemesse- nen und nachhaltigen Dividende ermöglicht. Der Schwerpunkt des Risikomanagementsystems liegt daher in der Überwachung der Ein- haltung der Strategie und hierauf aufbauend in der Erkennung und Beurteilung von Risiken und Chancen sowie der grundsätzlichen Ent- scheidung zum Umgang mit diesen Risiken. Das Risikomanagement gewährleistet, dass Risiken frühzeitig erkannt, bewertet, zeitnah kommuniziert und begrenzt werden. Die Überwachung und Steue- rung der identifizierten Risiken bilden den Schwerpunkt des inter- nen Kontrollsystems, für das auf Konzernebene im Wesentlichen der Vorstand verantwortlich ist. Das interne Kontrollsystem ist integraler Bestandteil des Risikomanagementsystems. Der Abschlussprüfer prüft im Rahmen seines gesetzlichen Prü- fungsauftrages für die Jahresabschlussprüfung, ob das Risikofrüh- erkennungssystem geeignet ist, unternehmensgefährdende Risiken und Entwicklungen frühzeitig zu erkennen. Die Risikoanalyse als kontinuierlicher Prozess identifiziert, bewertet und kommuniziert zeitnah die Faktoren, welche die Erreichung der Geschäftsziele gefährden können. Zudem umfasst der Prozess die Steuerung und Kontrolle der identifizierten Risiken. Risikoanalyse Im Rahmen bestehender Dienstleistungsverträge wird der Vorstand der Deutsche EuroShop AG laufend über die Geschäftsentwicklung der Shoppingcenter und der dazugehörigen Objektgesellschaften unterrichtet. Dabei werden quartalsweise für jedes Shopping center Abschlüsse und Controllingberichte sowie einmal jährlich mittel- fristige Unternehmensplanungen vorgelegt. Der Vorstand überprüft und analysiert diese Berichte, indem er unter anderem folgende Informationen zur Risikoeinschätzung heranzieht: 1. Bestandsobjekte • Entwicklung der Außenstände • Entwicklung der Vermietungsstände • Entwicklung der Einzelhandelsumsätze in den Shoppingcentern • Abweichungen von geplanten Objektergebnissen • Einhaltung der Financial Covenants aus Kreditverträgen 16 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Risikobericht 2. Im Bau befindliche Objekte • Entwicklung der Vorvermietung • Bautenstand • Budgetstand • Entwicklung der Financial Covenants aus Kreditverträgen und Einhaltung von Auszahlungsvoraussetzungen Hierbei werden Risiken identifiziert, indem Sachverhalte und Verän- derungen betrachtet werden, die von den ursprünglichen Planungen und Kalkulationen abweichen. Auch die planmäßige Auswertung von Konjunkturdaten wie z. B. das Konsumklima oder die Entwicklung der Einzelhandelsumsätze fließen in das Risikomanagement ein. Ebenso werden Aktivitäten der Wettbewerber laufend beobachtet. Risikoinventar Die im Rahmen der Risikoanalyse identifizierten Risiken werden in einem Risikoinventar zusammengefasst und hinsichtlich möglicher Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten unter Berücksich- tigung von kompensierenden Maßnahmen (Nettobetrachtung) bewer- tet. Das Risikoinventar wird regelmäßig überprüft und bei Bedarf aktualisiert. RECHNUNGSLEGUNGSBEZOGENES INTERNES KONTROLLSYSTEM Die Abschlusserstellung ist ein weiterer wichtiger Bestandteil des internen Kontrollsystems, deren Überwachungs- und Kontrollfunk- tion auf Ebene der Konzernholding erfolgt. Dabei stellen interne Regelungen und Leitlinien die Konformität des Jahresabschlusses und Konzernabschlusses sicher. Nach dezentraler Erfassung der konzernrelevanten Berichte seitens des Dienstleisters erfolgt die Aggregation und Konsolidierung der einzelnen Jahresabschlüsse sowie die Aufbereitung der Informati- onen für die Berichterstattung im Anhang und zusammengefass- ten Lagebericht im Rechnungswesen der Holdinggesellschaft mit- hilfe der Konsolidierungssoftware Conmezzo. Des Weiteren erfol- gen hier manuelle Prozesskontrollen wie das „Vier-Augen-Prinzip“ seitens der für die Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung beauf- tragten Mitarbeiter sowie des Vorstands. Der Konzernabschluss- prüfer führt zudem im Rahmen seiner Prüfungstätigkeit externe, prozess unabhängige Prüfungstätigkeiten durch, auch in Bezug auf die Rechnungslegung. Des Weiteren beurteilt der Vorstand mittels Szenariorechnungen, bei denen die wesentlichen Parameter der Planung (u. a. Mieten-, Kosten-, Rendite- und Zinsentwicklung) verändert werden, wie sich Risikoaggregationen auf den Bestand des Konzerns auswirken. Zudem erlaubt diese Betrachtung eine Einschätzung, welche Risiken der Konzern tragen kann. Einschränkende Hinweise Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem ermöglicht durch die im Konzern festgelegten Organisations-, Kontroll- und Überwachungsmaßnahmen die vollständige Erfassung, Aufbereitung und Würdigung von unternehmensbezogenen Sachverhalten sowie deren sachgerechte Darstellung in der Konzernrechnungslegung. Der Vorstand berichtet in den Aufsichtsratssitzungen über bedeutende neue Risiken und die Szenariorechnungen. Im Falle von bestandsgefährdenden Risiken erfolgt eine unverzügliche Berichterstattung. Es kann allerdings nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass durch persönliche Ermessensentscheidungen, fehlerhafte Kontrollen, kriminelle Handlungen oder sonstige Umstände die Wirk- samkeit und Verlässlichkeit des eingesetzten internen Kontroll- und Risikomanagementsystems eingeschränkt werden. Daher kann die Anwendung der eingesetzten Systeme keine absolute Sicherheit hin- sichtlich der richtigen, vollständigen und zeitnahen Erfassung von Sachverhalten in der Konzernrechnungslegung gewährleisten. Die getroffenen Aussagen beziehen sich nur auf die in den Konzern- abschluss der Deutsche EuroShop einbezogenen Tochterunter- nehmen, bei denen die Deutsche EuroShop mittelbar oder unmittel- bar über die Möglichkeit verfügt, deren Finanz- und Geschäftspolitik zu bestimmen. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 17

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Risikobericht EINSCHÄTZUNG DER GESAMTRISIKOPOSITION Die Gesamtrisikosituation ist in der nachfolgenden Matrix dargestellt. Das mögliche Schadensausmaß wird auf Basis der Auswirkungen für das dem Berichtsjahr folgende Geschäftsjahr bemessen und basiert auf den Planungen vor Ausbruch der Corona-Pandemie. Im Vergleich zum Vorjahr stellt sich bei dieser Betrachtung die Gesamtrisiko- situation unverändert dar. Mögliche Einflüsse auf die Eintrittswahr- scheinlichkeit und Höhe der Einzelrisiken sowie auf die Bewertung der Gesamtrisikoposition aufgrund der Ausbreitung des Corona virus sind derzeit nicht quantifizierbar. Abhängig vom weiteren Verlauf der Pandemie werden die Einzelrisiken und die Gesamtrisikoposition überprüft und regelmäßig neu bewertet. Wir erwarten jedoch, dass sich einzelne Risiken hinsichtlich Schadenshöhe und /oder Eintritts- wahrscheinlichkeit erhöhen werden. Die Deutsche EuroShop AG hat auf der Grundlage des beschriebe- nen Überwachungssystems geeignete Maßnahmen getroffen, um bestandsgefährdende Entwicklungen frühzeitig zu identifizieren und ihnen entgegenzuwirken. Zur Beurteilung der möglichen Auswirkun- gen der Corona-Pandemie auf den Fortbestand des Unternehmens hat der Vorstand verschiedene Szenariorechnungen durchgeführt. In diesem Zusammenhang wurden auch die Auswirkung auf die Liqui- dität des Konzerns und die Einhaltung von Kreditauflagen überprüft. Dabei wurde auch das am 27. März 2020 in Deutschland verabschie- dete Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie betrachtet, welches eine Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen im Falle der Nichtleistung der Mietzahlungen in dem Zeitraum 1. April 2020 bis 30. Juni 2020, soweit dies auf den Auswirkungen der Coronavirus-Pandemie beruht, vorsieht. Dem Vorstand sind danach keine Risiken bekannt, die den Fort- bestand des Unternehmens gefährden können. RISIKO-MATRIX € . E H Ö H S N E D A H C S h c o h l e t t i m g n i r e g i o M 5 > € . i o M 5 – 1 € . i o M 1 s i b Bewertungsrisiko DARSTELLUNG WESENTLICHER EINZELRISIKEN Bewirtschaftungs- und Kostenrisiko Währungsrisiko Markt- und Branchenrisiken Vermietungsrisiko Mietausfallrisiko Zinsänderungs- und Finanzierungsrisiken Rechtliches Risiko Personalrisiko IT-Risiko Schadensrisiko gering 0% – 25% mittel 25% – 50% hoch >50% EINTRITTSWAHRSCHEINLICHKEIT Corona-Pandemie Die Corona-Pandemie wird sich auf die im Folgenden beschriebenen Einzelrisiken hinsichtlich Schadenshöhe und Eintrittswahrschein- lichkeit auswirken. Da das Ausmaß derzeit nicht quantifizierbar ist, erfolgte keine Anpassung der Einzelrisiken. Wir erwarten jedoch, dass sich einzelne Risiken hinsichtlich Schadenshöhe und /oder Eintrittswahrscheinlichkeit erhöhen werden. Wir verweisen auch auf unsere Ausführungen zu „Nachtragsbericht“ sowie zu unserem „Prognosebericht“. Bewertungsrisiko Der Wert einer Immobilie bestimmt sich im Wesentlichen nach dem Ertragswert, der seinerseits insbesondere von Faktoren wie der Höhe der jährlichen Mieteinnahmen, den Bewirtschaftungs kosten und den Investitionsbedarfen, dem zugrunde gelegten Standort- risiko, dem allgemeinen Zustand der Immobilie, der Entwicklung der Kapitalmarktzinsen sowie insbesondere von der Nachfrage nach Shoppingcenter-Immobilien abhängt. Darüber hinaus wird die Wert entwicklung von Immobilien auch von verschiedenen gesamt- wirtschaftlichen und regionalen Faktoren sowie objektspezifischen Entwicklungen beeinflusst. Diese Faktoren sind zu einem größeren Anteil nicht vorhersehbar oder von der Gesellschaft beeinfluss- bar. Die beschriebenen Faktoren fließen in die jährliche Verkehrs- bewertung unserer Bestandsimmobilien durch unabhängige Gut- achter ein. Die Wertveränderungen werden entsprechend den Vor- gaben des IAS 40 im Konzernabschluss ergebniswirksam erfasst und können zu einer sehr hohen Volatilität des Konzernergebnisses führen. Zudem kann die Verkehrsbewertung der Bestandsimmobi- lien auch Einfluss auf die Einhaltung von Kreditauflagen bestehender Finanzierungen (bspw. Einhaltung von Verschuldungskennzahlen) sowie die Konditionen von Neu- und Anschlussfinanzierungen haben. 18 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Risikobericht Durch die Beauftragung von externen, unabhängigen und branchen- erfahrenen Gutachtern sowie unsere eigene kritische Würdigung der Gutachten wird das Risiko einer fehlerhaften Bewertung minimiert. Im Rahmen der Beeinflussbarkeit der werttreibenden Faktoren hat die Gesellschaft weitere Maßnahmen getroffen, um das Bewer- tungsrisiko zu minimieren. Im Zentrum steht dabei ein professio- nelles Center-, Kosten- und Vermietungsmanagement der Einkaufs- zentren. Dieses wird durch die Auswahl geeigneter Asset Manager sichergestellt. Derzeit werden alle Shoppingcenter durch die ECE als europäischem Marktführer im Bereich des Managements von Shop- pingcentern betreut. Ein aktives Instandhaltungsmanagement stellt dabei sicher, dass die Immobilien laufend in einem guten Allgemein- zustand gehalten werden. Markt- und Branchenrisiken Ein sich laufend änderndes Nachfrageverhalten der Konsumenten, der demografische Wandel und immer neue Angebotsformen werden den Einzelhandel auch in den nächsten Jahren weiter struk- turell verändern. Der Onlinehandel wird weiter dynamisch und schneller als der Gesamteinzelhandelsmarkt wachsen. Daneben werden sich attraktive, großflächige und in ihrem jeweiligen Ein- zugsgebiet führende Einzelhandelseinrichtungen, die dem Kunden ein breites Sortimentsangebot sowie ein besonderes Aufenthalts- und Shopping-Erlebnis bieten können, weiter stabil entwickeln. Am Vermietungsmarkt angebotene zusätzliche Einzelhandels- mietflächen, die beispielsweise durch die Errichtung, Erweiterung oder Modernisierung inner- oder außerstädtischer Shopping- oder Factory-Outlet-Center, aber auch durch die Revitalisierung von Ein- zelhandelslagen in den Innenstädten entstehen, können dazu führen, dass sich die realisierbaren stationären Einzelhandelsumsätze auf insgesamt mehr Mietflächen verteilen und die Raumleistungen sinken. Auch wenn die Wachstumsrate des Onlinehandels 2019 geringer als in den Vorjahren ausfiel, ist der Onlinehandel absolut betrachtet weiter deutlich gewachsen und der Anteil am Gesamteinzelhandels- umsatz gestiegen. Dominierend im Onlinehandel sind weiterhin vor allem die Segmente Fashion, Schuhe und Unterhaltungselektronik, die zusammen rund 50 % am gesamten Onlineumsatz ausmachen und die insbesondere auch in Shoppingcentern stark vertreten sind. Dem steigenden Anteil des Online-Umsatzes sowie dem möglichen Druck auf die Raumleistungen begegnet der stationäre Einzel handel neben Flächenbereinigungen und der Fokussierung auf gute Einzel- handelslagen mit einer zunehmenden Verknüpfung von Offline- und Online-Welt, Sortimentsoptimierungen sowie der Verbesserung der Servicequalität und Betonung des persönlichen Kontakts beim Ein- kauf. Die Handelsunternehmen sind mit der Umsetzung dieser Maß- nahmen unterschiedlich weit fortgeschritten und erfolgreich. Auch die Größe und Branche hat einen wesentlichen Einfluss auf den Erfolg der Maßnahmen. Nach Berechnungen des HDE zeigen sich hier erste Erfolge, so ist der stationäre Einzelhandel 2019 online stärker gewachsen als die reinen Onlinehändler. Allerdings stehen manche Einzelhändler und teilweise auch mittelgroße Filialisten weiter vor marktseitig hohen und teilweise existenziellen Heraus- forderungen. Ein erhöhtes bzw. verbessertes Mietflächenangebot im Wettbewerbsumfeld unserer Shoppingcenter und eine mögliche nachhaltige Umverteilung von Einzelhandelsumsätzen in den Online- handel und damit einhergehend nachhaltig sinkende Raumleistungen im stationären Einzelhandel beinhalten das Risiko, dass Anschluss- und Nachvermietungen zu niedrigeren Mieten bzw. zu weniger vor- teilhaften Mietvertragskonditionen abgeschlossen werden. Die Deutsche EuroShop AG begleitet diese Entwicklung aktiv durch vielfältige Maßnahmen. Auf Grundlage von intensiven Marktbeob- achtungen wird der Mieter- und Branchenmix unserer Center lau- fend und individuell optimiert, um die Attraktivität unserer Center für die Kunden weiter zu erhöhen. Zusätzlich wird die Integration der Offline- und Online-Shopping-Welt weiter optimiert, u. a. durch das Digital- Mall-Konzept, bei dem die in einem Shoppingcenter sofort verfügbaren Produkte für die Kunden bequem und mit weni- gen Klicks über das Smartphone oder Internet sichtbar und perspek- tivisch reservierbar und bestellbar werden sollen. Die Digital-Mall wurde bis Ende 2019 in ihrer Grundfunktion („Produktsuche“) bereits bei allen unseren deutschen Shoppingcentern umgesetzt. Auch wenn das Angebot aktuell in der Markteinführungsphase noch begrenzt ist, sind per Ende 2019 bereits über 2,2 Millionen Produkte verfüg- bar und das Omni-Channel-Angebot wächst kontinuierlich durch die sukzessive Anbindung einer immer größeren Anzahl an Händlern und Standorten. Darüber hinaus wird der Freizeit-, Erlebnis- und Treffpunktcha- rakter unserer Center weiter gestärkt. Hierzu gehören neben der Schaffung attraktiver und neuer Gastronomieflächen unsere bereits im Vorjahr gestarteten Investitionsprogramme „At-your-Service“ und „Mall Beautification“. Ziel ist es, die Aufenthalts- und Service- qualität zu erhöhen durch gezielte Investitionen, u. a. in die Ver- besserung von Service- und Lounge-Bereichen, moderne Kids- Entertainment-Zonen, eine vereinfachte Inhouse-Navigation bei der Shop- oder Parkplatzsuche mittels Touchscreen oder Smartphone- Lösungen sowie in intelligente Parkleitsysteme. Der Abschluss mög- lichst langfristiger Verträge mit bonitätsstarken Mietern aller Ein- zelhandelssegmente vermindert darüber hinaus die Markt- und Branchenrisiken. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 19

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Risikobericht Vermietungsrisiko Der langfristige Erfolg des Geschäftsmodells der Deutsche Euro- Shop AG hängt im Besonderen von der Nachvermietung der Einzel- handelsflächen und der Erzielung stabiler bzw. wachsender Mieter- träge sowie einer geringen Leerstandsquote ab. Aufgrund der mit- tel- und langfristigen Vermietung von Einzelhandelsflächen ist die Deutsche EuroShop AG im Vergleich zu Unternehmen anderer Bran- chen nicht in dem Maße direkt von der kurzfristigen Wirtschaftsent- wicklung abhängig. Dennoch ist, insbesondere vor dem Hintergrund der stärkeren Konjunkturabhängigkeit des Einzelhandels, nicht aus- zuschließen, dass eine Veränderung der wirtschaftlichen Rahmen- bedingungen einen Einfluss auf das Geschäft der Deutsche Euro- Shop AG haben könnte. Konjunkturelle Schwankungen haben neben den strukturellen Ver- änderungen im Einzelhandelsmarkt einen Einfluss auf Flächennach- frage, Miethöhe und Vertragskonditionen. Das Risiko besteht somit darin, dass Flächen nicht oder nicht zu einer angemessenen Miet- höhe oder zu weniger vorteilhaften Konditionen, beispielsweise hin- sichtlich Mietvertragslaufzeiten und Nebenkostenumlagen, vermietet werden können. Zudem kann es zu niedrigen Umsatzmietbeteiligun- gen bzw. zu einer Erhöhung der Leerstandsquote kommen. In der Folge würden die Einnahmen geringer ausfallen als kalkuliert und eventuell Ausschüttungsreduzierungen nötig werden. Sofern die Mieteinnahmen für eine Objektgesellschaft nicht mehr ausreichen, um die Zins- und Tilgungsleistungen zu erfüllen, könnte dies zum Verlust des gesamten Objekts führen. Wir begegnen diesem Risiko durch Übertragung des Vermietungs- managements an professionelle und marktstarke Asset Manager sowie durch eine intensive Marktbeobachtung mit einem laufenden und frühzeitigen Reporting über anstehende reguläre oder zu erwar- tende außerplanmäßige Vermietungen. Darüber hinaus schließen wir vorzugsweise mittel- und langfristige Mietverträge mit hohen Mindest mietenvereinbarungen ab. Mietausfallrisiko Aufgrund sich verschlechternder Performance und Bonität von Mietern, ggf. auch ausgelöst durch schwere externe politische oder konjunkturelle Schocks, kann es zu Mietausfällen und weiteren finanziellen Belastungen kommen. Das Risiko des Mietausfalls bein- haltet die vollständige Miete, die umlagefähigen Nebenkosten sowie etwaige Rechtsverfolgungs- und Rückbaukosten. Des Weiteren kann es bei Insolvenzen von Mietern, insbesondere bei Ankermie- tern oder Filialisten, zu einer temporären Erhöhung der Leerstands- quote kommen. Mit der sorgfältigen Auswahl der Mieter, der regelmäßigen Analyse der Umsatzentwicklung und Außenstände der Mieter sowie dem frühzeitigen Ergreifen von Nachvermietungsmaßnahmen bei auf- tretenden Negativentwicklungen wird das Risiko minimiert. Zudem stellen die Mieter in der Regel entsprechende Mietsicherheiten, welche einen Teil der finanziellen Belastungen beim Ausfall kom- pensieren können. Notwendige Wertberichtigungen werden im Einzelfall bei der Bilan- zierung berücksichtigt. Diese betrugen im Geschäftsjahr 2019 1,7 Mio. € (i. Vj. 1,0 Mio. €). Eine Zunahme der Wertberichtigungen im laufenden Geschäftsjahr ist in Abhängigkeit von der konjunkturellen Entwicklung und in Anbetracht des deutlichen Strukturwandels im stationären Einzelhandel nicht auszuschließen. Kostenrisiko Aufgrund der Komplexität und Änderungen in der Rechtsprechung kann es zu Korrekturen und Einsprüchen bei den Nebenkosten- abrechnungen kommen, die zu einer Begrenzung der Weiterbelas- tungen an Mieter, bzw. zu nachträglichen Rückerstattungen an die Mieter führen können. Neben dem finanziellen Schaden kann dies auch die Zufriedenheit der Mieter beeinflussen. Durch eine laufende Überprüfung der Nebenkostenabrechnung auf Basis aktueller Recht- sprechung wird dieses Risiko minimiert. Neue Gesetzesänderungen können auch dazu führen, dass zusätzliche Kosten rechtlich und / oder wirtschaftlich in Zukunft nicht vollständig auf die Mietpartner als Nebenkosten umgelegt werden können. Aktuell steht hier die Grundsteuerreform im Fokus, wobei der jetzige Stand des Gesetz- gebungsverfahrens noch keine Bewertung zulässt. Ausgaben für Instandhaltungsmaßnahmen oder Investitionspro- jekte können höher ausfallen als aufgrund von Erfahrungswerten geplant. Zudem können sich Abweichungen durch externe Schäden, eine unzutreffende Einschätzung des Instandhaltungsbedarfs oder nicht bzw. zu spät entdeckte Mängel ergeben. Risiken aus Kostenüberschreitungen bei laufenden Investitionspro- jekten und Instandhaltungsmaßnahmen werden dadurch minimiert, dass schon in der Planungsphase für alle erkennbaren Risiken vor- sorglich Kostenansätze in der Kalkulation berücksichtigt werden. Darüber hinaus werden größere Bauaufträge in der Regel an boni- tätsstarke Generalunternehmen zum Festpreis vergeben. Baubeglei- tend wird durch die von uns beauftragten Unternehmen ein professi- onelles Projektmanagement gewährleistet. Kostenüberschreitungen können im Einzelfall aber grundsätzlich nicht gänzlich vermieden werden. 20 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Risikobericht Finanzierungs- und Zinsänderungsrisiken Die Zinsentwicklung wird maßgeblich von den volkswirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen bestimmt und ist daher für die Gesellschaft nicht vorhersehbar. Es ist nicht auszuschließen, dass eine Anschlussfinanzierung nur zu höheren Zinssätzen als bisher realisiert werden kann. Dies hätte einen negativen Effekt auf EBT und FFO. Zum Bilanzstichtag bestehen für einen Großteil der Konzernfinanzie- rungen langfristige Zinssicherungen. Aus den derzeit anstehenden Neu- und Anschlussfinanzierungen ist aus heutiger Sicht im Kon- zern kein Zinsänderungsrisiko erkennbar. Auf Basis des aktuellen Zinsniveaus und der vorliegenden Kreditangebote wird erwartet, dass die Anschlussfinanzierungen zu niedrigeren Zinssätzen als die Ursprungsfinanzierungen abgeschlossen werden können und die geplanten Zinssätze mit hinreichender Sicherheit erreichbar sind. Das Zinsumfeld wird laufend überwacht, um auf Zinsänderungen angemessen reagieren zu können. Das Zinsänderungsrisiko wird bei neuen Immobilienfinanzierungen weitestgehend durch Abschluss langfristiger Darlehen mit Zinsbindungsfristen von bis zu 15 Jahren reduziert. Die Deutsche EuroShop AG setzt vereinzelt derivative Finanzinstru- mente im Sinne des Hedge Accounting von Zinsänderungsrisiken ein. Durch diese eingesetzten Zinsswapgeschäfte werden aus variablen Zinsen feste Zinsen. Ein Zinsswap ist ein wirksames Sicherungs- geschäft, wenn die Kapitalbeträge, Laufzeiten, Zinsanpassungs- bzw. Rückzahlungstermine, die Zeitpunkte für Zins- und Tilgungszahlun- gen sowie die Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der Zinsen beim Sicherungsgeschäft und Grundgeschäft identisch sind und die Vertragspartei den Vertrag erfüllt. Dem Ausfallrisiko begegnet die Gesellschaft mit einer strengen Prüfung ihrer Vertragspartner, die gleichzeitig Kreditgeber sind. Die Zinsswaps stellen mit dem Grund- geschäft i. d. R. eine Bewertungseinheit im Jahresabschluss dar. Liquiditätsrisiken sowie andere Risiken bestehen aus den Finanz- instrumenten nicht. Ein Effektivitätstest für die beschriebenen Siche- rungsgeschäfte wird regelmäßig durchgeführt. Eine Wirtschafts- und Finanzkrise sowie eine deutliche Verschär- fung des Online-Wettbewerbs oder eine weiter verschärfte Regu- lierung des Finanzsektors könnten dazu führen, dass sich die Kreditvergabe praxis der Banken in Bezug auf Kreditmargen, Finan- zierungslaufzeiten und -ausläufe sowie Kreditauflagen deut- lich verschlechtert. Dies hätte eine negative Auswirkung auf die Ertrags- und Finanzlage der Gesellschaft. In Extremsituationen könnte es zu einer Austrocknung des Finanzierungsmarktes kom- men. Auch ist nicht völlig auszuschließen, dass etwa im Zuge einer Verschlechterung der Ertragslage einzelner Objektgesellschaften Kredit institute nicht zur Gewährung einer Anschlussfinanzierung oder Verlängerung von Kreditlinien bereit sind. Die Deutsche Euro- Shop AG begegnet diesem Finanzierungsrisiko durch den Abschluss langfristiger Kreditverträge, die Vermeidung einer zeitlichen Kumu- lierung von Kredit fälligkeiten sowie die Einhaltung konservativer Verschuldungs quoten. Darüber hinaus unterhält die Gesellschaft in ihren Zielmärkten zu einer Vielzahl von Investment-, Geschäfts- und Hypothekenbanken langfristige Geschäftsbeziehungen, die einen bestmöglichen Kapitalmarktzugang ermöglichen. Währungsrisiko Die Aktivitäten der Deutsche EuroShop AG finden ausschließlich im europäischen Wirtschaftsraum statt. Überschaubare Währungs- risiken ergeben sich bei den osteuropäischen Beteiligungsgesell- schaften. Diese Risiken werden nicht abgesichert, da es sich um reine Umrechnungsvorgänge zum Bilanzstichtag handelt und inso- weit damit keine Cashflow-Risiken verbunden sind. Das operative Währungsrisiko ist durch die Kopplung von Mieten und Darlehens- verbindlichkeiten an den Euro weitgehend abgesichert. Ein Risiko könnte entstehen, wenn Mieter durch einen nachhaltigen Kurs verfall des ungarischen Forint, des polnischen Zloty oder der tschechischen Krone nicht mehr in der Lage wären, die dann deutlich höheren Fremdwährungsmieten zu zahlen. Schadensrisiko Die Immobilien unterliegen dem Risiko der ganzen oder teil weisen Zerstörung durch externe Einflussfaktoren (z. B. Brand- oder Wasser schäden, Vandalismus, Terror). Es können Kosten durch die Instandsetzung und Mietausfälle entstehen. Diese Schäden sind durch bonitätsstarke Versicherungen weitestgehend abgesichert. Es ist jedoch denkbar, dass nicht für alle theoretisch möglichen Schäden hinreichender Versicherungsschutz besteht oder dieser Versicherungsschutz bei sich verändernden Bedingungen am Ver- sicherungsmarkt zu adäquaten Konditionen nicht aufrechterhalten werden kann bzw. ein hinreichender Versicherungsschutz überhaupt nicht angeboten wird. Darüber hinaus können Versicherer ihre Leis- tungen verweigern oder eine Verschlechterung der Bonität des Ver- sicherers zu möglichen Zahlungsausfällen bei der Geltendmachung von Versicherungsschäden führen. Zur Vermeidung von Schäden werden die Objekte zusätzlich durch Maßnahmen im Bereich Brand- und Einbruchschutz sowie der Ver- meidung von Vandalismus aktiv gesichert. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 21

