Deutsche EuroShop AG 3M 2020 D

3M 2020 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2020 BRIEF DES VORSTANDS SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE, SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN, die Corona-Pandemie trifft alle Bereiche unseres Lebens. Gesell- schaft und Wirtschaft stehen vor der größten Herausforderung, die es seit dem zweiten Weltkrieg zu bewältigen gilt. Dabei haben die Gesundheit und das Wohlergehen der Menschen höchste Priorität. Bei jährlich über 175 Mio. Besuchern und rund 17.000 Menschen, die über ihre Arbeitsplätze mit unseren Shoppingcentern direkt verbun- den sind, teilen wir diese Sicht bei der Deutsche EuroShop uneinge- schränkt. In der aktuellen Phase der stufenweisen Wieder öffnung der Geschäfte in den Shoppingcentern kommt daher der Einhaltung der gesundheitlichen Auflagen sowie eine enge Abstimmung mit den Behörden und Mietern eine große Bedeutung zu. Wir sind beein- druckt, wie die mit dem Betrieb unserer Shopping center betrauten Menschen sachlich und verantwortungsvoll und mit größtem per- sönlichen Einsatz alles tun, um den Geschäftsbetrieb unter die- sen besonderen Umständen sicher wieder aufzunehmen. Ihnen gilt unser besonderer Dank und Respekt. Das erste Quartal 2020 markiert für uns mit Blick auf die wirtschaft- lichen Auswirkungen der Corona-Pandemie auf unser Geschäft einen Wendepunkt, da es die negativen finanziellen Auswirkun- gen der Krisensituation nur in geringem Umfang beinhaltet. Ent- sprechend können wir für die ersten drei Monate des laufenden Geschäftsjahres noch zufriedenstellende operative Zahlen präsen- tieren. Der Umsatz in Höhe von 55,8 Mio. € (-0,9 %) und das EBIT in Höhe von 48,3 Mio. € (-2,0 %) lagen nur leicht unter den Vorjahres- niveaus, resultierend aus ersten Corona-bedingten Mietaus fällen seit Mitte März in unseren ausländischen Centern. Da das Vor- jahresquartal von einmaligen Sondereffekten positiv beeinflusst war, sanken das Ergebnis vor Steuern und Bewertung (EBT ohne Bewertung) um 3,7 % auf 40,8 Mio. € (ohne Sondereffekt +2,6%) und die EPRA Earnings um 19,1% auf 38,5 Mio. € (ohne Sonder effekt: -0,5 %). Die um Bewertungs- und Sondereffekte bereinigten FFO lagen mit 38,6 Mio. € auf Vorjahresniveau. Aktuell wirken sich die Geschäftsschliessungen und Einschränkun- gen des Geschäftsbetriebes sowie das zurückhaltende Konsumen- tenverhalten unmittelbar negativ auf unsere Mietpartner und damit auf unsere geplanten Mieteinnahmen und unseren Cashflow aus. Nach der Wiederöffnung der Geschäfte steht eine intensive Phase der Abstimmung wirtschaftlicher und kooperativer Lösungsansätze bezüglich der vertraglichen Verpflichtungen mit unseren Mietpart- nern im Mittelpunkt. Die Entwicklung der statio nären Einzelhandels- umsätze und das Ergebnis der Verhandlungen mit unseren Mietpart- nern sind dabei auf absehbare Zeit nicht quantifizierbar. Wir haben vor diesem Hintergrund unsere Prognose für das Gesamtjahr 2020 zurückgezogen und darüber hinaus beschlossen, der für den 16. Juni 2020 geplanten Hauptversammlung eine Aussetzung der Dividen- denzahlung für das Geschäftsjahr 2019 vorzuschlagen. Es ist aus WILHELM WELLNER OLAF BORKERS WESENTLICHE KONZERNKENNZAHLEN in Mio. € Umsatzerlöse Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT EBT (ohne Bewertungs ergebnis 1) EPRA 2 Earnings 5 FFO Konzernergebnis in € EPRA 2 Earnings je Aktie 5 FFO je Aktie Ergebnis je Aktie Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien in Mio. € Eigenkapital 3 Verbindlichkeiten Bilanzsumme