Deutsche EuroShop AG 9M Quartalsmitteilung 2019 Deutsch

BRIEF DES VORSTANDS
ERTRAGSLAGE
NACHTRAGSBERICHT
PROGNOSEBERICHT/RISIKOBERICHT
KONZERNBILANZ
KONZERN- GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG/KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG
KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG/KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG
SEGMENTBERICHTERSTATTUNG/SONSTIGE ANGABEN
DIE SHOPPINGCENTER-AKTIE
FINANZKALENDER

9 1 0 2 M 9 / P O H S O R U E E H C S T U E D 1 0 0 WILHELM WILHELM WELLNER WELLNER OLAF OLAF BORKERS BORKERS BRIEF DES VORSTANDS SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE,SEHR G EEHRTE DAMEN UND HERREN, die ersten neun Monate 2019 sind für die Deutsche EuroShop ope- rativ im Rahmen der Planungen und stabil verlaufen. Die Umsatz- erlöse stiegen auf vergleichbarer Basis um 0,3 % von 167,0 Mio. € auf 167,6 Mio. €. Das Nettobetriebsergebnis (NOI) lag mit 150,1 Mio. € auf Vorjahresniveau und das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) ver- besserte sich auf 146,9 Mio. € (+0,3%). Unter Einbeziehung der Anfang 2019 berichteten positiven Sonder- effekte aus Steuererstattungen für Vorjahre, die wir im Zusammen- hang mit einem Urteil des Großen Senats des Bundesfinanzhofes (BFH) erwarten, stieg das Ergebnis vor Steuern und Bewertung (EBT ohne Bewertung) in den ersten neun Monaten des Jahres um 3,0 % auf 121,6 Mio. € (ohne Sondereffekte +1,4 %). Aus diesem Grund erhöhte sich auch das Konzernergebnis deutlich um +13,6 % auf 93,3 Mio. € (ohne Sondereffekte +2,7 %) und auch die EPRA Earnings stiegen um 11,8 % auf 120,5 Mio. € (ohne Sondereffekte +3,4 %). Die um Bewer- tungs- und Sondereffekte bereinigten Funds from Operations (FFO) lagen 1,0 Mio. € über dem Vorjahreszeitraum bei nun 111,7 Mio. € (+0,9 %). Dies entspricht einem FFO pro Aktie von 1,81 €. Auf Basis der planmäßig verlaufenen ersten neun Monate bestäti- gen wir unsere Gesamtjahresprognose für 2019. Mit Blick auf das kommende Geschäftsjahr erwarten wir eine Fortsetzung der ver- haltenen Konjunkturentwicklung und darüber hinaus aufgrund des schnell wachsenden Onlinehandels eine weiterhin anspruchsvolle Situation am Vermietungsmarkt. In diesem Marktumfeld überzeugt unser Shoppingcenter-Portfolio auch weiterhin mit einer sehr hohen Vermietungsquote und einem attraktiven Mieterbesatz. Allerdings erwarten wir, dass Vermietungsprozesse durchschnittlich länger dau- ern und teilweise auch mit Mietanpassungen einhergehen. Auf Basis dieser Entwicklungen haben wir unsere Prognose für das kommende Geschäftsjahr überarbeitet. Wir gehen für das Geschäftsjahr 2020 unverändert von einem steigenden FFO je Aktie von 2,43 bis 2,47 € aus, haben jedoch die Erwartungen für die Umsatzerlöse, EBIT und EBT (ohne Bewertungsergebnis) leicht in einer Bandbreite von 0,5 % bis 1,5 % nach unten angepasst. Für das Geschäftsjahr 2019 planen wir weiterhin mit einer um fünf Cent erhöhten Dividende von 1,55 € je Aktie und auch für das Geschäftsjahr 2020 beabsichtigen wir eine Erhöhung der Dividende auf 1,60 € je Aktie. 9M 2019 QUARTALSMITTEILUNG ZUM 30. SEPTEMBER 2019 WESENTLICHE KONZERNKENNZAHLEN in Mio. € Umsatzerlöse Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT EBT (ohne Bewertungs ergebnis 1) EPRA 2 Earnings 5 FFO Konzernergebnis in € EPRA 2 Earnings je Aktie 5 FFO je Aktie Ergebnis je Aktie Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 01.01. – 30.09.2019 01.01. – 30.09.2018 167,6 150,1 146,9 121,6 120,5 111,7 93,3 167,0 150,0 146,5 118,1 107,8 110,7 82,2 01.01. – 30.09.2019 01.01. – 30.09.2018 1,95 1,81 1,51 1,74 1,80 1,33 + / - 0,3 % 0,1 % 0,3 % 3,0 % 11,8 % 0,9 % 13,6 % + / - 12,1 % 0,6 % 13,5 % 61.783.594 61.783.594 0,0 % in Mio. € Eigenkapital 3 Verbindlichkeiten Bilanzsumme Eigenkapitalquote in % 3 LTV-Verhältnis in % 4 Liquide Mittel 30.09.2019 31.12.2018 2.575,6 2.049,5 4.625,1 55,7 31,6 122,3 2.573,4 2.036,8 4.610,2 55,8 31,8 116,3 + / - 0,1 % 0,6 % 0,3 % 5,1 % 1 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 European Public Real Estate Association 3 inklusive Fremdanteile am Eigenkapital 4 Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen) 5 Die EPRA Earnings beinhalten in der Berichtsperiode eine einmalige Steuererstattung inklusive aufgelaufener Zinsen für Vorjahre. Ohne diese Steuererstattung würden die EPRA Earnings 111,5 Mio. € (+3,4 %) bzw. 1,81 € je Aktie betragen. Zur weiteren Unterstützung des operativen Geschäftes investieren wir aktuell und zukünftig weiter in die Service- und Aufenthaltsqualität unserer Center und treiben deren Digitalisierung voran. Derzeit ist schon die Hälfte unserer deutschen Shoppingcenter an die Digital Mall angeschlossen und damit können unsere Kunden bereits heute über eine Million sofort verfügbarer Produkte leicht online in den Centern finden und mit einem Klick reservieren. Wir versprechen uns mittel- fristig viel von dieser sich schnell weiterentwickelnden Plattform, die unseren jährlich über 175 Millionen Kunden ein echtes Omni-Channel- Shopping ermöglicht. Hamburg, im November 2019 Wilhelm Wellner Olaf Borkers