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Chancenbericht Rechtliches Risiko Die Konzeption unseres Geschäftsmodells erfolgt auf der Basis der derzeitigen Gesetzeslage, Verwaltungsauffassung und Recht- sprechung, die sich jedoch jederzeit ändern können. Der Gesellschaft sind derzeit keine Rechtsrisiken bekannt, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens- und Ertragslage haben könnten. Personalrisiko Mit Blick auf die geringe Mitarbeiteranzahl der Deutsche Euro- Shop AG ist das Unternehmen abhängig von einzelnen Personen in Schlüsselpositionen. Der Abgang von Leistungsträgern würde zu einem Verlust von Know-how führen, und die Ersatzrekrutierung und Einarbeitung neuer Mitarbeiter könnte das Tagesgeschäft temporär beeinträchtigen. Durch Vertretungsregelungen und die Dokumenta- tion von wesentlichen Arbeitsprozessen werden diese Beeinträchti- gungen minimal gehalten. IT-Risiko Das Informationssystem der Deutsche EuroShop AG basiert auf einer zentral gesteuerten Netzwerklösung. Die Wartung und Pflege des Systems erfolgt durch ein externes Dienstleistungsunternehmen. Mitarbeiter und das externe Dienstleistungsunternehmen erhalten über detaillierte Zugriffsregelungen ausschließlich Zugriff auf die für ihre Arbeit notwendigen Systeme. Ein Virenschutzkonzept und die permanente Überwachung des Datenverkehrs hinsichtlich ver- steckter und gefährlicher Inhalte sollen gegen Angriffe von außen schützen. Eine Sicherung aller betriebsrelevanten Daten erfolgt täglich durch eine Fernsicherung und regelmäßig auf mehreren Speicher medien. Im Falle eines Ausfalls der Hard- oder Software auf unserem System sind alle Daten kurzfristig reproduzierbar. CHANCENBERICHT Die Deutsche EuroShop AG ist Teil eines sich dynamisch und struk- turell wandelnden Einzelhandelsmarktes. Während der stationäre Einzelhandel sich den Herausforderungen des stark wachsenden Onlinehandels aktuell stellt und viele Transformationsprozesse ver- stärkt aktiv angestoßen werden, verschwimmen die starren Grenzen zwischen der On- und Offline-Handelswelt weiter. Es ist ein deut- licher Trend sichtbar, dass reine Onlinehändler zunehmend Shops und Filialnetze eröffnen bzw. sich durch Akquisition oder Koopera- tionen Zugriff auf stationäre Einzelhandelsketten und deren Filial- netz verschaffen. Hinter dieser Entwicklung steht die Erwartungs- haltung von Kunden, alle Produkte je nach Situation on- oder offline kaufen zu können. Viele Einzelhändler haben erkannt, mit einem Omni-Channel-Vertriebsansatz einen deutlich verbesserten Kunden- service anbieten und mehr Umsatzwachstum erzielen zu können. Darüber hinaus bieten sich stationäre Flächen zunehmend auch als lokale Logistik-Hubs für einen schnellen und kosteneffizienten Liefer service an. Mit der Ansiedelung unserer Shoppingcenter in erstklassigen Lagen, einer breiten Branchendiversifikation innerhalb der Center, der zunehmenden Anbindung der Shoppingcenter an den Online- handel über die Digital Mall sowie konzeptionellen Anpassungen zur Betonung des Freizeit-, Erlebnis- und Treffpunktcharakters und der zunehmenden Bedeutung von Shopflächen für den Onlinehandel sehen wir in dieser Phase der Strukturänderungen Chancen, auch in stagnierenden Phasen Geschäftserfolge erzielen zu können. Im Rahmen der Finanzierung ergeben sich aufgrund des weiter nied- rigen Zinsniveaus gute Chancen, Anschluss- und Neufinanzierungen zu günstigeren Konditionen abzuschließen. Dies hätte einen positi- ven Effekt auf EBT und FFO. Die Deutsche EuroShop AG hat darüber hinaus Chancen, im Rahmen der klar definierten und selektiven Investitionsstrategie durch den Ankauf von oder die Beteiligung an weiteren Shoppingcentern zu wachsen. Dies hätte einen positiven Effekt auf die Ertragslage. Dar- über hinaus kann ein weiteres externes Wachstum den Diversifika- tionseffekt im Beteiligungsportfolio erhöhen. Aufgrund der hohen Flexibilität bei der Umsetzung von Akquisitions- und Beteiligungs- strukturen, der guten Reputation bei Banken und als verlässlicher Partner am Immobilienmarkt ist die Gesellschaft gut positioniert, um auch in Zukunft opportunistisch am Transaktionsmarkt agieren zu können. 22 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Vergütungsbericht VERGÜTUNGSBERICHT Das Vergütungsmodell der Deutsche EuroShop AG wurde an das Gesetz zur Angemessenheit der Vorstandsvergütungen (VorstAG) und an die Anforderungen des Corporate Governance Kodex ange- passt und der Hauptversammlung zuletzt im Juni 2018 zur Billigung vorgelegt. Bei neuen oder verlängerten Vorstandsmandaten wurden die Anforderungen vom Aufsichtsrat überprüft und angepasst. SYSTEM DER VORSTANDSVERGÜTUNG Die Vorstandsbezüge werden vom Aufsichtsrat festgelegt. Das Ver- gütungssystem sieht neben einer erfolgsunabhängigen Jahres- grundvergütung, die sich an den Aufgaben des jeweiligen Vorstands- mitglieds orientiert, eine erfolgsbezogene Vergütungskomponente und Sachleistungen in Form eines Firmenfahrzeuges sowie Beiträge für eine Altersvorsorgeversicherung vor. Die Tantieme als erfolgsbezogene Vergütungskomponente orien- tiert sich an der nachhaltigen Unternehmensentwicklung. Die Tanti- eme basiert auf dem gewichteten Durchschnitt des Geschäfts jahres und der vorhergehenden zwei Geschäftsjahre. Dabei wird das Kon- zern-EBT (ohne Bewertungsergebnis) des Geschäftsjahres mit 60 %, das des letzten Geschäftsjahres mit 30 % und das des vorletzten Geschäftsjahres mit 10 % in die Bemessungsgrundlage einbezogen. Von der Bemessungsgrundlage erhalten Herr Wellner 0,25 % und Herr Borkers 0,2 % als Tantieme. Die Tantieme ist bei Herrn Wellner der Höhe nach begrenzt auf 150 % der jährlichen Grundvergütung und bei Herrn Borkers auf 300 T€. Die erfolgsunabhängige Jahresgrundvergütung beträgt für Herrn Wellner 282 T€ und für Herrn Borkers 199 T€. Darüber hinaus ergibt sich für 2019 für Herrn Wellner eine Tantieme von voraussichtlich 404 T€, und bei Herrn Borkers beträgt die Tantieme voraussichtlich 284 T€. Die endgültige Höhe der Tantiemen liegt erst mit Billigung des Konzernabschlusses durch den Aufsichtsrat vor und gelangt dann zur Auszahlung. Sollte sich die Ertrags- und Vermögenslage der Gesellschaft wäh- rend der Laufzeit des jeweiligen Anstellungsvertrages so erheblich verschlechtern, dass die Weiterzahlung der Bezüge unbillig wäre, gelten die Regelungen des § 87 Abs. 2 AktG. Über den Umfang der Herabsetzung der Bezüge entscheidet der Aufsichtsrat nach freiem Ermessen. Im Falle einer vorzeitigen Beendigung des Anstellungsvertrages durch die Gesellschaft, ohne dass hierfür ein wichtiger Grund vor- liegt, haben die Vorstandsmitglieder Anspruch auf eine Abfindung in Höhe der bis zum Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit ausstehen- den Jahresvergütungen, begrenzt jedoch auf maximal zwei Jahres- vergütungen (Jahresgrundvergütung zzgl. Tantieme). Für die Bemes- sung der Höhe der Jahresvergütungen ist der Durchschnitt der Jahres vergütung des letzten Geschäftsjahres und der voraussichtli- chen Jahresvergütung des laufenden Geschäftsjahres maßgebend. Im Geschäftsjahr 2018 wurde ein Long-Term-Incentive (LTI 2018) als Vergütungskomponente vereinbart. Die Höhe des LTI 2018 basiert auf der positiven Veränderung der den Angaben der Deutsche Börse entsprechenden Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop AG im Zeitraum vom 1. Juli 2018 bis zum 31. Dezember 2021. Die Markt- kapitalisierung ergibt sich aus der Multiplikation des volumen- gewichteten Durchschnittspreises über die letzten 20 Handelstage mit der Anzahl der ausgegebenen Aktien der Gesellschaft. Entspre- chend den Angaben der Deutsche Börse betrug die volumengewich- tete Marktkapitalisierung 1.862,4 Mio. € zum 1. Juli 2018. Von einer positiven Veränderung der Marktkapitalisierung in dem vorbenannten Zeitraum von bis zu 500 Mio. € erhalten Herr Wellner 0,10 % und Herr Borkers 0,05 %. Für eine darüber hinausgehende Veränderung werden 0,05 % bei Herrn Wellner und 0,025 % bei Herrn Borkers vergütet. Die Auszahlung des LTI 2018 erfolgt in drei glei- chen Jahresraten, erstmals am 1. Januar 2022. Im Falle einer vorzeitigen Beendigung des Anstellungs vertrages durch die Gesellschaft werden bis dahin entstandene etwaige Ansprüche aus dem LTI 2018 vorzeitig ausgezahlt. Am 31. Dezember 2019 lag die Marktkapitalisierung der Gesellschaft bei 1.601,9 Mio. € und damit um 260,5 Mio. € unter dem Stand zum 1. Juli 2018. Eine potenzielle Verpflichtung aus dem LTI 2018 ergab sich damit zum Bilanzstichtag nicht. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 23

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Vergütungsbericht VERGÜTUNG DES VORSTANDS 2019 Die gewährten Zuwendungen des Vorstands betrugen 1.352 T€ und verteilten sich wie folgt: in T€ Gewährte Zuwendungen Festvergütung Nebenleistungen Summe Einjährige variable Vergütung 1 Mehrjährige variable Vergütung LTI 2018 Summe Versorgungsaufwand GESAMTVERGÜTUNG Wilhelm Wellner Vorstandssprecher Eintritt: 01.02.2015 Olaf Borkers Vorstandsmitglied Eintritt: 01.10.2005 2019 2018 2019 (min.) 2019 (max.) 2019 2018 2019 (min.) 2019 (max.) 282 25 307 404 0 404 143 854 267 21 288 387 0 387 71 746 0 0 423 ( 2) 199 15 214 284 0 284 0 498 186 21 207 279 0 279 0 486 0 0 284 ( 2) 1 Aufgrund der vorläufigen Berechnung der gewährten Zuwendungen zum Abschlusserstellungszeitpunkt können die geflossenen Zuwendungen, die im Vergütungsbericht des Folgejahres angegeben werden, geringfügig abweichen. 2 kein Maximalwert Im Jahr 2019 sind dem Vorstand Zuwendungen in Höhe von 1.240 T€ zugeflossen: in T€ Zufluss Festvergütung Nebenleistungen Summe Einjährige variable Vergütung 1 Mehrjährige variable Vergütung LTI 2018 Summe Versorgungsaufwand GESAMTVERGÜTUNG Wilhelm Wellner Vorstandssprecher Eintritt: 01.02.2015 Olaf Borkers Vorstandsmitglied Eintritt: 01.10.2005 2019 2018 2019 (min.) 2019 (max.) 2019 2018 2019 (min.) 2019 (max.) 282 25 307 390 0 390 50 747 267 21 288 363 0 363 25 676 0 0 401 ( 2) 199 15 214 279 0 279 0 493 186 21 207 279 0 279 0 486 0 0 279 ( 2) 1 Aufgrund der vorläufigen Berechnung der gewährten Zuwendungen zum Abschlusserstellungszeitpunkt können die geflossenen Zuwendungen, die im Vergütungsbericht des Folgejahres angegeben werden, geringfügig abweichen. 2 kein Maximalwert Gesamt 2019 521 688 143 1.352 Gesamt 2019 521 669 50 1.240 2 4 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Übernahmerelevante Angaben Die Nebenleistungen umfassen jeweils die Überlassung eines Pkw zur dienstlichen und privaten Nutzung. Der Versorgungsaufwand für Herrn Wellner umfasst eine beitragsorientierte Vorsorgezusage in Höhe von 50 T€ p. a., die ihm bis zur Vollendung des 62. Lebens- jahres gewährt wurde. Die Vorsorgezusage endet vorzeitig, wenn Herr Wellner eine ihm von der Gesellschaft angebotene Fortsetzung seiner Vorstandstätigkeit nicht annimmt sowie im Erwerbsunfähig- keits- oder Todesfall. Vorschüsse oder Kredite wurden nicht gewährt. Die Gesell- schaft war zugunsten dieser Personen keine Haftungsverhältnisse eingegangen. Der ausgeschiedene Vorstandssprecher, Claus-Matthias Böge, erhält aus dem Long-Term-Incentive 2010, der am 30. Juni 2015 auslief, insgesamt einen Betrag in Höhe von 1.712 T€. Dieser Betrag wurde seit dem Jahr 2016 in fünf gleichen Raten immer zum Anfang eines Jahres bis zum Jahr 2020 ausgezahlt. Die Bezüge der Mitglieder des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf 312 T€ (inkl. 19 % Umsatzsteuer) und verteilen sich wie folgt: in T€ Reiner Strecker Thomas Armbrust Beate Bell Manuela Better Dr. Anja Disput Karin Dohm Henning Eggers Dr. Henning Kreke Alexander Otto Claudia Plath Klaus Striebich Roland Werner 2019 59,50 13,24 13,24 13,24 16,51 44,62 16,51 29,75 29,75 16,51 29,75 29,75 2018 59,50 29,75 29,75 29,75 0,00 44,62 0,00 29,75 29,75 0,00 29,75 29,75 VERGÜTUNG DES AUFSICHTSRATS 312,37 312,37 Die Vergütung des Aufsichtsrats basiert auf § 8 Abs. 4 der Satzung der Deutsche EuroShop AG. Die Vergütung beträgt danach 50.000 € für den Vorsitzenden, 37.500 € für den stellvertretenden Vorsitzen- den sowie je 25.000 € für die weiteren Aufsichtsratsmitglieder. Die Mitgliedschaft in Ausschüssen wird bei der Aufsichtsratsvergütung nicht zusätzlich berücksichtigt. Zudem enthält die Vergütung keine erfolgsorientierten Anteile. Die Festsetzung der Vergütung orientiert sich am Geschäftsmodell sowie an der Größe des Unternehmens und der damit verbundenen Verantwortung. Zudem wird die wirtschaftli- che und finanzielle Lage des Unternehmens berücksichtigt. Scheiden Mitglieder des Aufsichtsrats im Laufe eines Geschäfts- jahres aus dem Aufsichtsrat aus, erhalten sie die Vergütung zeit- anteilig. Daneben werden nach § 8 Abs. 5 der Satzung die Auslagen erstattet. Vorschüsse und Kredite wurden diesem Personenkreis nicht gewährt. Es werden keine Pensionen an ehemalige Mitglieder des Vorstands oder des Aufsichtsrats oder deren Angehörige gezahlt. ÜBERNAHMERELEVANTE ANGABEN Die Aktien der Deutsche EuroShop werden unter anderem an der Börse in Frankfurt gehandelt. Sie befanden sich am 31. Dezember 2019 zu 19,47 % im Besitz von Alexander Otto (i. Vj. 18,83 %). Das Grundkapital beträgt 61.783.594 € und ist in 61.783.594 nenn- wertlose Namensaktien eingeteilt. Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €. Gemäß § 5 der Satzung ist der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital bis zum 27. Juni 2022 einmal oder mehrfach um insgesamt bis zu 11.680.999 € durch Ausgabe von neuen, auf den Namen lautenden nennwertlosen Stück aktien gegen Bar- und /oder Sacheinlage (Genehmigtes Kapital 2017) zu erhöhen. Bis zum 31. Dezember 2019 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 25

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Erklärung zur Unternehmensführung Darüber hinaus wurde der Vorstand durch Beschluss der Hauptver- sammlung vom 28. Juni 2018 ermächtigt, eigene Aktien der Gesell- schaft im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksam werden oder – sollte dieses geringer sein – bei Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals bis zum 27. Juni 2023 zu erwerben. Bis zum 31. Dezember 2019 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht. Mit zwei Arbeitnehmern wurde eine sogenannte Change-of-Control- Regelung vereinbart. Danach haben sie ab dem Zeitpunkt des Wirk- samwerdens eines Kontrollwechsels für zwölf Monate ein Sonder- kündigungsrecht mit einer Frist von einem Monat zum Quartalsende, soweit ihnen die Gesellschaft mitgeteilt hat, dass sie in ihren derzei- tigen Positionen nicht mehr eingesetzt werden. Ein Change of Control liegt vor, wenn die Deutsche EuroShop AG mit einer anderen Gesellschaft fusioniert, ein öffentliches Über- nahme angebot nach dem Deutschen Wertpapiererwerbs- und Über- nahmegesetz (WpÜG) abgegeben und von den Aktionären mehr- heitlich angenommen wurde, eine Eingliederung in einen neuen Unternehmensverbund erfolgt oder ein Going Private inklusive Delis- ting vollzogen wird. Bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses erhalten diese Mitarbeiter in diesem Falle eine Einmalzahlung in Höhe von drei Bruttomonats- gehältern multipliziert mit der Anzahl der Jahre der Betriebszugehö- rigkeit, maximal jedoch begrenzt auf 24 Bruttomonatsgehälter. Im Übrigen gibt es derzeit im Deutsche EuroShop-Konzern keine Entschädigungsvereinbarungen mit Mitgliedern des Vorstands oder weiteren Arbeitnehmern für den Fall eines Kontrollwechsels. Die wesentlichen Vereinbarungen der Deutsche EuroShop AG, die eine Klausel für den Fall einer Übernahme (Change of Control) der Deutsche EuroShop AG enthalten, betreffen hauptsächlich bilaterale Kreditfazilitäten sowie mehrere Darlehensverträge. Im Über nahme fall haben die jeweiligen Kreditgeber das Recht, die Fazilität zu kündigen und gegebenenfalls fällig zu stellen bzw. die Rück zahlung der Darle- hen zu verlangen. Dabei wird eine Übernahme angenommen, wenn ein Dritter die Kontrolle über die Deutsche EuroShop AG erlangt; dies kann auch eine gemeinschaftlich handelnde Gruppe sein. ERKLÄRUNG ZUR UNTERNEHMENSFÜHRUNG (§ 289F HGB) Die Erklärung gemäß Ziffer 3.10 des Deutschen Corporate Gover- nance Kodex sowie gemäß § 289f HGB über Unternehmensführung ist auf der Website der Deutsche EuroShop veröffentlicht unter https://www.deutsche-euroshop.de/Investor-Relations/ Corporate-Governance/Erklaerung-zur-Unternehmensfuehrung BERICHTERSTATTUNG ZUM EINZELABSCHLUSS DER DEUTSCHE EUROSHOP AG Die Deutsche EuroShop AG ist als konzernführende Gesellschaft ver- antwortlich für die Bereiche Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Als Holding- gesellschaft hängt die wirtschaftliche Entwicklung der Deutsche EuroShop AG hauptsächlich vom Geschäftsverlauf der operativen Gesellschaften des Konzerns ab. Zudem partizipiert und teilt die Deutsche EuroShop AG unmittelbar die Chancen und Risiken der Konzerngesellschaften. Wir verweisen daher hierzu auf die Bericht- erstattung des Konzerns in den Abschnitten „Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen“, „Risikobericht“ und „Chancenbericht“ in diesem zusammengefassten Lagebericht. Der Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG wurde nach den Regeln des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) – unter Beach- tung des Aktiengesetzes – aufgestellt, während der Konzern nach den Regelungen der IFRS erstellt wurde. 26 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Berichterstattung zum Einzelabschluss ERTRAGSL AGE DER DEUTSCHE EUROSHOP AG (HGB) in T€ Sonstige betriebliche Erträge Personalaufwand Abschreibungen und sonstige betriebliche Aufwendungen Beteiligungsergebnis Finanzergebnis Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Jahresüberschuss Einstellung Gewinnrücklage Entnahme Kapitalrücklage BILANZGEWINN 01.01. – 31.12.2019 01.01. – 31.12.2018 150 -2.055 -2.185 69.353 -7.918 11.784 69.129 -34.500 0 34.629 268 -1.905 -2.055 68.681 -4.105 -12.326 48.558 0 44.117 92.675 Veränderung + /- -118 -150 -130 672 -3.813 24.110 20.571 -34.500 -44.117 -58.046 in % -44 -8 -6 1 -93 196 42 – -100 -63 VERMÖGENSL AGE DER DEUTSCHE EUROSHOP AG (HGB) Veränderung 31.12.2019 31.12.2018 + /- 1.161.439 1.216.741 -55.302 Das Geschäftsjahr 2019 verlief für die Deutsche EuroShop AG sehr positiv. Das Ergebnis vor Steuern lag mit 57,3 Mio. € um 3,4 Mio. € unter dem Vorjahr (60,9 Mio. €) und um 8 Mio. € über den Erwartun- gen (49,3 Mio. €). Wesentliche Ertragskomponente der Gesellschaft ist das Beteiligungsergebnis von 69,4 Mio. € (i. Vj. 68,7 Mio. €), wel- ches um 14,4 Mio. € über der Planung lag. Die zeitliche Verschiebung von geplanten Instandhaltungs- und Investitionsmaßnahmen auf Folgejahre, höhere erhaltene Abfindungen sowie die verbesserten Ertragslagen in einzelnen Beteiligungen erklären im Wesentlichen diese positiven Abweichungen. Das Finanzergebnis ist positiv durch die im Rahmen der Gewerbe- steuerrückzahlung erstatteten Zinsen von 2,7 Mio. € beeinflusst. Zudem haben sich die Zinsaufwendungen im Vergleich zum Vor- jahr um 0,1 Mio. € aufgrund der planmäßigen Tilgungen reduziert. Gegenläufig wirkt sich die Wertberichtigung in Höhe von 6,6 Mio. € auf die Beteiligung an der Saarpark Center Neunkirchen KG aus, die auf Basis eines externen Bewertungsgutachtens der Immobilie der Beteiligung vorgenommen wurde. Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag resultieren in einem Ertrag von 11,8 Mio. € gegenüber einem Steueraufwand von 12,3 Mio. € im Vorjahr. Hiervon entfallen 12,9 Mio. € auf Auflösungen von latenten Steuern (i. Vj. Zuführungen von 4,9 Mio. €), 7,1 Mio. € auf die Gewerbesteuererstattung und 8,2 Mio. € (i. Vj. 7,4 Mio. €) auf zu zahlende Steuern. Die Auflösung der latenten Steuern ist Ergebnis der im Geschäftsjahr vollzogenen gesellschaftsrechtlichen Umstruk- turierung einzelner Beteiligungen, die es zukünftig ermöglicht, die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung in einem größeren Umfang als bisher in Anspruch zu nehmen. Der Anstieg der zu zahlenden Steuern ist maßgeblich durch die Zinserstattung im Rahmen der Gewerbesteuerrückzahlung begründet. in T€ Finanzanlagen Übriges Anlagevermögen Forderungen und übrige Vermögenswerte Kasse und Bankguthaben Aktiva Eigenkapital Rückstellungen Verbindlichkeiten Passive latente Steuern 184 859 222 1.643 69.027 50.403 1.231.509 1.269.009 1.043.521 1.067.067 3.066 103.772 81.150 3.634 104.312 93.996 -38 -784 18.624 -37.500 -23.546 -568 -540 -12.846 -37.500 Passiva 1.231.509 1.269.009 Der Rückgang der Finanzanlagen resultiert im Wesentlichen aus Ausschüttungen, die über die jeweiligen anteiligen handelsrecht- lichen Jahresüberschüsse der Beteiligungsgesellschaften hinaus- gehen, und aus Entnahmen. Die Veränderung des Eigenkapitals resultiert aus dem Jahres- ergebnis des Geschäftsjahres von 69,1 Mio. € und der im Juni 2019 gezahlten Dividende von 92,7 Mio. €. Die Eigenkapitalquote der Deutsche EuroShop AG hat sich leicht von 84,1% auf 84,7 % verbes- sert und liegt weiterhin auf einem sehr soliden und hohen Niveau. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 27

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Berichterstattung zum Einzelabschluss FINANZL AGE DER DEUTSCHE EUROSHOP AG (HGB) in T€ Jahresüberschuss Ergebnisneutrale Liquiditäts ausschüt- tungen der Beteiligungsgesellschaften Nicht liquiditätswirksame Bewertung von Beteiligungen 01.01. – 31.12.2019 01.01. – 31.12.2018 69.129 48.558 50.509 39.962 6.618 0 Auflösung / Zuführung latente Ertragsteuern -12.846 1. Free Cashflow aus operativer Tätigkeit 113.410 2. Auszahlungen für Neuinvestments 3. Einzahlungen aus Eigenmitteln Ein-/Auszahlungen aus Bankdarlehen -100 0 -1.753 4.942 93.462 0 0 -1.730 4. Ein-/Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit 5. Sonstige cash-wirksame Bilanzveränderungen 6. Dividende für das Vorjahr -1.753 -1.730 -258 951 -92.675 -89.586 Liquiditätsbestand Jahresanfang 50.403 47.307 Zahlungswirksame Veränderungen des Liquiditätsbestandes (Zwischensumme 1.-6.) Liquiditätsbestand Jahresende 18.624 69.027 3.096 50.403 Der Free Cashflow aus operativer Tätigkeit erhöhte sich im Berichts- jahr auf 113,4 Mio. € gegenüber 93,5 Mio. € in 2018 (+21,3 %) und lag um 1,4 Mio. € unter der Planung. Hintergrund für die leichte Plan- abweichung waren Ausschüttungsreduzierungen bei einzelnen Beteiligungsgesellschaften zur Finanzierung von laufenden bzw. zukünftigen Investitionen. Für das abgelaufene Geschäftsjahr ergibt sich eine Rendite auf das eingezahlte Eigenkapital (inklusive Eigen- kapital aus Wandelanleihe) in Höhe von 1.369,0 Mio. € von 8,3 % gegenüber 6,8 % im Vorjahr. Der Free Cashflow je Aktie erhöhte sich von 1,51€ auf 1,84 €. Die Auszahlung für Neuinvestments beinhaltet die im Rahmen der gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierung neu gegründete DES Beteiligungs GmbH & Co. KG. Die Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit resultieren aus plan- mäßigen Tilgungen der langfristigen Bankdarlehen. PROGNOSE DER DEUTSCHE EUROSHOP AG (HGB) Die Prognose der Deutsche EuroShop AG (HGB) ist aufgrund der Unsicherheit der möglichen Auswirkungen der Coronavirus-Pande- mie auf die Beteiligungsgesellschaften der Deutsche EuroShop AG derzeit nicht möglich. Wir erwarten jedoch rückläufige Beteiligungs- erträge und signifikant niedrigere Liquiditätsausschüttungen aus laufender Vermietungstätigkeit unserer Beteiligungsgesellschaften. Hamburg, 25. März 2020 /2. April 2020 Zukunftsbezogene Aussagen Dieser zusammengefasste Lagebericht enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen sei- tens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Unter Berücksichtigung der zahlungswirksamen Veränderungen des Nettoumlaufvermögens (-0,3 Mio. €) und der im Juni 2019 gezahlten Dividende von 92,7 Mio. € ergab sich ein Liquiditätsendbestand von 69,0 Mio. €. Rundungen und Veränderungsraten Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungs- differenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (-). 28 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

KONZERN ABSCHLUSS / Konzernbilanz KONZERN- ABSCHLUSS KONZERNBILANZ Aktiva in T€ VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte Sachanlagen Investment Properties Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen Übrige Finanzanlagen Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte Anhang 31.12.2019 31.12.2018 7. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 53.752 424 3.822.786 511.493 0 4.388.455 7.417 14.646 148.087 170.150 53.736 213 3.891.700 531.044 31 4.476.724 6.643 10.526 116.335 133.504 SUMME AKTIVA 4.558.605 4.610.228 30 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

KONZERN ABSCHLUSS / Konzernbilanz Passiva in T€ EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Summe Eigenkapital Langfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Abfindungsansprüche von Kommanditisten Sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Verpflichtungen Kurzfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verpflichtungen SUMME PASSIVA Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 Anhang 31.12.2019 31.12.2018 13. 14. 16. 17. 15. 14. 15. 15. 18. 15. 61.784 1.217.560 970.229 2.249.573 1.433.373 378.755 351.905 33.863 2.197.896 78.974 5.805 1.401 8.120 16.836 111.136 4.558.605 61.784 1.217.560 950.404 2.229.748 1.496.313 452.642 343.648 34.297 2.326.900 26.080 3.543 2.384 7.413 14.160 53.580 4.610.228 31

KONZERN ABSCHLUSS / Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übrige Finanzerträge und -aufwendungen Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag KONZERNERGEBNIS Ergebnis je Aktie (€), unverwässert und verwässert Anhang 01.01. – 31.12.2019 01.01. – 31.12.2018 19. 20. 21. 22. 23. 9., 24. 17. 25. 26. 27. 225.941 -13.616 -10.813 201.512 1.915 -5.958 197.469 4.345 -49.256 -18.443 0 2.745 -60.609 -94.188 42.672 69.419 112.091 1,81 225.047 -11.690 -10.493 202.864 1.828 -5.557 199.135 27.602 -52.726 -18.448 2.256 30 -41.286 -55.715 102.134 -22.739 79.395 1,29 32 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

KONZERN ABSCHLUSS / Konzern-Gesamtergebnisrechnung KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungs- instrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses GESAMTERGEBNIS Anteil Konzernaktionäre Anhang 01.01. – 31.12.2019 01.01. – 31.12.2018 112.091 79.395 13. 13. 487 -78 409 112.500 112.500 3.238 -675 2.563 81.958 81.958 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 33

