Deutsche EuroShop AG Geschäftsbericht 2020 D

Finanzbericht 2020
Inhalt
Kennzahlen
Zusammengefasster Lagebericht
Wirtschaftsbericht
Nachtragsbericht
Prognosebericht
Risikobericht
Chancenbericht
Vergütungsbericht
Übernahmerelevante Angaben
Erklärung zur Unternehmensführung
Konzernabschluss
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
Konzern-Gesamtergebnisrechnung
Konzern-Kapitalflussrechnung
Konzernanhang
Versicherung der gesetzlichen Vertreter
Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers
EPRA-Berichterstattung
Bericht des Aufsichtsrats
Corporate Governance
Impressum

INHALT KENNZAHLEN ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT Grundlagen des Konzerns Wirtschaftsbericht Nachtragsbericht Prognosebericht Risikobericht Chancenbericht Vergütungsbericht Übernahmerelevante Angaben Erklärung zur Unternehmensführung Berichterstattung zum Einzelabschluss KONZERN ABSCHLUSS Konzernbilanz Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Konzern-Gesamtergebnisrechnung Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Konzern-Kapitalflussrechnung Konzernanhang 1 2 2 4 17 18 19 26 27 29 30 30 34 34 36 37 37 38 39 VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER BESTÄTIGUNGS VERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS EPRA-BERICHT ERSTATTUNG BERICHT DES AUFSICHTSRATS CORPORATE GOVERNANCE IMPRESSUM DISCLAIMER 66 67 74 81 86 94 94 * VOR∙FREU ∙DE Vor freu de, Substantiv, feminin Freude auf etwas Kommendes, zu Erwartendes

KENNZAHLEN in Mio. € Umsatzerlöse 4 EBIT Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis 1) EBT (ohne Bewertungsergebnis 1) Bewertungsergebnis 1 Konzernergebnis FFO je Aktie in € Ergebnis je Aktie in € EPRA Earnings je Aktie in € Eigenkapital 2 Verbindlichkeiten Bilanzsumme Eigenkapitalquote in % 2 LTV-Verhältnis in % Liquide Mittel Net Tangible Assets (EPRA) Net Tangible Assets je Aktie in € (EPRA) Dividende je Aktie in € 2020 224,1 161,2 -33,6 127,6 -429,6 -251,7 2,00 -4,07 2,02 2.314,8 1.922,6 4.237,4 54,6 32,9 266,0 2.309,7 37,38 0,04 3 2019 231,5 197,5 -34,3 163,1 -120,0 112,1 2,42 1,81 2,56 2.601,5 1.957,1 4.558,6 57,1 31,5 148,1 2.613,4 42,30 0,00 + /- -3 % -18 % 2 % -22 % -258 % -325 % -17 % -325 % -21 % -11 % -2 % -7 % 80 % -12 % -12 % – 1 2 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt inklusive Fremdanteile am Eigenkapital 3 Vorschlag 4 In 2020 erfolgte eine Ausweisänderung bei den Umsatzerlösen mit Anpassung des Vorjahresvergleichswert 2019. UMSATZ in Mio. € EBIT in Mio. € EBT * in Mio. € FFO je Aktie in € 225,0 231,5 224,1 199,1 197,5 160,9 163,1 2,43 2,42 161,2 127,6 2,00 2018 2019 2020 2018 2019 2020 2018 2019 2020 2018 2019 2020 * ohne Bewertungsergebnis

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Grundlagen des Konzerns ZUSAMMEN- GEFASSTER LAGEBERICHT Die im zusammengefassten Lagebericht bereitgestellten Informa- tionen gelten, soweit nicht gesondert vermerkt, sowohl für den Kon- zern als auch für die Deutsche EuroShop AG. In einem gesonderten Kapitel des zusammengefassten Lageberichts wird über den Einzel- abschluss der Deutsche EuroShop AG berichtet. Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risiko- management, Finanzierung und Kommunikation. Der Deutsche Euro- Shop-Konzern ist zentral und in einer personell schlanken Struktur organisiert. GRUNDLAGEN DES KONZERNS GESCHÄFTSMODELL DES KONZERNS, ZIELE UND STRATEGIE Die Deutsche EuroShop ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg. Die Deutsche Euro- Shop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließ- lich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten investiert. Zum Immobilienportfolio gehören 21 Einkaufszentren in Deutsch- land, Österreich, Polen, Ungarn und Tschechien. Die ausgewiesenen Umsätze erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der vermieteten Flächen in den Einkaufszentren. Ziele und Strategie Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in qualitativ hochwertige Shoppingcenter in Innenstadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liquidi- tätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter, der zu einem wesentlichen Teil als jährliche Dividende an die Aktionäre aus- geschüttet werden kann, ist ein wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risikostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutschland. Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität. Mit bis zu zehn Prozent des Eigenkapitals kann sich die Gesellschaft im Rahmen von Joint Ventures an Shoppingcenter-Projektentwick- lungen im Frühstadium beteiligen. Die Einkaufszentren werden von eigenständigen Gesellschaften gehalten, über die die Deutsche EuroShop an zwölf Shoppingcentern zu 100 % und an neun Shoppingcentern mit 50 % bis 75 % beteiligt ist. Weitere Informationen zur Einbeziehung dieser Gesellschaften in den Konzernabschluss sind im Konzernanhang aufgeführt. Die Finanzierung neuer Investments soll in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander stehen, und der Fremdfinanzierungsanteil im Konzern 55 % dauerhaft nicht übersteigen. Grundsätzlich werden Zinssätze bei der Aufnahme oder Prolongation von Darlehen lang- fristig gesichert. Ziel ist es, die Duration (durchschnittliche Zins- bindungsdauer) bei über fünf Jahren zu halten. 2 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Grundlagen des Konzerns / ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT Diversifiziertes Shoppingcenter Portfolio Die Deutsche EuroShop verfügt über ein ausgewogen diversifizier- tes Portfolio aus deutschen und europäischen Shoppingcentern. Bei Investitionen konzentriert sich die Unternehmensführung auf 1a-Lagen in Städten mit einem Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Einwohnern, die einen hohen Grad an Investitionssicher- heit bieten. Gelegenheiten nutzen, Werte maximieren Im Rahmen einer grundsätzlichen „Buy & Hold“-Strategie legt das Management stets mehr Wert auf die Qualität und Rendite der Shoppingcenter als auf die Wachstumsgeschwindigkeit des Port- folios. Es beobachtet den Markt kontinuierlich und nimmt durch Zu- und Verkäufe Portfolioanpassungen vor, wenn sich wirtschaftlich attraktive Gelegenheiten bieten. Durch kurze Entscheidungswege sowie hohe Flexibilität in Bezug auf mögliche Beteiligungs- und Finanzierungsstrukturen kann sich die Deutsche EuroShop auf unterschiedlichste Wettbewerbssituationen einstellen. Parallel dazu fokussiert sich die Konzernleitung auf die Wertoptimierung der vorhandenen Objekte im Portfolio. Differenziertes Mietensystem Ein wichtiger Bestandteil des Vermietungskonzepts ist ein differen- ziertes Mietensystem. Während Einzeleigentümer in Innenstädten oftmals darauf bedacht sind, die höchstmögliche Miete für ihre Immobilien zu erzielen (und dabei ein monostrukturiertes Einzel- handelsangebot entsteht), sorgt das Management der Deutsche EuroShop mit einer Mischkalkulation für einen attraktiven Branchen- mix und langfristig optimierte Mieterträge. Die Mietpartner zahlen eine branchenübliche Miete, die sich regelmäßig im Wesentlichen aus einer an den Verbraucherpreisindex gekoppelten Mindestmiete sowie einer umsatzabhängigen Miete zusammensetzt. Konzept des Erlebnis-Shoppings Das Centermanagement hat die Deutsche EuroShop an einen erfahrenen externen Partner, die Hamburger ECE Marketplaces GmbH & Co. KG (vormals ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG) (ECE), ausgelagert. Die ECE entwickelt, plant, realisiert, ver- mietet und managt seit 1965 Einkaufszentren. Mit derzeit rund 200 Einkaufszentren im Management ist das Unternehmen euro- päischer Marktführer. Die Deutsche EuroShop sieht in einem pro- fessionellen Centermanagement den Schlüssel zum Erfolg eines Shoppingcenters. Es sorgt nicht nur für einheitliche Öffnungszei- ten und eine stets freundliche, helle, sichere und saubere Einkaufs- atmosphäre, sondern macht mit teils außergewöhnlichen Waren- inszenierungen, Aktionen und Ausstellungen Shopping zum Erleb- nis. Vor Ausbruch der Corona-Pandemie haben durchschnittlich täglich 500.000 bis 600.000 Menschen die 21 Deutsche EuroShop- Center besucht und sich von der Branchenvielfalt, aber auch von Aktionen wie Autoausstellungen, Castingshows, Modenschauen und Kinder attraktionen verschiedenster Art begeistern lassen. Die Einkaufs zentren werden so zu Marktplätzen, auf denen stets Neues und Spektakuläres geboten wird. Wir sind zuversichtlich nach Über- windung der Pandemie wieder eine vergleichbare durchschnittliche Besucheranzahl in unseren Centern begrüßen zu dürfen. STEUERUNGSSYSTEM Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet das Unternehmen nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäfts- ordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäftsver- fahren des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt. Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der Shop- pingcenter zu erreichen und einen hohen Liquiditätsüberschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirtschaften, leiten sich die Steuerungsgrößen (Leistungsindikatoren) ab. Dies sind Umsatz, EBIT (Earnings before Interest and Taxes), EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertungsergebnis und FFO (Funds from Operations). Auf- grund der coronabedingt höheren Mietausfälle und Mietaußenstände haben diese Steuerungskennzahlen aktuell teilweise nur eine einge- schränkte Aussagekraft, so dass bis auf Weiteres die Collection Ratio ergänzend zu Steuerungszwecken genutzt wird. Die Collection Ratio misst das Verhältnis von Zahlungseingängen zu Miet- und Neben- kostenforderungen gegenüber den Mietern. Auf Basis einer dreijährigen Mittelfristplanung je Shoppingcenter wird einmal jährlich eine aggregierte Konzernplanung erstellt, und die Zielvorgaben für die Steuerungsgrößen werden festgelegt. Unter- jährig (quartalsweise) erfolgt auf Konzernebene ein regelmäßiger Abgleich der aktuellen Geschäftsentwicklung mit den Zielvorgaben und der aktuellen Hochrechnung. Des Weiteren werden mithilfe von monatlichen Controllingberichten die Werttreiber der Steuerungs- größen, wie beispielsweise Mieterlöse, Frequenzen und Nachvermie- tungsstand sowie Collection Ratio, überwacht. Dies ermöglicht es, rechtzeitig erforderliche Sofortmaßnahmen zu ergreifen. Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der Geschäftsführung nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Er bestellt die Vorstandsmitglieder, und wesentliche Geschäfte des Vorstands benötigen seine Zustimmung. Der Aufsichtsrat besteht aus neun Mitgliedern, die alle von der Hauptversammlung gewählt werden. Die Bestellung und Abberufung von Mitgliedern des Vorstands erfolgt auf der Grundlage der §§ 84, 85 AktG. Änderungen der Sat- zung richten sich nach den §§ 179, 133 AktG, wobei der Aufsichts- rat auch ermächtigt ist, die Satzung ohne Beschluss der Hauptver- sammlung an neue gesetzliche Vorschriften anzupassen, die für die Gesellschaft verbindlich werden, sowie Änderungen der Satzung zu beschließen, die nur die Fassung betreffen. Weitere Informationen zu Vorstand und Aufsichtsrat sind in der Erklärung zur Unternehmensführung zu finden. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 3

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Wirtschaftsbericht WIRTSCHAFTSBERICHT GESAMTWIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHEN- BEZOGENE RAHMENBEDINGUNGEN Seit März 2020 ist die wirtschaftliche Entwicklung weltweit von der Corona-Pandemie beeinflusst. Sämtliche Vorjahresvergleiche sollten vor diesem Hintergrund betrachtet werden. Folglich ist das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Berichtsjahr nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 5,0 % zurückgegangen. Nach einer zehnjährigen Wachstumsphase wurde die deutsche Wirtschaft durch den ersten Lockdown im Frühjahr 2020 abrupt gebremst. Dem tiefen Absturz im 2. Quartal (-9,8 %) folgte eine Wachstums- und Aufhol- phase im Sommer, die dann im 4. Quartal mit Anstieg der Fallzahlen und dem zweiten Lockdown zum Erliegen kam. Die staatlichen Schutzmaßnahmen im Rahmen der Corona-Pande- mie bedingten, dass die Konsumenten ihr verfügbares Einkommen im Berichtsjahr nicht wie gewohnt ausgaben. Die Sparquote erreichte mit 16,3 % (i.Vj. 10,9 %) ein historisches Hoch, die privaten Konsum- ausgaben, die 51,3 % des BIP ausmachten und in den Vorjahren positive Wachstumsimpulse gesetzt hatten, sanken preisbereinigt um 6,0 %. Besonders stark brachen die Ausgaben für Beherbergungs- und Gaststättendienstleistungen sowie für Freizeit- und Kulturdienstleis- tungen ein. Gegenläufig stiegen die Konsumausgaben des Staates preisbereinigt um 3,4%. Gründe für den Anstieg waren unter ande- rem die Beschaffung von Schutzausrüstungen und Krankenhausleis- tungen. Bauinvestitionen stiegen 2020 noch um 1,5 %. Neben den privaten Konsumausgaben war der Export und dort ins- besondere der geringe Reiseverkehr maßgeblich für den Rückgang des Bruttoinlandsproduktes. Auch auf dem Arbeitsmarkt kam der positive Trend der letzten Jahre durch die Corona-Pandemie zum Erliegen. Die Zahl der Arbeitslosen lag im Jahresdurchschnitt bei 2,7 Millionen, was einer Arbeitslosen- quote von 5,9 % (i.Vj. 5,0 %) entsprach. Eine deutlich höhere Arbeits- losigkeit wurde durch Kurzarbeit verhindert; diese erreichte im April mit knapp sechs Millionen Personen einen neuen Höchstwert. Die Verbraucherpreise in Deutschland stiegen gegenüber 2019 nur leicht um 0,5 %. Hierbei wirkten sich die temporäre Mehrwertsteuer- senkung im zweiten Halbjahr 2020 sowie niedrigere Preise für Energieprodukte (-4,8 %) bremsend aus. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sind die Reallöhne und -gehälter der Arbeitnehmer im Berichtsjahr um 1,0 % gesun- ken. Betroffen von den Lohneinbußen waren insbesondere die unte- ren Lohngruppen, in denen der Anteil der Kurzarbeit deutlich höher ausfiel. Bei der Ermittlung der Reallohnveränderung wurde dabei das Kurzarbeitergeld, das für viele Arbeitnehmer die Einkommens- verluste gemindert hat, nicht berücksichtigt. Basierend auf vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bun- desamtes erzielte der deutsche Einzelhandel (inklusive Online- handel) im Berichtsjahr nominal 5,1% und real 3,9 % mehr Umsatz als 2019. Zur positiven Umsatzentwicklung des Einzelhandels trug erneut vor allem der Onlinehandel mit einem Wachstum um etwa ein Fünftel bei. Der schon in der Vergangenheit kontinuierlich und stark gewachsene Onlinehandel hat durch die Corona-Pandemie und das Aus weichen der Konsumenten auf diese Einkaufsoption einen deutlichen Schub erfahren. Es wird davon ausgegangen, dass der stationäre Einzelhandel seinen Umsatzanteil nach Normalisierung der Pandemiesituation nicht vollständig zurückgewinnen kann. Die Konkurrenzsituationen der Center im Portfolio der Deutsche EuroShop werden zum einen durch die Geschäfte der jeweiligen Innenstädte sowie der Einkaufszentren im Einzugsgebiet bestimmt. Zum anderen befinden sich die Center aber auch im Wettbewerb mit den Innenstädten benachbarter Oberzentren. So stellen z. B. die Innenstädte von Dortmund für das Allee-Center Hamm, Mannheim für das Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim sowie Braunschweig für die City-Galerie Wolfsburg wichtige Wettbewerber dar. Weiterer Wettbewerb für den innerstädtischen Einzelhandel kann durch die Ansiedlung von Factory- / Designer-Outlet-Centern außer- halb der Stadtgrenzen auf der grünen Wiese, aber auch teilweise in Stadtlagen entstehen. So wird in Remscheid, im Einzugsgebiet unse- res Wuppertaler Shoppingcenters, seit Längerem eine großflächige Projektentwicklung geplant, deren Fertigstellung mittlerweile aber auf 2024 /25 verschoben wurde. Einzelhandel Nach Berechnungen von JLL, einem Beratungsunternehmen im Immobilienbereich, sind 2020 die Vertragsabschlüsse für Einzel- handelsflächen in Deutschland vor dem Hintergrund der corona- bedingten Ausnahmesituation im stationären Einzelhandel um 25 % auf 384.800 m² gesunken. Dabei bezogen sich 57 % aller Vermietun- gen auf Flächen kleiner als 250 m². Gemäß dem Handelsverband Deutschland (HDE) stieg der Umsatz im Onlinegeschäft im Vergleich zum Vorjahr um rund 20,7 % auf nunmehr ca. 71,5 Mrd. € an. Das entspricht einem Anteil von etwa 12,4% am gesamten Einzelhandelsumsatz 2020, der sich nach HDE- Angaben auf 577,4 Mrd. € belief. Der stationäre Einzelhandel in Deutschland erzielte 2020 ein nominales Umsatzwachstum von 3,9 %, wobei der für Shoppingcenter wichtige stationäre Modehandel nach Angaben des Fachmagazins TextilWirtschaft coronabedingt einen dramatischen Umsatzeinbruch von 30 % hinnehmen musste. 4 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Obwohl Lebensmittelhandel, Drogerien und Apotheken nicht von Lockdown-Maßnahmen betroffen waren, legte dieses Sortiment „täglicher Bedarf“ im Onlinehandel prozentual am stärksten zu (+40,9 %). Das größte Segment „Unterhaltung“ (inkl. z. B. Elektronik- artikel und Telekommunikation, Video und Musik Downloads) wuchs um 10,5 %, während das umsatzmäßig zweitgrößte Einzelhandels- segment „Bekleidung“ (inkl. Schuhe) um 13,2 % zulegte. Immobilienmarkt Mit einem Rückgang des Transaktionsvolumens um nur 11% auf 81,6 Mrd. € (i. Vj. 91,3 Mrd. €) – nach Angaben von JLL – zeigte der Investmentmarkt für Immobilien in Deutschland auch in dem beson- deren abgelaufenen Jahr, dass Immobilien weiterhin als stabiles Investment gelten. Dabei dominieren mit rund 71% des Transaktions- volumens weiterhin die Assetklassen Büro und Wohnen. Auf Einzel- handelsimmobilien entfiel ein Anteil von 13% (i. Vj. 12%). Investitionen in deutsche Shoppingcenter summierten sich im Gesamtjahr 2020 auf knapp 1,5 Mrd. € (i.Vj. 1,8 Mrd. €), was einem Rückgang von 18 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Immo- bilienmakler CBRE sieht die lockdownbedingten Herausforderungen der Shoppingcenter nur bedingt widergespiegelt, vielmehr sei die- ses Teilsegment des Einzelhandelsimmobilienmarktes auch in den vergangenen Jahren kaum gehandelt worden. Der Anteil am Inves- titionsvolumen lag daher auch nur bei 12 %. Auf der Käuferseite des deutschen Einzelhandelsinvestmentmarktes waren Asset- und Fondsmanager die aktivste Gruppe mit 27 % Anteil am Investitions- volumen, verkäuferseitig waren es Immobilien-AGs und REITs, die mit 26% den größten Anteil am Gesamtvolumen auf sich vereinten. JLL beobachtet einen Anstieg der Spitzenrenditen in den von der Pandemie am meisten betroffenen Sektoren. Für die Top-Shopping- center in Deutschland lagen die Spitzenrenditen zum Jahresende bei durchschnittlich 4,85 % (i. Vj. 4,5 %). Entwicklung des Aktienkurses Nach einem Jahresschlusskurs 2019 von 26,42 € ist die Aktie der Deutsche EuroShop stabil in die ersten Wochen des Jahres 2020 gestartet. Am 3. Januar 2020 ging die Aktie mit 26,50 € aus dem Handel und erreichte damit den höchsten Kurs des Jahres. Ende Februar nahmen die Unsicherheiten der Anleger im Zusammen- hang mit der Corona-Pandemie stark zu. Dies führte bei der DES- Aktie, bei den Peer-Unternehmen sowie insgesamt an den interna- tionalen Aktienmärkten zu erheblichen Kurseinbrüchen. Ab Mitte März bis Ende Oktober entwickelte sich der DES-Kurs unter gro- ßen Schwankungen zwischen 9,50 € und 15,50 € seitwärts. In dieser Phase markierte die Aktie am 25. September den Jahrestiefstkurs bei 9,52 €. Ab Anfang November erholte sich der Kurs und die DES- Aktie schloss die Berichtsperiode am 30. Dezember 2020 mit 18,45 € ab. Dies entsprach einer Performance von -30,2 % (i.Vj. +10,4%). Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich Ende 2020 auf 1,14 Mrd. €. Wirtschaftsbericht / ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT GESCHÄFTSVERLAUF UND GESAMT- AUSSAGE ZUR WIRTSCHAFTLICHEN LAGE DES KONZERNS Wesentliche Konzernkennzahlen in Mio. € Umsatzerlöse 6 EBIT EBT (ohne Bewertungs ergebnis 1) EPRA 2, 5 Earnings FFO Eigenkapitalquote in % 3 LTV-Verhältnis in % 4 in € EPRA 2, 5 Earnings je Aktie FFO je Aktie EPRA 2 NTA je Aktie 01.01. – 31.12.2020 01.01. – 31.12.2019 + /- 224,1 161,2 127,6 124,5 123,3 54,6 32,9 231,5 -3,2 % 197,5 -18,3 % 163,1 -21,8 % 158,3 -21,3 % 149,6 -17,6 % 57,1 31,5 01.01. – 31.12.2020 01.01. – 31.12.2019 + /- -21,1 % -17,4 % 2,56 2,42 2,02 2,00 37,38 42,30 -11,6 % Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 61.783.594 61.783.594 0,0 % 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 European Public Real Estate Association 3 inklusive Fremdanteile am Eigenkapital 4 Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen) 5 Die EPRA Earnings beinhalten in der Vorjahresperiode eine einmalige Steuer- erstattung inklusive aufgelaufener Zinsen für Vorjahre. Ohne diese Steuererstattung hätten die EPRA Earnings im Vorjahr 149,3 Mio. € bzw. 2,41 € je Aktie betragen. 6 Der Ausweis innerhalb des NOI wurde im Berichtsjahr geändert und die Vorjahres- zahlen wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auf die Ausführungen im Konzernanhang im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“. Nach einem planmäßigen Start ins Geschäftsjahr 2020 hat die Corona-Pandemie seit März 2020 die Bevölkerung, die Wirtschaft und auch die Deutsche EuroShop vor große Herausforderungen gestellt. Bei unseren Mietpartnern und uns verursachte die Aus- breitung des Virus außergewöhnliche Einschnitte in die Geschäfts- aktivitäten. Auf einen Lockdown nahezu aller Geschäfte in den Centern im März folgte die anspruchsvolle Phase der sicheren sukzessiven Wiedereröffnungen und des Centerbetriebes unter viel fältigen Präventionsauflagen. Im dritten Quartal konnten wir eine deutliche Erholung der Geschäftsaktivitäten beobachten. Die Kun- denfrequenzen in unseren Centern stiegen in diesem Zeitraum wie- der auf rund 80 % und die Mieterumsätze auf rund 90 % der Vor- jahresniveaus. Auch das als Collection Ratio bezeichnete Verhältnis der gezahlten zur fälligen Miete verbesserte sich deutlich. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 5

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Wirtschaftsbericht Zum Geschäftsjahresende stiegen die Corona-Infektionszahlen in den meisten europäischen Ländern wieder deutlich an, begleitet von weiteren behördlichen Geschäftsschließungen, die insbesondere in Deutschland auch das wichtige Weihnachtsgeschäft unserer Mieter betrafen. Diese erneuten Lockdowns dauern teilweise noch an. Die Geschäftsschließungen haben für den stationären Einzelhandel und damit auch für uns deutlich negative wirtschaftliche Auswirkun- gen, die es bei der Analyse der Geschäftszahlen 2020, aber auch bei unseren weiteren Handlungen vorausschauend mit zu beachten gilt. Wichtig ist zu betonen, dass bei allen pandemiebedingten Heraus- forderungen im operativen Geschäft auch deutlich positive Signale zu erkennen waren. Nach jeder Wiedereröffnung der Geschäfte stie- gen die Kundenfrequenzen – trotz weiterer Betriebseinschränkungen und Maskenpflicht – schnell und deutlich an und damit auch wieder das Umsatzpotenzial für unsere Mieter. Diese Gesamtentwicklung zeigte deutlich, dass die Konsumenten den stationären Handel sowie das Einkaufen in unseren attraktiven Shoppingcentern weiter sehr schätzen, auch wenn die Geschäftsaktivitäten in einigen Segmenten noch deutlich von ihren Normalniveaus entfernt waren. Das reale Shoppingerlebnis wurde und wird auch nach Ausbruch der Corona- Pandemie gesucht. Wir haben zu Beginn der Pandemie schnell und konsequent alle notwendigen Maßnahmen ergriffen, um die Auswirkungen der Krise bestmöglich abzufedern. Zur weiteren Verbesserung unse- rer Liquidität sowie des finanziellen Spielraumes wurden opera- tive Kosten gesenkt und nicht essenzielle Investitionsmaßnahmen gestoppt bzw. verschoben. Die Dividendenzahlung für das Geschäfts- jahr 2019 wurde ausgesetzt. Parallel haben wir uns intensiv mit unseren Banken ausgetauscht und erfolgreich die im laufenden Jahr an stehenden Refinanzierungen vertraglich gesichert. In dieser schwierigen Situation haben wir unseren Mietern tempo- rär Entlastung verschafft und – auch über die gesetzlichen Rege- lungen hinaus – temporär davon abgesehen, coronabedingte Miet- außenstände von betroffenen Mietern rechtlich durchzusetzen. Im Sinne eines partnerschaftlichen Ansatzes wurde mit allen betrof- fenen Mietern über faire Lösungsansätze und auch Schadensteilun- gen, jeweils in Abhängigkeit von der rechtlichen sowie individuel- len Situation, gesprochen und in der überwiegenden Mehrzahl der Fälle bereits Einigung erzielt. Für die Zeit der behördlich verordneten Geschäftsschließungen ab Mitte Dezember und eventuellen weiteren Schließungen im Jahr 2021 haben wir den betroffenen Mietern in Deutschland regelmäßig einen Erlass von 50 % der Nettokaltmiete angeboten, mit der Zielsetzung des Abschlusses einer schnellen und beidseitig rechtssicheren sowie abschließenden vertraglichen Rege- lung bzgl. der wirtschaftlichen Auswirkungen der erneuten Lock- downs. Wir sind der Überzeugung, dass dieses Vorgehen in dieser besonderen Lage die beste Basis für die Zukunft und einen gemein- samen und nachhaltigen Geschäftserfolg ist. Aufgrund der im Geschäftsjahr 2020 anhaltend bestehenden hohen Unsicherheit hinsichtlich der Höhe und Dauer der substanziellen Auswirkungen der Corona-Pandemie auf das Geschäft unserer Mie- ter und damit auf unseren Geschäftsausblick, konnte die im zusam- mengefassten Lagebericht 2019 dargelegte Erwartung zu der Ent- wicklung unserer Steuerungsgrößen in 2020 nicht durch konkrete Zielbandbreiten erneuert werden. Wir sind im April 2020 davon aus- gegangen, dass Umsatz erlöse, EBIT, EBT (ohne Bewertungsergeb- nis) und die FFO unterhalb der Geschäftsjahreszahlen 2019 liegen werden. Der Geschäftsverlauf 2020 hat diese Einschätzung bestätigt. Die Umsatzerlöse sanken coronabedingt von 231,5 Mio. € im Vorjahr um 3,2 % auf 224,1 Mio. €. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) betrug 161,2 Mio. € und lag um 36,2 Mio. € bzw. -18,3 % deutlich unter dem Vorjahr. Entsprechend ergab sich beim Ergebnis vor Steuern und Bewertung (EBT ohne Bewertung) eine Reduzierung um 21,8 % auf 127,6 Mio. €. Die um Bewertungs- und Sondereffekte bereinig- ten Funds from Operations (FFO) lagen mit 2,00 € je Aktie unter dem Vorjahr (-17,4%). Das operative Ergebnis 2020 war durch die Corona- Pandemie und die daraus resultierenden Umsatzein bußen und Wertberichtigungen stark negativ beeinflusst, während die weitere Reduzierung der Zinsaufwendungen einen positiven Effekt auf das operative Ergebnis hatte. Die Corona-Pandemie bestimmte auch maßgeblich die Bewertung unseres Bestandsportfolios und führte bei im Durchschnitt ge - stiegenen Ankaufsrenditen für Shoppingcenter, reduzierten Miet- erwartungen, längeren Nachvermietungszeiten sowie erhöhten Investi tionsanforderungen zu einem deutlich negativen Bewertungs- ergebnis von -429,6 Mio. € (i.Vj. -120,0 Mio. €). 6 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Wirtschaftsbericht / ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT Veränderung 01.01. – 31.12.2020 01.01. – 31.12.2019 (angepasst) 1 231.487 -28.301 -1.674 201.512 1.915 -5.958 + /- -7.383 13 -27.544 -34.914 485 -1.801 197.469 -36.230 30.616 -49.256 -18.443 2.745 -34.338 163.131 -7.595 5.540 4.942 -2.198 689 -35.541 in % -3,2 0,0 -1.645,4 -17,3 25,3 -30,2 -18,3 -24,8 11,2 26,8 -80,1 2,0 -21,8 ERTRAGSLAGE DES KONZERNS ERTRAGSL AGE in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und verwaltungskosten Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen NOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT At-equity-Ergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Latente Steuern (at-equity) At-equity-Ergebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übriges Finanzergebnis Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern Latente Steuern (at-equity) Latente Steuern (mit at-equity) KONZERNERGEBNIS 224.104 -28.288 -29.218 166.598 2.400 -7.759 161.239 23.021 -43.716 -13.501 547 -33.649 127.590 4.345 25.854 417 -51.482 73.786 717 -355.845 -73.786 -94.188 -25.854 -429.631 -4.267 73.965 55.308 -717 54.591 -251.717 -120.042 -309.589 -257,9 -4.546 279 6,1 -417 73.548 -18.957 112.091 -363.808 -25,8 -324,6 1 Der Ausweis innerhalb des NOI wurde im Berichtsjahr geändert und die Vorjahreszahlen wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auf die Ausführungen im Konzernanhang im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 7

01.01. – 31.12.2020 01.01. – 31.12.2019 (angepasst) 1 Veränderung + /- in % 35.714 36.521 -807 -2,2 25.995 26.451 -456 -1,7 21.984 22.051 -67 -0,3 17.757 18.241 -484 -2,7 12.633 13.104 -471 -3,6 11.482 11.013 469 4,3 11.366 11.412 -46 -0,4 9.796 9.931 -135 -1,4 9.786 10.225 -439 -4,3 9.419 9.577 -158 -1,6 8.742 8.952 -210 -2,4 7.990 8.241 -251 -3,0 6.520 6.621 -101 -1,5 1.153 1.455 -302 -20,8 -1,8 ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Wirtschaftsbericht Umsatzerlöse von der Corona-Pandemie beeinflusst Die Umsatzerlöse im Konzern sanken im Geschäftsjahr um 3,2 % von 231,5 Mio. € auf 224,1 Mio. €. Hier wirkten sich in unseren ausländi- schen Märkten gesetzliche Regelungen zur Abfederung der nega- tiven Auswirkungen der Corona-Pandemie seit Mitte März aus, die u. a. das temporäre Aussetzen von Zahlungsverpflichtungen aus Mietverhältnissen für die von den Schließungen betroffenen Mieter vorsahen (-3,2 Mio. €). Soweit die Zahlungsverpflichtung der Mieter gesetzlich nicht ausgesetzt war (insbesondere gilt dies für die deut- schen Center des Konzerns), wurden auf Basis der geltenden Miet- verträge die Mieten auch für die Schließungsphasen weiter in Rech- nung gestellt. Gewährte und erwartete Zugeständnisse auf die so entstandenen Forderungen wurden in den Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen berücksichtigt. Des Weiteren resultierten aus der Corona-Pandemie Ausfälle von in Zahlungsschwierigkeiten geratenen Mietern, teilweiser Wegfall von Umsatzmieten, längere Nachvermietungszeiten und höhere Leer- stände, was insgesamt alles weitere Faktoren für den Rückgang der Umsatzerlöse und die verschlechterte Ertragslage sind. UMSATZERLÖSE * in Mio. € 218,5 225,0 231,5 224,1 30,7 36,7 37,7 33,8 205,1 14,9 190,2 187,8 188,3 193,8 190,3 UMSATZERLÖSE in T€ Main-Taunus- Zentrum, Sulzbach Altmarkt-Galerie, Dresden A10 Center, Wildau Rhein-Neckar- Zentrum, Viernheim Herold-Center, Norderstedt Allee-Center, Hamm Billstedt-Center, Hamburg City-Galerie, Wolfsburg Forum, Wetzlar City-Arkaden, Wuppertal City-Point, Kassel Rathaus-Center, Dessau Stadt-Galerie, Hameln DES Verwaltung GmbH Inland 190.336 193.795 -3.459 2016 2017 2018 2019 2020 –3,2 % Inland Ausland * In 2020 erfolgte eine Ausweisänderung bei den Umsatzerlösen mit Anpassung der Vorjahresvergleichswerte 2019. Ein Vergleich mit den Jahren 2016 bis 2018 ist daher nur eingeschränkt möglich. Galeria Baltycka, Danzig Olympia Center, Brünn Ausland GESAMT 12.517 16.381 -3.864 -23,6 21.250 33.767 21.311 -61 37.692 -3.925 224.104 231.487 -7.383 -0,3 -10,4 -3,2 1 Der Ausweis innerhalb des NOI wurde im Berichtsjahr geändert und die Vorjahres- zahlen der Umsatzerlöse wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auf die Ausführungen im Konzernanhang im Abschnitt „4. Neue Rech- nungslegungsstandards und Ausweisänderungen“. Operative Centeraufwendung ohne Wertberichtigungen auf Vorjahresniveau Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraums von 28,3 Mio. €, die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlegbare Nebenkosten, Grundsteuern, Gebäudeversicherungen und Instandhaltungen umfassen, lagen auf Vorjahresniveau. 8 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Wirtschaftsbericht / ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG DER GEMEINSCHAFTSUNTERNEHMEN 01.01. – 31.12.2020 01.01. – 31.12.2019 (angepasst) 1 Veränderung + /- in % 8.158 8.237 -79 -1,0 7.084 7.410 -326 -4,4 7.004 7.284 -280 -3,8 5.824 6.257 -433 -6,9 5.790 4.209 29 6.762 4.174 35 -972 -14,4 35 -6 0,8 -17,1 -5,1 Umsatzerlöse 38.098 40.159 -2.061 Wertberichtigungen coronabedingt stark gestiegen Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich auf 29,2 Mio. € (i.Vj. 1,7 Mio. €) erhöht. Sie berücksichtigen sowohl die bis zum Bilanzstichtag ver- traglich vereinbarten Mietzugeständnisse (8,6 Mio. €) als auch die erwarteten weiteren Verzichte auf zum Bilanzstichtag bestehende Forderungen (14,7 Mio. €). Zusätzlich mussten insbesondere insol- venzbedingt weitere Forderungen ausgebucht oder einzelwert- berichtigt werden (5,9 Mio. €). Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen, aus Erstattungen und Schadens- ersatzzahlungen, aus Erträgen aus in Vorjahren wertberichtigten Mietforderungen sowie aus Nachzahlungen im Rahmen von Neben- kostenabrechnungen resultieren, betrugen 2,4 Mio. € (i.Vj. 1,9 Mio. €) und lagen damit oberhalb des Vorjahres. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größ- tenteils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelte, lagen mit 7,8 Mio. € aufgrund einmaliger Finanzierungs- kosten im Rahmen der Verlängerung unserer Kreditlinie (0,5 Mio. €) sowie höherer Beratungs- und Gutachterkosten (0,6 Mio. €) über der Vorjahresperiode (6,0 Mio. €). EBIT deutlich unterhalb des Vorjahres Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 161,2 Mio. € deut- lich unter dem Vorjahr (197,5 Mio. €), was im Wesentlichen auf die Aus- buchung und Wertberichtigung der aufgelaufenen Mietrückstände sowie den coronabedingten Umsatzrückgang zurückzu führen ist. Finanzergebnis ohne Bewertungseffekte leicht über Vorjahr Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) lag mit -33,6 Mio. € leicht über dem Vorjahr (i.Vj. -34,3 Mio. €) und ist das Resultat gegen- läufiger, sich aufhebender Effekte. Das at-equity Ergebnis (opera- tiv) hat sich insbesondere aufgrund coronabedingt höherer Wertbe- richtigungen auf Mietforderungen und Umsatzausfälle um 7,6 Mio. € reduziert. Des Weiteren beinhaltete das übrige Finanzergebnis im Vorjahr eine einmalige Zinserstattung von 2,7 Mio. € für eine Gewer- besteuerrückzahlung, der in diesem Jahr nur Zinserträge in Höhe von 0,5 Mio. € gegenüberstehen. Der Zinsaufwand der Konzern- gesellschaften konnte hingegen um weitere 5,5 Mio. € gesenkt wer- den. Hier wirkten sich neben planmäßigen Tilgungen die günstigeren Anschlussfinanzierungen für das Rhein-Neckar-Zentrum Viernheim und das A10 Center Wildau positiv aus. Der den Kommanditisten zustehende Ergebnisanteil hat sich entsprechend dem reduzierten EBIT um 4,9 Mio. € verringert. in T€ Allee-Center, Magdeburg Phoenix-Center, Harburg Stadt-Galerie, Passau Saarpark-Center, Neunkirchen City-Arkaden, Klagenfurt Árkád, Pécs Sonstige Grundstücks- betriebs- und -verwaltungskosten Wertberichtigungen und Ausbuchung von Forderungen NOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT Zinserträge Übriges Finanzergebnis Finanzergebnis Steuern vom Einkommen und vom Ertrag At-equity-Ergebnis (ohne Bewertungs- ergebnis) Bewertungsergebnis Latente Steuern GEWINN- ODER VERLUSTANTEIL Zinsaufwendungen -3.720 -3.902 -6.324 -5.635 -689 -12,2 -5.013 26.761 -226 -4.787 -2.118,1 34.298 -7.537 -22,0 364 356 8 2,2 -384 26.741 6 -346 -38 34.308 -7.567 1 -11,0 -22,1 500,0 4,7 -74,9 -2,1 5 182 -262 -75 88 -3.626 350 -3.551 -94 -141 47 33,3 23.021 -73.786 -717 30.616 -7.595 -24,8 -25.854 -47.932 -185,4 -417 -300 -71,9 -51.482 4.345 -55.827 -1.284,9 1 Der Ausweis innerhalb des NOI wurde im Berichtsjahr geändert und die Vorjahres- zahlen wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auf die Aus- führungen im Konzernanhang im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 9

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Wirtschaftsbericht EBT (ohne Bewertungsergebnis) sinkt coronabedingt um ein Fünftel Das rückläufige EBIT und at-equity Ergebnis sowie die einmalige Zinserstattung des Vorjahres bedingten den Rückgang des EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 163,1 Mio. € auf 127,6 Mio. € (-21,8 %). Bewertungsergebnis deutlich negativ Das Bewertungsergebnis resultierte mit -427,6 Mio. € (i.Vj. -120,0 Mio. €) aus der Bewertung des Immobilienvermögens des Konzerns nach IAS 40 und mit 2,0 Mio. € aus der Wertberichtigung des Geschäfts- oder Firmenwertes Olympia Brno. Von dem Bewertungsverlust auf das Immobilienvermögen entfie- len, nach Berücksichtigung des Anteils der Fremdgesellschafter, -353,8 Mio. € (i.Vj. -94,2 Mio. €) auf die Bewertung des im Konzern aus- gewiesenen Immobilienvermögens und -73,8 Mio. € (i.Vj. -25,8 Mio. €) auf die Bewertung des Immobilienvermögens der nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen. Im Durchschnitt wurden die Konzernimmobilien nach Berücksichti- gung der laufenden Investitionen um -10,7 % abgewertet (i. Vj. -2,9 %), wobei die Bandbreite der Bewertungsänderungen zwischen -14,4% und -7,4% lag. Bei einem Vermietungsstand von 95,4% (-2,2 %) wurde die Bewertung des Immobilienportfolios im Wesentlichen beein- flusst von im Durchschnitt gestiegenen Ankaufsrenditen für Shop- pingcenter in Deutschland, Investitionen in die Nachvermietung, Modernisierung und Positionierung des Bestandsportfolios sowie von angepassten Erwartungen an die Mietenentwicklung und län- gere Nachvermietungszeiträume. Die Wertberichtigung des Geschäfts- oder Firmenwertes Olympia Brno ist Folge der Auflösung der im Rahmen des Ankaufs zu bilden- den latenten Steuern. Der Wertberichtigung steht ein entsprechen- der Ertrag aus der Auflösung latenter Steuern gegenüber. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sowie latente Steuern Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag beliefen sich auf 4,3 Mio. € (i.Vj. 4,5 Mio. €). Unter Berücksichtigung der im Vorjahr enthaltenen Gewerbesteuerrückzahlung von 7,1 Mio. € hat sich die Steuer belastung des Konzerns als Folge der rückläufigen Ergeb- nisse und der im Vorjahr durchgeführten gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierung reduziert. Die latenten Steuerrückstellungen, inklusive des im at-equity-Ergeb- nis enthaltenen Anteils, wurden im Berichtsjahr als Folge des Rück- gangs der Immobilienverkehrswerte um 54,6 Mio. € aufgelöst (i.Vj. 73,5 Mio. €). Die Auflösung im Vorjahr war im Wesentlichen auf die zum Ende des Geschäftsjahres 2019 vollzogene gesellschaftsrecht- liche Umstrukturierung innerhalb des Konzerns zurückzuführen, die es erlaubt, die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung in einem größeren Umfang als bisher in Anspruch zu nehmen. EPRA Earnings und Konzernergebnis stark rückläufig Die EPRA Earnings, welche das Bewertungsergebnis ausklammern, haben sich insbesondere aufgrund der Wertberichtigungen auf Miet- forderungen sowie des Umsatzrückgangs deutlich auf 124,5 Mio. € bzw. 2,02 € je Aktie reduziert. Der Ergebnisrückgang ist zusätzlich mit einem im Vorjahr enthaltenen einmaligen Ertrag aus Gewerbe- steuererstattungen sowie den darauf aufgelaufenen Zinserträgen von insgesamt 9,0 Mio. € zu begründen. Bedingt durch das hohe negative Bewertungsergebnis ergab sich ein Konzernverlust von -251,7 Mio. € nach einem Konzerngewinn von 112,1 Mio. € im Vorjahr. Das Ergebnis je Aktie betrug -4,07 € (i.Vj. 1,81 €). EPRA EARNINGS in Mio. € / in € je Aktie 141,3 147,4 158,3 2,56 124,5 2,42 2,39 123,7 2,29 2016 2017 2018 2019 2020 2,02 10 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Wirtschaftsbericht / ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT EPRA EARNINGS Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Bewertungsergebnis derivative Finanzinstrumente 1 Wertberichtigung Geschäfts- oder Firmenwert Latente Steuern in Bezug auf EPRA-Anpassungen 2 EPRA EARNINGS 3 01.01. – 31.12.2020 01.01. – 31.12.2019 in T€ je Aktie in € -251.717 427.623 -88 2.008 -53.290 124.536 -4,07 6,92 0,00 0,03 -0,86 2,02 in T€ 112.091 120.042 -350 0 -73.523 158.260 je Aktie in € 1,81 1,94 0,00 0,00 -1,19 2,56 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 61.783.594 61.783.594 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 1 2 betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente 2 Die EPRA Earnings beinhalten in der Vorjahresperiode eine einmalige Steuererstattung inklusive aufgelaufener Zinsen für Vorjahre. Ohne diese Steuererstattung hätten die EPRA Earnings im Vorjahr 149,3 Mio. € bzw. 2,41€ je Aktie betragen. Entwicklung der Funds from Operations Die Funds from Operations (FFO) dienen der Finanzierung unserer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Tilgung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie der Dividendenausschüt- tungen. Wesentliche nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehörende Einmaleffekte werden dabei bei der Ermittlung der FFO eliminiert. Die FFO reduzierten sich von 149,6 Mio. € auf 123,3 Mio. € bzw. je Aktie um 0,42 € auf 2,00 €. Als ertragsbasierte Zahl spiegeln die FFO den aktuell deutlichen Anstieg der Mietaußenstände nicht wider, so dass ergänzend die Analyse des Zahlungsverhaltens der Mieter, ausgedrückt in der Collection Ratio, notwendig ist. Diese lag 2020 durchschnittlich bei 89,6%. FUNDS FROM OPERATIONS (FFO) in Mio. € / in € je Aktie 148,1 150,4 149,6 129,9 2,41 2,54 2,43 2,42 123,3 2,00 FUNDS FROM OPERATIONS Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Steuererstattung für Vorjahre 2 Wertberichtigung Geschäfts- oder Firmenwert Latente Steuern 1 FFO 2016 2017 2018 2019 2020 01.01. – 31.12.2020 01.01. – 31.12.2019 in T€ je Aktie in € -251.717 427.623 0 2.008 -54.591 123.323 -4,07 6,92 0,00 0,03 -0,88 2,00 in T€ 112.091 120.042 -8.994 0 -73.548 149.591 je Aktie in € 1,81 1,94 -0,15 0,00 -1,18 2,42 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 61.783.594 61.783.594 1 2 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt inklusive der Zinserstattung und unter Berücksichtigung des Steueraufwandes, welcher auf diese entfällt Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 11