9M 2019 QUARTALSMITTEILUNG ZUM 30. SEPTEMBER 2019 Veränderung 01.01. – 30.09.2019 01.01. – 30.09.2018 167.594 -17.466 150.128 1.346 -4.562 146.912 23.107 -37.392 -13.745 2.740 -25.290 121.622 -13.111 -887 -14.284 93.340 167.027 -17.002 150.025 784 -4.336 146.473 23.015 -39.843 -13.820 2.276 -28.372 118.101 -15.100 -7.437 -13.411 82.153 20.978 1.928 109 -13.172 -1.928 -13.302 -109 21.356 1.622 129 -11.489 -1.622 -14.155 -129 + / - 567 -464 103 562 -226 439 92 2.451 75 464 3.082 3.521 1.989 6.550 -873 11.187 in % 0,3% -2,7% 0,1% 71,7% -5,2% 0,3% 0,4% 6,2% 0,5% 20,4% 10,9% 3,0% 13,2% 88,1% -6,5% 13,6% ERTRAGSLAGE in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten NOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT At-equity-Ergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Latente Steuern (at-equity) At-equity-Ergebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übriges Finanzergebnis Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern Latente Steuern (at-equity) Latente Steuern (mit at-equity) KONZERNERGEBNIS Umsatzerlöse leicht über Vorjahr Im Berichtszeitraum beliefen sich die Umsatzerlöse auf 167,6 Mio. €. Dies ist auf vergleichbarer Basis ein Plus von 0,3 % gegenüber der Vorjahresperiode (167,0 Mio. €) und entspricht den Erwartungen des Managements. Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskostenanteil im Plan Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraumes erhöh- ten sich leicht um 0,5 Mio. € auf 17,5 Mio. €. Grund hierfür waren höhere Wertberichtigungen auf Mietforderungen und höhere nicht umlegbare Nebenkosten. Zu den weiteren operativen Centeraufwendungen gehö- ren im Wesentlichen Centermanagement-Honorare. Die operative Kostenquote beträgt 10,4 % und liegt damit im Bereich der Planung. Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen, aus Erträgen aus in Vorjahren wert- berichtigten Mietforderungen sowie aus Nachzahlungen im Rahmen von Nebenkostenabrechnungen resultieren, betrugen 1,3 Mio. € und lagen damit deutlich über dem Vorjahr. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelt, lagen mit 4,6 Mio. € leicht über der Vorjahresperiode. EBIT leicht verbessert Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 146,9 Mio. € leicht über dem Vorjahr (146,5 Mio. €), was im Wesentlichen auf den Umsatz- anstieg und die höheren sonstigen betrieblichen Erträge zurückzu- führen ist. 9 1 0 2 M 9 / P O H S O R U E E H C S T U E D 2 0 0