Eigenkapitalquote in % 3 LTV-Verhältnis in % 4 Liquide Mittel 01.01. – 31.03.2020 01.01. – 31.03.2019 55,8 50,0 48,3 40,8 38,5 38,6 28,0 56,2 50,6 49,3 42,3 47,6 39,1 39,4 01.01. – 31.03.2020 01.01. – 31.03.2019 0,62 0,62 0,45 0,77 0,63 0,64 +/- -0,9 % -1,2 % -2,0 % -3,7 % -19,1 % -1,3 % -28,9 % + /- -19,5 % -1,6 % -29,7 % 61.783.594 61.783.594 0,0 % 31.03.2020 31.12.2019 2.631,6 1.962,1 4.593,7 57,3 30,7 182,7 2.601,5 1.957,1 4.558,6 57,1 31,5 148,1 + /- 1,2 % 0,3 % 0,8 % 23,3 % 1 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 European Public Real Estate Association 3 inklusive Fremdanteile am Eigenkapital 4 Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen) 5 Die EPRA Earnings beinhalten in der Vorjahresperiode eine einmalige Steuer- erstattung inklusive aufgelaufener Zinsen für Vorjahre. Ohne diese Steuererstattung hätten die EPRA Earnings im Vorjahr 38,7 Mio. € bzw. 0,63 € je Aktie betragen. 1 Deutsche EuroShop / 3M 2020

3M 2020 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2020 unserer Sicht zum jetzigen Zeitpunkt unerlässlich, möglichst viel Liquidität im Unternehmen vorzuhalten, um auf die vor uns liegen- den unwägbaren Monate bestmöglich vorbereitet zu sein. Darü- ber hinaus haben wir im abgelaufenen Quartal mit unseren Banken frühzeitig Verträge für anstehende Refinanzierungen unterzeichnen können. Durch diese Maßnahmen und die konservative Finanzie- rungsstrategie verfügt die Deutsche EuroShop auch in diesen Zeiten über eine gesunde Bilanz und eine hohe Liquidität und damit über einen soliden finanziellen Handlungsspielraum für die kommenden Herausforderungen. Die Deutsche EuroShop ist auch in dieser außergewöhnlichen Situ- ation insgesamt gut aufgestellt und wird ihre strategischen Maß- nahmen weiter umsetzen. Dazu zählen unsere Investitionen in die Attraktivität und den Mietermix in unseren Einkaufszentren, die je nach Bedarf auch in der aktuellen Phase durchgeführt werden, sowie die zunehmende Digitalisierung. Mit dem Digital-Mall-Kon- zept verbinden wir die Offline- und Online-Shoppingwelt weiter mit- einander, Ende 2019 war die bequeme Online-Produktsuche bereits bei allen deutschen Shoppingcentern für über 1,9 Millionen Produkte verfügbar. Durch die sukzessive Anbindung von immer mehr Händ- lern und Stand orten wächst dieses Omni-Channel-Angebot kontinu- ierlich. Daran werden wir auch weiterhin intensiv arbeiten. Wir handeln in dieser Zeit der besonderen Unsicherheit weiterhin vorausschauend und flexibel – im Interesse aller Stakeholder. Auch wenn wir die wirtschaftlichen Auswirkungen auf die Deutsche Euro- Shop zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abschätzen können, sind wir weiter zuversichtlich, dass unser Unternehmen die aktuellen Her- ausforderungen meistern wird. Dabei stellen die nun erfolgten Öff- nungen eines Großteils der Geschäfte einen ersten wichtigen Schritt in Richtung einer neuen Normalität dar. Wir würden uns freuen, wenn Sie uns auf dem Weg dorthin weiter begleiten. Hamburg, im Mai 2020 Wilhelm Wellner Olaf Borkers ERTRAGSLAGE in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten NOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT At-equity-Ergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Latente Steuern (at-equity) At-equity-Ergebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übriges Finanzergebnis Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern Latente Steuern (at-equity) Latente Steuern (mit at-equity) KONZERNERGEBNIS 01.01. – 31.03.2020 01.01. – 31.03.2019 55.756 -5.726 50.030 655 -2.378 48.307 7.865 -11.003 -4.402 5 -7.535 40.772 -5.902 -2.180 -4.656 28.034 56.234 -5.606 50.628 151 -1.491 49.288 7.641 -12.530 -4.644 2.576 -6.957 42.331 -2.523 5.689 -6.092 39.405 6.973 606 62 -1.917 -606 -6.030 -62 6.517 1.167 181 -4.735 -1.167 -4.475 -181 Veränderung + /- -478 -120 -598 504 -887 -981 224 1.527 242 -2.571 -578 -1.559 -3.379 -7.869 1.436 -11.371 in % -0,9 % -2,1 % -1,2 % 333,8 % -59,5 % -2,0 % 2,9 % 12,2 % 5,2 % -99,8 % -8,3 % -3,7 % -133,9 % -138,3 % 23,6 % -28,9 % 2 Deutsche EuroShop / 3M 2020

