SHOW ROOM d n a QUARTALSMITTEILUNG ZUM 31. MÄRZ 2019 9 1 0 2 M 3 / P O H S O R U E E H C S T U E D BRIEF DES VORSTANDS SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE, SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN, die Deutsche EuroShop ist operativ planmäßig in das Geschäfts­ jahr 2019 gestartet. In den ersten drei Monaten lag der Umsatz mit 56,2 Mio. € leicht über dem des Vorjahresquartals. Bei einem unver­ änderten Portfolio erhöhten sich die Einnahmen um 0,3 %. Das Netto­ betriebsergebnis (NOI) verbesserte sich um 1,0 % auf 50,6 Mio. € und das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 49,3 Mio. € um 0,6 % über dem Vorjahresniveau. Neben dieser erfreulichen operativen Entwicklung wurden die Geschäftszahlen im Auftaktquartal im Wesentlichen von positiven Einmaleffekten beeinflusst, die aus einem aktuellen Urteil des Großen Senats des Bundesfinanzhofes (BFH) resultieren. Im Rahmen eines anhängigen Revisionsverfahrens wurde entschieden, dass die Inan­ spruchnahme der sogenannten „erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung“ bei der Beteiligung an rein grundstücksverwaltenden Per­ sonengesellschaften – wie sie die Deutsche EuroShop hält – möglich ist. Damit wurde ein früheres BFH­Urteil aus dem Jahr 2010 revidiert, auf dessen Basis die Befreiung von Erträgen von der Gewerbesteuer verwehrt wurde. Wir erwarten aufgrund der jetzigen Entscheidung, dass unseren Einsprüchen gegen entsprechende Steuerfestsetzun­ gen der Vorjahre stattgegeben wird und uns Erstattungsbeträge von insgesamt 9,7 Mio. € zufließen werden. Unter Einbeziehung dieser Sondereffekte stieg das Ergebnis vor Steuern und Bewertung (EBT ohne Bewertung) im ersten Quartal um 7,2 % auf 42,3 Mio. € (ohne Sondereffekte +0,6%) und das Konzern­ ergebnis erhöhte sich um 29,8 % auf 39,4 Mio. € (ohne Sondereffekte ­2,0 %). Parallel dazu stiegen auch die EPRA Earnings um 29,1 % auf 47,6 Mio. (ohne Sondereffekte +2,9 %). Die um Bewertungs­ und Sonder effekte bereinigten Funds from Operations (FFO) entwickelten sich ebenfalls positiv und lagen um 0,6 Mio. € höher bei nun 38,4 Mio. € (+1,6 %). Dies entspricht einem FFO pro Aktie von 0,62 €. Für das laufende Geschäftsjahr hatten wir bereits eine auf 1,55 € je Aktie erhöhte Dividende in Aussicht gestellt. Auf Basis eines weiter stabil erwarteten Geschäftsverlaufs beabsichtigen wir, die Dividende auch für das Geschäftsjahr 2020 um weitere 0,05 € auf 1,60 € je Aktie zu erhöhen. Hamburg, im Mai 2019 1 0 0 Wilhelm Wellner Olaf Borkers WILHELM WELLNER OLAF BORKERS WESENTLICHE KONZERNKENNZAHLEN in Mio. € Umsatzerlöse Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT EBT (ohne Bewertungs ergebnis1) EPRA2 Earnings5 FFO Konzernergebnis in € EPRA2 Earnings je Aktie5 FFO je Aktie Ergebnis je Aktie Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien in Mio. € Eigenkapital3 Verbindlichkeiten Bilanzsumme Eigenkapitalquote in %3 LTV­Verhältnis in %4 Liquide Mittel 01.01. – 31.03.2019 01.01. – 31.03.2018 56,2 50,6 49,3 42,3 47,6 38,4 39,4 56,0 50,1 49,0 39,5 36,9 37,8 30,4 01.01. – 31.03.2019 01.01. – 31.03.2018 0,77 0,62 0,64 0,60 0,61 0,49 + / - 0,3 % 1,0 % 0,6 % 7,2 % 29,0 % 1,6 % 29,8 % + / - 28,3 % 1,6 % 30,6 % 61.783.594 61.783.594 0,0 % 31.03.2019 31.12.2018 2.612,8 2.045,8 4.658,6 56,1 30,9 156,8 2.573,4 2.036,8 4.610,2 55,8 31,8 116,3 + / - 1,5 % 0,4 % 1,0 % 34,8 % 1 inklusive des Anteils der auf die at­equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 European Public Real Estate Association 3 inklusive Fremdanteile am Eigenkapital 4 Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at­equity bilanzierte Finanzanlagen 5 Die EPRA Earnings beinhalten in der Berichtsperiode eine einmalige Steuererstattung inklusive aufgelaufener Zinsen für Vorjahre. Ohne diese Steuererstattung würden die EPRA Earnings 37,9 Mio. € bzw. 0,61 € je Aktie betragen (+2,9 %).