KONZERN ABSCHLUSS / Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG in T€ 01.01.2018 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 13. 31.12.2018 01.01.2019 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 13. 31.12.2019 61.783.594 61.784 1.217.560 Anzahl Aktien im Umlauf Anhang Gezeich- netes Kapital Kapital- rücklage Andere Gewinn- rücklagen Gesetz liche Gewinn- rücklage Gewinn- rücklage Cashflow Hedges Summe 61.783.594 61.784 1.217.560 984.675 2.000 -28.643 2.237.376 0 0 0 0 79.395 -89.586 0 0 2.563 0 81.958 -89.586 61.783.594 61.784 1.217.560 974.484 2.000 -26.080 2.229.748 61.783.594 61.784 1.217.560 0 0 0 0 974.484 112.091 -92.675 993.900 2.000 -26.080 2.229.748 0 0 409 0 112.500 -92.675 2.000 -25.671 2.249.573 3 4 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

KONZERN ABSCHLUSS / Konzern-Kapitalflussrechnung KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Gezahlte Ertragsteuern Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties Auszahlung für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Einzahlung aus dem Abgang von Finanzanlagevermögen Cashflow aus Investitionstätigkeit Einzahlung aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten 14., 28. Auszahlung aus der Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten Auszahlungen an Kommanditisten Auszahlungen an Konzernaktionäre Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand am Anfang der Periode FINANZMITTELBESTAND AM ENDE DER PERIODE 14. 15. 17. 13. 12. 12. Anhang 01.01. – 31.12.2019 01.01. – 31.12.2018 26. 23. 25. 9. 10., 11. 18. 15. 26. 8. 112.091 -69.419 60.609 169 94.188 23.896 -4.894 707 4.419 221.766 -48.776 2.745 -5.529 170.206 -19.324 -27 19 -19.332 16.575 -27.101 -107 -15.814 -92.675 -119.122 31.752 116.335 148.087 79.395 22.739 41.286 58 55.715 23.286 -1.627 1.059 377 222.288 -52.726 30 -10.390 159.202 -20.862 -53 0 -20.915 0 -24.279 0 -14.666 -89.586 -128.531 9.756 106.579 116.335 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 35

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang KONZERN- ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2019 GRUNDLAGEN DES KONZERNABSCHLUSSES 1. ALLGEMEINE ANGABEN Abschlussstichtag“ im Anhang sowie in den Abschnitten „Nachtrags- bericht“, „Prognosebericht“, „Risikobericht“ und „Prognose der Deut- sche EuroShop AG (HGB)“ im zusammengefassten Lagebericht geän- dert und am 2. April 2020 erneut zur Prüfung und Billigung an den Aufsichtsrat weitergeleitet. Die Muttergesellschaft des Konzerns ist die Deutsche EuroShop AG, Hamburg, Deutschland. Der Firmensitz der Gesellschaft befindet sich im Heegbarg 36, 22391 Hamburg. Die Gesellschaft ist im Han- delsregister Hamburg (HRB 91799) eingetragen. Der Konzernabschluss umfasst neben der Konzernbilanz, der Kon- zern-Gewinn- und Verlustrechnung und der Konzern-Gesamt- ergebnisrechnung als weitere Bestandteile die Konzern-Eigenkapi- talveränderungsrechnung, die Konzern-Kapitalflussrechnung und den Konzernanhang. Die Deutsche EuroShop AG konzentriert sich auf den Erwerb, die Verwaltung, Nutzung und Verwertung von Beteiligungen aller Art, insbesondere von Beteiligungen an Einzelhandelsimmobilien. Der Konzernabschluss der Deutsche EuroShop AG wurde in Über- einstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) ein- schließlich der Interpretationen des International Financial Reporting Interpretations Committee zu den IFRS (IFRIC) und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vor- schriften erstellt. Es wurden alle IFRS und IFRIC beachtet, die zum 31. Dezember 2019 von der EU-Kommission übernommen wurden und verpflichtend anzuwenden sind. Der Vorstand hat den Konzern- abschluss zum 31. Dezember 2019 am 25. März 2020 aufgestellt und anschließend zur Prüfung und Billigung an den Aufsichtsrat weiter- geleitet. Im Hinblick auf die jüngsten Entwicklungen und Ereignisse im Rahmen der Ausbreitung der Coronavirus-Pandemie haben wir unsere Berichterstattung im Abschnitt „37. Ereignisse nach dem Die Darstellung der Beträge erfolgt grundsätzlich in T€. Für die Erstellung des Konzernabschlusses müssen Schätzungen vorgenommen und Annahmen getroffen werden. Diese haben Ein- fluss auf die angegebenen Beträge für Vermögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten zum Bilanzstichtag sowie den Aus- weis der Erträge und Aufwendungen des Berichtszeitraums. Die sich tatsächlich ergebenden Beträge können von diesen Schätzun- gen abweichen. Bei der Bewertung der Investment Properties stel- len insbesondere die erwarteten Zahlungsströme und der Diskontie- rungsfaktor wesentliche Bewertungsparameter dar (Näheres siehe Erläuterungen zu Abschnitt „8. Investment Properties“). Eine detaillierte Aufstellung der in den Konzernabschluss einbezoge- nen Unternehmen ist Bestandteil des Anhangs. Die Jahresabschlüsse der einbezogenen Unternehmen sind auf den Stichtag des Konzernabschlusses, den 31. Dezember 2019, erstellt. 3 6 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang 2. KONSOLIDIERUNGSKREIS Vollkonsolidierte Tochter unternehmen Stand 01.01.2019 Zugänge Abgänge STAND 31.12.2019 Nach der at-equity- Methode einbezogene Gemeinschafts unternehmen Stand 01.01.2019 Zugänge Abgänge STAND 31.12.2019 Nach der at-equity- Methode einbezogene assoziierte Unternehmen Stand 01.01.2019 Zugänge Abgänge STAND 31.12.2019 Inland 1 Ausland 1 Gesamt 10 1 0 11 4 0 0 4 14 1 0 15 Inland 1 Ausland 1 Gesamt 4 0 0 4 3 0 0 3 7 0 0 7 Inland 1 Ausland 1 Gesamt 0 0 0 0 1 0 0 1 1 0 0 1 1 Die Zuordnung der Gesellschaften erfolgt gemäß der Segmentzuordnung anhand des Standortes des jeweiligen Shoppingcenters, welcher vom gesellschaftsrechtlichen Sitz der Gesellschaft abweichen kann. Tochterunternehmen Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss des Mutterunter- nehmens und der von ihr beherrschten Unternehmen. Die Deutsche EuroShop AG erlangt die Beherrschung, wenn sie: Am 10. Oktober 2019 wurde die DES Beteiligungs GmbH & Co. KG, als 100%ige Tochtergesellschaft der Deutsche EuroShop AG, gegrün- det. Mit Einbringungsvertrag vom 19. / 20. November 2019 hat die Deutsche EuroShop AG Teilbeträge ihrer Kommanditeinlagen an der Main-Taunus-Zentrum KG, Forum Wetzlar KG, Allee-Center Magde- burg KG, Immobilienkommanditgesellschaft FEZ Harburg sowie Stadt-Galerie Passau KG zu Buchwerten als zusätzliche Pflichtein- lage in die DES Beteiligungs GmbH & Co. KG eingebracht. Auswir- kungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns ergaben sich hieraus nicht. Finanzinformationen zu Tochterunternehmen mit wesentlichen nicht beherrschenden Anteilen Der Konzern ist mit 52,01% an der Main-Taunus-Zentrum KG, Ham- burg, beteiligt und übt einen beherrschenden Einfluss auf die Gesellschaft aus. Die übrigen Anteile von 47,99 % befinden sich in Streubesitz. Die Gesellschaft wies am Bilanzstichtag langfris- tige Ver mögenswerte in Höhe von 759.972 T€ (i.Vj. 743.000 T€) und kurzfristige Vermögenswerte in Höhe von 19.710 T€ (i.Vj. 15.973 T€) aus. Die langfristigen Schuldposten betrugen 214.127 T€ (i.Vj. 216.064 T€), die kurzfristigen Schuldposten beliefen sich auf 7.895 T€ (i.Vj. 6.108 T€). Die Gesellschaft erzielte einen Umsatz in Höhe von 36.004 T€ (i.Vj. 36.030 T€) und einen Jahresüberschuss (nach den Kommanditisten zustehenden Ergebnisanteilen) in Höhe von 21.949 T€ (i.Vj. 18.761 T€). An die Kommanditisten wurde im Berichtsjahr eine Ausschüttung in Höhe von 10.242 T€ (i.Vj. 9.838 T€) geleistet. Gemeinschaftsunternehmen Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden als Joint Venture klassifiziert und at-equity bilanziert. Die Deutsche EuroShop AG ist mit 75 % an der Stadt-Galerie Passau KG, Hamburg, beteiligt. Aufgrund gesellschaftsrechtlicher Vereinbarun- gen verfügt die Deutsche EuroShop AG nicht über die Mehrheit der Stimmrechte und übt bei dieser Gesellschaft nicht die alleinige Kon- trolle aus. • Verfügungsmacht über ein anderes Unternehmen ausüben kann, • schwankenden Renditen / Rückflüssen aus dieser Beteiligung ausgesetzt ist, und • diese Renditen aufgrund der Verfügungsmacht der Höhe nach beeinflussen kann. Assoziierte Unternehmen Soweit die Deutsche EuroShop AG entsprechend IAS 28 auf Unter- nehmen einen maßgeblichen, aber keinen beherrschenden Einfluss ausüben kann, werden diese Beteiligungen at-equity bilanziert. Zu jedem Stichtag wird eine Neubeurteilung vorgenommen, ob ein Beteiligungsunternehmen beherrscht wird oder nicht, je nachdem, ob Umstände darauf hinweisen, dass sich eines oder mehrere der Kriterien verändert haben. Beteiligungsunternehmen Beteiligungen, auf die die Deutsche EuroShop AG weder einen maß- geblichen noch einen beherrschenden Einfluss hat, werden grund- sätzlich erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) bewertet. Der Konzern hat gemäß IFRS 9 beim erstmaligen Ansatz einer Beteiligung das unwiderrufliche Wahlrecht, die Fair-Value- Anpassung auch über das sonstige Ergebnis zu erfassen. Zum 31. Dezember 2019 hat der Konzern kein Beteiligungsunternehmen. Die noch im Vorjahr bestehende Beteiligung an der Ilwro Holding B.V., Amsterdam, wurde durch Liquidation der Gesellschaft beendet. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 37

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang Anteilsbesitz Die nach § 313 Abs. 2 HGB erforderliche Aufstellung des Anteilsbesit- zes ist Bestandteil des Konzernanhangs. Die Aufstellung des Anteils- besitzes enthält auch eine abschließende Aufzählung aller Tochter- unternehmen, die die Bedingungen des § 264b HGB erfüllen und die Möglichkeit zur Befreiung von bestimmten Vorschriften über die Auf- stellung, Prüfung und Offenlegung des Jahresabschlusses bzw. des Lageberichts in Anspruch genommen haben. Firmenwert unter den Immateriellen Vermögenswerten ausgewie- sen. Negative Unterschiedsbeträge werden nach einer erneuten Prü- fung (Reassessment) ergebniswirksam vereinnahmt. Gemeinschafts- und assoziierte Unternehmen werden at-equity bilanziert. Dabei werden die Anschaffungskosten der Beteiligung um die dem Kapitalanteil der Deutsche EuroShop AG entsprechenden Eigenkapitalveränderungen erfolgswirksam erhöht oder vermindert. 3. KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZE Konzerninterne Geschäftsvorfälle werden im Rahmen der Schulden-, Aufwands- und Ertragskonsolidierung eliminiert. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt durch die Verrechnung der Anschaffungskosten mit dem anteiligen, neu bewerteten Eigen kapital der Tochterunternehmen zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. ihrer erst- maligen Einbeziehung. Ein sich eventuell ergebender aktivischer Unterschiedsbetrag wird bei Werthaltigkeit als Geschäfts- oder 4. NEUE RECHNUNGSLEGUNGSSTANDARDS Folgende für die Geschäftstätigkeit des Konzerns relevanten neuen bzw. geänderten Standards und Interpretationen sind erstmalig ver- pflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden, die am 31. Dezember 2019 enden: Auswirkungen auf Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bzw. Cashflows der Deutsche EuroShop AG Die Auswirkungen des IFRS 16 auf den Konzern werden im Anschluss an diese Tabelle erläutert. Änderungen / Standard Anwendungs- zeitpunkt (EU) Änderungen IFRS 16 Leasingver- hältnisse 01.01.2019 Kernanforderung des IFRS 16 ist es, beim Leasingnehmer generell alle Leasingverhältnisse und die damit verbundenen vertraglichen Rechte und Verpflichtungen in der Bilanz zu erfassen. Für alle Leasing verhältnisse erfasst der Leasingnehmer in seiner Bilanz eine Leasingverbindlichkeit für die Verpflichtung, künftig Leasingzahlungen vorzunehmen. Gleichzeitig aktiviert der Leasingnehmer ein Nutzungs- recht am zugrunde liegenden Vermögenswert, welches grundsätzlich dem Barwert der künftigen Leasingzahlungen zuzüglich direkt zu - rechenbarer Kosten entspricht. Während der Laufzeit des Leasing- vertrags wird die Leasingverbindlichkeit ähnlich den Regelungen nach IAS 17 für Finanzierungs-Leasingverhältnisse finanzmathematisch fortgeschrieben, während das Nutzungsrecht planmäßig amortisiert wird, was grundsätzlich zu höheren Aufwendungen zu Beginn der Laufzeit eines Leasingvertrags führt. Beim Leasinggeber sind die Regelungen des neuen Standards dagegen ähnlich den bisherigen Vorschriften des IAS 17. 01.01.2019 IFRIC 23 enthält Hinweise zur Bilanzierung von tatsächlichen und latenten Steuerschulden und -ansprüchen, bei denen Unsicherheiten bezüglich der ertragsteuerlichen Behandlung bestehen. Keine wesentlichen Auswirkungen. 01.01.2019 Klarstellungen zahlreicher bereits veröffentlichter Standards. Keine wesentlichen Auswirkungen. IFRIC 23 Unsicherheit bei Ertragsteuern Jährliche Ver- besserungen der IFRS-Zyklus 2015 –2018 IFRS 16 – Leasingverhältnisse Der neue IFRS 16 ersetzt IAS 17 und sieht grundsätzlich vor, dass ein Leasingnehmer die Rechte und Verpflichtungen aus seinen Lea- singverhältnissen in der Bilanz zu erfassen hat. Hierzu erfasst der Leasingnehmer für alle Leasingverhältnisse in seiner Bilanz eine Leasingverbindlichkeit für die Verpflichtung, künftig Leasingzah- lungen vorzunehmen. Gleichzeitig aktiviert der Leasingnehmer ein Nutzungsrecht am zugrunde liegenden Vermögenswert, welches grundsätzlich dem Barwert der künftigen Leasingzahlungen zuzüg- lich direkt zurechenbarer Kosten entspricht. Während der Laufzeit des Leasingvertrags wird die Leasingverbindlichkeit finanzmathe- matisch fortgeschrieben, während das Nutzungsrecht planmäßig amortisiert wird, was zu höheren Aufwendungen zu Beginn der Lauf- zeit eines Leasingvertrags führt. 3 8 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang Die wesentlichen Leasingverpflichtungen des Konzerns resultieren aus einem Erbbaurechtsvertrag eines Grundstückes, welches als Erweiterung unserer Parkplatzfläche in einem unserer Shopping- center genutzt wird, der Anmietung der Büroräume im Heegbarg 36 in Hamburg sowie aus dem Leasing von PKWs. Im Rahmen der erst- maligen Anwendung des IFRS 16 wurden zum 1. Januar 2019 Nut- zungsrechte mit korrespondierenden Leasingverbindlichkeiten in Höhe von 324 T€ eingebucht, die aus Leasingverpflichtungen mit Laufzeiten bis 2023 resultieren. Bei der Abzinsung wurde ein durch- schnittlicher gewichteter Zinssatz von 1,5 % verwendet. Die Überleitung der zum 31. Dezember 2018 gemäß IAS 17 ausge- wiesenen zukünftigen Mindestleasingzahlungen aus Operating-Lea- singverhältnissen zu den zum 1. Januar 2019 bilanzierten Leasing- verbindlichkeiten gemäß IFRS 16 stellt sich wie folgt dar: in T€ Zukünftige Mindestleasingzahlungen aus Operating- Leasingverhältnissen zum 31. Dezember 2018 (IAS 17) Abzinsung Leasingverbindlichkeiten zum 1. Januar 2019 338 -14 324 Der Ausweis der Nutzungsrechte erfolgt in der Konzernbilanz unter „Sachanlagen“ und „Investment Properties“ und der Leasingverbind- lichkeiten unter „sonstige Verbindlichkeiten“. In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung sind im Geschäftsjahr 2019 unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen Abschreibungen auf die Nutzungs- rechte in Höhe von 109 T€ und unter den Zinsaufwendungen Zinsen aus der Aufzinsung der Leasingverbindlichkeit in Höhe von 9 T€ ent- halten. Der im Geschäftsjahr 2019 gezahlte Tilgungsanteil von 107 T€ auf die Leasingverbindlichkeit wird in der Konzern-Kapitalflussrech- nung unter dem Cashflow aus Finanzierungstätigkeit separat aus- gewiesen. Der Zinsanteil ist mit 9 T€ in den gezahlten Zinsen im Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit enthalten. Eine Anpassung der Vorjahreszahlen erfolgte nicht. Folgende für die Geschäftstätigkeit des Konzerns relevanten neuen bzw. geänderten Standards und Interpretationen sind noch nicht ver- pflichtend anzuwenden und wurden nicht frühzeitig angewandt: Änderungen / Standard Interest Rate Benchmark Reform (Änderung an IFRS 9, IAS 39, IFRS 7) Definition von Wesentlichkeit (Änderung an IAS 1 und IAS 8) Erwarteter Anwendungs- zeitpunkt (EU) 01.01.2020 Voraussichtliche Änderungen Auswirkungen auf Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bzw. Cashflows der Deutsche EuroShop AG Erleichterungen für die Fortführung des Hedge Accounting im Rahmen der Reform des Referenzzinssatzes. Keine wesentlichen Auswirkungen. 01.01.2020 Vereinheitlichung und Klarstellung der Definition des Begriffs der Wesentlichkeit in den IFRS. Keine wesentlichen Auswirkungen. Definition eines Geschäftsbetriebs (Änderung an IFRS 3) 01.01.2020 Konkretisierung der Definition eines Geschäftsbetriebs zur eindeutigeren Abgrenzung, ob ein Geschäftsbetrieb oder einer Gruppe von Vermögenswerten erworben wurde. Die Änderung ist prospektiv auf Erwerbe nach dem erst- maligen Anwendungszeitpunkt anzuwenden. Auswirkungen aus der Umstellung ergeben sich somit nicht. Klassifizierung von Verbindlich- keiten als kurz- und langfristig (Änderung an IAS 1) 01.01.2022 Klarstellung der Einordnung der Verbindlichkeiten als kurz- und langfristig. Keine wesentlichen Auswirkungen. Daneben wurden weitere Standards und Interpretationen verab- schiedet, die erwartungsgemäß keine Auswirkungen auf den Kon- zern haben werden. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 39

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang 5. WÄHRUNGSUMRECHNUNG Konzernwährung ist der Euro (€). Die außerhalb des Gebiets der Europäischen Währungsunion gelege- nen, in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden als rechtlich selbstständige, aber wirtschaftlich unselbstständige, integrierte Unternehmen angesehen. Daher weicht die Berichts- währung dieser Einheiten von der funktionalen Währung (€) ab. Gemäß IAS 21 erfolgt die Umrechnung der in ausländischer Wäh- rung aufgestellten Jahresabschlüsse nach dem Konzept der funk- tionalen Währung, sodass die Bilanz so umzurechnen ist, als wären die Geschäftsvorfälle beim Konzern selbst angefallen, da die lokale Währung der integrierten Unternehmen schon für diese selbst als Fremdwährung gilt. Die monetären Werte werden daher zum Stichtagskurs und die nichtmonetären Posten zum Kurs des Erstverbuchungszeitpunktes umgerechnet. Nichtmonetäre Posten, die zum beizulegenden Zeit- wert anzusetzen sind, sind zum Stichtagskurs umzurechnen. Die Posten der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, die erfolgswirk- sam erfasst werden, werden zu Jahresdurchschnittskursen bzw. bei stärkeren Schwankungen mit dem Kurs am Transaktionstag umge- rechnet. Eine Umrechnungsdifferenz, die entsteht, wenn die Umrech- nungskurse der Bilanz und der Konzern-Gewinn- und Verlustrech- nung differieren, wird erfolgswirksam berücksichtigt. Für die Umrechnung wurden folgende Wechselkurse zugrunde gelegt: 31.12.2019 31.12.2018 Stich- tagskurs Durch- schnitts- kurs Stich- tagskurs Durch- schnitts- kurs 1€ = Ungarischer Forint (HUF) 330,52 325,35 321,51 318,87 Polnischer Zloty (PLN) Tschechische Krone (CZK) 4,26 25,41 4,30 25,73 4,30 25,73 4,26 25,54 6. WESENTLICHE BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN Ertrags- und Aufwandsrealisation Die Erlöse aus der Vermietung der Investment Properties werden linear über die Laufzeit des Mietvertrages erfasst. Gewährte Mieter- anreize werden dabei linear über die Mietlaufzeit verteilt. Der jeweils zum Bilanzstichtag noch nicht verteilte Anteil der gewährten Mieter- anreize wird unter den kurzfristigen Vermögenswerten ausgewie- sen. Bei der Weiterbelastung von Betriebskosten fungiert der Kon- zern als Vermittler der Leistung („Agent“). Daher werden die Erlöse aus der Weiterbelastung mit den dazugehörigen Aufwendungen sal- diert in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Sonstige Umsatzerlöse bzw. sonstige betriebliche Erträge werden mit Erbrin- gung der Leistung bzw. mit Übergang der Gefahren auf den Kunden realisiert. Betriebliche Aufwendungen werden mit der Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt der Verursachung ergebniswirksam gebucht. Zinserträge und Zinsaufwendungen werden periodengerecht erfasst. Bestimmung beizulegender Zeitwert Die Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte für finanzielle und nicht finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten wird regel- mäßig durch den Konzern überprüft. Ebenso führt der Konzern eine regelmäßige Überprüfung der wesentlichen nicht beobacht- baren Inputfaktoren sowie Bewertungsanpassungen durch. Bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts eines Vermögenswerts oder einer Schuld verwendet der Konzern, soweit möglich, am Markt beobachtbare Daten. Basierend auf den in den Bewertungstechniken verwendeten Input- faktoren werden die beizulegenden Zeitwerte gemäß IFRS 13 in unterschiedlichen Stufen der Fair-Value-Hierarchie eingeordnet: Level 1: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von in aktiven Märkten notierten Preisen bestimmt werden. Level 2: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von Bewertungs- methoden bestimmt werden, bei denen die Inputfaktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, auf direkt oder indirekt beobachtbaren Marktdaten basieren. Level 3: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von Bewertungs- methoden bestimmt werden, bei denen die Inputfaktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, nicht auf beobacht baren Marktdaten basieren. Bei Vermögenswerten oder Verbindlichkeiten, die regelmäßig zum beizulegenden Zeitwert erfasst werden, wird anhand einer Neube- urteilung zum Ende des Geschäftsjahres festgestellt, ob es zu einer Umgruppierung zwischen den Hierarchiestufen gekommen ist. Im Geschäftsjahr 2019 gab es, wie im Vorjahr, keine Umgruppierungen zwischen den Hierarchiestufen. Immaterielle Vermögenswerte Die immateriellen Vermögenswerte umfassen erworbene Soft- ware und Softwarelizenzen der Deutsche EuroShop AG sowie einen Geschäfts- oder Firmenwert. Die Zugangsbewertung der Software erfolgt zu Anschaffungs- kosten. Diese werden auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer von drei Jahren verteilt und entsprechend linear mit 33 % abgeschrieben. Die Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden jähr- lich zum Ende des Geschäftsjahres überprüft. 4 0 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang Ein Geschäfts- oder Firmenwert ergibt sich im Rahmen eines Unter- nehmenserwerbs als positiver Unterschiedsbetrag zwischen den zum Erwerbszeitpunkt mit ihrem beizulegenden Zeitwert ange- setzten Vermögenswerten, Schulden und Eventualverbindlichkei- ten sowie latenten Steuern des erworbenen Unternehmens und der dafür durch den Konzern geleisteten Gegenleistung. Der Geschäfts- oder Firmenwert unterliegt keiner planmäßigen Ab schreibung. Sachanlagen Das Sachanlagevermögen ist mit den Anschaffungskosten, vermin- dert um planmäßige Abschreibungen und, soweit zutreffend, außer- planmäßige Abschreibungen (Wertminderungen) bilanziert. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet die Büroausstat- tung, Mietereinbauten, Einrichtungsgegenstände und technisches Equipment der Deutsche EuroShop AG, die zwischen drei und 13 Jah- ren linear abgeschrieben werden. Die Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden jährlich zum Ende des Geschäfts- jahres überprüft. Die Folgebewertung erfolgt für alle Immobilien mit dem Marktwert (Fair Value), wobei die jährlichen Änderungen erfolgswirksam (per Saldo) im Bewertungsergebnis ausgewiesen sind (wiederkehrende Fair-Value-Bewertung). Hierbei handelt es sich um Immobilien, die langfristig zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zu Wertsteige- rungszwecken gehalten werden. Die Immobilien sind nach IAS 40 bei Ansatz zu Marktwerten nicht mehr planmäßig abzuschreiben. Fremdkapital- und Erstvermietungskosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung von qualifizierten Vermögenswer- ten zuzurechnen sind, werden bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Vermögenswerte im Wesentlichen für ihre vorgesehene Nutzung bereit sind, zu den Kosten dieser Vermögenswerte hinzugerechnet. Erwirtschaftete Erträge aus der zeitweiligen Anlage speziell aufge- nommenen Fremdkapitals bis zu dessen Ausgabe für qualifizierte Vermögenswerte werden von den aktivierbaren Kosten dieser Ver- mögenswerte abgezogen. Kosten der allgemeinen Verwaltung wer- den nicht den Kosten dieser Vermögenswerte hinzugerechnet. Alle sonstigen Fremdkapitalkosten werden in der Periode, in der sie anfallen, erfolgswirksam erfasst. Die Sachanlagen beinhalten in Folge der Erstanwendung von IFRS 16 Nutzungsrechte. Maßnahmen zur Erhaltung von Sachanlagen werden in dem Geschäftsjahr als Aufwand erfasst, in dem sie entstanden sind. Wertminderungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Eine Überprüfung der Werthaltigkeit erfolgt beim Geschäfts- oder Firmenwert mindestens einmal jährlich (zum 31. Dezember) auf Ebene der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten des Konzerns, denen der Geschäfts- oder Firmenwert im Erwerbszeitpunkt zuge- ordnet wurde. Der Wertminderungstest zum 31. Dezember 2019 hat keinen Wertberichtigungsbedarf ergeben. Bei immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei Sachanlagen erfolgt die Überprüfung der Werthaltigkeit nur bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte. Eine Wertminderung wird ergebniswirksam im Bewertungsergebnis erfasst, soweit der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschrei- tet. Der erzielbare Betrag ist dabei der höhere Wert aus beizulegen- dem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Im Geschäftsjahr lagen keine Anhaltspunkte für eine Wertminderung bei den immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei den Sachanlagen vor. Investment Properties Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sind nach IAS 40 im Zeitpunkt des Zugangs zunächst mit den Anschaffungs- bzw. Her- stellungskosten zu bilanzieren. Im Bau befindliche Immobilien, die nach ihrer Fertigstellung als Finanzinvestition genutzt werden sol- len, fallen auch in den Anwendungsbereich des IAS 40. Als Finanz- investition gehaltene Immobilien können entweder zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (Anschaffungskosten modell) oder mit dem Fair Value (Modell des beizulegenden Zeitwertes) bilanziert werden. Konzern als Leasingnehmer Der Konzern beurteilt bei Vertragsbeginn, ob ein Vertrag ein Lea- singverhältnis begründet, und erfasst zum Bereitstellungszeitraum einen Vermögenswert für das gewährte Nutzungsrecht sowie eine Leasingverbindlichkeit. Die Erstbewertung von Nutzungsrecht und Leasingverbindlichkeit erfolgt zum Barwert der zu leistenden Lea- singzahlungen. Die Abzinsung erfolgt dabei mittels des Grenzfremd- kapitalzinssatzes des Konzerns. In der Folge wird das Nutzungsrecht über die Laufzeit des Leasingverhältnisses linear abgeschrieben und die Leasingverbindlichkeit verringert sich durch die geleisteten Lea- singzahlungen und erhöht sich durch die Aufzinsung des noch nicht getilgten Teils. Finanzinstrumente Finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Schulden werden in der Konzernbilanz angesetzt, wenn der Konzern Vertragspartei hinsicht- lich der vertraglichen Regelungen des Finanzinstruments wird. Finanzinstrumente werden bei der erstmaligen Erfassung einer Bewertungskategorie des IFRS 9 zugeordnet. Bei finanziellen Ver - mögenswerten ist die Bewertungskategorie abhängig von der Zahlungsstromeigenschaft des Finanzinstruments und des Ge - schäftsmodells des Konzerns, in dessen Rahmen der finanzielle Ver- mögenswert gehalten wird. Finanzanlagen Die Finanzanlagen umfassen die Beteiligung an einer nieder- ländischen Kapitalgesellschaft, die von der Deutsche Euro- Shop AG gemeinschaftlich mit Partnerunternehmen als Joint Ven- ture geführt wird. Da die Deutsche EuroShop AG mit Blick auf die Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 41