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Wirtschaftsbericht Ertragslage der Segmente In der Segmentberichterstattung des Konzerns werden die Tochter- unternehmen und die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunterneh- men mit ihrem Anteil quotal einbezogen. Dabei wird zwischen den Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europäischen Aus- land („Ausland“) unterschieden (wir verweisen auch auf unsere Aus- führung zur Segmentberichterstattung im Konzernanhang): in T€ Umsatzerlöse Inland Ausland EBIT Inland Ausland EBT (ohne Bewertungsergebnis) Inland Ausland 01.01. – 31.12.2020 01.01. – 31.12.2019 (angepasst) 1 238.391 197.880 40.511 175.330 142.793 32.537 132.015 106.530 25.485 246.286 201.917 44.369 213.330 172.556 40.774 164.579 130.932 33.647 Veränderung + /- -7.895 -4.037 -3.858 -38.000 -29.763 -8.237 -32.564 -24.402 -8.162 in % -3,2 -2,0 -8,7 -17,8 -17,2 -20,2 -19,8 -18,6 -24,3 1 Der Ausweis innerhalb des NOI wurde im Berichtsjahr geändert und die Vorjahreszahlen der Segmentumsatzerlöse wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auf die Ausführungen im Konzernanhang im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“. Die Corona-Pandemie hatte als weltweites Ereignis auf alle unsere Shoppingcenter massive negative Auswirkungen. Unterschiede zwi- schen den Segmenten ergeben sich im Bereich Umsatzerlöse, da hier bei einigen unserer ausländischen Center eine gesetzliche Aus- setzung der Mietzahlungsverpflichtung während der Schließungen vorgesehen ist. Dies erklärt den prozentual höheren Rückgang der Umsatzerlöse im Segment Ausland. Die gesetzlichen Regelungen und zu erfüllenden Anforderungen sind dabei in den Ländern sehr unterschiedlich und sehen bspw. Gegenleistungen des Mieters in Form einer vorzeitigen Verlängerung des Mietvertrages vor. Die Aussetzung der Mietzahlungsverpflichtung in einzelnen aus- ländischen Ländern führt auch dazu, dass sich im Segment Aus- land bereits ein höherer Anteil der Mietzugeständnisse im Jahr 2020 ergebniswirksam auswirkt, während sich im Segment Inland ein Teil erst 2021 auswirken wird. Dementsprechend ist der Rückgang des EBIT und EBT (ohne Bewertungsergebnis) im Ausland prozentual höher ausgefallen. FINANZLAGE DES KONZERNS Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements Für die Finanzierung ihrer Investitionen nutzt die Deutsche EuroShop grundsätzlich die Börse zur Beschaffung von Eigenkapital sowie die Kredit- und Kapitalmärkte zur Beschaffung von Fremdkapital. Dabei fungieren innerhalb des Konzerns sowohl die einzelnen Objektge- sellschaften als auch die Deutsche EuroShop AG als Darlehensneh- mer der Banken oder gegebenenfalls Anleiheschuldner. Darlehen und Anleihen werden für alle Konzerngesellschaften in Euro aufge- nommen. Die Verwendung von Eigen- und Fremdkapital für Investi- tionen soll prinzipiell gleich gewichtet werden. Die Eigenkapitalquote im Konzern (inklusive Fremdanteile) soll dabei 45 % nicht wesentlich unterschreiten. Die Finanzierung unserer Immobilienprojekte erfolgt grundsätzlich langfristig. Dabei setzen wir auch derivative Finanzinstrumente ein, um uns gegen steigende Kapitalmarktzinsen abzusichern. Die Siche- rungsgeschäfte dienen der Absicherung einzelner Kredite. Über eine verfügbare Kreditlinie wird die Deutsche EuroShop in die Lage ver- setzt, kurzfristig auf Investitionsmöglichkeiten zu reagieren. Nicht benötigte Liquidität wird bis zur Verwendung für Investitionen, zur Finanzierung laufender Kosten oder zur Auszahlung von Dividenden kurzfristig angelegt. 12 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Wirtschaftsbericht / ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT Finanzierungsanalyse Zum 31. Dezember 2020 wies der Deutsche EuroShop-Konzern folgende Finanzkennzahlen aus: FINANZ VERBINDLICHKEITEN in T€ 31.12.2020 31.12.2019 Veränderung in Mio. € Bilanzsumme 31.12.2020 31.12.2019 Veränderung 4.237,4 4.558,6 -321,2 Eigenkapital (inklusive Fremdgesellschafter) Eigenkapitalquote in % Nettofinanz- verbindlichkeiten Loan to value (LTV) in % 2.314,8 54,6 2.601,5 57,1 -286,7 -2,4 1.275,4 1.364,3 -88,9 32,9 31,5 1,4 Das wirtschaftliche Eigenkapital des Konzerns in Höhe von 2.314,8 Mio. €, das sich aus dem Eigenkapital der Konzernaktio- näre (2.003,3 Mio. €) und dem Eigenkapital der Fremdgesellschafter (311,5 Mio. €) zusammensetzt, hat sich gegenüber dem Vorjahr auf- grund des negativen Konzernergebnisses reduziert (i.Vj. 2.601,5 Mio. €). Bei gleichzeitiger Verringerung der Bilanzsumme sank die Eigen- kapitalquote gegenüber dem Vorjahr auf 54,6% (i.Vj. 57,1%) und ist damit weiterhin auf einem hohen und soliden Niveau. Langfristige Bankverbindlichkeiten Kurzfristige Bankverbindlichkeiten SUMME 1.359.612 1.433.373 -73.761 181.816 78.974 1.541.428 1.512.347 102.842 29.081 117.943 Abzüglich liquide Mittel 266.030 148.087 Nettofinanz- verbindlichkeiten 1.275.398 1.364.260 -88.862 Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten erhöhten sich im Berichtsjahr nach planmäßigen Tilgungen aufgrund von Neuk- reditaufnahmen und der kurzfristigen Inanspruchnahme der Kre- ditlinie in Höhe von 30,0 Mio. € von 1.512,3 Mio. € um 29,1 Mio. € auf 1.541,4 Mio. €. Zusammen mit dem Anstieg der liquiden Mittel um 117,9 Mio. € lagen die Nettofinanzverbindlichkeiten mit 1.275,4 Mio. € per Saldo um 88,9 Mio. € unter dem Stand zum Jahresende 2019 (1.364,3 Mio. €). Die zum Jahresende bestehenden Nettofinanzverbindlichkeiten die- nen ausschließlich der Finanzierung der langfristigen Vermögens- werte. Damit waren im Berichtsjahr 32,9 % (i.Vj. 31,5 %) des langfris- tigen Vermögens fremdfinanziert (LTV). Bezogen auf die Betrach- tungsweise der Segmentberichterstattung, die auf den quotalen Anteil des Konzerns an den Gemeinschaftsunternehmen und Toch- terunternehmen abstellt, ergibt sich ein LTV im Berichtsjahr von 35,8 % (i.Vj. 33,7 %). Die Konditionen der konsolidierten Darlehen zum 31. Dezember 2020 waren für durchschnittlich 5,1 Jahre (i.Vj. 5,3 Jahre) zu 2,18 % p. a. (i.Vj. 2,47 % p a.) gesichert. Die Deutsche EuroShop unterhält für die konsolidierten Darlehen Kreditverbindungen zu 23 Banken und Spar- kassen. Dabei handelt es sich um Kreditinstitute aus Deutschland, Österreich und der Tschechischen Republik. DARLEHENSSTRUKTUR per 31. Dezember 2020 Zinsbindung bis 1 Jahr 1 Jahr bis 5 Jahre 5 bis 10 Jahre GESAMT Anteil der Darlehen in % 10,0 35,2 54,8 100,0 Betrag in Mio. € 151,2 532,5 828,3 1.512,0 Duration in Jahren Durchschnitts- zinssatz in % 1,0 2,7 7,7 5,1 2,82 2,85 2,12 2,18 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 13

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Wirtschaftsbericht Von 20 Darlehen im Konzern sind bei 14 Darlehen Kreditauflagen mit den finanzierenden Banken vereinbart. Dabei handelt es sich um insgesamt 25 einzelne Auflagen zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR), zur Zinszahlungsfähigkeit (ICR), zur Höhe von Mieteinnahmen, zur Verschuldungsquote und zum Verhältnis zwischen Darlehen und Marktwert des Objekts (LTV). Alle Auflagen wurden eingehalten. Bei einem Darlehen in Höhe von 57,5 Mio. € liegen hinreichend kon- krete Erkenntnisse vor, dass es 2021 zu einer Unterschreitung einer einzelnen Kreditauflage kommen kann, die in Abhängigkeit von der Höhe der Unterschreitung eine jährliche Sondertilgung von 0,5 % bis 1,0 % des Kreditbetrages oder ein Ausschüttungsverbot der Konzern- gesellschaft (Cash Sweep) auslösen kann. Die betroffene Konzern- gesellschaft verfügt über ausreichend liquide Mittel diese Auflage zu erfüllen. Bei den weiteren Darlehen werden die Kreditauflagen nach aktueller Planung auch in 2021 erfüllt. Hinsichtlich der Unsicherhei- ten zum Planungszeitraum als Folge der Corona-Pandemie verwei- sen wir auf den Nachtragsbericht. Im Geschäftsjahr 2021 erfolgen planmäßige Tilgungen aus dem lau- fenden Cashflow in Höhe von 15,9 Mio. €. In den Jahren 2022 bis 2025 wird die durchschnittliche Tilgungsleistung bei 10,3 Mio. € p. a. liegen. Zur Mitte des Geschäftsjahres 2021 stehen zwei Darlehen in Höhe von insgesamt 135,3 Mio. € zur Refinanzierung an. Für ein Darlehen über 65,2 Mio. € konnte eine Anschlussfinanzierung bei gleichzeitiger Erhöhung auf 70,3 Mio. € bereits abgeschlossen werden. Das zweite Darlehen über 70,1 Mio. € befindet sich in der Endphase der Verhand- lung. 2022 sind dann Darlehen in Höhe von 226,0 Mio. €, 2023 in Höhe von 209,1 Mio. € und 2025 in Höhe von 58,7 Mio. € zu prolongieren. In der Bilanz waren zum Stichtag kurz- und langfristige Finanzver- bindlichkeiten in Höhe von 1.541,4 Mio. € ausgewiesen. Bei der Diffe- renz der Gesamtsumme zu den hier angegebenen Beträgen handelt es sich um die kurzfristig in Anspruch genommene Kreditlinie von 30,0 Mio. €, um mittels der Effektivzinsmethode zu verteilende Finan- zierungskosten sowie abgegrenzte Zins- und Tilgungsleistungen, die Anfang 2021 beglichen wurden. Investitionsanalyse Im Geschäftsjahr 2020 wurden die Investitionen in die Modernisie- rung und Positionierung der Bestandsportfolios fortgeführt und lagen bei 15,1 Mio. € nach 19,3 Mio. € im Vorjahr. Liquiditätsanalyse in T€ 01.01. – 31.12.2020 01.01. – 31.12.2019 Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Cashflow aus Investitionstätigkeit Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand am Anfang der Periode FINANZMITTELBESTAND AM ENDE DER PERIODE 111.088 170.206 -14.576 -19.332 21.431 -119.122 117.943 31.752 148.087 116.335 266.030 148.087 Der Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit des Konzerns in Höhe von 111,1 Mio. € (i.Vj. 170,2 Mio. €) stellt den Betrag dar, den das Unternehmen nach Abzug aller Kosten aus der Vermietung der Shoppingcenter-Flächen erwirtschaftet hat. Er dient vornehmlich dazu, die Dividende der Deutsche EuroShop AG, die Auszahlungen an Fremdgesellschafter sowie die laufenden Tilgungen und Investi- tionen zu finanzieren. Der Cashflow aus Investitionstätigkeit umfasst die cashwirksamen Investitionen in die Bestandsobjekte (15,1 Mio. €; i.Vj. 19,3 Mio. €) sowie die Einzahlung aus dem Verkauf eines Erbbaugrundstücks (0,5 Mio. €). Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit von 117,9 Mio. € bein- haltet den Mittelabfluss aus den laufenden Tilgungen der Finanzver- bindlichkeiten von 16,7 Mio. € (i.Vj. 27,1 Mio. €), den Mittelzufluss aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten von 45,7 Mio. € (inklusive der im Januar 2021 zurückgeführten kurzfristigen Inanspruchnahme der Kreditlinie von 30,0 Mio. €) sowie die Ausschüttung an die Fremd- gesellschafter von 7,5 Mio. € (i.Vj. 15,8 Mio. €). Im Vorjahr beinhaltete der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit auch die Dividenden- zahlung von 92,7 Mio. €, die 2020 zur weiteren Stärkung der Liquidi- tätssituation des Konzerns ausgesetzt worden ist. Der Finanzmittelbestand erhöhte sich im Berichtsjahr positiv um 117,9 Mio. € auf 266,0 Mio. € (i.Vj. 148,1 Mio. €). Im Finanzmittelbestand zum Bilanzstichtag enthalten sind die Gelder aus der kurzfristig in Anspruch genommenen Kreditlinie von 30 Mio. €. 14 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Wirtschaftsbericht / ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT VERMÖGENSLAGE DES KONZERNS Bilanzsumme leicht rückläufig Die Bilanzsumme des Konzerns reduzierte sich um 321,2 Mio. € von 4.558,6 Mio. € auf 4.237,4 Mio. €. in T€ 31.12.2020 31.12.2019 Veränderung Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) 303.657 170.150 133.507 3.933.724 4.388.455 -454.731 211.169 111.136 100.033 1.711.441 1.845.991 -134.550 2.314.771 2.601.478 -286.707 BILANZSUMME 4.237.381 4.558.605 -321.224 BIL ANZSTRUKTUR Bilanzsumme in Mio. € Aktiva 4.558,6 170,1 4.237,4 303,7 4.388,5 3.933,7 Passiva 4.237,4 211,2 4.558,6 111,1 1.711,4 1.846,0 2.314,8 2.601,5 Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte 2019 2020 2020 2019 Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Eigenkapital (inkl. Fremd- gesellschafter) Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 15

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Wirtschaftsbericht Kurzfristige Vermögenswerte steigen durch den Aufbau liquider Mittel Zum Jahresende beliefen sich die kurzfristigen Vermögenswerte auf 303,7 Mio. €. Das entsprach einem Anstieg von 133,6 Mio. € gegen- über dem Vorjahr (170,1 Mio. €) und resultierte im Wesentlichen aus den um 117,9 Mio. € höheren liquiden Mitteln zum Bilanzstichtag (266,0 Mio. €; i.Vj. 148,1 Mio. €). Langfristige Vermögenswerte sinken aufgrund von Abwertungen auf das Immobilienvermögen Im Berichtsjahr haben sich die langfristigen Vermögenswerte von 4.388,5 Mio. € auf 3.933,7 Mio. € und somit um 454,8 Mio. € reduziert. Mit einem Anteil von 92,8 % (i. Vj. 96,3 %) stellen sie weiterhin den bedeutendsten Anteil an der Bilanzsumme dar. Die Collection Ratio, als das Verhältnis von Zahlungseingängen zu Miet- und Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern, hat sich coronabedingt im Jahr 2020 bis Ende Februar 2021 in den einzelnen Monaten wie folgt entwickelt. Dabei wurden Anpassungen aus ver- einbarten Mietreduzierungen bereits berücksichtigt. COLLECTION RATIO in % Q1 2020 99 % Q2 2020 71 % Q3 2020 96 % Q4 2020 93 % 2021 60 % 100 98 98 96 96 95 97 92 90 76 72 64 63 58 Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Jan Feb Die Forderungen des Konzern (nach Wertberichtigungen) haben sich dementsprechend deutlich um 12,4 Mio. € auf 19,8 Mio. € (i.Vj. 7,4 Mio. €) erhöht. Die sonstigen Vermögenswerte erhöhten sich von 14,6 Mio. € um 3,2 Mio. € auf 17,8 Mio. €. Die Investment Properties reduzierten sich dabei um 385,6 Mio. € auf 3.437,1 Mio. € (-10,1%). Während die Zugänge und Investitions- kosten der Bestandsobjekte bei 15,1 Mio. € lagen, ergaben sich aus der Bewertung des Immobilienbestandes Abwertungen in Höhe von 400,2 Mio. €. Die at-equity bilanzierten Finanzanlagen reduzierten sich von 511,5 Mio. € um 67,0 Mio. € auf 444,5 Mio. €. Der Rückgang ist auf das anteilige Ergebnis (-51,5 Mio. €) und die Entnahmen des Geschäfts- jahres (15,5 Mio. €) zurückzuführen. Kurz- und langfristige Verpflichtungen insgesamt rückläufig Die kurzfristigen Verpflichtungen haben sich aufgrund von zwei Mitte 2021 auslaufenden Darlehen in Höhe von 136,5 Mio. €, von denen eine Anschlussfinanzierung in Höhe von 65,8 Mio. € bereits abgeschlossen wurde und sich die zweite in Höhe von 70,7 Mio. € zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses in der Endverhandlung befand, sowie aufgrund der kurzfristigen Inanspruchnahme der Kreditlinie (30 Mio. €) auf 211,2 Mio. € erhöht. Die langfristigen Verpflichtungen reduzierten sich von 1.846,0 Mio. € um 134,6 Mio. € auf 1.711,4 Mio. € im Wesentlichen durch die Auf- lösung passiver latenter Steuern (-53,8 Mio. €), die Umgliederung der Mitte 2021 auslaufenden Darlehen in die kurzfristigen Ver- pflichtungen (-136,5 Mio. €) sowie aufgrund des Saldos aus plan- mäßigen Tilgungen und der Neuaufnahme von langfristigen Darle- hen (62,7 Mio. €). Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) Das Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) lag zum Ende des Berichtsjahres mit 2.314,8 Mio. € insbesondere aufgrund des nega- tiven Konzernergebnisses um 286,7 Mio. € unter dem Eigenkapital des Vorjahres (2.601,5 Mio. €). Die Abfindungsansprüche der Fremd- gesellschafter sanken um 40,4 Mio. € und die Marktwerte der Swaps haben sich mit 5,4 Mio. € eigenkapitalerhöhend ausgewirkt. 16 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Wirtschaftsbericht / Nachtragsbericht / ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT Net Tangible Assets 1 nach EPRA Der Net Tangible Asset (NTA) zum 31. Dezember 2020 lag bei 2.309,7 Mio. € oder 37,38 € je Aktie gegenüber 2.613,4 Mio. € oder 42,30 € je Aktie im Vorjahr. Damit ist der Net Tangible Asset um 4,92 € je Aktie (-11,6 %) gegenüber dem Vorjahr gesunken. 1 Im Oktober 2019 wurde die aktuelle überarbeitete „Best Practice Recommendations“ der EPRA veröffentlicht, die als wesentliche Neuerung drei neue Net Asset Value Kennzahlen vorsehen. Der EPRA Net Tangible Asset („EPRA NTA“) ist dabei im Fall der Deutsche EuroShop vergleichbar mit dem EPRA NAV. Der Unterschied zwischen den beiden Kennzahlen ist der Abzug der immateriellen Vermögenswerte (ohne Geschäfts- oder Firmenwert) beim EPRA NTA. Da diese im Konzern der Deutsche EuroShop auch in der Vergangenheit betragsmäßig nicht bedeutend waren und es aktuell nicht sind (< 0,1 Mio. €), ist die Vergleichbarkeit des EPRA NTA mit dem bis herigen EPRA NAV gewährleistet. Die Vorjahres angabe wurde an den neuen EPRA NTA angepasst. Zur Überleitung der Kennzahl verweisen wir auch auf unsere „EPRA Berichterstattung“ in unserem Finanzbericht. EPRA NET TANGIBLE ASSETS * in Mio. € / in € je Aktie 2.668,4 2.667,5 2.613,4 2.332,6 2.309,7 43,24 43,19 43,17 42,30 37,38 2016 2017 2018 2019 2020 * 2016 – 2018 EPRA NAV EPRA NTA Eigenkapital Zeitwert derivativer Finanzinstrumente 1 Eigenkapital ohne derivative Finanzinstrumente Latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente 1 Immaterielle Vermögenswerte Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter Steuern EPRA NTA 31.12.2020 31.12.2019 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € 2.003.246 26.138 2.029.384 332.059 -13 -51.719 2.309.711 32,42 0,42 32,84 5,38 0,00 -0,84 37,38 2.249.573 33.726 2.283.299 383.818 -25 -53.727 2.613.365 36,41 0,55 36,96 6,21 0,00 -0,87 42,30 Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanzstichtag 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt NACHTRAGSBERICHT Zur Eindämmung der Coronavirus-Pandemie wurden von behördlicher Seite zu Beginn des Jahres 2021 die weitreichenden Sicherheits- und Quarantänemaßnahmen fortgeführt, die u. a. eine Schließung von Ein- zelhandelsgeschäften vorsehen, die nicht der Grundversorgung dienen. Ausnahmen gelten im Wesentlichen nur für Lebensmittel, Drogerien, Apotheken, Bankdienstleistungen sowie für eine limitierte Anzahl weiterer Produkte und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs. In den einzelnen Ländern gestalten sich die fortgesetzten Sicherheits- und Quarantänemaßnahmen im Aufstellungszeitraum wie folgt: Für Deutschland wurde am 3. März 2021 der Beschluss gefasst, die seit dem 16. Dezember 2020 bestehenden weitreichenden Schlie- ßungen des Einzelhandels fortzusetzen. Der Beschluss sieht weiter vor, dass frühestens ab dem 8. März dem Einzelhandel erlaubt wer- den kann landesweit oder regional wieder zu öffnen, wenn eine sta- bile Sieben-Tage-Inzidenz von unter 50 Neuinfektionen pro 100.000 Einwohner erreicht wurde. Bei einer Drei-Tage-Inzidenz zwischen 50 und 100 sollen auf Terminvergabe Käufe im Einzelhandel möglich sein. Falls die Inzidenzen nach etwaigen Öffnungsschritten die Grenze von 100 wieder überschreiten sollten, greift die sogenannte Notbremse die vorsieht, dass die Regelungen mit Geschäftsschließungen gemäß Beschlussstand 16. Dezember 2020 wieder greifen. Am 22. März 2021 wurde beschlossen, dass diese Regelungen bis mindestens zum 18. April 2021 gelten sollen. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 17

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Nachtragsbericht / Prognosebericht In Polen wurden die seit dem 28. Dezember 2020 geltenden Schlie- ßungsmaßnahmen für Geschäfte in Shoppingcentern unter Aufl agen, wie Maskenpflicht und Einhaltung einer qm-abhängigen Maximal- anzahl an Kunden, zum 1. Februar 2021 wieder aufgehoben und ab dem 13. März 2021 regional und ab dem 20. März 2021 landesweit wie- der eingeführt. Die Schließungsmaßnahmen gelten mindestens bis zum 9. April 2021. Die weitreichende Schließung des Einzelhandels in Tschechien seit dem 27. Dezember 2020 wurde ab dem 1. März 2021 verschärft und die Liste der Geschäfte, die weiterhin geöffnet bleiben dürfen, wurde weiter eingeschränkt. Österreich hat die seit dem 26. Dezember 2020 geltenden Schließungs- maßnahmen des Handels unter Auflagen mit Wirkung zum 8. Februar 2021 wieder zurückgenommen. Eine Schließung des Einzelhandels in Ungarn erfolgte erstmalig ab dem 8. März 2021. Zuvor war aber auch hier der Gastronomiebetrieb nur eingeschränkt möglich (Take-away) und der Einzelhandel hatte die geltenden Schutzmaßnahmen, wie Begrenzung der Öffnungszeiten und Maskenpflicht, zu beachten. Die deutlich in das Jahr 2021 hineinreichenden Schließungsmaßnah- men haben die wirtschaftliche Situation der betroffenen Mieter weiter stark belastet. Bei vielen Mietern war das Weihnachtsgeschäft massiv durch die Schließungen im Spätherbst und die erneuten Schließungen ab Mitte Dezember 2020 negativ beeinträchtigt. Unterstützungspro- gramme der Staaten konnten dies nicht bzw. nur in geringem Umfang kompensieren. Die Deutsche EuroShop ist weiterhin über ihren Dienstleister, die ECE, im Gespräch mit den Mietern, um Unterstützungsmaßnahmen zu ver- einbaren. So wurde u. a. den betroffenen Mietern der deutschen Shop- pingcenter Anfang 2021 regelmäßig ein Angebot unterbreitet, das den Verzicht auf die Hälfte der Nettokaltmiete für den seit Mitte Dezember 2020 anhaltenden Schließungszeitraum sowie für alle weiteren Schlie- ßungsphasen des Jahres 2021 vorsieht. Die Bundesregierung hat zwar, um die Folgen der Coronavirus-Pande- mie abzumildern, die Pflicht zur Insolvenzanmeldung bei pandemie- bedingter Zahlungsunfähigkeit und Überschuldung ausgesetzt und dies nun auch bis Ende April 2021 verlängert, aber dennoch besteht das Risiko weiterer Insolvenzen von Mietpartnern. 2021 sind bereits weitere Insolvenzanmeldungen von Mietern bzw. die Ankündigung von Filialschließungen erfolgt. Dies kann zusätzliche Wertberichtigungen auf die zum Bilanzstichtag ausgewiesenen Forderungen erforderlich machen. Die Ausfälle von Mietern sowie die in einzelnen Ländern weiterhin bestehenden Geschäftsschließungen können Auswirkungen auf die Bewertung unserer Shoppingcenter haben. Wir verweisen zu den mög- lichen Auswirkungen auf die Sensitivitätsanalyse im Konzernanhang im Abschnitt „8. Investment Properties“. Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind darüber hinaus keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten. PROGNOSEBERICHT Rahmenbedingungen Der Geschäftserfolg der Deutsche EuroShop hängt im Wesentlichen von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ab. Dies gilt aufgrund der hohen Exportabhängigkeit unseres Kernmarktes Deutschland sowohl für die Weltwirtschaft als auch für die spezifische Entwick- lung der Binnenwirtschaft in unseren fünf europäischen Märkten. Eine prosperierende Wirtschaftstätigkeit, basierend auf stabilen politischen Rahmenbedingungen und guten Handelsbeziehungen sowie funktionierenden internationalen Wertschöpfungsketten, ist dabei ein wesentlicher Einflussfaktor für die Entwicklung des jewei- ligen Bevölkerungseinkommens, des Konsumklimas sowie der Einzelhandelsumsätze. Die Bundesregierung erwartet in ihrem Ende Januar 2021 veröffent- lichten Jahreswirtschaftsbericht ein Wachstum des Bruttoinlands- produkts von 3,0 % für das laufende Jahr. Dabei werde das Wachs- tum u. a. durch die deutsche Exportindustrie gestützt, die nach all- mählicher Bewältigung der Corona-Pandemie von einer deutlichen Erholung der Weltwirtschaft profitieren würde. Die Corona-Pandemie hat den seit 14 Jahren anhaltenden Wachs- tumstrend bei der Erwerbstätigenzahl im Jahr 2020 vorerst gestoppt. Die Bundesregierung erwartet mit der konjunkturellen Erholung ab dem zweiten Quartal 2021 wieder einen Anstieg der Zahl der Erwerbstätigen. Das Verbraucherpreisniveau dürfte nach der temporären Mehrwertsteuersenkung und den niedrigen Energie- preisen des vergangenen Jahres 2021 wieder steigen. Bei den Netto- löhnen wird aufgrund der zusätzlichen Entlastungen (weitgehende Abschaffung des Solidaritätszuschlags, Anpassung des Einkommen- steuertarifs) ein Anstieg erwartet. Nach Abzug der Preissteigerun- gen dürfte der private Konsum um 3,6% steigen und damit einen wesentlichen Beitrag zum Wachstum beisteuern. 18 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Prognosebericht / Risikobericht / ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT Die Projektion ist aufgrund der Ungewissheit über den weiteren Ver- lauf der Pandemie mit einer hohen Unsicherheit behaftet. Die Ein- schätzung der Bundesregierung basiert dabei auf der Annahme, dass die seit November und erneut im Dezember 2020 verschärf- ten Lockdown-Maßnahmen bis in den Februar 2021 bestehen und anschließend schrittweise zurückgenommen werden. Erwartete Ertragslage Die Unsicherheiten für den Geschäftsbetrieb unserer Mieter in unse- ren Centern, für die Konjunktur und für das Konsumklima sind auf- grund der Coronavirus-Pandemie weiter sehr hoch. Eine Einschät- zung der negativen Auswirkungen der weiter andauernden Pande- mie auf unser operatives Ergebnis und damit eine Prognose für das Geschäftsjahr 2021 ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich. Die Auswirkungen werden insbesondere von der Dauer und dem Aus- maß der Pandemie, der Wirkung der Impfstoffe sowie dem Impfsta- tus der Bevölkerung, den weiteren behördlichen Auflagen, gesetz- lichen Regelungen und Stützungsmaßnahmen beeinflusst. Wir erwarten jedoch, dass Umsatzerlöse, EBIT, EBT (ohne Bewertungs- ergebnis) und die FFO aufgrund der im Vergleich zum ersten Lock- down insgesamt stärkeren Betriebseinschränkungen und länge- ren Geschäftsschließungen, die seit Mitte des 4. Quartals 2020 und für nahezu das gesamte 1. Quartal 2021 andauern, unterhalb der Geschäftszahlen von 2020 liegen werden. Wir gehen dabei von einer Stabilisierung der Situation im 2. Quartal 2021 aus, die sich insbe- sondere in der zweiten Jahreshälfte verfestigen sollte. Eine neue Prognose wird abgegeben, sobald dies möglich ist. Dividendenpolitik Die Auswirkungen der anhaltenden Corona-Pandemielage auf das Geschäftsjahr 2021 sind zum jetzigen Zeitpunkt nicht quantifizier- bar. Seit unserer letztjährigen Hauptversammlung und der Wieder- eröffnung der Geschäfte im Sommer 2020 konnten wir unsere Liquidität trotz der deutlich negativen Nachwirkungen des ersten Lockdowns sowie der Auswirkungen der erneuten Geschäftsschlie- ßungen seit Ende 2020 insgesamt stabil halten. Aufgrund der in den meisten unserer Märkte weiter andauernden behördlichen Geschäftsschließungen sowie bestehender und mittelfristig weiter zu erwartender Betriebsrestriktionen bleiben die wirtschaftlichen Risiken hoch. Zur fortgesetzten Sicherung der Liquidität der Gesell- schaft hat der Vorstand daher beschlossen, der Hauptversammlung vorzuschlagen, aus dem nach Einstellung in die anderen Gewinn- rücklagen verbleibenden Bilanzgewinn nur eine Dividende in Höhe von 4% des Grundkapitals (entspricht einer Gesamtdividende von 2.471.343,76 € bzw. 0,04 € je Aktie) und den Restbetrag des Bilanz- gewinns (41.311.535,84 €) auf neue Rechnung vorzutragen. Ungeach- tet der zuletzt coronabedingt ausgesetzten bzw. limitierten Dividen- denzahlungen beabsichtigen wir weiterhin, unsere auf Kontinuität ausgerichtete Dividendenpolitik nach Stabilisierung dieser außer- gewöhnlichen Situation fortzusetzen. RISIKOBERICHT GRUNDSÄTZE DES RISIKOMANAGEMENT- SYSTEMS UND DES INTERNEN KONTROLLSYSTEMS Die Strategie der Deutsche EuroShop zielt darauf ab, das Vermögen der Aktionäre zu erhalten und nachhaltig zu steigern sowie aus der Vermietung der Immobilien einen nachhaltig hohen Liquiditätsüber- schuss zu erwirtschaften, der die Ausschüttung einer angemesse- nen und nachhaltigen Dividende ermöglicht. Der Schwerpunkt des Risikomanagementsystems liegt daher auf der Überwachung der Einhaltung der Strategie und, hierauf aufbauend, auf der Erkennung und Beurteilung von Risiken und Chancen sowie der grundsätz lichen Entscheidung über den Umgang mit diesen Risiken. Das Risiko- management gewährleistet, dass Risiken frühzeitig erkannt, bewer- tet, zeitnah kommuniziert und begrenzt werden. Die Überwachung und die Steuerung der identifizierten Risiken bilden den Schwer- punkt des internen Kontrollsystems, für das auf Konzernebene im Wesentlichen der Vorstand verantwortlich ist. Das interne Kontroll- system ist integraler Bestandteil des Risikomanagementsystems. Der Abschlussprüfer prüft im Rahmen seines gesetzlichen Prü- fungsauftrages für die Jahresabschlussprüfung, ob das Risikofrüh- erkennungssystem geeignet ist, unternehmensgefährdende Risiken und Entwicklungen frühzeitig zu erkennen. Die Risikoanalyse als kontinuierlicher Prozess identifiziert, bewertet und kommuniziert zeitnah die Faktoren, welche die Erreichung der Geschäftsziele gefährden können. Zudem umfasst der Prozess die Steuerung und Kontrolle der identifizierten Risiken. Risikoanalyse Im Rahmen bestehender Dienstleistungsverträge wird der Vorstand der Deutsche EuroShop AG laufend über die Geschäftsentwicklung der Shoppingcenter und der dazugehörigen Objektgesellschaften unterrichtet. Dabei werden quartalsweise für jedes Shoppingcenter Abschlüsse und Controllingberichte sowie einmal jährlich mittelfris- tige Unternehmensplanungen vorgelegt. Der Vorstand überprüft und analysiert diese Berichte, indem er unter anderem folgende Informa- tionen zur Risikoeinschätzung heranzieht: 1. Bestandsobjekte • Entwicklung der Außenstände • Entwicklung der Vermietungsstände • Entwicklung der Einzelhandelsumsätze in den Shoppingcentern • Abweichungen von geplanten Objektergebnissen • Einhaltung der Financial Covenants aus Kreditverträgen Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 19

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Risikobericht 2. Im Bau befindliche Objekte • Entwicklung der Vorvermietung • Bautenstand • Budgetstand • Entwicklung der Financial Covenants aus Kreditverträgen und Einhaltung von Auszahlungsvoraussetzungen Hierbei werden Risiken identifiziert, indem Sachverhalte und Verän- derungen betrachtet werden, die von den ursprünglichen Planungen und Kalkulationen abweichen. Auch die planmäßige Auswertung von Konjunkturdaten wie z. B. das Konsumklima oder die Entwicklung der Einzelhandelsumsätze fließen in das Risikomanagement ein. Ebenso werden Aktivitäten der Wettbewerber laufend beobachtet. Risikoinventar Die im Rahmen der Risikoanalyse identifizierten Risiken werden in einem Risikoinventar zusammengefasst und hinsichtlich möglicher Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten unter Berücksich- tigung von kompensierenden Maßnahmen (Nettobetrachtung) bewer- tet. Das Risikoinventar wird regelmäßig überprüft und bei Bedarf aktualisiert. Des Weiteren beurteilt der Vorstand mittels Szenariorechnungen, bei denen die wesentlichen Parameter der Planung (u. a. Mieten-, Kosten-, Rendite- und Zinsentwicklung) verändert werden, wie sich Risikoaggregationen auf den Bestand des Konzerns auswirken. Zudem erlaubt diese Betrachtung eine Einschätzung, welche Risiken der Konzern tragen kann. Nach dezentraler Erfassung der konzernrelevanten Berichte seitens des Dienstleisters erfolgen die Aggregation und Konsolidierung der einzelnen Jahresabschlüsse sowie die Aufbereitung der Informati- onen für die Berichterstattung im Anhang und zusammengefass- ten Lagebericht im Rechnungswesen der Holdinggesellschaft mit- hilfe der Konsolidierungssoftware Conmezzo. Des Weiteren erfol- gen hier manuelle Prozesskontrollen wie das „Vier-Augen-Prinzip“ seitens der für die Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung beauf- tragten Mitarbeiter sowie des Vorstands. Der Konzernabschluss- prüfer führt zudem im Rahmen seiner Prüfungstätigkeit externe, prozessunabhängige Prüfungstätigkeiten durch, auch in Bezug auf die Rechnungslegung. Einschränkende Hinweise Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem ermöglicht durch die im Konzern festgelegten Organisations-, Kontroll- und Überwachungsmaßnahmen die vollständige Erfassung, Aufbereitung und Würdigung von unternehmensbezogenen Sachverhalten sowie deren sachgerechte Darstellung in der Konzernrechnungslegung. Es kann allerdings nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass durch persönliche Ermessensentscheidungen, fehlerhafte Kontrol- len, kriminelle Handlungen oder sonstige Umstände die Wirksamkeit und Verlässlichkeit des eingesetzten internen Kontroll- und Risiko- managementsystems eingeschränkt werden. Daher kann die Anwen- dung der eingesetzten Systeme keine absolute Sicherheit hinsicht- lich der richtigen, vollständigen und zeitnahen Erfassung von Sach- verhalten in der Konzernrechnungslegung gewährleisten. Der Vorstand berichtet in den Aufsichtsratssitzungen über bedeu- tende neue Risiken und die Szenariorechnungen. Im Falle von bestandsgefährdenden Risiken erfolgt eine unverzügliche Bericht- erstattung. Die getroffenen Aussagen beziehen sich nur auf die in den Konzern- abschluss der Deutsche EuroShop einbezogenen Tochterunterneh- men, bei denen die Deutsche EuroShop mittelbar oder unmittelbar über die Möglichkeit verfügt, deren Finanz- und Geschäftspolitik zu bestimmen. RECHNUNGSLEGUNGSBEZOGENES INTERNES KONTROLLSYSTEM Die Abschlusserstellung ist ein weiterer wichtiger Bestandteil des internen Kontrollsystems, deren Überwachungs- und Kontrollfunk- tion auf Ebene der Konzernholding erfolgt. Dabei stellen interne Regelungen und Leitlinien die Konformität des Jahresabschlusses und Konzernabschlusses sicher. 20 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Risikobericht / ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT EINSCHÄTZUNG DER GESAMTRISIKOPOSITION DARSTELLUNG WESENTLICHER EINZELRISIKEN Die Gesamtrisikosituation ist in der nachfolgenden Matrix dargestellt. Das mögliche Schadensausmaß wird auf Basis der Auswirkungen für das dem Berichtsjahr folgende Geschäftsjahr bemessen. Die Corona- Pandemie hat Auswirkungen auf die Einzelrisiken des Deutsche EuroShop Konzerns. Im Vergleich zur Darstellung der Gesamtrisiko- position im zusammengefassten Lagebericht 2019 ergibt sich für die Einzelrisiken: Markt- und Branchenrisiken, Vermietungs risiko, Miet- ausfallrisiko und Bewirtschaftungs- und Kostenrisiko eine Erhöhung der Risikoeinschätzung. Bewertungsrisiko Mietausfallrisiko Markt- und Branchenrisiken Vermietungsrisiko Bewirtschaftungs- und Kostenrisiko i o M 5 > Währungsrisiko € . i o M 5 – 1 RISIKO-MATRIX € . E H Ö H S N E D A H C S h c o h l e t t i m g n i r e g € . i o M 1 s i b Zinsänderungs- und Finanzierungsrisiken Rechtliches Risiko Personalrisiko IT-Risiko Schadensrisiko gering 0% – 25% mittel 25% – 50% hoch >50% EINTRITTSWAHRSCHEINLICHKEIT Die Deutsche EuroShop AG hat auf der Grundlage des beschriebe- nen Überwachungssystems geeignete Maßnahmen getroffen, um bestandsgefährdende Entwicklungen frühzeitig zu identifizieren und ihnen entgegenzuwirken. Zur Beurteilung der möglichen Aus- wirkungen der Corona-Pandemie auf den Fortbestand des Unterneh- mens und des Konzerns hat der Vorstand verschiedene Szenario- rechnungen durchgeführt. In diesem Zusammenhang wurden auch die Auswirkung auf die Liquidi tät des Konzerns und die Einhaltung von Kredit auflagen überprüft. Dem Vorstand sind danach keine Risiken bekannt, die den Fort- bestand des Unternehmens und des Konzerns gefährden können. Bewertungsrisiko Der Wert einer Immobilie bestimmt sich im Wesentlichen nach dem Ertragswert, der seinerseits insbesondere von Faktoren wie der Höhe der jährlichen Mieteinnahmen, den Bewirtschaftungskosten und den Investitionsbedarfen, dem zugrunde gelegten Standort- risiko, dem allgemeinen Zustand der Immobilie, der Entwicklung der Kapitalmarktzinsen sowie insbesondere von der Nachfrage nach Shoppingcenter-Immobilien abhängt. Darüber hinaus wird die Wer- tentwicklung von Immobilien auch von verschiedenen gesamtwirt- schaftlichen und regionalen Faktoren sowie objektspezifischen Ent- wicklungen beeinflusst. Diese Faktoren sind zu einem größeren Teil nicht vorhersehbar oder von der Gesellschaft beeinflussbar. Die beschriebenen Faktoren fließen in die jährliche Verkehrsbewertung unserer Bestandsimmobilien durch unabhängige Gutachter ein. Die Wertveränderungen werden entsprechend den Vorgaben des IAS 40 im Konzernabschluss ergebniswirksam erfasst und können zu einer sehr hohen Volatilität des Konzernergebnisses führen. Zudem kann die Verkehrsbewertung der Bestandsimmobilien auch Einfluss auf die Einhaltung von Kreditauflagen bestehender Finanzierungen (bspw. Einhaltung von Verschuldungskennzahlen) sowie die Kondi- tionen von Neu- und Anschlussfinanzierungen haben. Durch die Beauftragung von externen, unabhängigen und branchen- erfahrenen Gutachtern sowie unsere eigene kritische Würdigung der Gutachten wird das Risiko einer fehlerhaften Bewertung minimiert. Im Rahmen der Beeinflussbarkeit der werttreibenden Faktoren hat die Gesellschaft weitere Maßnahmen getroffen, um das Bewertungs- risiko zu minimieren. Im Zentrum steht dabei ein professionelles Center-, Kosten- und Vermietungsmanagement der Einkaufszentren. Dieses wird durch die Auswahl geeigneter Asset Manager sicherge- stellt. Derzeit werden alle Shoppingcenter durch die ECE als dem europäischen Marktführer im Bereich des Managements von Shop- pingcentern betreut. Ein aktives Instandhaltungsmanagement stellt dabei sicher, dass die Immobilien laufend in einem guten Allgemein- zustand gehalten werden. Die Corona-Pandemie hat unmittelbare Auswirkungen auf die in die Bewertung des Immobilienportfolios einfließenden Schätzparame- ter, wie abgeleitete Zinssätze, Marktmieten, Bewirtschaftungskosten und Nachvermietungszeiten. Der externe Gutachter hat darauf hinge- wiesen, dass in dieser außergewöhnlichen Situation Vergleichstrans- aktionen nur in einem geringen Maße stattgefunden haben und die Bewertung daher mit einer höheren Unsicherheit behaftet ist. Auch kann nicht ausgeschlossen werden, dass mit Blick auf die 2020 zu beobachtende Dynamik der Corona-Krise eine Neubeurteilung der Gesamtsituation kurzfristig zu erfolgen hat und entsprechende Anpassungen der Bewertungen vorzunehmen sind. Die Wahrschein- lichkeit und Schadenshöhe des Bewertungsrisikos ist daher unver- ändert als hoch anzusehen. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 21