SHOW ROOM d n a Umsatzerlöse leicht über Vorjahr Im Berichtszeitraum stiegen die Umsatzerlöse leicht um 0,3 % auf 56,2 Mio. € und liegen damit im Rahmen der Planung. Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskostenanteil im Plan Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraumes, die im Wesentlichen Centermanagement­Honorare, nicht umlegbare Neben­ kosten, Instandhaltungen und Wertberichtigungen auf Mietforderun­ gen umfassen, reduzierten sich um 0,3 Mio. € auf 5,6 Mio. € und liegen bei einer Kostenquote von 10,0 % im Plan. Sonstige betriebliche Aufwendungen von 1,5 Mio. € Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich im Wesentlichen um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personal­ kosten handelt, erhöhten sich leicht um 0,1 Mio. € auf 1,5 Mio. €. EBIT verbessert sich Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 49,3 Mio. € über dem Vorjahr (49,0 Mio. €), was im Wesentlichen auf den Umsatz­ anstieg bei gleichzeitiger Reduzierung der Grundstücksbetriebs­ und ­verwaltungskosten zurückzuführen ist. Finanzergebnis ohne Bewertungseffekte durch einmalige Zinserträge positiv beeinflusst Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) verbesserte sich von ­9,5 Mio. € um 2,5 Mio. € auf jetzt ­7,0 Mio. €. Das im Finanzergebnis ent­ haltene at­equity Ergebnis lag dabei mit 7,6 Mio. € auf Vorjahresniveau. Der Zinsaufwand der Konzerngesellschaften reduzierte sich aufgrund planmäßiger Tilgungen und einer günstigeren Anschlussfinanzierung für die Altmarkt Galerie Dresden insgesamt um 0,8 Mio. €. Das übrige Finanzergebnis von 2,6 Mio. € resultiert im Wesentlichen aus der Zinserstattung für eine erwartete Gewerbesteuerrückzah­ lung, mit deren Eingang wir im Laufe des Jahres 2019 rechnen. Hintergrund hierfür ist eine Ende März veröffentliche Entscheidung des Großen Senats des BFH zur Inanspruchnahme der „erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung“ auf dessen Grundlage wir davon aus­ gehen, dass unseren Einsprüchen für Vorjahresbescheide stattge­ geben wird. Wir verweisen hierzu auch auf unsere Ausführungen zu „38. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag“ auf Seite 188 in unserem Geschäftsbericht 2018. EBT (ohne Bewertungsergebnis) steigt deutlich Die Verbesserung des EBIT, die Zinseinsparungen für die laufenden Finanzierung sowie die einmalige Zinserstattung führen zu einer deut­ lichen Steigerung des EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 39,5 Mio. € auf 42,3 Mio. € (+7,2 %). 9 1 0 2 M 3 / P O H S O R U E E H C S T U E D 3 0 0 QUARTALSMITTEILUNG ZUM 31. MÄRZ 2019 Bewertungsergebnis von Modernisierungsinvestitionen beeinflusst Das Bewertungsergebnis von ­2,5 Mio. € (i. Vj. ­1,2 Mio. €) beinhaltet Investitionskosten, die in unseren Bestandsobjekten (einschließlich des at­equity Anteils) angefallen sind. Im ersten Quartal sind diese wegen der fortschreitenden Umsetzung der „At­your­Service“ und „Mall Beautification“ Investitionsprogramme vergleichsweise höher ausgefallen. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Die Steuern vom Einkommen und Ertrag beliefen sich auf +5,7 Mio. € (i. Vj. ­1,7 Mio. €) und beinhalten die erwartete Gewerbesteuerrückzah­ lung in Höhe von 7,1 Mio. € sowie 1,4 Mio. € (i. Vj. 1,7 Mio. €) zu zahlende Steuern. Die latenten Steuern, die im Wesentlichen aus der planmäßi­ gen Abschreibung der Steuerbilanzwerte unseres Immobilienvermö­ gen resultieren, betrugen 6,1 Mio. € (i. Vj. 6,2 Mio. €). EPRA Earnings und Konzernergebnis deutlich verbessert Die EPRA Earnings, welche das Bewertungsergebnis ausklammern, sind von der Gewerbesteuererstattung einschließlich der aufgelaufe­ nen Zinserträge in Höhe von 9,7 Mio. € maßgeblich positiv beeinflusst. Aber auch ohne diesen Einmaleffekt wären die EPRA Earnings von 36,9 Mio. € auf 37,9 Mio. € bzw. von 0,60 € auf 0,61 € je Aktie gestiegen. Insgesamt lag das Konzernergebnis mit 39,4 Mio. € um 9,0 Mio. € über der Vergleichsperiode (30,4 Mio. €) und das Ergebnis je Aktie erhöhte sich von 0,49 € auf 0,64 €. EPRA EARNINGS 01.01. – 31.03.2019 01.01. – 31.03.2018 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis 39.405 0,64 30.363 2.523 0,04 1.188 0,49 0,02 Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Bewertungsergebnis derivative Finanzinstrumente 1 Latente Steueranpas­ sungen gemäß EPRA 2 EPRA Earnings 3 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien ­84 0,00 ­840 ­0,01 5.724 47.568 0,09 6.141 0,77 36.852 0,10 0,60 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils der auf die at­equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente 3 Die EPRA Earnings beinhalten in der Berichtsperiode eine einmalige Steuererstattung inklusive aufgelaufener Zinsen für Vorjahre. Ohne diese Steuererstattung würden die EPRA Earnings 37,9 Mio. € bzw. 0,61 € je Aktie betragen.