9M 2019 QUARTALSMITTEILUNG ZUM 30. SEPTEMBER 2019 EPRA EARNINGS 01.01. – 30.09.2019 01.01. – 30.09.2018 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis 93.340 1,51 82.153 13.111 0,21 15.100 1,33 0,24 Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Bewertungsergebnis derivative Finanzinstrumente 1 Latente Steueranpas- sungen gemäß EPRA 2 EPRA Earnings 3 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien -227 0,00 -2.548 -0,04 14.231 120.455 0,23 13.095 1,95 107.800 0,21 1,74 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente 3 Die EPRA Earnings beinhalten in der Berichtsperiode eine einmalige Steuererstattung inklusive aufgelaufener Zinsen für Vorjahre. Ohne diese Steuererstattung würden die EPRA Earnings 111,5 Mio. € (+3,4 %) bzw. 1,81 € je Aktie betragen. Entwicklung der Funds from Operations (FFO) Die Funds From Operations (FFO) dienen der Finanzierung unserer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Tilgung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie der Dividendenausschüt- tungen. Wesentliche nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehörende Einmaleffekte werden dabei bei der Ermittlung der FFO eliminiert. Die FFO erhöhten sich, insbesondere aufgrund der Zins- einsparungen, von 110,7 Mio. € auf 111,7 Mio. € bzw. je Aktie um 0,01 € auf 1,81 €. FUNDS FROM OPERATIONS 01.01. – 30.09.2019 01.01. – 30.09.2018 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis 93.340 1,51 82.153 Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Steuererstattung für Vorjahre 2 Latente Steuern 1 13.111 0,21 15.100 -8.996 14.284 -0,14 0 0,23 13.411 FFO 111.739 1,81 110.664 1,33 0,24 0,00 0,23 1,80 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 unter Berücksichtigung des Steueraufwandes, welcher auf die Zinserstattung entfällt 9 1 0 2 M 9 / P O H S O R U E E H C S T U E D Finanzergebnis verbessert durch Zinseinsparungen und einmalige Zinserträge Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) verbesserte sich von -28,4 Mio. € um 3,1 Mio. € auf jetzt -25,3 Mio. €. Größten Einfluss hatte dabei der Zinsaufwand der Konzerngesellschaften, der aufgrund planmäßiger Tilgungen sowie günstigeren Anschlussfinanzierungen für die Altmarkt-Galerie Dresden und das Rhein-Neckar-Zentrum Viernheim insgesamt um 2,5 Mio. € unter dem Vorjahreszeitraum lag. Das im Finanzergebnis enthaltene at-equity Ergebnis lag dabei mit 23,1 Mio. € nahezu auf Vorjahresniveau (23,0 Mio. €). Das übrige Finanzergebnis von 2,7 Mio. € resultiert im Wesentlichen aus der Zinserstattung für eine Gewerbesteuerrückzahlung. Über deren Hintergrund haben wir bereits im ersten Quartal berichtet und ver- weisen hierzu auch auf unsere Ausführungen zu „38. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag“ auf Seite 172 in unserem Geschäftsbericht 2018. EBT (ohne Bewertungsergebnis) steigt deutlich Die Verbesserung des EBIT, die Zinseinsparungen für die laufenden Finanzierungen sowie die einmalige Zinserstattung führen zu einer deutlichen Steigerung des EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 118,1 Mio. € auf 121,6 Mio. € (+3,0 %). Bewertungsergebnis von Modernisierungsinvestitionen beeinflusst Das Bewertungsergebnis von -13,1 Mio. € (i. Vj. -15,1 Mio. €) beinhaltet Investitionskosten, die in unseren Bestandsobjekten (einschließlich des at-equity Anteils) angefallen sind und im Wesentlichen im Zusam- menhang mit unseren Investitionsprogrammen „At-your-Service“ und „Mall Beautification“ stehen. In 2019 konnten dabei die wesentlichen Maßnahmen im Rhein-Neckar-Zentrum Viernheim, sowie im Herold- Center Norderstedt und dem Billstedt-Center Hamburg umgesetzt werden. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Die Steuern vom Einkommen und Ertrag beliefen sich auf -0,9 Mio. € (i. Vj. -7,4 Mio. €) und beinhalten die erwartete Gewerbesteuerrück- zahlung in Höhe von 7,1 Mio. € sowie zu zahlende Steuern in Höhe von 8,0 Mio. € (i. Vj. 7,4 Mio. €). Die latenten Steuern, die im Wesent- lichen aus der planmäßigen Abschreibung der Steuerbilanzwerte unseres Immobilienvermögen resultieren, betrugen 14,3 Mio. € (i. Vj. 13,4 Mio. €). EPRA Earnings und Konzernergebnis deutlich gesteigert Die EPRA Earnings, welche das Bewertungsergebnis ausklammern, sind von der Gewerbesteuererstattung einschließlich der aufgelaufe- nen Zinserträge und unter Berücksichtigung der hierauf entfallenden Steuern maßgeblich in Höhe von 9,0 Mio. € positiv beeinflusst worden und stiegen von 107,8 Mio. € auf 120,5 Mio. € bzw. von 1,74 € auf 1,95 € je Aktie. Ohne diesen Einmaleffekt hätten sich die EPRA Earnings auch positiv auf 111,5 Mio. € bzw. auf 1,81 € je Aktie entwickelt. Das Konzernergebnis lag mit 93,3 Mio. € um 11,1 Mio. € über der Ver- gleichsperiode (82,2 Mio. €) und das Ergebnis je Aktie erhöhte sich von 1,33 € auf 1,51 €. 3 0 0