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang gesellschaftsvertraglichen Regelungen weder einen maßgeblichen noch einen beherrschenden Einfluss auf diese Gesellschaft hat, wird die Beteiligung in Übereinstimmung mit den Vorschriften des IFRS 9 der Bewertungskategorie „Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeit- wert“ zugeordnet. Die dargestellte Beteiligung ist im Geschäftsjahr 2019 abgegangen. Forderungen und sonstige kurzfristige Vermögenswerte Die Forderungen und sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten gemindert um Wertbe- richtigungen bilanziert. Dabei wendet der Konzern den gemäß IFRS 9 zulässigen vereinfachten Ansatz an und bemisst die Wertberichti- gung auf Basis der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste. For- derungen werden ausgebucht, sofern die Forderung uneinbringlich wird. Abfindungsansprüche von Kommanditisten Die Abgrenzung von Eigen- und Fremdkapital nach den inter- nationalen Rechnungslegungsstandards ist im Standard IAS 32 Financial Instruments „Presentation“ geregelt. Danach werden die Eigenkapitalanteile der Fremdgesellschafter von Per sonen- handelsges ellschaften aufgrund eines möglichen Rückzahlungs- anspruchs der Gesellschafter in Fremdkapital umklassifiziert. Den Gesellschaftern einer Personenhandelsgesellschaft steht nach §§131ff. HGB ein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht von sechs Monaten zum Geschäftsjahresende zu, das durch den Gesell- schaftsvertrag zwar langfristig ausgestaltet, aber nicht ausge- schlossen werden kann. Anstelle des Eigenkapitals gelangt durch diese Regelung eine Verbindlichkeit in die Bilanz, die mit dem Rück- zahlungsbetrag zu bilanzieren ist. Finanzverbindlichkeiten Die Bankverbindlichkeiten sind mit den fortgeführten Anschaffungs- kosten ausgewiesen. Davon abgesetzt sind Disagien, die nach IFRS 9 über die Laufzeit der Darlehensvereinbarung zu verteilen sind und jährlich als Aufwand erfasst werden. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind mit ihren Rückzahlungsbeträgen angesetzt. Sonstige Verbindlichkeiten Die sonstigen Verbindlichkeiten sind mit den fortgeführten Anschaf- fungskosten angesetzt. Flüssige Mittel Die flüssigen Mittel beinhalten Bargeld und Bankguthaben (Laufzeit bis zu drei Monate) mit ihren jeweiligen Nennbeträgen. Derivative Finanzinstrumente Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken werden derivative Finanz instrumente eingesetzt, die die Kriterien des Hedge Accoun- ting in Bezug auf die Bilanzierung nach IFRS 9 erfüllen. Es handelt sich hierbei um Festsatzswaps zur Begrenzung des Zinsänderungs- risikos variabel verzinslicher Darlehen, deren Laufzeit bis 2027 reicht. Diese Zinssicherungsgeschäfte werden mit dem beizulegen- den Zeitwert angesetzt (wiederkehrende Fair-Value-Bewertung) und in den sonstigen Vermögenswerten bzw. sonstigen Verbindlichkei- ten ausgewiesen. Veränderungen werden, solange die Konditionen des Grund- und des Sicherungsgeschäftes identisch sind, erfolgs- neutral erfasst. Die Effektivität für die Sicherungsmaßnahmen wird regelmäßig anhand des Grades der Übereinstimmung der Vertrags- modalitäten von Grund- und Sicherungsgeschäft („Critical Term Match“) überprüft. Sofern die Effektivität zwischen dem Grund- und dem Sicherungsgeschäft nicht gegeben ist, wird das Sicherungs- geschäft als Derivat erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. Der ermittelte Barwert resultiert aus diskontierten Cash- flows, die auf Basis aktueller Marktzinsen ermittelt wurden. Die Zins- sicherungsgeschäfte und Darlehensverträge haben gleichlautende Endfälligkeiten. At-equity bilanzierte Finanzanlagen Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunter- nehmen werden mit ihren Anschaffungskosten in die Bilanz auf- genommen, die um Veränderungen des Anteils des Konzerns am Eigen kapital des assoziierten Unternehmens / Gemeinschaftsunter- nehmens nach dem Erwerbszeitpunkt angepasst werden. Der Kon- zern überprüft zu jedem Bilanzstichtag, ob Anzeichen vorliegen, dass in Bezug auf die fortgeführten Buchwerte der Anteile Wertminde- rungsbedarf besteht. Latente Steuern Nach IAS 12 werden für alle Differenzen zwischen Steuerbilanz und IFRS-Bilanz unter Verwendung des gegenwärtig gültigen Steuer- satzes latente Steuern bilanziert. Gegenwärtig werden im Wesent- lichen auf die Differenzen zwischen den IFRS-Buchwerten der Immo- bilien und ihren steuerlichen Buchwerten latente Steuern gebildet. Dabei wurde für inländische Gesellschaften ein einheitlicher Steuer- satz von 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 % sowie teilweise 16,45 % für die Gewerbesteuer angesetzt. Für ungarische Steuern wurde ein Steuersatz von 9 %, für polnische Steuern ein Steuersatz von 19 %, für tschechische Steuern von 19 % und für österreichische Steuern ein Steuersatz von 25 % zugrunde gelegt. Gemäß IAS 12.74 werden die aktiven latenten Steuern auf die vorhandenen Verlustvorträge mit den passiven latenten Steuern verrechnet. Sonstige Rückstellungen Sonstige Rückstellungen dürfen nach IFRS nur passiviert werden, wenn eine Außenverpflichtung besteht und mehr Gründe für eine Inanspruchnahme als dagegen sprechen. Langfristige Rückstellun- gen werden abgezinst. 4 2 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ 7. IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE UND SACHANLAGEN in T€ Anschaffungskosten Stand 01.01. Zugang aus Nutzungsrechten (IFRS 16) Zugänge Abgänge Stand 31.12. Abschreibungen Stand 01.01. Zugänge Abgänge Stand 31.12. Buchwert 01.01. BUCHWERT 31.12. Geschäfts- oder Firmenwert Software und Softwarelizenzen Geschäftsausstattung Betriebs- und 2019 53.867 0 0 0 53.867 -140 0 0 -140 53.727 53.727 2018 53.867 0 0 0 53.867 -140 0 0 -140 53.727 53.727 2019 72 0 33 0 105 -63 -17 0 -80 9 25 2018 82 0 4 -14 72 -63 -14 14 -63 19 9 2019 440 369 4 -14 799 -227 -152 4 -375 213 424 2018 414 0 49 -23 440 -206 -44 23 -227 208 213 Der Geschäfts- oder Firmenwert resultiert aus den im Erstkonsoli- dierungszeitpunkt (31. März 2017) der Olympia Brno anzusetzenden passiven latenten Steuern auf das Immobilienvermögen. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet zum Bilanzstich- tag Nutzungsrechte aus Leasingvereinbarungen von 261 T€. Diese resultieren im Wesentlichen aus der Anmietung von Büroflächen sowie aus dem Leasing von PKWs. Der Zugang aus Nutzungsrechten (IFRS 16) resultiert aus der Aktivie- rung eines Erbbaurechtes. Der dafür jährlich zu zahlende Erbbauzins von 10 T€ wird an einen Mieter in gleicher Höhe weiterbelastet. Zum Bilanzstichtag beinhalten die Investment Properties unverändert ein Nutzungsrecht in Höhe von 322 T€. Die unrealisierten Marktwertveränderungen betreffen die nach IAS 40 vorgenommenen Auf- und Abwertungen. 8. INVESTMENT PROPERTIES in T€ 2019 2018 Buchwert zum 01.01. 3.891.700 3.924.157 Zugang aus Nutzungsrechten (IFRS 16) Zugänge Aktivierte bauliche Maßnahmen Unrealisierte Marktwertveränderungen 322 0 19.324 0 1.336 19.526 -88.560 -53.319 BUCHWERT ZUM 31.12. 3.822.786 3.891.700 Immobilien wurden zum Die periodischen Marktwerte der 31. Dezember 2019 durch den Gutachter Jones Lang LaSalle GmbH (JLL) gemäß den Richtlinien der Royal Institution of Charte- red Surveyors (RICS) ermittelt. Dabei kam wie in den Vorjahren die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) zur Anwendung. Die vor der Erstellung der Gutachten vertraglich fixierten Vergütungen für die Bewertungsgutachten sind unabhängig vom Bewertungsergebnis. Bei der DCF-Methode wird der Barwert künftiger Zahlungs mittel- überschüsse für das jeweilige Objekt zum Bewertungsstichtag berechnet. Dazu werden in einer Detailplanungsphase von (üblicher- weise) zehn Jahren die Einzahlungsüberschüsse aus dem jeweiligen Objekt ermittelt und mit einem Diskontierungssatz abgezinst. Für das Ende der zehnjährigen Detailplanungsphase wird ein Restwert prognostiziert. Hierzu werden die stabilisierten Einzahlungsüber- schüsse des letzten Planungsjahres mit einem Zinssatz kapitalisiert Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 4 3

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang (Kapitalisierungszinssatz). Der Restwert wird in einem zweiten Schritt ebenfalls mit dem Diskontierungszinssatz auf den Bewer- tungsstichtag abgezinst. Zur Ableitung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze wurde von JLL das Equated-Yield-Modell angewandt. Der Kapitali- sierungszinssatz wurde individuell für jede Immobilie aus Netto- anfangsrenditen vergleichbarer Transaktionen abgeleitet. Dabei wurden wertbildende Determinanten wie Inflation, Miet- und Kosten- entwicklung implizit im Kapitalisierungszinssatz berücksichtigt. Zudem wurde jeweils das objektspezifische Risikoprofil hinsicht- lich der relevanten Einzelindikatoren adjustiert. Zu diesen Indikato- ren gehören zum Beispiel die Lage- und Standortqualität, die Markt- entwicklung sowie die Entwicklung des Wettbewerbsumfeldes. Die Diskontierungszinssätze hat JLL ebenfalls aus Vergleichstransak- tionen abgeleitet, allerdings um die Wachstumsprognosen für Mie- ten und Kosten bereinigt, da diese explizit im jeweiligen Cashflow dargestellt worden sind. Eine methodische Differenzierung bei der Bewertung von in- und ausländischen Immobilien wurde von JLL nicht vorgenommen. In der nachfolgenden Übersicht sind wesentliche Annahmen, welche bei der Ermittlung der Marktwerte durch JLL verwendet wurden, dargestellt: Im Prognosezeitraum wurde im langfristigen Durchschnitt eine Miet- steigerungsrate von 1,24% angenommen (i.Vj. 1,33 %). Von den pro- gnostizierten Mieten wurden im Durchschnitt Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten in Höhe von 10,42 % (i.Vj. 10,2 %) abgezogen. Damit ergaben sich Einzahlungsüberschüsse von durchschnitt- lich 89,58 % (i.Vj. 89,8 %). Im Geschäftsjahr lagen die tatsächlichen Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten bei 10,8 % (i.Vj. 9,9 %) der Mieterträge. Auf Basis der Gutachten ergibt sich für das Geschäfts- jahr 2019 für das Immobilienportfolio eine Nettoanfangsrendite vor Transaktionskosten von 5,43 % gegenüber 5,32 % im Vorjahr bzw. eine Nettoanfangsrendite nach Transaktionskosten (Net Initial Yield) von 5,12 % gegenüber 5,01% im Vorjahr. Von dem Wert gemäß Gutachten wurden die ausstehenden und noch über die Laufzeit der Mietverträge zu verteilenden gewährten Mieter anreize in Höhe von 3.935 T€ in Abzug gebracht. Diese werden unter den sonstigen Vermögensgegenständen ausgewiesen. Nachfolgend sind gemäß IFRS 13 Einzelheiten und Angaben zu den Hierarchiestufen der beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinves- tition gehaltenen Immobilien des Konzerns zum 31. Dezember 2019 dargestellt: Bewertungsparameter in % Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungszinssatz Investment Properties 0 0 3.822.786 Hierarchiestufen IFRS 13 in T€ Level 1 Level 2 Level 3 31.12.2019 31.12.2018 1,24 10,42 5,92 5,11 1,33 10,20 5,90 5,07 Die Objekte sind grundpfandrechtlich belastet. Es bestehen Grund- schulden in Höhe von 1.512.347 T€ (i.Vj. 1.522.393 T€). Die Mietein- nahmen der nach IAS 40 bewerteten Objekte betrugen 225.941 T€ (i.Vj. 225.047 T€). Die direkt zurechenbaren betrieblichen Aufwen- dungen betrugen 24.429 T€ (i.Vj. 22.183 T€). Eine Veränderung wesentlicher Parameter (Sensitivitätsanalyse) der Immobilienbewertung um 25 Basispunkte hätte folgende Auswirkun- gen auf das Bewertungsergebnis vor Steuern (inklusive des auf die at-equity konsolidierten Unternehmen entfallenden Anteils): 9. NACH AT-EQUITY BILANZIERTE FINANZANLAGEN Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter Basis Änderung Parameter in Mio. € in % + 0,25 %-Punkte 160,2 Mietsteigerungsrate 1,24 - 0,25 %-Punkte -128,2 Kostenquote 10,42 - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte -12,1 11,6 4,0 -3,2 -0,3 0,3 in T€ Buchwert zum 01.01. Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Anteiliges Ergebnis BUCHWERT ZUM 31.12. 2019 531.044 -23.896 4.345 511.493 2018 526.728 -23.286 27.602 531.044 + 0,25 %-Punkte -73,9 -1,9 Diskontierungsrate 5,92 - 0,25 %-Punkte 78,7 2,0 + 0,25 %-Punkte -121,4 -3,0 Kapitalisierungszinssatz 5,11 - 0,25 %-Punkte 130,8 3,3 Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden gemäß der Equity-Methode in den Konzernabschluss ein- bezogen. Sie sind für den Gesamtkonzern wesentlich und betreiben Shoppingcenter. 4 4 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang Im Berichtsjahr weisen die für den Gesamtkonzern wesentlichen Gemeinschaftsunternehmen folgende Vermögens- und Schuldpos- ten sowie Ergebnispositionen aus. Die Werte beziehen sich dabei nicht auf den Konzern entfallenden Anteil, sondern werden zu 100 % dargestellt: in T€ 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2018 Allee-Center Magdeburg KG, gesellschaft FEZ Harburg, Stadt-Galerie Passau KG, Hamburg Hamburg Hamburg Immobilienkommandit- Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte davon liquide Mittel Langfristige Schulden davon Finanzverbindlichkeiten Kurzfristige Schulden davon Finanzverbindlichkeiten Umsatzerlöse Zinsergebnis EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Jahresüberschuss / -fehlbetrag Sonstiges Ergebnis GESAMTERGEBNIS 245.871 253.000 263.888 274.000 173.350 182.000 3.698 2.721 0 0 1.081 0 15.930 0 13.684 -7.636 0 6.048 0 6.048 2.913 2.148 0 0 625 0 15.745 2 13.663 -5.647 0 8.016 0 8.016 5.279 4.502 117.356 117.356 4.355 2.581 14.293 -3.663 8.949 -10.581 0 -1.632 0 -1.632 5.106 4.391 119.146 119.146 3.786 2.519 14.465 -3.719 8.897 -3.322 0 5.575 0 5.575 4.598 3.319 0 0 544 0 9.603 0 8.589 -9.971 0 -1.382 0 -1.382 3.345 2.794 0 0 471 0 9.459 0 8.589 3.018 0 11.607 0 11.607 in T€ 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2018 Saarpark Center Betriebs Ges. m.b.H. & Co OG, Einkaufs-Center Arkaden Pécs Neunkirchen KG, Hamburg Wien 1 KG, Hamburg EKZ Eins Errichtungs- und 199.760 219.000 228.891 229.934 110.000 105.000 4.688 3.586 35.078 28.050 1.988 600 7.777 -905 5.662 4.681 -1.207 9.136 0 9.136 4 5 Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte davon liquide Mittel Langfristige Schulden davon Finanzverbindlichkeiten Kurzfristige Schulden davon Finanzverbindlichkeiten Umsatzerlöse Zinsergebnis EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Jahresüberschuss / -fehlbetrag Sonstiges Ergebnis GESAMTERGEBNIS 3.021 2.064 52.875 51.625 4.485 3.423 12.209 -517 9.968 -20.945 0 -10.977 0 -10.977 2.260 1.345 54.123 52.089 4.839 4.037 12.517 -593 10.788 -6.253 0 4.535 0 4.535 4.328 3.520 91.553 47.684 2.464 504 13.335 -1.998 10.226 -1.218 0 9.008 0 9.008 3.848 2.875 92.596 48.227 2.793 493 13.258 -2.040 9.735 798 0 10.533 0 10.533 3.833 2.639 35.312 27.450 2.210 600 8.023 -890 5.801 3.628 -1.114 8.315 0 8.315 1 Enthält die Werte für das unwesentliche Gemeinschaftsunternehmen CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg. Der Equity-Ansatz betrug 965 T€ (i.Vj. 934 T€), der Jahresfehlbetrag betrug 35 T€ (i.Vj. 14 T€). Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang Der Equity-Ansatz der Gemeinschaftsunternehmen hat sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt: in T€ Equity-Ansatz am 01.01.2019 Anteiliges Ergebnis davon EBT (ohne Bewertungsergebnis) davon Bewertungsergebnis Einlagen / Entnahmen EQUITY-ANSATZ AM 31.12.2019 Allee-Center Magdeburg KG, Hamburg Immobilien- kommandit- gesellschaft FEZ Harburg, Hamburg 127.644 3.024 6.842 -3.818 -6.424 124.244 78.087 -816 4.475 -5.291 -3.543 73.728 Stadt-Galerie Passau KG, Hamburg 138.656 -1.036 6.442 -7.478 -4.567 133.053 Saarpark Center Neunkirchen KG, Hamburg 81.149 -5.489 4.984 -10.473 -2.949 72.711 EKZ Eins Errichtungs- und Betriebs Ges. m.b.H. & Co OG, Wien Einkaufs- Center Arkaden Pécs KG, Hamburg 69.197 36.311 4.504 5.113 -609 -4.100 69.601 4.158 2.901 1.814 -2.313 38.156 10. FORDERUNGEN AUS LIEFERUNGEN UND LEISTUNGEN 11. SONSTIGE KURZFRISTIGE VERMÖGENSWERTE in T€ 2019 2018 in T€ Forderungen aus Lieferungen und Leistungen zum 31.12. Wertberichtigungen Stand 01.01. Verbrauch Veränderung der Wertberichtigungen für erwartete Ausfälle Wertberichtigungen Stand 31.12. 9.901 -1.721 455 -1.218 -2.484 7.417 8.364 -1.649 323 -395 -1.721 6.643 Sonstige Forderungen an Mieter Übrige Vermögenswerte 31.12.2019 31.12.2018 3.453 11.193 14.646 3.029 7.497 10.526 Die sonstigen Forderungen an Mieter beinhalten überwiegend For- derungen aus Heiz- und Nebenkostenabrechnungen. Die übrigen Vermögenswerte resultieren im Wesentlichen aus als Sicherheiten erhaltenen Barkautionen, vorausgezahlten Center-Marketingkosten, abgegrenzten Mietanreizen sowie Forderungen aus Steuern. Die Forderungen resultieren hauptsächlich aus Mietabrechnungen sowie aus weiterberechneten Leistungen, die zum Zeitpunkt der Auf- stellung des Konzernabschlusses überwiegend beglichen waren. Die Absicherung der am Bilanzstichtag ausgewiesenen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erfolgt weitgehend durch Bürgschaften, Barkautionen sowie Patronatserklärungen. Forderungsspiegel in T€ Forderungen aus Liefe- rungen und Leistungen Sonstige Vermögenswerte (VORJAHRESWERTE) Gesamt bis 1 Jahr über 1 Jahr 7.417 (6.643) 14.646 (10.526) 22.063 (17.169) 7.417 (6.643) 14.646 (10.526) 22.063 (17.169) 0 (0) 0 (0) 0 (0) Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (nach Wertberich- tigungen) und die sonstigen Vermögenswerte waren, wie im Vorjahr, zum Bilanzstichtag nicht überfällig. 4 6 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang 12. LIQUIDE MITTEL in T€ 31.12.2019 31.12.2018 Termin- / Festgelder kurzfristig 470 5.565 Konten in laufender Rechnung 147.616 110.769 Kassenbestände 1 1 148.087 116.335 13. EIGENKAPITAL UND RÜCKLAGEN Die Kapitalrücklage beinhaltet Beträge gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 4 HGB. Des Weiteren sind in der Kapitalrücklage Kosten der Kapitalerhöhungen und die darauf entfallenden aktiven latenten Steuern enthalten. Die Position Gewinnrücklagen enthält die zum Zeitpunkt der IFRS- Umstellung gebildeten Neubewertungsrücklagen, Währungsposten und aufgelaufene Ergebnisvorträge. Das sonstige Gesamtergebnis gliedert sich auf die folgenden Komponenten: Die Veränderungen des Eigenkapitals sind aus der Eigenkapitalver- änderungsrechnung ersichtlich. 2019 in T€ vor Steuer Steuern Cashflow Hedges 487 -78 Das Grundkapital beträgt 61.783.594 € und ist in 61.783.594 nenn- wertlose Namensaktien eingeteilt. Alle Aktien sind voll ausgegeben und voll eingezahlt. 2018 in T€ vor Steuer Steuern Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €. Cashflow Hedges 3.238 -675 Netto 409 Netto 2.563 Gemäß §5 der Satzung ist der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital bis zum 27. Juni 2022 einmal oder mehrfach um insgesamt bis zu 11.680.999 € durch Ausgabe von neuen, auf den Namen lautenden nennwertlosen Stückaktien gegen Bar- und /oder Sacheinlage (Genehmigtes Kapital 2017) zu erhöhen. Bis zum 31. Dezember 2019 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht. Darüber hinaus wurde der Vorstand durch Beschluss der Hauptver- sammlung vom 28. Juni 2018 ermächtigt, eigene Aktien der Gesell- schaft im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksamwerden oder – sollte dieses geringer sein – bei Ausübung der Ermächti- gung bestehenden Grundkapitals bis zum 27. Juni 2023 zu erwer- ben. Bis zum 31. Dezember 2019 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht. Der Vorstand und der Aufsichtsrat werden der Hauptversammlung am 16. Juni 2020 vorschlagen, den Bilanzgewinn 2019 der Deutsche EuroShop AG in Höhe von 34.629 T€ auf neue Rechnung vorzu tragen. Der Bilanzgewinn des Vorjahres in Höhe von 92.675 T€ wurde in vol- ler Höhe an die Aktionäre ausgeschüttet. Die geleistete Dividende betrug 1,50 € je Aktie. 14. LANGFRISTIGE UND KURZFRISTIGE FINANZVERBINDLICHKEITEN 31.12.2019 31.12.2018 in T€ langfristig kurzfristig langfristig kurzfristig Bankverbind- lichkeiten 1.433.373 78.974 1.496.313 26.080 Bei den Bankverbindlichkeiten handelt es sich um Darlehen, die zur Finanzierung von Grundstückskäufen und Investitionsmaßnah- men aufgenommen wurden. Als Sicherheit dienen Grundschulden auf die Objekte der Gesellschaften in Höhe von 1.512.347 T€ (i.Vj. 1.522.393 T€). Disagien werden über die Laufzeit der Darlehen ergebniswirksam gebucht. Im Berichtsjahr wurden 29 T€ (i.Vj. 29 T€) aufwandswirk- sam erfasst. Insgesamt sind Zinsaufwendungen für Bankverbind- lichkeiten in Höhe von 49.256 T€ (i.Vj. 52.726 T€) im Finanzergebnis enthalten. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 47

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang Gegenwärtig enthalten 14 von insgesamt 20 Darlehensverträgen Regelungen zu Kreditauflagen. Dabei handelt es sich um insgesamt 22 einzelne Auflagen zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR), zur Zins- zahlungsfähigkeit (ICR), zur Veränderung von Mieteinnahmen, zur Eigenkapitalquote, zur Verschuldungsquote oder zum Verhältnis zwi- schen Darlehen zu Marktwerten (LTV). Die Kreditauflagen wurden bisher nicht verletzt und werden nach den aktuellen Planungen auch zukünftig nicht verletzt werden. Die lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten resultieren aus folgenden liquiditätswirksamen und nicht liquiditätswirksamen Veränderungen: Die sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber Mietern beinhalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Heiz- und Nebenkostenabrech- nungen sowie Mietvorauszahlungen. Verbindlichkeitenspiegel in T€ Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Gesamt kurzfristig langfristig 1.512.347 (1.522.393) 78.974 (26.080) 1.433.373 (1.496.313) 5.805 (3.543) 1.401 (2.384) 50.699 (48.457) 5.805 (3.543) 1.401 (2.384) 16.836 (14.160) 0 (0) 0 (0) 33.863 (34.297) in T€ 2019 2018 Sonstige Verbindlichkeiten Buchwert zum 01.01. 1.522.393 1.546.672 Liquiditätswirksame Veränderungen -10.526 -24.279 (VORJAHRESWERTE) 1.570.252 (1.576.777) 103.016 (46.167) 1.467.236 (1.530.610) Nicht liquiditätswirksame Veränderungen Buchwertänderung nach der Effektivzinsmethode 480 0 16. PASSIVE LATENTE STEUERN BUCHWERT ZUM 31.12. 1.512.347 1.522.393 Die aktiven und passiven latenten Steuern ergeben sich aus steuer- lichen temporären Differenzen und Verlustvorträgen: 15. SONSTIGE LANGFRISTIGE UND KURZFRISTIGE VERBINDLICHKEITEN 31.12.2019 31.12.2018 in T€ langfristig kurzfristig langfristig kurzfristig 33.059 0 33.546 in T€ Zinsswap Mietkautionen Sonstige Ver bindlichkeiten gegenüber Mietern Umsatzsteuer Kreditorische Debitoren Leasing- verbindlichkeiten Übrige 0 0 0 0 502 302 3.286 8.979 1.870 1.334 82 1.285 0 3.309 6.210 2.379 792 0 Investment Properties Nach at-equity bilan- zierte Finanzanlagen Sonstige Verbindlichkeiten Zinsswaps (erfolgs- neutral bewertet) Übrige Körperschaftsteuer- liche Verlustvorträge Latente Steuern vor Saldierung 0 0 0 0 0 31.12.2019 31.12.2018 Aktive latente Steuern 0 0 7.388 1.132 0 Passive latente Steuern 328.564 58.711 0 0 0 Aktive latente Steuern 0 0 7.466 1.132 53 Passive latente Steuern 374.343 86.950 0 0 0 8.520 387.275 8.651 461.293 751 1.470 33.863 16.836 34.297 14.160 Zur Absicherung gegen steigende Kapitalmarktzinsen wurden im Zusammenhang mit Darlehensaufnahmen Zinssicherungs geschäfte (Zinsswaps) abgeschlossen, deren Barwerte am Bilanzstichtag 33.059 T€ (i.Vj. 33.546 T€) betrugen. Saldierung -8.520 -8.520 -8.651 -8.651 LATENTE STEUERN NACH SALDIERUNG 0 378.755 0 452.642 Bei der Bemessung der latenten Steuern sind gemäß IAS 12 die Steuer sätze anzuwenden, die nach der derzeitigen Rechtslage zu dem Zeitpunkt gelten, zu dem sich die vorübergehenden Differenzen wahrscheinlich wieder ausgleichen werden. 4 8 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang Im Berichtsjahr wurde für die inländischen Gesellschaften mit einem Körperschaftsteuersatz von 15 % kalkuliert. Weiterhin wurden der Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die ermittelte Körperschaftsteuer sowie teilweise 16,45 % für die Gewerbesteuer berücksichtigt. Für die ausländischen Gesellschaften wurden die jeweils lokal gülti- gen Steuersätze in Ansatz gebracht. Die latente Steuer auf erfolgs- wirksam bewertete Zinsswaps betraf einen Zinsswap, der infolge des Erwerbs der restlichen Anteile an der Altmarkt-Galerie Dresden erfolgswirksam zu bewerten war. Zum Bilanzstichtag bestehen steuerpflichtige temporäre Differenzen in Höhe von 7.301 T€ (i.Vj. 7.155 T€) zwischen dem im Konzern- abschluss angesetzten Nettovermögen von Konzerngesellschaf- ten und der steuerlichen Basis der Anteile an diesen Konzern- gesellschaften („Outside Basis Differences“), auf welche keine latenten Steuern gebildet wurden, da in absehbarer Zeit nicht mit einer Umkehr der Differenzen zu rechnen ist. 17. ABFINDUNGSANSPRÜCHE VON KOMMANDITISTEN in T€ 2019 2018 Abfindungsanspruch zum 01.01. 343.648 337.479 Ergebnisanteile Anteiliges Bewertungsergebnis Auszahlungen ABFINDUNGSANSPRUCH ZUM 31.12. 18.443 5.628 -15.814 351.905 18.448 2.387 -14.666 343.648 Die Abfindungsansprüche von Kommanditisten beinhalten die Eigen- kapitalanteile der Fremdgesellschafter an den Gesellschaften Main- Taunus-Zentrum KG, Forum Wetzlar KG und Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, die nach den Regelungen des IAS 32 als Fremdkapital auszuweisen sind. 18. SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN in T€ Bereits erbrachte, noch nicht abgerechnete Instandhaltungs- und Bauleistungen Honorare Übrige Alle Rückstellungen haben, wie im Vorjahr, eine Laufzeit von bis zu einem Jahr. Stand 01.01.2019 3.368 123 3.922 7.413 Verbrauch Aufl ösung Zuführung 2.088 116 3.360 5.564 426 7 96 529 1.579 134 5.087 6.800 Stand 31.12.2019 2.433 134 5.553 8.120 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 49