3M 2020 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2020 Erste Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Umsatzerlöse Im Berichtszeitraum beliefen sich die Umsatzerlöse auf 55,8 Mio. €. Dies war auf vergleichbarer Basis ein Rückgang um 0,9 % gegen- über der Vorjahresperiode (56,2 Mio. €). Hier wirkten sich seit Mitte März in unseren ausländischen Märkten verabschiedete gesetz- liche Maßnahmen zur Abfederung der Auswirkungen der Corona- virus-Pandemie aus, die u. a. das Aussetzen von Mietverhältnissen für die von den Schließungen betroffenen Mietern vorsahen. Ohne diese Maßnahmen hätten wir die Umsatzerlöse des Vorjahres leicht übertroffen. Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskostenanteil entspricht den Erwartungen Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraumes lagen mit 5,7 Mio. € nahezu auf Vorjahresniveau (5,6 Mio. €). Die operativen Kosten, die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, Instand- haltungsaufwendungen, Wertberichtigungen auf Mietforderungen und nicht umlegbare Nebenkosten umfassen, betrugen 10,3 % der Umsatzerlöse und lagen damit im Bereich unserer Erwartungen. Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen, aus Erträgen aus in Vorjahren wert- berichtigten Mietforderungen sowie aus Nachzahlungen im Rahmen von Nebenkostenabrechnungen resultierten, betrugen 0,7 Mio. € und lagen damit deutlich über dem Vorjahr. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelte, lagen mit 0,9 Mio. € insbesondere aufgrund einmaliger Finanzierungskosten im Rahmen der Verlängerung unserer Kreditlinie sowie aufgrund höherer Bera- tungskosten über der Vorjahresperiode. EBIT unterhalb des Vorjahres Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 48,3 Mio. € unter dem Vorjahr (49,3 Mio. €), was im Wesentlichen auf den Corona- bedingten Umsatzrückgang und die höheren sonstigen betrieblichen Aufwendungen zurückzuführen ist. Finanzergebnis rückläufig aufgrund einmaliger Zinserträge im Vorjahr Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) verschlechterte sich von -6,9 Mio. € um -0,6 Mio. € auf jetzt -7,5 Mio. €. Im Vorjahr beinhaltete das übrige Finanzergebnis eine einmalige Zinserstat- tung von 2,6 Mio. € für eine Gewerbesteuerrückzahlung. Ohne die- sen Sondereffekt des Vorjahres konnte sich das Finanzergebnis um 2,0 Mio. €, insbesondere aufgrund der weiteren Senkung des Zin- saufwands der Konzerngesellschaften um 1,5 Mio. €, verbessern. Hier wirkten sich neben planmäßiger Tilgungen, die günstigeren Anschlussfinanzierungen für das Rhein-Neckar-Zentrum Viernheim und das A10 Center Wildau positiv aus. Das im Finanzergebnis enthaltene at-equity Ergebnis lag dabei mit 7,9 Mio. € nahezu auf Vorjahresniveau (7,6 Mio. €). EBT (ohne Bewertungsergebnis) sinkt Das rückläufige EBIT sowie die einmalige Zinserstattung des Vor- jahres bedingten den Rückgang des EBT (ohne Bewertungsergeb- nis) von 42,3 Mio. € auf 40,8 Mio. € (-3,7 %). Bewertungsergebnis von Modernisierungsinvestitionen beeinflusst Das Bewertungsergebnis von -5,9 Mio. € (i.Vj. -2,5 Mio. €) beinhal- tet Investitionskosten, die in unseren Bestandsobjekten (einschließ- lich des at-equity Anteils) angefallen sind und im Wesentlichen im Zusammenhang mit Investitionen in die Gebäudeinfrastruktur sowie unseren Investitionsprogrammen „At-your-Service“ und „Mall Beauti fication“ standen. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Die Steuern vom Einkommen und Ertrag beliefen sich auf -2,2 Mio. € (i.Vj. Steuerertrag 5,7 Mio. €) und beinhalten im Vorjahr eine Gewer- besteuerrückzahlung in Höhe von 7,1 Mio. €. Die latenten Steuern, die im Wesentlichen aus der planmäßigen Abschreibung der Steuer- bilanzwerte unseres Immobilienvermögen resultierten, betrugen 4,7 Mio. € (i.Vj. 6,1 Mio. €). EPRA Earnings und Konzernergebnis aufgrund Sondereffekte im Vorjahr rückläufig Die EPRA Earnings, welche das Bewertungsergebnis ausklammern, waren im Vorjahr von der Gewerbesteuererstattung einschließ- lich der aufgelaufenen Zinserträge und unter Berücksichtigung der hierauf entfallenden Steuern maßgeblich in Höhe von 8,9 Mio. € positiv beeinflusst worden. Ohne diesen Einmaleffekt im Vorjahr lägen die EPRA Earnings mit 38,5 Mio. € bzw. mit 0,62 € je Aktie auf Vorjahresniveau. Das Konzernergebnis lag mit 28,0 Mio. € um 11,4 Mio. € unterhalb der Vergleichsperiode (39,4 Mio. €) und das Ergebnis je Aktie reduzierte sich von 0,64 € auf 0,45 €. 3 Deutsche EuroShop / 3M 2020

3M 2020 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2020 EPRA EARNINGS 01.01. – 31.03.2020 01.01. – 31.03.2019 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis 28.034 0,45 39.405 0,64 Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Bewertungsergebnis derivative Finanzinstrumente 1 Latente Steueranpas- sungen gemäß EPRA 2 EPRA EARNINGS 3 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 5.902 0,10 2.523 0,04 -90 0,00 -84 4.656 38.502 0,07 0,62 5.724 47.568 0,00 0,09 0,77 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente 3 Die EPRA Earnings beinhalten in der Vorjahresperiode eine einmalige Steuer- erstattung inklusive aufgelaufener Zinsen für Vorjahre. Ohne diese Steuererstattung hätten die EPRA Earnings im Vorjahr 38,7 Mio. € bzw. 0,63 € je Aktie betragen. Entwicklung der Funds from Operations (FFO) Die Funds From Operations (FFO) dienen der Finanzierung unse- rer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Tilgung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie als Basis für Divi- dendenausschüttungen. Wesentliche Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, werden bei der Ermitt- lung der FFO eliminiert. Die FFO reduzierten sich von 39,1 Mio. € auf 38,6 Mio. € bzw. je Aktie um 0,01€ auf 0,62 €. FUNDS FROM OPERATIONS 01.01. – 31.03.2020 01.01. – 31.03.2019 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis 28.034 0,45 39.405 0,64 Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Steuererstattung für Vorjahre 2 Latente Steuern 1 FFO Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 5.902 0,10 2.523 0,04 0 4.656 38.592 0,00 0,07 0,62 -8.886 6.092 39.134 -0,15 0,10 0,63 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 unter Berücksichtigung des Steueraufwandes, welcher auf die Zinserstattung entfällt UMSATZ in Mio. € EBIT in Mio. € EBT * in Mio. € FFO JE AKTIE in € 56,2 55,8 49,3 48,3 0,63 0,62 42,3 40,8 -0,9% -2,0% -3,7% -1,6% 3M 2019 3M 2020 3M 2019 3M 2020 3M 2019 3M 2020 3M 2019 3M 2020 * ohne Bewertungsergebnis 4 Deutsche EuroShop / 3M 2020