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Risikobericht Markt- und Branchenrisiken Die Corona-Pandemie und die ergriffenen behördlichen Hygiene- und Schutzmaßnahmen haben sich in Form von Umsatzausfällen massiv auf den stationären Einzelhandel ausgewirkt. Neben den temporären Geschäftsschließungen, die den Hauptteil unserer Mieter betreffen, wird auch Einkaufen mit Mund- und Nasenschutz von vielen Verbrau- chern als störend empfunden, so dass es überwiegend zu Bedarfs- käufen kommt. Das Erlebnis Shopping, der Marktplatzgedanke sowie der Treffpunkt- und Freizeitcharakter der Center tritt dabei in diesen Phasen in den Hintergrund. Zudem beeinflussen die Lockdowns das Kaufverhalten wesentlich und zum Teil auch nachhaltig. Die Schlie- ßungen haben dazu geführt, dass sich der Anteil der online getätig- ten Käufe deutlich erhöht hat. In Deutschland stieg deren Anteil 2020 auf 12,4%. Der Onlinehandel wird auch zukünftig weiter wachsen und seinen Anteil am Gesamteinzelhandelsumsatz steigern. Dominierend im Onlinehandel sind weiterhin vor allem die Segmente Fashion, Schuhe und Unterhaltungselektronik, die zusammen rund 45 % am gesam- ten Onlineumsatz ausmachen und die insbesondere auch in Shop- pingcentern stark vertreten sind. Trotz dieses allgemeinen Trends üben attraktive Einzelhandelsflächen weiter eine große Anziehungs- kraft auf Kunden aus. Nach der Wiedereröffnung der Geschäfte im zweiten Quartal 2020, sowie erneut in Österreich und Polen seit Mitte des ersten Quartals 2021, war jeweils eine schnelle und deutliche Erholung der Kundenfrequenzen zu beobachten. Die Besucherzahlen lagen zwar noch unterhalb der Werte vor Corona, jedoch zeigen sie, dass sich attraktive, großflächige und in ihrem jeweiligen Einzugs- gebiet führende Einzelhandelseinrichtungen, die dem Kunden ein breites Sortimentsangebot sowie ein besonderes Aufenthalts- und Shopping-Erlebnis bieten können, weiter behaupten können. Neben dem wachsenden Onlinehandel können am Vermietungsmarkt angebotene zusätzliche Einzelhandelsmietflächen, die beispiels- weise durch die Errichtung, Erweiterung oder Modernisierung inner- oder außerstädtischer Shopping- oder Factory-Outlet-Center, aber auch durch die Revitalisierung von Einzelhandelslagen in den Innen- städten entstehen, dazu führen, dass sich die realisierbaren statio- nären Einzelhandelsumsätze auf insgesamt mehr Mietflächen vertei- len und die Raumleistungen sinken. Ein erhöhtes bzw. verbessertes Mietflächenangebot im Wettbewerbsumfeld unserer Shoppingcen- ter und eine mögliche nachhaltige Umverteilung von Einzelhandels- umsätzen in den Onlinehandel und damit einher gehend nachhaltig sinkende Raumleistungen im stationären Einzelhandel beinhalten das Risiko, dass Anschluss- und Nachvermietungen zu niedrigeren Mieten bzw. zu weniger vorteilhaften Mietvertragskonditionen abge- schlossen werden. Dem steigenden Anteil des Onlinehandels sowie dem möglichen Druck auf die Raumleistungen begegnet der stationäre Einzel- handel, neben Flächenbereinigungen und der Fokussierung auf gute Einzel handelslagen, mit Sortimentsoptimierungen sowie der Ver- besserung der Servicequalität und Betonung der individuellen Bera- tung beim Einkauf. Dazu gewinnt die Verknüpfung von Offline- und Online welt zunehmend an Bedeutung. Hier sind die Einzelhandels- unternehmen insbesondere in Bezug auf die Umsetzung von Omnichannel-Konzepten, das hat insbesondere das abgelaufene Jahr gezeigt, unterschiedlich weit fortgeschritten und erfolgreich. Eine fehlende oder nur geringe Onlinepräsenz führt dazu, dass während pandemiebedingter Geschäftsschließungsphasen zahlreiche statio- näre Einzelhändler keine oder nur deutlich geringere Vertriebsmög- lichkeiten haben. Als Folge werden die Unternehmensreserven bei den betroffenen Mietpartnern mit andauerndem Pandemie verlauf stark in Anspruch genommen - eine Reihe von Einzelhändlern musste bereits Insolvenz anmelden. Die wenigen und dazu der Höhe nach limitierten staatlichen Unterstützungsmaßnahmen sowie das Entgegenkommen der Vermieter konnten dabei diesen Schaden nur zum geringen Teil kompensieren. Seit Beginn der Corona-Pandemie ist ein verstärkter Trend der Einzel- händler zur Entwicklung bzw. Ausweitung eigener Omnichannel- Strategien erkennbar. Die Deutsche EuroShop AG begleitet diese Entwicklungen aktiv durch vielfältige Maßnahmen. Im Zentrum der Aktivitäten steht die Integration der Offline- und Online-Shopping- Welt durch das Digital-Mall-Konzept, bei dem die in einem Shop- pingcenter sofort verfügbaren Produkte für die Kunden bequem und mit wenigen Klicks über das Smartphone oder Internet sicht- bar, perspektivisch reservierbar und bestellbar werden sollen. Die Digital- Mall wurde bis Ende 2019 in ihrer Grundfunktion („Produkt- suche“) bereits bei allen unseren deutschen Shoppingcentern umge- setzt. Das Angebot ist in der Markteinführungsphase noch begrenzt. Ende 2020 waren jedoch bereits über 2,2 Millionen Produkte verfüg- bar und das Omnichannel-Angebot wächst kontinuierlich durch die sukzessive Anbindung einer immer größeren Anzahl von Händlern und Standorten. Darüber hinaus wird der Freizeit-, Erlebnis- und Treffpunktcharakter unserer Center weiter gestärkt. Hierzu gehören neben der Schaf- fung attraktiver und neuer Gastronomieflächen unsere bereits 2018 gestarteten Investitionsprogramme „At-your-Service“ und „Mall Beautification“, auch wenn diese coronabedingt aktuell angepasst, bzw. zeitlich teilweise verschoben wurden. Ziel ist es, die Auf enthalts- und Servicequalität durch gezielte Investitionen zu er höhen, u.a. in die Verbesserung von Service- und Lounge-Bereichen, moderne Kids- Entertainment-Zonen, eine vereinfachte Inhouse-Navigation bei der Shop- oder Parkplatzsuche mittels Touchscreen- oder Smartphone- Lösungen sowie durch intelligente Parkleitsysteme. Der Abschluss möglichst langfristiger Verträge mit bonitätsstarken Mietern aller Einzelhandelssegmente vermindert darüber hinaus die Markt- und Branchenrisiken. 22 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Seit Beginn der Corona-Pandemie und bis zu einer deutlichen Ent- spannung der Pandemielage dominieren die massiven Auswirkun- gen der Geschäftsschließungen bzw. -restriktionen das Geschäft unserer Mieter und beeinflussen damit auch unsere Ertragskraft. Auf der Grundlage wirtschaftlicher Notwendigkeiten, rechtlicher Rahmen bedingungen und im Sinne einer nachhaltigen und langfris- tigen Zusammenarbeit mit unseren Mietpartnern werden wir auch weiterhin der Pandemielage angemessen und flexibel wirtschaftliche Lösungen (beispielsweise temporäre Mietreduzierungen) mit unse- ren Mietpartnern suchen. Entsprechend haben wir die Schadens- höhe und die Eintrittswahrscheinlichkeit der Markt- und Branchen- risiken auf hoch gesetzt (Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlich- keit gemäß zusammengefassten Lagebericht 2019: mittel). Vermietungsrisiko Der langfristige Erfolg des Geschäftsmodells der Deutsche Euro- Shop AG hängt im Besonderen von der Vermietung der Einzelhandels- flächen und der Erzielung stabiler bzw. wachsender Mieterträge sowie einer geringen Leerstandsquote ab. Aufgrund der mittel- und langfristigen Vermietung von Einzelhandelsflächen ist die Deutsche EuroShop AG im Vergleich zu Unternehmen anderer Branchen nicht in dem Maße direkt von der kurzfristigen Wirtschaftsentwick- lung abhängig. Dennoch ist, insbesondere vor dem Hintergrund der stärkeren Konjunkturabhängigkeit des Einzelhandels, nicht auszu- schließen, dass eine Veränderung der wirtschaftlichen Rahmen- bedingungen einen Einfluss auf das Geschäft der Deutsche Euro- Shop AG haben könnte. Konjunkturelle Schwankungen haben neben den strukturellen Ver- änderungen im Einzelhandelsmarkt einen Einfluss auf Flächennach- frage, Miethöhe und Vertragskonditionen. Das Risiko besteht somit darin, dass Flächen nicht oder nicht zu einer angemessenen Miet- höhe oder zu weniger vorteilhaften Konditionen, beispielsweise hin- sichtlich Mietvertragslaufzeiten und Nebenkostenumlagen, vermietet werden können. Zudem kann es zu niedrigen Umsatzmietbeteiligun- gen bzw. zu einer Erhöhung der Leerstandsquote kommen. In der Folge würden die Einnahmen geringer ausfallen als kalkuliert und eventuell Ausschüttungsreduzierungen nötig werden. Sofern die Mieteinnahmen für eine Objektgesellschaft nicht mehr ausreichen, um die Zins- und Tilgungsleistungen zu erfüllen, könnte dies zum Verlust des gesamten Objekts führen. Risikobericht / ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT Wir begegnen diesem Risiko durch Übertragung des Vermietungs- managements an professionelle und marktstarke Asset Manager sowie durch eine intensive Marktbeobachtung mit einem laufenden und frühzeitigen Reporting über anstehende reguläre oder zu erwar- tende außerplanmäßige Vermietungen. Darüber hinaus schließen wir soweit marktseitig durchsetzbar vorzugsweise mittel- und lang- fristige Mietverträge mit hohen Mindestmietenvereinbarungen ab. Die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie beeinflussen die Flächennachfrage, Miethöhen und die Vertragskonditionen der anstehenden Nach- und Neuvermietungen. Auch die Dauer, bis eine Fläche neu vermietet wird, kann sich verlängern und zu höheren Leerständen führen. Aufgrund der massiven Auswirkungen der Geschäftsschließungen auf unsere Mieter und der damit einhergehenden erhöhten pandemie- bedingten Insolvenz- und Nachvermietungsrisiken haben wir die Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit des Vermietungs- risikos auf hoch gesetzt (Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlich- keit gemäß Zusammengefasster Lagebericht 2019: mittel). Mietausfallrisiko Aufgrund sich verschlechternder Performance und Bonität von Mietern, ggf. auch ausgelöst durch schwere externe politische oder konjunkturelle Schocks sowie durch pandemiebedingte behördliche flächendeckende Geschäftsschließungsanordnungen und damit ein- hergehender Gesetzgebungsmaßnahmen, kann es zu Mietausfällen und weiteren finanziellen Belastungen kommen. Das Risiko des Miet- ausfalls beinhaltet die vollständige Miete, die umlagefähigen Neben- kosten sowie etwaige Rechtsverfolgungs- und Rückbaukosten. Des Weiteren kann es bei Insolvenzen von Mietern, insbesondere bei Ankermietern oder Filialisten, zu einer temporären Erhöhung der Leerstandsquote kommen. Mit der sorgfältigen Auswahl der Mieter, der regelmäßigen Analyse der Umsatzentwicklung und Außenstände der Mieter sowie dem frühzeitigen Ergreifen von Nachvermietungsmaßnahmen bei auf- tretenden Negativentwicklungen wird das Risiko minimiert. Zudem stellen die Mieter in der Regel entsprechende Mietsicherheiten, welche einen Teil der finanziellen Belastungen beim Ausfall kom- pensieren können. Notwendige Wertberichtigungen werden im Einzelfall bei der Bilan- zierung berücksichtigt. Diese betrugen im Geschäftsjahr 2020 zum ganz überwiegenden Teil pandemiebedingt 29,2 Mio. € (i.Vj. 1,7 Mio. €). Hohe Wertberichtigungen im laufenden Geschäftsjahr sind in An betracht des deutlichen Strukturwandels im stationären Einzel- handel sowie in Abhängigkeit von der konjunkturellen Entwicklung und insbesondere vom weiteren Verlauf der Pandemie nicht aus- zuschließen. Dementsprechend haben wir die Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit auf hoch gesetzt (Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit gemäß Zusammengefasster Lagebericht 2019: gering und mittel). Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 23

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Risikobericht Bewirtschaftungs- und Kostenrisiko Aufgrund der Komplexität und Änderungen in der Rechtsprechung kann es zu Korrekturen und Einsprüchen bei den Nebenkostenab- rechnungen kommen, die zu einer Begrenzung der Weiterbelastun- gen an Mieter bzw. zu nachträglichen Rückerstattungen an die Mie- ter führen können. Neben dem finanziellen Schaden kann dies auch die Zufriedenheit der Mieter beeinflussen. Durch eine laufende Über- prüfung der Nebenkostenabrechnung auf Basis aktueller Rechtspre- chung wird dieses Risiko minimiert. Neue Gesetzesänderungen kön- nen auch dazu führen, dass zusätzliche Kosten rechtlich und / oder wirtschaftlich in Zukunft nicht vollständig auf die Mietpartner als Nebenkosten umgelegt werden können. Ausgaben für Instandhaltungsmaßnahmen oder Investitionspro- jekte können höher ausfallen als aufgrund von Erfahrungswerten geplant. Zudem können sich Abweichungen durch externe Schäden, eine unzutreffende Einschätzung des Instandhaltungsbedarfs oder nicht bzw. zu spät entdeckte Mängel ergeben. Risiken aus Kostenüberschreitungen bei laufenden Investitions- projekten und Instandhaltungsmaßnahmen werden dadurch mini- miert, dass schon in der Planungsphase für alle erkennbaren Risi- ken vorsorglich Kostenansätze in der Kalkulation berücksichtigt wer- den. Darüber hinaus werden größere Bauaufträge in der Regel an bonitäts starke Generalunternehmen zum Festpreis vergeben. Bau- begleitend wird durch die von uns beauftragten Unternehmen ein professionelles Projektmanagement gewährleistet. Kostenüber- schreitungen können im Einzelfall aber grundsätzlich nicht gänzlich vermieden werden. Die Corona-Pandemie hat mittelbaren Einfluss auf das Bewirtschaf- tungs- und Kostenrisiko. Auch wenn in den coronabedingten Mie t- zugeständnissen mit den Mietern regelmäßig vorgesehen ist, dass die Nebenkosten von den Mietern auch während der Schließungs- phase geleistet werden, kann der Wegfall von Mietern längere Leer- standszeiten und Umbaumaßnahmen bedingen, so dass der Anteil der nicht umlegbaren Nebenkosten und erforderlichen Investitionen steigt. Die Wahrscheinlichkeit, dass es zu Budgetüberschreitungen und zusätzlichen Kosten kommt, stufen wir im Vergleich zum Vor- jahr höher ein und haben dies auf mittel gesetzt (Einschätzung Ein- trittswahrscheinlichkeit gemäß Zusammengefasster Lagebericht 2019: niedrig). Finanzierungs- und Zinsänderungsrisiken Die Zinsentwicklung wird maßgeblich von den volkswirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen bestimmt und ist daher für die Gesellschaft nicht vorhersehbar. Es ist nicht auszuschließen, dass eine Anschlussfinanzierung nur zu höheren Zinssätzen als bisher realisiert werden kann. Dies hätte einen negativen Effekt auf EBT und FFO. Zum Bilanzstichtag bestehen für einen Großteil der Konzernfinan- zierungen langfristige Zinssicherungen. Aus den derzeit anstehen- den Neu- und Anschlussfinanzierungen ist aus heutiger Sicht im Konzern kein Zinsänderungsrisiko erkennbar. Auf Basis des aktuellen Zinsniveaus und der vorliegenden Kreditangebote wird erwartet, dass die Anschlussfinanzierungen zu niedrigeren Zinssätzen als die Ursprungsfinanzierungen abgeschlossen werden können und die geplanten Zinssätze mit hinreichender Sicherheit erreichbar sind. Das Zinsumfeld wird laufend überwacht, um auf Zinsänderungen angemessen reagieren zu können. Das Zinsänderungsrisiko wird bei neuen Immobilienfinanzierungen weitestgehend durch Abschluss langfristiger Darlehen mit Zinsbindungsfristen von bis zu 15 Jahren reduziert. Die Deutsche EuroShop AG setzt vereinzelt derivative Finanzinstru- mente im Sinne des Hedge Accounting von Zinsänderungsrisiken ein. Durch diese eingesetzten Zinsswapgeschäfte werden aus variablen Zinsen feste Zinsen. Ein Zinsswap ist ein wirksames Sicherungs- geschäft, wenn die Kapitalbeträge, Laufzeiten, Zinsanpassungs- bzw. Rückzahlungstermine, die Zeitpunkte für Zins- und Tilgungszahlun- gen sowie die Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der Zinsen beim Sicherungsgeschäft und Grundgeschäft identisch sind und die Vertragspartei den Vertrag erfüllt. Dem Ausfallrisiko begegnet die Gesellschaft mit einer strengen Prüfung ihrer Vertragspartner, die gleichzeitig Kreditgeber sind. Die Zinsswaps stellen mit dem Grund- geschäft i. d. R. eine Bewertungseinheit im Jahresabschluss dar. Liquiditätsrisiken sowie andere Risiken bestehen aus den Finanz- instrumenten nicht. Ein Effektivitätstest für die beschriebenen Siche- rungsgeschäfte wird regelmäßig durchgeführt. Eine Wirtschafts- und Finanzkrise, die substanziellen direkten und indirekten Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Betrieb und den Cash Flow von Einzelhandelsimmobilien sowie eine deutliche Verschärfung des Online-Wettbewerbs oder eine weiter verschärfte Regulierung des Finanzsektors könnten dazu führen, dass sich die Kreditvergabepraxis der Banken in Bezug auf Kreditmargen, Finan- zierungslaufzeiten und -ausläufe sowie Kreditauflagen deutlich ver- schlechtert. Dies hätte eine negative Auswirkung auf die Ertrags- und Finanzlage der Gesellschaft. In Extremsituationen könnte es zu einer Austrocknung des Finanzierungsmarktes kommen. Auch ist nicht auszuschließen, dass etwa im Zuge einer Verschlechterung der Ertragslage einzelner Objektgesellschaften oder einer Ände- rung der Kreditvergabepolitik Kreditinstitute nicht zur Gewährung einer Anschlussfinanzierung oder Verlängerung von Kreditlinien bereit sind. Die Deutsche EuroShop AG begegnet diesem Finanzie- rungsrisiko durch den Abschluss langfristiger Kreditverträge, die Vermeidung einer zeitlichen Kumulierung von Kreditfälligkeiten sowie die Einhaltung konservativer Verschuldungsquoten. Darüber hinaus unterhält die Gesellschaft in ihren Zielmärkten zu einer Viel- zahl von Investment-, Geschäfts- und Hypothekenbanken langfris- tige Geschäftsbeziehungen, die einen bestmöglichen Kapitalmarkt- zugang ermöglichen. 24 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Risikobericht / ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT Die in 2021 auslaufenden Darlehen des Konzerns in Höhe von 135,2 Mio. € konnten bereits nachfinanziert werden (65,2 Mio. €) bzw. befinden sich in der Endverhandlung mit den finanzierenden Banken (70,1 Mio. €). Des Weiteren stehen bei einem Gemeinschaftsunterneh- men anteilig Darlehen in Höhe von 24,4 Mio. € in 2021 zur Nachfi- nanzierung an, bei denen die Verhandlungen mit den finanzierenden Banken sich ebenfalls in der Endphase befinden. Auf Basis des Ver- handlungsstandes mit den Banken liegen keine Hinweise vor, dass die Refinanzierungen bis zum planmäßigen Auslaufen der Darlehen nicht abgeschlossen werden können. Währungsrisiko Die Aktivitäten der Deutsche EuroShop AG finden ausschließlich im europäischen Wirtschaftsraum statt. Überschaubare Währungs- risiken ergeben sich bei den osteuropäischen Beteiligungsgesell- schaften. Diese Risiken werden nicht abgesichert, da es sich um reine Umrechnungsvorgänge zum Bilanzstichtag handelt und inso- weit damit keine Cashflow-Risiken verbunden sind. Das operative Währungsrisiko ist durch die Kopplung von Mieten und Darlehens- verbindlichkeiten an den Euro weitgehend abgesichert. Ein Risiko könnte entstehen, wenn Mieter durch einen nachhaltigen Kurs verfall des ungarischen Forint, des polnischen Zloty oder der tschechischen Krone nicht mehr in der Lage wären, die dann deutlich höheren Fremdwährungsmieten zu zahlen. Schadensrisiko Die Immobilien unterliegen dem Risiko der ganzen oder teilweisen Zerstörung durch externe Einflussfaktoren (z. B. Brand- oder Wasser- schäden, Vandalismus, Terror). Es können Kosten durch die Instand- setzung und Mietausfälle entstehen. Diese Schäden sind durch boni- tätsstarke Versicherungen weitestgehend abgesichert. Es ist jedoch denkbar, dass nicht für alle theoretisch möglichen Schäden hin- reichender Versicherungsschutz besteht oder dieser Versicherungs- schutz bei sich verändernden Bedingungen am Versicherungsmarkt zu adäquaten Konditionen nicht aufrechterhalten werden kann bzw. ein hinreichender Versicherungsschutz überhaupt nicht angeboten wird. Darüber hinaus können Versicherer ihre Leistungen verweigern oder kann eine Verschlechterung der Bonität des Versicherers zu möglichen Zahlungsausfällen bei der Geltendmachung von Versiche- rungsschäden führen. Zur Vermeidung von Schäden werden die Objekte zusätzlich durch Maßnahmen im Bereich Brand- und Einbruchschutz sowie zur Ver- meidung von Vandalismus aktiv gesichert. Rechtliches Risiko Die Konzeption unseres Geschäftsmodells erfolgt auf der Basis der derzeitigen Gesetzeslage, Verwaltungsauffassung und Recht- sprechung, die sich jedoch jederzeit ändern können. Aufgrund der Corona-Pandemie haben verschiedene Gesetzgeber in Europa, dar- unter auch in Deutschland und Polen, in kurzer Frist neue Gesetze erlassen bzw. Gesetzesänderungen vorgenommen, die Mietern temporäre Erleichterungen bzgl. Mietzahlungsverpflichtungen in behördlich angeordneten und pandemiebedingten Geschäftsschlie- ßungszeiträumen bieten können. Die genaue Auslegung und Wirkung dieser Gesetze ist in vielen Fällen aufgrund fehlender Präzedenz- fälle und -urteile noch nicht möglich. Aufgrund der in der Pandemie- situation geführten, regelmäßig konsensorientierten Verhandlun- gen mit unseren Mietern bzgl. einer möglichen und angemesse- nen Schadensbegrenzung bzw. -teilung für die betroffene Zeiträume gehen wir diesbezüglich aktuell nicht von einem erhöhten recht- lichen Risiko aus. Der Gesellschaft sind derzeit keine Rechtsrisiken bekannt, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens- und Ertrags- lage haben könnten. Personalrisiko Mit Blick auf die geringe Mitarbeiterzahl der Deutsche EuroShop AG ist das Unternehmen abhängig von einzelnen Personen in Schlüssel- positionen. Der Abgang von Leistungsträgern würde zu einem Ver- lust von Know-how führen, und die Ersatzrekrutierung und Einarbei- tung neuer Mitarbeiter könnte das Tagesgeschäft temporär beein- trächtigen. Durch Vertretungsregelungen und die Dokumentation von wesentlichen Arbeitsprozessen werden diese Beeinträchtigun- gen minimal gehalten. IT-Risiko Das Informationssystem der Deutsche EuroShop AG basiert auf einer zentral gesteuerten Netzwerklösung. Die Wartung und Pflege des Systems erfolgt durch ein externes Dienstleistungsunternehmen. Mitarbeiter und das externe Dienstleistungsunternehmen erhalten über detaillierte Zugriffsregelungen ausschließlich Zugriff auf die für ihre Arbeit notwendigen Systeme. Ein Virenschutzkonzept und die permanente Überwachung des Datenverkehrs hinsichtlich ver- steckter und gefährlicher Inhalte sollen gegen Angriffe von außen schützen. Eine Sicherung aller betriebsrelevanten Daten erfolgt täglich durch eine Fernsicherung und regelmäßig auf mehreren Speicher medien. Im Falle eines Ausfalls der Hard- oder Software auf unserem System sind alle Daten kurzfristig reproduzierbar. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 25

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Chancenbericht CHANCENBERICHT Die Deutsche EuroShop AG ist Teil eines sich dynamisch und struk- turell wandelnden Einzelhandelsmarktes. Während der stationäre Einzelhandel sich den Herausforderungen des stark wachsenden Onlinehandels aktuell stellt und viele Transformationsprozesse ver- stärkt aktiv angestoßen werden, verschwimmen die starren Grenzen zwischen der On- und Offline-Handelswelt weiter. Die Corona-Pande- mie hat dabei den Handlungsdruck und die erforderliche Umset- zungsgeschwindigkeit deutlich erhöht. Auch war vor der Pandemie ein Trend sichtbar, dass reine Onlinehändler zunehmend Shops und Filialnetze eröffnen bzw. sich durch Akquisition oder Kooperationen Zugriff auf stationäre Einzelhandelsketten und deren Filialnetz ver- schaffen. Hinter dieser Entwicklung steht die Erwartungshaltung von Kunden, alle Produkte je nach Situation on- oder offline kaufen zu können. Viele Einzelhändler mussten erkennen, dass sie nur mit einem Omnichannel-Vertriebsansatz während der Schließungsphase in der Lage waren, Umsätze generieren zu können zumal dieser Ver- triebsansatz neue Möglichkeiten in den Bereichen Kundenansprache und -service eröffnet und damit Umsatzwachstumspotenzial bietet. Bei der Transformation des Einzelhandels zu einem weitgehend inte- grierten Omnichannel-Vertrieb spielen attraktive stationäre Einzel- handelsflächen und damit auch Shoppingcenter weiter eine wichtige Rolle. Die für viele Segmente schnelle und relativ deutliche Erholung der Kundenfrequenzen und Mieterumsätze nach Wiedereröffnung der Geschäfte nach den Lockdowns unterlegt dies. Darüber hinaus bieten sich stationäre Flächen zunehmend auch als lokale Logistik- Hubs für einen schnellen und kosteneffizienten Lieferservice an. Auf Basis einer zeitnahen Stabilisierung der Pandemielage sehen wir aufgrund der Ansiedelung unserer Shoppingcenter in erstklassigen Lagen, einer breiten Branchendiversifikation innerhalb der Center, der zunehmenden Anbindung der Shoppingcenter an den Online- handel über die Digital Mall sowie der konzeptionellen Anpassun- gen zur Betonung des Freizeit-, Erlebnis- und Treffpunktcharakters und der zunehmenden komplementären Bedeutung von Shopflächen für den Onlinehandel auch in der aktuell noch einmal beschleunig- ten Phase der Strukturänderungen Chancen, weiterhin Geschäfts- erfolge erzielen zu können. Im Rahmen der Finanzierung ergeben sich aufgrund des weiter nied- rigen Zinsniveaus grundsätzlich auch Chancen, Anschluss- und Neu- finanzierungen zu günstigeren Konditionen abzuschließen. Dies hätte einen positiven Effekt auf EBT und FFO. Die Deutsche EuroShop AG hat darüber hinaus Chancen, nach Bewäl- tigung der besonderen Herausforderungen der Corona-Pandemie und nach der Stabilisierung der Marktsituation im Rahmen der klar definierten und selektiven Investitionsstrategie durch den Ankauf von oder die Beteiligung an weiteren Shoppingcentern zu wach- sen. Dies hätte einen positiven Effekt auf die Ertragslage. Darüber hinaus kann ein weiteres externes Wachstum den Diversifikations- effekt im Beteiligungsportfolio erhöhen. Aufgrund der hohen Flexibi- lität bei der Umsetzung von Akquisitions- und Beteiligungsstruktu- ren, der guten Reputation bei Banken und als verlässlicher Partner am Immobilienmarkt ist die Gesellschaft gut positioniert, um nach einer dauerhaften Entspannung der Pandemielage auch in Zukunft opportunistisch am Transaktionsmarkt agieren zu können. 26 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Vergütungsbericht / ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT Im Falle einer vorzeitigen Beendigung des Anstellungsvertrages durch die Gesellschaft, ohne dass hierfür ein wichtiger Grund vor- liegt, haben die Vorstandsmitglieder Anspruch auf eine Abfindung in Höhe der bis zum Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit ausstehen- den Jahresvergütungen, begrenzt jedoch auf maximal zwei Jahres- vergütungen (Jahresgrundvergütung zzgl. Tantieme). Für die Bemes- sung der Höhe der Jahresvergütungen ist der Durchschnitt der Jah- resvergütung des letzten Geschäftsjahres und der voraussichtlichen Jahresvergütung des laufenden Geschäftsjahres maßgebend. Im Geschäftsjahr 2018 wurde ein Long-Term-Incentive (LTI 2018) als Vergütungskomponente vereinbart. Die Höhe des LTI 2018 basiert auf der positiven Veränderung der den Angaben der Deutsche Börse entsprechenden Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop AG im Zeitraum vom 1. Juli 2018 bis zum 31. Dezember 2021. Die Markt- kapitalisierung ergibt sich aus der Multiplikation des volumenge- wichteten Durchschnittspreises über die letzten 20 Handelstage mit der Anzahl der ausgegebenen Aktien der Gesellschaft. Entspre- chend den Angaben der Deutsche Börse betrug die volumengewich- tete Marktkapitalisierung 1.862,4 Mio. € zum 1. Juli 2018. Von einer positiven Veränderung der Marktkapitalisierung in dem vorbenannten Zeitraum von bis zu 500 Mio. € erhalten Herr Well- ner 0,10 % und Herr Borkers 0,05 %. Für eine darüber hinausgehende Veränderung werden 0,05 % bei Herrn Wellner und 0,025 % bei Herrn Borkers vergütet. Die Auszahlung des LTI 2018 erfolgt in drei gleichen Jahresraten, erstmals am 1. Januar 2022. Im Falle einer vorzeitigen Beendigung des Anstellungsvertrages durch die Gesellschaft werden bis dahin entstandene etwaige Ansprüche aus dem LTI 2018 vorzeitig ausgezahlt. Am 31. Dezember 2020 lag die Marktkapitalisierung der Gesellschaft bei 1.106,7 Mio. € und damit um 755,7 Mio. € unter dem Stand zum 1. Juli 2018. Eine potenzielle Verpflichtung aus dem LTI 2018 ergab sich damit zum Bilanzstichtag nicht. VERGÜTUNGSBERICHT Das Vergütungsmodell der Deutsche EuroShop AG wurde an das Gesetz zur Angemessenheit der Vorstandsvergütungen (VorstAG) und an die Anforderungen des Corporate Governance Kodex ange- passt und der Hauptversammlung zuletzt im Juni 2018 zur Billigung vorgelegt. Bei neuen oder verlängerten Vorstandsmandaten wurden die Anforderungen vom Aufsichtsrat überprüft und angepasst. SYSTEM DER VORSTANDSVERGÜTUNG Die Vorstandsbezüge werden vom Aufsichtsrat festgelegt. Das Ver- gütungssystem sieht neben einer erfolgsunabhängigen Jahres- grundvergütung, die sich an den Aufgaben des jeweiligen Vorstands- mitglieds orientiert, eine erfolgsbezogene Vergütungskomponente und Sachleistungen in Form eines Firmenfahrzeuges sowie Beiträge für eine Altersvorsorgeversicherung vor. Die Tantieme als erfolgsbezogene Vergütungskomponente orientiert sich an der nachhaltigen Unternehmensentwicklung. Die Tantieme basiert auf dem gewichteten Durchschnitt des Geschäftsjahres und der vorhergehenden zwei Geschäftsjahre. Dabei wird das Konzern- EBT (ohne Bewertungsergebnis) des Geschäftsjahres mit 60 %, das des letzten Geschäftsjahres mit 30 % und das des vorletzten Geschäftsjahres mit 10 % in die Bemessungsgrundlage einbezogen. Von der Bemessungsgrundlage erhalten Herr Wellner 0,25 % und Herr Borkers 0,2 % als Tantieme. Die Tantieme ist bei Herrn Wellner der Höhe nach begrenzt auf 150 % der jährlichen Grundvergütung und bei Herrn Borkers auf 300 T€. Die erfolgsunabhängige Jahresgrundvergütung beträgt für Herrn Wellner 282 T€ und für Herrn Borkers 199 T€. Darüber hinaus ergibt sich für 2020 für Herrn Wellner eine Tantieme von voraussicht- lich 354 T€, bei Herrn Borkers beträgt die Tantieme voraussichtlich 283 T€. Die endgültige Höhe der Tantiemen liegt erst mit Billigung des Konzernabschlusses durch den Aufsichtsrat vor und gelangt dann zur Auszahlung. Sollte sich die Ertrags- und Vermögenslage der Gesellschaft wäh- rend der Laufzeit des jeweiligen Anstellungsvertrages so erheblich verschlechtern, dass die Weiterzahlung der Bezüge unbillig wäre, gelten die Regelungen des § 87 Abs. 2 AktG. Über den Umfang der Herabsetzung der Bezüge entscheidet der Aufsichtsrat nach freiem Ermessen. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 27

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Vergütungsbericht VERGÜTUNG DES VORSTANDS 2020 Die gewährten Zuwendungen des Vorstands betrugen 1.323 T€ und verteilten sich wie folgt: in T€ Gewährte Zuwendungen Festvergütung Nebenleistungen Summe Einjährige variable Vergütung Mehrjährige variable Vergütung 1 LTI 2018 Summe Versorgungsaufwand GESAMTVERGÜTUNG Wilhelm Wellner Vorstandssprecher Eintritt: 01.02.2015 2020 2019 2020 (min.) 2020 (max.) 282 22 304 354 0 354 143 801 282 25 307 404 0 404 143 854 423 ( 2) 0 0 2020 236 0 236 283 0 283 3 522 Olaf Borkers Vorstandsmitglied Eintritt: 01.10.2005 2019 2020 (min.) 2020 (max.) 199 12 211 284 0 284 3 498 0 0 300 ( 2) 1 Aufgrund der vorläufigen Berechnung der gewährten Zuwendungen zum Abschlusserstellungszeitpunkt können die geflossenen Zuwendungen, die im Vergütungsbericht des Folgejahres angegeben werden, geringfügig abweichen. 2 kein Maximalwert Im Jahr 2020 sind dem Vorstand Zuwendungen in Höhe von 1.281 T€ zugeflossen: in T€ Zufluss Festvergütung Nebenleistungen Summe Einjährige variable Vergütung 1 Mehrjährige variable Vergütung LTI 2018 Summe Versorgungsaufwand GESAMTVERGÜTUNG Wilhelm Wellner Vorstandssprecher Eintritt: 01.02.2015 2020 2019 2020 (min.) 2020 (max.) 282 22 304 404 0 404 50 758 282 25 307 390 0 390 50 747 0 0 423 ( 2) 2020 236 0 236 284 0 284 3 523 Olaf Borkers Vorstandsmitglied Eintritt: 01.10.2005 2019 2020 (min.) 2020 (max.) 199 12 211 279 0 279 3 493 0 0 300 ( 2) 1 Aufgrund der vorläufigen Berechnung der gewährten Zuwendungen zum Abschlusserstellungszeitpunkt können die geflossenen Zuwendungen, die im Vergütungsbericht des Folgejahres angegeben werden, geringfügig abweichen. 2 kein Maximalwert Gesamt 2020 540 637 146 1.323 Gesamt 2020 540 688 53 1.281 28 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Vergütungsbericht / Übernahmerelevante Angaben / ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT Die Nebenleistungen umfassen jeweils die Überlassung eines Pkw zur dienstlichen und privaten Nutzung. Der Versorgungsaufwand für Herrn Wellner umfasst eine beitragsorientierte Vorsorgezusage in Höhe von 50 T€ p. a., die ihm bis zur Vollendung des 62. Lebens- jahres gewährt wurde. Die Vorsorgezusage endet vorzeitig, wenn Herr Wellner eine ihm von der Gesellschaft angebotene Fortsetzung seiner Vorstandstätigkeit nicht annimmt sowie im Erwerbsunfähig- keits- oder Todesfall. Vorschüsse oder Kredite wurden nicht gewährt. Die Gesellschaft war zugunsten dieser Personen keine Haftungsverhältnisse eingegangen. Der ausgeschiedene Vorstandssprecher, Claus-Matthias Böge, erhält aus dem Long-Term-Incentive 2010, der am 30. Juni 2015 auslief, ins- gesamt einen Betrag in Höhe von 1.712 T€. Dieser Betrag wurde seit dem Jahr 2016 in fünf gleichen Raten immer zum Anfang eines Jahres bis zum Jahr 2020 ausgezahlt. Der Aufsichtsrat beabsichtigt, der Hauptversammlung am 18. Juni 2021 ein neues Vergütungssystem für den Vorstand vorzustellen. VERGÜTUNG DES AUFSICHTSRATS Die Vergütung des Aufsichtsrats basiert auf § 8 Abs. 4 der Satzung der Deutsche EuroShop AG. Die Vergütung beträgt danach 50.000 € für den Vorsitzenden, 37.500 € für den stellvertretenden Vorsitzen- den sowie je 25.000 € für die weiteren Aufsichtsratsmitglieder. Die Mitgliedschaft in Ausschüssen wird bei der Aufsichtsratsvergütung nicht zusätzlich berücksichtigt. Zudem enthält die Vergütung keine erfolgsorientierten Anteile. Die Festsetzung der Vergütung orientiert sich am Geschäftsmodell sowie an der Größe des Unternehmens und der damit verbundenen Verantwortung. Zudem wird die wirtschaft- liche und finanzielle Lage des Unternehmens berücksichtigt. Scheiden Mitglieder des Aufsichtsrats im Laufe eines Geschäfts- jahres aus dem Aufsichtsrat aus, erhalten sie die Vergütung zeitan- teilig. Daneben werden nach § 8 Abs. 5 der Satzung die Auslagen erstattet. Die Bezüge der Mitglieder des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf 262,5 T€ und verteilen sich wie folgt: in T€ Reiner Strecker Karin Dohm Dr. Anja Disput Henning Eggers Dr. Henning Kreke Alexander Otto Claudia Plath Klaus Striebich Roland Werner Thomas Armbrust Beate Bell Manuela Better 2020 2019 50,0 37,5 25,0 25,0 25,0 25,0 25,0 25,0 25,0 0,0 0,0 0,0 59,5 44,6 16,5 16,5 29,8 29,8 16,5 29,8 29,8 13,2 13,2 13,2 262,5 312,4 Vorschüsse und Kredite wurden diesem Personenkreis nicht gewährt. Es werden keine Pensionen an ehemalige Mitglieder des Vorstands oder des Aufsichtsrats oder deren Angehörige gezahlt. ÜBERNAHMERELEVANTE ANGABEN Die Aktien der Deutsche EuroShop werden unter anderem an der Börse in Frankfurt gehandelt. Sie befanden sich am 31. Dezember 2020 zu 20,03 % im Besitz von Alexander Otto (i.Vj. 19,47 %). Das Grundkapital beträgt 61.783.594 € und ist in 61.783.594 nenn- wertlose Namensaktien eingeteilt. Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €. Gemäß § 5 der Satzung ist der Vorstand ermächtigt, mit Zustim- mung des Aufsichtsrats das Grundkapital bis zum 27. Juni 2022 ein- mal oder mehrfach um insgesamt bis zu 11.680.999 € durch Aus- gabe von neuen, auf den Namen lautenden nennwertlosen Stück- aktien gegen Bar- und /oder Sacheinlage (Genehmigtes Kapital 2017) zu erhöhen. Bis zum 31. Dezember 2020 wurde von dieser Ermächti- gung kein Gebrauch gemacht. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 29