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 19. UMSATZERLÖSE in T€ Mindestmieteinnahmen Umsatzmieten Übrige davon gemäß IAS 40 den Investment Properties direkt zurechenbare Mieteinnahmen 2019 2018 223.305 222.024 2.157 479 2.227 796 225.941 225.047 225.941 225.047 Die nicht umlegbaren Nebenkosten resultieren im Wesentlichen aus Betriebskosten, die nicht vollständig auf die Mieter umgelegt werden können, und aus Heiz- und Nebenkostennachzahlungen für Vorjahre. 21. GRUNDSTÜCKSVERWALTUNGSKOSTEN in T€ Centermanagement / Geschäftsbesorgungskosten davon gemäß IAS 40 den Investment Properties direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen 2019 2018 10.813 10.493 10.813 10.493 22. SONSTIGE BETRIEBLICHE ERTRÄGE in T€ 2019 2018 Bei den übrigen Erlösen handelt es sich im Wesentlichen um Abfin- dungen ausgeschiedener Mieter sowie Nutzungsentschädigungen. Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen Die hier ausgewiesenen Mieteinnahmen stammen aus Operating- Leasingverhältnissen und beziehen sich auf die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit langfristigen Mietzeiträumen. Die künfti- gen Mindestleasingzahlungen aus unkündbaren Mietverträgen der Investment Properties weisen folgende Fälligkeiten auf: Währungsgewinne Übrige Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentli- chen Erträge aus in Vorjahren bereits wertberichtigten Forderungen. in T€ 2019 2018 Fälligkeit innerhalb eines Jahres 214.984 214.457 23. SONSTIGE BETRIEBLICHE AUFWENDUNGEN Fälligkeit innerhalb von 1 Jahr bis 5 Jahren Fälligkeit nach 5 Jahren 534.810 161.189 910.983 571.499 165.825 951.781 in T€ Personalaufwand Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten 529 66 1.320 1.915 595 50 1.183 1.828 2019 2.055 1.177 552 312 287 228 187 169 991 5.958 2018 1.905 1.084 494 312 274 187 165 58 1.078 5.557 Marketingkosten Aufsichtsratsvergütungen Gutachterkosten Währungsverluste Gebühren und Beiträge Abschreibungen Übrige 20. GRUNDSTÜCKSBETRIEBSKOSTEN in T€ Nicht umlegbare Nebenkosten Center-Marketing Instandhaltungen und Reparaturen Wertberichtigungen auf Mietforderungen Grundsteuer Übrige 2019 5.599 3.137 1.658 1.674 573 975 2018 4.099 3.511 1.746 1.034 587 713 davon gemäß IAS 40 den Investment Properties direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen 13.616 11.690 13.616 11.690 In der Position Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten sind Auf- wendungen für die Prüfung von Konzerngesellschaften in Höhe von 312 T€ (i.Vj. 303 T€) enthalten. Der Personalaufwand beinhaltet sozi- ale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstüt- zung in Höhe von 227 T€ (i.Vj. 150 T€), wovon 143 T€ (i.Vj. 71 T€) auf Aufwendungen für Altersversorgung entfallen. 50 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang 24. GEWINN- ODER VERLUSTANTEILE VON ASSOZIIERTEN UNTERNEHMEN UND GEMEINSCHAFTSUNTERNEHMEN, DIE NACH AT-EQUITY BILANZIERT WERDEN in T€ 2019 2018 Steuerliche Überleitungsrechnung Die Ertragsteuern im Berichtsjahr in Höhe von 69.419 T€ leiten sich von einem erwarteten Ertragsteueraufwand, der sich bei Anwen- dung des gesetzlichen Ertragsteuersatzes des Mutterunternehmens auf das Ergebnis vor Ertragsteuern ergeben hätte, wie folgt ab. Dabei wurde mit einem Steuersatz von 32,28 % gerechnet. Ergebnisse aus Gemeinschaftsunternehmen Ergebnisse aus assoziierten Unternehmen ERGEBNISSE AUS AT-EQUITY GESELLSCHAFTEN 4.328 27.602 in T€ 17 0 4.345 27.602 Das Ergebnis der Gesellschaften, die nach at-equity bilanziert wer- den, beinhaltet ein negatives Bewertungsergebnis vor latenten Steu- ern von -25.854 T€ (i.Vj. -2.608 T€). Das EBT (ohne Bewertungser- gebnis) der at-equity bilanzierten Gesellschaften beträgt 30.757 T€ (i.Vj. 30.815 T€). Konzernergebnis vor Ertragsteuern Theoretische Ertragsteuer 32,28 % Steuersatzunterschiede bei ausländischen Konzernunternehmen Steuersatzunterschiede bei inländischen Konzernunternehmen Steuerfreie Erträge /nicht abzugsfähige Aufwendungen Steuereffekt aus nach der at-equity- Methode bilanzierten Beteiligungen Aperiodischer Steueraufwand / -ertrag Auflösung latente Gewerbesteuer TATSÄCHLICHE ERTRAGSTEUER 2019 42.672 -13.775 3.999 -1.988 -408 1.342 6.839 73.410 69.419 2018 102.134 -32.969 3.576 5.637 -457 1.474 0 0 -22.739 25. BEWERTUNGSERGEBNIS in T€ Unrealisierte Marktwertveränderungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Wertberichtigung sonstige Finanzanlagen 2019 -88.560 2018 -53.319 -5.628 -2.387 Im Geschäftsjahr 2019 ergibt sich ohne Berücksichtigung der aperi- odischen Steueraufwendungen / -erträge und der Auflösung latente Gewerbesteuer ein effektiver Ertragsteuersatz von 25,4%. 0 -9 27. ERGEBNIS JE AKTIE -94.188 -55.715 in T€ 2019 2018 Die Wertberichtigung sonstige Finanzanlagen wurde im Vorjahr auf die Beteiligung an der Ilwro Holding B.V. vorgenommen. Anteil der Konzernaktionäre am Jahresergebnis (T€) 26. STEUERN VOM EINKOMMEN UND VOM ERTRAG Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien UNVERWÄSSERTES UND VERWÄS- SERTES ERGEBNIS JE AKTIE (€) 112.091 79.395 61.783.594 61.783.594 1,81 1,29 in T€ Tatsächlicher Steueraufwand Latenter Steueraufwand Inland Latenter Steueraufwand Ausland 2019 -4.546 75.596 -1.631 69.419 2018 -10.573 -8.741 -3.425 -22.739 Der latente Steueraufwand Inland beinhaltet einen Ertrag aus der Auflösung von latenter Gewerbesteuer von 73.410 T€. Diese Auf- lösung ist Ergebnis der im Geschäftsjahr vollzogenen gesellschafts- rechtlichen Umstrukturierung einzelner Beteiligungen, die es zukünftig ermöglicht, die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung in einem größeren Umfang als bisher in Anspruch zu nehmen. Das unverwässerte Ergebnis je Aktie wird mittels Division des den Aktionären der Deutsche EuroShop AG zustehenden Perioden- ergebnisses durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl der innerhalb der Berichtsperiode im Umlauf befindlichen Aktien ermit- telt. Eine potenzielle Verwässerung, beispielsweise durch Wandel- anleihen oder Aktienoptionen, besteht zum Bilanzstichtag nicht, sodass das verwässerte Ergebnis dem unverwässerten Ergebnis entspricht. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 51

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang SEGMENTBERICHTERSTATTUNG Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steue- rung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europä- ischen Ausland („Ausland“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungs- träger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und dem EBT ohne Bewertungsergeb- nis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Konzerns. Aufteilung nach geografischen Segmenten Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemein- schaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunterneh- men, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten: Überleitung 01.01– 31.12.2019 225.941 197.469 4.345 2.745 -49.256 163.131 31.12.2019 3.822.786 19.324 53.727 511.493 170.599 4.558.605 2.309.032 in T€ Umsatzerlöse EBIT Jahresergebnisse von Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen Zinserträge Zinsaufwendungen EBT (OHNE BEWERTUNGSERGEBNIS) Inland 196.556 172.556 0 9 -41.983 130.932 Ausland 43.635 40.774 0 7 -7.133 33.647 Summe 240.191 213.330 0 16 -49.116 164.579 -14.250 -15.861 4.345 2.729 -140 -1.448 Investment Properties 3.246.262 743.828 3.990.090 -167.304 Zugänge und aktivierte bauliche Maßnahmen Investment Properties Geschäfts- oder Firmenwert Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen Sonstiges Segmentvermögen SEGMENTVERMÖGEN SEGMENTSCHULDEN 19.659 2.228 21.887 0 0 69.690 3.315.952 1.242.809 0 0 29.872 773.700 334.008 0 0 99.562 4.089.652 1.576.817 -2.563 53.727 511.493 71.037 468.953 732.215 52 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

Überleitung 01.01. – 31.12.2018 -14.141 -15.574 27.602 2 -86 -3.765 225.047 199.135 27.602 30 -52.726 160.934 31.12.2018 3.891.700 20.862 53.727 531.044 133.757 4.610.228 2.380.480 KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang in T€ Umsatzerlöse EBIT Jahresergebnisse von Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen Zinserträge Zinsaufwendungen EBT (OHNE BEWERTUNGSERGEBNIS) Inland 196.070 174.360 0 19 -45.414 131.568 Ausland 43.118 40.349 0 9 -7.226 33.131 Summe 239.188 214.709 0 28 -52.640 164.699 Investment Properties 3.346.684 741.558 4.088.242 -196.542 Zugänge und aktivierte bauliche Maßnahmen Investment Properties Geschäfts- oder Firmenwert Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen Sonstiges Segmentvermögen SEGMENTVERMÖGEN SEGMENTSCHULDEN 20.046 2.751 22.797 0 0 51.285 3.397.969 1.244.755 0 0 30.071 771.629 339.385 0 0 81.356 4.169.598 1.584.140 -1.935 53.727 531.044 52.401 440.630 796.340 Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschafts- unternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die passi- ven latenten Steuern werden von dem Vorstand der Deutsche Euro- Shop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher in der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthalten. Entsprechend wurde der Geschäfts- oder Firmenwert aus dem Erwerb der Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zugeordnet. Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesellschaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche Euro- Shop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Diese erzielen keine Umsatzerlöse und sind in der Überleitungs- spalte nach konzerninternen Eliminierungen mit ihrem EBIT und EBT (ohne Bewertungsergebnis) von -4.051 T€ (i.Vj. -3.654 T€) sowie im Segmentvermögen mit 70.435 T€ (i.Vj. 52.341 T€) und in den Seg- mentschulden mit 3.971 T€ (i.Vj. 4.366 T€) enthalten. Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere An - gaben nach IFRS 8.33. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 53

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang SONSTIGE ANGABEN 28. FINANZINSTRUMENTE UND RISIKOMANAGEMENT in T€ Finanzielle Vermögenswerte Bewertungs- kategorie nach IFRS 9 Buchwerte 31.12.2019 Fortgeführte Anschaffungs- kosten Fair Value erfolgswirksam Fair Value erfolgsneutral Fair Value 31.12.2019 Wertansatz nach IFRS 9 Finanzanlagen 3 FVTPL Bewertungs- kategorie nach IFRS 9 Buchwerte 31.12.2018 Fortgeführte Anschaffungs- kosten Fair Value erfolgswirksam Fair Value erfolgsneutral Fair Value 31.12.2018 Wertansatz nach IFRS 9 Finanzanlagen 3 FVTPL 1 Entspricht Level 1 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7 2 Entspricht Level 2 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7 3 Entspricht Level 3 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7 Bewertungskategorien gemäß IFRS 9: Financial Assets measured at amortised cost (AC), At Fair Value through other comprehensive income (FVOCI), Financial Liabilities measured at amortised cost (FLAC), At Fair Value through Profit and Loss (FVTPL) 5 4 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 AC AC AC AC AC AC Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Vermögenswerte Liquide Mittel Finanzielle Verbindlichkeiten Finanzverbindlichkeiten 2 Abfindungsansprüche von Kommanditisten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Erfolgsneutral bewertete Zinssicherungsgeschäfte 2 in T€ Finanzielle Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Vermögenswerte Liquide Mittel Finanzielle Verbindlichkeiten Finanzverbindlichkeiten 2 Abfindungsansprüche von Kommanditisten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Erfolgsneutral bewertete Zinssicherungsgeschäfte 2 0 0 7.417 7.080 7.417 7.080 148.087 148.087 FLAC 1.512.347 1.512.347 FLAC FLAC FLAC n. a. 351.905 351.905 5.805 12.813 33.059 5.805 12.813 31 31 6.643 6.351 6.643 6.351 116.335 116.335 FLAC 1.522.393 1.522.393 FLAC FLAC FLAC n. a. 343.648 343.648 3.543 9.547 3.543 9.547 33.546 0 7.417 7.080 148.087 1.584.376 351.905 5.805 12.813 33.059 33.059 31 6.643 6.351 116.335 1.601.010 343.648 3.543 9.547 33.546 33.546

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang Buchwerte, Wertansätze und beizulegende Zeitwerte nach Bewertungskategorien Mit Ausnahme der zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten deri- vativen Finanzinstrumente und übrigen Finanzanlagen werden die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zu fortgeführ- ten Anschaffungskosten bilanziert. Aufgrund der überwiegend kurz- fristigen Laufzeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, sonstigen Vermögenswerte und Ver- bindlichkeiten sowie liquiden Mittel weichen die Buchwerte am Bilanzstichtag nicht signifikant von den beizulegenden Zeitwerten ab. Die beizulegenden Zeitwerte der zu fortgeführten Anschaffungs- kosten bilanzierten Finanzverbindlichkeiten entsprechen den Bar- werten der mit den Schulden verbundenen Zahlungen auf Basis aktueller Zinsstrukturkurven (Level 2 nach IFRS 13). Bei den zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanz- instrumenten handelt es sich um Zinssicherungsgeschäfte. Der bei- zulegende Zeitwert entspricht dabei dem Barwert der auf Basis aktueller Zinsstrukturkurven erwarteten künftigen Nettozahlungen aus den Sicherungsgeschäften (Level 2 nach IFRS 13). Risikomanagement Der Schwerpunkt des Risikomanagements liegt in der Überwachung der Einhaltung der Strategie und hierauf aufbauend in der Erkennung und Beurteilung von Risiken und Chancen sowie der grundsätzlichen Entscheidung zur Handhabung dieser Risiken. Das Risikomanage- ment gewährleistet, dass Risiken frühzeitig erkannt, bewertet, zeit- nah kommuniziert und begrenzt werden. Die Risikoanalyse besteht im Erkennen und Analysieren derjenigen Faktoren, welche die Zieler- reichung gefährden können. Marktrisiken Liquiditätsrisiko Die Liquidität des Deutsche EuroShop-Konzerns wird fortlaufend überwacht und geplant. Die Tochtergesellschaften verfügen regel- mäßig über ausreichende flüssige Mittel, um ihren laufenden Zah- lungsverpflichtungen nachkommen zu können. Des Weiteren kön- nen kurzfristig Kreditlinien sowie Kontokorrentkredite in Anspruch genommen werden. Die vertraglich vereinbarten künftigen Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten und derivativen Finanz- instrumente stellten sich zum 31. Dezember 2019 wie folgt dar: in T€ Bankverbind- lichkeiten Buchwerte 31.12.2019 Cashflows 2020 Cashflows 2021–2024 Cashflows ab 2025 1.512.347 121.998 718.783 872.398 Die Angaben beziehen sich auf alle am Bilanzstichtag bestehenden vertraglichen Verpflichtungen. Die variablen Zinszahlungen aus den Zinssicherungsgeschäften wurden unter Zugrundelegung der zuletzt vor dem 31. Dezember 2019 festgelegten Zinssätze ermittelt. Von den zum Geschäftsjahresende ausgewiesenen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrigen finanziellen Verbindlich- keiten wird der wesentliche Teil 2020 fällig. Kredit- und Ausfallrisiko Im Konzern entstehen keine wesentlichen Kreditrisiken. Die am Stichtag ausgewiesenen Forderungen aus Lieferungen und Leis- tungen waren überwiegend bis zum Tag der Abschlusserstellung beglichen. Die Ermittlung der Wertberichtigungen auf Forderungen aus Liefe- rungen und Leistungen erfolgt auf Basis der über die Laufzeit erwar- teten Kreditverluste. Soweit im Einzelfall nicht widerlegbare Gründe vorliegen, werden Forderungen, die mehr als 90 Tage überfällig sind, unter Berücksichtigung der durch den Mieter gestellten und werthal- tigen Sicherheiten vollständig wertberichtigt. Daneben wird bei Vor- liegen von Informationen, die auf ein erhöhtes Ausfallrisiko bei einem Mieter hindeuten, überprüft, ob auch die Forderungen, die weniger als 90 Tage überfällig sind, wertzuberichtigen sind. Im Berichtsjahr sind Wertberichtigungen auf Mietforderungen in Höhe von 1.674 T€ (i.Vj. 1.034 T€) in den Grundstücksbetriebskosten enthalten. Das maximale Ausfallrisiko der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Vermögenswerte beläuft sich am Stichtag insgesamt auf 22.063 T€ (i.Vj. 17.169 T€). Es besteht eine kurzfristige Kreditlinie in Höhe von 150.000 T€, die bei Bedarf in Anspruch genommen werden kann. Zum 31. Dezember 2019 wurde die Kreditlinie nicht in Anspruch genommen. Die Kredit- linie ist durch Grundschulden teilweise gesichert. Währungs- und Bewertungsrisiko Die Konzerngesellschaften agieren ausschließlich im europäischen Wirtschaftsraum und wickeln den größten Teil ihrer Geschäfte in Euro ab. Hieraus entstehen keine Währungsrisiken. Hinsichtlich des Bewertungsrisikos der Investment Properties verweisen wir auf die unter Abschnitt „8. Investment Properties“ dar- gestellte Sensitivitätsanalyse. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 55

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang Zinsrisiko Zur Ermittlung der Auswirkung von potenziellen Zinsänderungen wurde eine Sensitivitätsanalyse durchgeführt. Diese gibt, basie- rend auf den zum Bilanzstichtag einem Zinsänderungsrisiko unter- liegenden finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbind- lichkeiten, die Auswirkung einer Änderung auf das Eigenkapital des Konzerns an. Zinsrisiken bestanden am Bilanzstichtag nur für auf- genommene Kredite und die damit im Zusammenhang stehenden Zinssicherungsgeschäfte. Eine Erhöhung des Marktzinsniveaus um 100 Basispunkte würde zu einer Eigenkapitalerhöhung (vor Steuern) um 9.483 T€ (i.Vj. 8.846 T€) führen. Der weit überwiegende Teil der Darlehensverbindlichkeiten hat feste Zinskonditionen. Am Bilanz- stichtag waren Kredite in Höhe von 109.400 T€ (i.Vj. 119.900 T€) durch derivative Finanzinstrumente abgesichert. Kapitalmanagement Das Kapitalmanagement des Konzerns ist auf die Erhaltung einer starken Eigenkapitalbasis ausgelegt. Ziel ist es, sicherzustellen, dass auch in Zukunft die Schuldentilgungsfähigkeit und die finan- zielle Substanz erhalten bleiben. Des Weiteren zielt die Finanz politik des Konzerns auf die jährliche Auszahlung einer Dividende ab. Der Finanzmittelbestand umfasst Zahlungsmittel und Zahlungs- mittel äquivalente, die jederzeit in Zahlungsmittel umgewandelt wer- den können. Zum Bilanzstichtag entspricht der Finanzmittelfonds, wie im Vorjahr, den liquiden Mitteln (siehe Abschnitt „12. Liquide Mittel“). 30. SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN Aus Dienstleistungsverträgen bestehen sonstige finanzielle Ver- pflichtungen in Höhe von 71,3 Mio. €. Für die Investitionsmaßnahmen, die 2020 in unseren Shopping- centern anfallen werden, bestehen finanzielle Verpflichtungen in Höhe von 5,4 Mio. €. 31. ANZAHL DER MITARBEITER Im Geschäftsjahr waren im Konzern durchschnittlich fünf (i.Vj. fünf) Angestellte beschäftigt. 31.12.2019 31.12.2018 2.601.478 2.573.396 32. HONORAR DES ABSCHLUSSPRÜFERS Das vom Abschlussprüfer des Konzernabschlusses für das Ge - schäftsjahr 2019 berechnete Gesamthonorar beläuft sich auf 312 T€ (i.Vj. 308 T€). Davon betreffen 307 T€ (i.Vj. 303 T€) Abschlussprü- fungsleistungen. Des Weiteren wurden andere Bestätigungsleistun- gen in Höhe von 5 T€ (i.Vj. 5 T€) durch den Abschlussprüfer erbracht. 33. ENTSPRECHENSERKLÄRUNG ZUM CORPORATE GOVERNANCE KODEX Nach §161 AktG ist die vorgeschriebene Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex gemeinsam vom Aufsichtsrat und Vorstand abgegeben und mit Veröffentlichung auf der Internetseite der Deutsche EuroShop unter Investor Relations > Corporate Gover- nance > Entsprechenserklärung den Aktionären zugänglich gemacht worden: https://www.deutsche-euroshop.de/Investor-Relations/ Corporate-Governance/Entsprechenserklaerung in T€ Eigenkapital Eigenkapitalquote in % Nettofinanzverschuldung 57,1 % 55,8 % 1.364.260 1.406.058 Ausgewiesen wird hier das Eigenkapital einschließlich der Ab - findungsansprüche von Kommanditisten. Die Nettofinanzverschuldung ermittelt sich aus den Finanzverbind- lichkeiten am Bilanzstichtag abzüglich liquider Mittel. 29. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG Die Kapitalflussrechnung ist entsprechend den Regelungen des IAS 7 aufgestellt und gliedert sich nach Zahlungsströmen aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit sowie der Investitions- und Finanzierungstätigkeit. Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit wird mittels der indirek- ten Methode aus dem Konzernergebnis abgeleitet. Der Netto-Cash- flow aus betrieblicher Tätigkeit, der Cashflow aus Investitionstätig- keit sowie der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit werden nach der direkten Methode ermittelt. 5 6 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang 34. NAHESTEHENDE PERSONEN NACH IAS 24 35. STIMMRECHTSMITTEILUNGEN Gemäß §160 Abs. 1 Ziff. 8 AktG geben wir davon Kenntnis, dass der Deutsche EuroShop AG folgende Beteiligungen und Stimmrechts- veränderungen entsprechend den Mitteilungspflichten nach § 33 Wertpapierhandelsgesetz gemeldet worden sind. Es wurden die Angaben jeweils aus der zeitlich letzten Mitteilung der Meldepflich- tigen entnommen. Dabei ist zu beachten, dass sich die Anzahl an Stimmrechten seitdem ohne Entstehen einer Meldepflicht innerhalb der jeweiligen Schwellenwerte geändert haben könnte: Die Tochtergesellschaften, Gemeinschaftsunternehmen und asso- ziierten Unternehmen sowie Mitglieder des Vorstands und Auf- sichtsrats der Deutsche EuroShop und deren nahe Familienange- hörige gelten als nahestehende Personen im Sinne des IAS 24. Die Bezüge des Aufsichtsrats und des Vorstands sind im Abschnitt „36. Aufsichtsrat und Vorstand“ sowie im Vergütungsbericht des zusam- mengefassten Lageberichts erläutert. Die Honorare für Dienstleistungsverträge mit der ECE-Unterneh- mensgruppe und Curatax beliefen sich im Berichtsjahr auf 17.716 T€ (i.Vj. 20.476 T€). Demgegenüber standen Einnahmen aus Mietver- trägen und Mallvermarktungen mit der ECE-Unternehmensgruppe in Höhe von 7.627 T€ (i.Vj. 7.280 T€). Die Forderungen gegen die ECE- Unternehmensgruppe beliefen sich auf 3.065 T€ und die Verbindlich- keiten betrugen 587 T€. Die Lieferungs- und Leistungsbeziehungen mit nahestehenden Personen erfolgten zu marktüblichen Konditionen. Aktionär Alexander Otto Johannes Schorr AROSA Vermögensverwaltungs- gesellschaft m.b.H., Hamburg State Street Corporation, Boston, MA, Vereinigte Staaten von Amerika BlackRock, Inc., Wilmington, DE, Vereinigte Staaten von Amerika Bestands- meldung zum Vorgang zur Schwellen … (in %) Neuer Stimmrechtsanteil (in %) davon im Eigenbesitz (in %) davon zuzurechnen (in %) 28.05.2015 … überschreitung (15) 08.02.2016 … überschreitung (3) 15.12.2018 … überschreitung (15) 11.03.2019 … überschreitung (5) 20.09.2019 … unterschreitung (3) 17,33 3,37 15,05 5,02 2,51 0,65 1,12 0,00 0,00 0,00 16,68 2,25 15,05 5,02 2,51 1 1 Zusätzlich wurden uns hierbei von der BlackRock, Inc. eine Wertpapierleihe (1,40 %) sowie Differenzkontrakte (0,01%) gemeldet. Sämtliche bei der Deutsche EuroShop AG eingegangenen Stimm- rechtsmitteilungen finden sich auf der Internetseite der Deutsche EuroShop AG unter Investor Relations > Aktie > Stimmrechte. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 57