9M 2019 QUARTALSMITTEILUNG ZUM 30. SEPTEMBER 2019 UMSATZ in Mio. € EBIT in Mio. € EBT * in Mio. € FFO JE AKTIE in € 167,0 167,6 146,5 146,9 1,80 1,81 118,1 121,6 9 1 0 2 M 9 / P O H S O R U E E H C S T U E D +0,3 % +0,3 % +3,0 % +0,6 % 9M 2018 9M 2019 9M 2018 9M 2019 9M 2018 9M 2019 9M 2018 9M 2019 * ohne Bewertungsergebnis FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE Vermögens- und Liquiditätssituation Die Bilanzsumme des Deutsche EuroShop-Konzerns erhöhte sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag leicht um 14,9 Mio. € auf 4.625,1 Mio. €. Eigenkapitalquote bei 55,7 % Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremdgesellschaftern) von 55,7 % ist gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (55,8 %) nahezu unverändert und liegt weiterhin auf einem sehr soliden Niveau. Verbindlichkeiten Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten lagen zum 30. September 2019 mit 1.519,9 Mio. € um 2,5 Mio. € unter dem Stand zum Jahresende 2018. Den planmäßigen Tilgungen standen die Auf- stockung von Darlehen um 16,8 Mio. € zur Finanzierung von Investiti- onsmaßnahmen gegenüber. Die langfristigen passiven latenten Steuern stiegen infolge weiterer Zuführungen um 14,3 Mio. € auf 466,9 Mio. € an. Die übrigen kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen erhöhten sich um 0,9 Mio. €. NACHTRAGSBERICHT Auf Basis der im März 2019 veröffentlichten Entscheidung des Gro- ßen Senats des BFH zur erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung (zum Hintergrund siehe „38. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag“ auf Seite 172 in unserem Geschäftsbericht 2018) haben wir unsere steuerliche Beteiligungsstruktur überprüft. Die Prüfung konnten wir nun abschließen. Demnach ist es möglich, durch konzerninterne 4 0 0 gesellschaftsrechtliche Veränderungen eine Beteiligungsstruktur zu schaffen, die es uns bei fünf Tochtergesellschaften, an denen wir nicht alleiniger Gesellschaft sind, zukünftig wieder erlauben wird, die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung in Anspruch zu nehmen. Die Umstrukturierung sieht die Gründung einer 100%igen Tochterge- sellschaft der Deutsche EuroShop AG vor, in die Teilkommanditanteile von den fünf Gesellschaften eingebracht werden, ohne dass sich Aus- wirkungen auf den Konsolidierungskreis ergeben werden. Die Umsetzung der Umstrukturierung steht teilweise noch unter dem Vorbehalt der Zustimmungen unserer Mitgesellschafter und finanzie- renden Banken bei den betroffenen Beteiligungen, wir gehen jedoch davon aus, dass wir die Transaktion bis zum Jahresende abschließen können. Die neue Beteiligungsstruktur erlaubt es uns, einen substanziellen Teil der bilanziell ausgewiesenen passiven latenten Steuern aufzu- lösen. Für den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 erwarten wir einen ergebniswirksamen Auflösungsbetrag von insgesamt rund 73 Mio. €, was einem positiven Einfluss auf das Konzernergebnis von 1,18 € je Aktie entspricht. Für die FFO und die EPRA Earnings wer- den sich aus der Auflösung für 2019 keine Effekte ergeben. Nach der Umstrukturierung wird sich die laufende Gewerbesteuerbelastung ab dem Geschäftsjahr 2020 reduzieren. Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind darüber hinaus keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten.