SHOW ROOM d n a QUARTALSMITTEILUNG ZUM 31. MÄRZ 2019 9 1 0 2 M 3 / P O H S O R U E E H C S T U E D 5 0 0 NACHTRAGSBERICHT DIVIDENDE 2019 Zwischen dem Bilanzstichtag 31. März 2019 und dem Tag der Abschlusserstellung sind keine Ereignisse mit wesentlicher Bedeu­ tung eingetreten. Wir beabsichtigen für das Jahr 2019 eine Dividende von 1,55 € pro Aktie an unsere Aktionäre auszuschütten. RISIKOBERICHT Seit Beginn des Geschäftsjahres haben sich keine wesentlichen Ände­ rungen hinsichtlich der Risiken der künftigen Geschäftsentwicklung ergeben. Wir sehen derzeit keine bestandsgefährdenden Risiken für die Gesellschaft. Es gelten daher weiter die im Risikobericht des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2018 gemachten Angaben (Geschäftsbericht 2018, S. 144 ff.). PROGNOSEBERICHT ERWARTETE ERTRAGS- UND FINANZLAGE Nach einem planmäßigen Verlauf des ersten Quartals wiederholen wir unsere Prognose für das Geschäftsjahr 2019 und erwarten: • einen Umsatz von 222 bis 226 Mio. € • ein operatives Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von 194 bis 198 Mio. € • ein Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungsergebnis von 159 bis 162 Mio. € • Funds from Operations (FFO) von 148 bis 151 Mio. € bzw. je Aktie zwischen 2,40 € und 2,44 € UMSATZ in Mio. € EBIT in Mio. € EBT * in Mio. € Ziel 153 150 FFO in Mio. € Ergebnis Ziel 150,4 151 148 FFO je Aktie in € Ergebnis Ziel Ziel 225,0 222 – 226 222 – 226 Ergebnis Ziel Ziel 199,1 194 – 198 194 – 198 Ergebnis Ziel Ziel 160,9 159 – 162 161 – 164 Ergebnis Ziel Ziel 2,43 2,40 – 2,44 2,43 – 2,47 2018 2019 2020 2018 2019 2020 2018 2019 2020 2018 2019 2020 * ohne Bewertungsergebnis

SHOW ROOM d n a QUARTALSMITTEILUNG ZUM 31. MÄRZ 2019 KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG KONZERN-GESAMTERGEBNIS- RECHNUNG in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn­ oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunter­ nehmen, die nach at­equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übrige Finanzerträge und ­aufwendungen Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag KONZERNERGEBNIS Ergebnis je Aktie (€) 01.01. – 31.03.2019 01.01. – 31.03.2018 in T€ 56.234 ­2.957 ­2.649 50.628 151 ­1.491 49.288 56.044 Konzernergebnis ­3.290 ­2.648 50.106 256 ­1.379 48.983 Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen 6.973 7.507 ­12.530 ­13.293 Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses ­4.644 ­4.533 GESAMTERGEBNIS Anteil Konzernaktionäre 01.01. – 31.03.2019 01.01. – 31.03.2018 39.405 30.363 ­1.501 1.715 344 ­373 -1.157 38.248 38.248 1.342 31.705 31.705 0 2.576 -7.625 -1.917 39.746 ­341 39.405 0,64 740 5 -9.574 -1.172 38.237 ­7.874 30.363 0,49 KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG in T€ 01.01.2018 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 31.03.2018 01.01.2019 Anzahl Aktien im Umlauf Grundkapital Kapital­ rücklage Andere Gewinn­ rücklagen Gesetzliche Gewinn­ rücklage Gewinn­ rücklage Cashflow­ Hedges Summe 61.783.594 61.784 1.217.560 984.675 2.000 -28.643 2.237.376 0 0 0 0 30.363 0 0 0 1.342 0 31.705 0 61.783.594 61.784 1.217.560 1.015.038 2.000 -27.301 2.269.081 61.783.594 61.784 1.217.560 974.484 2.000 -26.080 2.229.748 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 0 0 0 0 39.405 0 0 0 ­1.157 38.248 0 0 31.03.2019 61.783.594 61.784 1.217.560 1.013.889 2.000 -27.237 2.267.996 9 1 0 2 M 3 / P O H S O R U E E H C S T U E D 7 0 0