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang 36. AUFSICHTSRAT UND VORSTAND Aufsichtsrat Der Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop AG umfasst neun Mitglieder. Zum 31. Dezember 2019 gehörten dem Aufsichtsrat folgende Mitglie- der mit ihren Mitgliedschaften in anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten sowie in vergleichbaren in- und ausländischen Kont- rollgremien von Wirtschaftsunternehmen an: Henning Eggers, Halstenbek (seit 12.06.2019) Mitglied der Geschäftsführung, CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H., Hamburg • TransConnect Unternehmensberatungs- und Beteiligungs AG, München • Platinum AG, Hamburg • ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG (seit 01.07.2019) Reiner Strecker, Wuppertal, Vorsitzender Persönlich haftender Gesellschafter, Vorwerk & Co. KG, Wuppertal Dr. Henning Kreke, Hagen / Westfalen Geschäftsführender Gesellschafter, Jörn Kreke Holding KG, Hagen / Westfalen und Kreke Immobilien KG, Hagen / Westfalen • akf Bank GmbH & Co. KG, Wuppertal Karin Dohm, Kronberg im Taunus, Stellvertretende Vorsitzende Global Head of Government & Regulatory Affairs, Deutsche Bank AG, Frankfurt • Deutsche Bank Europe GmbH, Frankfurt (Vorsitz) • Deutsche Bank Luxembourg S.A., Luxemburg • Ceconomy AG, Düsseldorf Thomas Armbrust, Reinbek (bis 12.06.2019) Mitglied der Geschäftsführung, CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H., Hamburg • ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg (Vorsitz) • TransConnect Unternehmensberatungs- und Beteiligungs AG, München (Vorsitz) • Platinum AG, Hamburg (Vorsitz) • Paramount Group Inc., New York, USA • Verwaltungsgesellschaft Otto mbH, Hamburg • Douglas GmbH, Düsseldorf (Vorsitz) • Thalia Bücher GmbH, Hagen / Westfalen • Encavis AG, Hamburg • Axxum Holding GmbH, Wuppertal • Noventic GmbH, Hamburg • Perma-tec GmbH & Co. KG, Euerdorf • Ferdinand Bilstein GmbH & Co. KG, Ennepetal • Püschmann GmbH & Co. KG, Wuppertal • Con-Pro Industrie-Service GmbH & Co. KG, Peine • Noventic GmbH, Hamburg Claudia Plath, Hamburg (seit 12.06.2019) Managing Director Finance, Verwaltung ECE Projektmanagement G.m.b.H., Hamburg • Ceconomy AG, Düsseldorf • Hochbahn AG, Hamburg (bis 23.08.2019) • MEC Metro-ECE Centermanagement GmbH & Co. KG, Düsseldorf Beate Bell, Köln (bis 12.06.2019) Geschäftsführende Gesellschafterin, immoAdvice GmbH, Köln Alexander Otto, Hamburg Vorsitzender der Geschäftsführung, Verwaltung ECE Projekt- management G.m.b.H., Hamburg • Hochtief AG, Essen • SITE Centers Corp. Inc. (vormals: DDR Corp. Inc.), Manuela Better, München (bis 12.06.2019) Mitglied des Vorstands, Deka Bank Deutsche Girozentrale, Frankfurt und Berlin • Deka Investment GmbH, Frankfurt (stv. Vorsitz) • Deka Vermögensmanagement GmbH, Frankfurt (stv. Vorsitz) • Deka Immobilien GmbH, Frankfurt (stv. Vorsitz) • Deka Immobilien Investment GmbH, Frankfurt (stv. Vorsitz) • S Broker AG & Co. KG, Wiesbaden (stv. Vorsitz) • S Broker Management AG, Wiesbaden (stv. Vorsitz) • WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH, Düsseldorf (stv. Vorsitz) • Deka Bank Deutsche Girozentrale Luxembourg S.A., Luxemburg Dr. Anja Disput, Frankfurt (seit 12.06.2019) Rechtsanwältin, Partnerin von Curtis, Mallet-Prevost, Colt & Mosle LLP, Frankfurt Beechwood, USA • Peek & Cloppenburg KG, Düsseldorf • Aliansce Sonae Shopping Centers S.A. (vormals: Sonae Sierra Brasil S.A.), Sao Paulo, Brasilien (bis 06.08.2019) • Verwaltungsgesellschaft Otto mbH, Hamburg Klaus Striebich, Besigheim Geschäftsführer, RaRE Advise Klaus Striebich • MEC Metro-ECE Centermanagement GmbH & Co. KG, Düsseldorf (Vorsitz) (bis 31.03.2019) • Unternehmensgruppe Dr. Eckert GmbH, Berlin • Klier Hairgroup GmbH, Wolfsburg • Sinn GmbH, Hagen • The Food Chain Investor Holding SE, Hamburg 5 8 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang Roland Werner, Hamburg Vorsitzender des Vorstands, Bijou Brigitte modische Accessoires AG, Hamburg Die Bezüge der Mitglieder des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf insgesamt 312 T€ (i.Vj. 312 T€). Vorstand Wilhelm Wellner, Hamburg, Sprecher des Vorstands Olaf Borkers, Hamburg, Mitglied des Vorstands Die gewährten Zuwendungen des Vorstands betrugen insgesamt 1.352 T€ (i.Vj. 1.232 T€). Darin enthalten sind erfolgsbezogene Zuwendungen von 688 T€ (i.Vj. 666 T€). Der ausgeschiedene Vorstandssprecher, Claus-Matthias Böge, erhält aus dem Long-Term-Incentive 2010, der am 30. Juni 2015 auslief, ins- gesamt einen Betrag in Höhe von 1.712 T€. Dieser Betrag wurde seit dem Jahr 2018 in fünf gleichen Raten immer zum Anfang eines Jah- res bis zum Jahr 2020 ausgezahlt. Am 1. Juli 2018 begann die Laufzeit eines neuen Long-Term-Incentive (LTI 2018), aus dem zum Bilanzstichtag keine Verpflichtung resultiert. Im Übrigen verweisen wir auf die ergänzenden Erläuterungen zur Vergütung im zusammengefassten Lagebericht. 37. EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG Zur Eindämmung der Coronavirus-Pandemie wurden in einer Reihe von Ländern von behördlicher Seite weitreichende Sicherheits- und Quarantänemaßnahmen angeordnet. In Deutschland, Österreich, Polen und der Tschechischen Republik wurden von den Regierun- gen im März Beschlüsse gefasst, dass landesweit alle Geschäfte geschlossen bleiben müssen, soweit sie nicht für die Grund- versorgung notwendig sind. Die Schließungsanordnungen sind landes spezifisch unterschiedlich, jedoch gelten Ausnahmen im Wesentlichen nur für Lebensmittel, Drogerien, Apotheken, Bank- dienstleistungen sowie für eine limitierte Anzahl weiterer Produkte und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs. Auch für die Gastro- nomie wurden teilweise Restriktionen erlassen. In Ungarn sind die Öffnungszeiten von Geschäften deutlich zeitlich eingeschränkt worden. Die Beschränkungen gelten in den Ländern bis auf Weite- res oder sind zeitlich befristet. Darüber hinaus wurden bereits in Deutschland und Polen Gesetze verabschiedet, die eine Abmilderung der Folgen der Coronavirus-Pandemie für die durch die Schließung betroffenen Geschäfte vorsehen. Für Deutschland sieht die gesetz- liche Regelung eine Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen im Falle der Nichtleistung der Mietzahlungen in dem Zeitraum 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 vor, soweit dies auf den Auswirkungen der Coronavirus-Pandemie beruht. Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt dabei im Grundsatz beste- hen. In Polen wurde beschlossen, dass Mieter für den Zeitraum der behördlichen Schließung nicht zur Mietzahlung verpflichtet sind. Auch in Ungarn wird geprüft, die Mieter durch gesetzliche Regelun- gen zu entlasten. Die Mietverträge der Deutsche EuroShop enthalten regelmäßig Ver- einbarungen zu festen Mindestmietzahlungen. Jedoch werden die länger andauernden Umsatzeinbußen aufgrund der temporär ange- ordneten Geschäftsschließungen und die zu erwartende generelle Konsumzurückhaltung der Kunden die wirtschaftliche Situation der betroffenen Einzelhändler negativ beeinflussen bzw. haben bereits zu ersten Insolvenzen und Beantragung von Schutzschirmmaß- nahmen bei unseren Mietern geführt. Dies erhöht für die Deutsche EuroShop das Risiko, dass die vertraglichen Verpflichtungen durch die Mietpartner nicht bzw. nicht rechtzeitig erfüllt werden und es somit zu Ausfällen und liquiditätswirksamen Zahlungsverzögerun- gen kommt. Auch kann sich in Folge aufgelaufener nicht gezahlter Mietforderungen, wie sie sich laut der verabschiedeten gesetzlichen Regelung für Deutschland ergeben können, ein erhöhtes Ausfall- und Wertberichtigungsrisiko ergeben. Zudem können temporär Ent- lastungsmaßnahmen für den Centerbetrieb sowie für einzelne Miet- partner erforderlich werden. All dies wird Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf 2020 sowie auf die Bewertung unserer Shopping- center haben. Eine Einschätzung der Auswirkungen der Pandemie ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich und hängt u. a. von Dauer und Ausmaß der Pandemie, den weiteren behördlichen Auflagen und Stützungsmaßnahmen ab. Die Deutsche EuroShop stimmt sich aktuell laufend mit der ECE ab, die als europäischer Marktführer im Bereich Centermanagement mit dem ganzheitlichen Asset Manage- ment des Shoppingcenter-Portfolios beauftragt ist. Der Vorstand wird die Lage neu bewerten, sobald ihm quantifizierbare Informatio- nen vorliegen, und entsprechend berichten. Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind darüber hinaus keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten. Hamburg, 25. März 2020 /2. April 2020 Deutsche EuroShop AG Der Vorstand Wilhelm Wellner Olaf Borkers Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 59

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang ANTEILSBESITZ Aufstellung des Anteilsbesitzes gemäß § 313 Abs. 2 HGB zum 31. De zember 2019: Name und Sitz des Unternehmens Vollkonsolidierte Unternehmen: DES Verwaltung GmbH, Hamburg DES Management GmbH, Hamburg DES Shoppingcenter GmbH & Co. KG, Hamburg 1 DES Beteiligungs GmbH & Co. KG, Hamburg 1 A10 Center Wildau GmbH, Hamburg Main-Taunus-Zentrum KG, Hamburg Forum Wetzlar KG, Hamburg Objekt City-Point Kassel GmbH & Co. KG, Hamburg 1 Stadtgalerie Hameln GmbH & Co. KG, Hamburg 1 Altmarkt-Galerie Dresden GmbH & Co. KG, Hamburg 1 Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Sp. kom., Warschau, Polen CASPIA Investments Sp. z o.o., Warschau, Polen City-Point Beteiligungs GmbH, Hamburg Olympia Brno s.r.o., Prag, Tschechische Republik Gemeinschaftsunternehmen (Joint Ventures): Allee-Center Magdeburg KG, Hamburg Stadt-Galerie Passau KG, Hamburg CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg Saarpark Center Neunkirchen KG, Hamburg EKZ Eins Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H. & Co OG, Wien, Österreich Immobilienkommanditgesellschaft FEZ Harburg, Hamburg Einkaufs-Center Arkaden Pécs KG, Hamburg Assoziierte Unternehmen: EKZ Vier Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H., Wien, Österreich 1 Bei diesen Unternehmen wird die Befreiung von der Offenlegungsverpflichtung gem. § 264b HGB in Anspruch genommen. Anteil am Eigenkapital 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 52,01 % 65 % 100 % 100 % 100 % 74 % 99,99 % 100 % 100 % 100 % 50 % 75 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 6 0 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER / BESTÄTIGUNGSVERMERK VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwenden- den Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im zusam- mengefassten Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der vor- aussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind. Hamburg, den 25. März 2020 /2. April 2020 Wilhelm Wellner Olaf Borkers BESTÄTIGUNGSVER- MERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS An die Deutsche EuroShop AG, Hamburg VERMERK ÜBER DIE PRÜFUNG DES KONZERNABSCHLUSSES UND DES ZUSAMMENGEFASSTEN LAGEBERICHTS Prüfungsurteile Wir haben den Konzernabschluss der Deutsche EuroShop AG, Ham- burg und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) – bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2019, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzerngesamtergebnisrechnung, der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzern- kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Konzernanhang, einschließ- lich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsme- thoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den zusammengefass- ten Lagebericht (Bericht über die Lage des Unternehmens und des Konzerns) der Deutsche EuroShop AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 geprüft. Die unter „SONS- TIGE INFORMATIONEN“ genannten Bestandteile des zusammen- gefassten Lageberichts haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonne- nen Erkenntnisse • entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesent lichen Belangen den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung die- ser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entspre- chendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2019 sowie seiner Ertragslage für das Geschäfts- jahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 und • vermittelt der beigefügte zusammengefasste Lagebericht insge- samt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser zusammengefasste Lage- bericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Unser Prü- fungsurteil zum zusammengefassten Lagebericht erstreckt sich nicht auf den Inhalt der unter „SONSTIGE INFORMATIONEN“ genannten Bestandteile des zusammengefassten Lageberichts. Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzern- abschlusses und des zusammengefassten Lageberichts geführt hat. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 61

BESTÄTIGUNGSVERMERK GRUNDLAGE FÜR DIE PRÜFUNGSURTEILE 1. BEWERTUNG DER INVESTMENT PROPERTIES Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des zusam- mengefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-Abschlussprüferverordnung (Nr. 537/2014; im Folgen- den „EU-APrVO“) unter Beachtung der vom Institut der Wirtschafts- prüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach die- sen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „VERANTWOR- TUNG DES ABSCHLUSSPRÜFERS FÜR DIE PRÜFUNG DES KONZERN- ABSCHLUSSES UND DES ZUSAMMENGEFASSTEN LAGEBERICHTS“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den europarechtlichen sowie den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deut- schen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderun- gen erfüllt. Darüber hinaus erklären wir gemäß Artikel 10 Abs. 2 Buchst. f) EU- APrVO, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen nach Artikel 5 Abs. 1 EU-APrVO erbracht haben. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht zu dienen. BESONDERS WICHTIGE PRÜFUNGS- SACHVERHALTE IN DER PRÜFUNG DES KONZERNABSCHLUSSES Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten in unserer Prüfung des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 waren. Diese Sachver- halte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzern- abschlusses als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt; wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Wir haben folgende Sachverhalte als besonders wichtige Prüfungs- sachverhalte identifiziert: 1. Bewertung der Investment Properties 2. Ansatz und Bewertung latenter Steuern Sachverhalt Die Deutsche EuroShop AG weist im Konzernabschluss zum 31. De - zember 2019 Investment Properties in Höhe von EUR 3.822,8 Mio. aus und ist über ihre Beteiligung an Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen an weiteren wesentlichen Investment Properties beteiligt. Die als Finanzinvestition gehaltenen Shopping Center Immobilien werden nach IAS 40 zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Im Geschäftsjahr 2019 wurden Aufwendungen aus dieser Bewertung in Höhe von EUR 88,6 Mio. in der Gewinn- und Verlust- rechnung erfasst. Zusätzlich beinhaltet das Ergebnis der at Equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unterneh- men ein negatives Bewertungsergebnis von EUR 25,9 Mio. Die Ermittlung der jeweiligen beizulegenden Zeitwerte nach IFRS 13 erfolgt auf Basis des Discounted-Cashflow-Verfahrens durch einen von der Deutsche EuroShop AG beauftragten externen Gutachter. Es handelt sich um Level-3-Bewertungen im Sinne von IFRS 13, denen wesentliche nicht am Markt beobachtbare Inputfaktoren zugrunde liegen. Die Prognose der zukünftigen Zahlungsmittelüberschüsse aus Mieteinnahmen und Bewirtschaftungs, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie die Ableitung des Kapitalisierungszins- satzes beinhalten erhebliche Ermessensentscheidungen und Schät- zungen, die sich wesentlich auf den Konzernabschluss auswirken. Die Angaben der Deutsche EuroShop AG zur Bewertung der Invest- ment Properties sind in den Abschnitten „6. Wesentliche Bilanzie- rungs- und Bewertungsmethoden / Investment Properties“ und „8. Investment Properties“ des Konzernanhangs enthalten. Prüferische Reaktion Bei unserer Prüfung haben wir uns die berufliche und fachliche Quali fikation des beauftragten externen Gutachters sowie dessen Unabhängigkeit nachweisen lassen. Wir haben die Gutachten in Stichproben hinsichtlich der Ange- messenheit, Stetigkeit und richtigen Umsetzung der Bewertungs- methode sowie der Richtigkeit der Inputfaktoren (vermietete Flächen und Mieteinnahmen) geprüft. Darüber hinaus haben wir die in die Bewertung eingeflossenen prognostizierten Werte und Parameter (Mieteinnahmen, zukünftige Leerstandsquoten, Bewirtschaftungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten und verwendete Zinssätze) nachvollzogen und uns von der Angemessenheit der Ermessensent- scheidungen und Schätzungen überzeugt. Bei der Durchführung der Prüfung haben wir interne Spezialisten auf dem Gebiet der Immobilienbewertung hinzugezogen. 62 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

BESTÄTIGUNGSVERMERK 2. ANSATZ UND BEWERTUNG LATENTER STEUERN Sachverhalt Die Deutsche EuroShop AG weist im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 in Höhe von EUR 378,8 Mio. passive latente Steuern aus. Ansatz und Bewertung latenter Steuern im Konzern- abschluss der Deutsche EuroShop AG sind durch komplexe steu- erliche Sachverhalte im Zusammenhang mit den Immobilienobjekt- gesellschaften in der Rechtsform der Personenhandelsgesellschaft geprägt. Die Angaben der Deutsche EuroShop AG zur Ermittlung und Bewer- tung der latenten Steuern sind in den Abschnitten „6. Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden / Latente Steuern“ und „16. Passive latente Steuern“ des Konzernanhangs enthalten. Prüferische Reaktion Wir haben die Berechnung der latenten Steuern im Hinblick auf deren Übereinstimmung mit den Regelungen des IAS 12 nachvoll- zogen. Darüber hinaus haben wir das Bestätigungsschreiben des steuerlichen Beraters ausgewertet. Wir haben uns von der fach- lichen Qualifikation und der Unabhängigkeit des steuerlichen Bera- ters, der die Deutsche EuroShop AG bei der Ermittlung der latenten Steuern unterstützt, überzeugt. Weiterhin haben wir die Ermittlungs- methodik, die Bewertung und die Darstellung der latenten Steuern geprüft. Hierbei haben wir die eingeflossenen Werte in Stichproben mit den Steuerberechnungen der Gesellschaft und des steuerlichen Beraters abgestimmt und die Richtigkeit der verwendeten Besteu- erungsgrundlagen geprüft. Bei der Prüfung der latenten Steuern haben wir interne Spezialisten auf dem Gebiet der latenten Steuern eingebunden. SONSTIGE INFORMATIONEN Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen ver- antwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen: • die auf die in Abschnitt „Erklärung zur Unternehmensführung“ des zusammengefassten Lageberichts verwiesene, gesondert veröffentlichte Erklärung zur Unternehmensführung, • den auf den in Abschnitt „Erklärung zur Unternehmensführung“ des zusammengefassten Lageberichts verwiesenen Corporate Governance Bericht nach Nr. 3.10 des Deutschen Corporate Governance Kodex, • die übrigen Teile des Geschäftsberichts, mit Ausnahme des geprüften Konzernabschlusses und zusammengefassten Lageberichts sowie unseres Bestätigungsvermerks, • die Versicherung nach § 297 Abs. 2 Satz 4 HGB zum Konzern- abschluss und die Versicherung nach § 315 Abs. 1 Satz 5 HGB zum zusammengefassten Lagebericht. Unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammen- gefassten Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Infor- mationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab. Im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen • wesentliche Unstimmigkeiten zum Konzernabschluss, zum zu - sammengefassten Lagebericht oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder • anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten. VERANTWORTUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER UND DES AUFSICHTSRATS FÜR DEN KONZERNABSCHLUSS UND DEN ZUSAMMENGEFASSTEN LAGEBERICHT Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den IFRS, wie sie in der EU anzu- wenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwen- denden deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens , Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verant- wortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermög- lichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsich- tigten – falschen Darstellungen ist. Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetz lichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weite- ren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlä- gig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alter native dazu. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 6 3

BESTÄTIGUNGSVERMERK Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des zusammengefassten Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Ein- klang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwen- dig erachtet haben, um die Aufstellung eines zusammengefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deut- schen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausrei- chende geeignete Nachweise für die Aussagen im zusammengefass- ten Lagebericht erbringen zu können. Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rech- nungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzern- abschlusses und des zusammengefassten Lageberichts. VERANTWORTUNG DES ABSCHLUSS- PRÜFERS FÜR DIE PRÜFUNG DES KONZERN ABSCHLUSSES UND DES ZUSAMMENGEFASSTEN LAGEBERICHTS Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beab- sichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der zusammengefasste Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetz- lichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestäti- gungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzern- abschluss und zum zusammengefassten Lagebericht beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-APrVO unter Beachtung der vom Institut der Wirtschafts- prüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Ver- stößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernab- schlusses und zusammengefassten Lageberichts getroffenen wirt- schaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus • identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beab- sichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Konzern abschluss und im zusammengefassten Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausrei- chend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungs- urteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstel- lungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. • gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Kon- zernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des zusammengefassten Lageberichts relevan- ten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit die- ser Systeme abzugeben. • beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben. • ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungs- legungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätig- keit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereig- nissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmen- stätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflich- tet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im zusammengefassten Lagebericht auf- merksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann. • beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens , Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. 6 4 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

BESTÄTIGUNGSVERMERK • holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Ge - schäfts tätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungs- urteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anlei- tung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschluss- prüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile. • • beurteilen wir den Einklang des zusammengefassten Lagebe- richts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns. führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Ver- tretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im zusam- mengefassten Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeig- neter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertre- tern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beur- teilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Anga- ben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegen- den Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen. Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prü- fung feststellen. Wir geben gegenüber den für die Überwachung Verantwortlichen eine Erklärung ab, dass wir die relevanten Unabhängigkeitsanforde- rungen eingehalten haben, und erörtern mit ihnen alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte, von denen vernünftigerweise angenom- men werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit aus- wirken, und die hierzu getroffenen Schutzmaßnahmen. Wir bestimmen von den Sachverhalten, die wir mit den für die Über- wachung Verantwortlichen erörtert haben, diejenigen Sachver- halte, die in der Prüfung des Konzernabschlusses für den aktuellen Berichtszeitraum am bedeutsamsten waren und daher die beson- ders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte im Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus. SONSTIGE GESETZLICHE UND ANDERE RECHTLICHE ANFORDERUNGEN Übrige Angaben gemäß Artikel 10 EU-APrVO Wir wurden von der Hauptversammlung am 12. Juni 2019 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 8. August 2019 von der Vorsitzenden des Prüfungsausschusses des Aufsichtsrats beauf- tragt. Wir sind ununterbrochen seit dem Geschäftsjahr 2005 als Kon- zernabschlussprüfer der Deutsche EuroShop AG tätig. Wir erklären, dass die in diesem Bestätigungsvermerk enthalte- nen Prüfungsurteile mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungs- ausschuss nach Artikel 11 EU-APrVO (Prüfungsbericht) in Einklang stehen. HINWEIS ZUR NACHTRAGSPRÜFUNG Diesen Bestätigungsvermerk erteilen wir zu dem geänderten Kon- zernabschluss und dem geänderten zusammengefassten Lage- bericht aufgrund unserer pflichtgemäßen, am 30. März 2020 abge- schlossenen Prüfung und unserer am 3. April 2020 abgeschlossenen Nachtragsprüfung, die sich auf die Änderungen von Angaben im Konzernanhang und im zusammengefassten Lagebericht aufgrund einer unter Berücksichtigung neuer Erkenntnisse zu den Auswirkun- gen der Corona-Pandemie geänderten Nachtrags-, Prognose- und Risikoberichterstattung bezog. Auf die Darstellung der Änderungen durch die gesetzlichen Vertreter im geänderten Konzernanhang in Abschnitt Grundlagen des Konzernabschlusses, 1. Allgemeine Anga- ben wird verwiesen. VERANTWORTLICHER WIRTSCHAFTSPRÜFER Der für die Prüfung verantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Christoph Hyckel. Hamburg, 30. März 2020 / begrenzt auf die im Hinweis zur Nachtragsprüfung genannten Änderungen 3. April 2020 BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft gez. Reese Wirtschaftsprüferin gez. Hyckel Wirtschaftsprüfer Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 65

EPRA-BERICHT ERSTATTUNG EPRA-BERICHT- ERSTATTUNG Die European Public Real Estate Association (EPRA) mit Sitz in Brüssel hat sich als Ziel gesetzt, die Transparenz und Vergleichbar- keit der veröffentlichten Reportings der europäischen börsennotier- ten Gesellschaften zu verbessern. Zu diesem Zweck hat die EPRA in ihren „Best Practice Recommendations“ Kennzahlen definiert. Die Deutsche EuroShop unterstützt als Mitglied der EPRA dieses Ziel. Bei der Ermittlung der Kennzahlen wurden die „Best Practice Recommendations“ der EPRA in ihrer aktuellen Fassung 1 verwendet. EPRA-KENNZAHLEN IM ÜBERBLICK EPRA Earnings EPRA NAV EPRA NNNAV EPRA-Nettoanfangsrendite (EPRA NIY) EPRA-„Topped-up“- Nettoanfangsrendite EPRA-Kostenquote (inkl. direkter Leerstandskosten) EPRA-Kostenquote (exkl. direkter Leerstandskosten) EPRA-Leerstandsquote 31.12.2019 31.12.2018 Veränderung in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € +/- in T€ 158.260 2.613.390 2.139.458 2,56 42,30 34,63 147.388 2.667.499 2.114.355 2,39 43,17 34,22 10.872 -54.109 25.103 in % 7,4 -2,0 1,2 31.12.2019 31.12.2018 Veränderung in % 5,1 5,1 13,4 13,1 2,4 in % 5,0 5,1 12,3 12,1 1,4 in %-Punkten 0,1 0,0 1,1 1,0 1,0 1 Die aktuelle gültige Fassung der „Best Practice Recommendations“ der EPRA findet sich unter: http://www.epra.com/finance/financial-reporting/guidelines 6 6 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

EPRA-BERICHT ERSTATTUNG EPRA-ÜBERSCHUSS Der EPRA-Überschuss (EPRA Earnings) stellt das nachhaltige ope- rative Ergebnis und damit die Basis für die Ausschüttungsfähigkeit einer Immobiliengesellschaft dar. Das Jahresergebnis wird hierzu um Ertragskomponenten korrigiert, die keinen nachhaltigen und wie- derkehrenden Einfluss auf die operative Leistungsfähigkeit haben. Die EPRA Earnings sind damit grundsätzlich vergleichbar mit der von uns genutzten Steuerungsgröße Funds from Operations (FFO). Abweichend zu den EPRA Earnings werden beim FFO sämtliche nicht zahlungswirksamen latenten Steuern sowie in diesem Geschäftsjahr der Ertrag aus einer Steuerrückerstattung korrigiert. EPRA EARNINGS in Mio. € / in € je Aktie 117,7 123,7 2,29 2,18 158,3 2,56 141,3 147,4 2,42 2,39 2015 2016 2017 2018 2019 EPRA EARNINGS Konzernergebnis 112.091 1,81 79.395 1,29 0,52 31.12.2019 31.12.2018 Veränderung in T€ in T€ je Aktie in € in T€ in T€ je Aktie in € je Aktie in € in % 40,3 94.188 25.854 0 -350 Bewertungs ergebnis Investment Properties Bewertungs ergebnis Investment Properties (at-equity) Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Bewertungs ergebnis derivative Finanzinstrumente Bewertungs ergebnis derivative Finanzi- nstrumente (at-equity) Bewertungsergebnis derivative Finanzinstrumente 1 Sonstiges Bewertungsergebnis Latente Steuern in Bezug auf Anpassungen1 EPRA EARNINGS 2 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 55.706 2.608 120.042 1,94 58.314 0,94 1,00 106,4 -350 0 -73.523 158.260 0,00 0,00 -1,19 2,56 -2.256 -348 -2.604 -0,04 9 12.274 147.388 0,00 0,20 2,39 0,04 0,00 -1,39 0,17 100,0 – – 7,1 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 Die EPRA Earnings beinhalten in der Berichtsperiode eine einmalige Steuererstattung inklusive aufgelaufener Zinsen für Vorjahre. Ohne diese Steuererstattung würden die EPRA Earnings 149,3 Mio. € (+0,8 %) bzw. 2,41€ je Aktie betragen. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 67

EPRA-BERICHT ERSTATTUNG EPRA NET ASSET VALUE Der EPRA NAV stellt den Nettovermögenswert auf Basis eines lang- fristig orientierten Geschäftsmodells dar. Das Konzerneigenkapital wird hierzu um Vermögenswerte und Verbindlichkeiten korrigiert, die sich bei einer langfristigen Bestandshaltung voraussichtlich nicht realisieren werden. EPRA NAV Eigenkapital Zeitwert derivativer Finanzinstrumente Zeitwert derivativer Finanzinstrumente (at-equity) Zeitwert derivativer Finanzinstrumente 1 Eigenkapital ohne derivative Finanzinstrumente Latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente 1 Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter Steuern EPRA NAV Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanzstichtag 31.12.2019 31.12.2018 Veränderung in T€ in T€ je Aktie in € in T€ in T€ je Aktie in € je Aktie in € 2.249.573 36,41 2.229.748 36,09 0,32 33.059 667 33.546 1.017 33.726 0,55 34.563 0,56 -0,01 2.283.299 36,96 2.264.311 36,65 0,31 in % 0,9 -1,8 0,8 383.818 6,21 456.915 7,39 -1,18 -16,0 -53.727 2.613.390 -0,87 42,30 -53.727 2.667.499 -0,87 43,17 0,00 -0,87 – -2,0 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt EPRA NAV/EPRA NNNAV in € je Aktie/in Mio. € 43,24 43,19 43,17 42,30 39,58 31,40 34,00 34,30 34,22 34,63 in Mio. € EPRA NAV EPRA NNNAV 2015 2016 2017 2018 2019 2.135,2 1.693,7 2.332,6 1.833,9 2.668,4 2.119,5 2.667,5 2.114,4 2.613,4 2.139,5 6 8 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

EPRA-BERICHT ERSTATTUNG EPRA TRIPLE NET ASSET VALUE Während der EPRA NAV auf eine langfristige Betrachtung unter Annahme der Unternehmensfortführung abzielt, bezieht der EPRA NNNAV auch Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zum Bilanz- stichtag mit ihrem Zeitwert ein, die sich bei einer langfristigen Betrachtung voraussichtlich nicht realisieren werden. Ausgehend vom EPRA NAV werden die Zeitwerte der derivativen Finanzinstru- mente und Finanzverbindlichkeiten sowie die damit verbundenen latenten Steuern einbezogen. EPRA NNNAV EPRA NAV Zeitwert derivativer Finanzinstrumente 1 Unterschied nicht bilanzierter Zeitwert Finanzverbindlichkeiten zu ihrem Buchwert davon auf Fremd- gesellschafter von Personen gesellschaften entfallender Anteil Unterschied nicht bilanzierter Zeitwert Finanzverbindlichkeiten zu ihrem Buchwert (at-equity) Unterschied nicht bilanzierter Zeitwert Finanzverbindlichkeiten zu ihrem Buchwert 1 Latente Steuer auf Unterschied nicht bilanzierter Zeitwert Finanzverbindlichkeiten zu ihrem Buchwert 1 Latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente 1 EPRA NNNAV Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanzstichtag 31.12.2019 31.12.2018 Veränderung in T€ in T€ je Aktie in € in T€ in T€ je Aktie in € je Aktie in € 2.613.390 42,30 2.667.499 43,17 -0,87 -33.726 -0,55 -34.563 -0,56 0,01 -72.029 9.040 -7.845 -78.617 11.210 -7.677 in % -2,0 1,8 -70.834 -1,14 -75.084 -1,22 0,08 6,6 14.446 0,23 13.418 0,22 0,01 4,5 -383.818 2.139.458 -6,21 34,63 -456.915 2.114.355 -7,39 34,22 1,18 0,41 16,0 1,2 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 69

EPRA-BERICHT ERSTATTUNG EPRA-NETTOANFANGSRENDITE UND EPRA-“TOPPED-UP“-NETTOANFANGSRENDITE Die EPRA-Nettoanfangsrendite ermittelt sich auf Basis der annuali- sierten Mieterträge zum Bilanzstichtag abzüglich der nicht auf Mie- ter umlegbaren Kosten, die ins Verhältnis zum Verkehrswert der Immobilien inklusive der Erwerbsnebenkosten gesetzt werden. Bei der EPRA-“Topped-up“-Nettoanfangsrendite werden bei der Ermitt- lung der annualisierten Mieterträge gewährte Vermietungsanreize einbezogen. EPRA-NET TOANFANGSRENDITE (EPRA NIY) UND EPRA-„TOPPED-UP“- NET TOANFANGSRENDITE Verkehrswert Investment Properties Verkehrswert Investment Properties (at-equity) Verkehrswert Investment Properties Abzüglich Erweiterungsflächen 1 Hierbei in Abzug gebrachte Erwerbsnebenkosten 1 Verkehrswert Investment Properties (Brutto) Annualisierte Mieteinnahmen 1 Nicht umlagefähige Immobilienaufwendungen 1 Annualisierte Nettomieterträge Mietanreize und sonstige Mietanpassungen 1 Annualisierte „Topped-up“- Nettomieterträge EPRA-Nettoanfangsrendite (EPRA NIY) EPRA-„Topped-up“-Nettoanfangsrendite 31.12.2019 31.12.2018 in T€ 3.822.786 654.206 in T€ 4.476.992 -5.560 255.240 4.726.672 263.249 -22.041 241.208 742 241.950 5,1 % 5,1 % in T€ 3.891.700 676.960 in T€ 4.568.660 -7.160 262.271 4.823.771 264.415 -21.521 242.894 1.088 243.982 5,0 % 5,1 % 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 70 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