9M 2019 QUARTALSMITTEILUNG ZUM 30. SEPTEMBER 2019 PROGNOSEBERICHT Für das Geschäftsjahr 2020 erwarten wir nunmehr: ERWARTETE ERTRAGS- UND FINANZLAGE Nach einem planmäßigen Verlauf der ersten neun Monate wiederholen wir unsere Prognose für das Geschäftsjahr 2019: • einen Umsatz von 222 bis 226 Mio. € • ein operatives Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von 194 bis 198 Mio. € • einen Umsatz von 221 bis 225 Mio. € (bisher 222 bis 226 Mio. €) • ein operatives Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von 191 bis 195 Mio. € (bisher 194 bis 198 Mio. €) • ein Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungsergebnis von 159 bis 162 Mio. € (bisher 161 bis 164 Mio. €) • Funds from Operations (FFO) von 150 bis 153 Mio. € bzw. je Aktie zwischen 2,43 € und 2,47 € (unverändert). • ein Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungsergebnis DIVIDENDEPLANUNG von 159 bis 162 Mio. € • Funds from Operations (FFO) von 148 bis 151 Mio. € bzw. je Aktie zwischen 2,40 € und 2,44 € Im Verlauf des Jahres 2019 hat sich die Konjunkturentwicklung in Deutschland abgekühlt, wobei sich die Einzelhandelsumsätze ins- gesamt weiter positiv entwickelt haben. Das Einzelhandelswachs- tum resultierte jedoch weiterhin im Wesentlichen aus einem stark wachsenden Onlinehandel, demgegenüber konnten sich die Umsätze der Mieter der Deutsche EuroShop in den ersten neun Monaten des Jahres 2019 auf Vorjahresniveau behaupten. Auf Basis der aktuellen und erwarteten gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und insbeson- dere der weiter anspruchsvollen Situation am Vermietungsmarkt, die mit teilweise längeren Nachvermietungsprozessen bzw. Mietanpas- sungen einhergeht, haben wir unsere Prognose für das kommende Geschäftsjahr überarbeitet und teilweise leicht angepasst. Darüber hinaus wurden positive Steuereffekte berücksichtigt, die wir ab 2020 aus einer beabsichtigten Umstrukturierung des Deutsche EuroShop Konzern erwarten (siehe „Nachtragsbericht“). Wir beabsichtigen für das Jahr 2019 eine Dividende von 1,55 € je Aktie sowie für das Jahr 2020 eine Dividende von 1,60 € je Aktie an unsere Aktionäre auszuschütten. RISIKOBERICHT Seit Beginn des Geschäftsjahres haben sich keine wesentlichen Ände- rungen hinsichtlich der Risiken der künftigen Geschäftsentwicklung ergeben. Wir sehen derzeit keine bestandsgefährdenden Risiken für die Gesellschaft. Es gelten daher weiter die im Risikobericht des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2018 gemachten Angaben (Geschäftsbericht 2018, S. 128 ff.). FFO in Mio. € Ergebnis Ziel 150,4 151 148 FFO je Aktie in € Ziel 153 150 UMSATZ in Mio. € EBIT in Mio. € EBT * in Mio. € Ergebnis Ziel Ziel 225,0 222 – 226 221 – 225 Ergebnis Ziel Ziel 199,1 194 – 198 191 – 195 Ergebnis Ziel Ziel 160,9 159 – 162 159 – 162 Ergebnis Ziel Ziel 2,43 2,40 – 2,44 2,43 – 2,47 2018 2019 2020 2018 2019 2020 2018 2019 2020 2018 2019 2020 * ohne Bewertungsergebnis 9 1 0 2 M 9 / P O H S O R U E E H C S T U E D 5 0 0