3M 2020 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2020 FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE PROGNOSEBERICHT Vermögens- und Liquiditätssituation Die Bilanzsumme des Deutsche EuroShop-Konzerns erhöhte sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag leicht um 35,1 Mio. € auf 4.593,7 Mio. €. Eigenkapitalquote bei 57,3 % Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremdgesellschaftern) von 57,3 % war gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (57,1%) nahezu unverändert und weiterhin auf einem sehr soliden Niveau. Verbindlichkeiten Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten lagen zum 31. März 2020 mit 1.515,4 Mio. € um 3,1 Mio. € über dem Stand zum Jahresende 2019. Den planmäßigen Tilgungen stand die Aufstockung eines Darlehens um 7,4 Mio. € zur Finanzierung von Investitionsmaß- nahmen gegenüber. Die langfristigen passiven latenten Steuern stiegen infolge weite- rer Zuführungen um 4,9 Mio. € auf 383,6 Mio. € an. Die übrigen kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen reduzierten sich um 2,9 Mio. €. NACHTRAGSBERICHT Zwischen dem Bilanzstichtag 31. März 2020 und dem Tag der Abschlusserstellung sind von behördlicher Seite Lockerungen der im Rahmen der Corona-Pandemie beschlossenen Geschäftsschlies- sungen vorgenommen, bzw. angekündigt worden. Dabei gab es je nach Land, bzw. in Deutschland je nach Bundesland, sehr individu- elle Zeitpläne und Regulierungen. Seit dem 11. Mai 2020 sind alle Geschäfte in unseren deutschen Shoppingcentern grundsätzlich wieder geöffnet. In Österreich, Polen und Ungarn sind die Shops in Einkaufszentren seit Anfang Mai 2020 und in der Tschechischen Republik seit dem 11. Mai 2020 ebenfalls weitgehend geöffnet. Gene- rell gelten weiterhin deutliche Einschränkungen für die Bereiche Gastronomie und Entertainment. Des Weiteren sind für den Betrieb von Shoppingcentern umfangreiche Gesundheits- und Sicherheits- vorkehrungen zu beachten (bspw. Verpflichtungen zum Tragen von Gesichtsmasken, begrenzte Kundenzahlen je Shopfläche und einge- schränkte Öffnungszeiten).Insgesamt sind die Kundenfrequenzen in den Shoppingcentern kurz nach den Wiedereröffnungen noch deut- lich unter den Vorkrisen-Niveaus und variieren sehr zwischen den Shoppingcentern. Darüber hinaus sind keine wesentlichen Ereignisse zwischen dem Bilanzstichtag 31. März 2020 und dem Tag der Abschlusserstellung eingetreten. ERWARTETE ERTRAGS- UND FINANZLAGE Anfang April 2020 haben wir unsere bisherige Prognose für 2020 zurückgezogen, da eine Einschätzung der Auswirkungen der Corona-Pandemie nicht möglich war. Erst seit kurzem können in unseren Centern wieder mehr Mieter unter Auflagen öffnen. Eine quantifizierbare Einschätzung des weiteren Geschäftsverlaufs 2020 zum jetzigen Zeitpunkt ist jedoch weiterhin nicht möglich. Wir erwarten, dass Umsatzerlöse, EBIT, EBT (ohne Bewertungsergeb- nis) und die FFO unterhalb der Geschäftszahlen 2019 liegen werden. DIVIDENDENPLANUNG Als Vorsorgemaßnahme zur Sicherung und weiteren Stärkung der Liquidität der Gesellschaft hat der Vorstand beschlossen, der Haupt- versammlung vorzuschlagen, den nach Einstellung in die anderen Gewinnrücklagen verbleibenden Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2019 auf neue Rechnung vorzutragen und die Dividendenzahlung auszusetzen. Wir beabsichtigen, unsere auf Kontinuität ausgerich- tete Dividendenpolitik nach Stabilisierung dieser außergewöhnlichen Situation fortzusetzen. RISIKOBERICHT Die Corona-Pandemie wird sich auf die Einzelrisiken des Konzerns hinsichtlich Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit auswir- ken. Wie bereits in unserem Risikobericht 2019 (siehe Finanzbericht 2019 S. 18) dargestellt, ist das Ausmaß derzeit nicht quantifizier- bar. Abhängig vom weiteren Verlauf der Pandemie werden die Ein- zelrisiken und die Gesamtrisikoposition überprüft und regelmäßig neu bewertet. Wir erwarten jedoch, dass sich einzelne Risiken hin- sichtlich Schadenshöhe und /oder Eintrittswahrscheinlichkeit erhö- hen werden. Wir sehen derzeit keine bestandsgefährdenden Risiken für die Gesellschaft. 