EPRA-BERICHT ERSTATTUNG EPRA-LEERSTANDSQUOTE EPRA-KOSTENQUOTE Die EPRA-Leerstandsquote errechnet sich aus der Marktmiete für die Leerstandsflächen im Verhältnis zur Marktmiete des Gesamt- portfolios zum Bilanzstichtag. EPRA-LEERSTANDSQUOTE Marktmiete für Leerstand 1 Marktmiete gesamt 1 EPRA- Leerstandsquote 31.12.2019 31.12.2018 in T€ 6.143 253.419 in T€ 3.464 253.060 2,4 % 1,4 % 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt EPRA-KOSTENQUOTE Grundstücksbetriebs- und verwaltungskosten 1 Sonstige betriebliche Aufwendungen 1 ohne Finanzierungskosten Sonstige Erlöse aus Weiterberechnungen und Erstattungen 1 EPRA-Kosten (inkl. direkter Leerstandskosten) Direkte Leerstandskosten 1 EPRA-Kosten (exkl. direkter Leerstandskosten) Umsatzerlöse aus Vermietung 1 EPRA-Kostenquote (inkl. direkter Leerstandskosten) EPRA-Kostenquote (exkl. direkter Leerstandskosten) Die EPRA-Kostenquote setzt die Summe aus operativen Kosten und Verwaltungskosten ins Verhältnis zu den Mieteinnahmen und ermög- licht somit eine Einschätzung hinsichtlich der Kosteneffizienz zwi- schen vergleichbaren Immobilienunternehmen. Die operativen Kos- ten und Verwaltungskosten umfassen alle nicht umlegbaren oder weiterbelastbaren Aufwendungen aus der Bewirtschaftung des Immobilienbestandes (ohne Abschreibungen, Zinsen und Steuern) sowie die Konzernverwaltungskosten. 31.12.2019 31.12.2018 in T€ 29.263 6.158 0 35.421 -781 34.640 265.073 13,4 % 13,1 % in T€ 26.702 5.723 0 32.425 -378 32.047 264.056 12,3 % 12,1 % 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 71

EPRA-BERICHT ERSTATTUNG INVESTITIONEN IN DAS IMMOBILIENVERMÖGEN Die getätigten Investitionen in das Immobilienvermögen des Konzerns betrugen: EPRA-INVESTITIONEN IMMOBILIENVERMÖGEN in T€ Akquisitionen Entwicklungen, Neubau Bestandsimmobilien (like-for-like Portfolio) Sonstige EPRA-Investitionen Immobilienvermögen 31.12.2019 31.12.2018 Konzern at-equity Gesamt Konzern at-equity Gesamt 0 0 19.324 0 19.324 0 0 3.099 0 3.099 0 0 22.423 0 0 1.336 19.526 0 22.423 20.862 0 0 3.608 0 3.608 0 1.336 23.134 0 24.470 Die Entwicklungsinvestitionen des Vorjahres wurden im Rahmen der geplanten Erweiterung der Galeria Baltycka getätigt. Die Investitio- nen in die Bestandsimmobilien resultieren aus den im Geschäfts- jahr 2018 gestarteten und im laufenden Geschäftsjahr fortgeführten Investitionsprogrammen „At-your-Service“ und „Mall Beautification“, mit denen die Attraktivität der Shoppingcenter weiter erhöht wird. 72 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

BERICHT DES AUFSICHTSRATS BERICHT DES AUFSICHTS- RATS SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE, im Folgenden möchte ich Sie über die Arbeit des Aufsichtsrats im abgelaufenen Geschäftsjahr informieren. SCHWERPUNKTE DER BERATUNGEN ZUSAMMENARBEIT VON AUFSICHTSRAT UND VORSTAND Der Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben im Geschäftsjahr 2019 wahrgenommen und die Entwick- lung der Deutsche EuroShop AG intensiv begleitet. Der Vorstand hat die strategische Ausrichtung des Unternehmens mit dem Aufsichts- rat abgestimmt und hat uns den Status der Strategieumsetzung in regelmäßigen Abständen erörtert. Der Aufsichtsrat hat den Vorstand in der Geschäftsführung überwacht und beraten. Der Vorstand hat uns regelmäßig, zeitnah und ausführlich über die Entwicklung der Geschäfte unterrichtet. Über alle wichtigen Ereignisse, die von wesentlicher Bedeutung für die Beurteilung der Lage und Entwicklung sowie für die Leitung des Unternehmens waren, wurde ich als Aufsichtsratsvorsitzen- der unverzüglich durch den Vorstand informiert. In regelmäßigen Telefon konferenzen mit dem Vorstand wurde ich auch zwischen den Sitzungsterminen des Aufsichtsrats und seiner Ausschüsse fortlau- fend ausführlich unterrichtet. In unseren regelmäßigen Beratungen befassten wir uns detailliert mit der Finanz-, Vermögens- und Ertragslage sowie mit dem Risiko- management unserer Gesellschaft. In diesem Zusammenhang prüf- ten wir auch das Vorliegen der formalen Voraussetzungen für die Umsetzung einer effizienten Überwachung unserer Gesellschaft sowie die Wirksamkeit unserer Kontrollmöglichkeiten. Über die wesentlichen Einflussgrößen für das Geschäft wurden wir fortlaufend informiert. Wir beschäftigten uns mit der Entwicklung der Bestandsobjekte, insbesondere mit deren Umsatz- und Fre- quenzentwicklung, den Außen- und Vermietungsständen sowie mit der Liquiditätslage des Unternehmens. Ausführlich und fortlau- fend diskutiert wurde in den Sitzungen des abgelaufenen Jahres die Strategie der Gesellschaft und die Frage, wie die Gesellschaft in einem Umfeld des laufenden Transformationsprozesses im Einzel- handel, fortwährend niedriger Zinsen, eines weiter nachlassenden Investoreninteresses nach Einzelhandelsimmobilien agieren sollte. Intensiv wurde die Umsetzung des umfangreichen Investitionspro- gramms der Jahre 2018 bis 2022 zur Steigerung der Wettbewerbs- fähigkeit unserer Einkaufszentren beobachtet und weiter erörtert. Darüber hinaus wurde die laufende Integration des On- und Offline- handels und dessen Auswirkungen auf den Einzelhandel analysiert. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 73

BERICHT DES AUFSICHTSRATS Die weitere Anbindung unserer Shoppingcenter an den sich schnell entwickelnden Omni-Channel-Vertrieb wurde für die Positionierung unseres Centerportfolios als strategisch wichtig beurteilt. Ein ent- sprechendes Digitalisierungsprogramm („Digital Mall“) und damit zusammenhängende Investitionen wurden erörtert und die Umset- zung eingeleitet. Mit dem Vorstand wurde regelmäßig über die Ent- wicklungen an den Kapital-, Kredit-, Immobilien- und Einzelhandels- märkten und die Auswirkungen auf die Strategie der Gesellschaft gesprochen. Dabei wurden zwischen Vorstand und Aufsichtsrat ver- schiedene Investment- und Refinanzierungsmöglichkeiten erör- tert. Regelmäßig wurde uns über die Umsatzentwicklung der Mie- ter und deren Zahlungsverhalten sowie über die Kreditpolitik der Banken berichtet. Vorstand und Aufsichtsrat haben zudem regelmä- ßig die Bewertung der Gesellschaft durch die Börse bzw. deren Teil- nehmer diskutiert und Peergroup-Vergleiche angestellt. In diesem Jahr haben wir uns zudem intensiv mit den zu erwartenden Anfor- derungen aus dem neuen Corporate Governance Kodex sowie dem ARUG II (Gesetz zur Umsetzung der zweiten Aktionärsrechterichtli- nie) befasst, die Auswirkungen auf unsere Gesellschaft mit dem Vor- stand erörtert sowie die vorbereitenden Maßnahmen des Vorstands für die Umsetzung des ARUG II überwacht. Der Aufsichtsratsvorsitzende und das Aufsichtsratspräsidium haben mit dem Vorstand weitere aktuelle Themen bei Bedarf erör- tert. Geschäfte, die der Zustimmung des Aufsichtsrats oder eines Ausschusses bedurften, haben wir in den planmäßigen Sitzungen besprochen und entschieden. Zudem wurden für zustimmungs- pflichtige Geschäfte des Vorstands bei Bedarf schriftliche Umlaufbe- schlüsse vom Aufsichtsrat und dem zuständigen Ausschuss gefasst. Alle Beschlüsse im Berichtszeitraum erfolgten einstimmig. Zur Ver- meidung von Interessen-konflikten enthielten sich die Betroffenen ggf. ihrer Stimme. In einzelnen Sitzungen haben wir zeitweise in Abwesenheit des Vorstands getagt. SITZUNGEN Im Geschäftsjahr 2019 fanden vier ordentliche Aufsichtsratssitzun- gen statt. Es gab im Berichtsjahr kein Aufsichtsratsmitglied, das nur an der Hälfte oder an weniger als der Hälfte der Sitzungen des Auf- sichtsrats und der Ausschüsse, denen es angehört, teilgenommen hat. Die individuellen Präsenzen der Aufsichtsratsmitglieder bei den Aufsichtsratssitzungen und den Sitzungen der Ausschüsse finden Sie in der nachfolgenden Übersicht: Aufsichtsratssitzungen Mitglied seit Ablauf der Bestellung Reiner Strecker (Vors.) Karin Dohm (stv. Vors.) Thomas Armbrust Beate Bell Manuela Better Dr. Anja Disput 2012 2012 2001 2014 2014 Hauptversammlung 2022 Hauptversammlung 2022 12.06.2019 12.06.2019 12.06.2019 12.06.2019 Hauptversammlung 2024 Henning Eggers 12.06.2019 Hauptversammlung 2024 Dr. Henning Kreke Alexander Otto Claudia Plath Klaus Striebich Roland Werner 2013 2002 Hauptversammlung 2023 Hauptversammlung 2023 12.06.2019 Hauptversammlung 2024 2012 2015 Hauptversammlung 2022 Hauptversammlung 2020 Sitzungen Plenum Sitzungen Präsidium Sitzungen Prüfungs - ausschuss Telefon- konferenzen Prüfungs- ausschuss 4/4 3/4 1/1 1/1 1/1 3/3 3/3 4/4 4/4 3/3 4/4 4/4 1/1 1/1 1/1 – – – 1/1 1/1 1/1 – – – 0/0 0/0 – – – – – – – – – – 2/3 3/3 1/1 – – – 2/2 – – – – – Gesamt 89 % 89 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % April-Sitzung In der ersten ordentlichen Sitzung am 25. April 2019 waren die Darstellungen des Vorstands zu den finanziellen, bilanziellen und steuer lichen Aspekten des Jahresabschlusses 2018 der Schwer- punkt der Sitzung. Darüber hinaus erläuterte der Abschluss prüfer die Ergebnisse seiner Jahresabschlussprüfung. Im Rahmen der anschließenden Diskussion des Jahresabschlusses legten wir auch dieses Jahr besonderen Wert auf die Erläuterungen des Vorstands und des Abschlussprüfers zu den Immobilienbewertungen. Zudem diskutierten wir mit dem Vorstand die Dividendenstrategie der Gesellschaft auf der Grundlage von längerfristigen Szenariorech- nungen. Der Vorstand berichtete über die Umsetzung der Umstruk- turierungs- und Modernisierungskonzepte für einzelne Center sowie über die Kreditfälligkeiten der nächsten Jahre und die zwischen- zeitlich erfolgten Anschlussfinanzierungen. Intensiv befassten wir uns mit den erwarteten rechtlichen Änderungen im Umfeld unserer Gesellschaft, darunter der Reformen für Grundsteuer und der Grund- erwerbsteuer. Der Schwerpunkt der Beratung lag beim ARUG II. Die 74 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

BERICHT DES AUFSICHTSRATS vom Präsidium vorgeschlagenen drei Kandidaten für die Wahl in der Hauptversammlung sowie den Auswahlprozess haben wir in der Sitzung diskutiert und dem Vorschlag des Präsidiums zugestimmt. Schließlich wurde die Tagesordnung für die Hauptversammlung ein- stimmig verabschiedet. Juni-Sitzung Nachdem die Hauptversammlung am 12. Juni 2019 Dr. Anja Disput, Henning Eggers und Claudia Plath, wie von der Verwaltung vor- geschlagen, in den Aufsichtsrat gewählt hatte, nahmen wir in der anschließenden Sitzung am gleichen Tag die Neuordnung des Auf- sichtsrats vor. Im Ergebnis erfolgte eine Änderung der Aufgabenver- teilung dahingehend, dass Herr Eggers die Aufgaben von Herrn Arm- brust im Präsidium, dem Prüfungsausschuss und dem Ausschuss Kapitalmarkt übernahm. Der Vorstand berichtete uns über Investiti- onen im Rhein-Neckar-Zentrum sowie die Nachvermietungssituation im Saarpark-Center Neunkirchen sowie in der Stadt-Galerie Hameln und auch über die weiterhin geringen Aktivitäten am Investment- markt für Einkaufszentren. September-Sitzung In unserer dritten Sitzung am 26. September 2019 befassten wir uns turnusmäßig intensiv mit der Strategie der Gesellschaft und den daraus abzuleitenden Maßnahmen und Ansätzen vor dem Hin- tergrund des weiter zunehmenden Wettbewerbs für den statio nären Einzelhandel durch den Onlinehandel. Der Vorstand berichtete über seine Vorbereitungen und die beabsichtigten Maßnahmen zu gesell- schaftsrechtlichen Umstrukturierungen im Konzern mit dem Ziel, eine Gewerbesteuerpflicht für verschiedene Tochtergesellschaften zu vermeiden. Darüber hinaus wurde uns vom Vorstand die aktuelle Vermietungssituation in der Stadt-Galerie Passau, dem Main-Taunus- Zentrum und dem Olympia-Center in Brno vorgestellt. Gemeinsam diskutierten wir den aktuellen Sachstand beim Gesetzgebungsver- fahren zum ARUG II und die daraus resultierenden Vorbereitun- gen des Vorstands. Die Änderung des Vergütungssystems unserer Gesellschaft aufgrund der erwarteten Vorgaben durch das ARUG II und durch den neuen Corporate Governance Kodex delegierten wir an unser Präsidium. November-Sitzung In unserer Sitzung am 28. November 2019 berichtete der Vorstand uns über die Vermietungsaktivitäten im Rhein-Neckar-Zentrum und Investitionen zur Sanierung der Wohnungen oberhalb des Herold- Centers in Norderstedt. Den vom Vorstand geplanten und vorge- schlagenen Investitionen im Olympia-Center stimmten wir zu. Der Vorstand erläuterte uns die Hochrechnung für das Geschäftsjahr 2019 und stellte uns zudem seine Planung für die Jahre 2020 bis 2024 vor, wir stimmten dem Budget 2020 zu. Abschließend berich- tete der Vorstand über seine Verhandlungen zur Prolongation unse- rer Kreditlinie sowie der Bestandsfinanzierungen für die City- Arkaden in Wuppertal, für die City-Galerie in Wolfsburg sowie für das Billstedt-Center in Hamburg. GREMIEN /AUSSCHÜSSE Der Aufsichtsrat hat mit dem Aufsichtsratspräsidium, dem Prü- fungsausschuss und dem Ausschuss „Kapitalmarkt“ drei Aus- schüsse gebildet. Die Ausschüsse sind mit jeweils drei Mitgliedern besetzt. Das Aufsichtsratspräsidium bildet gleichzeitig den Nominie- rungsausschuss. Die Anzahl der Ausschüsse und der Ausschussmit- glieder erscheint uns im Hinblick auf die Größe der Gesellschaft und die Anzahl der Mitglieder des Aufsichtsrats angemessen. Im Berichtszeitraum tagten das Präsidium und der Prüfungsaus- schuss am 11. April 2019 in einer regelmäßigen Sitzung. Der Prüfungsausschuss erörterte darüber hinaus die Quartals- finanzberichte mit dem Vorstand in Telefonkonferenzen am 07. Mai, 14. August und 08. November 2019. CORPORATE GOVERNANCE Im September 2019 haben wir gemeinsam mit dem Vorstand eine aktualisierte Entsprechenserklärung zu den Empfehlungen der Regierungskommission gemäß §161 AktG abgegeben und auf der Internetseite der Deutsche EuroShop AG dauerhaft zugänglich gemacht. Über die Umsetzung des Deutschen Corporate Governance Kodex (DCGK) wird in diesem Geschäftsbericht gesondert berichtet. Die Aufsichtsrats- und Vorstandsmitglieder haben am Jahresanfang 2020 schriftlich erklärt, dass keine Interessenkonflikte im Geschäfts- jahr 2019 entstanden sind. Wir haben für die Kompetenzen der Aufsichtsratsmitglieder eine übersichtliche Kompetenzmatrix des Gesamtgremiums erstellt (siehe „Erklärung zur Unternehmensführung“), um auch auf diesem Gebiet die Transparenz weiter zu erhöhen. Wir überprüfen periodisch das Kompetzenprofil des Aufsichtsrats und werden es bei Bedarf anpassen. Der Aufsichtsrat hat 2017 beschlossen, dass der Aufsichtsratsvor- sitzende gemäß den Empfehlungen des DCGK und der „Leitsätze für den Dialog zwischen Investor und Aufsichtsrat“ Gespräche mit Investoren über aufsichtsratsbezogene Themen führen kann. Im Geschäftsjahr 2019 wünschte kein Investor ein Gespräch. Klaus Striebich ist seit dem 1. April 2019 ein unabhängiges Mitglied des Aufsichtsrats nachdem er seine geschäftlichen Beziehungen zu Gesellschaften, die dem Großaktionär Alexander Otto verbunden sind, beendet hat. Seit den Neuwahlen zum Aufsichtsrat am 12. Juni 2019 sind somit fünf der insgesamt neun Mitglieder des Aufsichtsrats unabhängig. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 75

BERICHT DES AUFSICHTSRATS JAHRESABSCHLUSS DER AG UND DES KONZERNS ZUM 31. DEZEMBER 2019 In der Prüfungsausschusssitzung am 30. März 2020 und in der außerordentlichen Aufsichtsratssitzung am 3. April 2020 haben sich der Prüfungsausschuss bzw. der Aufsichtsrat eingehend mit dem Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und dem Konzernabschluss nach den International Financial Reporting Standards (IFRS), jeweils zum 31. Dezember 2019, sowie mit dem zusammengefassten Lage bericht der Gesellschaft und des Konzerns für das Geschäftsjahr 2019 befasst. Dabei wurden auch die im Nachtragsbericht des zusam- mengefassten Lageberichts erläuterten Auswirkungen der Corona- Pandemie auf die zukünftige Entwicklung der Deutsche EuroShop AG gemeinsam mit dem Vorstand erörtert. Die aus Sicht des Abschluss- prüfers besonders wichtigen Sachverhalte in der Prüfung des Konzern abschlusses hat er für uns gut nachvollziehbar erläutert. Der Aufsichtsrat teilt die Einschätzung des Abschlussprüfers zur Bedeutung dieser Sachverhalte für den Konzernabschluss. Einzelhei- ten dazu finden Sie im Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers. Die Jahresabschlussunterlagen und die Berichte des Abschluss- prüfers sowie der Vorschlag des Vorstands für die Verwendung des Bilanzgewinns wurden uns rechtzeitig vorgelegt. Der von der Haupt- versammlung am 12. Juni 2019 gewählte Abschlussprüfer BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, hatte die Abschlüsse zuvor geprüft und jeweils mit dem uneingeschränkten Bestäti- gungsvermerk versehen. Der Abschlussprüfer hat dabei die Über- einstimmung der Bilanzierung, Bewertung und Konsolidierung im Konzernabschluss mit den jeweiligen Rechnungslegungsvorschriften bestätigt. Darüber hinaus hat der Abschlussprüfer im Rahmen seiner Beurteilung des Risikomanagementsystems festgestellt, dass der Vorstand die nach § 91 Abs. 2 AktG geforderten Maßnahmen getrof- fen hat, um Risiken, die den Fortbestand des Unternehmens gefähr- den könnten, frühzeitig zu erkennen. Die Vertreter des Abschlussprüfers nahmen an der Beratung des Jahresabschlusses und des Konzernabschlusses anlässlich der Prüfungsausschusssitzung am 30. März 2020 und der außerordent- lichen Aufsichtsratssitzung am 3. April 2020 teil und erläuterten die wesentlichen Ergebnisse. Der Aufsichtsrat ist zu dem Ergebnis gekommen, dass keine Einwen- dungen gegen die Abschlüsse und die Prüfung durch den Abschluss- prüfer zu erheben sind. Der zusammengefasste Lagebericht ent- spricht nach der Überzeugung des Aufsichtsrats den gesetzlichen Anforderungen. Der Aufsichtsrat stimmt den Aussagen im Lage- bericht zur weiteren Unternehmensentwicklung zu. Der Aufsichts- rat hat dem Ergebnis der Abschlussprüfung seine Zustimmung erteilt und den Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG und den Konzernabschluss des Deutsche EuroShop-Konzerns gebilligt; der Jahresabschluss ist damit festgestellt. Zudem hat sich der Auf- sichtsrat dem Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstands, den Bilanzgewinn in Höhe von 34.629 T€ auf neue Rechnung vorzutra- gen, angeschlossen. Der Aufsichtsrat bedankt sich beim Vorstand und bei allen Mitarbei- terinnen und Mitarbeitern der Deutsche EuroShop AG für die zuver- lässige und gute Arbeit und den konsequenten Einsatz in einem für unsere Branche schwierigeren Umfeld. Hamburg, 3. April 2020 Reiner Strecker, Vorsitzender 76 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

CORPORATE GOVERNANCE CORPORATE GOVERNANCE 2019 UND ERKLÄRUNG ZUR UNTERNEHMENSFÜHRUNG Die Deutsche EuroShop ist ein transparentes Unternehmen, dessen Handeln auf einen langfristigen Erfolg ausgerichtet ist. Diese Ori- entierung zur Beständigkeit ist wesentlicher Teil unserer Unterneh- menskultur. Auf Basis der rechtlichen und unternehmensspezifi- schen Rahmenbedingungen für die Führung eines börsennotierten Unternehmens wollen wir das Vertrauen von Investoren, Kreditge- bern, Mitarbeitern, Geschäftspartnern und der Öffentlichkeit in die Leitung und Kontrolle unserer Gesellschaft fördern. Dieses Ziel deckt sich mit den Anforderungen einer anspruchsvollen Corporate Governance. Der Vorstand berichtet in dieser Erklärung – zugleich auch für den Aufsichtsrat – gemäß Ziffer 3.10 des Deutschen Cor- porate Governance Kodex sowie gemäß § 289f Abs. 1 HGB über Unternehmensführung. werden kann, ist ein wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risikostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutschland. Indexierte und umsatzgebun- dene Gewerbemieten bilden dabei die Grundlage einer angestreb- ten hohen Rentabilität. Mit bis zu zehn Prozent des Eigenkapitals kann sich die Gesellschaft im Rahmen von Joint Ventures an Shoppingcenter-Projektentwick- lungen im Frühstadium beteiligen. Die Finanzierung neuer Investments soll in einem ausgewogenen Verhältnis zueinanderstehen und der Fremdfinanzierungsanteil im Konzern 55 % dauerhaft nicht übersteigen. Grundsätzlich werden Zinssätze bei der Aufnahme oder Prolongation von Darlehen lang- fristig gesichert. Ziel ist es, die Duration (durchschnittliche Zinsbin- dungsdauer) bei über fünf Jahren zu halten. ZIELE UND STRATEGIE ERTRAGSSTARKES UND WERTBESTÄNDIGES PORTFOLIO Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in qua- litativ hochwertige Shoppingcenter in Innenstadtlagen und an eta- blierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liquidi- tätsüberschusses aus der langfristigen Vermietung der Shopping- center, der als jährliche Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet Die Deutsche EuroShop AG verfügt über ein ausgewogen diversifi- ziertes Portfolio aus deutschen und europäischen Shoppingcentern. Bei Investitionen konzentrieren wir uns auf 1a-Lagen von Städten mit einem Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Einwohnern, um wei- terhin einen hohen Grad an Investitionssicherheit zu gewährleisten. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 77

CORPORATE GOVERNANCE GELEGENHEITEN NUTZEN, WERTE MAXIMIEREN ARBEITSWEISEN VON VORSTAND UND AUFSICHTSRAT Im Rahmen unserer „Buy & Hold“-Strategie legen wir stets mehr Wert auf die Qualität und Rendite der Shoppingcenter als auf die Wachs- tumsgeschwindigkeit unseres Portfolios. Wir beobachten den Markt kontinuierlich und agieren als Käufer, wenn sich eine Gelegenheit ergibt. Durch kurze Entscheidungswege und hohe Flexibilität in Bezug auf mögliche Beteiligungs- und Finanzierungsstrukturen kann sich die Deutsche EuroShop auf unterschiedlichste Wettbewerbssi- tuationen einstellen. Parallel dazu fokussiert sich die Konzernleitung auf die Wertoptimierung der vorhandenen Objekte im Portfolio. DIFFERENZIERTES MIETENSYSTEM Ein wichtiger Bestandteil unseres Vermietungskonzepts ist ein diffe- renziertes Mietensystem. Während Einzeleigentümer in Innenstäd- ten oftmals darauf bedacht sind, die höchstmögliche Miete für ihre Immobilien zu erzielen (und dabei ein monostrukturiertes Einzel- handelsangebot entsteht), sorgen wir mit einer Mischkalkulation für einen attraktiven Branchenmix und langfristig optimierte Mieter- träge. Die Mietpartner zahlen eine branchen- und umsatzabhängige Miete die während der Mietlaufzeit regelmäßig durch indexierte Min- destmieten abgesichert sind. KONZEPT DES ERLEBNIS-SHOPPINGS Das Centermanagement haben wir an einen erfahrenen externen Partner, die Hamburger ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG (ECE), ausgelagert. Die ECE entwickelt, plant, realisiert, vermietet und managt seit 1965 Einkaufszentren. Mit derzeit rund 200 Ein- kaufszentren im Management ist das Unternehmen europäischer Marktführer. Wir sehen in einem professionellen Centermanage- ment den Schlüssel zum Erfolg eines Shoppingcenters. Es sorgt nicht nur für einheitliche Öffnungszeiten und eine stets freundliche, helle, sichere und saubere Einkaufsatmosphäre, sondern macht mit teils außergewöhnlichen Wareninszenierungen, Aktionen und Aus- stellungen Shopping zum Erlebnis. Die durchschnittlich 500.000 bis 600.000 Menschen, die täglich unsere 21 Center besuchen, lassen sich von der Branchenvielfalt, aber auch von Aktionen wie Themen- welten, Castingshows, Modeschauen und Kinderattraktionen ver- schiedenster Art begeistern. Die Einkaufszentren werden so zu lebendigen Marktplätzen, auf denen stets Neues und Spektakuläres geboten wird. Dazu kommen laufend neue Angebote und Service- leistungen, die im Rahmen der ständig fortschreitenden Integration des stationären Handels und des Online-Handels entstehen, bei- spielsweise die Digital Mall, die das Einkaufserlebnis und den Ser- vicegrad für unsere Kunden weiter erhöhen. Hierzu gehören bei- spielsweise Click & Collect- und Shop-Lieferservices. Die strategische Ausrichtung des Unternehmens wird zwischen Vor- stand und Aufsichtsrat abgestimmt und der Stand der Strategie- umsetzung in regelmäßigen Abständen erörtert. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und ausführlich über die Ent- wicklung der Geschäfte zu unterrichten. Vorstand und Aufsichts- rat befassen sich in regelmäßigen Abständen und detailliert mit der Finanz-, Vermögens- und Ertragslage sowie mit dem Risikomanage- ment der Gesellschaft. In diesem Zusammenhang werden die for- malen Voraussetzungen für die Umsetzung einer effizienten Steue- rung und Überwachung der Gesellschaft sowie die Wirksamkeit der Kontrollmöglichkeiten überprüft. Die wesentlichen Einfluss größen für das Geschäft werden vom Vorstand ermittelt und der Aufsichts- rat wird darüber informiert. Die Gremien beraten die Entwicklung der Bestandsobjekte, deren Umsatzentwicklung, Außen- und Ver- mietungsstände, bauliche Maßnahmen und die Liquiditätslage sowie die Investitionskostenentwicklung der Neubauprojekte. Die Umsatz- entwicklung und das Zahlungsverhalten der Mieter werden im Detail beobachtet, um daraus gegebenenfalls frühzeitig Konsequenzen abzuleiten. Neue Investitionsmöglichkeiten werden vom Vorstand geprüft und gegebenenfalls dem Aufsichtsrat im Rahmen der turnusmäßigen Aufsichtsratssitzungen vorgestellt. Die Investitionsentscheidun- gen werden vom Vorstand getroffen und danach dem Aufsichtsrat im Rahmen einer Entscheidungsvorlage zur Zustimmung vorgelegt. Zudem wird zwischen Vorstand und Aufsichtsrat über die Entwick- lung an den Kapital- und Kreditmärkten und die Auswirkungen auf die Strategie der Gesellschaft sowie die Eigen- und Fremdkapital- beschaffung diskutiert. Der Aufsichtsrat und die Ausschüsse erörtern mit dem Vorstand bei Bedarf weitere aktuelle Themen. Geschäfte, die der Zustimmung des Aufsichtsrats bedürfen, werden regelmäßig in den planmäßigen Sit- zungen besprochen und entschieden. Eine zunehmende Bedeutung in der Berichterstattung des Vorstands erhält der Onlinehandel mit seinen Auswirkungen auf Frequenzen und Umsätze in den Centern sowie die eingeleiteten Schritte, um strategische Vorteile unserer Shoppingcenter mit den Chancen des E-Ccommerce zu verbinden. Daneben werden rechtliche Änderungen im Umfeld unserer Gesell- schaft zwischen Vorstand und Aufsichtsrat frühzeitig diskutiert und potenziell notwendige Anpassungen zur Erfüllung rechtlicher Vor- gaben vorbereitet. Für zustimmungspflichtige Geschäfte werden auch Telefonkonferen- zen mit dem Aufsichtsrat oder den Ausschüssen durchgeführt und schriftliche Umlaufbeschlüsse gefasst. 78 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