9M 2019 QUARTALSMITTEILUNG ZUM 30. SEPTEMBER 2019 30.09.2019 31.12.2018 61.784 61.784 1.217.560 1.217.560 951.581 950.404 2.230.925 2.229.748 1.487.677 1.496.313 466.920 452.642 KONZERNBILANZ AKTIVA in T€ 30.09.2019 31.12.2018 PASSIVA in T€ VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Immaterielle Vermögenswerte 53.751 53.736 Gezeichnetes Kapital Sachanlagen 414 213 Kapitalrücklage Investment Properties 3.892.021 3.891.700 Gewinnrücklagen Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen 533.899 531.044 Summe Eigenkapital Übrige Finanzanlagen 31 31 Langfristige Vermögenswerte 4.480.116 4.476.724 Langfristige Verpflichtungen Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern 4.423 18.306 6.643 10.526 122.267 116.335 144.996 133.504 Abfindungsansprüche von Kommanditisten 344.684 343.648 Sonstige Verbindlichkeiten 33.643 34.297 Langfristige Verpflichtungen 2.332.924 2.326.900 Kurzfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten 32.263 26.080 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verpflichtungen 3.175 5.591 8.894 11.340 61.263 3.543 2.384 7.413 14.160 53.580 SUMME AKTIVA 4.625.112 4.610.228 SUMME PASSIVA 4.625.112 4.610.228 9 1 0 2 M 9 / P O H S O R U E E H C S T U E D 6 0 0

9M 2019 QUARTALSMITTEILUNG ZUM 30. SEPTEMBER 2019 KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übrige Finanzerträge und -aufwendungen Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag KONZERNERGEBNIS Ergebnis je Aktie (€), verwässert 01.07. – 30.09.2019 01.07. – 30.09.2018 01.01. – 30.09.2019 01.01. – 30.09.2018 55.710 -3.349 -2.646 49.715 634 -1.642 48.707 55.442 167.594 167.027 -3.161 -2.724 -9.271 -8.195 -9.098 -7.904 49.557 150.128 150.025 243 -1.343 1.346 -4.562 784 -4.336 48.457 146.912 146.473 7.264 6.647 -12.260 -13.260 -4.425 -4.629 0 53 -9.368 -4.346 34.993 -7.889 27.104 0,44 760 8 -10.474 -4.239 33.744 -6.861 26.883 0,44 21.356 -37.392 -13.745 0 2.740 -27.041 -11.489 20.978 -39.843 -13.820 2.256 20 -30.409 -13.172 108.382 102.892 -15.042 93.340 1,51 -20.739 82.153 1,33 KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses GESAMTERGEBNIS Anteil Konzernaktionäre 01.07. – 30.09.2019 01.07. – 30.09.2018 01.01.- 30.09.2019 01.01.- 30.09.2018 27.104 26.883 93.340 82.153 2.965 -663 2.302 29.406 29.406 2.378 -505 1.873 28.756 28.756 635 -123 512 93.852 93.852 3.998 -850 3.148 85.301 85.301 9 1 0 2 M 9 / P O H S O R U E E H C S T U E D 7 0 0

9M 2019 QUARTALSMITTEILUNG ZUM 30. SEPTEMBER 2019 9 1 0 2 M 9 / P O H S O R U E E H C S T U E D KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG in T€ 01.01.2018 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 30.09.2018 01.01.2019 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 30.09.2019 Anzahl Aktien im Umlauf Grundkapital Kapital- rücklage Andere Gewinn- rücklagen Gesetzliche Gewinn- rücklage Gewinn- rücklage Cashflow- Hedges Summe 61.783.594 61.784 1.217.560 984.675 2.000 -28.643 2.237.376 0 0 0 0 82.153 -89.586 0 0 3.148 0 85.301 -89.586 61.783.594 61.784 1.217.560 977.242 2.000 -25.495 2.233.091 61.783.594 61.784 1.217.560 974.484 2.000 -26.080 2.229.748 0 0 0 0 93.340 -92.675 0 0 512 0 93.852 -92.675 61.783.594 61.784 1.217.560 975.149 2.000 -25.568 2.230.925 KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Gezahlte Ertragsteuern Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties Auszahlung für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Cashflow aus Investitionstätigkeit Einzahlung aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Auszahlungen an Kommanditisten Auszahlungen an Konzernaktionäre Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand am Anfang der Periode FINANZMITTELBESTAND AM ENDE DER PERIODE 8 0 0 01.01. – 30.09.2019 01.01. – 30.09.2018 93.340 15.042 27.041 130 11.489 18.501 -11 1.481 -3.855 163.158 -37.392 1.405 -1.894 125.277 -11.904 -19 -11.923 16.775 -19.228 -12.294 -92.675 -107.422 5.932 116.335 122.267 82.153 20.739 30.409 43 13.172 18.201 5.018 135 145 170.015 -39.843 20 -4.942 125.250 -9.311 -39 -9.350 0 -13.861 -11.381 -89.586 -114.828 1.072 106.579 107.651