5 Deutsche EuroShop / 3M 2020

3M 2020 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2020 KONZERNBILANZ AKTIVA PASSIVA in T€ VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte 31.03.2020 31.12.2019 in T€ 31.03.2020 31.12.2019 EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Immaterielle Vermögenswerte 53.749 53.752 Gezeichnetes Kapital Sachanlagen 394 424 Kapitalrücklage Investment Properties 3.822.786 3.822.786 Gewinnrücklagen Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen 513.377 511.493 Summe Eigenkapital Langfristige Vermögenswerte 4.390.306 4.388.455 Langfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte 7.185 13.578 7.417 14.646 182.663 148.087 203.426 170.150 61.784 61.784 1.217.560 1.217.560 999.644 970.229 2.278.988 2.249.573 1.498.303 1.433.373 383.624 352.585 32.222 378.755 351.905 33.863 Abfindungsansprüche von Kommanditisten Sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Verpflichtungen 2.266.734 2.197.896 Kurzfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten 17.106 78.974 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verpflichtungen 6.938 2.035 6.972 14.959 48.010 5.805 1.401 8.120 16.836 111.136 SUMME AKTIVA 4.593.732 4.558.605 SUMME PASSIVA 4.593.732 4.558.605 6 Deutsche EuroShop / 3M 2020

3M 2020 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2020 KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG KONZERN-GESAMTERGEBNIS- RECHNUNG in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag KONZERNERGEBNIS Ergebnis je Aktie (€) 01.01. – 31.03.2020 01.01. – 31.03.2019 in T€ 56.234 Konzernergebnis Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn- und Verlust rechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses GESAMTERGEBNIS Anteil Konzernaktionäre 01.01. – 31.03.2020 01.01. – 31.03.2019 28.034 39.405 1.774 -1.501 -393 344 1.381 29.415 29.415 -1.157 38.248 38.248 55.756 -3.074 -2.652 50.030 655 -2.378 48.307 -2.957 -2.649 50.628 151 -1.491 49.288 6.517 6.973 -11.003 -12.530 -4.402 5 -8.883 -4.735 34.689 -6.655 28.034 0,45 -4.644 2.576 -7.625 -1.917 39.746 -341 39.405 0,64 KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG in T€ 01.01.2019 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 31.03.2019 01.01.2020 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 31.03.2020 Anzahl Aktien im Umlauf Grundkapital Kapital- rücklage Andere Gewinn- rücklagen Gesetzliche Gewinn- rücklage Gewinn- rücklage Cashflow- Hedges Summe 61.783.594 61.784 1.217.560 0 0 0 0 974.484 39.405 0 2.000 -26.080 2.229.748 0 0 -1.157 38.248 0 0 61.783.594 61.784 1.217.560 1.013.889 2.000 -27.237 2.267.996 61.783.594 61.784 1.217.560 0 0 0 0 993.900 28.034 0 2.000 -25.671 2.249.573 0 0 1.381 0 29.415 0 61.783.594 61.784 1.217.560 1.021.934 2.000 -24.290 2.278.988 7 Deutsche EuroShop / 3M 2020