CORPORATE GOVERNANCE CORPORATE GOVERNANCE 2019 Die Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex hat am 26. Februar 2002 den Deutschen Corporate Gover- nance Kodex veröffentlicht und am 7. Februar 2017 Änderungen und Ergänzungen einzelner Empfehlungen und Anregungen beschlossen. Am 16. Dezember 2019 hat die Regierungskommission dann einen grundlegend geänderten Deutschen Corporate Governance Kodex beschlossen, der am 20. März 2020 in Kraft getreten ist. VORSTAND UND AUFSICHTSRAT Aufsichtsrat und Vorstand haben die ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben im Geschäftsjahr 2019 wahrgenommen. Die strategische Ausrichtung des Unternehmens wurde zwischen Vor- stand und Aufsichtsrat abgestimmt und der Stand der Strategie- umsetzung in regelmäßigen Abständen erörtert. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und ausführlich über die Ent- wicklung der Geschäfte und die Risikosituation informiert. Über die Schwerpunkte seiner Tätigkeit im Geschäftsjahr 2019 informiert der Aufsichtsrat ausführlich im Geschäftsbericht 2019 der Deutsche EuroShop AG. Im Geschäftsjahr 2019 existierten keine Berater- oder sonstigen Dienstleistungs- bzw. Werkverträge zwischen Mitgliedern des Auf- sichtsrats und der Gesellschaft. ZUSAMMENSETZUNG UND VIELFALT Aufsichtsrat Der Aufsichtsrat hat die im Jahr 2012 für seine Zusammensetzung konkretisierten Ziele im Jahr 2015 mit einem Diversitätskonzept ergänzt, in 2017 beides bestätigt und zuletzt im Jahr 2019 aktuali- siert. Es orientiert sich an den Bedürfnissen einer börsennotierten Gesellschaft , die mit kleinem Personalstamm langfristige Investiti- onen mit hohem Kapitaleinsatz tätigt. Vor diesem Hintergrund soll sich der Aufsichtsrat zusammensetzen aus mehrheitlich unabhän- gigen Mitgliedern beiderlei Geschlechts, die über besondere Kennt- nisse und Erfahrungen aus dem Einzelhandel, der Vermietung von Einzelhandelsflächen sowie im Management von Shoppingcentern, der Eigen- und Fremdkapitalfinanzierung börsennotierter Immobi- liengesellschaften sowie der Rechnungslegung und internen Kon- trollverfahren nach deutschen und /oder internationalen Vorschrif- ten, der Corporate Governance, Recht und der Unternehmensführung verfügen. Der Anteil der Frauen im Aufsichtsrat soll mindestens 30 % betragen. Die Altersgrenze für Mitglieder des Aufsichtsrats beträgt 70 Jahre. Der Aufsichtsrat ist daneben der Auffassung, dass für Auf- sichtsratsmitglieder die wesentlichen Kriterien „Qualifikation“ und „Fähigkeit“ gelten sollen. Eine Regelgrenze für die Zugehörigkeits- dauer zum Aufsichtsrat ist daher nicht festgelegt. Welche Kompetenzen von den einzelnen Mitgliedern des Aufsichts- rats erfüllt werden, hat die Gesellschaft seit 2015 in der Darstel- lung der Nominierungsprozesse zu den Wahlen des Aufsichtsrats offengelegt. Die aktuelle Kompetenzmatrix sieht wie folgt aus: Reiner Strecker Karin Dohm Dr. Anja Disput Henning Eggers Dr. Henning Kreke Alexander Otto Claudia Plath Klaus Striebich Roland Werner Einzelhandel Immobilien Unternehmensführung Rechnungs legung Finanzierung Kapitalmarkt Recht Corporate Governance x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 x x x x 79

CORPORATE GOVERNANCE Der Corporate Governance Kodex legt fest, dass ein Aufsichtsrats- mitglied „dann als nicht unabhängig anzusehen (ist), wenn es in einer persönlichen oder einer geschäftlichen Beziehung zu der Gesell- schaft, deren Organen, einem kontrollierenden Aktionär oder einem mit diesem verbundenen Unternehmen steht, die einen wesent- lichen und nicht nur vorübergehenden Interessenkonflikt begründen kann.“ Der Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop AG hat 2015 fest- gelegt, dass bei Mietpartnern die Wesentlichkeit nicht gegeben ist, wenn der Anteil an den Mieteinnahmen des Konzerns weniger als 1% beträgt. Dieses gilt für Roland Werner, Vorstandsvorsitzender des Mietpartners Bijou Brigitte Modische Accessoires AG, die insgesamt rund 1.000 Shops betreibt. Davon befinden sich 21 in den Shopping- centern der Deutsche EuroShop AG. Klaus Striebich hat seine Funktion als Beiratsvorsitzender der MEC Metro-ECE Centermanagement GmbH & Co. KG am 31. März 2019 ebenso beendet wie seine Aufgaben als selbständiger Berater für die KG CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. Er ist seitdem ein unabhängiges Mitglied des Aufsichtsrats. In der Hauptversammlung am 12. Juni 2019 endeten die Mandats- perioden von Beate Bell, Manuela Better und Thomas Armbrust. Die drei Aufsichtsräte haben sich nicht einer erneuten Wahl gestellt und so hat die Hauptversammlung auf Vorschlag der Verwaltung Dr. Anja Disput, Henning Eggers und Claudia Plath zu neuen Mitgliedern des Aufsichtsrats gewählt. Dr. Anja Disput ist unabhängig, während Henning Eggers und Claudia Plath über die geschäftliche Beziehung zu Alexander Otto abhängige Mitglieder im Aufsichtsrat sind. Der Aufsichtsrat ist nach eigener Einschätzung weiterhin mit einer angemessenen Zahl unabhängiger Mitglieder besetzt. Fünf der ins- gesamt neun Mitglieder des Aufsichtsrats sind unabhängig. Dabei handelt es sich um Reiner Strecker, Karin Dohm, Dr. Anja Disput, Roland Werner und Klaus Striebich (seit dem 1. April 2019). Die Dauer der Zugehörigkeit zum Aufsichtsrat liegt zwischen 0,5 und 17,5 Jahren, der Durchschnitt bei 5,8 Jahren. Funktion Vorsitzender stellv. Vorsitzende und Financial Expert Name Reiner Strecker Karin Dohm Klaus Striebich Alexander Otto Dr. Henning Kreke Henning Eggers Dr. Anja Disput Claudia Plath Roland Werner Durchschnitt: seit 13.07.2012 13.07.2012 13.07.2012 18.06.2002 20.06.2013 12.06.2019 12.06.2019 12.06.2019 18.06.2015 bis zur HV, die über … beschließt 2021 2021 2021 2022 2022 2023 2023 2023 2019 HV in 2022 2022 2022 2023 2023 2024 2024 2024 2020 Zugehörigkeit (Jahre) zum AR per Dezember 2019 7,5 7,5 7,5 17,5 6,5 0,5 0,5 0,5 4,5 5,8 Der Aufsichtsrat beurteilt seine Wirksamkeit und die seiner Aus- schüsse (Effizienzprüfung) alle zwei Jahre auf der Grundlage eines Fragenkatalogs. Die Aufsichtsratsmitglieder haben die Möglichkeit, Kritik zu äußern, Anregungen zu geben und Verbesserungen vorzu- schlagen. Aus der Effizienzprüfung ergeben sich mögliche Konse- quenzen, die im Aufsichtsrat diskutiert und gegebenenfalls in der Aufsichtsratsarbeit umgesetzt werden. Die letzte Selbstbeurteilung erfolgte im Februar 2019. Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der Geschäftsführung nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Er bestellt die Vorstandsmitglieder; wesentliche Geschäfte des Vorstands benötigen seine Zustimmung. Der Aufsichtsrat hat neun Mitglieder, die von der Hauptversamm- lung gewählt werden. 8 0 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

CORPORATE GOVERNANCE Der Aufsichtsrat hat die Informations- und Berichtspflichten des Vorstands festgelegt. Neben einem aus drei Mitglieder bestehen- den Aufsichtsratspräsidium (gleichzeitig Nominierungsausschuss) wurde ein aus ebenfalls jeweils drei Mitgliedern bestehender Prü- fungsausschuss sowie ein Kapitalmarktausschuss gebildet. Dem Aufsichtsrat gehören an: • Reiner Strecker, Vorsitzender • Karin Dohm, stellvertretende Vorsitzende • Thomas Armbrust (bis 12. Juni 2019) • Beate Bell (bis 12. Juni 2019) • Manuela Better (bis 12. Juni 2019) • Dr. Anja Disput (seit 12. Juni 2019) • Henning Eggers (seit 12. Juni 2019) • Dr. Henning Kreke • Alexander Otto • Claudia Plath (seit 12. Juni 2019) • Klaus Striebich • Roland Werner Dem Aufsichtsratspräsidium gehören Herr Strecker, Frau Dohm, Herr Armbrust (bis 12. Juni 2019) und Herr Eggers (seit 12. Juni 2019) an. Vorsitzender des Präsidiums ist der Aufsichtsratsvorsitzende. Das Präsidium berät bei eiligen Geschäftsangelegenheiten und fasst entsprechende Beschlüsse. Zudem ist es zuständig für die Vorberei- tung von Personalangelegenheiten des Vorstands und die Prüfung der Corporate-Governance-Grundsätze des Unternehmens. Das Auf- sichtsratspräsidium nimmt gleichzeitig die Aufgaben eines Nominie- rungsausschusses wahr. Dem Prüfungsausschuss gehören Frau Dohm als Financial Expert und Vorsitzende sowie die Herren Armbrust (bis 12. Juni 2019), Strecker und Eggers (seit 12. Juni 2019) an. Der Prüfungsausschuss ist für Fragen zur Rechnungslegung, Prüfung und Aufstellung des Jahres abschlusses und des Konzernabschlusses zuständig. Zudem überwacht dieser Ausschuss die Abschlussprüfung sowie die Wirk- samkeit der internen Kontroll- und Risikomanagementsysteme. Ehemalige Vorstandsmitglieder der Gesellschaft und der Aufsichts- ratsvorsitzende übernehmen generell nicht den Vorsitz des Prü- fungsausschusses, damit Interessenkonflikte vermieden werden. Dem Kapitalmarktausschuss gehören die Herren Armbrust (bis 12. Juni 2019), Eggers (seit 12. Juni 2019), Dr. Kreke und Stre- cker an. Vorsitzende des Kapitalmarktausschusses im vergange- nen Jahr waren Herr Armbrust (bis 12. Juni 2019) und Herr Eggers (seit 12. Juni 2019). Stellvertreter des Vorsitzenden ist Herr Stre- cker. Die dem Aufsichtsrat im Zusammenhang mit der Ausnutzung eines genehmigten und eines bedingten Kapitals zustehenden Befug- nisse wurden dem Ausschuss zur Entscheidung und Erledigung übertragen. Vorstand Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet das Unternehmen nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäfts- ordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäfts- verfahren des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt. Zu den Geschäftsfüh- rungsaufgaben des Vorstands zählen in erster Linie die Führung des Konzerns, die Festlegung der strategischen Ausrichtung, die Pla- nung sowie die Einrichtung, Durchführung und Überwachung eines Risikomanagements. Das Diversitätskonzept des Aufsichtsrats für den Vorstand aus 2015 wurde im April 2017 konkretisiert und erweitert. Demnach soll sich der Vorstand zusammensetzen aus Mitgliedern beider- lei Geschlechts mit einem Frauenanteil von mindestens 30 %. Die Zusammensetzung des Vorstands soll sich an den Bedürfnissen einer börsennotierten Gesellschaft mit kleinem Personalstamm ori- entieren. Dabei sollten die Anforderungen an die Rechnungslegung bei hohem Kapitaleinsatz ebenso wie die weit überwiegend nationa- len Aktivitäten bei der langfristigen Investition in Handelsimmobi- lien berücksichtigt werden. Von den Vorstandsmitgliedern werden Kenntnisse und Erfahrungen erwartet in der Anwendung von Rech- nungslegungsgrundsätzen und internen Kontrollverfahren nach deutscher und /oder internationaler Rechnungslegung, im Einzel- handel sowie im Management von Shoppingcentern, in der Eigen- kapital- und Fremdkapitalfinanzierung, im Kapitalmarkt, der Corpo- rate Governance, der Unternehmens- und Personalführung, beim Unternehmenskauf und -zusammenschlüssen, den Immobilienkäu- fen und -verkäufen. Die Kenntnis- und Erfahrungsschwerpunkte sol- len sich gegenseitig ergänzen. Die Altersgrenze für Vorstandsmitglieder beträgt 60 Jahre. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG bestand zum 31. Dezember 2019 aus zwei Mitgliedern. Wilhelm Wellner geb. am 8. März 1967 erste Bestellung: 2015 bestellt bis: 31. Dezember 2021 Wilhelm Wellner wurde mit seinem Eintritt 2015 in die Deutsche EuroShop zunächst Mitglied des Vorstands und übernahm am 1. Juli 2015 seine jetzige Funktion als Sprecher des Vorstands. Er fungiert gleichzeitig als Geschäftsführer und Verwaltungsrat verschiedener Gesellschaften im Deutsche EuroShop-Konzern. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 81

CORPORATE GOVERNANCE Olaf Borkers geb. am 10. Dezember 1964 erste Bestellung: 2005 bestellt bis: 30. September 2022 Olaf Borkers wurde mit seinem Eintritt in die Deutsche EuroShop AG 2005 Mitglied des Vorstands. Er fungiert ebenfalls gleichzeitig als Geschäftsführer und Verwaltungsrat verschiedener Gesellschaften im Deutsche EuroShop-Konzern und ist im Vorstand u. a. für ESG- Fragen (Environmental Social Governance) zuständig. Der Aufsichtsrat sorgt gemeinsam mit dem Vorstand für eine lang- fristige Nachfolgeplanung. Dem zeitlich verschobenen Ende der Bestellungszeiten der beiden Vorstandsmitglieder in Kombina- tion mit deren jeweiligen Erfahrungs- und Kenntnisschwerpunkten kommt hierbei eine besondere Aufmerksamkeit des Aufsichtsrats zu. Die Gespräche und Verhandlungen für eine mögliche Verlänge- rung der Bestellung beginnen spätestens ein Jahr vor dem Ende der laufenden Bestellung, so dass interne und externe Nachfolgen mög- lich sind. Frauenquote Der Aufsichtsrat und der Vorstand haben sich mit dem 2015 in Kraft getretenen Gesetz für die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern an Führungspositionen in der Privatwirtschaft und im öffentlichen Dienst befasst und entsprechende Quoten festgelegt. Für den Aufsichtsrat wie auch für den Vorstand wurde eine Frau- enquote von mindestens 30 % festgelegt. Der Vorstand hat die glei- che Zielgröße für die Führungsebenen unterhalb des Vorstands festgelegt. Aufgrund der Mitarbeiterzahl von fünf gibt es nur eine Führungsebene. Für den neunköpfigen Aufsichtsrat wird die Quote seit Festlegung 2015 mit drei weiblichen Mitgliedern erfüllt. Im zweiköpfigen Vorstand lag die Frauenquote zum 31. Dezember 2019 bei 0 %. Der am 30. September 2019 endende Vorstandsvertrag von Herrn Borkers wurde im Dezember 2018 aufgrund seiner Leistungen bis zum 30. September 2022 verlängert. Zudem sind Kontinuität und Erfahrungen mit dem Geschäftsmodell bedeutend für den Erfolg der Gesellschaft. Die Ausweitung des Vorstands auf drei Mitglieder ist aufgrund der geringen Mitarbeiterzahl und der Spezifika einer Hol- dinggesellschaft nicht angemessen und sinnvoll. Die Frauenquote in der ersten Führungsebene unterhalb des Vor- stands, welche auch aus zwei Personen besteht, lag zum 31. Dezem- ber 2019 ebenfalls bei 0 %. AKTIENBESITZ Vorstand Der Vorstand hielt zum 31. Dezember 2019 insgesamt 6.500 Aktien und damit weniger als 1% am Grundkapital der Deutsche Euro- Shop AG. Aufsichtsrat Der Aufsichtsrat hielt zum 31. Dezember 2019 insgesamt 12.103.396 Stück Aktien und damit mehr als 1% am Grundkapital der Deutsche EuroShop AG. Neben den allgemeinen rechtlichen Bestimmungen zur Information der Öffentlichkeit regeln zusätzlich die Geschäftsordnungen des Vor- stands und des Aufsichtsrats die Berichtspflichten der Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder bei Geschäften mit Aktien der Gesell- schaft oder darauf bezogenen Erwerbs- oder Veräußerungsrechten sowie Rechten, die unmittelbar vom Börsenkurs der Gesellschaft abhängen. Directors’ Dealings Der Deutsche EuroShop AG sind im Geschäftsjahr 2019 folgende Wertpapiertransaktionen von Mitgliedern des Vorstands und des Aufsichtsrats bzw. von bestimmten den Organmitgliedern naheste- henden Personen gemäß §15a WpHG gemeldet worden: Name / Firma Oliver Bell Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co Claudia Plath * ISIN: DE0007480204 Bezeichnung des Finanzinstruments Geschäftsart Datum Preis (€) Stückzahl Gesamt- volumen (€) Aktie * Kauf 22.03.2019 27,00 700 18.900,00 Ort Xetra Aktie * Kauf ** 23.05.2019 27,40 200.000 5.480.000,00 Eurex Aktie * Aktie * Kauf ** 21.06.2019 Kauf 19.08.2019 25,00 22,60 200.000 5.000.000,00 1.000 22.600,00 Eurex Xetra ** Kauf /Abnahme aufgrund von vorab abgeschlossenen Stillhaltergeschäften (verkaufte Put-Optionen) 82 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

CORPORATE GOVERNANCE BEZIEHUNGEN ZU DEN AKTIONÄREN RECHNUNGSLEGUNG UND ABSCHLUSSPRÜFUNG In der Hauptversammlung üben die Aktionäre ihre Rechte in Ange- legenheiten der Gesellschaft aus. Die Hauptversammlung wählt die Mitglieder des Aufsichtsrats und beschließt über die Entlastung des Vorstands und des Aufsichtsrats. Sie entscheidet über die Ver- wendung des Bilanzgewinns sowie über Satzungsänderungen der Gesellschaft. Die Hauptversammlung, in der Vorstand und Aufsichts- rat Rechenschaft über das abgelaufene Geschäftsjahr ablegen, findet jährlich statt. Bei der Beschlussfassung in der Hauptversammlung gewährt jede Aktie eine Stimme („one share, one vote“). Jeder Aktio- när ist berechtigt, an der Hauptversammlung teilzunehmen, dort zur Tagesordnung zu sprechen und Fragen zu stellen. Viermal jährlich berichtet die Gesellschaft den Aktionären und der Öffentlichkeit nach einem Finanzkalender über die Geschäftsent- wicklung sowie die Finanz- und Ertragslage des Unternehmens. Daneben wird durch Mitteilungen direkt an die Öffentlichkeit und die Medien über Aktivitäten der Gesellschaft berichtet. Informationen, die den Aktienkurs wesentlich beeinflussen können, werden nach rechtlichen Vorgaben als Ad-hoc-Mitteilung veröffentlicht. Im Rahmen der Investor-Relations-Aktivitäten präsentiert der Vor- stand regelmäßig vor Analysten sowie auf Investorenveranstaltun- gen. Analystenkonferenzen anlässlich des Jahresabschlusses und der Quartalsabschlüsse werden im Internet, für alle Interessenten zugänglich, übertragen. Zudem bietet die Deutsche EuroShop AG über ihre Internetseiten Finanzinformationen und weitere Informati- onen über den Deutsche EuroShop-Konzern. Die Rechnungslegung des Deutsche EuroShop-Konzerns erfolgt auf der Grundlage des § 315e Handelsgesetzbuch (HGB) in grundsätz- licher Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS). Der Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG wird weiterhin nach den Rechnungslegungsvorschriften des HGB erstellt. Für die Aufstellung der Abschlüsse ist der Vorstand verant- wortlich. Die Beauftragung des Jahresabschlussprüfers übernimmt die Vorsitzende des Prüfungsausschusses, wobei der Jahresab- schlussprüfer zuvor von der Hauptversammlung gewählt wurde. Die erhöhten Anforderungen an die Unabhängigkeit des Abschlussprü- fers werden dabei erfüllt. Auf der Hauptversammlung am 12. Juni 2019 wurde die BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft für das Geschäftsjahr 2019 zum Abschluss- und Konzernabschlussprüfer gewählt. Die BDO AG Wirt- schaftsprüfungsgesellschaft hat die Jahres- und Konzern abschlüsse für die Geschäftsjahre 2005 bis 2019 der Deutsche EuroShop AG ohne Unterbrechung geprüft. Die jeweils verantwortlichen Wirt- schaftsprüfer/ -innen innerhalb der Wirtschaftsprüfungsgesell- schaft haben in dem oben genannten Zeitraum verschiedentlich gewechselt. Die aktuell verantwortliche Wirtschaftsprüferin Andrea Reese hat mit dem Jahresabschluss 2019 ihren vierten und der daneben verantwortliche Wirtschaftsprüfer Christoph Hyckel sei- nen sechsten Jahresabschluss unserer Gesellschaft in dieser Funk- tion geprüft. Andere Beratungsleistungen hat die BDO im Umfang von 5 T€ für unsere Gesellschaft im Geschäftsjahr 2019 erbracht. COMPLIANCE MANAGEMENT AUSBLICK Der Vorstand hat ein Compliance Management eingerichtet, welches für eine Holding zweckmäßig ist und die Anforderungen des Geset- zes und der Corporate Governance bei einem wesentlichen, nahe- stehenden Dienstleister angemessen berücksichtigt. Im Geschäfts- jahr 2019 wurde das Compliance Management und das Interne Kontrollsystem (IKS) insbesondere den Anforderungen des ARUG II (Gesetz zur Umsetzung der Aktionärsrechterichtlinie), welches am 01. Januar 2020 in Kraft getreten ist, angepasst. Ein Hinweisgeber- system (Whistleblower) für anonyme interne und externe Hinweise hat die Gesellschaft seit dem 1. Quartal 2018 eingerichtet. Die Zusammensetzung des Aufsichtsrats hat sich mit der Neuwahl von drei Mitgliedern im Juni 2019 deutlich verändert und den im Jahr 2012 begonnenen Generationswechsel mit dem Mandatsende von Thomas Armbrust abgeschlossen. Die adäquate Zusammenset- zung des Gremiums ist sicher gestellt und den Vorgaben des Deut- schen Corporate Governance Kodex wird in ausgewogener Form entsprochen. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019 8 3

CORPORATE GOVERNANCE ENTSPRECHENSERKLÄRUNG Im September 2019 haben Vorstand und Aufsichtsrat der Gesell- schaft gemeinsam ihre aktualisierte Entsprechenserklärung nach §161 AktG zu den Empfehlungen der Regierungskommission Deut- scher Corporate Governance Kodex für das Geschäftsjahr 2019 abge- geben. Die Erklärung wurde auf der Internetseite der Gesellschaft unter www.deutsche-euroshop.de dauerhaft öffentlich zugänglich gemacht. Gemeinsame Erklärung des Vorstands und des Aufsichts- rats der Deutsche EuroShop AG zu den Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex gemäß §161 AktG Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop AG erklären, dass den vom Bundesministerium der Justiz am 4. Juli 2003 im amtlichen Teil des Bundesanzeigers bekannt gemachten Empfehlungen der „Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex“ in der letzten Fassung vom 7. Februar 2017 mit wenigen nachfolgenden Ausnahmen entsprochen wurde und wird. Die D&O-Versicherung beinhaltet keinen Selbstbehalt des Aufsichtsrats (Kodex Ziff. 3.8). Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen des § 93 Abs. 2 Satz 3 AktG wurde für den Vorstand ein Selbstbehalt vereinbart. Für den Aufsichtsrat ist auch zukünftig kein Selbstbehalt vorgesehen. Ein Selbstbehalt hat nach Auffassung von Vorstand und Aufsichtsrat keine Auswirkungen auf das Verantwortungsbewusstsein und die Loyalität, mit denen die Gremienmitglieder die ihnen übertragenen Aufgaben und Funktionen wahrnehmen. Der Aufsichtsrat hat keinen oberen Führungskreis zum Vergütungsvergleich abgegrenzt (Kodex Ziff. 4.2.2). Die Belegschaft der Deutsche EuroShop AG besteht nur aus fünf Per- sonen. Daher ist eine Abgrenzung zwischen ihr und einem oberen Führungskreis nicht sinnvoll. Insofern kann nur das Verhältnis zwi- schen der Vorstandsvergütung und der Vergütung der Gesamtbeleg- schaft vom Aufsichtsrat berücksichtigt werden. Für Aufsichtsratsmitglieder ist keine Regelgrenze für die Zugehörigkeit zum Aufsichtsrat festgelegt (Kodex Ziff. 5.4.1). Der Aufsichtsrat ist der Auffassung, dass für Aufsichtsratsmitglie- der die wesentlichen Kriterien „Qualifikation“ und „Fähigkeit“ gelten. Eine Begrenzung der Zugehörigkeitsdauer könnte eine qualifizierte und erfolgreiche Aufsichtsratsarbeit beenden. Der Konzernabschluss wird binnen 120 Tagen nach Geschäftsjahresende veröffentlicht (Kodex Ziff. 7.1.2). Die Gesellschaft legt Wert darauf, geprüfte und vom Aufsichtsrat festgestellte Jahresabschlüsse zu veröffentlichen. Aufgrund der zeit- lichen Abläufe für die Erstellung, Prüfung und Feststellung des Jah- resabschlusses ist ein früherer Termin für die Veröffentlichung nicht möglich. Untestierte, aber für den Kapitalmarkt wesentliche Kenn- zahlen werden vorab veröffentlicht. Hamburg, 30. September 2019 Vorstand und Aufsichtsrat Deutsche EuroShop AG 8 4 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019

IMPRESSUM IMPRESSUM Herausgeber Deutsche EuroShop AG, Heegbarg 36, 22391 Hamburg Tel.: +49 (0)40 - 41 35 79 0, Fax: +49 (0)40 - 41 35 79 29 www.deutsche-euroshop.de, ir@deutsche-euroshop.de Art Direction & Design Silvester Group, Hamburg DISCLAIMER Formulierungshinweis: Aus Gründen der besseren Lesbarkeit des Textes wurde, sofern es sich nicht um Zitate handelt, auf die Schreibweise „-er/ Innen“ verzichtet. Generell wurden stattdessen die Begriffe stets in der kürzeren, männlichen Schreibweise (z. B. Mitarbeiter) verwendet. An dieser Stelle wird mit Gültigkeit für den gesamten Geschäftsbericht betont, dass dies als Synonym für die männliche und weibliche Form vereinfacht verwendet wurde und alle männlichen und weiblichen Personen gleichberechtigt angespro- chen werden. Autoren beiträge: Namentlich gekennzeichnete Texte geben nicht unbedingt die Meinung der Deutsche EuroShop AG wie- der. Für den Inhalt der Texte sind die jeweiligen Autoren verantwort- lich. Marken: Alle in diesem Geschäftsbericht erwähnten Marken- und Warenzeichen oder Produkt namen sind Eigentum ihrer jeweili- gen Inhaber. Dies gilt insbesondere für DAX, MDAX, SDAX und Xetra als eingetragene Warenzeichen und Eigentum der Deutsche Börse AG. Rundungen und Veränderungsraten: Bei Prozent angaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungsdifferenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaft lichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (–). Zukunfts bezogene Aussagen: Dieser Geschäftsbericht enthält zukunftsbezogene Aus- sagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschät- zungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussa- gen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Publikationen für unsere Aktionäre: Geschäftsbericht (deutsch und englisch), Quartalsmitteilung 3M 2019, Quartalsmittei- lung 9M 2019 und Halbjahresfinanzbericht 2019 (deutsch und eng- lisch). Geschäfts bericht im Internet: Der Geschäftsbericht der Deut- sche EuroShop ist im Internet unter www.deutsche-euroshop.de als PDF-Datei und als ePaper abrufbar. 8 6 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2019