9M 2019 QUARTALSMITTEILUNG ZUM 30. SEPTEMBER 2019 SONSTIGE ANGABEN Versicherung der gesetzlichen Vertreter Nach bestem Wissen versichern wir, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungs¬legungs-grundsätzen für die Zwischenberichterstattung der Konzernzwischenabschluss ein den tatsächlichen Verhältnis- sen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesent- lichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind. Hamburg, 13. November 2019 Wilhelm Wellner Olaf Borkers 9 1 0 2 M 9 / P O H S O R U E E H C S T U E D SEGMENTBERICHTERSTATTUNG Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und europäischem Ausland („Ausland“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungs- träger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und dem EBT ohne Bewertungsergeb- nis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Konzerns. Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemeinschafts- unternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Bericht- erstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunternehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten: AUFTEILUNG NACH SEGMENTEN in T€ Umsatzerlöse (01.01. – 30.09.2018) EBIT (01.01. – 30.09.2018) EBT ohne Bewertungsergebnis (01.01. – 30.09.2018) Segmentvermögen (31.12.2018) davon Investment Properties (31.12.2018) Inland Ausland Summe Überleitung 146.180 (145.516) 129.121 (128.041) 97.412 (96.096) 3.415.430 (3.397.969) 3.346.851 (3.346.684) 32.349 (32.060) 30.272 (30.199) 24.935 (24.917) 770.377 (771.629) 741.558 (741.558) 178.529 (177.576) 159.393 (158.240) 122.347 (121.013) 4.185.807 (4.169.598) 4.088.409 (4.088.242) -10.935 (-10.549) -12.481 (-11.767) -725 (-2.912) 439.305 (440.630) -196.388 (-196.542) 01.01. – 30.09.2019 167.594 (167.027) 146.912 (146.473) 121.622 (118.101) 30.09.2019 4.625.112 (4.610.228) 3.892.021 (3.891.700) Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschaftsun- ternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden von dem Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher in der Überlei- tungsspalte der Segmentschulden enthalten. Entsprechend wurde der Geschäfts- und Firmenwert aus dem Erwerb Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zugeordnet. Des Wei- teren enthält die Überleitungsspalte die Gesellschaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Management GmbH). 9 0 0 Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Angaben nach IFRS 8.33.