3M 2020 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2020 KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Gezahlte Ertragsteuern Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties Auszahlung für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Cashflow aus Investitionstätigkeit Einzahlung aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten Auszahlungen an Kommanditisten Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand am Anfang der Periode FINANZMITTELBESTAND AM ENDE DER PERIODE 01.01. – 31.03.2020 01.01. – 31.03.2019 28.034 39.405 6.655 8.883 36 4.735 4.633 1.300 -1.148 -588 52.540 -11.003 5 -1.546 39.996 -5.054 -3 -5.057 7.416 -4.354 -22 -3.403 -363 34.576 148.087 182.663 341 7.625 45 1.917 5.397 3.634 1.590 -1.974 57.980 -12.530 3 -1.186 44.267 -1.921 -19 -1.940 2.500 -898 -28 -3.461 -1.887 40.440 116.335 156.775 8 Deutsche EuroShop / 3M 2020

3M 2020 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2020 SEGMENTBERICHTERSTATTUNG Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steu- erung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und europäi- schem Ausland („Ausland“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungs- träger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und dem EBT ohne Bewertungser- gebnis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstat- tung entsprechen denen des Konzerns. Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemein- schaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunterneh- men, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten: AUFTEILUNG NACH SEGMENTEN in T€ Umsatzerlöse (01.01. – 31.03.2019) EBIT (01.01. – 31.03.2019) EBT ohne Bewertungsergebnis (01.01. – 31.03.2019) Segmentvermögen (31.12.2019) davon Investment Properties (31.12.2019) Inland 49.233 (48.790) 43.519 (42.780) 34.308 (32.120) Ausland 10.227 (10.913) 9.514 (10.328) 7.851 (8.571) Summe 59.460 (59.703) 53.033 (53.108) 42.159 (40.691) -3.704 (-3.469) -4.726 (-3.820) -1.387 (1.640) 3.341.840 (3.315.952) 3.246.262 (3.246.262) 776.951 (773.700) 743.828 (743.828) 4.118.791 (4.089.652) 3.990.090 (3.990.090) 474.941 (468.953) -167.304 (-167.304) Überleitung 01.01. – 31.03.2020 55.756 (56.234) 48.307 (49.288) 40.772 (42.331) 31.03.2020 4.593.732 (4.558.605) 3.822.786 (3.822.786) Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschafts- unternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die pas- siven latenten Steuern werden von dem Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher in der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthalten. Entspre- chend wurde der Geschäfts- und Firmenwert aus dem Erwerb Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zugeordnet. Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesell- schaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deut- sche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Anga- ben nach IFRS 8.33. 9 Deutsche EuroShop / 3M 2020

3M 2020 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2020 SONSTIGE ANGABEN Versicherung der gesetzlichen Vertreter Nach bestem Wissen versichern wir, dass gemäß den anzu- wendenden Rechnungslegungsgrundsätzen für die Zwischen- berichterstattung der Konzernzwischenabschluss ein den tat- sächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Kon- zernzwischenlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind. Hamburg, 14. Mai 2020 Wilhelm Wellner Olaf Borkers DIE SHOPPINGCENTER-AKTIE KENNZAHLEN DER AKTIE Nach einem Jahresschlusskurs* 2019 von 26,42 € ist die Aktie der Deutsche EuroShop stabil in die ersten Wochen des Jahres 2020 gestartet. Am 3. Januar 2020 ging die Aktie mit 26,50 € aus dem Handel und erreichte damit den höchsten Kurs in den ersten drei Monaten des