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Übernahmerelevante Angaben / Erklärung zur Unternehmensführung / Berichterstattung zum Einzelabschluss Darüber hinaus wurde der Vorstand durch Beschluss der Hauptver- sammlung vom 28. Juni 2018 ermächtigt, eigene Aktien der Gesell- schaft im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksamwer- den oder – sollte dieses geringer sein – bei Ausübung der Ermächti- gung bestehenden Grundkapitals bis zum 27. Juni 2023 zu erwerben. Bis zum 31. Dezember 2020 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht. Mit zwei Arbeitnehmern wurde eine sogenannte Change-of-Control- Regelung vereinbart. Danach haben sie ab dem Zeitpunkt des Wirk- samwerdens eines Kontrollwechsels für zwölf Monate ein Sonder- kündigungsrecht mit einer Frist von einem Monat zum Quartalsende, soweit ihnen die Gesellschaft mitgeteilt hat, dass sie in ihren derzei- tigen Positionen nicht mehr eingesetzt werden. Ein Change of Control liegt vor, wenn die Deutsche EuroShop AG mit einer anderen Gesellschaft fusioniert, ein öffentliches Übernahme- angebot nach dem Deutschen Wertpapiererwerbs- und Übernah- megesetz (WpÜG) abgegeben und von den Aktionären mehrheitlich angenommen wurde, eine Eingliederung in einen neuen Unterneh- mensverbund erfolgt oder ein Going Private inklusive Delisting voll- zogen wird. Bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses erhalten diese Mitarbeiter in diesem Falle eine Einmalzahlung in Höhe von drei Bruttomonats- gehältern multipliziert mit der Anzahl der Jahre der Betriebszuge- hörigkeit, maximal jedoch begrenzt auf 24 Bruttomonatsgehälter. Im Übrigen gibt es derzeit im Deutsche EuroShop-Konzern keine Entschädigungsvereinbarungen mit Mitgliedern des Vorstands oder weiteren Arbeitnehmern für den Fall eines Kontrollwechsels. Die wesentlichen Vereinbarungen der Deutsche EuroShop AG, die eine Klausel für den Fall einer Übernahme (Change of Control) der Deutsche EuroShop AG enthalten, betreffen hauptsächlich bilaterale Kreditfazilitäten sowie mehrere Darlehensverträge. Im Übernahme- fall haben die jeweiligen Kreditgeber das Recht, die Fazilität zu kündigen und gegebenenfalls fällig zu stellen bzw. die Rück zahlung der Darlehen zu verlangen. Dabei wird eine Übernahme ange- nommen, wenn ein Dritter die Kontrolle über die Deutsche Euro- Shop AG erlangt; dies kann auch eine gemeinschaftlich handelnde Gruppe sein. ERKLÄRUNG ZUR UNTERNEHMENSFÜHRUNG (§ 289F, § 315D HGB) Die Erklärung gemäß Ziffer 3.10 des Deutschen Corporate Gover- nance Kodex sowie gemäß § 289f, § 315d HGB über Unternehmens- führung ist auf der Website der Deutsche EuroShop veröffentlicht unter www.deutsche-euroshop.de / Investor-Relations / Corporate- Governance / Erklaerung-zur-Unternehmensfuehrung BERICHTERSTATTUNG ZUM EINZELABSCHLUSS DER DEUTSCHE EUROSHOP AG Die Deutsche EuroShop AG ist als konzernführende Gesellschaft verantwortlich für die Bereiche Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Als Holdinggesellschaft hängt die wirtschaftliche Entwicklung der Deutsche EuroShop AG hauptsächlich vom Geschäftsverlauf der operativen Gesellschaften des Konzerns ab. Zudem partizipiert und teilt die Deutsche EuroShop AG unmittelbar die Chancen und Risi- ken der Konzerngesellschaften. Wir verweisen daher hierzu auf die Berichterstattung des Konzerns in den Abschnitten „Gesamtwirt- schaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen“, „Risiko- bericht“ und „Chancenbericht“ in diesem zusammengefassten Lagebericht. Der Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG wurde nach den Regeln des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) – unter Beach- tung des Aktiengesetzes – aufgestellt, während der Konzern nach den Regelungen der IFRS erstellt wurde. 30 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Berichterstattung zum Einzelabschluss / ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT ERTRAGSL AGE DER DEUTSCHE EUROSHOP AG (HGB) in T€ Sonstige betriebliche Erträge Personalaufwand Abschreibungen und sonstige betriebliche Aufwendungen Beteiligungsergebnis Finanzergebnis Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Jahresüberschuss Gewinnvortrag Einstellung Gewinnrücklage BILANZGEWINN 01.01. – 31.12.2020 01.01. – 31.12.2019 317 -2.030 -3.199 38.059 -13.511 -1.382 18.254 34.629 -9.100 43.783 150 -2.055 -2.185 69.353 -7.918 11.784 69.129 0 -34.500 34.629 in % 111 1 -46 -45 -71 -112 -74 Veränderung + /- 167 25 -1.013 -31.294 -5.593 -13.166 -50.875 34.629 25.400 9.145 Das Geschäftsjahr 2020 war für die Deutsche EuroShop AG maß- geblich durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie beeinflusst. Das Ergebnis vor Steuern lag mit 19,6 Mio. € um 37,7 Mio. € unter dem Vorjahr (57,3 Mio. €). Wesentliche Ertragskomponente der Gesell- schaft ist das Beteiligungsergebnis von 38,1 Mio. € (i.Vj. 69,4 Mio. €), welches um 31,3 Mio. € unter dem Vorjahr lag. Die coronabeding- ten Mietausfälle und erforderlichen Wertberichtigungen auf Forde- rungen in den Beteiligungen erklären dabei im Wesentlichen diesen Rückgang. Zudem wurde zur Stärkung der Liquidität bei einzelnen Beteiligungen auf eine ergebniswirksame Ausschüttung verzichtet. Das Finanzergebnis war im Vorjahr positiv durch erstattete Zinsen im Rahmen einer Gewerbesteuerrückzahlung von 2,7 Mio. € beein- flusst. Die Zinsaufwendungen haben sich im Vergleich zum Vor- jahr um 0,1 Mio. € aufgrund von planmäßigen Tilgungen reduziert. Gegenläufig wirkt sich die Wertberichtigung in Höhe von 10,1 Mio. € auf die Beteiligung an der Saarpark Center Neunkirchen KG aus, die auf Basis eines externen Bewertungsgutachtens der Immobilie der Beteiligung vorgenommen wurde. Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag resultieren in einem Aufwand von 1,4 Mio. € gegenüber einem Steuerertrag von 11,8 Mio. € im Vorjahr. Hiervon entfallen 0,1 Mio. € auf Auflösungen von latenten Steuern (i.Vj. Auflösungen von 12,9 Mio. €), 1,5 Mio. € (i.Vj. 8,2 Mio. €) auf zu zahlende Steuern und im Vorjahr weitere 7,1 Mio. € auf eine Gewerbesteuererstattung. Die Auflösung der latenten Steuern im Vorjahr war Ergebnis der 2019 vollzogenen gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierung einzelner Beteiligungen, die es ermöglicht, die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung in einem größeren Umfang als bisher in Anspruch zu nehmen. Der Rückgang der zu zahlenden Steuern ist auf die Umstrukturierung des Vorjahres sowie auf die coronabedingt niedrigen anteiligen Ergebnisse aus den Beteiligungs- gesellschaften zurückzuführen. VERMÖGENSL AGE DER DEUTSCHE EUROSHOP AG (HGB) in T€ Finanzanlagen Übriges Anlagevermögen Forderungen und übrige Vermögenswerte Kasse und Bankguthaben Aktiva Eigenkapital Rückstellungen Verbindlichkeiten Passive latente Steuern 31.12.2020 31.12.2019 1.168.713 1.161.439 145 457 184 859 79.211 69.027 1.248.526 1.231.509 1.061.775 1.043.521 1.899 103.862 80.990 3.066 103.772 81.150 Veränderung + /- 7.274 -39 -402 10.184 17.017 18.254 -1.167 90 -160 Passiva 1.248.526 1.231.509 17.017 Der Anstieg der Finanzanlagen resultiert im Wesentlichen aus den anteiligen handelsrechtlichen Jahresüberschüssen der Beteiligungs- gesellschaften, gemindert um die im Geschäftsjahr 2020 getätigten Entnahmen. Die Eigenkapitalquote der Deutsche EuroShop AG hat sich leicht von 84,7 % auf 85,0 % verbessert und liegt weiterhin auf einem sehr soli- den und hohen Niveau. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 31

ZUSAMMEN GEFASSTER LAGEBERICHT / Berichterstattung zum Einzelabschluss FINANZL AGE DER DEUTSCHE EUROSHOP AG (HGB) in T€ Jahresüberschuss Nicht ausgeschüttete anteilige Gewinnansprüche Ergebnisneutrale Liquiditäts ausschüt- tungen der Beteiligungsgesellschaften Nicht liquiditätswirksame Bewertung von Beteiligungen Auflösung / Zuführung latente Ertragsteuern 1. Free Cashflow aus operativer Tätigkeit 2. Auszahlungen für Neuinvestments 3. Einzahlungen aus Eigenmitteln 01.01. – 31.12.2020 01.01. – 31.12.2019 18.254 69.129 -14.109 0 0 50.509 10.084 6.618 PROGNOSE DER DEUTSCHE EUROSHOP AG (HGB) Eine Einschätzung der negativen Auswirkungen der weiter andau- ernden Pandemie auf das operative Ergebnis unserer Beteiligungs- gesellschaften und damit eine Prognose für das Geschäftsjahr 2021 ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich. Die Auswirkungen werden insbesondere von der Dauer und dem Ausmaß der Pandemie, der Wirkung der Impfstoffe sowie dem Impfstatus der Bevölkerung, den weiteren behördlichen Auflagen, gesetzlichen Regelungen und Stüt- zungsmaßnahmen beeinflusst. Wir erwarten jedoch für 2021 nied- rigere Beteiligungserträge aus unseren Beteiligungsgesellschaften. -160 14.069 0 0 -12.846 113.410 Hamburg, 25. März 2021 -100 0 -1.753 Ein-/Auszahlungen aus Bankdarlehen -1.777 4. Ein- / Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit 5. Sonstige cash-wirksame Bilanzveränderungen 6. Dividende für das Vorjahr -1.777 -1.753 -2.108 0 -258 -92.675 Liquiditätsbestand Jahresanfang 69.027 50.403 Zahlungswirksame Veränderungen des Liquiditätsbestandes (Zwischensumme 1. – 6.) Liquiditätsbestand Jahresende 10.184 79.211 18.624 69.027 Aufgrund der geringeren Ergebnisse der Beteiligungen und des teil- weisen Verzichts auf Ausschüttungen zur Stärkung der Liquidität in den Beteiligungen reduzierte sich der Free Cashflow aus operati- ver Tätigkeit im Berichtsjahr auf 14,1 Mio. € gegenüber 113,4 Mio. € im Jahr 2019 (-87,6%). Für das abgelaufene Geschäftsjahr ergibt sich eine Rendite auf das eingezahlte Eigenkapital in Höhe von 1.369,0 Mio. € von 1,0 % gegenüber 8,3 % im Vorjahr. Der Free Cash- flow je Aktie reduzierte sich von 1,84 € auf 0,23 €. Die Auszahlung für Neuinvestments im Vorjahr beinhaltete die im Rahmen der gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierung neu gegrün- dete DES Beteiligungs GmbH & Co. KG. Die Auszahlungen aus Finanzierungstätigkeit resultieren aus plan- mäßigen Tilgungen der langfristigen Bankdarlehen. Unter Berücksichtigung der zahlungswirksamen Veränderungen des Nettoumlaufvermögens (-2,1 Mio. €) ergab sich ein Liquiditätsend- bestand von 79,2 Mio. €. 32 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop Zukunftsbezogene Aussagen Dieser zusammengefasste Lagebericht enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen sei- tens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Rundungen und Veränderungsraten Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungs- differenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (-).

KONZERN ABSCHLUSS / Konzernbilanz KONZERN- ABSCHLUSS KONZERNBILANZ Aktiva in T€ VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte Sachanlagen Investment Properties Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte Anhang 31.12.2020 31.12.2019 7. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 51.732 330 3.437.145 444.517 3.933.724 19.822 17.805 266.030 303.657 53.752 424 3.822.786 511.493 4.388.455 7.417 14.646 148.087 170.150 SUMME AKTIVA 4.237.381 4.558.605 34 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Konzernbilanz / KONZERN ABSCHLUSS Passiva in T€ EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Summe Eigenkapital Langfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Abfindungsansprüche von Kommanditisten Sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Verpflichtungen Kurzfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verpflichtungen SUMME PASSIVA Anhang 31.12.2020 31.12.2019 13. 14. 16. 17. 15. 14. 15. 15. 18. 15. 61.784 1.217.560 723.902 2.003.246 1.359.612 324.978 311.525 26.851 2.022.966 181.816 3.303 456 8.313 17.281 211.169 4.237.381 61.784 1.217.560 970.229 2.249.573 1.433.373 378.755 351.905 33.863 2.197.896 78.974 5.805 1.401 8.120 16.836 111.136 4.558.605 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 35

KONZERN ABSCHLUSS / Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag KONZERNERGEBNIS Ergebnis je Aktie (€), unverwässert und verwässert Anhang 01.01. – 31.12.2020 01.01. – 31.12.2019 (angepasst) 1 19. 20. 21. 10., 22. 23. 24. 9., 25. 17. 26. 27. 28. 224.104 -18.581 -9.707 -29.218 166.598 2.400 -7.759 161.239 -51.482 -43.716 -13.501 547 -108.152 -355.845 -302.758 51.041 -251.717 -4,07 231.487 -17.488 -10.813 -1.674 201.512 1.915 -5.958 197.469 4.345 -49.256 -18.443 2.745 -60.609 -94.188 42.672 69.419 112.091 1,81 1 Der Ausweis innerhalb des Nettobetriebsergebnisses wurde im Berichtsjahr geändert und die Vorjahreszahlen wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“. 36 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Konzern-Gesamtergebnisrechnung / Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung / KONZERN ABSCHLUSS KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungs- instrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses GESAMTERGEBNIS Anteil Konzernaktionäre Anhang 01.01. – 31.12.2020 01.01. – 31.12.2019 -251.717 112.091 13. 13. 6.921 -1.531 5.390 -246.327 -246.327 487 -78 409 112.500 112.500 KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG in T€ 01.01.2019 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 13. 31.12.2019 01.01.2020 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 13. Anzahl Aktien im Umlauf Anhang Gezeich- netes Kapital Kapital- rücklage Andere Gewinn- rücklagen Gesetz liche Gewinn- rücklage Gewinn- rücklage Cashflow Hedges Summe 61.783.594 61.784 1.217.560 0 0 0 0 61.783.594 61.784 1.217.560 974.484 112.091 -92.675 993.900 2.000 -26.080 2.229.748 0 0 409 0 112.500 -92.675 2.000 -25.671 2.249.573 61.783.594 61.784 1.217.560 993.900 2.000 -25.671 2.249.573 0 0 0 0 -251.717 0 0 0 5.390 -246.327 0 0 31.12.2020 61.783.594 61.784 1.217.560 742.183 2.000 -20.281 2.003.246 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 37

KONZERN ABSCHLUSS / Konzern-Kapitalflussrechnung KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Gezahlte Ertragsteuern Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Investitionen in Investment Properties Einzahlungen aus dem Abgang von Investment Properties Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Einzahlung aus dem Abgang von Finanzanlagevermögen Cashflow aus Investitionstätigkeit Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Tilgung von Leasingverbindlichkeiten Auszahlungen an Kommanditisten Auszahlungen an Konzernaktionäre Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand am Anfang der Periode FINANZMITTELBESTAND AM ENDE DER PERIODE Anhang 01.01. – 31.12.2020 01.01. – 31.12.2019 26. 23. 25. 9. 10., 11. 18. 15. 26. 8. 14., 28. 14. 15. 17. 13. 12. 12. -251.717 -51.041 108.152 144 355.845 15.494 -15.920 193 -2.084 159.066 -43.669 547 -4.856 111.088 -15.053 490 -13 0 -14.576 45.721 -16.687 -89 -7.514 0 21.431 117.943 148.087 266.030 112.091 -69.419 60.609 169 94.188 23.896 -4.894 707 4.419 221.766 -48.776 2.745 -5.529 170.206 -19.324 0 -27 19 -19.332 16.575 -27.101 -107 -15.814 -92.675 -119.122 31.752 116.335 148.087 38 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Konzernanhang / KONZERNABSCHLUSS KONZERN- ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020 GRUNDLAGEN DES KONZERNABSCHLUSSES 1. ALLGEMEINE ANGABEN Die Darstellung der Beträge erfolgt grundsätzlich in T€. Die Muttergesellschaft des Konzerns ist die Deutsche EuroShop AG, Hamburg, Deutschland. Der Firmensitz der Gesellschaft befindet sich im Heegbarg 36, 22391 Hamburg. Die Gesellschaft ist im Han- delsregister Hamburg (HRB 91799) eingetragen. Die Deutsche EuroShop AG konzentriert sich auf den Erwerb, die Verwaltung, Nutzung und Verwertung von Beteiligungen aller Art, insbesondere von Beteiligungen an Einzelhandelsimmobilien. Der Konzernabschluss der Deutsche EuroShop AG wurde in Überein- stimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) einschließlich der Interpretationen des International Financial Reporting Interpreta- tions Committee zu den IFRS (IFRIC) und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften erstellt. Es wurden alle IFRS und IFRIC beachtet, die zum 31. Dezember 2020 von der EU-Kommission übernommen wurden und verpflichtend anzuwenden sind. Der Vorstand hat den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2020 am 25. März 2021 aufgestellt und anschließend zur Prüfung und Billigung an den Aufsichtsrat weitergeleitet. Der Konzernabschluss umfasst neben der Konzernbilanz, der Kon- zern-Gewinn- und Verlustrechnung und der Konzern-Gesamt- ergebnisrechnung als weitere Bestandteile die Konzern-Eigen- kapitalveränderungsrechnung, die Konzern-Kapitalflussrechnung und den Konzernanhang. Für die Erstellung des Konzernabschlusses müssen Schätzungen vorgenommen und Annahmen getroffen werden. Diese haben Ein- fluss auf die angegebenen Beträge für Vermögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten zum Bilanzstichtag sowie den Aus- weis der Erträge und Aufwendungen des Berichtszeitraums. Die sich tatsächlich ergebenden Beträge können von diesen Schät- zungen abweichen. Bei der Bewertung der Investment Properties stellen insbesondere die erwarteten Zahlungsströme und der Dis- kontierungsfaktor wesentliche Bewertungsparameter dar (Näheres siehe Erläuterungen in Abschnitt „8. Investment Properties“). Bei der Ermittlung der Wertberichtigung auf Mietforderungen stellen die in die Bemessung der Wertberichtigungen eingeflossenen, erwarte- ten, noch zu gewährenden Mietzugeständnisse einen maß geblichen Schätzungsparameter dar (Näheres siehe Erläuterungen in Abschnitt „10. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen“). Eine detaillierte Aufstellung der in den Konzernabschluss einbezoge- nen Unternehmen ist Bestandteil des Anhangs. Die Jahresabschlüsse der einbezogenen Unternehmen sind auf den Stichtag des Konzernabschlusses, den 31. Dezember 2020, erstellt. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 39

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang 2. KONSOLIDIERUNGSKREIS Der Konsolidierungskreis hat sich im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert. Stand 01.01. / 31.12.2020 Inland 1 Ausland 1 Gesamt Vollkonsolidierte Tochter unternehmen Nach der at-equity- Methode einbezogene Gemeinschafts- unternehmen Nach der at-equity- Methode einbezogene assoziierte Unternehmen 11 4 0 4 3 1 15 7 1 1 Die Zuordnung der Gesellschaften erfolgt gemäß der Segmentzuordnung anhand des Standortes des jeweiligen Shoppingcenters, welcher vom gesellschaftsrechtlichen Sitz der Gesellschaft abweichen kann. Tochterunternehmen Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss des Mutterunter- nehmens und der von ihr beherrschten Unternehmen. Die Deutsche EuroShop AG erlangt die Beherrschung, wenn sie: • Verfügungsmacht über ein anderes Unternehmen ausüben kann, • schwankenden Renditen / Rückflüssen aus dieser Beteiligung ausgesetzt ist, und • diese Renditen aufgrund der Verfügungsmacht der Höhe nach beeinflussen kann. Zu jedem Stichtag wird eine Neubeurteilung vorgenommen, ob ein Beteiligungsunternehmen beherrscht wird oder nicht, je nachdem, ob Umstände darauf hinweisen, dass sich eines oder mehrere der Kriterien verändert haben. Finanzinformationen zu Tochterunternehmen mit wesentlichen nicht beherrschenden Anteilen Der Konzern ist mit 52,01% an der Main-Taunus-Zentrum KG, Ham- burg, beteiligt und übt einen beherrschenden Einfluss auf die Gesellschaft aus. Die übrigen Anteile von 47,99 % befinden sich in Streubesitz. Die Gesellschaft wies am Bilanzstichtag langfristige Vermögenswerte in Höhe von 689.867 T€ (i.Vj. 759.972 T€) und kurz- fristige Vermögenswerte in Höhe von 30.842 T€ (i.Vj. 19.710 T€) aus. Die langfristigen Schuldposten betrugen 211.814 T€ (i.Vj. 214.127 T€), die kurzfristigen Schuldposten beliefen sich auf 8.759 T€ (i.Vj. 7.895 T€). Die Gesellschaft erzielte einen Umsatz in Höhe von 35.714 T€ (i.Vj. 36.521 T€) und einen Jahresüberschuss (nach den Kommanditisten zustehenden Ergebnisanteilen) in Höhe von -26.335 T€ (i.Vj. 21.949 T€). An die Kommanditisten wurde im Berichtsjahr eine Ausschüttung in Höhe von 3.305 T€ (i.Vj. 10.242 T€) geleistet. Gemeinschaftsunternehmen Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden als Joint Venture klassifiziert und at-equity bilanziert. Die Deutsche EuroShop AG ist mit 75 % an der Stadt-Galerie Passau KG, Hamburg, beteiligt. Aufgrund gesellschaftsrechtlicher Vereinbarun- gen verfügt die Deutsche EuroShop AG nicht über die Mehrheit der Stimmrechte und übt bei dieser Gesellschaft nicht die alleinige Kon- trolle aus. Assoziierte Unternehmen Soweit die Deutsche EuroShop AG entsprechend IAS 28 auf Unter- nehmen einen maßgeblichen, aber keinen beherrschenden Einfluss ausüben kann, werden diese Beteiligungen at-equity bilanziert. Beteiligungsunternehmen Beteiligungen, auf die die Deutsche EuroShop AG weder einen maß- geblichen noch einen beherrschenden Einfluss hat, werden grund- sätzlich erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) bewertet. Der Konzern hat gemäß IFRS 9 beim erstmaligen Ansatz einer Beteiligung das unwiderrufliche Wahlrecht, die Fair-Value- Anpassung auch über das sonstige Ergebnis zu erfassen. Zum 31. Dezember 2020 hat der Konzern kein Beteiligungsunternehmen. Anteilsbesitz Die nach § 313 Abs. 2 HGB erforderliche Aufstellung des Anteilsbesit- zes ist Bestandteil des Konzernanhangs. Die Aufstellung des Anteils- besitzes enthält auch eine abschließende Aufzählung aller Tochter- unternehmen, die die Bedingungen des § 264b HGB erfüllen und die Möglichkeit zur Befreiung von bestimmten Vorschriften über die Auf- stellung, Prüfung und Offenlegung des Jahresabschlusses bzw. des Lageberichts in Anspruch genommen haben. 3. KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZE Die Kapitalkonsolidierung erfolgt durch die Verrechnung der Anschaffungskosten mit dem anteiligen, neu bewerteten Eigen- kapital der Tochterunternehmen zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. ihrer erstmaligen Einbeziehung. Ein sich eventuell ergebender akti- vischer Unterschiedsbetrag wird bei Werthaltigkeit als Geschäfts- oder Firmenwert unter den Immateriellen Vermögenswerten ausge- wiesen. Negative Unterschiedsbeträge werden nach einer erneuten Prüfung (Reassessment) ergebniswirksam vereinnahmt. Gemeinschafts- und assoziierte Unternehmen werden at-equity bilanziert. Dabei werden die Anschaffungskosten der Beteiligung um die dem Kapitalanteil der Deutsche EuroShop AG entsprechenden Eigenkapitalveränderungen erfolgswirksam erhöht oder vermindert. Konzerninterne Geschäftsvorfälle werden im Rahmen der Schulden-, Aufwands- und Ertragskonsolidierung eliminiert. 40 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Konzernanhang / KONZERNABSCHLUSS 4. NEUE RECHNUNGSLEGUNGSSTANDARDS UND AUSWEISÄNDERUNGEN Neue Rechnungslegungsstandards Folgende für die Geschäftstätigkeit des Konzerns relevanten neuen bzw. geänderten Standards und Interpretationen sind erstmalig ver- pflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden, die am 31. Dezember 2020 enden: Änderungen / Standard Definition eines Geschäftsbetriebs (Änderung an IFRS 3) Reform der Referenz zinssätze (Änderung an IFRS 9, IAS 39, IFRS 7) Definition von Wesentlichkeit (Änderung an IAS 1 und IAS 8) Mietzugeständnisse im Zusammenhang mit COVID-19 (Änderung an IFRS 16) Anwendungs- zeitpunkt (EU) 01.01.2020 Änderungen Konkretisierung der Definition eines Geschäftsbetriebs zur eindeutigeren Abgrenzung, ob ein Geschäftsbetrieb oder einer Gruppe von Vermögenswerten erworben wurde. 01.01.2020 Erleichterungen für die Fortführung des Hedge Accounting im Rahmen der Reform des Referenzzinssatzes Auswirkungen auf Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bzw. Cashflows der Deutsche EuroShop AG Die Änderung ist prospektiv auf Erwerbe nach dem erstmaligen Anwendungszeit- punkt anzuwenden. Auswirkungen aus der Umstellung ergeben sich somit nicht. Keine wesentlichen Auswirkungen 01.01.2020 Vereinheitlichung und Klarstellung der Definition des Begriffs der Wesentlichkeit in den IFRS Keine wesentlichen Auswirkungen 01.06.2020 Erleichterungen für den Leasingnehmer bei der Anwendung der Regelungen des IFRS 16 bei Änderung des Leasing- vertrages aufgrund von Mietzugeständnissen Da der Konzern nur in geringem Umfang Leasingverhältnisse hat bei denen er selbst Leasingnehmer ist, und bei diesen auch keine Mietzugeständnisse verein- bart wurden, hatte die Änderung keine Auswirkungen. Folgende für die Geschäftstätigkeit des Konzerns relevanten neuen bzw. geänderten Standards und Interpretationen sind noch nicht ver- pflichtend anzuwenden und wurden nicht frühzeitig angewandt: Erwarteter Anwendungs- zeitpunkt (EU) 01.01.2022 Voraussichtliche Änderungen Die Änderung konkretisiert, welche Kosten ein Unternehmen bei der Beurteilung, ob ein Vertrag belastend oder verlust- bringend ist, zu berücksichtigen hat. 01.01.2022 Durch die Änderung wird klargestellt, welche Gebühren bei der Beurteilung, ob eine Modifikation einer finanziellen Verbindlichkeit vorliegt, einbezogen werden müssen. Auswirkungen auf Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bzw. Cashflows der Deutsche EuroShop AG Die Änderung ist prospektiv auf Erwerbe nach dem erstmaligen Anwendungszeit- punkt anzuwenden. Auswirkungen aus der Umstellung ergeben sich somit nicht. Keine wesentlichen Auswirkungen 01.01.2023 Klarstellung der Einordnung der Verbindlichkeiten als kurz- und langfristig Keine wesentlichen Auswirkungen Änderungen / Standard Belastende Verträge – Kosten für die Erfüllung eines Vertrages (Änderung an IAS 37) Gebühren beim 10 %-Bar- werttest vor Ausbuchung finanzieller Schulden (Änderung an IFRS 9) Klassifizierung von Verbindlichkeiten als kurz- und langfristig (Änderung an IAS 1) Daneben wurden weitere Standards und Interpretationen verab- schiedet, die erwartungsgemäß keine Auswirkungen auf den Kon- zern haben werden. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 41

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang Ausweisänderungen Abweichend vom Vorjahr werden die weiterbelasteten Kosten der Gebäudeversicherung und Grundsteuer nicht mehr saldiert ausge- wiesen, da diese Kosten zur Leasingkomponente zählen. Dadurch haben sich die Umsatzerlöse und die Grundstücksbetriebskosten im Geschäftsjahr jeweils um 5.704 T€ (i.Vj. 5.546 T€) erhöht. Posten der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, die erfolgswirk- sam erfasst werden, werden zu Jahresdurchschnittskursen bzw. bei stärkeren Schwankungen mit dem Kurs am Transaktionstag umge- rechnet. Eine Umrechnungsdifferenz, die entsteht, wenn die Umrech- nungskurse der Bilanz und der Konzern-Gewinn- und Verlustrech- nung differieren, wird erfolgswirksam berücksichtigt. Des Weiteren erfolgt abweichend vom Vorjahr ein separater Aus- weis der Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögens- werte in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung. Diese waren im Vorjahr in Höhe von 1.674 T€ in den Grundstücksbetriebskosten enthalten. Beide Ausweisänderungen erfolgen innerhalb des Nettobetriebs- ergebnisses (NOI) der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung. Die Vorjahreswerte in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wurden aus Gründen der besseren Vergleichbarkeit des aktuellen Geschäftsjahres mit dem Vorjahr angepasst: Für die Umrechnung wurden folgende Wechselkurse zugrunde gelegt: 31.12.2020 31.12.2019 Stich- tagskurs Durch- schnitts- kurs Stich- tagskurs Durch- schnitts- kurs 1€ = Ungarischer Forint (HUF) 365,13 351,17 330,52 325,35 Polnischer Zloty (PLN) Tschechische Krone (CZK) 4,61 26,24 4,44 25,41 4,26 25,41 4,30 25,73 in T€ Umsatzerlöse Grundstücks- betriebskosten Grundstücks- verwaltungskosten Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte Nettobetriebsergebnis (NOI) 2019 (angepasst) Ausweis- änderung 2020 2019 224.104 231.487 5.546 225.941 -18.581 -17.488 -3.872 -13.616 -9.707 -10.813 0 -10.813 -29.218 -1.674 -1.674 0 166.598 201.512 0 201.512 5. WÄHRUNGSUMRECHNUNG Konzernwährung ist der Euro (€). Die außerhalb des Gebiets der Europäischen Währungsunion gelege- nen, in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden als rechtlich selbstständige, aber wirtschaftlich unselbstständige, integrierte Unternehmen angesehen. Daher weicht die Berichts- währung dieser Einheiten von der funktionalen Währung (€) ab. Gemäß IAS 21 erfolgt die Umrechnung der in ausländischer Wäh- rung aufgestellten Jahresabschlüsse nach dem Konzept der funk- tionalen Währung, sodass die Bilanz so umzurechnen ist, als wären die Geschäftsvorfälle beim Konzern selbst angefallen, da die lokale Währung der integrierten Unternehmen schon für diese selbst als Fremdwährung gilt. Die monetären Werte werden daher zum Stichtagskurs und die nichtmonetären Posten zum Kurs des Erstverbuchungszeitpunktes umgerechnet. Nichtmonetäre Posten, die zum beizulegenden Zeit- wert anzusetzen sind, sind zum Stichtagskurs umzurechnen. Die Des Weiteren hat die Deutsche EuroShop AG ein US-Dollar-Bank- konto, das mit 446 T$ zum Bilanzstichtag valutierte und zu einem Kurs von 1,23 umgerechnet wurde. 6. WESENTLICHE BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN Ertrags- und Aufwandsrealisation Die Erlöse aus der Vermietung der Investment Properties werden grundsätzlich linear über die Laufzeit des Mietvertrages erfasst. Gewährte Mieteranreize werden dabei linear über die Mietlaufzeit verteilt. Der jeweils zum Bilanzstichtag noch nicht verteilte Anteil der gewährten Mieteranreize wird unter den kurzfristigen Vermögens- werten ausgewiesen. Die im Rahmen der Corona-Pandemie gewährten Mietzugeständnisse werden, soweit sie Forderungen betreffen, die im Zeitraum bis zur vertraglichen Einigung mit dem Mieter entstanden sind, als Forde- rungsverzicht behandelt und aufwandswirksam als Abgang finanzi- eller Vermögenswerte ausgebucht. Mietzugeständnisse, die den Zeit- raum nach vertraglicher Einigung mit dem Mieter betreffen, werden als Änderung des Mietvertrages behandelt und ab dem Zeitpunkt der Einigung linear über die Restmietlaufzeit verteilt. Von diesem Vorge- hen ausgenommen sind die Aussetzung oder Reduzierung von Miet- zahlungen, die auf Basis einer bestehenden Mietvertragsregelung oder per Gesetz erfolgt sind. Diese werden als variable Leasingzah- lung behandelt und entsprechend ihrem tatsächlichen Anfall in den Umsatzerlösen erfasst. Bei der Weiterbelastung von Betriebskosten fungiert der Konzern als Vermittler der Leistung („Agent“). Daher werden die Erlöse aus der Weiterbelastung mit den dazugehörigen Aufwendungen saldiert in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Davon ausgenom- men sind weiterbelastete Betriebskosten, für die die Mieter keine separate Leistung erhalten (Grundsteuer und Gebäude versicherung). 42 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Konzernanhang / KONZERNABSCHLUSS Die Erlöse aus der Weiterbelastung dieser in den Grundstücks- betriebskosten enthaltenen Aufwendungen erfolgt über die Umsatz- erlöse (unsaldierter Ausweis). Wir verweisen hierzu auch auf unsere Erläuterungen im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“. Sonstige Umsatzerlöse bzw. sonstige betriebliche Erträge werden mit Erbringung der Leistung bzw. mit Übergang der Gefahren auf den Kunden realisiert. Betriebliche Aufwendungen werden mit der Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt der Verursachung ergebniswirksam gebucht. Zinserträge und Zinsaufwendungen werden periodengerecht erfasst. Bestimmung beizulegender Zeitwert Die Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte für finanzielle und nichtfinanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten wird regel- mäßig durch den Konzern überprüft. Ebenso führt der Konzern eine regelmäßige Überprüfung der wesentlichen nicht beobacht- baren Inputfaktoren sowie Bewertungsanpassungen durch. Bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts eines Vermögenswerts oder einer Schuld verwendet der Konzern, soweit möglich, am Markt beobachtbare Daten. Basierend auf den in den Bewertungstechniken verwendeten Input- faktoren werden die beizulegenden Zeitwerte gemäß IFRS 13 in unterschiedlichen Stufen der Fair-Value-Hierarchie eingeordnet: Immaterielle Vermögenswerte Die immateriellen Vermögenswerte umfassen erworbene Soft- ware und Softwarelizenzen der Deutsche EuroShop AG sowie einen Geschäfts- oder Firmenwert. Die Zugangsbewertung der Software erfolgt zu Anschaffungskosten. Diese werden auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer von drei Jah- ren verteilt und entsprechend linear mit 33 % abgeschrieben. Die Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden jähr- lich zum Ende des Geschäftsjahres überprüft. Ein Geschäfts- oder Firmenwert ergibt sich im Rahmen eines Unter- nehmenserwerbs als positiver Unterschiedsbetrag zwischen den zum Erwerbszeitpunkt mit ihrem beizulegenden Zeitwert ange- setzten Vermögenswerten, Schulden und Eventualverbindlich keiten sowie latenten Steuern des erworbenen Unternehmens und der dafür durch den Konzern geleisteten Gegenleistung. Der Geschäfts- oder Firmenwert unterliegt keiner planmäßigen Abschreibung. Sachanlagen Das Sachanlagevermögen ist mit den Anschaffungskosten, vermin- dert um planmäßige Abschreibungen und, soweit zutreffend, außer- planmäßigen Abschreibungen (Wertminderungen) bilanziert. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet die Büroausstat- tung, Mietereinbauten, Einrichtungsgegenstände und technisches Equipment der Deutsche EuroShop AG, die zwischen drei und 13 Jah- ren linear abgeschrieben werden. Die Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden jährlich zum Ende des Geschäfts- jahres überprüft. Level 1: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von in aktiven Märkten notierten Preisen bestimmt werden. Die Sachanlagen beinhalten auch Nutzungsrechte aus Leasing- verträgen. Level 2: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von Bewertungs- methoden bestimmt werden, bei denen die Inputfaktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, auf direkt oder indirekt beobachtbaren Marktdaten basieren. Level 3: beizulegende Zeitwerte, die mithilfe von Bewertungs- methoden bestimmt werden, bei denen die Inputfaktoren, die für den beizulegenden Zeitwert bedeutend sind, nicht auf beobacht baren Marktdaten basieren. Bei Vermögenswerten oder Verbindlichkeiten, die regelmäßig zum beizulegenden Zeitwert erfasst werden, wird anhand einer Neube- urteilung zum Ende des Geschäftsjahres festgestellt, ob es zu einer Umgruppierung zwischen den Hierarchiestufen gekommen ist. Im Geschäftsjahr 2020 gab es, wie im Vorjahr, keine Umgruppierungen zwischen den Hierarchiestufen. Wertminderungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Eine Überprüfung der Werthaltigkeit erfolgt beim Geschäfts- oder Firmenwert mindestens einmal jährlich (zum 31. Dezember) auf Ebene der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten des Konzerns, denen der Geschäfts- oder Firmenwert im Erwerbszeitpunkt zuge- ordnet wurde. Der Wertminderungstest zum 31. Dezember 2020 hat einen Wertberichtigungsbedarf in Höhe von 2.008 T€ ergeben. Bei immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei Sachanlagen erfolgt die Überprüfung der Werthaltigkeit nur bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte. Eine Wertminderung wird ergebniswirksam im Bewertungsergebnis erfasst, soweit der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschrei- tet. Der erzielbare Betrag ist dabei der höhere Wert aus beizulegen- dem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Im Geschäftsjahr lagen keine Anhaltspunkte für eine Wertminderung bei den immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei den Sachanlagen vor. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 4 3

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang Investment Properties Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sind nach IAS 40 im Zeitpunkt des Zugangs zunächst mit den Anschaffungs- bzw. Her- stellungskosten zu bilanzieren. Im Bau befindliche Immobilien, die nach ihrer Fertigstellung als Finanzinvestition genutzt werden sol- len, fallen auch in den Anwendungsbereich des IAS 40. Als Finan- zinvestition gehaltene Immobilien können entweder zu fort geführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (Anschaffungskosten modell) oder mit dem Fair Value (Modell des beizulegenden Zeitwertes) bilanziert werden. Die Folgebewertung erfolgt für alle Immobilien mit dem Marktwert (Fair Value), wobei die jährlichen Änderungen erfolgswirksam (per Saldo) im Bewertungsergebnis ausgewiesen sind (wiederkehrende Fair-Value-Bewertung). Hierbei handelt es sich um Immobilien, die langfristig zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zu Wertsteige- rungszwecken gehalten werden. Die Immobilien sind nach IAS 40 bei Ansatz zu Marktwerten nicht mehr planmäßig abzuschreiben. Fremdkapital- und Erstvermietungskosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung von qualifizierten Vermögenswer- ten zuzurechnen sind, werden bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Vermögenswerte im Wesentlichen für ihre vorgesehene Nutzung bereit sind, zu den Kosten dieser Vermögenswerte hinzugerechnet. Erwirtschaftete Erträge aus der zeitweiligen Anlage speziell aufge- nommenen Fremdkapitals bis zu dessen Ausgabe für qualifizierte Vermögenswerte werden von den aktivierbaren Kosten dieser Ver- mögenswerte abgezogen. Kosten der allgemeinen Verwaltung wer- den nicht den Kosten dieser Vermögenswerte hinzugerechnet. Alle sonstigen Fremdkapitalkosten werden in der Periode, in der sie anfallen, erfolgswirksam erfasst. Maßnahmen zur Erhaltung von Sachanlagen werden in dem Geschäftsjahr als Aufwand erfasst, in dem sie entstanden sind. Konzern als Leasingnehmer Der Konzern beurteilt bei Vertragsbeginn, ob ein Vertrag ein Lea- singverhältnis begründet, und erfasst zum Bereitstellungszeitraum einen Vermögenswert für das gewährte Nutzungsrecht sowie eine Leasingverbindlichkeit. Die Erstbewertung von Nutzungsrecht und Leasingverbindlichkeit erfolgt zum Barwert der zu leistenden Lea- singzahlungen. Die Abzinsung erfolgt dabei mittels des Grenzfremd- kapitalzinssatzes des Konzerns. In der Folge wird das Nutzungsrecht über die Laufzeit des Leasingverhältnisses linear abgeschrieben und die Leasingverbindlichkeit verringert sich durch die geleisteten Lea- singzahlungen und erhöht sich durch die Aufzinsung des noch nicht getilgten Teils. Finanzinstrumente Finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Schulden werden in der Konzernbilanz angesetzt, wenn der Konzern Vertragspartei hinsicht- lich der vertraglichen Regelungen des Finanzinstruments wird. Finanzinstrumente werden bei der erstmaligen Erfassung einer Bewertungskategorie des IFRS 9 zugeordnet. Bei finanziellen Ver - mögenswerten ist die Bewertungskategorie abhängig von der Zahlungsstromeigenschaft des Finanzinstruments und des Ge - schäftsmodells des Konzerns, in dessen Rahmen der finanzielle Ver- mögenswert gehalten wird. Forderungen und sonstige kurzfristige Vermögenswerte Die Forderungen und sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten gemindert um Wert- berichtigungen bilanziert. Dabei wendet der Konzern grundsätz- lich den gemäß IFRS 9 zulässigen vereinfachten Ansatz an und bemisst die Wertberichtigung auf Basis der über die Laufzeit erwar- teten Kreditverluste. Davon ausgenommen sind die Forderungen, die durch die zeitweise Einstellung der Mietzahlungen als Folge der Corona-Pandemie gegenüber den Mietern entstanden sind und für die bis zum Bilanzstichtag noch keine vertragliche Einigung mit dem Mieter geschlossen wurde. Die Wertberichtigung für diese Forde- rungen wurde auf Basis der erwarteten zu gewährenden Mietzuge- ständnisse bemessen. Abfindungsansprüche von Kommanditisten Die Abgrenzung von Eigen- und Fremdkapital nach den internatio- nalen Rechnungslegungsstandards ist im Standard IAS 32 Finan- cial Instruments „Presentation“ geregelt. Danach werden die Eigen kapitalanteile der Fremdgesellschafter von Personenhandels- gesellschaften aufgrund eines möglichen Rückzahlungsanspruchs der Gesellschafter in Fremdkapital umklassifiziert. Den Gesellschaf- tern einer Personenhandelsgesellschaft steht nach §§131 ff. HGB ein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht von sechs Monaten zum Geschäftsjahresende zu, das durch den Gesellschafts vertrag zwar langfristig ausgestaltet, aber nicht ausgeschlossen werden kann. Anstelle des Eigenkapitals gelangt durch diese Regelung eine Verbindlichkeit in die Bilanz, die mit dem Rückzahlungsbetrag zu bilanzieren ist. 4 4 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Konzernanhang / KONZERNABSCHLUSS At-equity bilanzierte Finanzanlagen Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunterneh- men werden mit ihren Anschaffungskosten in die Bilanz aufgenom- men, die um Veränderungen des Anteils des Konzerns am Eigenka- pital des assoziierten Unternehmens / Gemeinschaftsunternehmens nach dem Erwerbszeitpunkt angepasst werden. Der Konzern über- prüft zu jedem Bilanzstichtag, ob Anzeichen vorliegen, dass in Bezug auf die fortgeführten Buchwerte der Anteile Wertminderungsbedarf besteht. Latente Steuern Nach IAS 12 werden für alle Differenzen zwischen Steuerbilanz und IFRS-Bilanz unter Verwendung des gegenwärtig gültigen Steuer- satzes latente Steuern bilanziert. Gegenwärtig werden im Wesent- lichen auf die Differenzen zwischen den IFRS-Buchwerten der Immo- bilien und ihren steuerlichen Buchwerten latente Steuern gebildet. Dabei wurde für inländische Gesellschaften ein einheitlicher Steuer- satz von 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 % sowie teilweise 16,45 % für die Gewerbesteuer angesetzt. Für ungarische Steuern wurde ein Steuersatz von 9 %, für polnische Steuern ein Steuersatz von 19 %, für tschechische Steuern von 19 % und für österreichische Steuern ein Steuersatz von 25 % zugrunde gelegt. Gemäß IAS 12.74 werden die aktiven latenten Steuern auf die vorhandenen Verlustvorträge mit den passiven latenten Steuern verrechnet. Sonstige Rückstellungen Sonstige Rückstellungen dürfen nach IFRS nur passiviert werden, wenn eine Außenverpflichtung besteht und mehr Gründe für eine Inanspruchnahme als dagegen sprechen. Langfristige Rückstellun- gen werden abgezinst. Finanzverbindlichkeiten Die Bankverbindlichkeiten sind mit den fortgeführten Anschaffungs- kosten ausgewiesen. Davon abgesetzt sind Disagien, die nach IFRS 9 über die Laufzeit der Darlehensvereinbarung zu verteilen sind und jährlich als Aufwand erfasst werden. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind mit ihren Rückzahlungsbeträgen angesetzt. Sonstige Verbindlichkeiten Die sonstigen Verbindlichkeiten sind mit den fortgeführten Anschaf- fungskosten angesetzt. Flüssige Mittel Die flüssigen Mittel beinhalten Bargeld und Bankguthaben (Laufzeit bis zu drei Monate) mit ihren jeweiligen Nennbeträgen. Derivative Finanzinstrumente Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken werden derivative Finanz instrumente eingesetzt, die die Kriterien des Hedge Accoun- ting in Bezug auf die Bilanzierung nach IFRS 9 erfüllen. Es handelt sich hierbei um Festsatzswaps zur Begrenzung des Zinsänderungs- risikos variabel verzinslicher Darlehen, deren Laufzeit bis 2027 reicht. Diese Zinssicherungsgeschäfte werden mit dem beizulegen- den Zeitwert angesetzt (wiederkehrende Fair-Value-Bewertung) und in den sonstigen Vermögenswerten bzw. sonstigen Verbindlichkei- ten ausgewiesen. Veränderungen werden, solange die Konditionen des Grund- und des Sicherungsgeschäftes identisch sind, erfolgs- neutral erfasst. Die Effektivität für die Sicherungsmaßnahmen wird regelmäßig anhand des Grades der Übereinstimmung der Vertrags- modalitäten von Grund- und Sicherungsgeschäft („Critical Term Match“) überprüft. Sofern die Effektivität zwischen dem Grund- und dem Sicherungsgeschäft nicht gegeben ist, wird das Sicherungs- geschäft als Derivat erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. Der ermittelte Barwert resultiert aus diskontierten Cash- flows, die auf Basis aktueller Marktzinsen ermittelt wurden. Die Zins- sicherungsgeschäfte und Darlehensverträge haben gleichlautende Endfälligkeiten. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 45