9M 2019 QUARTALSMITTEILUNG ZUM 30. SEPTEMBER 2019 KENNZAHLEN DER AKTIE Branche / Industriegruppe Financial Services / Real Estate Grundkapital am 30.09.2019 Anzahl der Aktien am 30.09.2019 (nennwertlose Namensstückaktien) Dividende 2018 (gezahlt am 17.06.2019) Kurs am 28.12.2018* Kurs am 30.09.2019* Tiefst- / Höchstkurs in der Berichtsperiode* Marktkapitalisierung am 30.09.2019* Prime Standard Freiverkehr Indizes ISIN Ticker-Symbol 61.783.594,00 € 61.783.594 1,50 € 25,34 € 25,88 € 22.54 € / 27.44 € 1,60 Mrd. € Frankfurt und Xetra Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart SDAX, EPRA, GPR 250, F.A.Z.-Index, HASPAX, EPIX 30, MSCI Small Cap DE 000748 020 4 DEQ, Reuters: DEQGn.DE * Den Angaben und Berechnungen liegen – sofern nicht anders angegeben – Xetra-Schlusskurse zugrunde. DIE SHOPPINGCENTER-AKTIE Nach einem Jahresschlusskurs 2018 von 25,34 € ist die Aktie der Deutsche EuroShop in einem weiterhin anhaltenden weltweit schwie- rigen Marktumfeld für Shoppingcenter-Aktien mit einem leicht posi- tiven Impuls in das neue Jahr gestartet und pendelte dann zunächst in einem Korridor zwischen 26,00 € und 27,40 €. Am 21. Mai 2019 ging die Aktie mit 27,44 € aus dem Xetra-Handel und erreichte damit den höchsten Kurs in den ersten neun Monaten des Jahres. Nach dem Dividendenabschlag Mitte Juni entwickelte sich der DES-Kurs deutlich negativ bis am 16. August 2019 der Periodentiefstkurs mit 22,54 € verzeichnet wurde. Anschließend erholte sich die Aktie spürbar und schloss die Berichtsperiode am 30. September 2019 mit 25,88 € ab. Unter Berücksichtigung der am 17. Juni 2019 ausgeschütteten Dividende von 1,50 € je Aktie entspricht dies einer Performance von +8,2 %. Der SDAX, in dem die Aktie der Deutsche EuroShop seit dem 23. September 2019 notiert, stieg im selben Zeitraum um 16,0 %. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich zum Ende des 3. Quartals 2019 auf 1,60 Mrd. €. * DEUTSCHE EUROSHOP VS. SDAX UND EPRA IM VERGLEICH JANUAR BIS NOVEMBER 2019 indexierte Darstellung, Basis 100, in % Deutsche EuroShop EPRA SDAX 130 120 110 100 90 Jan. Feb. Mrz. Apr. Mai Juni Juli Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. DIVIDENDENZAHLUNGEN DER DEUTSCHE EUROSHOP für das jeweilige Geschäftsjahr 1.60 1.40 1.20 1.10 1.00 0.80 € n i e i t k A e j 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 * 2020 * * geplant 9 1 0 2 M 9 / P O H S O R U E E H C S T U E D 0 1 0

9M 2019 QUARTALSMITTEILUNG ZUM 30. SEPTEMBER 2019 9 1 0 2 M 9 / P O H S O R U E E H C S T U E D FINANZKALENDER 2019 FINANZKALENDER 2020 13.11. 18.11. 18.11. 21.11. 28.11. 05.12. Quartalsmitteilung 9M 2019 DZ Bank Equity Conference, Frankfurt Roadshow Zürich, Baader Bank Roadshow Paris, M. M. Warburg Roadshow Amsterdam Berenberg European Conference, Pennyhill 12.–13.12. HSBC Global Real Estate Conference, Kapstadt Unser Finanzkalender wird ständig erweitert. Die neuesten Termine erfahren Sie auf unserer Internetseite unter www.deutsche-euroshop.de/ir 09.–10.01. Oddo BHF Forum, Lyon 21.01. 19.03. 26.03. 29.04. 14.05. 28.05. 16.06. 13.08. 12.11. Kepler Cheuvreux GCC, Frankfurt Vorläufige Ergebnisse des Geschäftsjahres 2019 Bank of America Merrill Lynch European Real Estate Conference, London Veröffentlichung Geschäftsbericht 2019 Quartalsmitteilung 3M 2020 Societe Generale The Nice Conference, Nizza Hauptversammlung, Hamburg Halbjahresfinanzbericht 2020 Quartalsmitteilung 9M 2020 Die Shoppingcenter-AG SIE WÜNSCHEN WEITERE INFORMATIONEN? Dann besuchen Sie uns im Internet oder rufen Sie uns an: Patrick Kiss und Nicolas Lissner Tel.: +49 (0)40 - 41 35 79 20 / -22 Fax: +49 (0)40 - 41 35 79 29 Die Quartalsmitteilung 9M 2019 ist nun abrufbar unter www.deutsche-euroshop.de/IR 191107_des_Anzeige_GCSC.indd 1 191107_des_Anzeige_GCSC.indd 1 www.deutsche-euroshop.de / ir 08.11.19 10:08 08.11.19 10:08 E-Mail: ir@deutsche-euroshop.de Zukunftsbezogene Aussagen Rundungen und Veränderungsraten Diese Quartalsmitteilung enthält zukunftsbezogene Aussagen, die Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungs- auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands differenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (-). Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Pro- gnosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. 1 1 0

BRIEF DES VORSTANDS

ERTRAGSLAGE

NACHTRAGSBERICHT

PROGNOSEBERICHT/RISIKOBERICHT

KONZERNBILANZ

KONZERN- GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG/KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG

KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG/KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG

SEGMENTBERICHTERSTATTUNG/SONSTIGE ANGABEN

DIE SHOPPINGCENTER-AKTIE

FINANZKALENDER