SHOW ROOM d n a QUARTALSMITTEILUNG ZUM 31. MÄRZ 2019 SEGMENTBERICHTERSTATTUNG Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und europäischem Ausland („Ausland“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungs­ träger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und dem EBT ohne Bewertungsergeb­ nis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Konzerns. Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemeinschafts­ unternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Bericht­ erstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunternehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten: AUFTEILUNG NACH SEGMENTEN in T€ Umsatzerlöse (01.01. – 31.03.2018) EBIT (01.01. – 31.03.2018) EBT ohne Bewertungsergebnis (01.01. – 31.03.2018) Segmentvermögen (31.12.2018) davon Investment Properties (31.12.2018) Inland 48.790 (48.879) 42.780 (42.771) 32.120 (32.113) 3.412.374 (3.397.969) 3.346.684 (3.346.684) Ausland 10.913 (10.584) 10.328 (10.022) 8.571 (8.245) 775.284 (771.629) 741.560 (741.558) Summe Überleitung 59.703 (59.463) 53.108 (52.793) 40.691 (40.358) -3.469 (­3.419) -3.820 (­3.810) 1.640 (­856) 4.187.658 (4.169.598) 4.088.244 (4.088.242) 470.913 (440.630) -196.544 (­196.542) 01.01. – 31.03.2019 56.234 (56.044) 49.288 (48.983) 42.331 (39.502) 31.03.2019 4.658.571 (4.610.228) 3.891.700 (3.891.700) Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Anga­ ben nach IFRS 8.33. Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschaftsun­ ternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden von dem Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher in der Überleitungs­ spalte der Segmentschulden enthalten. Entsprechend wurde der Geschäfts­ und Firmenwert aus dem Erwerb Olympia Brno der Über­ leitungsspalte des Segmentvermögens zugeordnet. Des Weiteren ent­ hält die Überleitungsspalte die Gesellschaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Management GmbH). 9 1 0 2 M 3 / P O H S O R U E E H C S T U E D 9 0 0

SHOW ROOM d n a QUARTALSMITTEILUNG ZUM 31. MÄRZ 2019 9 1 0 2 M 3 / P O H S O R U E E H C S T U E D FINANZKALENDER 2019 Quartalsmitteilung 3M 2019 Kepler Cheuvreux German Property Day, Paris HSBC German Real Estate Conference, Frankfurt Deutsche Bank dbAccess Conference, Berlin Hauptversammlung, Hamburg 15.05. 17.05. 24.05. 06.06. 12.06. 18.06.–19.06. Roadshow Kopenhagen & Stockholm, Pareto 26.06. 15.08. 22.08. 29.08. 05.09.–06.09. Deutsche EuroShop Real Estate Summer, Frankfurt 20.09. EPRA Corporate Access Day, London Halbjahresfinanzbericht 2019 Montega Hamburg Investment Day, Hamburg Commerzbank Sector Conference, Frankfurt Societe Generale Pan European Real Estate Conference, London 23.09. 24.09. 13.11. 18.11. 21.11. Goldman Sachs & Berenberg German Conference, München Baader Investment Conference, München Quartalsmitteilung 9M 2019 DZ Bank Equity Conference, Frankfurt Roadshow Paris, M. M. Warburg Unser Finanzkalender wird ständig erweitert. Die neuesten Termine erfahren Sie auf unserer Internetseite unter www.deutsche-euroshop.de/ir Die Shoppingcenter-AG SIE WÜNSCHEN WEITERE INFORMATIONEN? Dann besuchen Sie uns im Internet oder rufen Sie uns an: Patrick Kiss und Nicolas Lissner Tel.: +49 (0)40 - 41 35 79 20 / -22 Fax: +49 (0)40 - 41 35 79 29 www.deutsche-euroshop.de / ir E-Mail: ir@deutsche-euroshop.de Mehr Informationen finden Sie unter www.deutsche-euroshop.de Zukunftsbezogene Aussagen Diese Quartalsmitteilung enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Pro­ gnosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. 1 1 0 Rundungen und Veränderungsraten Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungs­ differenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (­).