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ 7. IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE UND SACHANLAGEN in T€ Anschaffungskosten Stand 01.01. Zugang aus Nutzungsrechten (IFRS 16) Zugänge Abgänge Stand 31.12. Abschreibungen Stand 01.01. Zugänge Abgänge Stand 31.12. Buchwert 01.01. BUCHWERT 31.12. Geschäfts- oder Firmenwert Software und Softwarelizenzen Betriebs- und Geschäftsausstattung 2020 53.867 2019 53.867 0 0 0 53.867 -140 -2.008 0 -2.148 53.727 51.719 0 0 0 53.867 -140 0 0 -140 53.727 53.727 2020 105 0 0 0 105 -80 -12 0 -92 25 13 2019 72 0 33 0 105 -63 -17 0 -80 9 25 2020 799 25 13 0 837 -375 -132 0 -507 424 330 2019 440 369 4 -14 799 -227 -152 4 -375 213 424 Der Geschäfts- oder Firmenwert resultiert aus den im Erstkonsoli- dierungszeitpunkt (31. März 2017) der Olympia Brno anzusetzenden passiven latenten Steuern auf das Immobilienvermögen. Die Abwer- tung der Immobilie der Olympia Brno bedingte im Berichtsjahr eine Auflösung der für Olympia Brno gebildeten passiven latenten Steuern auf 51.719 T€. Der Geschäfts- oder Firmenwert wurde durch eine Abwertung in Höhe von 2.008 T€ auf die Höhe der passiven latenten Steuern angepasst. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet zum Bilanzstich- tag Nutzungsrechte aus Leasingvereinbarungen von 195 T€. Diese resultieren im Wesentlichen aus der Anmietung von Büroflächen sowie aus dem Leasing von PKW. 8. INVESTMENT PROPERTIES in T€ Buchwert zum 01.01. 2020 2019 3.822.786 3.891.700 Zugang aus Nutzungsrechten (IFRS 16) Zugänge Abgänge Aktivierte bauliche Maßnahmen 0 0 -490 15.053 Unrealisierte Marktwertveränderungen -400.204 322 0 0 19.324 -88.560 BUCHWERT ZUM 31.12. 3.437.145 3.822.786 Der Zugang aus Nutzungsrechten (IFRS 16) im Vorjahr resultiert aus der Aktivierung eines Erbbaurechtes. Der dafür jährlich zu zahlende Erbbauzins von 10 T€ wird an einen Mieter in gleicher Höhe weiter- belastet. Das Nutzungsrecht ist zum Bilanzstichtag unverändert in Höhe von 322 T€ in den Investment Properties enthalten. Der Abgang im Geschäftsjahr betrifft ein Erbbaugrundstück des Forum Wetzlar. Die unrealisierten Marktwertveränderungen betreffen die nach IAS 40 vorgenommenen Auf- und Abwertungen. Die periodischen Marktwerte der Immobilien wurden zum 31. De - zember 2020 durch den Gutachter Jones Lang LaSalle GmbH (JLL) gemäß den Richtlinien der Royal Institution of Chartered Survey- ors (RICS) ermittelt. Dabei kam wie in den Vorjahren die Discounted- Cashflow-Methode (DCF) zur Anwendung. Die vor der Erstellung der Gutachten vertraglich fixierten Vergütungen für die Bewertungsgut- achten sind unabhängig vom Bewertungsergebnis. Bei der DCF-Methode wird der Barwert künftiger Zahlungsmit- telüberschüsse für das jeweilige Objekt zum Bewertungsstichtag berechnet. Dazu werden in einer Detailplanungsphase von (übli- cherweise) zehn Jahren die Einzahlungsüberschüsse aus dem jewei- ligen Objekt ermittelt und mit einem Diskontierungssatz abgezinst. Für das Ende der zehnjährigen Detailplanungsphase wird ein Rest- wert prognostiziert. Hierzu werden die stabilisierten Einzahlungs- überschüsse des letzten Planungsjahres mit einem Zinssatz kapitali- siert (Kapitalisierungszinssatz). Der Restwert wird in einem zweiten Schritt ebenfalls mit dem Diskontierungszinssatz auf den Bewer- tungsstichtag abgezinst. 4 6 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Zur Ableitung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze wurde von JLL das Equated-Yield-Modell angewandt. Der Kapita- lisierungszinssatz wurde individuell für jede Immobilie aus Netto- anfangsrenditen vergleichbarer Transaktionen abgeleitet. Dabei wurden wertbildende Determinanten wie Inflation, Miet- und Kos- tenentwicklung implizit im Kapitalisierungszinssatz berücksichtigt. Zudem wurde jeweils das objektspezifische Risikoprofil hinsicht- lich der relevanten Einzelindikatoren adjustiert. Zu diesen Indikato- ren gehören zum Beispiel die Lage- und Standortqualität, die Markt- entwicklung sowie die Entwicklung des Wettbewerbsumfeldes. Die Diskontierungszinssätze hat JLL ebenfalls aus Vergleichstransak- tionen abgeleitet, allerdings um die Wachstumsprognosen für Mie- ten und Kosten bereinigt, da diese explizit im jeweiligen Cashflow dargestellt worden sind. Eine methodische Differenzierung bei der Bewertung von in- und ausländischen Immobilien wurde von JLL nicht vorgenommen. In der nachfolgenden Übersicht sind wesentliche Annahmen, wel- che bei der Ermittlung der Marktwerte durch JLL verwendet wur- den, dargestellt: Konzernanhang / KONZERNABSCHLUSS Vermietungszeiträume für die Nachvermietung angesetzt. Zudem hat JLL in ihrem Gutachten darauf hingewiesen, dass in dieser außerge- wöhnlichen Situation Vergleichstransaktionen nur in einem geringen Maße stattgefunden haben und die Bewertung daher mit einer höhe- ren Unsicherheit behaftet ist. Auch kann nicht ausgeschlossen wer- den, dass mit Blick auf die in 2020 zu beobachtende Dynamik der Corona-Krise eine Neubeurteilung der Gesamtsituation kurzfristig zu erfolgen hat und entsprechende Anpassungen der Bewertungen vor- zunehmen sind. Eine Veränderung wesentlicher Parameter (Sensitivitätsanalyse) der Immobilienbewertung um 25 bzw. 100 Basispunkte hätte folgende Auswirkungen auf das Bewertungsergebnis vor Steuern (inklu- sive des auf die at-equity konsolidierten Unternehmen entfallenden Anteils): Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter Basis Änderung Parameter in Mio. € in % Mietsteigerungsrate 1,00 – 0,25 %-Punkte -105,7 + 0,25 %-Punkte 161,9 4,5 -3,0 -1,1 1,1 Bewertungsparameter in % Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungszinssatz 31.12.2020 31.12.2019 Kostenquote 12,00 – 1,00 %-Punkte + 1,00 %-Punkte -40,7 41,2 1,00 12,00 6,07 5,25 1,24 10,42 5,92 5,11 Diskontierungsrate 6,07 – 0,25 %-Punkte 72,2 2,0 + 0,25 %-Punkte -67,8 -1,9 Kapitalisierungszinssatz 5,25 – 0,25 %-Punkte 118,6 3,3 + 0,25 %-Punkte -103,4 -2,9 Die behördlich angeordneten flächendeckenden Geschäftsschlie- ßungen und weiteren Schutzmaßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie haben Auswirkungen auf die Kundenfrequenzen in den Shoppingcentern sowie auf die Umsätze und damit die wirt- schaftliche Leistungsfähigkeit der Mieter. Es besteht weiterhin eine hohe Unsicherheit über den weiteren Verlauf der Pandemie und deren Auswirkungen auf den stationären Einzelhandel. Es ist jedoch zu erwarten, dass die Folgen der Pandemie sich auch noch im Geschäftsjahr 2021 auswirken werden. In der Bewertung zum 31. Dezember 2020 wurden die künftigen Auswirkungen sowie die erhöhte Unsicherheit durch einen Risiko- zuschlag auf die aus Vergleichstransaktionen abgeleiteten Abzin- sungssätze, die Verlängerung von Nachvermietungszeiträumen auf einheitlich 6 Monate (zuvor 6 Monate für Ankermieter und 3 Monate für alle weiteren Vermietungen), reduzierte Mietsteigerungsraten und den Ansatz geringerer Marktmieten berücksichtigt. Des Wei- teren wurden bei der Bewertung für das Jahr 2021 keine Einnah- men aus Umsatzmieten sowie geringere Marktmieten und längere Im Prognosezeitraum wurde im langfristigen Durchschnitt eine Miet- steigerungsrate von 1,00 % angenommen (i.Vj. 1,24%). Von den prog- nostizierten Mieten wurden im Durchschnitt Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten in Höhe von 12,00 % (i.Vj. 10,42 %) abgezogen. Damit ergaben sich Einzahlungsüberschüsse von durchschnitt- lich 88,00 % (i.Vj. 89,58 %). Im Geschäftsjahr lagen die tatsächlichen Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten (ohne Wertberichtigun- gen) bei 12,6% (i.Vj. 12,2 %) der Mieterträge. Auf Basis der Gutach- ten ergibt sich für das Geschäftsjahr 2020 für das Immobilienport- folio eine Nettoanfangsrendite vor Transaktionskosten von 5,73 % gegenüber 5,43 % im Vorjahr bzw. eine Nettoanfangsrendite nach Trans aktionskosten (Net Initial Yield) von 5,41% gegenüber 5,12 % im Vorjahr. Von dem Wert gemäß Gutachten wurden die ausstehenden und noch über die Laufzeit der Mietverträge zu verteilenden gewährten Mieter anreize in Höhe von 5.277 T€ (i.Vj. 3.935 T€) in Abzug gebracht. Diese werden unter den sonstigen kurzfristigen Vermögenswerten ausgewiesen. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 47

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang Nachfolgend sind gemäß IFRS 13 Einzelheiten und Angaben zu den Hierarchiestufen der beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinves- tition gehaltenen Immobilien des Konzerns zum 31. Dezember 2020 dargestellt: 9. NACH AT-EQUITY BILANZIERTE FINANZANLAGEN Hierarchiestufen IFRS 13 in T€ Level 1 Level 2 Level 3 Investment Properties 0 0 3.437.145 in T€ Buchwert zum 01.01. Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Anteiliges Ergebnis BUCHWERT ZUM 31.12. 2020 511.493 -15.494 -51.482 444.517 2019 531.044 -23.896 4.345 511.493 Die Objekte sind grundpfandrechtlich belastet. Es bestehen Grundschulden in Höhe von 1.541.428 T€ (i.Vj. 1.512.347 T€). Die Mietein nahmen der nach IAS 40 bewerteten Objekte betrugen 224.104 T€ (i.Vj. 231.487 T€). Die direkt zurechenbaren betrieblichen Aufwendungen (ohne Wertberichtigungen) betrugen 28.288 T€ (i.Vj. 28.301 T€). Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AG zusammen mit Dritten über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt, werden gemäß der Equity-Methode in den Konzernabschluss ein- bezogen. Sie sind für den Gesamtkonzern wesentlich und betreiben Shoppingcenter. Im Berichtsjahr weisen die für den Gesamtkonzern wesentlichen Gemeinschaftsunternehmen folgende Vermögens- und Schuldpos- ten sowie Ergebnispositionen aus. Die Werte beziehen sich dabei nicht auf den Anteil, der auf den Konzern entfällt, sondern werden zu 100 % dargestellt: in T€ 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2019 Allee-Center Magdeburg KG, gesellschaft FEZ Harburg, Stadt-Galerie Passau KG, Hamburg Hamburg Hamburg Immobilienkommandit- Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte davon liquide Mittel Langfristige Schulden davon Finanzverbindlichkeiten Kurzfristige Schulden davon Finanzverbindlichkeiten Umsatzerlöse 1 Zinsergebnis EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Jahresfehlbetrag /-überschuss Sonstiges Ergebnis GESAMTERGEBNIS 219.760 245.871 227.266 263.888 159.340 173.350 5.204 3.319 0 0 1.230 0 16.315 0 11.960 -27.025 0 -15.065 0 -15.065 3.698 2.721 0 0 1.081 0 16.473 0 13.684 -7.636 0 6.048 0 6.048 8.749 4.939 67.279 67.279 53.780 50.709 14.166 -3.611 5.746 -37.534 0 -31.788 0 -31.788 5.279 4.502 117.356 117.356 4.355 2.581 14.821 -3.663 8.949 -10.581 0 -1.632 0 -1.632 4.842 2.654 0 0 965 0 9.390 7 6.450 -15.362 0 -8.912 0 -8.912 4.598 3.319 0 0 544 0 9.766 0 8.589 -9.971 0 -1.382 0 -1.382 1 Der Ausweis innerhalb des NOI wurde im Berichtsjahr geändert und die Vorjahreszahlen wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst. Entsprechend wurden die Vorjahreszahlen für die Umsatzerlöse angepasst. Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“. 4 8 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte davon liquide Mittel Langfristige Schulden davon Finanzverbindlichkeiten Kurzfristige Schulden davon Finanzverbindlichkeiten Umsatzerlöse 1 Zinsergebnis EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 6.989 4.405 58.813 58.812 2.703 -25 11.649 -741 6.652 -26.776 0 3.021 2.064 52.875 51.625 4.485 3.423 12.427 -517 9.968 -20.945 0 3.538 1.957 90.433 47.129 3.255 516 11.580 -1.992 7.066 -21.063 0 4.328 3.520 91.553 47.684 2.464 504 13.522 -1.998 10.226 -1.218 0 9.008 0 9.008 98.000 5.854 3.614 36.146 26.850 2.666 600 8.418 -897 5.129 -12.131 -1.620 -8.622 0 -8.622 110.000 3.833 2.639 35.312 27.450 2.210 600 8.349 -890 5.801 3.628 -1.114 8.315 0 8.315 Konzernanhang / KONZERNABSCHLUSS in T€ 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2019 Saarpark Center Betriebs Ges. m.b.H. & Co OG, Einkaufs-Center Arkaden Pécs Neunkirchen KG, Hamburg Wien 2 KG, Hamburg EKZ Eins Errichtungs- und 177.270 199.760 207.880 228.891 Jahresfehlbetrag /-überschuss -20.124 -10.977 -13.997 Sonstiges Ergebnis GESAMTERGEBNIS 0 0 0 -20.124 -10.977 -13.997 1 Der Ausweis innerhalb des NOI wurde im Berichtsjahr geändert und die Vorjahreszahlen wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst. Entsprechend wurden die Vorjahreszahlen für die Umsatzerlöse angepasst. Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“. 2 Enthält die Werte für das unwesentliche Gemeinschaftsunternehmen CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg. Der Equity-Ansatz betrug 924 T€ (i.Vj. 965 T€), der Jahresfehlbetrag betrug 21 T€ (i.Vj. 35 T€). Der Equity-Ansatz der Gemeinschaftsunternehmen hat sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt: in T€ Equity-Ansatz am 01.01.2020 Anteiliges Ergebnis davon EBT (ohne Bewertungsergebnis) davon Bewertungsergebnis Einlagen / Entnahmen EQUITY-ANSATZ AM 31.12.2020 Allee-Center Magdeburg KG, Hamburg Immobilien- kommandit- gesellschaft FEZ Harburg, Hamburg Stadt-Galerie Passau KG, Hamburg Saarpark Center Neunkirchen KG, Hamburg EKZ Eins Errichtungs- und Betriebs Ges. m.b.H. & Co OG, Wien Einkaufs- Center Arkaden Pécs KG, Hamburg 124.244 -7.533 5.980 -13.513 -4.844 111.867 73.728 -15.894 2.873 -18.767 -356 57.478 133.053 -6.684 4.838 -11.522 -3.956 122.413 72.711 -10.062 3.326 -13.388 -1.277 61.372 69.601 -6.999 3.533 -10.532 -3.737 58.865 38.156 -4.310 2.565 -6.066 -1.324 32.522 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 49

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang 10. FORDERUNGEN AUS LIEFERUNGEN UND LEISTUNGEN in T€ 2020 2019 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen zum 31.12. Wertberichtigungen Stand 01.01. Verbrauch Veränderung der Wertberichtigungen für erwartete Ausfälle Wertberichtigungen Stand 31.12. 40.957 -2.484 908 -19.559 -21.135 19.822 9.901 -1.721 455 -1.218 -2.484 7.417 Die Forderungen resultieren hauptsächlich aus Mietabrechnungen sowie aus weiterberechneten Leistungen. Die Absicherung der am Bilanzstichtag ausgewiesenen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erfolgt teilweise durch Bürgschaften, Barkautionen sowie Patronatserklärungen. Als Folge der Corona-Pandemie haben Mieter im Berichtsjahr ihre Zahlungen teilweise nicht vollständig geleistet, was zu einem deut- lichen Anstieg des Forderungsbestandes führte. Die Bewertung des Forderungsbestandes zum 31. Dezember 2020 sowie die unterjäh- rige Ausbuchung von Forderungen resultierten insgesamt in Auf- wendungen von 29.218 T€ (i.Vj. 1.674 T€). In diesem Aufwand enthalten ist mit 8.564 T€ die Ausbuchung von Forderungen gegen Mieter, mit denen der Konzern sich 2020 mit- tels Nachträgen über zu gewährende Mietzugeständnisse schrift- lich geeinigt hat. Darüber hinaus wurden weitere Forderungen von 886 T€ ergebniswirksam ausgebucht. Soweit mit den Mietern zu den coronabedingten ausstehenden Forderungen noch keine schriftliche Einigung bis zum Bilanz- stichtag vorlag, wurden diese Forderungen auf den erwarteten Einigungsbetrag wertberichtigt. In die Schätzung des Einigungs- wertes sind sowohl die Erkenntnisse aus den Gesprächen mit dem jeweils betroffenen Mieter, die Erfahrungen aus vergleichbaren bereits abgeschlossenen Verhandlungen sowie die Branchenerwar- tung eingeflossen. Obwohl wir diesen Schätzer für einen verläss- lichen Wertmaßstab halten, kann nicht ausgeschlossen werden, dass der tatsächliche Einigungswert hiervon abweicht. Auf Basis dieser Schätzung wurden im Geschäftsjahr 2020 Wertberichtigungen von 14.714 T€ eingestellt. Darüber hinaus wurden für ausfallgefährdete Forderungen weitere 5.054 T€ unter Berücksichtigung werthaltiger Sicherheiten einzelwertberichtigt. Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die Forderungen aufgrund der anhaltenden Verhandlungen mit den Mietern und der Ungewissheit zu Beginn des Jahres, wie lange der erneute Lockdown in den einzelnen Ländern andauern wird, nur zu rund 50 % beglichen. Unter Berücksichtigung der gestellten Sicher- heiten und des aktuellen Verhandlungsstands mit den Mietern halten wir die getroffene Bewertung der Forderungen weiterhin für ange- messen, verweisen jedoch auch auf Abschnitt „38. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag“. 11. SONSTIGE KURZFRISTIGE VERMÖGENSWERTE in T€ Sonstige Forderungen an Mieter Übrige Vermögenswerte 31.12.2020 31.12.2019 2.180 15.625 17.805 3.453 11.193 14.646 Die sonstigen Forderungen an Mieter beinhalten überwiegend For- derungen aus Heiz- und Nebenkostenabrechnungen. Die übrigen Vermögenswerte resultieren im Wesentlichen aus als Sicherheiten erhaltenen Barkautionen, vorausgezahlten Center-Marketingkosten, abgegrenzten Mietanreizen sowie Forderungen aus Steuern. Forderungsspiegel in T€ Forderungen aus Liefe- rungen und Leistungen Sonstige Vermögenswerte (VORJAHRESWERTE) Gesamt bis 1 Jahr über 1 Jahr 19.822 (7.417) 17.805 (14.646) 37.627 (22.063) 19.822 (7.417) 17.805 (14.646) 37.627 (22.063) 0 (0) 0 (0) 0 (0) Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (nach Wertberich- tigungen) waren zum Bilanzstichtag coronabedingt im Wesentlichen überfällig. Die sonstigen Vermögenswerte waren, wie im Vorjahr, zum Bilanzstichtag nicht überfällig. 50 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Konzernanhang / KONZERNABSCHLUSS 12. LIQUIDE MITTEL in T€ 31.12.2020 31.12.2019 Termin- / Festgelder kurzfristig 0 470 Konten in laufender Rechnung 266.029 147.616 Kassenbestände 1 1 266.030 148.087 Im Bestand der liquiden Mittel sind Gelder aus der kurzfristig über den Bilanzstichtag in Anspruch genommenen Kreditlinie von 30.000 T€ enthalten. Diese wurden Anfang Januar 2021 zurückgezahlt. 13. EIGENKAPITAL UND RÜCKLAGEN Die Kapitalrücklage beinhaltet Beträge gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 4 HGB. Des Weiteren sind in der Kapitalrücklage Kosten der Kapitalerhöhungen und die darauf entfallenden aktiven latenten Steuern enthalten. Die Position Gewinnrücklagen enthält die zum Zeitpunkt der IFRS- Umstellung gebildeten Neubewertungsrücklagen, Währungsposten und aufgelaufene Ergebnisvorträge. Das sonstige Gesamtergebnis gliedert sich auf die folgenden Komponenten: 2020 in T€ Cashflow Hedges vor Steuer 6.921 Steuern -1.531 Netto 5.390 Die Veränderungen des Eigenkapitals sind aus der Eigenkapital- veränderungsrechnung ersichtlich. 2019 in T€ vor Steuer Steuern Cashflow Hedges 487 -78 Netto 409 Das Grundkapital beträgt 61.783.594 € und ist in 61.783.594 nenn- wertlose Namensaktien eingeteilt. Alle Aktien sind voll ausgegeben und voll eingezahlt. Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €. Gemäß § 5 der Satzung ist der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital bis zum 27. Juni 2022 einmal oder mehrfach um insgesamt bis zu 11.680.999 € durch Ausgabe von neuen, auf den Namen lautenden nennwertlosen Stückaktien gegen Bar- und /oder Sacheinlage (Genehmigtes Kapital 2017) zu erhöhen. Bis zum 31. Dezember 2020 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht. Darüber hinaus wurde der Vorstand durch Beschluss der Hauptver- sammlung vom 28. Juni 2018 ermächtigt, eigene Aktien der Gesell- schaft im Umfang von bis zu insgesamt 10 % des bei Wirksamwerden oder – sollte dieses geringer sein – bei Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals bis zum 27. Juni 2023 zu erwerben. Bis zum 31. Dezember 2020 wurde von dieser Ermächtigung kein Gebrauch gemacht. Der Vorstand und der Aufsichtsrat werden der Hauptversamm- lung am 18. Juni 2021 vorschlagen, aus dem Bilanzgewinn 2020 eine Dividende unter Beachtung des § 254 Abs. 1 AktG in Höhe von 4% des Grundkapitals, dies entspricht einer Gesamtdividende von 2.471.343,76 € bzw. 0,04 € je Aktie, auszuschütten sowie den Rest- betrag von 41.312 T€ auf neue Rechnung vorzutragen. Der Bilanzgewinn des Vorjahres in Höhe von 34.629 T€ wurde gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 16. Juni 2020 in voller Höhe vorgetragen. 14. LANGFRISTIGE UND KURZFRISTIGE FINANZVERBINDLICHKEITEN 31.12.2020 31.12.2019 in T€ langfristig kurzfristig langfristig kurzfristig Bankverbind- lichkeiten 1.359.612 181.816 1.433.373 78.974 Bei den Bankverbindlichkeiten handelt es sich um Darlehen, die zur Finanzierung von Grundstückskäufen und Investitionsmaßnah- men aufgenommen wurden. Als Sicherheit dienen Grundschulden auf die Objekte der Gesellschaften in Höhe von 1.541.428 T€ (i.Vj. 1.512.347 T€). Die kurzfristigen Bankverbindlichkeiten beinhalten auch zwei Mitte 2021 auslaufende Darlehen in Höhe von insgesamt 136.535 T€, von denen eine Anschlussfinanzierung in Höhe von 65.837 T€ bereits abgeschlossen wurde und sich die zweite in Höhe von 70.698 T€ zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses in der End- verhandlung befand. Des Weiteren beinhaltet der kurzfristige Anteil die kurzfristige Inanspruchnahme der Kreditlinie (30.000 T€) sowie den planmäßigen Tilgungsanteil der langfristigen Darlehen für 2021 sowie abgegrenzte Zins- und Tilgungsleistungen, die Anfang 2021 beglichen wurden. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 51

15. SONSTIGE LANGFRISTIGE UND KURZFRISTIGE VERBINDLICHKEITEN in T€ Zinsswap Mietkautionen Sonstige Ver bindlichkeiten gegenüber Mietern Umsatzsteuer Kreditorische Debitoren Leasing- verbindlichkeiten Übrige 31.12.2020 31.12.2019 langfristig kurzfristig langfristig kurzfristig 26.138 0 33.059 0 0 0 0 475 238 3.608 7.491 2.364 3.047 44 727 0 0 0 0 502 302 0 3.286 8.979 1.870 1.334 82 1.285 26.851 17.281 33.863 16.836 Zur Absicherung gegen steigende Kapitalmarktzinsen wurden im Zusammenhang mit Darlehensaufnahmen Zinssicherungsgeschäfte (Zinsswaps) abgeschlossen, deren Barwerte am Bilanzstichtag 26.138 T€ (i.Vj. 33.059 T€) betrugen. Die sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber Mietern beinhalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Heiz- und Nebenkostenabrech- nungen sowie Mietvorauszahlungen. Verbindlichkeitenspiegel in T€ Finanzverbindlichkeiten 47 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 480 Gesamt kurzfristig langfristig 1.541.428 (1.512.347) 181.816 (78.974) 1.359.612 (1.433.373) 3.303 (5.805) 456 (1.401) 44.132 (50.699) 3.303 (5.805) 456 (1.401) 17.281 (16.836) 0 (0) 0 (0) 26.851 (33.863) KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang Disagien werden über die Laufzeit der Darlehen ergebniswirksam gebucht. Im Berichtsjahr wurden 28 T€ (i.Vj. 29 T€) aufwandswirk- sam erfasst. Insgesamt sind Zinsaufwendungen für Bankverbind- lichkeiten in Höhe von 43.716 T€ (i.Vj. 49.256 T€) im Finanz ergebnis enthalten. Gegenwärtig enthalten 14 von insgesamt 20 Darlehensverträgen Regelungen zu Kreditauflagen. Dabei handelt es sich um insgesamt 25 einzelne Auflagen zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR), zur Zins- zahlungsfähigkeit (ICR), zur Veränderung von Mieteinnahmen, zur Eigenkapitalquote, zur Verschuldungsquote oder zum Verhältnis zwischen Darlehen zu Marktwerten (LTV). Die Kreditauflagen wur- den im Geschäftsjahr 2020 eingehalten. Bei einem Darlehen in Höhe von 57,5 Mio. € liegen hinreichend konkrete Erkenntnisse vor, dass es 2021 zu einer Unterschreitung einer einzelnen Kreditauflage kom- men kann, die in Abhängigkeit von der Höhe der Unterschreitung eine jährliche Sondertilgung von 0,5 % bis 1,0 % des Kreditbetrages oder ein Ausschüttungsverbot der Konzerngesellschaft (Cash Sweep) aus- lösen kann. Die betroffene Konzerngesellschaft verfügt über aus- reichend liquide Mittel diese Auflage zu erfüllen. Bei den weiteren Darlehen werden die Kreditauflagen nach aktueller Planung auch in 2021 erfüllt. Hinsichtlich der Unsicherheiten der Planungen als Folge der Coronavirus-Pandemie verweisen wir auf Abschnitt „38. Ereig- nisse nach dem Bilanzstichtag“. Die lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten resultieren aus folgenden liquiditätswirksamen und nicht liquiditätswirksamen Veränderungen: in T€ Buchwert zum 01.01. 2020 2019 1.512.347 1.522.393 Liquiditätswirksame Veränderungen 29.034 -10.526 Nicht liquiditätswirksame Veränderungen Buchwertänderung nach der Effektivzinsmethode BUCHWERT ZUM 31.12. 1.541.428 1.512.347 Steuerverbindlichkeiten Sonstige Verbindlichkeiten (VORJAHRESWERTE) 1.589.319 (1.570.252) 202.856 (103.016) 1.386.463 (1.467.236) 52 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Konzernanhang / KONZERNABSCHLUSS Im Berichtsjahr wurde für die inländischen Gesellschaften mit einem Körperschaftsteuersatz von 15 % kalkuliert. Weiterhin wurden der Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die ermittelte Körperschaftsteuer sowie teilweise 16,45 % für die Gewerbesteuer berücksichtigt. Zum Bilanzstichtag bestehen steuerpflichtige temporäre Differen- zen in Höhe von 5.752 T€ (i.Vj. 7.301 T€) zwischen dem im Konzern- abschluss angesetzten Nettovermögen von Konzerngesellschaften und der steuerlichen Basis der Anteile an diesen Konzerngesell- schaften („Outside Basis Differences“), auf welche keine latenten Steuern gebildet wurden, da in absehbarer Zeit nicht mit einer Umkehr der Differenzen zu rechnen ist. 17. ABFINDUNGSANSPRÜCHE VON KOMMANDITISTEN in T€ 2020 2019 Abfindungsanspruch zum 01.01. 351.905 343.648 16. PASSIVE LATENTE STEUERN Die aktiven und passiven latenten Steuern ergeben sich aus steuer- lichen temporären Differenzen und Verlustvorträgen: 31.12.2020 31.12.2019 Aktive latente Steuern 0 0 5.857 1.301 1.132 Passive latente Steuern 284.469 48.799 0 0 0 Aktive latente Steuern 0 0 7.388 0 1.132 Passive latente Steuern 328.564 58.711 0 0 0 in T€ Investment Properties Nach at-equity bilan- zierte Finanzanlagen Sonstige Verbindlichkeiten Zinsswaps (erfolgs- neutral bewertet) Gewerbesteuerliche Verlustvorträge Übrige Latente Steuern vor Saldierung 8.290 333.268 8.520 387.275 Anteiliges Bewertungsergebnis Ergebnisanteile Saldierung -8.290 -8.290 -8.520 -8.520 Auszahlungen LATENTE STEUERN NACH SALDIERUNG 0 324.978 0 378.755 ABFINDUNGSANSPRUCH ZUM 31.12. 13.501 -46.367 -7.514 311.525 18.443 5.628 -15.814 351.905 Bei der Bemessung der latenten Steuern sind gemäß IAS 12 die Steuer sätze anzuwenden, die nach der derzeitigen Rechtslage zu dem Zeitpunkt gelten, zu dem sich die vorübergehenden Differenzen wahrscheinlich wieder ausgleichen werden. Die Abfindungsansprüche von Kommanditisten beinhalten die Eigen- kapitalanteile der Fremdgesellschafter an den Gesellschaften Main- Taunus-Zentrum KG, Forum Wetzlar KG und Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, die nach den Regelungen des IAS 32 als Fremdkapital auszuweisen sind. 18. SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN in T€ Bereits erbrachte, noch nicht abgerechnete Instandhaltungs- und Bauleistungen Honorare Übrige Alle Rückstellungen haben, wie im Vorjahr, eine Laufzeit von bis zu einem Jahr. Stand 01.01.2020 2.433 134 5.553 8.120 Verbrauch Aufl ösung Zuführung 1.309 124 3.799 5.232 567 10 347 924 1.107 109 5.133 6.349 Stand 31.12.2020 1.664 109 6.540 8.313 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 53

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 19. UMSATZERLÖSE 20. GRUNDSTÜCKSBETRIEBSKOSTEN in T€ Mindestmieteinnahmen Umlegbare Grundsteuer und Versicherungen Umsatzmieten Übrige davon gemäß IAS 40 den Investment Properties direkt zurechenbare Mieteinnahmen 2020 2019 in T€ 215.582 223.305 Nicht umlegbare Nebenkosten 5.704 950 1.868 5.546 2.157 479 Grundsteuer Center-Marketing Gebäudeversicherung Instandhaltungen und Reparaturen 224.104 231.487 Übrige 224.104 231.487 davon gemäß IAS 40 den Investment Properties direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen 2020 6.419 5.366 2.755 1.437 1.382 1.222 2019 4.792 5.324 3.137 1.602 1.658 975 18.581 17.488 18.581 17.488 Abweichend vom Vorjahr werden die weiterbelasteten Kosten der Gebäudeversicherung und Grundsteuer nicht mehr saldiert mit den Grundstückbetriebskosten ausgewiesen und sind in den Mindest- mieteinnahmen enthalten. Der Vorjahreswert wurde angepasst. Wir verweisen auch auf die Ausführungen im Abschnitt „4. Neue Rech- nungslegungsstandards und Ausweisänderungen“. Bei den übrigen Erlösen handelt es sich im Wesentlichen um Abfin- dungen ausgeschiedener Mieter sowie Nutzungsentschädigungen. Die hier ausgewiesenen Mieteinnahmen stammen aus Operating- Leasingverhältnissen und beziehen sich auf die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit langfristigen Mietzeiträumen. Die künfti- gen Mindestleasingzahlungen aus unkündbaren Mietverträgen der Investment Properties weisen folgende Fälligkeiten auf: in T€ 2020 2019 Fälligkeit innerhalb eines Jahres 196.624 214.984 Abweichend vom Vorjahr werden die weiterbelasteten Kosten der Gebäudeversicherung und Grundsteuer nicht mehr saldiert mit den Grundstückbetriebskosten ausgewiesen. Des Weiteren erfolgt ein separater Ausweis der Aufwendungen aus Abgängen finanzieller Vermögenswerte und Wertberichtigungen in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung. Der Vorjahreswert wurde angepasst. Wir ver- weisen auch auf die Ausführungen im Abschnitt „4. Neue Rechnungs- legungsstandards und Ausweisänderungen“. Die nicht umlegbaren Nebenkosten resultieren im Wesentlichen aus Betriebskosten, die nicht vollständig auf die Mieter umgelegt werden können, und aus Heiz- und Nebenkostennachzahlungen für Vorjahre. 21. GRUNDSTÜCKSVERWALTUNGSKOSTEN Fälligkeit innerhalb von 1 Jahr bis 5 Jahren Fälligkeit nach 5 Jahren 499.681 180.965 877.270 534.810 161.189 910.983 in T€ Centermanagement / Geschäftsbesorgungskosten davon gemäß IAS 40 den Investment Properties direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen 2020 2019 9.707 10.813 9.707 10.813 Die Centermanagement / Geschäftsbesorgungskosten sind zu einem wesentlichen Teil von den erzielten Mieterlösen abhängig. 54 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Konzernanhang / KONZERNABSCHLUSS 22. WERTBERICHTIGUNGEN UND ABGÄNGE FINANZIELLER VERMÖGENSWERTE in T€ Wertberichtigungen Abgänge finanzieller Vermögenswerte davon gemäß IAS 40 den Investment Properties direkt zurechenbare betriebliche Aufwendungen 2020 19.768 9.450 29.218 2019 1.423 251 1.674 29.218 1.674 In der Position Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten sind Auf- wendungen für die Prüfung von Konzerngesellschaften in Höhe von 392 T€ (i.Vj. 312 T€) enthalten. Der Personalaufwand beinhaltet soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unter- stützung in Höhe von 222 T€ (i.Vj. 227 T€), wovon 146 T€ (i.Vj. 143 T€) auf Aufwendungen für Altersversorgung entfallen. 25. GEWINN- ODER VERLUSTANTEILE VON ASSOZIIERTEN UNTERNEHMEN UND GEMEINSCHAFTSUNTERNEHMEN, DIE NACH AT-EQUITY BILANZIERT WERDEN Wir verweisen auf die Ausführung im Abschnitt „10. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen“. in T€ 23. SONSTIGE BETRIEBLICHE ERTRÄGE in T€ Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen Währungsgewinne Übrige 2020 2019 924 0 1.476 2.400 529 66 1.320 1.915 Ergebnisse aus Gemeinschaftsunternehmen Ergebnisse aus assoziierten Unternehmen ERGEBNISSE AUS AT-EQUITY GESELLSCHAFTEN 2020 2019 -51.493 4.328 11 17 -51.482 4.345 Das Ergebnis der Gesellschaften, die nach at-equity bilanziert werden, beinhaltet ein negatives Bewertungsergebnis vor latenten Steuern von -73.786 T€ (i.Vj. -25.854 T€). Das EBT (ohne Bewertungs- ergebnis) der at-equity bilanzierten Gesellschaften beträgt 22.304 T€ (i.Vj. 30.757 T€). Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesent- lichen Erträge aus Schadensersatz und aus in Vorjahren bereits wertberichtigten Forderungen. 26. BEWERTUNGSERGEBNIS 24. SONSTIGE BETRIEBLICHE AUFWENDUNGEN in T€ 2020 Unrealisierte Marktwertveränderungen -400.204 2019 -88.560 Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Wertberichtigung Geschäfts- oder Firmenwert 46.367 -5.628 -2.008 0 -355.845 -94.188 in T€ Personalaufwand Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten Währungsverluste Finanzierungskosten Gutachterkosten Marketingkosten Aufsichtsratsvergütungen Gebühren und Beiträge Abschreibungen Übrige 2020 2.032 1.561 851 557 476 470 263 220 144 1.185 7.759 2019 2.055 1.177 228 146 287 552 312 187 169 845 5.958 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 55

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang 27. STEUERN VOM EINKOMMEN UND VOM ERTRAG 28. ERGEBNIS JE AKTIE in T€ Tatsächlicher Steueraufwand Latenter Steueraufwand Inland Latenter Steuerertrag / -aufwand Ausland 2020 -4.267 46.545 8.763 51.041 2019 -4.546 75.596 -1.631 69.419 in T€ Anteil der Konzernaktionäre am Jahresergebnis (T€) Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien UNVERWÄSSERTES UND VERWÄS- SERTES ERGEBNIS JE AKTIE (€) 2020 2019 -251.717 112.091 61.783.594 61.783.594 -4,07 1,81 Der latente Steuerertrag resultiert im Wesentlichen aus der Abwer- tung des Immobilienvermögens im Berichtsjahr. Im Vorjahr beinhal- tete der latente Steueraufwand einen Ertrag aus der Auflösung von latenter Gewerbesteuer von 73.410 T€. Diese Auflösung war Ergeb- nis einer im Vorjahr vollzogenen gesellschaftsrechtlichen Umstruk- turierung einzelner Beteiligungen, die es ermöglicht, die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung in einem größeren Umfang als bisher in Anspruch zu nehmen. Das unverwässerte Ergebnis je Aktie wird mittels Division des den Aktionären der Deutsche EuroShop AG zustehenden Perioden- ergebnisses durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl der innerhalb der Berichtsperiode im Umlauf befindlichen Aktien er mittelt. Eine potenzielle Verwässerung, beispielsweise durch Wandelanleihen oder Aktienoptionen, besteht zum Bilanzstichtag nicht, sodass das verwässerte Ergebnis dem unverwässerten Ergeb- nis entspricht. Steuerliche Überleitungsrechnung Die Ertragsteuern im Berichtsjahr in Höhe von 51.041 T€ leiten sich von einem erwarteten Ertragsteueraufwand, der sich bei Anwen- dung des gesetzlichen Ertragsteuersatzes des Mutterunternehmens auf das Ergebnis vor Ertragsteuern ergeben hätte, wie folgt ab. Dabei wurde mit einem Steuersatz von 32,28 % gerechnet. in T€ Konzernergebnis vor Ertragsteuern Theoretische Ertragsteuer 32,28 % Steuersatzunterschiede bei ausländischen Konzernunternehmen Steuersatzunterschiede bei inländischen Konzernunternehmen Steuerfreie Erträge /nicht abzugsfähige Aufwendungen Steuereffekt aus nach der at-equity- Methode bilanzierten Beteiligungen Aperiodischer Steueraufwand / -ertrag Auflösung latente Gewerbesteuer 2020 -302.758 97.730 2019 42.672 -13.775 -6.498 3.999 -38.658 -1.988 -140 -408 TATSÄCHLICHE ERTRAGSTEUER 51.041 -1.391 -2 0 1.342 6.839 73.410 69.419 Im Geschäftsjahr 2020 ergibt sich ohne Berücksichtigung der aperio- dischen Steueraufwendungen /-erträge und der Auflösung latenter Gewerbesteuer ein effektiver Ertragsteuersatz von 16,8 %. 56 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Konzernanhang / KONZERNABSCHLUSS SEGMENTBERICHT- ERSTATTUNG Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steue- rung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europä- ischen Ausland („Ausland“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungs- träger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und dem EBT ohne Bewertungsergeb- nis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Konzerns. Aufteilung nach geografischen Segmenten Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemein- schaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunterneh- men, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten: Überleitung 01.01– 31.12.2020 in T€ Umsatzerlöse EBIT Jahresergebnisse von Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen Zinserträge Zinsaufwendungen EBT (OHNE BEWERTUNGSERGEBNIS) Inland 197.880 142.793 0 13 -36.364 106.530 Ausland 40.511 32.537 0 2 -7.054 25.485 Summe 238.391 175.330 0 15 -43.418 132.015 -14.287 -14.091 -51.482 532 -298 -4.425 Investment Properties 2.900.461 680.092 3.580.553 -143.408 Zugänge und aktivierte bauliche Maßnahmen Investment Properties Geschäfts- oder Firmenwert Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen Sonstiges Segmentvermögen SEGMENTVERMÖGEN SEGMENTSCHULDEN 16.860 1.223 18.083 0 0 182.872 3.083.333 1.271.512 0 0 34.746 714.838 329.576 0 0 217.618 3.798.171 1.601.088 -3.030 51.719 444.517 86.382 439.210 633.047 224.104 161.239 -51.482 547 -43.716 127.590 31.12.2020 3.437.145 15.053 51.719 444.517 304.000 4.237.381 2.234.135 Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 57