Jahres. Ende Februar nahmen die Unsicherheiten der Anleger im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie stark zu. Dies führte bei unserer Aktie, bei den Werten unserer Peer-Unterneh- men sowie insgesamt an den Aktienmärkten weltweit zu erhebli- chen Kurseinbrüchen. Während die DES-Aktie am 21. Februar 2020 noch mit 25,40 € in der Schlussauktion gehandelt wurde, schloss sie nach einer sehr volatilen Baisse-Phase das 1. Quartal 2020 mit 10,46 € auf Xetra ab. Die Marktkapitalisierung der Deutsche Euro- Shop belief sich zum Ende der Berichtsperiode auf 646,3 Mio. €. Dies entspricht einer Performance von -60,4% für den Berichtszeitraum. Der SDAX verlor im selben Zeitraum 26,1%. DEUTSCHE EUROSHOP VS. SDAX UND EPRA IM VERGLEICH JANUAR BIS MAI 2020 indexierte Darstellung, Basis 100, in % Deutsche EuroShop EPRA SDAX Branche / Industriegruppe Financial Services / Real Estate Grundkapital am 31.03.2020 61.783.594,00 € Anzahl der Aktien am 31.03.2020 (nennwertlose Namensstückaktien) Dividende 2019 (Vorschlag) Kurs am 30.12.2019 Kurs am 31.03.2020 Tiefst- / Höchstkurs in der Berichtsperiode Marktkapitalisierung am 31.03.2020 Prime Standard Freiverkehr Indizes ISIN Ticker-Symbol 61.783.594 0,00 € 26,42 € 10,46 € 26,50 € / 9,94 € 646,3 Mio. € Frankfurt und Xetra Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart SDAX, EPRA, GPR 250, EPIX 30, MSCI Small Cap, HASPAX, F.A.Z.-Index DE 000748 020 4 DEQ, Reuters: DEQGn.DE * Den Angaben und Berechnungen liegen – sofern nicht anders angegeben – Xetra-Schlusskurse zugrunde. 140 100 60 20 10 Jan. Feb. Mrz. Apr. Mai Deutsche EuroShop / 3M 2020

3M 2020 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2020 FINANZKALENDER 2020 14.05. 28.05. 16.06. 17.06. 13.08. 18.08. 03.09. 07.09. 21.09. Quartalsmitteilung 3M 2020 Societe Generale The Nice Conference (virtuell) Hauptversammlung (virtuell) UniCredit Kepler Cheuvreux German Property Day (virtuell) Halbjahresfinanzbericht 2020 Roadshow London, J.P. Morgan Commerzbank Sector Conference, Frankfurt Jefferies Real Estate Conference, Tel Aviv Goldman Sachs & Berenberg German Conference, München 22.09. 01.10. 21.10. 12.11. 16.11. 25.11. Baader Investment Conference, München (hybrid) Commerzbank German Real Estate Forum, London Kempen European Property Seminar, Amsterdam Quartalsmitteilung 9M 2020 Roadshow Paris, Societe Generale DZ Bank Equity Conference, Frankfurt Unser Finanzkalender wird ständig erweitert. Die neuesten Termine erfahren Sie auf unserer Internetseite unter www.deutsche-euroshop.de/ir ALLEE-CENTER MAGDEBURG STADT- GALERIE PASSAU CITY ARKADEN KLAGENFURT ALTMARKT-GALERIE DRESDEN RHEIN-NECKAR-ZENTRUM VIERNHEIM RATHAUS- CENTER DESSAU ALLEE-CENTER HAMM CITY- GALERIE WOLFSBURG MAIN-TAUNUS-ZENTRUM SULZBACH/FRANKFURT ÁRKÁD PÉCS www.deutsche-euroshop.de/IR SIE WÜNSCHEN WEITERE INFORMATIONEN? Dann besuchen Sie uns im Internet oder rufen Sie uns an: Patrick Kiss und Nicolas Lissner Tel.: +49 (0)40 - 41 35 79 20/-22 Fax: +49 (0)40 - 41 35 79 29 www.deutsche-euroshop.de/ir E-Mail: ir@deutsche-euroshop.de Zukunftsbezogene Aussagen Diese Quartalsmitteilung enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Pro- gnosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Rundungen und Veränderungsraten Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Run- dungsdifferenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Verände- rungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Ver- besserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (-). 11 Deutsche EuroShop / 3M 2020