Überleitung 01.01. – 31.12.2019 -14.799 -15.861 4.345 2.729 -140 -1.448 231.487 197.469 4.345 2.745 -49.256 163.131 31.12.2019 3.822.786 19.324 53.727 511.493 170.599 4.558.605 2.309.032 KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang in T€ Umsatzerlöse 1 EBIT Jahresergebnisse von Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen Zinserträge Zinsaufwendungen EBT (OHNE BEWERTUNGSERGEBNIS) Inland 201.917 172.556 0 9 -41.983 130.932 Ausland 44.369 40.774 0 7 -7.133 33.647 Summe 246.286 213.330 0 16 -49.116 164.579 Investment Properties 3.246.262 743.828 3.990.090 -167.304 Zugänge und aktivierte bauliche Maßnahmen Investment Properties Geschäfts- oder Firmenwert Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen Sonstiges Segmentvermögen SEGMENTVERMÖGEN SEGMENTSCHULDEN 19.659 2.228 21.887 0 0 69.690 3.315.952 1.242.809 0 0 29.872 773.700 334.008 0 0 99.562 4.089.652 1.576.817 -2.563 53.727 511.493 71.037 468.953 732.215 1 Der Ausweis innerhalb des NOI wurde im Berichtsjahr geändert und die Vorjahreszahlen der Segmentumsatzerlöse wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auf die Ausführungen im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“. Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschafts- unternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden von dem Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher in der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthalten. Entspre- chend wurde der Geschäfts- oder Firmenwert aus dem Erwerb der Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zugeordnet. Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesell- schaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deut- sche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Diese erzielen keine Umsatzerlöse und sind in der Überleitungsspalte nach konzerninternen Eliminierungen mit ihrem EBIT von -4.882 T€ (i.Vj. -4.046 T€) und EBT (ohne Bewertungsergeb- nis) von -5.193 T€ (i.Vj. -1.319 T€) sowie im Segmentvermögen mit 86.260 T€ (i.Vj. 70.435 T€) und in den Segmentschulden mit 2.178 T€ (i.Vj. 3.971 T€) enthalten. Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Anga- ben nach IFRS 8.33. 58 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Konzernanhang / KONZERNABSCHLUSS SONSTIGE ANGABEN 29. FINANZINSTRUMENTE UND RISIKOMANAGEMENT in T€ Finanzielle Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Vermögenswerte Liquide Mittel Finanzielle Verbindlichkeiten Finanzverbindlichkeiten 2 Abfindungsansprüche von Kommanditisten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Erfolgsneutral bewertete Zinssicherungsgeschäfte 2 in T€ Finanzielle Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Vermögenswerte Liquide Mittel Finanzielle Verbindlichkeiten Finanzverbindlichkeiten 2 Abfindungsansprüche von Kommanditisten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Erfolgsneutral bewertete Zinssicherungsgeschäfte 2 Bewertungs- kategorie nach IFRS 9 Buchwerte 31.12.2020 Fortgeführte Anschaffungs- kosten Fair Value erfolgswirksam Fair Value erfolgsneutral Fair Value 31.12.2020 Wertansatz nach IFRS 9 AC AC AC 19.822 6.036 266.030 19.822 6.036 266.030 FLAC 1.541.428 1.541.428 FLAC FLAC FLAC n. a. 311.525 311.525 3.303 13.671 26.138 3.303 13.671 19.822 6.036 266.030 1.566.203 311.525 3.303 13.671 26.138 26.138 Bewertungs- kategorie nach IFRS 9 Buchwerte 31.12.2019 Fortgeführte Anschaffungs- kosten Fair Value erfolgswirksam Fair Value erfolgsneutral Fair Value 31.12.2019 Wertansatz nach IFRS 9 AC AC AC 7.417 7.080 7.417 7.080 148.087 148.087 FLAC 1.512.347 1.512.347 FLAC FLAC FLAC n. a. 351.905 351.905 5.805 12.813 5.805 12.813 33.059 7.417 7.080 148.087 1.584.376 351.905 5.805 12.813 33.059 33.059 1 Entspricht Level 1 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7 2 Entspricht Level 2 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7 3 Entspricht Level 3 der Fair Value-Hierarchie des IFRS 7 Bewertungskategorien gemäß IFRS 9: Financial Assets measured at amortised cost (AC), At Fair Value through other comprehensive income (FVOCI), Financial Liabilities measured at amortised cost (FLAC) Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 59

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang Buchwerte, Wertansätze und beizulegende Zeitwerte nach Bewertungskategorien Mit Ausnahme der zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten deri- vativen Finanzinstrumente und übrigen Finanzanlagen werden die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zu fortgeführ- ten Anschaffungskosten bilanziert. Aufgrund der überwiegend kurz- fristigen Laufzeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, sonstigen Vermögenswerte und Ver- bindlichkeiten sowie liquiden Mittel weichen die Buchwerte am Bilanzstichtag nicht signifikant von den beizulegenden Zeitwerten ab. Die beizulegenden Zeitwerte der zu fortgeführten Anschaffungs- kosten bilanzierten Finanzverbindlichkeiten entsprechen den Bar- werten der mit den Schulden verbundenen Zahlungen auf Basis aktueller Zinsstrukturkurven (Level 2 nach IFRS 13). Bei den zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanz- instrumenten handelt es sich um Zinssicherungsgeschäfte. Der bei- zulegende Zeitwert entspricht dabei dem Barwert der auf Basis aktueller Zinsstrukturkurven erwarteten künftigen Nettozahlungen aus den Sicherungsgeschäften (Level 2 nach IFRS 13). Risikomanagement Der Schwerpunkt des Risikomanagements liegt auf der Über- wachung der Einhaltung der Strategie und hierauf aufbauend auf der Erkennung und Beurteilung von Risiken und Chancen sowie der grundsätzlichen Entscheidung zur Handhabung dieser Risiken. Das Risikomanagement gewährleistet, dass Risiken frühzeitig erkannt, bewertet, zeitnah kommuniziert und begrenzt werden. Die Risiko- analyse besteht im Erkennen und Analysieren derjenigen Faktoren, welche die Zielerreichung gefährden können. Marktrisiken Liquiditätsrisiko Die Liquidität des Deutsche EuroShop-Konzerns wird fortlaufend überwacht und geplant. Die Tochtergesellschaften verfügen regel- mäßig über ausreichende flüssige Mittel, um ihren laufenden Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu können. Es besteht eine kurzfristige Kreditlinie in Höhe von 150.000 T€, die bei Bedarf in Anspruch genommen werden kann. Zum 31. Dezember 2020 wurde die Kreditlinie mit 30.000 T€ in Anspruch genommen. Die Kreditlinie ist durch Grundschulden teilweise gesichert. Die vertraglich vereinbarten künftigen Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten und derivativen Finanz- instrumente stellten sich zum 31. Dezember 2020 wie folgt dar: in T€ Bankverbind- lichkeiten Buchwerte 31.12.2020 Cashflows 2021 Cashflows 2022 –2025 Cashflows ab 2026 1.541.428 219.953 625.259 872.270 Die Angaben beziehen sich auf alle am Bilanzstichtag bestehenden vertraglichen Verpflichtungen. Die variablen Zinszahlungen aus den Zinssicherungsgeschäften wurden unter Zugrundelegung der zuletzt vor dem 31. Dezember 2020 festgelegten Zinssätze ermittelt. Von den zum Geschäftsjahresende ausgewiesenen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrigen finanziellen Verbindlich- keiten wird der wesentliche Teil 2021 fällig. Kredit- und Ausfallrisiko Im Konzern bestehen wesentliche Ausfallrisiken bei den Forderun- gen aus Lieferungen und Leistungen, die coronabedingt bis zum Zeit- punkt der Abschlusserstellung nicht vollständig beglichen waren (wir verweisen auch auf Abschnitt „10. Forderungen aus Lieferun- gen und Leistungen“). Die Ermittlung der Wertberichtigungen auf Forderungen aus Liefe- rungen und Leistungen erfolgt auf Basis der über die Laufzeit erwar- teten Kreditverluste. Soweit im Einzelfall nicht widerlegbare Gründe vorliegen, werden Forderungen, die mehr als 90 Tage überfällig sind, unter Berücksichtigung der durch den Mieter gestellten und wert- haltigen Sicherheiten vollständig wertberichtigt. Daneben wird bei Vorliegen von Informationen, die auf ein erhöhtes Ausfallrisiko bei einem Mieter hindeuten, überprüft, ob auch die Forderungen, die weniger als 90 Tage überfällig sind, wertzuberichtigen sind. Darü- ber hinaus wurde für Forderungen, bei denen zu erwarten ist, dass eine schriftliche Einigung über Mietzugeständnisse noch erfolgen wird, die Wertberichtigung auf Basis des erwarteten Unterstützungs- betrages bemessen. Im Berichtsjahr sind Wertberichtigungen auf Miet forderungen in Höhe von 29.218 T€ (i.Vj. 1.674 T€) im Aufwand erfasst worden. Das maximale Ausfallrisiko der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Vermögenswerte beläuft sich am Stichtag insgesamt auf 37.627 T€ (i.Vj. 22.063 T€). 60 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Konzernanhang / KONZERNABSCHLUSS Währungs- und Bewertungsrisiko Die Konzerngesellschaften agieren ausschließlich im europäischen Wirtschaftsraum und wickeln den größten Teil ihrer Geschäfte in Euro ab. Hieraus entstehen keine Währungsrisiken. Hinsichtlich des Bewertungsrisikos der Investment Properties ver- weisen wir auf die im Abschnitt „8. Investment Properties“ darge- stellte Sensitivitätsanalyse. Zinsrisiko Zur Ermittlung der Auswirkung von potenziellen Zinsänderungen wurde eine Sensitivitätsanalyse durchgeführt. Diese gibt, basie- rend auf den zum Bilanzstichtag einem Zinsänderungsrisiko unter- liegenden finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbind- lichkeiten, die Auswirkung einer Änderung auf das Eigenkapital des Konzerns an. Zinsrisiken bestanden am Bilanzstichtag nur für auf- genommene Kredite und die damit im Zusammenhang stehenden Zinssicherungsgeschäfte. Eine Erhöhung des Marktzinsniveaus um 100 Basispunkte würde zu einer Eigenkapitalerhöhung (vor Steuern) um 6.340 T€ (i.Vj. 9.483 T€) führen. Der weit überwiegende Teil der Darlehensverbindlichkeiten hat feste Zinskonditionen. Am Bilanz- stichtag waren Kredite in Höhe von 107.400 T€ (i.Vj. 109.400 T€) durch derivative Finanzinstrumente abgesichert. 30. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG Die Kapitalflussrechnung ist entsprechend den Regelungen des IAS 7 aufgestellt und gliedert sich nach Zahlungsströmen aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit sowie der Investitions- und Finanzierungstätigkeit. Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit wird mittels der indirek- ten Methode aus dem Konzernergebnis abgeleitet. Der Netto-Cash- flow aus betrieblicher Tätigkeit, der Cashflow aus Investitionstätig- keit sowie der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit werden nach der direkten Methode ermittelt. Der Finanzmittelbestand umfasst Zahlungsmittel und Zahlungs- mitteläquivalente, die jederzeit in Zahlungsmittel umgewandelt wer- den können. Zum Bilanzstichtag entspricht der Finanzmittelfonds, wie im Vorjahr, den liquiden Mitteln (siehe Abschnitt „12. Liquide Mittel“). 31. SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN Kapitalmanagement Das Kapitalmanagement des Konzerns ist auf die Erhaltung einer starken Eigenkapitalbasis ausgelegt. Ziel ist es, sicherzustellen, dass auch in Zukunft die Schuldentilgungsfähigkeit und die finanzi- elle Substanz erhalten bleiben. Des Weiteren zielt die Finanzpolitik des Konzerns auf die jährliche Auszahlung einer Dividende ab. Aus Dienstleistungsverträgen bestehen sonstige finanzielle Ver- pflichtungen in Höhe von 79,6 Mio. €. Für die Investitionsmaßnahmen, die 2021 in unseren Shopping- centern anfallen werden, bestehen finanzielle Verpflichtungen in Höhe von 17,6 Mio. €. in T€ Eigenkapital Eigenkapitalquote in % Nettofinanzverschuldung 31.12.2020 31.12.2019 32. ANZAHL DER MITARBEITER 2.314.771 2.601.478 54,6 % 57,1 % 1.275.398 1.364.260 Im Geschäftsjahr waren im Konzern durchschnittlich fünf (i.Vj. fünf) Angestellte beschäftigt. Ausgewiesen wird hier das Eigenkapital einschließlich der Abfin- dungsansprüche von Kommanditisten. 33. HONORAR DES ABSCHLUSSPRÜFERS Die Nettofinanzverschuldung ermittelt sich aus den Finanzverbind- lichkeiten am Bilanzstichtag abzüglich liquider Mittel. Das vom Abschlussprüfer des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2020 berechnete Gesamthonorar beläuft sich auf 392 T€ (i.Vj. 312 T€). Davon betreffen 388 T€ (i.Vj. 307 T€) Abschluss- prüfungsleistungen. Des Weiteren wurden andere Bestätigungs- und Beratungsleistungen in Höhe von 4 T€ (i.Vj. 5 T€) durch den Abschlussprüfer erbracht. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 61

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang 34. ENTSPRECHENSERKLÄRUNG ZUM CORPORATE GOVERNANCE KODEX Nach §161 AktG ist die vorgeschriebene Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex gemeinsam vom Aufsichtsrat und Vorstand abgegeben und mit Veröffentlichung auf der Internetseite der Deutsche EuroShop unter Investor Relations > Corporate Gover- nance > Entsprechenserklärung den Aktionären zugänglich gemacht worden: https://www.deutsche-euroshop.de/Investor-Relations/ Corporate-Governance/Entsprechenserklaerung Herr Alexander Otto gilt in seiner Funktion als Mitglied des Aufsichts- rates der Deutsche EuroShop als nahestehende Person im Sinne des IAS 24. Damit gelten auch die ECE-Unternehmensgruppe und Cura- tax, die beide von Herrn Alexander Otto beherrscht werden, als nahestehende Unternehmen. Die Honorare für Dienstleistungsver- träge mit diesen beiden Unternehmen beliefen sich im Berichtsjahr auf 19.209 T€ (i.Vj. 17.716 T€). Dem gegenüber standen Einnahmen aus Mietverträgen und Mallvermarktungen mit der ECE-Unterneh- mensgruppe in Höhe von 8.214 T€ (i.Vj. 7.627 T€). Die Forderungen gegen die ECE-Unternehmensgruppe beliefen sich auf 4.456 T€ und die Verbindlichkeiten betrugen 965 T€. 35. NAHESTEHENDE PERSONEN NACH IAS 24 Die Lieferungs- und Leistungsbeziehungen mit nahestehenden Personen erfolgten zu marktüblichen Konditionen. Die Tochtergesellschaften, Gemeinschaftsunternehmen und asso- ziierten Unternehmen sowie Mitglieder des Vorstands und Aufsichts- rats der Deutsche EuroShop und deren nahe Familienangehörige gelten als nahestehende Personen im Sinne des IAS 24. Die Bezüge des Aufsichtsrats und des Vorstands sind im Abschnitt „37. Auf- sichtsrat und Vorstand“ sowie im Vergütungsbericht des zusammen- gefassten Lageberichts erläutert. 36. STIMMRECHTSMITTEILUNGEN Gemäß §160 Abs. 1 Ziff. 8 AktG geben wir davon Kenntnis, dass der Deutsche EuroShop AG folgende Beteiligungen und Stimmrechtsver- änderungen entsprechend den Mitteilungspflichten nach § 33 Wert- papierhandelsgesetz gemeldet worden sind. Es wurden die Anga- ben jeweils aus der zeitlich letzten Mitteilung der Meldepflichtigen entnommen. Dabei ist zu beachten, dass sich die Anzahl der Stimm- rechte seitdem ohne Entstehen einer Meldepflicht innerhalb der jeweiligen Schwellenwerte geändert haben könnte: Bestands- meldung zum Vorgang zur Schwellen … (in %) Neuer Stimmrechtsanteil (in %) davon im Eigenbesitz (in %) davon zuzurechnen (in %) 3,37 15,05 5,02 2,60 20,02 3,03 2,64 5,14 0,01 1,12 0,00 0,00 0,00 0,57 0,00 0,00 0,00 0,00 2,25 15,05 5,02 2,60 19,45 3,03 2,64 1 5,14 0,01 2 Aktionär Johannes Schorr AROSA Vermögensverwaltungs- gesellschaft m.b.H., Hamburg State Street Corporation, Boston, MA, Vereinigte Staaten von Amerika 08.02.2016 … überschreitung (3) 15.12.2017 … überschreitung (15) 11.03.2019 … überschreitung (5) DWS Investment GmbH, Frankfurt 29.04.2020 … unterschreitung (3) Alexander Otto 01.10.2020 … überschreitung (20) AXA S.A., Paris, Frankreich 24.11.2020 … überschreitung (3) BlackRock, Inc., Wilmington, DE, Vereinigte Staaten von Amerika PGGM Coöperatie U.A., Zeist, Niederlande The Goldman Sachs Group, Inc., Wilmington, DE, Vereinigte Staaten von Amerika 22.12.2020 … unterschreitung (3) 11.01.2021 … überschreitung (5) 01.02.2021 ... unterschreitung (3) 1 Zusätzlich wurden uns hierbei von BlackRock, Inc. eine Wertpapierleihe (0,62 %) sowie Differenzkontrakte (0,0001%) gemeldet 2 Zusätzlich wurde uns hierbei von The Goldman Sachs Group, Inc. eine Wertpapierleihe (1,57 %), ein SWAP (0,13 %) sowie Differenzkontrakte (2,31%) gemeldet. Sämtliche bei der Deutsche EuroShop AG eingegangenen Stimm- rechtsmitteilungen finden sich auf der Internetseite der Deutsche EuroShop AG unter Investor Relations > Aktie > Stimmrechte. 62 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Konzernanhang / KONZERNABSCHLUSS 37. AUFSICHTSRAT UND VORSTAND Aufsichtsrat Der Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop AG umfasst neun Mitglieder. Zum 31. Dezember 2020 gehörten dem Aufsichtsrat folgende Mit- glieder mit ihren Mitgliedschaften in anderen gesetzlich zu bilden- den Aufsichtsräten sowie in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen an: Alexander Otto, Hamburg CEO, ECE Group Verwaltung GmbH, Hamburg • SITE Centers Corp. Inc., Beechwood, USA • Peek & Cloppenburg KG, Düsseldorf • Verwaltungsgesellschaft Otto mbH, Hamburg Claudia Plath, Hamburg CFO, ECE Group Verwaltung GmbH, Hamburg Reiner Strecker, Wuppertal, Vorsitzender Persönlich haftender Gesellschafter, Vorwerk & Co. KG, Wuppertal • akf Bank GmbH & Co. KG, Wuppertal • Carl Kühne KG (GmbH & Co.), Hamburg (seit 01.12.2020; Vorsitz) Karin Dohm, Kronberg im Taunus, Stellvertretende Vorsitzende Mitglied des Vorstands, Hornbach AG und Hornbach Management AG, Bornheim bei Landau / Pfalz (seit 01.01.2021) • Deutsche Bank Europe GmbH, Frankfurt am Main (Vorsitz: bis 30.04.2020) • Deutsche Bank Luxembourg S.A., Luxemburg (bis 27.04.2020) • CECONOMY AG, Düsseldorf Dr. Anja Disput, Frankfurt am Main Partnerin von Disput Hübner Partnerschaft von Rechts- anwälten mbB, Frankfurt am Main (seit 13.03.2020) Henning Eggers, Halstenbek Mitglied der Geschäftsführung, CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H., Hamburg • Platinum AG, Hamburg (bis 21.09.2020) • ECE Group GmbH & Co. KG, Hamburg Dr. Henning Kreke, Hagen / Westfalen Geschäftsführender Gesellschafter, Jörn Kreke Holding KG, und Kreke Immobilien KG, Hagen / Westfalen • Douglas GmbH, Düsseldorf (Vorsitz) • Thalia Bücher GmbH, Hagen / Westfalen • Encavis AG, Hamburg • Axxum Holding GmbH, Wuppertal • Noventic GmbH, Hamburg • Perma-tec GmbH & Co. KG, Euerdorf • Ferdinand Bilstein GmbH & Co. KG, Ennepetal • Püschmann GmbH & Co. KG, Wuppertal • Con-Pro Industrie-Service GmbH & Co. KG, Peine • CECONOMY AG, Düsseldorf • MEC Metro-ECE Centermanagement GmbH & Co. KG, Düsseldorf Klaus Striebich, Besigheim Geschäftsführer, RaRE Advise, Besigheim • Unternehmensgruppe Dr. Eckert GmbH, Berlin • Klier Hairgroup GmbH, Wolfsburg • Sinn GmbH, Hagen • The Food Chain Investor Holding SE, Hamburg (bis 31.08.2020) Roland Werner, Hamburg Vorsitzender des Vorstands, Bijou Brigitte modische Accessoires AG, Hamburg Die Bezüge der Mitglieder des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf insgesamt 263 T€ (i.Vj. 312 T€). Vorstand Wilhelm Wellner, Hamburg, Sprecher des Vorstands Olaf Borkers, Hamburg, Mitglied des Vorstands Die gewährten Zuwendungen des Vorstands betrugen insgesamt 1.323 T€ (i.Vj. 1.352 T€). Darin enthalten sind erfolgsbezogene Zuwendungen von 637 T€ (i.Vj. 688 T€). Der ausgeschiedene Vorstandssprecher, Claus-Matthias Böge, erhält aus dem Long-Term-Incentive 2010, der am 30. Juni 2015 auslief, insgesamt einen Betrag in Höhe von 1.712 T€. Dieser Betrag wurde seit dem Jahr 2016 in fünf gleichen Raten immer zum Anfang eines Jahres bis zum Jahr 2020 ausgezahlt. Am 1. Juli 2018 begann die Laufzeit eines neuen Long-Term-Incentive (LTI 2018), aus dem zum Bilanzstichtag keine Verpflichtung resultiert. Im Übrigen verweisen wir auf die ergänzenden Erläuterungen zur Vergütung im zusammengefassten Lagebericht. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 63

KONZERNABSCHLUSS / Konzernanhang 38. EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG Zur Eindämmung der Coronavirus-Pandemie wurden von behörd- licher Seite zu Beginn des Jahres 2021 die weitreichenden Sicher- heits- und Quarantänemaßnahmen fortgeführt, die u. a. eine Schließung von Einzelhandelsgeschäften vorsehen, die nicht der Grundversorgung dienen. Ausnahmen gelten im Wesentlichen nur für Lebensmittel, Drogerien, Apotheken, Bankdienstleistungen sowie für eine limitierte Anzahl weiterer Produkte und Dienstleis- tungen des täglichen Bedarfs. In den einzelnen Ländern gestalten sich die fortgesetzten Sicherheits- und Quarantänemaßnahmen im Auf stellungszeitraum wie folgt: Für Deutschland wurde am 3. März 2021 der Beschluss gefasst, die seit dem 16. Dezember 2020 bestehenden weitreichenden Schlie- ßungen des Einzelhandels fortzusetzen. Der Beschluss sieht wei- ter vor, dass frühestens ab dem 8. März dem Einzelhandel erlaubt werden kann, landesweit oder regional wieder zu öffnen, wenn eine stabile Sieben-Tage-Inzidenz von unter 50 Neuinfektionen pro 100.000 Einwohner erreicht wurde. Bei einer Drei-Tage-Inzidenz zwischen 50 und 100 sollen auf Terminvergabe Käufe im Einzel- handel möglich sein. Falls die Inzidenzen nach etwaigen Öffnungs- schritten die Grenze von 100 wieder überschreiten sollten, greift die sogenannte Notbremse, die vorsieht, dass die Regelungen mit Geschäftsschließungen gemäß Beschlussstand 16. Dezember 2020 wieder greifen. Am 22. März 2021 wurde beschlossen, dass diese Regelungen bis mindestens zum 18. April 2021 gelten sollen. In Polen wurden die seit dem 28. Dezember 2020 geltenden Schlie- ßungsmaßnahmen für Geschäfte in Shoppingcentern unter Auf- lagen, wie Maskenpflicht und Einhaltung einer qm-abhängigen Maxi- malanzahl an Kunden, zum 1. Februar 2021 wieder aufgehoben und ab dem 13. März 2021 regional und ab dem 20. März 2021 landes- weit wieder eingeführt. Die Schließungsmaßnahmen gelten mindes- tens bis zum 9. April 2021. Die weitreichende Schließung des Einzelhandels in Tschechien seit dem 27. Dezember 2020 wurde ab dem 1. März 2021 verschärft und die Liste der Geschäfte, die weiterhin geöffnet bleiben dürfen, wurde weiter eingeschränkt. Österreich hat die seit dem 26. Dezember 2020 geltenden Schlie- ßungsmaßnahmen des Handels unter Auflagen mit Wirkung zum 8. Februar 2021 wieder zurückgenommen. Eine Schließung des Einzelhandels in Ungarn erfolgte erstmalig ab dem 8. März 2021. Zuvor war aber auch hier der Gastronomiebetrieb nur eingeschränkt möglich (Take-away) und der Einzelhandel hatte die geltenden Schutzmaßnahmen, wie Begrenzung der Öffnungs- zeiten und Maskenpflicht, zu beachten. Die deutlich in das Jahr 2021 hineinreichenden Schließungsmaß- nahmen haben die wirtschaftliche Situation der betroffenen Mieter weiter stark belastet. Bei vielen Mietern war das Weihnachts geschäft massiv durch die Schließungen im Spätherbst und die erneuten Schließungen ab Mitte Dezember 2020 negativ beeinträchtigt. Unter- stützungsprogramme der Staaten konnten dies nicht bzw. nur in geringem Umfang kompensieren. Die Deutsche EuroShop ist weiterhin über ihren Dienstleister, die ECE, im Gespräch mit den Mietern, um Unterstützungsmaßnahmen zu vereinbaren. So wurde u. a. den betroffenen Mietern der deut- schen Shoppingcenter Anfang 2021 regelmäßig ein Angebot unter- breitet, das den Verzicht auf die Hälfte der Nettokaltmiete für den seit Mitte Dezember 2020 anhaltenden Schließungszeitraum sowie für alle weiteren Schließungsphasen des Jahres 2021 vorsieht. Die Bundesregierung hat zwar, um die Folgen der Coronavirus- Pandemie abzumildern, die Pflicht zur Insolvenzanmeldung bei pandemiebedingter Zahlungsunfähigkeit und Überschuldung ausge- setzt und dies nun auch bis Ende April 2021 verlängert, aber den- noch besteht das Risiko weiterer Insolvenzen von Mietpartnern. 2021 sind bereits weitere Insolvenzanmeldungen von Mietern bzw. die Ankündigung von Filialschließungen erfolgt. Dies kann zusätz- liche Wertberichtigungen auf die zum Bilanzstichtag ausgewiesenen Forderungen erforderlich machen. Die Ausfälle von Mietern sowie die in einzelnen Ländern weiterhin bestehenden Geschäftsschlie- ßungen können Auswirkungen auf die Bewertung unserer Shopping- center haben. Wir verweisen zu den möglichen Auswirkungen auf die Sensitivitätsanalyse im Abschnitt „8. Investment Properties“. Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind darüber hinaus keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten. Hamburg, 25. März 2021 Deutsche EuroShop AG Der Vorstand Wilhelm Wellner Olaf Borkers 6 4 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Konzernanhang / KONZERNABSCHLUSS ANTEILSBESITZ Aufstellung des Anteilsbesitzes gemäß § 313 Abs. 2 HGB zum 31. De zember 2020: Name und Sitz des Unternehmens Vollkonsolidierte Unternehmen: DES Verwaltung GmbH, Hamburg DES Management GmbH, Hamburg DES Shoppingcenter GmbH & Co. KG, Hamburg 1 DES Beteiligungs GmbH & Co. KG, Hamburg 1 A10 Center Wildau GmbH, Hamburg Main-Taunus-Zentrum KG, Hamburg Forum Wetzlar KG, Hamburg Objekt City-Point Kassel GmbH & Co. KG, Hamburg 1 Stadtgalerie Hameln GmbH & Co. KG, Hamburg 1 Altmarkt-Galerie Dresden GmbH & Co. KG, Hamburg 1 Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Sp. kom., Warschau, Polen CASPIA Investments Sp. z o.o., Warschau, Polen City-Point Beteiligungs GmbH, Hamburg Olympia Brno s.r.o., Prag, Tschechische Republik Gemeinschaftsunternehmen (Joint Ventures): Allee-Center Magdeburg KG, Hamburg Stadt-Galerie Passau KG, Hamburg CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg Saarpark Center Neunkirchen KG, Hamburg EKZ Eins Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H. & Co OG, Wien, Österreich Immobilienkommanditgesellschaft FEZ Harburg, Hamburg Einkaufs-Center Arkaden Pécs KG, Hamburg Assoziierte Unternehmen: EKZ Vier Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H., Wien, Österreich 1 Bei diesen Unternehmen wird die Befreiung von der Offenlegungsverpflichtung gem. § 264b HGB in Anspruch genommen. Anteil am Eigenkapital 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 52,01 % 65 % 100 % 100 % 100 % 74 % 99,99 % 100 % 100 % 100 % 50 % 75 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 65

VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwenden- den Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im zusam- mengefassten Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der vor- aussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind. Hamburg, den 25. März 2021 Wilhelm Wellner Olaf Borkers 66 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

BESTÄTIGUNGSVERMERK BESTÄTIGUNGS VERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS An die Deutsche EuroShop AG, Hamburg VERMERK ÜBER DIE PRÜFUNG DES KONZERNABSCHLUSSES UND DES ZUSAMMENGEFASSTEN LAGEBERICHTS Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzern- abschlusses und des zusammengefassten Lageberichts geführt hat. GRUNDLAGE FÜR DIE PRÜFUNGSURTEILE Prüfungsurteile Wir haben den Konzernabschluss der Deutsche EuroShop AG, Ham- burg und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) – bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzerngesamtergebnisrechnung, der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzern- kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Konzernanhang, einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmetho- den – geprüft. Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des zusam- mengefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-Abschlussprüferverordnung (Nr. 537/2014; im Folgen- den „EU-APrVO“) unter Beachtung der vom Institut der Wirtschafts- prüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach die- sen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „VERANTWOR- TUNG DES ABSCHLUSSPRÜFERS FÜR DIE PRÜFUNG DES KONZERN- ABSCHLUSSES UND DES ZUSAMMENGEFASSTEN LAGEBERICHTS“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Darüber hinaus haben wir den zusammengefassten Lagebericht (Bericht über die Lage des Unternehmens und des Konzerns) der Deutsche EuroShop AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 geprüft. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstim- mung mit den europarechtlichen sowie den deutschen handelsrecht- lichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sons- tigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Die unter „SONSTIGE INFORMATIONEN“ genannten Bestandteile des zusammengefassten Lageberichts haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonne- nen Erkenntnisse • entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentli- chen Belangen den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deut- schen gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entspre- chendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2020 sowie seiner Ertragslage für das Geschäfts- jahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 und • vermittelt der beigefügte zusammengefasste Lagebericht insge- samt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser zusammengefasste Lage- bericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Unser Prü- fungsurteil zum zusammengefassten Lagebericht erstreckt sich nicht auf den Inhalt der unter „SONSTIGE INFORMATIONEN“ genannten Bestandteile des zusammengefassten Lageberichts. Darüber hinaus erklären wir gemäß Artikel 10 Abs. 2 Buchst. f) EU- APrVO, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen nach Artikel 5 Abs. 1 EU-APrVO erbracht haben. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnach- weise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefass- ten Lagebericht zu dienen. BESONDERS WICHTIGE PRÜFUNGS- SACHVERHALTE IN DER PRÜFUNG DES KONZERNABSCHLUSSES Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten in unserer Prüfung des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 waren. Diese Sachver- halte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzern- abschlusses als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt; wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 67

BESTÄTIGUNGSVERMERK Wir haben folgende Sachverhalte als besonders wichtige Prüfungs- sachverhalte identifiziert: 1. Bewertung der Investment Properties 2. Bilanzierung der im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie gewährten Mietzugeständnisse und deren Auswirkung auf die Erlösrealisation 3. Ansatz und Bewertung latenter Steuern 1. BEWERTUNG DER INVESTMENT PROPERTIES Sachverhalt Die Deutsche EuroShop AG weist im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2020 Investment Properties in Höhe von EUR 3.437,1 Mio. aus und ist über ihre Beteiligung an Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen an weiteren wesentlichen Investment Properties beteiligt (EUR 584,1 Mio.). Die als Finanzinvestition gehal- tenen Shoppingcenter Immobilien werden nach IAS 40 zum beizu- legenden Zeitwert bewertet. Im Geschäftsjahr 2020 wurden Auf- wendungen aus dieser Bewertung in Höhe von EUR 400,2 Mio. in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Zusätzlich beinhaltet das Ergebnis der at Equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen ein negatives Bewertungsergebnis von EUR 73,8 Mio. Die Ermittlung der jeweiligen beizulegenden Zeitwerte der Invest- ment Properties nach IFRS 13 erfolgt auf Basis des Discounted- Cashflow-Verfahrens durch einen von der Deutsche EuroShop AG beauftragten externen Gutachter. Es handelt sich um Level-3-Be- wertungen im Sinne von IFRS 13, denen wesentliche nicht am Markt beobachtbare Inputfaktoren zugrunde liegen. Die Prognose der zukünftigen Zahlungsmittelüberschüsse aus Mieteinnahmen und Bewirtschaftungs , Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie die Ableitung des Kapitalisierungszinssatzes beinhalten erhebliche Ermessensentscheidungen und Schätzungen. Die Angaben der Deutsche EuroShop AG zur Bewertung der Invest- ment Properties sind in den Abschnitten „6. Wesentliche Bilanzie- rungs- und Bewertungsmethoden, Investment Properties“ und „8. Investment Properties“ des Konzernanhangs enthalten. Prüferische Reaktion Bei unserer Prüfung haben wir uns die berufliche und fachliche Quali fikation des beauftragten externen Gutachters sowie dessen Unabhängigkeit nachweisen lassen. Wir haben ein Verständnis erlangt über die Auswahl und Anwen- dung der Methoden, bedeutsamen Annahmen und Daten, die der Bewertung durch den Gutachter zugrunde lagen, und die Gutach- ten in Stichproben hinsichtlich der Angemessenheit, Stetigkeit und richtigen Umsetzung der Bewertungsmethode sowie der Richtigkeit der Inputfaktoren (vermietete Flächen und Mieteinnahmen) geprüft. Zusätzlich haben wir drei Centerbesuche im Geschäftsjahr 2020 durchgeführt. Darüber hinaus haben wir die in die Bewertung einge- flossenen prognostizierten Werte und Parameter (Mieteinnahmen, zukünftige Leerstandsquoten, Bewirtschaftungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten und verwendete Zinssätze) nachvollzogen und uns von der Angemessenheit der Ermessensentscheidungen und Schätzungen überzeugt. Wir haben uns die in den Prognosen enthaltenen Annahmen bzgl. der Auswirkungen der Corona-Pande- mie auf die zukünftige Entwicklung der Shoppingcenter vom Vor- stand und vom Gutachter erläutern lassen, diese mit veröffentlichten Branchenerwartungen und Analysen abgeglichen und ihre Berück- sichtigung innerhalb der Bewertung nachvollzogen. Bei der Durchführung der Prüfung haben wir interne Spezialisten auf dem Gebiet der Immobilienbewertung hinzugezogen. 2. BILANZIERUNG DER IM ZUSAMMENHANG MIT DER CORONA-PANDEMIE GEWÄHRTEN MIETZUGESTÄNDNISSE UND DEREN AUS- WIRKUNG AUF DIE ERLÖSREALISATION Durch die Corona-Pandemie ist die Prognose der zukünftigen Zah- lungsmittelüberschüsse zudem mit einer erhöhten Unsicherheit behaftet. Insbesondere können die mittel- bis langfristigen Auswir- kungen der Pandemie auf das Einkaufsverhalten der Konsumenten und die zukünftige Entwicklung von Shoppingcentern aus heutiger Sicht nur schwer eingeschätzt werden. Sachverhalt Der Konzern erfasst die Erlöse aus den Operating-Leasingverhält- nissen der Shoppingcenter gem. IFRS 16.81 linear über die vertrag- lich vorgesehene Mietlaufzeit. Voraussetzung für die Erfassung von Erlösen ist, dass der Konzern aus dem Mietvertrag ein zivilrecht- licher Anspruch auf die Miete zusteht. Aufgrund der betragsmäßigen Bedeutung der Investment Proper- ties für den Konzernabschluss der Deutsche EuroShop AG und den mit der Bewertung verbundenen erheblichen Unsicherheiten liegt ein besonders wichtiger Prüfungssachverhalt vor. Im Geschäftsjahr 2020 sind viele Mieter aufgrund der Lockdown- maßnahmen national und international ihrer Verpflichtung zur Zah- lung der Mieten nicht wie vertraglich vereinbart nachgekommen. In einigen Ländern gibt es gesetzliche Bestimmungen, bzw. wurden gesetzliche Bestimmungen erlassen, die eine temporäre Stundung, Aussetzung oder Reduktion der Mietzahlungen vorsehen. 68 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat der Konzern Verhandlungen mit Mietern zu Forderungsverzichten für die Vergangenheit, temporären Mietstundungen und temporären Reduzierungen der Mieten für die Zukunft geführt und in vielen Fällen entsprechende Nachtragsverein- barungen zu den Mietverträgen geschlossen. Nachtragsvereinbarungen führen dazu, dass der Vertrag ab dem Zeitpunkt der Änderung des Leasingverhältnisses als neues Lea- singverhältnis bilanziert wird (IFRS 16.87); für Zwecke der Erlös- realisation werden die zukünftigen angepassten Mietzahlungen linear über den Mietzeitraum verteilt. Von diesem Vorgehen aus- genommen sind die Aussetzung oder Reduzierung von Mietzahlun- gen, die auf Basis einer bestehenden Mietvertragsregelung oder per Gesetz erfolgt sind. Einzelwertberichtigungen für erwartete, noch zu gewährende Zugeständnisse bezüglich bereits entstandener Mietforderungen und Forderungsverzichte werden hingegen gemäß den Wertberichtigungs- und Ausbuchungsregeln von IFRS 9 als Auf- wand der Periode erfasst (IFRS 9.2.1 b)i)). Im Geschäftsjahr 2020 wurden für erwartete Mietzugeständnisse Einzelwertberichtigungen in Höhe von EUR 14,7 Mio. vorgenommen und Aufwendungen infolge von Forderungsverzichten im Zusammenhang mit corona bedingten Mietzugeständnissen in Höhe von EUR 8,6 Mio. erfasst. Die Beurteilung der Frage, ob der zivilrechtliche Anspruch des Kon- zerns auf die vertraglichen Mietzahlungen auch im behördlich ange- ordneten Lockdown fortbesteht, ist komplex. Darüber hinaus bein- haltet die Anwendung der Regelungen der IFRS zur Bilanzierung von Forderungsverzichten und Mietzugeständnissen beim Leasinggeber Ermessen hinsichtlich Zeitpunkt und Höhe der Umsatzerlöse. Aus diesen Gründen lag aus unserer Sicht ein besonders wichtiger Prü- fungssachverhalt vor. Die Angaben der Deutsche EuroShop AG zur Bilanzierung der im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie gewährten Mietzu- geständnisse und zur Erlösrealisation sind in den Abschnitten „6. Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Forde- rungen und sonstige kurzfristige Vermögenswerte“, „10. Forderun- gen aus Lieferungen und Leistungen“ und „29. Finanzinstrumente und Risikomanagement, Kredit- und Ausfallrisiko“ des Konzernan- hangs und im zusammengefassten Lagebericht im Abschnitt „Wirt- schaftsbericht, Ertragslage des Konzerns“ enthalten. BESTÄTIGUNGSVERMERK Prüferische Reaktion Im Rahmen unserer Prüfung haben wir die Einschätzung der gesetz- lichen Vertreter, dass der Konzern auch während der Phasen des Lockdowns in Deutschland stets einen zivilrechtlichen Anspruch auf Mietzahlungen hatte, beurteilt, und gewürdigt, ob in Höhe der vertraglich vereinbarten Miete Umsatzerlöse zu buchen sind. Für die Beurteilung haben wir Gespräche mit den gesetzlichen Ver- tretern geführt und interne Spezialisten hinzugezogen. Für eine risiko orientierte Auswahl von Verträgen und für den aktuellen Standardmietvertrag sowie für die vorherigen Standardmietver- tragsversionen haben wir zudem die vertraglichen Regelungen, u. a. im Hinblick auf die Existenz sog. Force-Majeure-Klauseln (höhere Gewalt), durchgesehen. Darüber hinaus haben wir uns den Prozess der Nachtragsverhand- lungen zu den Mietverträgen angeschaut. In einem ersten Schritt haben wir uns einen Überblick über die geschlossenen Nachtrags- vereinbarungen verschafft und ein Verständnis davon erlangt, welche Art von Vereinbarungen für die Vergangenheit und für die Zukunft getroffen wurden. Darüber hinaus haben wir die daraus resultierenden bilanziellen Auswirkungen gewürdigt und die voll- ständige und richtige Erfassung der Nachtragsvereinbarungen im Konzernabschluss nachvollzogen. In Bezug auf die Schätzung des Einzelwertberichtigungsbedarfs für zukünftig erwartete Mietzuge- ständnisse der Gesellschaft an ihre Mieter haben wir ein Verständnis erlangt von der der Schätzung zugrunde liegenden Methode sowie den Annahmen und den bei der Schätzung verwendeten Daten und die Angemessenheit der Schätzung beurteilt. Für die im Ausland gelegenen Shoppingcenter haben wir zusammen mit den Teilbereichsprüfern die unterschiedlichen zivilrechtlichen Anspruchgrundlagen auf Mietzahlungen während der Lockdownpe- rioden ermittelt und hieraus die bilanziellen Auswirkungen auf den Konzernabschluss abgeleitet. 3. ANSATZ UND BEWERTUNG LATENTER STEUERN Sachverhalt Die Deutsche EuroShop AG weist im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2020 in Höhe von EUR 325,0 Mio. passive latente Steuern aus. Ansatz und Bewertung latenter Steuern im Konzern- abschluss der Deutsche EuroShop AG sind durch komplexe steu- erliche Sachverhalte im Zusammenhang mit den Immobilienobjekt- gesellschaften in der Rechtsform der Personenhandelsgesellschaft geprägt. Die Angaben der Deutsche EuroShop AG zur Ermittlung und Bewer- tung der latenten Steuern sind in den Abschnitten „6. Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Latente Steuern“ und „16. Passive latente Steuern“ des Konzernanhangs enthalten. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 69

BESTÄTIGUNGSVERMERK Prüferische Reaktion Wir haben die Berechnung der latenten Steuern im Hinblick auf deren Übereinstimmung mit den Regelungen des IAS 12 nachvoll- zogen. Darüber hinaus haben wir das Bestätigungsschreiben des steuerlichen Beraters ausgewertet. Wir haben uns von der fachli- chen Qualifikation und der Unabhängigkeit des steuerlichen Bera- ters, der die Deutsche EuroShop AG bei der Ermittlung der latenten Steuern unterstützt, überzeugt. Weiterhin haben wir die Ermittlungs- methodik, die Bewertung und die Darstellung der latenten Steuern geprüft. Hierbei haben wir die eingeflossenen Werte in Stichproben mit den Steuerberechnungen der Gesellschaft und des steuerlichen Beraters abgestimmt und die Richtigkeit der verwendeten Besteu- erungsgrundlagen geprüft. Bei der Prüfung der latenten Steuern haben wir interne Spezialisten auf dem Gebiet der latenten Steuern eingebunden. SONSTIGE INFORMATIONEN Die gesetzlichen Vertreter bzw. der Aufsichtsrat sind für die sons- tigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen: • auf die im Abschnitt „Erklärung zur Unternehmensführung“ des zusammengefassten Lageberichts verwiesene, gesondert veröffentlichte Erklärung zur Unternehmensführung, • auf den in Abschnitt „Erklärung zur Unternehmensführung“ des zusammengefassten Lageberichts verwiesenen Corporate Governance Bericht nach Nr. 3.10 des Deutschen Corporate Governance Kodex, • die übrigen Teile des Geschäftsberichts, mit Ausnahme des geprüften Konzernabschlusses und zusammengefassten Lageberichts sowie unseres Bestätigungsvermerks, • die Versicherung nach § 297 Abs. 2 Satz 4 HGB zum Konzern- abschluss und die Versicherung nach § 315 Abs. 1 Satz 5 HGB zum zusammengefassten Lagebericht. Unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammen- gefassten Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Infor- mationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungs- urteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab. Im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen • wesentliche Unstimmigkeiten zum Konzernabschluss, zum zusammengefassten Lagebericht oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder • anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten. VERANTWORTUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER UND DES AUFSICHTSRATS FÜR DEN KONZERNABSCHLUSS UND DEN ZUSAMMENGEFASSTEN LAGEBERICHT Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den IFRS, wie sie in der EU anzu- wenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwen- denden deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens , Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verant- wortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermög- lichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsich- tigten – falschen Darstellungen ist. Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetz- lichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammen- hang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern ein- schlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fort- führung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Ein- stellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alter native dazu. Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des zusammengefassten Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Ein- klang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwen- dig erachtet haben, um die Aufstellung eines zusammengefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deut- schen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausrei- chende geeignete Nachweise für die Aussagen im zusammengefass- ten Lagebericht erbringen zu können. Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rech- nungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzern- abschlusses und des zusammengefassten Lageberichts. 70 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

BESTÄTIGUNGSVERMERK VERANTWORTUNG DES KONZERN- ABSCHLUSS PRÜFERS FÜR DIE PRÜFUNG DES KONZERNABSCHLUSSES UND DES ZUSAMMENGEFASSTEN LAGEBERICHTS Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beab- sichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der zusammengefasste Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetz- lichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestäti- gungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzern- abschluss und zum zusammengefassten Lagebericht beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-APrVO unter Beachtung der vom Institut der Wirtschafts- prüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Ver- stößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernab- schlusses und zusammengefassten Lageberichts getroffenen wirt- schaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus • identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beab- sichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Konzern abschluss und im zusammengefassten Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausrei- chend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungs- urteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstel- lungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtig keiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. • gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Kon- zernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des zusammengefassten Lageberichts relevan- ten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit die- ser Systeme abzugeben. • beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben. • ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungs- legungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätig- keit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereig- nissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmen- stätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflich- tet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im zusammengefassten Lagebericht auf- merksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann. • beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens , Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. • holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Ge - schäfts tätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungs- urteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anlei- tung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschluss- prüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile. • • beurteilen wir den Einklang des zusammengefassten Lagebe- richts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns. führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Ver- tretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im zusam- mengefassten Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeig- neter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertre- tern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beur- teilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Anga- ben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegen- den Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 71

BESTÄTIGUNGSVERMERK Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prü- fung feststellen. Wir geben gegenüber den für die Überwachung Verantwortlichen eine Erklärung ab, dass wir die relevanten Unabhängigkeitsanforde- rungen eingehalten haben, und erörtern mit ihnen alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte, von denen vernünftigerweise angenom- men werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit aus- wirken, und die hierzu getroffenen Schutzmaßnahmen. Wir bestimmen von den Sachverhalten, die wir mit den für die Über- wachung Verantwortlichen erörtert haben, diejenigen Sachver- halte, die in der Prüfung des Konzernabschlusses für den aktuellen Berichtszeitraum am bedeutsamsten waren und daher die beson- ders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte im Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus. SONSTIGE GESETZLICHE UND ANDERE RECHTLICHE ANFORDERUNGEN Vermerk über die Prüfung der für Zwecke der Offen legung erstellten elektronischen Wiedergaben des Konzern- abschlusses und des zusammengefassten Lageberichts nach §317 Abs. 3b HGB Prüfungsurteil Wir haben gemäß § 317 Abs. 3b HGB eine Prüfung mit hinreichen- der Sicherheit durchgeführt, ob die in der beigefügten Datei [DESAG_ KA20_ESEF.zip: 62965c0308ca 5c579ff79fcc152f13844b3ed7d325c5- e66f522a9f199395cdb4] enthaltenen und für Zwecke der Offen legung erstellten Wiedergaben des Konzernabschlusses und des zusam- mengefassten Lageberichts (im Folgenden auch als „ESEF-Unter- lagen“ bezeichnet) den Vorgaben des § 328 Abs. 1 HGB an das elek- tronische Berichtsformat („ESEF-Format“) in allen wesentlichen Belangen entsprechen. In Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften erstreckt sich diese Prüfung nur auf die Überführung der Informationen des Konzernabschlusses und des zusammenge- fassten Lageberichts in das ESEF-Format und daher weder auf die in diesen Wiedergaben enthaltenen Informationen noch auf andere in der oben genannten Datei enthaltene Informationen. Nach unserer Beurteilung entsprechen die in der oben genann- ten beigefügten Datei enthaltenen und für Zwecke der Offenlegung erstellten Wiedergaben des Konzernabschlusses und des zusam- mengefassten Lageberichts in allen wesentlichen Belangen den Vorgaben des § 328 Abs. 1 HGB an das elektronische Berichtsfor- mat. Über dieses Prüfungsurteil sowie unsere im voranstehen- den „VERMERK ÜBER DIE PRÜFUNG DES KONZERNABSCHLUSSES UND DES ZUSAMMENGEFASSTEN LAGEBERICHTS“ enthaltenen Prüfungsurteile zum beigefügten Konzernabschluss und zum beige- fügten zusammengefassten Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 hinaus geben wir keiner- lei Prüfungsurteil zu den in diesen Wiedergaben enthaltenen Infor- mationen sowie zu den anderen in der oben genannten Datei enthal- tenen Informationen ab. Grundlage für das Prüfungsurteil Wir haben unsere Prüfung der in der oben genannten beigefügten Datei enthaltenen Wiedergaben des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 Abs. 3b HGB unter Beachtung des Entwurfs des IDW Prüfungsstan- dards: Prüfung der für Zwecke der Offenlegung erstellten elektroni- schen Wiedergaben von Abschlüssen und Lageberichten nach § 317 Abs. 3b HGB (IDW EPS 410) durchgeführt. Unsere Verantwortung danach ist im Abschnitt „Verantwortung des Konzernabschlussprü- fers für die Prüfung der ESEF-Unterlagen“ weitergehend beschrie- ben. Unsere Wirtschaftsprüferpraxis hat die Anforderungen an das Qualitätssicherungssystem des IDW Qualitätssicherungsstandards: Anforderungen an die Qualitätssicherung in der Wirtschaftsprüfer- praxis (IDW QS 1) angewendet. Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für die ESEF-Unterlagen Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verantwortlich für die Erstellung der ESEF-Unterlagen mit den elektronischen Wieder- gaben des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lage- berichts nach Maßgabe des § 328 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 HGB und für die Auszeichnung des Konzernabschlusses nach Maßgabe des § 328 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 HGB. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft verantwort- lich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Erstellung der ESEF-Unterlagen zu ermöglichen, die frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – Ver stößen gegen die Vorgaben des § 328 Abs. 1 HGB an das elektronische Berichtsformat sind. Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind zudem verant- wortlich für die Einreichung der ESEF-Unterlagen zusammen mit dem Bestätigungsvermerk und dem beigefügten geprüften Kon- zernabschluss und geprüften zusammengefassten Lagebericht sowie weiteren offenzulegenden Unterlagen beim Betreiber des Bundesanzeigers. Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung der Erstel- lung der ESEF-Unterlagen als Teil des Rechnungslegungsprozesses. 72 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

BESTÄTIGUNGSVERMERK Übrige Angaben gemäß Artikel 10 EU-APrVO Wir wurden von der Hauptversammlung am 16. Juni 2020 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 16. August 2020 von der Vorsitzenden des Prüfungsausschusses des Aufsichtsrats beauf- tragt. Wir sind ununterbrochen seit dem Geschäftsjahr 2005 als Kon- zernabschlussprüfer der Deutsche EuroShop AG tätig. Wir erklären, dass die in diesem Bestätigungsvermerk enthalte- nen Prüfungsurteile mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungs- ausschuss nach Artikel 11 EU-APrVO (Prüfungsbericht) in Einklang stehen. VERANTWORTLICHER WIRTSCHAFTSPRÜFER Der für die Prüfung verantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Christoph Hyckel. Hamburg, 7. April 2021 BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft gez. Oleski Wirtschaftsprüfer gez. Hyckel Wirtschaftsprüfer Verantwortung des Konzernabschlussprüfers für die Prüfung der ESEF-Unterlagen Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlan- gen, ob die ESEF-Unterlagen frei von wesentlichen – beabsichtig- ten oder unbeabsichtigten – Verstößen gegen die Anforderungen des § 328 Abs. 1 HGB sind. Während der Prüfung üben wir pflichtgemä- ßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Dar- über hinaus • identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beab- sichtigter oder unbeabsichtigter – Verstöße gegen die Anforde- rungen des § 328 Abs. 1 HGB, planen und führen Prüfungshand- lungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. • gewinnen wir ein Verständnis von den für die Prüfung der ESEF- Unterlagen relevanten internen Kontrollen, um Prüfungshandlun- gen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksam- keit dieser Kontrollen abzugeben. • beurteilen wir die technische Gültigkeit der ESEF-Unterlagen, d. h. ob die die ESEF-Unterlagen enthaltende Datei die Vorgaben der Delegierten Verordnung (EU) 2019/815 in der zum Abschluss- stichtag geltenden Fassung an die technische Spezifikation für diese Datei erfüllt. • beurteilen wir, ob die ESEF-Unterlagen eine inhaltsgleiche XHTML-Wiedergabe des geprüften Konzernabschlusses und des geprüften zusammengefassten Lageberichts ermöglichen. • beurteilen wir, ob die Auszeichnung der ESEF-Unterlagen mit Inline XBRL-Technologie (iXBRL) eine angemessene und voll- ständige maschinenlesbare XBRL-Kopie der XHTML-Wiedergabe ermöglicht. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 73

EPRA-BERICHT ERSTATTUNG EPRA-BERICHT- ERSTATTUNG Die European Public Real Estate Association (EPRA) mit Sitz in Brüssel hat sich als Ziel gesetzt, die Transparenz und Vergleichbar- keit der veröffentlichten Reportings der europäischen börsennotier- ten Gesellschaften zu verbessern. Zu diesem Zweck hat die EPRA in ihren „Best Practice Recommendations“ Kennzahlen definiert. Die Deutsche EuroShop unterstützt als Mitglied der EPRA dieses Ziel. Bei der Ermittlung der Kennzahlen wurden die „Best Practice Recommendations“ der EPRA (im Folgenden „BPR“) in ihrer aktuel- len Fassung 1 verwendet. Im Oktober 2019 wurde die aktuelle über- arbeitete BPR veröffentlicht, die als wesentliche Neuerung die Ein- führung von drei Net Asset Value Kennzahlen vorsieht, die die bisherigen Kennzahlen, EPRA NAV und EPRA NNNAV, ersetzen. EPRA-KENNZAHLEN IM ÜBERBLICK EPRA Earnings EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NAV EPRA NNNAV EPRA-Nettoanfangsrendite (EPRA NIY) EPRA-„Topped-up“- Nettoanfangsrendite EPRA-Kostenquote (inkl. direkter Leerstandskosten) EPRA-Kostenquote (exkl. direkter Leerstandskosten) EPRA-Leerstandsquote 31.12.2020 31.12.2019 Veränderung in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € 124.536 2.540.009 2.309.711 1.934.235 2.309.724 1.934.235 2,02 41,11 37,38 31,31 37,38 31,31 158.260 2.868.630 2.613.365 2.139.458 2.613.390 2.139.458 2,56 46,43 42,30 34,63 42,30 34,63 + /- in T€ -33.724 -328.621 -303.654 -205.223 -303.666 -205.223 in % -21,3 -11,5 -11,6 -9,6 -11,6 -9,6 31.12.2020 31.12.2019 Veränderung in % 5,3 5,4 27,3 26,6 4,6 in % 5,1 5,1 13,4 13,0 2,4 in %-Punkten 0,2 0,3 13,9 13,6 2,2 1 Die aktuelle gültige Fassung der „Best Practice Recommendations“ der EPRA findet sich unter: http://www.epra.com/finance/financial-reporting/guidelines 74 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

EPRA-BERICHT ERSTATTUNG EPRA-ÜBERSCHUSS EPRA EARNINGS in Mio. € / in € je Aktie Der EPRA-Überschuss (EPRA Earnings) stellt das nachhaltige ope- rative Ergebnis und damit die Basis für die Ausschüttungsfähig- keit einer Immobiliengesellschaft dar. Das Jahresergebnis wird hierzu um Ertragskomponenten korrigiert, die keinen nachhaltigen und wiederkehrenden Einfluss auf die operative Leistungsfähigkeit haben. Die EPRA Earnings sind damit grundsätzlich vergleichbar mit der von uns genutzten Steuerungsgröße Funds from Operations (FFO). Abweichend von den EPRA Earnings werden bei FFO sämt- liche nicht zahlungswirksamen latenten Steuern sowie in diesem Geschäftsjahr der Ertrag aus einer Steuerrückerstattung korrigiert. 123,7 2,29 2016 53,9 141,3 2,42 2017 58,2 147,4 2,39 2018 61,8 158,3 2,56 2019 61,8 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien in Mio. EPRA EARNINGS Konzernergebnis -251.717 -4,07 112.091 1,81 -5,88 31.12.2020 31.12.2019 Veränderung in T€ in T€ je Aktie in € in T€ in T€ je Aktie in € je Aktie in € 124,6 2,02 2020 61,8 in % -324,9 353.837 73.786 0 -88 Bewertungs ergebnis Investment Properties Bewertungs ergebnis Investment Properties (at-equity) Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Bewertungs ergebnis derivative Finanzinstrumente Bewertungs ergebnis derivative Finanz - i nstrumente (at-equity) Bewertungsergebnis derivative Finanzinstrumente 1 Wertberichtigung Geschäfts- oder Firmenwert Latente Steuern in Bezug auf Anpassungen1 EPRA EARNINGS 2 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 94.188 25.854 427.623 6,92 120.042 1,94 4,98 256,7 0 -350 -88 2.008 -53.290 124.536 0,00 0,03 -0,86 2,02 -350 0 -73.523 158.260 0,00 0,00 -1,19 2,56 0,00 0,03 0,33 -0,54 – – -27,7 -21,1 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 Die EPRA Earnings beinhalten in der Vorjahresperiode eine einmalige Steuererstattung inklusive aufgelaufener Zinsen für Vorjahre. Ohne diese Steuererstattung hätten die EPRA Earnings 149,3 Mio. € bzw. 2,41€ je Aktie betragen. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 75

EPRA-BERICHT ERSTATTUNG NET ASSET VALUE – ÄNDERUNGEN DER EPRA KENNZAHLEN Mit der überarbeiteten BPR wurden die folgenden drei neuen Net Asset Value Kennzahlen eingeführt, die die bisherigen Kennzahlen, EPRA NAV und EPRA NNNAV, ersetzen: EPRA Net Reinstatement Assets („EPRA NRV”): Der EPRA NRV ermittelt einen langfristigen Nettovermögenswert, der dafür erforderlich wäre, dass Unternehmen in dieser Form wiederherzustellen. Bei dieser Betrachtung werden Verkäufe von Vermögenswerten ausgeschlossen und folglich werden latente Steuern nicht mit einbezogen. Die Erwerbsnebenkosten, die für die Wiederherstellung aufzuwenden sind, werden mit ihrem Wert gemäß Gutachten wieder hinzugerechnet. EPRA Net Tangible Assets („EPRA NTA“): Der EPRA NTA ist im Falle der Deutsche EuroShop vergleichbar mit dem bisherig verwendeten EPRA NAV und stellt den Nettovermö- genswert auf Basis eines langfristig orientierten Geschäfts modells dar. Das Konzerneigenkapital wird hierzu um Vermögenswerte und Verbindlichkeiten korrigiert, die sich bei einer langfristigen EPRA NET ASSET VALUE KENNZAHLEN ZUM 31.12.2020 Bestandshaltung voraussichtlich nicht realisieren werden. Abwei- chend zum EPRA NAV berücksichtigt der EPRA NTA keine immate- riellen Ver mögenswerte und sieht für die Nicht- bzw. Berücksichti- gung der latenten Steuern drei Optionen vor. Die Deutsche EuroShop bezieht, wie bereits beim EPRA NAV, keine latenten Steuern bei der Ermittlung des EPRA NTA ein, da das langfristige Geschäftsmodell der Deutsche EuroShop auf die Erzielung von Mieterlösen und nicht auf den kurzfristigen Verkauf von Shoppingcentern ausgerichtet ist. EPRA Net Disposal Value („EPRA NDV“): Der EPRA NDV gibt den Nettovermögenswert an, der sich ergibt, wenn die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten nicht bis zur jewei- ligen Endfälligkeit gehalten werden. Dafür bezieht der EPRA NDV auch Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zum Bilanzstichtag mit ihrem Zeitwert ein, die sich bei einer langfristigen Betrachtung vor- aussichtlich nicht realisieren werden. Zudem wird unterstellt, dass die latenten Steuern aus der Bilanz und aus der Zeitwertbetrach- tung der Finanzverbindlichkeiten sich realisieren werden und daher abzuziehen sind. Zu Vergleichszwecken werden den drei neuen EPRA Kennzahlen die bisher verwendeten Kennzahlen gegenübergestellt. Eigenkapital neue EPRA Kennzahlen bisherige EPRA Kennzahlen EPRA NTA EPRA NRV EPRA NDV EPRA NAV EPRA NNNAV 2.003.246 2.003.246 2.003.246 2.003.246 2.003.246 Zeitwert derivativer Finanzinstrumente 1 26.138 26.138 Latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente 1 Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter Steuern Immaterielle Vermögenswerte Unterschied nicht bilanzierter Zeitwert Finanzverbindlichkeiten zu ihrem Buchwert 1 Latente Steuer auf Unterschied nicht bilanzierter Zeitwert Finanzverbindlichkeiten zu ihrem Buchwert 1 332.059 -51.719 -13 332.059 -51.719 26.138 332.059 -51.719 -51.719 -21.677 4.385 -51.719 -21.677 4.385 In Abzug gebrachte Erwerbsnebenkosten1 230.285 Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanzstichtag 61.783.594 61.783.594 61.783.594 61.783.594 61.783.594 je Aktie in € 37,38 41,11 31,31 37,38 31,31 2.309.711 2.540.009 1.934.235 2.309.724 1.934.235 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 76 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

EPRA-BERICHT ERSTATTUNG EPRA NET ASSET VALUE KENNZAHLEN ZUM 31.12.2019 Eigenkapital neue EPRA Kennzahlen bisherige EPRA Kennzahlen EPRA NTA EPRA NRV EPRA NDV EPRA NAV EPRA NNNAV 2.249.573 2.249.573 2.249.573 2.249.573 2.249.573 Zeitwert derivativer Finanzinstrumente 1 33.726 33.726 Latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente 1 Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter Steuern Immaterielle Vermögenswerte Unterschied nicht bilanzierter Zeitwert Finanzverbindlichkeiten zu ihrem Buchwert 1 Latente Steuer auf Unterschied nicht bilanzierter Zeitwert Finanzverbindlichkeiten zu ihrem Buchwert 1 383.818 -53.727 -25 383.818 -53.727 33.726 383.818 -53.727 -53.727 -70.834 14.446 -53.727 -70.834 14.446 In Abzug gebrachte Erwerbsnebenkosten1 255.240 Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanzstichtag 61.783.594 61.783.594 61.783.594 61.783.594 61.783.594 je Aktie in € 42,30 46,43 34,63 42,30 34,63 2.613.365 2.868.630 2.139.458 2.613.390 2.139.458 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt EPRA NRV / NTA / NDV in € je Aktie / in Mio. € 47,79 47,47 47,42 43,24 43,19 43,17 46,43 42,30 34,00 34,30 34,22 34,63 in Mio. € EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV 2016 2.578,2 2.332,6 1.833,9 2017 2.932,8 2.668,4 2.119,5 2018 2.929,8 2.667,5 2.114,4 2019 2.868,6 2.613,4 2.139,5 41,11 37,38 31,31 2020 2.540,0 2.309,7 1.934,2 53,9 61,8 61,8 61,8 61,8 Anzahl der ausgegebenen Stückaktien am Bilanzstichtag in Mio. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 77

EPRA-BERICHT ERSTATTUNG EPRA-NETTOANFANGSRENDITE UND EPRA-“TOPPED-UP“-NETTOANFANGSRENDITE Die EPRA-Nettoanfangsrendite ermittelt sich auf Basis der annu- alisierten Mieterträge zum Bilanzstichtag abzüglich der nicht auf Mieter umlegbaren Kosten, die ins Verhältnis zum Verkehrswert der Immobilien inklusive der Erwerbsnebenkosten gesetzt werden. Bei der EPRA-“Topped-up“-Nettoanfangsrendite werden bei der Ermitt- lung der annualisierten Mieterträge gewährte Vermietungsanreize einbezogen. EPRA-NET TOANFANGSRENDITE (EPRA NIY) UND EPRA-„TOPPED-UP“- NET TOANFANGSRENDITE Verkehrswert Investment Properties Verkehrswert Investment Properties (at-equity) Verkehrswert Investment Properties Abzüglich Erweiterungsflächen 1 Hierbei in Abzug gebrachte Erwerbsnebenkosten 1 Verkehrswert Investment Properties (Brutto) Annualisierte Mieteinnahmen 1 Nicht umlagefähige Immobilienaufwendungen 1 Annualisierte Nettomieterträge Mietanreize und sonstige Mietanpassungen 1 Annualisierte „Topped-up“- Nettomieterträge EPRA-Nettoanfangsrendite (EPRA NIY) EPRA-„Topped-up“-Nettoanfangsrendite 31.12.2020 31.12.2019 in T€ 3.437.145 584.591 in T€ 4.021.736 -5.560 230.285 4.246.461 254.342 -27.452 226.890 631 227.521 5,3 % 5,4 % in T€ 3.822.786 654.206 in T€ 4.476.992 -5.560 255.240 4.726.672 263.249 -22.041 241.208 742 241.950 5,1 % 5,1 % 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 78 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

EPRA-BERICHT ERSTATTUNG EPRA-LEERSTANDSQUOTE EPRA-KOSTENQUOTE Die EPRA-Leerstandsquote errechnet sich aus der Marktmiete für die Leerstandsflächen im Verhältnis zur Marktmiete des Gesamt- portfolios zum Bilanzstichtag. EPRA-LEERSTANDSQUOTE Marktmiete für Leerstand 1 Marktmiete gesamt 1 EPRA- Leerstandsquote 31.12.2020 31.12.2019 in T€ 11.169 243.640 in T€ 6.143 253.419 4,6 % 2,4 % 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt EPRA-KOSTENQUOTE Grundstücksbetriebs- und verwaltungskosten 1, 2 Wertberichtigungen und Ausbuchung von Forderungen1 Sonstige betriebliche Aufwendungen 1 ohne Finanzierungskosten Sonstige Erlöse aus Weiterberechnungen und Erstattungen 1, 2 EPRA-Kosten (inkl. direkter Leerstandskosten) Direkte Leerstandskosten 1 EPRA-Kosten (exkl. direkter Leerstandskosten) Umsatzerlöse aus Vermietung (ohne Weiterberechnungen und Erstattungen) 1, 2 EPRA-Kostenquote (inkl. direkter Leerstandskosten) 3 EPRA-Kostenquote (exkl. direkter Leerstandskosten) 4 Die EPRA-Kostenquote setzt die Summe aus operativen Kosten und Verwaltungskosten ins Verhältnis zu den Mieteinnahmen und ermöglicht somit eine Einschätzung hinsichtlich der Kosteneffizi- enz zwischen vergleichbaren Immobilienunternehmen. Die opera- tiven Kosten und Verwaltungskosten umfassen alle nicht umlegba- ren oder weiterbelastbaren Aufwendungen aus der Bewirtschaftung des Immobilienbestandes (ohne Abschreibungen, Zinsen und Steu- ern) sowie die Konzernverwaltungskosten. 31.12.2020 31.12.2019 in T€ 34.612 34.231 7.586 -6.737 69.692 -1.691 68.001 255.465 27,3 % 26,6 % in T€ 33.936 1.900 6.158 -6.573 35.421 -904 34.517 265.073 13,4 % 13,0 % 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 Der Ausweis der umlegbaren Grundsteuer und Versicherung wurde im Berichtsjahr geändert und die Vorjahreszahlen wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auf die Ausführungen im Konzernanhang im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“. 3 Die EPRA Kostenquote (inkl. direkter Leerstandskosten) ohne Wertberichtigungen und Ausbuchungen auf Forderungen würde 13,9 % (i.Vj. 12,6%) betragen. 4 Die EPRA Kostenquote (exkl. direkter Leerstandskosten) ohne Wertberichtigungen und Ausbuchungen auf Forderungen würde 13,2 % (i.Vj. 12,3 %) betragen. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 79

EPRA-BERICHT ERSTATTUNG INVESTITIONEN IN DAS IMMOBILIENVERMÖGEN Die getätigten Investitionen in das Immobilienvermögen des Konzerns betrugen: EPRA-INVESTITIONEN IMMOBILIENVERMÖGEN in T€ Akquisitionen Entwicklungen, Neubau Bestandsimmobilien (like-for-like Portfolio) Sonstige EPRA-Investitionen Immobilienvermögen 31.12.2020 31.12.2019 Konzern at-equity Gesamt Konzern at-equity Gesamt 0 0 15.053 0 15.053 0 0 4.170 0 4.170 0 0 19.223 0 0 0 19.324 0 19.223 19.324 0 0 3.099 0 3.099 0 0 22.423 0 22.423 Die Investitionen in die Bestandsimmobilien resultieren aus Invest- tionen in die Centerinfrastruktur und in neue Mietbereiche sowie den im Geschäftsjahr 2018 gestarteten und im laufenden Geschäfts- jahr fortgeführten Investitionsprogrammen „At-your-Service“, „Mall Beautification“ und aus der Umsetzung der Digital Mall, wodurch die die Attraktivität der Shoppingcenter weiter erhöht wird. 80 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

BERICHT DES AUFSICHTSRATS BERICHT DES AUFSICHTS- RATS SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE, im Folgenden möchte ich Sie über die Arbeit des Aufsichtsrats im abgelaufenen Geschäftsjahr informieren. ausführlich unterrichtet. Das Präsidium wurde 2020 fortlaufend über die aktuellen Entwicklungen und im Vorfeld über beabsichtigte, weiter reichende Entscheidungen des Vorstands informiert. ZUSAMMENARBEIT VON AUFSICHTSRAT UND VORSTAND SCHWERPUNKTE DER BERATUNGEN Der Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben im Geschäftsjahr 2020 wahrgenommen und die Entwick- lung der Deutsche EuroShop AG intensiv begleitet. Der Vorstand hat die strategische Ausrichtung des Unternehmens mit dem Aufsichts- rat abgestimmt und hat uns den Status der Strategieumsetzung in regelmäßigen Abständen erörtert. Der Aufsichtsrat hat den Vorstand in der Geschäftsführung überwacht und beraten. Der Vorstand hat uns regelmäßig, zeitnah und ausführlich über die Entwicklung der Geschäfte unterrichtet. Über alle wichtigen Ereignisse, die von wesentlicher Bedeutung für die Beurteilung der Lage und Entwicklung sowie für die Leitung des Unternehmens waren, wurde ich als Aufsichtsratsvorsitzender unverzüglich durch den Vorstand informiert. In regelmäßigen Tele- fonkonferenzen mit dem Vorstand wurde ich auch zwischen den Sit- zungsterminen des Aufsichtsrats und seiner Ausschüsse fortlaufend In unseren regelmäßigen Beratungen befassten wir uns detailliert mit der Finanz-, Vermögens- und Ertragslage sowie mit dem Risiko- management unserer Gesellschaft. In diesem Zusammenhang prüf- ten wir auch das Vorliegen der formalen Voraussetzungen für die Umsetzung einer effizienten Überwachung unserer Gesellschaft sowie die Wirksamkeit unserer Kontrollmöglichkeiten. Über die wesentlichen Einflussgrößen für das Geschäft wurden wir fortlaufend informiert. Wir beschäftigten uns mit der Entwicklung der Bestandsobjekte, insbesondere mit deren Umsatz- und Frequen- zentwicklung, den Außen- und Vermietungsständen sowie mit der Liquiditätslage des Unternehmens. In diesem Jahr wurden wir zeit- nah und fortlaufend auch über das Zahlungsverhalten unserer Mie- ter informiert. Ausführlich und fortlaufend diskutiert wurde in den Sitzungen des abgelaufenen Jahres die Überprüfung und Anpassung der Strategie der Gesellschaft und die Frage, welche Auswirkung Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 81

BERICHT DES AUFSICHTSRATS die Coronapandemie und die Schutzmaßnahmen der Regierungen auf unsere Mieter und auf unsere Gesellschaft haben. In diesem Zusammenhang war auch die Liquiditätsplanung für unterschied- liche Szenarien ein Schwerpunkt unserer regelmäßigen Beratun- gen. Die Corona pandemie hat das Wachstum des Onlinehandels bedingt durch die verordneten Lockdown-Maßnahmen beschleu- nigt. Die laufende Integration des On- und Offlinehandels des Ein- zelhandels war daher ein zentraler Bestandteil der Beratungen und die weitere Anbindung unserer Shoppingcenter an den sich schnell entwickelnden Omni-Channel- Vertrieb wurde für die Positionierung unseres Centerportfolios weiter als strategisch wichtig beurteilt. Der Entwicklungsstatus des entsprechende Digitalisierungsprogramm („Digital Mall“) wurden erörtert. Mit dem Vorstand wurde regelmäßig über die Entwicklungen an den Kapital-, Kredit-, Immobilien- und Einzelhandelsmärkten und die Auswirkungen auf die aktuelle und mittelfristige Situation der Gesellschaft gesprochen. Dabei wurden zwischen Vorstand und Aufsichtsrat verschiedene Refinanzierungsmöglichkeiten erörtert. Regelmäßig wurde uns über die Umsatzentwicklung der Mieter sowie über die Kreditpolitik der Banken berichtet. Vorstand und Auf- sichtsrat haben zudem regelmäßig die Bewertung der Gesellschaft durch die Börse bzw. deren Teilnehmer diskutiert und Peergroup- Vergleiche angestellt. In diesem Jahr haben wir uns zudem inten- siv mit den zu erwartenden und vollzogenen Gesetzesänderungen befasst, die unsere Gesellschaft betreffen. Dazu gehörten insbeson- dere solche zur Abmilderung der Pandemieauswirkungen. Entspre- chend den Anforderungen aus dem neuen Corporate Governance Kodex sowie dem ARUG II (Gesetz zur Umsetzung der zweiten Aktio- närs rechterichtlinie) haben wir uns mit der Erstellung eines neuen Systems der Vorstandsvergütung befasst. Der Aufsichtsratsvorsitzende und das Aufsichtsratspräsidium haben mit dem Vorstand weitere aktuelle Themen bei Bedarf erör- tert. Geschäfte, die der Zustimmung des Aufsichtsrats oder eines Ausschusses bedurften, haben wir in den planmäßigen Sitzungen besprochen und entschieden. Zudem wurden für zustimmungs- pflichtige Geschäfte des Vorstands bei Bedarf schriftliche Umlauf- beschlüsse vom Aufsichtsrat oder dem zuständigen Ausschuss gefasst. Alle Beschlüsse im Berichtszeitraum erfolgten einstimmig. Zur Vermeidung von Interessenkonflikten enthielten sich die Betrof- fenen ggf. ihrer Stimme. In einzelnen Sitzungen haben wir zeitweise in Abwesenheit des Vorstands getagt. SITZUNGEN / TELEFON- UND VIDEOKONFERENZEN Im Geschäftsjahr 2020 fanden vier ordentliche und aufgrund der besonderen Herausforderungen durch die COVID-19-Pandemie eine außerordentliche Sitzung statt. Während die Sitzung im September in Form einer Präsenzveranstaltung durchgeführt werden konnte, fanden die übrigen Sitzungen als Telefon- bzw. Videokonferenzen statt. Das Präsidium tagte in Telefonkonferenzen einmal ordentlich und viermal außerordentlich. Der Prüfungsausschuss tagte in Tele- fonkonferenzen viermal ordentlich und zweimal außerordentlich. Es gab im Berichtsjahr kein Aufsichtsratsmitglied, das nur an der Hälfte oder an weniger als der Hälfte der Sitzungen des Aufsichts- rats und der Ausschüsse, denen es angehört, teilgenommen hat. Die individuellen Präsenzen der Aufsichtsratsmitglieder bei den Auf- sichtsratssitzungen und den Sitzungen der Ausschüsse finden Sie in der nachfolgenden Übersicht: Aufsichtsratssitzungen Mitglied seit Ablauf der Bestellung Plenum Präsidium Prüfungsausschuss Gesamt Reiner Strecker (Vors.) Karin Dohm (stv. Vors.) Dr. Anja Disput Henning Eggers Dr. Henning Kreke Alexander Otto Claudia Plath Klaus Striebich Roland Werner 2012 2012 2019 2019 2013 2002 2019 2012 2015 Hauptversammlung 2022 Hauptversammlung 2022 Hauptversammlung 2024 Hauptversammlung 2024 Hauptversammlung 2023 Hauptversammlung 2023 Hauptversammlung 2024 Hauptversammlung 2022 Hauptversammlung 2025 5/5 5/5 5/5 5/5 5/5 5/5 5/5 5/5 5/5 5/5 5/5 – 5/5 – – – – – 6/6 6/6 – 6/6 – 1/1 – – – 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 82 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

BERICHT DES AUFSICHTSRATS April-Telefonkonferenzen Mit einer außerordentlichen Telefonkonferenz am 3. April 2020 reagierten wir auf die neuen Umstände während des ersten Lock- downs und der behördlich angeordneten Schließung von Geschäf- ten in unseren Einkaufszentren seit Mitte März 2020. Der Vorstand erläuterte die Situation und seine Einschätzung zu den Auswirkun- gen auf unsere Gesellschaft. Im Vordergrund standen hier der zu erwartende Mietausfall durch drohende Mieterinsolvenzen, mög- liche neue gesetzliche Regelungen und das Zahlungsverhalten der Mieter. Wir diskutierten die Liquiditätslage und Liquiditätsplanun- gen in verschiedenen Risikoszenarien. Aufgrund der sehr dyna- mischen Entwicklungen im März 2020 haben wir die Billigung und Feststellung des Jahresabschlusses 2019 nach §172 AktG und die Billigung des Konzernabschlusses 2019, die ursprünglich für den 24. April 2020 geplant war, bereits in dieser Telefonkonferenz voll- zogen. Dafür stellte uns der Vorstand die finanziellen, bilanziellen und steuerlichen Aspekte des Jahresabschlusses 2019 vor. Darüber hinaus erläuterten die Abschlussprüfer die Ergebnisse ihrer Jahres- abschlussprüfung und verwiesen auf ihre Nachtragsprüfung im Hin- blick auf die deutlich geänderten Umstände der letzten Wochen. In der ersten ordentlichen Telefonkonferenz am 24. April 2020 berichtete der Vorstand über die aktuellen Entwicklungen und hier insbesondere über die Lockdown-Maßnahmen der Regierungen der verschiedenen Länder, die zwischenzeitlichen Insolvenzen, die Ent- wicklung der Besucherfrequenzen, der Handelsumsätze unserer Mieter und über den Umfang der Zahlungen der Mieten. Der Vor- stand informierte zudem über die Kreditfälligkeiten der nächsten Jahre und die zwischenzeitlich erfolgten Anschlussfinanzierungen. Intensiv befassten wir uns mit einer aktualisierten Liquiditätspla- nung des Vorstands sowie seinen Szenario-Annahmen. Der Vorstand berichtete in diesem Zusammenhang über die Verschiebung eines substanziellen Teils der geplanten Investitionen für das laufenden Geschäftsjahr. Die beabsichtigten Investitionen in das A10 Center zur Ansiedlung eines Großmieters genehmigten wir einstimmig. Den Vor- schlag des Präsidiums, Roland Werner für die Wiederwahl zum Auf- sichtsratsmitglied in der Hauptversammlung zu nominieren, haben wir in der Sitzung diskutiert und diesem zugestimmt. Schließlich wurde die Tagesordnung für die Hauptversammlung einstimmig ver- abschiedet. Zur Vermeidung von Risiken haben wir auf Vorschlag des Vorstands – ebenfalls einstimmig – die Durchführung einer virtuellen Hauptversammlung beschlossen. Juni-Telefonkonferenz Nachdem die virtuelle Hauptversammlung am 16. Juni 2020 Roland Werner, wie von der Verwaltung vorgeschlagen, erneut in den Auf- sichtsrat gewählt hatte, konstituierte sich der Aufsichtsrat in der anschließenden Telefonkonferenz am gleichen Tag. Im Ergebnis blieben die Aufgabenverteilungen im Aufsichtsrat und in den Aus- schüssen unverändert. Der Vorstand berichtete uns über die aktu- ellen Entwicklungen hinsichtlich behördlicher pandemiebedingter Regulatorik, Besucherfrequenzen, Handelsumsätze und Mietzahlun- gen sowie die Außenstände. Die Liquiditätssituation und eine aktu- elle Hochrechnung, die aufgrund der hohen Unsicherheiten über den weiteren Verlauf der Pandemie auf Basis sehr vereinfachter Annah- men erstellt wurde, haben wir mit dem Vorstand diskutiert. Eine belastbare Prognose für die Geschäftszahlen 2020 war aufgrund des nicht abschätzbaren weiteren Verlaufes der Coronapandemie und deren Auswirkungen insbesondere auf die Mieteinnahmen und Wertberichtigungen nicht möglich. September-Sitzung Unsere Sitzung am 25. September 2020 fand im Rhein-Neckar-Zent- rum statt. Wir beschäftigen uns intensiv mit der Strategie der Gesell- schaft und den daraus abzuleitenden Maßnahmen. Einen Schwer- punkt bildeten dabei die vom Vorstand beabsichtigten Maßnahmen zur Abmilderung von Risiken durch Ereignisse wie der Coronapande- mie und zur Liquiditätssicherung. Eine belastbare Prognose für die Geschäftszahlen 2020 war aufgrund des nicht abschätzbaren wei- teren Verlaufes der Coronapandemie und deren Auswirkungen ins- besondere auf die Mieteinnahmen und Wertberichtigungen weiter nicht möglich. Der Vorstand berichtete uns über die aktuellen Ent- wicklungen in unserem Portfolio und zu erwartende rechtliche Ände- rungen im Umfeld unserer geschäftlichen Aktivitäten. Das Präsidium informierte - in Abwesenheit des Vorstands. den Gesamtaufsichts- rat über den Stand der Maßnahmen zur Anpassung der Vorstands- vergütungsstruktur nach dem ARUG II und dem Deutschen Corpo- rate Governance Kodex. November-Videokonferenz In einer Videokonferenz am 27. November 2020 berichtete der Vor- stand uns erneut über die aktuelle Situation in den Shoppingcentern der Gesellschaft. Der Vorstand erläuterte uns die Hochrechnung für das Geschäftsjahr 2020 und stellte uns zudem seine Annahmen und Planung für die Jahre 2021 bis 2025 vor. Sowohl die Hochrechnung als auch die Planung für die Folgejahre waren aufgrund des nicht abschätzbaren weiteren Verlaufes der Coronapandemie mit deut- lichen Unsicherheiten behaftet. Dies galt insbesondere im Hinblick auf die seit Herbst wieder deutlich gestiegenen Infektionszahlen und damit einhergehenden Lockdown-Maßnahmen in allen Märkten der Gesellschaft. Eine belastbare Prognose für die Geschäftszahlen 2020 war weiter nicht möglich. Gemeinsam diskutieren wir die aktuelle Analyse der Financial Covenants in den Kreditverträgen und ermäch- tigten den Kapitalmarktausschuss für ein Votum zur Anschlussfinan- zierung für das Phoenix-Center in Hamburg-Harburg. Abschließend berichtete der Vorstand über den Sachstand zur Prolongation der Bestandsfinanzierungen für die City-Arkaden in Wuppertal, für die City-Galerie in Wolfsburg sowie für das Billstedt-Center in Hamburg. Ohne Anwesenheit des Vorstands informiert uns das Präsidium über die zwischenzeitlichen Ergebnisse zur Änderung des Systems der Vorstandsvergütung. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 83

BERICHT DES AUFSICHTSRATS GREMIEN /AUSSCHÜSSE CORPORATE GOVERNANCE Im Februar 2020 und Februar 2021 haben wir gemeinsam mit dem Vorstand eine jeweils aktualisierte Entsprechenserklärung zu den Empfehlungen der Regierungskommission gemäß §161 AktG abge- geben und auf der Internetseite der Deutsche EuroShop AG dauer- haft zugänglich gemacht. Über die Umsetzung des Deutschen Cor- porate Governance Kodex (DCGK) wird in diesem Geschäftsbericht gesondert berichtet. Die Aufsichtsrats- und Vorstandsmitglieder haben am Jahresanfang 2021 schriftlich erklärt, dass keine Interes- senkonflikte im Geschäftsjahr 2020 entstanden sind. Eine Kompetenzmatrix der Aufsichtsratsmitglieder haben wir in der „Erklärung zur Unternehmensführung“ veröffentlicht, um auch auf diesem Gebiet die Transparenz zu zeigen. Wir überprüfen periodisch das Kompetenzprofil des Aufsichtsrats und werden es bei Bedarf anpassen. Der Aufsichtsrat hat 2017 beschlossen, dass der Aufsichtsratsvor- sitzende gemäß den Empfehlungen des DCGK und der „Leitsätze für den Dialog zwischen Investor und Aufsichtsrat“ Gespräche mit Investoren über aufsichtsratsbezogene Themen führen kann. Im Geschäftsjahr 2020 wünschte kein Investor ein Gespräch. Seit der Neuwahl des Aufsichtsrats am 12. Juni 2019 sind fünf der insgesamt neun Mitglieder des Aufsichtsrats unabhängig. Der Aufsichtsrat hat mit dem Aufsichtsratspräsidium, dem Prüfungs- ausschuss und dem Ausschuss „Kapitalmarkt“ drei Ausschüsse gebildet. Die Ausschüsse sind mit jeweils drei Mitgliedern besetzt. Das Aufsichtsratspräsidium bildet gleichzeitig den Nominierungs- ausschuss. Die Anzahl der Ausschüsse und der Ausschussmitglie- der erscheint uns im Hinblick auf die Größe der Gesellschaft und die Anzahl der Mitglieder des Aufsichtsrats nach wie vor angemessen. Im Berichtszeitraum tagte das Präsidium pandemiebedingt am 17. März. (außerordentlich), 23. März (außerordentlich), 30. März, 11. Mai (außerordentlich) und 21. Dezember 2020 (außerordentlich) in Telefonkonferenzen. Der Prüfungsausschuss tagte am 19. März (außerordentlich), 30. März und 3. April 2020 (außerordentlich) pan- demiebedingt in Telefonkonferenzen. In den außerordentlichen Tele- fonkonferenzen am 17. März (Präsidium) und 19. März (Prüfungsaus- schuss) diskutierten wir mit dem Vorstand intensiv die möglichen Auswirkungen der Corona-Pandemie und die damit zusammen- hängenden Unsicherheiten für die weitere Entwicklung unserer Gesellschaft. Die Diskussion erfolgt wesentlich auch vor dem Hinter- grund der geplanten Dividende für da Geschäftsjahr 2019 und damit dem Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstands für den Jahres- abschluss 2019. Wir kamen mit dem Vorstand aufgrund der hohen Unsicherheiten über den Umfang und die Dauer der Pandemie zu dem Entschluss, die Dividendenzahlung auszusetzen. Der Prüfungs- ausschuss befasste sich in Gegenwart des Abschlussprüfers und des Vorstands mit den Abschlüssen sowie dem zusammengefass- ten Lagebericht für die Deutsche EuroShop AG und den Konzern in den Telefonkonferenzen am 30. März und aufgrund der sich schnell verändernden Corona-Lage erneut am 3. April 2020. Der Prüfungsausschuss erörterte darüber hinaus die Quartalsmit- teilungen und den Halbjahresfinanzbericht mit dem Vorstand in Tele- fonkonferenzen am 11. Mai, 12. August und 11. November 2020, wobei auch in diesen Konferenzen stets die aktuelle Situation in unseren Shoppingcentern mit den operativen und finanziellen Auswirkungen vom Vorstand berichtet wurde. Der Prüfungsausschuss erteilte den Prüfungsauftrag an den von der Hauptversammlung gewählten Abschlussprüfer, überwachte die von diesem erbrachten Leistungen und befasste sich mit der Kontrolle der Qualität der Abschlussprüfung. 8 4 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

BERICHT DES AUFSICHTSRATS JAHRESABSCHLUSS DER AG UND DES KON- ZERNS ZUM 31. DEZEMBER 2020 In der Prüfungsausschusssitzung am 1. April 2021 und in der ordentlichen Aufsichtsratssitzung am 9. April 2021 haben sich der Prüfungsausschuss bzw. der Aufsichtsrat eingehend mit dem Jahres abschluss der Deutsche EuroShop AG nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und dem Konzernabschluss nach den International Financial Reporting Standards (IFRS), jeweils zum 31. Dezember 2020, sowie mit dem zusammengefassten Lage- bericht der Gesellschaft und des Konzerns für das Geschäfts- jahr 2020 befasst. Dabei wurden auch die im Nachtragsbericht des zusammengefassten Lageberichts erläuterten Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die zukünftige Entwicklung der Deutsche EuroShop AG gemeinsam mit dem Vorstand erörtert. Die aus Sicht des Abschlussprüfers besonders wichtigen Sachverhalte in der Prüfung des Konzern abschlusses hat er für uns gut nachvollzieh- bar erläutert. Der Aufsichtsrat teilt die Einschätzung des Abschluss- prüfers zur Bedeutung dieser Sachverhalte für den Konzernab- schluss. Einzel heiten dazu finden Sie im Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers. Die Jahresabschlussunterlagen und die Berichte des Abschluss- prüfers sowie der Vorschlag des Vorstands für die Verwendung des Bilanzgewinns wurden uns rechtzeitig vorgelegt. Der von der Haupt- versammlung am 16. Juni 2020 gewählte Abschlussprüfer BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, hatte die Abschlüsse zuvor geprüft und jeweils mit dem uneingeschränkten Bestäti- gungsvermerk versehen. Der Abschlussprüfer hat dabei die Über- einstimmung der Bilanzierung, Bewertung und Konsolidierung im Konzernabschluss mit den jeweiligen Rechnungslegungsvorschriften bestätigt. Darüber hinaus hat der Abschlussprüfer im Rahmen seiner Beurteilung des Risikomanagementsystems festgestellt, dass der Vorstand die nach § 91 Abs. 2 AktG geforderten Maßnahmen getrof- fen hat, um Risiken, die den Fortbestand des Unternehmens gefähr- den könnten, frühzeitig zu erkennen. Die Vertreter des Abschlussprüfers nahmen an der Beratung des Jahresabschlusses und des Konzernabschlusses anlässlich der Prü- fungsausschusssitzung am 1. April 2021 und der ordentlichen Auf- sichtsratssitzung am 9. April 2021 teil und erläuterten die wesent- lichen Ergebnisse. Der Aufsichtsrat ist zu dem Ergebnis gekommen, dass keine Einwen- dungen gegen die Abschlüsse und die Prüfung durch den Abschluss- prüfer zu erheben sind. Der zusammengefasste Lagebericht ent- spricht nach der Überzeugung des Aufsichtsrats den gesetzlichen Anforderungen. Der Aufsichtsrat stimmt den Aussagen im Lage- bericht zur weiteren Unternehmensentwicklung zu. Der Aufsichts- rat hat dem Ergebnis der Abschlussprüfung seine Zustimmung erteilt und den Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG und den Konzern abschluss des Deutsche EuroShop-Konzerns gebilligt; der Jahresabschluss ist damit festgestellt. Zudem hat sich der Aufsichts- rat dem Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstands angeschlos- sen, aus dem nach Einstellung in die anderen Gewinnrücklagen ver- bleibenden Bilanzgewinn unter Beachtung des § 254 Abs. 1. AktG nur eine Dividende in Höhe von 4% des Grundkapitals (entspricht einer Gesamtdividende von 2.471.343,76 € bzw. 0,04 € je Aktie) zu zahlen und den Restbetrag des Bilanzgewinns in Höhe von 41.311.535,84 € auf neue Rechnung vorzutragen. Ungeachtet der zuletzt corona- bedingt ausgesetzten, bzw. limitierten Dividendenzahlungen beab- sichtigen wir weiterhin, unsere auf Kontinuität ausgerichtete Dividen- denpolitik nach Stabilisierung dieser außergewöhnlichen Situation fortzusetzen. Die Auswirkungen des Coronavirus stellen eine besondere Heraus- forderung in der täglichen Arbeit dar. Zu Beginn der Pandemie waren die Hygiene- und Abstandsregelungen für uns alle neu. Sehr schnell konnten aber sichere Betriebskonzepte für die Shoppingcenter und die Gesellschaftsverwaltung entwickelt und implementiert werden. Wir bemühen uns gemeinsam und intensiv mit dem Vorstand in die- ser außerordentlichen und andauernden Pandemie situation, für alle Stakeholder der Deutsche EuroShop AG für die in unserer Einfluss- sphäre liegenden Herausforderungen bestmögliche Lösungen zu fin- den, um die Belastungen durch die Krise gemeinsam zu meistern und sehen uns dabei auf einem guten Weg. Der Aufsichtsrat bedankt sich beim Vorstand und bei allen Mitarbei- terinnen und Mitarbeitern der Deutsche EuroShop AG für die zuver- lässige und gute Arbeit und den konsequenten Einsatz unter diesen für uns alle besonderen Umständen. Hamburg, 9. April 2021 Reiner Strecker, Vorsitzender Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 85

CORPORATE GOVERNANCE CORPORATE GOVERNANCE 2020 UND ERKLÄRUNG ZUR UNTERNEHMENSFÜHRUNG Die Deutsche EuroShop ist ein transparentes Unternehmen, des- sen Handeln auf einen langfristigen Erfolg ausgerichtet ist. Diese Orientierung zur Beständigkeit ist wesentlicher Teil unserer Unter- nehmenskultur. Auf Basis der rechtlichen und unternehmensspezi- fischen Rahmenbedingungen für die Führung eines börsennotierten Unternehmens wollen wir das Vertrauen von Investoren, Kredit- gebern, Mitarbeitern, Geschäftspartnern und der Öffentlichkeit in die Leitung und Kontrolle unserer Gesellschaft fördern. Dieses Ziel deckt sich mit den Anforderungen einer anspruchsvollen Corporate Governance. Der Vorstand berichtet in dieser Erklärung – zugleich auch für den Aufsichtsrat – gemäß Grundsatz 22 des Deutschen Corporate Governance Kodex sowie gemäß § 289f Abs. 1 HGB über Unternehmensführung. jährliche Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden kann, ist ein wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risikostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutschland. Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten bil- den dabei die Grundlage einer angestrebten hohen Rentabilität. Mit bis zu zehn Prozent des Eigenkapitals kann sich die Gesellschaft im Rahmen von Joint Ventures an Shoppingcenter-Projektentwick- lungen im Frühstadium beteiligen. Die Finanzierung neuer Investments soll in einem ausgewogenen Verhältnis zueinanderstehen und der Fremdfinanzierungsanteil im Konzern 55 % dauerhaft nicht übersteigen. Grundsätzlich werden Zinssätze bei der Aufnahme oder Prolongation von Darlehen lang- fristig gesichert. Ziel ist es, die Duration (durchschnittliche Zins- bindungsdauer) bei über fünf Jahren zu halten. ZIELE UND STRATEGIE DIVERSIFIZIERTES SHOPPINGCENTER-PORTFOLIO Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in qualitativ hochwertige Shoppingcenter in Innenstadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liquidi- tätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter, der als Die Deutsche EuroShop AG verfügt über ein ausgewogen diversifi- ziertes Portfolio aus deutschen und europäischen Shoppingcentern. Bei Investitionen konzentrieren wir uns auf 1a-Lagen von Städten mit einem Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Einwohnern, um wei- terhin einen hohen Grad an Investitionssicherheit zu gewährleisten. 86 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

CORPORATE GOVERNANCE GELEGENHEITEN NUTZEN, WERTE MAXIMIEREN ARBEITSWEISEN VON VORSTAND UND AUFSICHTSRAT Im Rahmen unserer grundsätzlichen „Buy & Hold“-Strategie legen wir stets mehr Wert auf die Qualität und Rendite der Shoppingcenter als auf die Wachstumsgeschwindigkeit unseres Portfolios. Wir beobach- ten den Markt kontinuierlich und nehmen durch Zu- und Verkäufe Portfolioanpassungen vor, wenn sich entsprechende wirtschaft- liche attraktive Gelegenheiten bieten. Durch kurze Entscheidungs- wege sowie hohe Flexibilität in Bezug auf mögliche Beteiligungs- und Finanzierungsstrukturen kann sich die Deutsche EuroShop auf unterschiedlichste Wettbewerbssituationen einstellen. Parallel dazu fokussiert sich die Konzernleitung auf die Wertoptimierung der vor- handenen Objekte im Portfolio. DIFFERENZIERTES MIETENSYSTEM Ein wichtiger Bestandteil unseres Vermietungskonzepts ist ein diffe- renziertes Mietensystem. Während Einzeleigentümer in Innenstäd- ten oftmals darauf bedacht sind, die höchstmögliche Miete für ihre Immobilien zu erzielen (und dabei ein monostrukturiertes Einzel- handelsangebot entsteht), sorgen wir mit einer Mischkalkulation für einen attraktiven Branchenmix und langfristig optimierte Miet- erträge. Die Mietpartner zahlen eine branchen- und umsatzabhän- gige Miete, die während der Mietlaufzeit regelmäßig durch indexierte Mindestmieten abgesichert sind. KONZEPT DES ERLEBNIS-SHOPPINGS Das Centermanagement haben wir an einen erfahrenen externen Partner, die Hamburger ECE Marketplaces GmbH & Co. KG (vormals ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG) (ECE), ausgelagert. Die ECE entwickelt, plant, realisiert, vermietet und managt seit 1965 Ein- kaufszentren. Mit derzeit rund 200 Einkaufszentren im Management ist das Unternehmen europäischer Marktführer. Wir sehen in einem professionellen Centermanagement den Schlüssel zum Erfolg eines Shoppingcenters. Es sorgt nicht nur für einheitliche Öffnungszeiten und eine stets freund liche, helle, sichere und saubere Einkaufsatmos- phäre, sondern macht mit teils außergewöhnlichen Wareninszenie- rungen, Aktionen und Ausstellungen Shopping zum Erlebnis. Im langfristigen Durchschnitt besuchen zwischen 500.000 bis 600.000 Menschen täglich unsere 21 Center, und lassen sich von der Bran- chenvielfalt, aber auch von Aktionen wie Themenwelten, Casting- shows, Modeschauen und Kinder attraktionen verschiedenster Art begeistern. Die Einkaufs zentren werden so zu lebendigen Marktplät- zen, auf denen stets Neues und Spektakuläres geboten wird. Dazu kommen laufend neue Angebote und Serviceleistungen, die im Rah- men der ständig fortschreitenden Integration des stationären Han- dels und des Online-Handels entstehen, beispielsweise die Digital Mall, die das Einkaufserlebnis und den Servicegrad für unsere Kun- den weiter erhöhen. Hierzu gehören beispielsweise Click & Collect- und Shop-Lieferservices. Die strategische Ausrichtung des Unternehmens wird zwischen Vor- stand und Aufsichtsrat abgestimmt und der Stand der Strategie- umsetzung in regelmäßigen Abständen erörtert. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und ausführlich über die Ent- wicklung der Geschäfte zu unterrichten. Vorstand und Aufsichts- rat befassen sich in regelmäßigen Abständen und detailliert mit der Finanz-, Vermögens- und Ertragslage sowie mit dem Risikomanage- ment der Gesellschaft. In diesem Zusammenhang werden die for- malen Voraussetzungen für die Umsetzung einer effizienten Steue- rung und Überwachung der Gesellschaft sowie die Wirksamkeit der Kontrollmöglichkeiten überprüft. Die wesentlichen Einflussgrößen für das Geschäft werden vom Vorstand ermittelt und der Aufsichts- rat wird darüber informiert. Die Gremien beraten die Entwicklung der Bestandsobjekte, deren Umsatzentwicklung, Außen- und Ver- mietungsstände, bauliche Maßnahmen und die Liquiditätslage sowie die Investitionskostenentwicklung der Neubauprojekte. Die Umsatz- entwicklung und das Zahlungsverhalten der Mieter werden im Detail beobachtet, um daraus gegebenenfalls frühzeitig Konsequenzen abzuleiten. Neue Investitionsmöglichkeiten werden vom Vorstand geprüft und gegebenenfalls dem Aufsichtsrat im Rahmen der turnusmäßigen Aufsichtsratssitzungen vorgestellt. Die Investitionsentscheidun- gen werden vom Vorstand getroffen und danach dem Aufsichtsrat im Rahmen einer Entscheidungsvorlage zur Zustimmung vorgelegt. Zudem wird zwischen Vorstand und Aufsichtsrat über die Entwick- lung an den Kapital- und Kreditmärkten und die Auswirkungen auf die Strategie der Gesellschaft sowie die Eigen- und Fremdkapital- beschaffung diskutiert. Der Aufsichtsrat und die Ausschüsse erörtern mit dem Vorstand bei Bedarf weitere aktuelle Themen. Geschäfte, die der Zustim- mung des Aufsichtsrats bedürfen, werden regelmäßig in den plan- mäßigen Sitzungen besprochen und entschieden. Eine zunehmende Bedeutung in der Berichterstattung des Vorstands erhält der Online- handel mit seinen Auswirkungen auf Frequenzen und Umsätze in den Centern sowie die eingeleiteten Schritte, um strategische Vor- teile unserer Shoppingcenter mit den Chancen des E-Commerce zu verbinden. Im Geschäftsjahr 2020 haben die kurz- und erwarteten mittelfristigen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie im Vorder- grund der Erörterungen und Entscheidungen gestanden. Da neben werden rechtliche Änderungen im Umfeld unserer Gesellschaft zwischen Vorstand und Aufsichtsrat frühzeitig diskutiert und poten- ziell notwendige Anpassungen zur Erfüllung rechtlicher Vorgaben vorbereitet. Für zustimmungspflichtige Geschäfte werden auch Telefonkonferen- zen mit dem Aufsichtsrat oder den Ausschüssen durchgeführt und schriftliche Umlaufbeschlüsse gefasst. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 87

CORPORATE GOVERNANCE CORPORATE GOVERNANCE 2020 Die Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex hat am 16. Dezember 2019 einen grundlegend geänderten Deutschen Corporate Governance Kodex beschlossen, der am 20. März 2020 in Kraft getreten ist. VORSTAND UND AUFSICHTSRAT Aufsichtsrat und Vorstand haben die ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben im Geschäftsjahr 2020 wahrgenommen. Die strategische Ausrichtung des Unternehmens wurde zwischen Vor- stand und Aufsichtsrat abgestimmt und der Stand der Strategie- umsetzung in regelmäßigen Abständen erörtert. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und ausführlich über die Ent- wicklung der Geschäfte und die Risikosituation informiert. Über die Schwerpunkte seiner Tätigkeit im Geschäftsjahr 2020 informiert der Aufsichtsrat ausführlich im Geschäftsbericht 2020 der Deutsche EuroShop AG. ZUSAMMENSETZUNG UND VIELFALT Aufsichtsrat Der Aufsichtsrat hat die im Jahr 2012 für seine Zusammensetzung konkretisierten Ziele im Jahr 2015 mit einem Diversitätskonzept ergänzt, 2017 beides bestätigt und zuletzt im Jahr 2019 aktuali- siert. Es orientiert sich an den Bedürfnissen einer börsennotierten Gesellschaft, die mit kleinem Personalstamm langfristige Investi- tionen mit hohem Kapitaleinsatz tätigt. Vor diesem Hintergrund soll sich der Aufsichtsrat zusammensetzen aus mehrheitlich unabhän- gigen Mitgliedern beiderlei Geschlechts, die über besondere Kennt- nisse und Erfahrungen aus dem Einzelhandel, der Vermietung von Einzelhandelsflächen sowie im Management von Shoppingcentern, der Eigen- und Fremdkapitalfinanzierung börsennotierter Immobi- liengesellschaften sowie der Rechnungslegung und internen Kont- rollverfahren nach deutschen und /oder internationalen Vorschrif- ten, der Corporate Governance, Recht und der Unternehmensführung verfügen. Der Anteil der Frauen im Aufsichtsrat soll mindestens 30 % betragen. Die Altersgrenze für Mitglieder des Aufsichtsrats beträgt 70 Jahre. Der Aufsichtsrat ist daneben der Auffassung, dass für Auf- sichtsratsmitglieder die wesentlichen Kriterien „Qualifikation“ und „Fähigkeit“ gelten sollen. Eine Regelgrenze für die Zugehörigkeits- dauer zum Aufsichtsrat ist daher nicht festgelegt. Im Geschäftsjahr 2020 existierten keine Berater- oder sonstigen Dienstleistungs- bzw. Werkverträge zwischen Mitgliedern des Auf- sichtsrats und der Gesellschaft. Welche Kompetenzen von den einzelnen Mitgliedern des Aufsichts- rats erfüllt werden, hat die Gesellschaft seit 2015 in der Darstel- lung der Nominierungsprozesse zu den Wahlen des Aufsichtsrats offengelegt. Die aktuelle Kompetenzmatrix sieht wie folgt aus: Reiner Strecker Karin Dohm Dr. Anja Disput Henning Eggers Dr. Henning Kreke Alexander Otto Claudia Plath Klaus Striebich Roland Werner Einzelhandel Immobilien Unternehmensführung Rechnungs legung Finanzierung Kapitalmarkt Recht Corporate Governance x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x 88 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

CORPORATE GOVERNANCE Der Corporate Governance Kodex legt fest, dass ein Aufsichtsrats- mitglied „dann als nicht unabhängig anzusehen (ist), wenn es in einer persönlichen oder einer geschäftlichen Beziehung zu der Gesell- schaft, deren Organen, einem kontrollierenden Aktionär oder einem mit diesem verbundenen Unternehmen steht, die einen wesentli- chen und nicht nur vorübergehenden Interessenkonflikt begründen kann.“ Der Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop AG hat 2015 fest- gelegt, dass bei Mietpartnern die Wesentlichkeit nicht gegeben ist, wenn der Anteil an den Mieteinnahmen des Konzerns weniger als 1% beträgt. Dieses gilt für Roland Werner, Vorstandsvorsitzender des Mietpartners Bijou Brigitte Modische Accessoires AG, die insgesamt rund 1.000 Shops betreibt. 21 davon befinden sich in den Shopping- centern der Deutsche EuroShop AG. In der virtuellen Hauptversammlung am 16. Juni 2020 endete die Mandatsperiode von Roland Werner. Die Hauptversammlung hat auf Vorschlag der Verwaltung erneut Roland Werner zum Mitglied des Aufsichtsrats gewählt. Der Aufsichtsrat ist nach eigener Einschätzung weiterhin mit einer angemessenen Zahl unabhängiger Mitglieder besetzt. Fünf der ins- gesamt neun Mitglieder des Aufsichtsrats sind unabhängig. Dabei handelt es sich um Reiner Strecker, Karin Dohm, Dr. Anja Disput, Roland Werner und Klaus Striebich . Die Dauer der Zugehörigkeit zum Aufsichtsrat liegt zwischen 1,5 und 18,5 Jahren, der Durchschnitt bei knapp sieben Jahren (Stich- tag 31.12.2020). Funktion Vorsitzender stellv. Vorsitzende und Financial Expert Name Reiner Strecker Karin Dohm Klaus Striebich Alexander Otto Dr. Henning Kreke Henning Eggers Dr. Anja Disput Claudia Plath Roland Werner Durchschnitt: seit 13.07.2012 13.07.2012 13.07.2012 18.06.2002 20.06.2013 12.06.2019 12.06.2019 12.06.2019 18.06.2015 bis zur HV, die über … beschließt 2021 2021 2021 2022 2022 2023 2023 2023 2024 HV in 2022 2022 2022 2023 2023 2024 2024 2024 2025 Zugehörigkeit (Jahre) zum AR per Dezember 2020 8,5 8,5 8,5 18,5 7,5 1,5 1,5 1,5 5,5 6,8 Der Aufsichtsrat beurteilt seine Wirksamkeit und die seiner Aus- schüsse (Selbstbeurteilung) alle zwei Jahre auf der Grundlage eines Fragenkatalogs. Die Aufsichtsratsmitglieder haben die Möglichkeit, Kritik zu äußern, Anregungen zu geben und Verbesserungen vorzu- schlagen. Aus der Effizienzprüfung ergeben sich mögliche Konse- quenzen, die im Aufsichtsrat diskutiert und gegebenenfalls in der Aufsichtsratsarbeit umgesetzt werden. Die letzte Selbstbeurteilung erfolgte im Januar 2021. Für die D& O-Versicherung des Aufsichtsrats ist kein Selbstbehalt vorgesehen. Ein Selbstbehalt hat nach Auffassung von Vorstand und Aufsichtsrat keine Auswirkungen auf das Verantwortungsbewusst- sein und die Loyalität, mit denen die Gremienmitglieder die ihnen übertragenen Aufgaben und Funktionen wahrnehmen. Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der Geschäftsführung nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Er bestellt die Vorstandsmitglieder; wesentliche Geschäfte des Vorstands benötigen seine Zustimmung. Der Aufsichtsrat hat neun Mitglieder, die von der Hauptversamm- lung gewählt werden. Der Aufsichtsrat hat die Informations- und Berichtspflichten des Vorstands festgelegt. Neben einem aus drei Mitglieder beste- henden Aufsichtsratspräsidium (gleichzeitig Nominierungsaus- schuss) wurde ein aus ebenfalls jeweils drei Mitgliedern bestehen- der Prüfungsausschuss sowie ein Kapitalmarktausschuss gebildet. Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 89

CORPORATE GOVERNANCE Dem Aufsichtsrat gehören an: • Reiner Strecker, Vorsitzender • Karin Dohm, stellvertretende Vorsitzende • Dr. Anja Disput • Henning Eggers • Dr. Henning Kreke • Alexander Otto • Claudia Plath • Klaus Striebich • Roland Werner Dem Aufsichtsratspräsidium gehören Herr Strecker, Frau Dohm und Herr Eggers an. Vorsitzender des Präsidiums ist der Aufsichtsrats- vorsitzende. Das Präsidium berät bei eiligen Geschäftsangelegen- heiten und fasst entsprechende Beschlüsse. Zudem ist es zustän- dig für die Vorbereitung von Personalangelegenheiten des Vorstands und die Prüfung der Corporate-Governance-Grundsätze des Unter- nehmens. Das Aufsichtsratspräsidium nimmt gleichzeitig die Auf- gaben eines Nominierungsausschusses wahr. Dem Prüfungsausschuss gehören Frau Dohm als Financial Expert und Vorsitzende sowie die Herren Strecker und Eggers an. Der Prü- fungsausschuss ist für Fragen zur Rechnungslegung, Prüfung und Aufstellung des Jahresabschlusses und des Konzernabschlusses zuständig. Er überwacht die Abschlussprüfung und beurteilt die Qualität der Arbeit des Abschlussprüfers sowie die Wirksamkeit der internen Kontroll- und Risikomanagementsysteme. Ehemalige Vor- standsmitglieder der Gesellschaft und der Aufsichtsratsvorsitzende übernehmen generell nicht den Vorsitz des Prüfungsausschusses, damit Interessenkonflikte vermieden werden. Dem Kapitalmarktausschuss gehören die Herren Eggers , Dr. Kreke und Strecker an. Vorsitzender des Kapitalmarktausschusses ist Herr Eggers. Stellvertreter des Vorsitzenden ist Herr Strecker. Die dem Aufsichtsrat im Zusammenhang mit der Ausnutzung eines ge nehmigten und eines bedingten Kapitals zustehenden Befugnisse wurden dem Ausschuss zur Entscheidung und Erledigung über- tragen. Daneben werden diesem Ausschuss vereinzelt auch die Entscheidungen über die Zustimmung des Aufsichtsrats bei Dar- lehensvereinbarungen übertragen, wenn diese die Kriterien eines zustimmungspflichtigen Geschäfts erfüllen. Vorstand Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet das Unternehmen nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäfts- ordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäftsver- fahren des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt. Zu den Geschäftsführungs- aufgaben des Vorstands zählen in erster Linie die Führung des Konzerns, die Festlegung der strategischen Ausrichtung, die Pla- nung sowie die Einrichtung, Durchführung und Überwachung eines Risikomanagements. Das Diversitätskonzept des Aufsichtsrats für den Vorstand aus 2015 wurde im April 2017 konkretisiert und erweitert. Demnach soll sich der Vorstand zusammensetzen aus Mitgliedern beiderlei Geschlechts mit einem Frauenanteil von mindestens 30 %. Die Zusammensetzung des Vorstands soll sich an den Bedürfnissen einer börsennotierten Gesellschaft mit kleinem Personalstamm orientieren. Dabei sollten die Anforderungen an die Rechnungs- legung bei hohem Kapitaleinsatz ebenso wie die weit überwiegend nationalen Aktivitäten bei der langfristigen Investition in Handels- immobilien berücksichtigt werden. Von den Vorstandsmitgliedern werden Kenntnisse und Erfahrungen erwartet in der Anwendung von Rechnungslegungsgrundsätzen und internen Kontrollverfahren nach deutscher und /oder internationaler Rechnungslegung, im Einzelhan- del sowie im Management von Shoppingcentern, in der Eigen kapital- und Fremdkapitalfinanzierung, im Kapitalmarkt, der Corporate Governance, der Unternehmens- und Personalführung, beim Unter- nehmenskauf und -zusammenschlüssen, den Immobilienkäufen und -verkäufen. Die Kenntnis- und Erfahrungsschwerpunkte sollen sich gegenseitig ergänzen. Die Altersgrenze für Vorstandsmitglieder beträgt 60 Jahre. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG bestand zum 31. Dezember 2020 aus zwei Mitgliedern. Wilhelm Wellner geb. am 8. März 1967 erste Bestellung: 2015 bestellt bis: 30. Juni 2025 Wilhelm Wellner wurde mit seinem Eintritt 2015 in die Deutsche EuroShop zunächst Mitglied des Vorstands und übernahm am 1. Juli 2015 seine jetzige Funktion als Sprecher des Vorstands. Er fungiert gleichzeitig als Geschäftsführer und Verwaltungsrat verschiedener Gesellschaften im Deutsche EuroShop-Konzern. Olaf Borkers geb. am 10. Dezember 1964 erste Bestellung: 2005 bestellt bis: 30. September 2022 Olaf Borkers wurde mit seinem Eintritt in die Deutsche EuroShop AG 2005 Mitglied des Vorstands. Er fungiert ebenfalls gleichzeitig als Geschäftsführer und Verwaltungsrat verschiedener Gesellschaften im Deutsche EuroShop-Konzern und ist im Vorstand u. a. für ESG- Fragen (Environmental Social Governance) zuständig. Der Aufsichtsrat sorgt gemeinsam mit dem Vorstand für eine langfristige Nachfolgeplanung. Dem zeitlich verschobenen Ende der Bestellungszeiten der beiden Vorstandsmitglieder in Kom- bination mit deren jeweiligen Erfahrungs- und Kenntnisschwer- punkten kommt hierbei eine besondere Aufmerksamkeit des Auf- sichtsrats zu. Die Gespräche und Verhandlungen für eine mögliche 90 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

CORPORATE GOVERNANCE Verlängerung der Bestellung beginnen spätestens ein Jahr vor dem Ende der laufenden Bestellung, so dass interne und externe Nach- folgen möglich sind. Die Frauenquote in der ersten Führungsebene unterhalb des Vor- stands, welche auch aus zwei Personen besteht, lag zum 31. Dezem- ber 2020 ebenfalls bei 0 %. Frauenquote Der Aufsichtsrat und der Vorstand haben sich mit dem 2015 in Kraft getretenen Gesetz für die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern an Führungspositionen in der Privatwirtschaft und im öffentlichen Dienst befasst und entsprechende Quoten festge- legt. Für den Aufsichtsrat wie auch für den Vorstand wurde eine Frauen quote von mindestens 30 % festgelegt. Der Vorstand hat die gleiche Zielgröße für die Führungsebenen unterhalb des Vorstands festgelegt. Aufgrund der Mitarbeiterzahl von fünf gibt es nur eine Führungsebene. Für den neunköpfigen Aufsichtsrat wird die Quote seit Festlegung 2015 mit drei weiblichen Mitgliedern erfüllt. Im zweiköpfigen Vorstand lag die Frauenquote zum 31. Dezember 2020 bei 0 %. Der am 31. Dezember 2021 endende Vorstandsvertrag von Herrn Wellner wurde im März 2021 aufgrund seiner Leistungen und Qualifikation bis zum 30. Juni 2025 verlängert. Kontinuität und Erfah- rungen mit dem Geschäftsmodell sind zudem und insbesondere in schwierigeren Phasenbedeutend für den Erfolg der Gesellschaft. Die Ausweitung des Vorstands auf drei Mitglieder ist aufgrund der gerin- gen Mitarbeiterzahl und der Spezifika einer Holdinggesellschaft nicht angemessen und sinnvoll. AKTIENBESITZ Vorstand Der Vorstand hielt zum 31. Dezember 2020 insgesamt 8.500 Aktien und damit weniger als 1% am Grundkapital der Deutsche Euro- Shop AG. Aufsichtsrat Der Aufsichtsrat hielt zum 31. Dezember 2020 insgesamt 12.421.462 Stück Aktien und damit mehr als 1% am Grundkapital der Deutsche EuroShop AG. Neben den allgemeinen rechtlichen Bestimmungen zur Information der Öffentlichkeit regeln zusätzlich die Geschäftsordnungen des Vor- stands und des Aufsichtsrats die Berichtspflichten der Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder bei Geschäften mit Aktien der Gesell- schaft oder darauf bezogenen Erwerbs- oder Veräußerungsrechten sowie Rechten, die unmittelbar vom Börsenkurs der Gesellschaft abhängen. Directors’ Dealings Der Deutsche EuroShop AG sind im Geschäftsjahr 2020 folgende Wertpapiertransaktionen von Mitgliedern des Vorstands und des Aufsichtsrats bzw. von bestimmten den Organmitgliedern naheste- henden Personen gemäß §15a WpHG gemeldet worden: Name / Firma Klaus Striebich Claudia Plath Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. * ISIN: DE0007480204 Bezeichnung des Finanzinstruments Geschäfts- art Datum Preis (€) Stück- zahl Gesamt- volumen (€) Aktie* Aktie* Kauf 25.09.2020 Kauf 28.09.2020 9,537 10,04 3.000 1.000 28.611,00 10.040,00 Aktie* Kauf 28.09.2020 10,00 2.031 20.310,00 Aktie* Kauf 28.09.2020 9,9681 11.325 112.889,22 Ort Tradegate Xetra CBOE EUROPE – BXE DARK ORDER BOOK CBOE EUROPE – BXE PERIODIC Aktie* Kauf 28.09.2020 10,00 9.703 97.030,00 Posit Dark Aktie* Kauf 28.09.2020 9,9973 3.388 33.871,00 UBS MTF Aktie* Kauf 28.09.2020 10,00 50.000 500.000,00 CBOE Europe – LIS Service Aktie* Kauf 28.09.2020 10,00 1.474 14.740,00 Xetra Aktie* Kauf 28.09.2020 9,9325 50.000 496.625,00 Liquidnet Systems Aktie* Kauf 28.09.2020 9,9906 6.416 64.099,70 CXE DARK Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 91

CORPORATE GOVERNANCE Name / Firma Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. Claudia Plath Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. Kommanditgesellschaft CURA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. Claudia Plath * ISIN: DE0007480204 Bezeichnung des Finanzinstruments Geschäfts- art Datum Preis (€) Stück- zahl Gesamt- volumen (€) Ort Aktie* Aktie* Kauf 28.09.2020 9,9427 37.266 370.524,67 Turquoise Plato Kauf 29.09.2020 10,01 3.000 30.030,00 Xetra Aktie* Kauf 30.09.2020 10,4923573 55.000 577.079,65 Aktie* Kauf 01.10.2020 10,786717 108.047 1.165.472,39 Aktie* Aktie* Kauf 02.10.2020 10,850239 Verkauf 23.10.2020 12,07 6.561 2.000 71.188,42 24.140,00 Außerhalb eines Handelsplatzes Außerhalb eines Handelsplatzes Außerhalb eines Handelsplatzes Xetra BEZIEHUNGEN ZU DEN AKTIONÄREN In der Hauptversammlung üben die Aktionäre ihre Rechte in Ange- legenheiten der Gesellschaft aus. Die Hauptversammlung wählt die Mitglieder des Aufsichtsrats und beschließt über die Entlastung des Vorstands und des Aufsichtsrats. Sie entscheidet über die Ver- wendung des Bilanzgewinns sowie über Satzungsänderungen der Gesellschaft. Die Hauptversammlung, in der Vorstand und Aufsichts- rat Rechenschaft über das abgelaufene Geschäftsjahr ablegen, fin- det jährlich statt. Bei der Beschlussfassung in der Hauptversamm- lung gewährt jede Aktie eine Stimme („one share, one vote“). Jeder Aktionär ist berechtigt, an der Hauptversammlung teilzunehmen, dort zur Tagesordnung zu sprechen und Fragen zu stellen. Das COVID-19-Abmilderungsgesetz erlaubte den Gesellschaften im Geschäftsjahr 2020 die Durchführung einer virtuellen Hauptver- sammlung zur Vermeidung des Risikos von Ansteckungen. In die- sem Zusammenhang wurden die Rechte der Aktionäre teilweise ein- geschränkt. Unsere Gesellschaft führte im Juni 2020 ebenfalls eine virtuelle Hauptversammlung durch. Dabei bemühte sich die Verwal- tung um sich um größtmögliche Transparenz: Im Vorfeld der Haupt- versammlung wurde die Rede des Vorstands drei Tage vor Ende der Frageneinreichungsfrist im Internet veröffentlicht und auf der Haupt- versammlung wurden alle Fragen von der Verwaltung ausführlich beantwortet. Viermal jährlich berichtet die Gesellschaft den Aktionären und der Öffentlichkeit nach einem Finanzkalender über die Geschäftsent- wicklung sowie die Finanz- und Ertragslage des Unternehmens. Daneben wird durch Mitteilungen direkt an die Öffentlichkeit und die Medien über Aktivitäten der Gesellschaft berichtet. Informationen, die den Aktienkurs wesentlich beeinflussen können, werden nach rechtlichen Vorgaben als Ad-hoc-Mitteilung veröffentlicht. Im Rahmen der Investor-Relations-Aktivitäten präsentiert der Vor- stand regelmäßig in physischen bzw, virtuellen Konferenzen vor Analysten sowie auf Investorenveranstaltungen. Analystenkonferen- zen anlässlich des Jahresabschlusses und der Quartalsabschlüsse werden im Internet, für alle Interessenten zugänglich, übertragen. Zudem bietet die Deutsche EuroShop AG über ihre Internetseiten Finanzinformationen und weitere Informationen über den Deutsche EuroShop-Konzern. COMPLIANCE MANAGEMENT Der Vorstand hat ein Compliance Management eingerichtet, welches für eine Holding zweckmäßig ist und die Anforderungen des Geset- zes und der Corporate Governance bei einem wesentlichen, nahe- stehenden Dienstleister angemessen berücksichtigt. Im Geschäfts- jahr 2019 wurde das Compliance Management und das Interne Kontrollsystem (IKS) insbesondere den Anforderungen des ARUG II (Gesetz zur Umsetzung der Aktionärsrechterichtlinie), welches am 01. Januar 2020 in Kraft getreten ist, angepasst. Ein Hinweisgeber- system (Whistleblower) für anonyme interne und externe Hinweise hat die Gesellschaft seit dem 1. Quartal 2018 eingerichtet. RECHNUNGSLEGUNG UND ABSCHLUSSPRÜFUNG Die Rechnungslegung des Deutsche EuroShop-Konzerns erfolgt auf der Grundlage des § 315a Handelsgesetzbuch (HGB) in grundsätz- licher Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS). Der Jahresabschluss der Deutsche EuroShop AG wird weiterhin nach den Rechnungslegungsvorschriften des HGB erstellt. Für die Aufstellung der Abschlüsse ist der Vorstand ver- antwortlich. Die Beauftragung des Jahresabschlussprüfers über- nimmt die Vorsitzende des Prüfungsausschusses, wobei der Jahres- abschlussprüfer zuvor von der Hauptversammlung gewählt wurde. Die erhöhten Anforderungen an die Unabhängigkeit des Abschluss- prüfers werden dabei erfüllt. 92 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Auf der Hauptversammlung am 16. Juni 2020 wurde die BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft für das Geschäftsjahr 2020 zum Abschluss- und Konzernabschlussprüfer gewählt. Die BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hat die Jahres- und Konzern- abschlüsse für die Geschäftsjahre 2005 bis 2020 der Deutsche EuroShop AG ohne Unterbrechung geprüft. Die jeweils verantwort- lichen Wirtschaftsprüfer/-innen innerhalb der Wirtschaftsprüfungs- gesellschaft haben in dem oben genannten Zeitraum verschiedent- lich gewechselt. Der aktuell verantwortliche Wirtschaftsprüfer Christoph Hyckel hat mit dem Jahresabschluss 2020 seinen sieb- ten Jahresabschluss unserer Gesellschaft in dieser Funktion geprüft und verantwortet. Für den Wirtschaftsprüfer und Mitunterzeichner Olaf Oleski ist es die erste Prüfung eines Jahresabschlusses unserer Gesellschaft. Andere Beratungsleistungen hat die BDO im Umfang von 4 T€ für unsere Gesellschaft im Geschäftsjahr 2020 erbracht. AUSBLICK Die Zusammensetzung des Aufsichtsrats hat sich mit der Neuwahl von drei Mitgliedern im Juni 2019 deutlich verändert und den im Jahr 2012 begonnenen Generationswechsel mit dem Mandatsende von Thomas Armbrust abgeschlossen. Die adäquate Zusammenset- zung des Gremiums ist sicher gestellt und den Vorgaben des Deut- schen Corporate Governance Kodex wird in ausgewogener Form entsprochen. CORPORATE GOVERNANCE ENTSPRECHENSERKLÄRUNG Im Februar 2021 haben Vorstand und Aufsichtsrat der Gesellschaft gemeinsam ihre aktualisierte Entsprechenserklärung nach §161 AktG zu den Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex für das Geschäftsjahr 2021 abgege- ben. Die Erklärung wurde auf der Internetseite der Gesellschaft unter www.deutsche-euroshop.de dauerhaft öffentlich zugänglich gemacht. Gemeinsame Erklärung des Vorstands und des Aufsichts- rats der Deutsche EuroShop AG zu den Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex gemäß §161 AktG Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop AG erklären, dass den vom Bundesministerium der Justiz am 4. Juli 2003 im amtlichen Teil des Bundesanzeigers bekannt gemachten Empfehlungen der „Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex“ in der letzten Fassung vom 16. Dezember 2019 mit wenigen nach- folgenden Ausnahmen entsprochen wurde und wird. Der Konzernabschluss wird binnen 120 Tagen nach Geschäfts jahresende veröffentlicht (Kodex Ziff. F.2). Die Gesellschaft legt Wert darauf, geprüfte und vom Aufsichtsrat festgestellte Jahresabschlüsse zu veröffentlichen. Aufgrund der zeitlichen Abläufe für die Erstellung, Prüfung und Feststellung des Jahres abschlusses ist ein früherer Termin für die Veröffentlichung nicht möglich. Untestierte, aber für den Kapitalmarkt wesentliche Kennzahlen werden vorab veröffentlicht. Die aufgrund des ARUG II erforderliche Anpassung des Vorstandsvergütungssystems ist noch nicht abgeschlossen (Kodex Ziff. G.1 bis G.5) Die Empfehlungen in Ziff. G.1 bis G.5 des Deutschen Corporate Governance Kodex beziehen sich auf ein Vorstandsvergütungssys- tem im Sinne des Gesetzes zur Umsetzung der zweiten Aktionärs- rechterichtlinie (ARUG II). Das aktuelle Vergütungssystem des Vor- stands der Gesellschaft entspricht diesen Empfehlungen nicht vollumfänglich. Der Aufsichtsrat beabsichtigt, am 18. Juni 2021, mithin innerhalb der vom ARUG II vorgesehenen Umsetzungsfrist, der Hauptversamm- lung ein Vergütungssystem für den Vorstand vorzustellen. Hamburg, 16. Februar 2021 Vorstand und Aufsichtsrat Deutsche EuroShop AG Deutsche EuroShop / Finanzbericht 2020 93

IMPRESSUM / Disclaimer IMPRESSUM IMPRESSUM Herausgeber Deutsche EuroShop AG, Heegbarg 36, 22391 Hamburg Tel.: +49 (0)40 - 41 35 79 0, Fax: +49 (0)40 - 41 35 79 29 www.deutsche-euroshop.de, ir@deutsche-euroshop.de Art Direction & Design Silvester Group, Hamburg DISCLAIMER Formulierungshinweis: Aus Gründen der besseren Lesbarkeit des Textes wurde, sofern es sich nicht um Zitate handelt, auf die Schreibweise „-er/ Innen“ verzichtet. Generell wurden stattdessen die Begriffe stets in der kürzeren, männlichen Schreibweise (z. B. Mitarbeiter) verwendet. An dieser Stelle wird mit Gültigkeit für den gesamten Geschäftsbericht betont, dass dies als Synonym für die männliche und weibliche Form vereinfacht verwendet wurde und alle männlichen und weiblichen Personen gleichberechtigt ange- sprochen werden. Marken: Alle in diesem Geschäftsbericht erwähn- ten Marken- und Warenzeichen oder Produkt namen sind Eigentum ihrer jeweiligen Inhaber. Dies gilt insbesondere für DAX, MDAX, SDAX und Xetra als eingetragene Warenzeichen und Eigentum der Deut- sche Börse AG. Rundungen und Veränderungsraten: Bei Prozent- angaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungsdifferenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaft lichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (–). Zukunfts- bezogene Aussagen: Dieser Geschäftsbericht enthält zukunfts- bezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklun- gen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeit- punkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wur- den. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Publikationen für unsere Aktionäre: Geschäfts bericht (deutsch und englisch), Quartalsmit- teilung 3M 2020, Quartals mitteilung 9M 2020 und Halbjahresfinanz- bericht 2020 (deutsch und englisch). Geschäfts bericht im Internet: Der Geschäftsbericht der Deutsche EuroShop ist im Internet unter www.deutsche-euroshop.de als PDF-Datei und als ePaper abrufbar. 94 Finanzbericht 2020 / Deutsche EuroShop

Finanzbericht 2020

Inhalt

Kennzahlen

Zusammen­gefasster Lagebericht

Wirtschaftsbericht

Nachtragsbericht

Prognosebericht

Risikobericht

Chancenbericht

Vergütungsbericht

Übernahmerelevante Angaben

Erklärung zur Unternehmensführung

Konzern­abschluss

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Konzern-Gesamtergebnisrechnung

Konzern-Kapitalflussrechnung

Konzernanhang

Versicherung der gesetzlichen Vertreter

Bestätigungs­vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

EPRA-Berichterstattung

Bericht des Aufsichtsrats

Corporate Governance

Impressum

Zusammengefasster Lagebericht

Konzernabschluss

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers