Deutsche EuroShop AG Halbjahresbericht H1 2020 Deutsch

H1 2020 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2020 BRIEF DES VORSTANDS SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE, SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN, nach einem planmäßigen Start ins Geschäftsjahr 2020 hat die Corona-Pandemie seit März 2020 die Bevölkerung, die Wirtschaft und auch die Deutsche EuroShop vor große Herausforderungen gestellt. Bei unseren Mietpartnern und uns verursachte die Aus- breitung des Virus außergewöhnliche Einschnitte in die Geschäfts- aktivitäten. Auf einen Lockdown nahezu aller Geschäfte in den Centern folgte die anspruchsvolle Phase der sicheren Wieder- eröffnungen sowie die aktuell laufende Phase des Centerbetriebes unter vielfältigen Präventionsauflagen. Wir haben zu Beginn der Pandemie schnell und konsequent alle not- wendigen Maßnahmen ergriffen, um die Auswirkungen der Krise auf uns und unsere Stakeholder bestmöglich abzufedern. Zur weiteren Verbesserung unserer Liquidität sowie des finanziellen Spielrau- mes wurden operative Kosten gesenkt und nicht essenzielle Investi- tionsmaßnahmen gestoppt bzw. verschoben. Die Dividendenzah- lung für das Geschäftsjahr 2019 wurde ausgesetzt. Parallel haben wir uns intensiv mit unseren Banken ausgetauscht und erfolgreich die im laufenden Jahr anstehenden Refinanzierungen vertraglich gesichert. In dieser schwierigen Situation haben wir unseren Mietern tempo rär Entlastung verschafft und – über die gesetzlichen Regelungen hin- aus – vorerst davon abgesehen, coronabedingte Mietaußenstände von betroffenen Mietern rechtlich durchzusetzen. Im Sinne eines partnerschaftlichen Ansatzes sprechen wir mit allen betroffenen Mietern über faire Lösungsansätze und auch Schadensteilungen, jeweils in Abhängigkeit von der individuellen Situation. Wir sind der Überzeugung, dass dieses Vorgehen in dieser besonderen Lage die beste Basis für die Zukunft und einen gemeinsamen und nachhalti- gen Geschäftserfolg ist. Bei allen Herausforderungen beobachten wir in den letzten Wochen eine positive Entwicklung beim Konsumentenverhalten, die uns opti- mistischer stimmt: Die Menschen kommen zurück in die Center und beachten die besonderen Auflagen zur Eindämmung der Pande- mie, so dass ein sicherer Betrieb der Center und Geschäfte jeder- zeit sichergestellt ist. Seit Ende des Lockdowns sind die Kundenfre- quenzen in unseren Centern auf aktuell 77 % und die Mieter umsätze im Juni weiter auf 82 % des Vorjahresniveaus angestiegen. Das als Collection Ratio bezeichnete Verhältnis der gezahlten zur fälligen Miete hat sich ebenfalls deutlich verbessert. Nachdem im zwei- ten Quartal durchschnittlich 48 % aller Mietforderungen beglichen wurden, beträgt die Collection Ratio für Juli bereits 78 %. Insgesamt lassen diese Zahlen einen positiven Trend erkennen, allerdings sind die Werte teilweise noch deutlich von ihren Normalniveaus entfernt. WILHELM WELLNER OLAF BORKERS WESENTLICHE KONZERNKENNZAHLEN in Mio. € Umsatzerlöse Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT EBT (ohne Bewertungs ergebnis 1) EPRA 2 Earnings 5 FFO Konzernergebnis in € EPRA 2 Earnings je Aktie 5 FFO je Aktie Ergebnis je Aktie Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien in Mio. € Eigenkapital 3 Verbindlichkeiten Bilanzsumme EPRA 2 NAV EPRA 2 NAV je Aktie in € Eigenkapitalquote in % 3 LTV-Verhältnis in % 4 Liquide Mittel 01.01. – 30.06.2020 01.01. – 30.06.2019 109,4 80,0 78,5 62,1 59,8 59,9 -129,3 111,9 100,4 98,2 81,9 84,3 75,9 66,2 01.01. – 30.06.2020 01.01. – 30.06.2019 0,97 0,97 -2,09 1,37 1,22 1,07 +/- -2,2 % -20,3 % -20,1 % -24,2 % -29,1 % -21,1 % -295,2 % + /- -29,2 % -20,5 % -295,3 % 61.783.594 61.783.594 0,0 % 30.06.2020 31.12.2019 2.454,0 1.926,2 4.380,2 2.454,7 39,73 56,0 32,5 178,8 2.601,5 1.957,1 4.558,6 2.613,4 42,30 57,1 31,5 148,1 + /- -5,7 % -1,6 % -3,9 % -6,1 % -6,1 % 20,7 % 1 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 European Public Real Estate Association 3 inklusive Fremdanteile am Eigenkapital 4 Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen) 5 Die EPRA Earnings beinhalten in der Vorjahresperiode eine einmalige Steuer- erstattung inklusive aufgelaufener Zinsen für Vorjahre. Ohne diese Steuererstattung hätten die EPRA Earnings im Vorjahr 75,3 Mio. € bzw. 1,22 € je Aktie betragen. 1 Deutsche EuroShop / H1 2020

H1 2020 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2020 Die Corona-Pandemie hat im ersten Halbjahr einen erheblich nega- tiven Einfluss auf unsere Ertragslage und unser Bewertungs- ergebnis gehabt. Auf Basis unserer soliden Bilanz und niedrigen Verschuldung sowie einer weiter stabilen Liquiditätssituation sind wir gut positioniert, dies zu verkraften. Die weitere Entwicklung der allgemeinen Wirtschaftslage und der Corona-Pandemie sowie deren andauernde Auswirkungen auf unser Geschäft sind weiter mit deutlichen Unwägbarkeiten behaftet. Dies gilt insbesondere im Hin- blick auf die für uns wichtige Kaufkraft der Privathaushalte sowie das Konsumverhalten und damit auf die weitere Erholung unseres operativen Geschäftes. Ein Geschäftsausblick auf den Verlauf des zweiten Halbjahres 2020 ist auf dieser Basis aktuell verlässlich nicht möglich. Wir werden eine Prognose abgeben, sobald wir die Aus- wirkungen der Corona-Pandemie hinreichend quantifizieren können. GRUNDLAGEN DES KONZERNS In dieser besonderen Corona-Pandemie-Situation haben wir alle in unserem Einflussbereich liegenden wichtigen Maßnahmen zur Bewältigung der Krise umgesetzt bzw. eingeleitet. Wir sind im engen Dialog mit unseren Geschäftspartnern, insbesondere unseren Mie- tern, und wir sind zuversichtlich, dass sich die Lage weiter stabili- sieren wird. Wir bedanken uns für Ihr fortgesetztes Vertrauen. Hamburg, im August 2020 Wilhelm Wellner Olaf Borkers GESCHÄFTSMODELL DES KONZERNS ZIELE UND STRATEGIE Die Deutsche EuroShop ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg. Die Deutsche Euro- Shop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließ- lich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten investiert. Zum Immobilienportfolio gehören 21 Einkaufszentren in Deutsch- land, Österreich, Polen, Ungarn und Tschechien. Die ausgewiesenen Umsätze erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der vermieteten Flächen in den Einkaufszentren. Die Einkaufszentren werden von eigenständigen Gesellschaften gehalten, über die die Deutsche EuroShop an zwölf Shoppingcen- tern zu 100 % und an neun Shoppingcentern mit 50 % bis 75 % betei- ligt ist. Das operative Management der Einkaufszentren ist an externe Dienstleister im Rahmen von Geschäftsbesorgungsver- trägen vergeben. Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risiko- management, Finanzierung und Kommunikation. Der Deutsche Euro- Shop-Konzern ist zentral und in einer personell schlanken Struk- tur organisiert. Das Grundkapital betrug zum 30. Juni 2020 61.783.594 € und war in 61.783.594 nennwertlose Namensaktien eingeteilt. Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €. Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in quali tativ hochwertige Shoppingcenter in Innenstadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liquidi- tätsüberschusses aus der langfristigen Vermietung der Shopping- center, der zu einem wesentlichen Teil als jährliche Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden kann, ist ein wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risikostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutschland. Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität. Mit bis zu zehn Prozent des Eigenkapitals kann sich die Gesellschaft im Rahmen von Joint Ventures an Shoppingcenter-Projektentwick- lungen im Frühstadium beteiligen. Die Finanzierung neuer Investments soll in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander stehen, und der Fremdfinanzierungsanteil im Konzern 55 % dauerhaft nicht übersteigen. Grundsätzlich werden Zinssätze bei der Aufnahme oder Prolongation von Darlehen lang- fristig gesichert. Ziel ist es, die Duration (durchschnittliche Zins- bindungsdauer) bei über fünf Jahren zu halten. 2 Deutsche EuroShop / H1 2020

H1 2020 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2020 STEUERUNGSSYSTEM WIRTSCHAFTSBERICHT Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet das Unternehmen nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäfts- ordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäftsver- fahren des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt. Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der Shop- pingcenter zu erreichen und einen hohen Liquiditätsüberschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirtschaften, leiten sich die Steuerungsgrößen (Leistungsindikatoren) ab. Dies sind Umsatz, EBIT (Earnings before Interest and Taxes), EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertungsergebnis und FFO (Funds from Operations). Aufgrund der coronabedingt höheren Mietausfälle und Mietaußen- stände haben diese Steuerungskennzahlen aktuell teilweise nur eine eingeschränkte Aussagekraft, so dass bis auf Weiteres die Collection Ratio ergänzend zu Steuerungszwecken genutzt wird. Die Collec- tion Ratio misst das Verhältnis von Zahlungseingängen zu Miet- und Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern. GESAMTWIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHEN- SPEZIFISCHE RAHMENBEDINGUNGEN Die Corona-Pandemie hat die wirtschaftliche Entwicklung weltweit jäh gebremst. In Deutschland, dem Hauptmarkt der Deutsche Euro- Shop, ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP) nach einem um 2,0 prozen- tigem Rückgang im Auftaktquartal 2020 im zweiten Quartal noch- mals um real 11,7 % eingebrochen – der stärkste Rückgang seit Beginn der vierteljährlichen BIP-Berechnungen für Deutschland im Jahr 1970. Die Arbeitslosenquote lag Ende Juli 2020 bei 6,3 % (Ende Juli 2019: 5,0 %). Trotz einiger neuer regionaler Infektionszen- tren hat sich die Verbraucherstimmung in Deutschland seit Mai auf einem niedrigen Niveau wieder erholt. Sowohl bei den Konjunktur und Einkommenserwartungen als auch bei der Anschaffungsnei- gung war ein positiver Trend festzustellen. Obwohl sich die Ver- braucherstimmung aufgehellt hat, sind Deutschlands Verbraucher von einer „guten“ Kauflaune noch etwas entfernt. Gemäß Statisti- schem Bundesamt stiegen die deutschen Einzelhandelsumsätze (inkl. Onlinehandel) in den ersten sechs Monaten 2020 real um 2,0 %. Wesentlich für das Wachstum war dabei weiterhin der Online- und Versand handel (+19,7 %), der von den Lockdown-Maßnahmen betrof- fene stationäre Handel hatte dagegen Umsatzeinbußen zu verzeich- nen (-0,6%). 3 Deutsche EuroShop / H1 2020

H1 2020 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2020 ERTRAGSLAGE in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten NOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT At-equity-Ergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Latente Steuern (at-equity) At-equity-Ergebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übriges Finanzergebnis Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern Latente Steuern (at-equity) Latente Steuern (mit at-equity) KONZERNERGEBNIS 01.01. – 30.06.2020 01.01. – 30.06.2019 109.422 -29.376 80.046 2.089 -3.636 78.499 11.725 -21.979 -6.198 6 -16.446 62.053 -217.873 -2.195 28.710 -129.305 -37.300 49.171 -146 -168.702 -49.171 28.564 146 14.092 1.248 93 -7.143 -1.248 -10.095 -93 Veränderung + /- -2.462 -17.905 -20.367 1.377 -716 -19.706 -3.708 3.153 3.122 -2.681 -114 -19.820 in % -2,2 -156,1 -20,3 193,4 -24,5 -20,1 -24,0 12,5 33,5 -99,8 -0,7 -24,2 111.884 -11.471 100.413 712 -2.920 98.205 15.433 -25.132 -9.320 2.687 -16.332 81.873 -8.391 2.942 -209.482 -5.137 -2.496,5 -174,6 -10.188 66.236 38.898 -195.541 381,8 -295,2 Umsatzerlöse von der Corona-Pandemie beeinflusst Im Berichtszeitraum beliefen sich die Umsatzerlöse auf 109,4 Mio. €. Dies war auf vergleichbarer Basis ein Rückgang um 2,2 % gegen- über der Vorjahresperiode (111,9 Mio. €). Hier wirkten sich in unse- ren ausländischen Märkten gesetzliche Regelungen zur Abfede- rung der Auswirkungen der Corona-Pandemie seit Mitte März aus, die u. a. das temporäre Aussetzen von Zahlungsverpflichtungen aus Mietverhältnissen für die von den Schließungen betroffenen Mieter vor sahen (2,0 Mio. €). Wir verweisen diesbezüglich auf die weiteren Ausführungen unter „Auswirkung der Coronavirus-Pandemie auf den Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2020“ auf S. 12 ff. in die- sem Bericht, in der die relevanten Bilanzierungs- und Bewertungs- methoden hierzu dargestellt werden. Wertberichtigungen coronabedingt stark gestiegen Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraumes, die hauptsächlich Centermanagement-Honorare, nicht umlegbare Nebenkosten, Instandhaltungen und Wertberichtigungen auf Miet- forderungen umfassen, erhöhten sich deutlich um 17,9 Mio. € auf 29,4 Mio. €. Grund hierfür waren die höheren Wertberichtigungen auf Mietforderungen, die auf Basis erwarteter Mietausfälle im Zusam- menhang mit Mieterstützungsmaßnahmen bemessenen wurden, sowie erhöhte Wertberichtigungen im Zusammenhang mit Mieter- insolvenzen. Insgesamt beliefen sich die Wertberichtigungen auf Mietforderungen auf 19,0 Mio. € (i.Vj. 0,9 Mio. €). In Bezug auf die relevanten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden verweisen wir ebenfalls auf die weiteren Ausführungen unter „Auswirkung der Coronavirus-Pandemie auf den Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2020“ auf S. 12 ff. in diesem Bericht. Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen, aus Erträgen aus in Vorjahren wert- berichtigten Mietforderungen sowie aus Nachzahlungen im Rahmen von Nebenkostenabrechnungen resultierten, summierten sich auf 2,1 Mio. € und lagen damit deutlich über dem Vorjahr. 4 Deutsche EuroShop / H1 2020

H1 2020 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2020 Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personal- kosten handelte, lagen mit 3,6 Mio. € aufgrund einmaliger Finan- zierungskosten im Rahmen der Verlängerung unserer Kredit- linie (0,5 Mio. €) sowie höherer Beratungskosten (0,2 Mio. €) über der Vorjahresperiode. EBIT deutlich unterhalb des Vorjahres Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 78,5 Mio. € deutlich unter dem Vorjahr (98,2 Mio. €), was im Wesentlichen auf die Wertberichtigung der aufgelaufenen Mietrückstände und den corona bedingten Umsatzrückgang zurückzuführen ist. der Corona-Pandemie von verschiedenen Faktoren wesentlich beeinflusst. Zu den Abwertungen haben gestiegene Ankaufsrendi- ten für Shoppingcenter, eine Senkung der durchschnittlichen Markt- miete, erwartete längere Nachvermietungszeiten sowie erhöhte Investitionsanforderungen beigetragen. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Die Steuern vom Einkommen und Ertrag beliefen sich auf -2,2 Mio. € (i.Vj. Steuerertrag 2,9 Mio. €) und beinhalteten im Vorjahr eine Ge - werbesteuerrückzahlung in Höhe von 7,1 Mio. €. Die latenten Steuern resultierten aufgrund der Abwertungen des Immobilienver mögens in einem Ertrag von 28,7 Mio. € (i.Vj. latenter Steueraufwand -10,2 Mio. €). Finanzergebnis nahezu auf Vorjahresniveau Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) lag mit 16,4 Mio. € nahezu auf Vorjahresniveau (i.Vj. 16,3 Mio. €) und ist das Resultat gegenläufiger, sich aufhebender Effekte. Das at-equity Ergebnis (operativ) hat sich insbesondere aufgrund coronabedingt höherer Wertberichtigungen auf Mietforderungen um 3,7 Mio. € reduziert. Des Weiteren beinhaltete das übrige Finanzergebnis im Vor- jahr eine einmalige Zinserstattung von 2,7 Mio. € für eine Gewer- besteuerrückzahlung. Gegenläufig konnte der Zinsaufwand der Konzern gesellschaften um 3,2 Mio. € gesenkt werden. Hier wirk- ten sich neben planmäßigen Tilgungen die günstigeren Anschluss- finanzierungen für das Rhein-Neckar-Zentrum Viernheim und das A10 Center Wildau positiv aus. Der den Kommanditisten zuste- hende Ergebnisanteil hat sich entsprechend dem reduzierten EBIT verringert. EBT (ohne Bewertungsergebnis) sinkt coronabedingt um ein Viertel Das rückläufige EBIT und at-equity Ergebnis sowie die einmalige Zinserstattung des Vorjahres bedingten den Rückgang des EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 81,9 Mio. € auf 62,1 Mio. € (-24,2 %). Bewertungsergebnis im veränderten Marktumfeld negativ Die Corona-Pandemie hat sich auch auf die Bewertung des Immo- bilienvermögens des Konzerns nach IAS 40 ausgewirkt und zu einem negativen Bewertungsergebnis von 217,9 Mio. € geführt. Vom Bewertungsrückgang entfielen unter Berücksichtigung des Anteils der Fremdgesellschafter -168,7 Mio. € auf die Bewertung des im Konzern ausgewiesenen Immobilienvermögens und -49,2 Mio. € auf die Bewertung des Immobilienvermögens der nach at-equity bilan- zierten Gemeinschaftsunternehmen. Im Durchschnitt wurden die Konzernimmobilien nach Berücksichti- gung der laufenden Investitionen im ersten Halbjahr 2020 um 5,5 % abgewertet, wobei die Marktwertveränderungen in einer Bandbreite von -3,1 %bis -9,9 % lagen. Bei einem insgesamt weiter hohen Ver- mietungsstand von 97,0 % (-0,6% im Vergleich zum letzten Bilanz- stichtag) wurde die Bewertung des Immobilienportfolios im Umfeld EPRA Earnings und Konzernergebnis stark rückläufig Die EPRA Earnings, welche das Bewertungsergebnis ausklammern, haben sich insbesondere aufgrund der Wertberichtigungen auf Miet- forderungen sowie dem Umsatzrückgang deutlich auf 59,8 Mio. € bzw. 0,97 € je Aktie reduziert. Der Ergebnisrückgang ist zusätzlich mit einem im Vorjahr enthaltenen einmaligen Ertrag aus Gewerbe- steuererstattungen sowie den darauf aufgelaufenen Zinserträge zu begründen. Bedingt durch das hohe negative Bewertungsergebnis ergab sich ein Konzernverlust von -129,3 Mio. € nach einem Konzerngewinn von 66,2 Mio. € in der Vergleichsperiode. Das Ergebnis je Aktie betrug -2,09 € (i.Vj. 1,07 €). EPRA EARNINGS 01.01. – 30.06.2020 01.01. – 30.06.2019 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis -129.305 -2,09 66.236 1,07 Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Bewertungsergebnis derivative Finanzinstrumente 1 Latente Steueranpas- sungen gemäß EPRA 2 EPRA EARNINGS 3 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 217.873 3,53 8.391 0,14 -88 0,00 -141 -28.710 59.770 -0,47 9.820 0,97 84.306 0,00 0,16 1,37 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente 3 Die EPRA Earnings beinhalten in der Vorjahresperiode eine einmalige Steuerer- stattung inklusive aufgelaufener Zinsen für Vorjahre. Ohne diese Steuererstattung hätten die EPRA Earnings im Vorjahr 75,3 Mio. € bzw. 1,22 € je Aktie betragen. 5 Deutsche EuroShop / H1 2020

H1 2020 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2020 Entwicklung der Funds from Operations (FFO) Die Funds From Operations (FFO) dienen der Finanzierung unserer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Til- gung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie als Basis für Divi- dendenausschüttungen. Wesentliche Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, werden bei der Ermitt- lung der FFO eliminiert. Die FFO reduzierten sich von 75,9 Mio. € auf 59,9 Mio. € bzw. je Aktie um 0,25 € auf 0,97 €. Als ertragsbasierte Zahl spiegeln die FFO den aktuell deutlichen Anstieg der Mietaußen- stände nicht wider, so dass ergänzend die Analyse des Zahlungs- verhaltens der Mieter, ausgedrückt in der Collection Ratio, notwen- dig ist. Diese belief sich im ersten Quartal auf 97 % und im zweiten Quartal auf 48 %. FUNDS FROM OPERATIONS 01.01. – 30.06.2020 01.01. – 30.06.2019 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis -129.305 -2,09 66.236 1,07 Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Steuererstattung für Vorjahre Latente Steuern 1 FFO Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 217.873 3,53 8.391 0,14 0 -28.710 59.858 0,00 -0,47 -8.961 10.188 0,97 75.854 -0,15 0,16 1,22 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt UMSATZ in Mio. € 111,9 109,4 EBIT in Mio. € 98,2 EBT * in Mio. € FFO JE AKTIE in € 1,22 78,5 81,9 0,97 62,1 -2,2% -20,1% -24,2% -20,5% H1 2019 H1 2020 H1 2019 H1 2020 H1 2019 H1 2020 H1 2019 H1 2020 * ohne Bewertungsergebnis 6 Deutsche EuroShop / H1 2020

H1 2020 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2020 FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE Vermögens- und Liquiditätssituation Die Bilanzsumme des Deutsche EuroShop-Konzerns reduzierte sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag, insbesondere auf- grund des Rückgangs der Immobilienverkehrswerte um 178,4 Mio. € auf 4.380,2 Mio. €. Demgegenüber hat sich die Liquidität in diesem Zeitraum um 30,7 Mio. € auf 178,8 Mio. € erhöht. Nach einem deut- lichen Liquiditätsaufbau im ersten Quartal des Jahres, ist die Liqui- dität im zweiten Quartal 2020 insgesamt stabil geblieben. Aufgrund der coronabedingt niedrigen Collection Ratio im zweiten Quartal sind die Forderungen des Konzerns deutlich um 21,0 Mio. € (nach Wertberichtigungen) angestiegen. Die kurzfristigen Verpflichtungen erhöhten sich im Wesentlichen aufgrund von Darlehen, deren Lauf- zeiten planmäßig Ende Juni 2021 enden und die entsprechend aus den langfristigen in die kurzfristigen Verpflichtungen umgegliedert wurden. BIL ANZSTRUKTUR Bilanzsumme in Mio. € in T€ 30.06.2020 31.12.2019 Veränderung Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) 222.057 170.150 51.907 4.158.093 4.388.455 -230.362 186.156 111.136 75.020 1.740.024 1.845.991 -105.967 2.453.970 2.601.478 -147.508 BILANZSUMME 4.380.150 4.558.605 -178.455 4.558,6 170,1 4.380,2 222,1 4.380,2 186,2 4.558,6 111,1 4.388,5 4.158,1 1.740,0 1.846,0 2.454,0 2.601,5 Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte 2019 2020 2020 2019 Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Eigenkapital (inkl. Fremd- gesellschafter) Eigenkapitalquote bei 56,0 % Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremdgesellschaftern) von 56,0 % hat sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (57,1%) leicht reduziert und ist weiterhin auf einem sehr soliden Niveau. Die langfristigen passiven latenten Steuern sanken infolge der Redu- zierung Immobilienverkehrswerte um 27,7 Mio. € auf 351,1 Mio. €. Die übrigen kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten und Rückstellun- gen reduzierten sich um 2,4 Mio. €. Verschuldungsquote weiterhin auf niedrigem Niveau Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten lagen zum 30. Juni 2020 mit 1.511,5 Mio. € um 0,9 Mio. € unter dem Stand zum Jahresende 2019. Den planmäßigen Tilgungen stand die Aufstockung eines Darlehens um 7,4 Mio. € zur Finanzierung von Investitions- maßnahmen gegenüber. Der Loan-to-Value liegt trotz der deut- lichen Abwertungen der Shoppingcenter bei sehr soliden 32,5 % (31. Dezember 2019: 31,5 %). Net Asset Value nach EPRA sinkt aufgrund von Immobilienabwertungen Der Net Asset Value (NAV) zum 30. Juni 2020 lag bei 2.454,7 Mio. € gegenüber 2.613,4 Mio. € zum Jahresende 2019. Dies entsprach einem Rückgang des Net Asset Value je Aktie um 2,57 € von 42,30 € auf 39,73 € je Aktie (-6,1%). 7 Deutsche EuroShop / H1 2020

H1 2020 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2020 EPRA NAV 30.06.2020 31.12.2019 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Eigenkapital 2.123.383 34,37 2.249.573 36,41 29.057 0,47 33.726 0,55 Zeitwert derivativer Finanzinstrumente1 Eigenkapital ohne derivative Finanzinstrumente Latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanz instrumente1 Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter Steuern EPRA NAV 2.454.709 39,73 2.613.390 -53.727 -0,87 -53.727 -0,87 42,30 Anzahl der aus- gegebenen Stück- aktien zum Bilanzstichtag 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt NACHTRAGSBERICHT Zwischen dem Bilanzstichtag 30. Juni 2020 und dem Tag der Ab - schluss erstellung sind keine Ereignisse mit wesentlicher Bedeutung eingetreten. 2.152.440 34,84 2.283.299 36,96 ERWARTETE ERTRAGS- UND FINANZLAGE 355.996 5,76 383.818 6,21 Sparquote auf 12,5 % des verfügbaren Einkommens. Dieses Geld wird dem Einzelhandel ebenso fehlen wie die verlorenen Umsätze aus der Lockdown-Phase. Die jüngst von der Bundesregierung beschlossenen Konjunkturmaßnahmen (u. a. Überbrückungs hilfen, Kinderbonus für Familien und Absenkung der Mehrwertsteuer) könnten eine gewisse Linderung erwarten lassen. Für die das kom- mende Jahr hält der Sachverständigenrat eine V-förmige Erholung der deutschen Wirtschaft für möglich, andere Institute wie die OECD und die Bundesbank gehen von einer langsameren Erholung aus. Wir befinden uns aktuell weiterhin in einer Situation mit hoher Unsi- cherheit hinsichtlich der Höhe und Dauer der substanziellen Auswir- kungen der Corona-Pandemie auf das Geschäft unserer Mieter und damit auf unseren Geschäftsausblick. Die operativen Zahlen, insbe- sondere die Kundenfrequenzen und Mieterumsätze, haben sich seit der Wiedereröffnung der Geschäfte positiv entwickelt und auch die Collection Ratios haben sich zuletzt weiter verbessert. Allerdings liegen die Zahlen noch deutlich unter dem Vorjahresniveau. Wir sind in intensiven Gesprächen mit unseren Mietern, um für beide Seiten tragfähige wirtschaftliche Lösungen zu finden. Wir konnten bereits erste Vereinbarungen treffen, jedoch befinden wir uns bei dem Groß- teil unserer Mieter weiterhin in laufenden Verhandlungen. Zudem ist der weitere Geschäftsverlauf 2020 von der Entwicklung der Pan- demie und den erforderlichen Schutzmaßnahmen abhängig. Eine quantifizierbare Einschätzung ist zum jetzigen Zeitpunkt weiterhin nicht verlässlich möglich. Wir erwarten jedoch, dass die aufgelau- fenen Umsatzeinbußen und erforderlichen Wertberichtigungen des ersten Halbjahres 2020 bis zum Jahresende nicht kompensiert wer- den können und daher Umsatzerlöse, EBIT, EBT (ohne Bewertungs- ergebnis) und FFO unterhalb der Geschäftszahlen 2019 liegen wer- den. Eine neue Prognose wird abgegeben, sobald die Auswirkungen der Corona-Pandemie hinreichend quantifiziert werden können. PROGNOSEBERICHT RISIKOBERICHT WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN Für 2020 geht der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung („Die fünf Wirtschaftsweisen“) von einer sehr deutlichen Schrumpfung der deutschen Wirtschaft um real 6,5 % aus. Für die Preisentwicklung erwarten die Experten des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie einen Rück- gang der Inflationsrate auf 0,5 % und einen durch die Corona-Pan- demie bedingten starken Anstieg der Zahl der Arbeitslosen und der Empfänger von Kurzarbeitergeld zum Jahresende. Damit einherge- hend rechnen Volkswirte mit einem Rückgang der privaten Konsum- ausgaben um 7,4% und einer gleichzeitig deutlichen Zunahme der Die Corona-Pandemie wird sich auf die Einzelrisiken des Konzerns hinsichtlich Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit auswir- ken. Wie bereits in unserem Risikobericht 2019 (siehe Finanzbericht 2019 S. 18) dargestellt, ist das Ausmaß derzeit nicht quantifizier- bar. Abhängig vom weiteren Verlauf der Pandemie werden die Ein- zelrisiken und die Gesamtrisikoposition überprüft und regelmäßig neu bewertet. Wir erwarten jedoch, dass sich einzelne Risiken hin- sichtlich Schadenshöhe und /oder Eintrittswahrscheinlichkeit erhö- hen werden. Auf Basis unserer guten Bilanzstruktur und soliden Liquiditätsausstattung sowie einer Bewertung über verschiedene Risiko szenarien sehen wir daher derzeit keine bestandsgefährden- den Risiken für die Gesellschaft. 8 Deutsche EuroShop / H1 2020

H1 2020 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2020 KONZERNBILANZ AKTIVA PASSIVA in T€ VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte 30.06.2020 31.12.2019 in T€ 30.06.2020 31.12.2019 EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Immaterielle Vermögenswerte 53.746 53.752 Gezeichnetes Kapital Sachanlagen 386 424 Kapitalrücklage Investment Properties 3.635.872 3.822.786 Gewinnrücklagen Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen 468.089 511.493 Summe Eigenkapital Langfristige Vermögenswerte 4.158.093 4.388.455 61.784 61.784 1.217.560 1.217.560 844.039 970.229 2.123.383 2.249.573 Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte 28.390 14.863 7.417 14.646 178.804 148.087 222.057 170.150 Langfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Abfindungsansprüche von Kommanditisten Sonstige Verbindlichkeiten 1.359.109 1.433.373 351.079 330.587 29.836 378.755 351.905 33.863 Langfristige Verpflichtungen 2.070.611 2.197.896 Kurzfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten 152.349 78.974 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verpflichtungen 2.692 2.102 5.691 5.805 1.401 8.120 23.322 16.836 186.156 111.136 SUMME AKTIVA 4.380.150 4.558.605 SUMME PASSIVA 4.380.150 4.558.605 9 Deutsche EuroShop / H1 2020

H1 2020 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2020 KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag KONZERNERGEBNIS Ergebnis je Aktie (€), unverwässert und verwässert 01.04. – 30.06.2020 01.04. – 30.06.2019 01.01. – 30.06.2020 01.01. – 30.06.2019 53.666 -21.252 -2.398 30.016 1.434 -1.258 30.192 -43.817 -10.976 -1.796 1 -56.588 -163.967 -190.363 33.024 -157.339 -2,54 55.650 -2.965 -2.900 49.785 561 -1.429 48.917 7.119 -12.602 -4.676 111 -10.048 -5.226 33.643 -6.812 26.831 0,43 109.422 -24.326 -5.050 80.046 2.089 -3.636 78.499 -37.300 -21.979 -6.198 6 -65.471 -168.702 -155.674 26.369 -129.305 -2,09 111.884 -5.922 -5.549 100.413 712 -2.920 98.205 14.092 -25.132 -9.320 2.687 -17.673 -7.143 73.389 -7.153 66.236 1,07 KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn- und Verlust rechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses GESAMTERGEBNIS Anteil Konzernaktionäre 01.04. – 30.06.2020 01.04. – 30.06.2019 01.01. – 30.06.2020 01.01. – 30.06.2019 -157.339 26.831 -129.305 66.236 2.229 -495 1.734 -829 196 -633 4.003 -888 3.115 -155.605 26.198 -126.190 -155.605 26.198 -126.190 -2.330 540 -1.790 64.446 64.446 10 Deutsche EuroShop / H1 2020

H1 2020 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2020 KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG Anzahl Aktien im Umlauf Grundkapital Kapital- rücklage Andere Gewinn- rücklagen Gesetzliche Gewinnrücklage Gewinnrücklage Cashflow-Hedges Summe 61.783.594 61.784 1.217.560 0 0 0 0 61.783.594 61.784 1.217.560 0 0 0 0 974.484 66.236 -92.675 948.045 993.900 -129.305 0 2.000 -26.080 2.229.748 0 0 -1.790 0 64.446 -92.675 2.000 -27.870 2.201.519 2.000 -25.671 2.249.573 0 0 3.115 -126.190 0 0 30.06.2019 61.783.594 61.784 1.217.560 in T€ 01.01.2019 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 01.01.2020 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 30.06.2020 61.783.594 61.784 1.217.560 864.595 2.000 -22.556 2.123.383 KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Gezahlte Ertragsteuern Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties Einzahlungen aus dem Abgang von Investment Properties Auszahlung für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Cashflow aus Investitionstätigkeit Einzahlung aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten Auszahlungen an Kommanditisten Auszahlungen an Konzernaktionäre Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand am Anfang der Periode FINANZMITTELBESTAND AM ENDE DER PERIODE 01.01. – 30.06.2020 01.01. – 30.06.2019 -129.305 -26.369 65.471 72 168.702 6.104 -21.190 -2.429 3.369 64.425 -21.883 6 -1.494 41.054 -6.037 490 -3 -5.550 7.416 -8.401 -45 -3.757 0 -4.787 30.717 148.087 178.804 66.236 7.153 17.673 89 7.143 13.104 519 624 250 112.791 -25.132 7 -3.209 84.457 -7.239 0 -19 -7.258 2.500 -6.539 -83 -8.784 -92.675 -105.581 -28.382 116.335 87.953 11 Deutsche EuroShop / H1 2020

H1 2020 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2020 ANHANG/ERLÄUTERUNGEN GRUNDLAGEN DER BERICHTERSTATTUNG Der vorliegende Zwischenabschluss des Deutsche EuroShop- Konzerns zum 30. Juni 2020 wurde in Übereinstimmung mit IAS 34 (Zwischenabschluss) in verkürzter Form aufgestellt. Der verkürzte Zwischenabschluss ist im Zusammenhang mit dem Konzern- abschluss zum 31. Dezember 2019 zu lesen. Der Zwischenabschluss wurde unter Anwendung der International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwen- den sind, erstellt. Die angewandten Bilanzierungs- und Bewertungs- methoden entsprechen, soweit nicht im nachfolgenden Abschnitt „Auswirkung der Corona -Pandemie auf den Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2020“ abweichend hervorgehoben, denen des letzten Konzernabschlusses zum Geschäftsjahresende. Für eine detaillierte Beschreibung der angewandten Methoden verweisen wir auf unseren Konzernanhang für das Jahr 2019 (Geschäftsbericht 2019, S. 36 ff.). Die erstmalig zum 1. Januar 2020 verpflichtend anzuwendenden neuen Rechnungslegungsstandards und Interpretationen wurden beachtet, hatten jedoch keine Auswirkungen auf die Darstellung des Zwischenabschlusses. Der Zwischenabschluss zum 30. Juni 2020 wurde weder ent- sprechend § 317 HGB geprüft noch einer prüferischen Durchsicht unterzogen. AUSWIRKUNG DER CORONA-PANDEMIE AUF DEN HALBJAHRESFINANZBERICHT ZUM 30. JUNI 2020 Die behördlich angeordneten flächendeckenden Geschäftsschlie- ßungen und weiteren Schutzmaßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie hatten massive Auswirkungen auf die Kunden- frequenzen in unseren Shoppingcentern sowie auf die Umsätze und damit wirtschaftliche Leistungsfähigkeit unserer Mieter im ersten Halbjahr 2020. Auch nach der nahezu vollständigen Öff- nung aller Geschäfte in unseren Centern sind die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Kundenfrequenzen und Mieterumsätzen substanziell. In vielen Ländern wurden zur Abmilderung der Auswirkungen der Corona-Pandemie gesetzliche Mietmoratorien und weitere Unter- stützungsmaßnahmen für Mieter beschlossen. So wurde bspw. für Deutschland eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 für den Fall der Nichtleistung der Mietzahlungen gesetzlich festgelegt, wenn dies auf Auswirkungen der Corona-Pandemie beruht. Parallel zu den gesetzlichen Maßnahmen hatten wir uns aufgrund der schwerwie- genden wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Pandemie auf unsere Mieter dazu entschlossen, coronabedingte Mietaußenstände bis auf Weiteres rechtlich nicht durchzusetzen. Ziel war es dadurch den betroffenen Mietern temporär eine finanzielle Entlastung zu geben, um dann mit Beginn der Wiedereröffnung der Geschäfte und in Abhängigkeit der Betroffenheit und Lage mit den Mietern individu- elle und faire Lösungsansätze zur Bewältigung der herausfordern- den Situation zu suchen. Bewertung aufgelaufener Mietforderungen Aufgrund der teilweisen Einstellung bzw. Reduzierung von Mietzah- lungen durch die Mieter hat sich der Forderungsbestand (vor Wert- berichtigungen) im ersten Halbjahr 2020 von 9,9 Mio. € um 39,2 Mio. € auf 49,1 Mio. € erhöht. Abweichend zum bisherigen Vorgehen bei der Ermittlung der Wertberichtigungen auf Forderungen, bei der i.d.R. alle Forderungen älter als 90 Tage unter Berücksichtigung werthal- tiger Sicherheiten einzelwertberichtigt werden, wurden die Wertbe- richtigungen zum 30. Juni 2020 auf Basis der tatsächlichen sowie der erwarteten Ausfälle im Zusammenhang mit Mieterstützungs- maßnahmen bemessen. Bei der Bewertung wurde auch der von bei- den Interessensverbänden HDE und ZIA entwickelte Verhaltensko- dex miteinbezogen, der in dieser außerordentlichen Situation und im Sinne eines Rechtsfriedens helfen soll, eine angemessene und außergerichtliche Schadensverteilung zwischen Mieter und Vermie- ter zu erzielen. Die im ersten Halbjahr ermittelten Wertberichtigun- gen betrugen für die Konzerngesellschaften 19,0 Mio. € und anteilig für die at-equity bilanzierten Gesellschaften 2,9 Mio. €. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich um einen Schätzwert handelt, der mit wesentlichen Unsicherheiten behaftet ist und von den noch ausste- henden tatsächlichen Einigungen mit den Mietern abweichen kann. Zudem ist zu beachten, dass die im ersten Halbjahr 2020 erfass- ten Wertberichtigungen keine Rückschlüsse über das Gesamtvolu- men der Zugeständnisse zulassen, da es sich um eine Bewertung der ausstehenden Mietforderungen zum Stichtag handelte. 12 Deutsche EuroShop / H1 2020

H1 2020 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2020 Umsatzerlöse Soweit bezüglich Mietzahlungsverpflichtungen bestehende oder neu geschaffene rechtliche Regelungen zu Gunsten von Mietern im Falle einer Pandemie greifen, werden die daraus resultierenden Mietan- passungen direkt in den Umsatzerlösen erfasst. Für die Deutsche EuroShop trifft dies für unsere Shoppingcenter Galeria Bałtycka Danzig (Polen) und City Arkaden Klagenfurt (Österreich) zu und führte im Konzern zu Umsatzreduzierungen von 2,0 Mio. € sowie einer Reduzierung des at-equity Ergebnisses um 0,9 Mio. €. Mit Wiedereröffnung der Geschäfte wurden Gespräche mit den Mie- tern aufgenommen, mit dem Ziel, für beide Seiten akzeptable und nachhaltige Lösungen zu finden, die Lasten aus der Corona-Pan- demie gemeinsam zu tragen. Mit einer Vielzahl von Mietern laufen hierzu bereits intensive Verhandlungen, die in einem partnerschaft- lichen Austausch erfolgen. Für einen kleinen Teil der Vertrags- verhältnisse konnten bis zum 30. Juni 2020 bereits finale Verein- barungen abgeschlossen werden. Bis zum Abschluss einer neuen Vereinbarung mit den Mietern gelten grundsätzlich – soweit nicht gesetzliche und /oder mietvertragliche Regelungen für den Fall einer Pandemie eine abweichende Behandlung vorsehen – die Rege- lungen der ursprünglichen Mietverträge weiter. Wir erwarten, dass im zweiten Halbjahr 2020 ein Großteil der Ver- einbarungen mit unseren Mietern abgeschlossen werden kann. Im Sinne eines gegenseitigen Interessenausgleichs für temporäre Mietanpassungen werden diese Vereinbarungen regelmäßig auch Gegenleistungen der Mieter enthalten (z. B. Mietvertragsverlänge- rungen). Abhängig davon, ob im Rahmen der Vereinbarung wesent- liche Regelungen des ursprünglichen Mietvertrages geändert wer- den, sind die gewährten Mietzugeständnisse über die Restlaufzeit des Mietvertrages zu verteilen oder sofort aufwandswirksam zu erfassen. Dies kann für das zweite Halbjahr 2020 bedeuten, dass die im ersten Halbjahr erfassten Wertberichtigungen auf Forde- rungen teilweise wieder aufzulösen sind und anstatt dessen die Zugeständnisse linear über die Restlaufzeit des Mietvertrages zu erfassen sind. Bewertung der Investment Properties Abweichend zu den Zwischenabschlüssen der Vorjahre erforderten die außergewöhnlichen Rahmenbedingungen in diesem Jahr eine Überprüfung der Verkehrswerte unserer Shoppingcenter durch den externen Gutachter Jones Lang LaSalle GmbH (JLL), der diese gemäß den Richtlinien der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) durchgeführt hat. Die Verkehrswertermittlung durch JLL erfolgte unter erheblichen unsicheren Rahmenbedingungen. So waren seit Ausbruch der Pandemie sehr wenige Markttransaktio- nen im Bereich Shoppingcenterimmobilien zu verzeichnen. Des Wei- teren bestand eine höhere Unsicherheit bei der Schätzung der künf- tigen Mietzahlungen. JLL hat diese erhöhte Unsicherheit u. a. durch die Erhöhung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze berücksichtigt. Vor diesem Hintergrund wurden die Gutachten, wie vom RICS empfohlen, diesbezüglich mit einem besonderen Hinweis versehen („Auswirkungen von Covid-19“). ERLÄUTERNDE ANGABEN ZUR KONZERNBILANZ UND KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG Investment Properties Die Investment Properties haben sich im ersten Halbjahr 2020 wie folgt entwickelt: in T€ Buchwert zum 01.01. 2020 2019 3.822.786 3.891.700 Zugang aus Nutzungsrechten (IFRS 16) Abgänge von Investment Properties Aktivierte bauliche Maßnahmen 0 -490 6.037 Unrealisierte Marktwertveränderungen -192.461 322 0 19.324 -88.560 Buchwert zum 30.06. / 31.12. 3.635.872 3.822.786 Die Investment Properties (IAS 40) wurden zum Marktwert (Fair Value) bewertet. Zum 30. Juni 2020 erfolgte, wie auch zum 31. Dezember 2019, eine Bewertung durch den Gutachter JLL. Dabei kam wie zum 31. Dezember 2019 die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) zur Anwendung. Wir verweisen hierzu auf die Erläuterungen zur DCF Methode in unserem Geschäftsbericht 2019 auf S.43 ff. Es handelte sich um ein Bewertungsverfahren des Level 3 der Bewer- tungshierarchie des IFRS 13. 13 Deutsche EuroShop / H1 2020

H1 2020 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2020 In der nachfolgenden Übersicht sind wesentliche Annahmen, welche bei der Ermittlung der Marktwerte durch JLL verwendet wurden, dargestellt: Bewertungsparameter in T€ Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungszinssatz 30.06.2020 31.12.2019 1,10 10,73 6,09 5,22 1,24 10,42 5,92 5,11 Eine Veränderung wesentlicher Parameter (Sensitivitätsanalyse) der Immobilienbewertung um 25 Basispunkte hätte folgende Auswirkun- gen auf das Bewertungsergebnis vor Steuern (inklusive des auf die at-equity konsolidierten Unternehmen entfallenden Anteils): Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter Mietsteigerungs- rate Kostenquote Diskontierungs- rate Kapitalisierungs- zinssatz Basis 1,10 10,73 6,09 5,22 Änderung Parameter + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte - 0,25 %-Punkte in Mio. € 150,3 -115,0 -10,7 10,0 -73,0 71,8 -114,6 119,9 in % 4,0 -3,0 -0,3 0,3 -1,9 1,9 -3,0 3,2 Auf Basis der Gutachten ergab sich für das ersten Halbjahr 2020 für das Immobilienportfolio eine Nettoanfangsrendite vor Transaktions- kosten von 5,71% gegenüber 5,43 % im Geschäftsjahr 2019 bzw. eine Nettoanfangsrendite nach Transaktionskosten (Net Initial Yield) von 5,39 % gegenüber 5,12 % in 2019. Von dem Wert gemäß Gutachten wurden die ausstehenden und noch über die Laufzeit der Mietverträge zu verteilenden gewährten Mieter anreize in Höhe von 4,6 Mio. € in Abzug gebracht. Diese wur- den unter den sonstigen Vermögensgegenständen ausgewiesen. Finanzinstrumente Mit Ausnahme der zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten deri- vativen Finanzinstrumente und übrigen Finanzanlagen wurden die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zu fortge- führten Anschaffungskosten bilanziert. Aufgrund der überwiegend kurzfristigen Laufzeiten der Forderungen und Verbindlich keiten aus Lieferungen und Leistungen, sonstigen Vermögenswerte und sonstigen Verbindlichkeiten sowie liquiden Mitteln wichen die Buch- werte am Bilanzstichtag nicht signifikant von den beizulegenden Zeitwerten ab. Die beizulegenden Zeitwerte der zu fortgeführten Anschaffungs- kosten bilanzierten Finanzverbindlichkeiten entsprachen den Bar- werten der mit den Schulden verbundenen Zahlungen auf Basis aktueller Zinsstrukturkurven (Level 2 nach IFRS 13) und betrugen zum 30. Juni 2020 1.550,7 Mio. € (31. Dezember 2019: 1.584,4 Mio.). Bei den zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanz- instrumenten handelte es sich um Zinssicherungsgeschäfte. Der beizulegende Zeitwert entsprach dabei dem Barwert der auf Basis aktueller Zinsstrukturkurven erwarteten künftigen Nettozahlungen aus den Sicherungsgeschäften (Level 2 nach IFRS 13). Zum 30. Juni 2020 bestanden Verbindlichkeiten aus den Zinssicherungsgeschäf- ten in Höhe von 29,1 Mio. € (31. Dezember 2019: 33,1 Mio. €). 14 Deutsche EuroShop / H1 2020

H1 2020 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2020 SEGMENTBERICHTERSTATTUNG Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und euro- päischem Ausland („Ausland“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungs- träger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und dem EBT ohne Bewertungs- ergebnis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstat- tung entsprechen denen des Konzerns. Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen Leis- tungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemein- schaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunter- nehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten: AUFTEILUNG NACH SEGMENTEN in T€ Umsatzerlöse (01.01. – 30.06.2019) EBIT (01.01. – 30.06.2019) EBT ohne Bewertungsergebnis (01.01. – 30.06.2019) Segmentvermögen (31.12.2019) davon Investment Properties (31.12.2019) Inland 96.738 (97.449) 70.908 (85.741) 52.576 (64.355) Ausland 19.111 (21.670) 15.549 (20.507) 12.087 (16.972) Summe Überleitung 115.849 (119.119) 86.457 (106.248) 64.663 (81.327) -6.427 (-7.235) -7.958 (-8.043) -2.610 (546) 3.179.874 (3.315.952) 3.064.700 (3.246.262) 750.291 (773.700) 714.450 (743.828) 3.930.165 (4.089.652) 3.779.150 (3.990.090) 449.985 (468.953) -143.278 (-167.304) 01.01. – 30.06.2020 109.422 (111.884) 78.499 (98.205) 62.053 (81.873) 30.06.2020 4.380.150 (4.558.605) 3.635.872 (3.822.786) Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschafts- unternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die pas- siven latenten Steuern werden von dem Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher in der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthalten. Entspre- chend wurde der Geschäfts- und Firmenwert aus dem Erwerb Olym- pia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zugeord- net. Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesellschaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche Euro- Shop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Anga- ben nach IFRS 8.33. NAHESTEHENDE PERSONEN NACH IAS 24 Bezüglich der Angaben zu nahestehende Personen verweisen wir auf den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 (Geschäfts- bericht 2019, S. 57) an denen sich bis zum 30. Juni 2020 keine wesentlichen Änderungen ergeben haben. 15 Deutsche EuroShop / H1 2020

H1 2020 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2020 SONSTIGE ANGABEN Dividende Die Hauptversammlung ist dem Vorschlag von Vorstand und Auf- sichtsrat gefolgt, den Bilanzgewinn 2019 der Deutsche EuroShop AG in Höhe von 34.629 T€ auf neue Rechnung vorzutragen und keine Dividende auszuschütten. Versicherung der gesetzlichen Vertreter Nach bestem Wissen versichern wir, dass gemäß den anzu- wendenden Rechnungslegungsgrundsätzen für die Zwischen- berichterstattung der Konzernzwischenabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermö- gens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischen lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäfts ergebnisses und die Lage des Konzerns so darge- stellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind. Hamburg, 13. August 2020 Wilhelm Wellner Olaf Borkers DIE SHOPPINGCENTER-AKTIE KENNZAHLEN DER AKTIE Nach einem Jahresschlusskurs* 2019 von 26,42 € ist die Aktie der Deutsche EuroShop stabil in die ersten Wochen des Jahres 2020 gestartet. Am 3. Januar 2020 ging die Aktie mit 26,50 € aus dem Handel und erreichte damit den höchsten Kurs in den ersten sechs Monaten des Jahres. Ende Februar nahmen die Unsicherheiten der Anleger im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie stark zu. Dies führte bei unserer Aktie, bei unseren Peer-Unternehmen sowie ins- gesamt an den internationalen Aktienmärkten zu erheblichen Kurs- einbrüchen. Während die DES-Aktie am 21. Februar 2020 noch mit 25,40 € in der Schlussauktion gehandelt wurde, beendete sie nach einer sehr volatilen Baisse-Phase, in der sich der Kurs zwischen 9,94 € und 15,68 € bewegte, das erste Halbjahr 2020 bei 12,55 € auf Xetra. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich zum Ende der Berichtsperiode auf 775,4 Mio. €. Dies entsprach einer Performance von -52,5 % für den Berichtszeitraum. Der SDAX verlor im selben Zeitraum 7,8 %. DEUTSCHE EUROSHOP VS. SDAX UND EPRA IM VERGLEICH JANUAR BIS AUGUST 2020 indexierte Darstellung, Basis 100, in % Branche / Industriegruppe Financial Services / Real Estate Grundkapital am 30.06.2020 61.783.594,00 € Anzahl der Aktien am 30.06.2020 (nennwertlose Namensstückaktien) Dividende 2019 Kurs am 30.12.2019 Kurs am 30.06.2020 Tiefst- / Höchstkurs in der Berichtsperiode Marktkapitalisierung am 30.06.2020 Prime Standard Freiverkehr Indizes ISIN Ticker-Symbol 61.783.594 0,00 € 26,42 € 12,55 € 9,94 € / 26,50 € 775,4 Mio. € Frankfurt und Xetra Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart SDAX, EPRA, GPR 250, MSCI Small Cap, HASPAX, F.A.Z.-Index DE 000748 020 4 DEQ, Reuters: DEQGn.DE Deutsche EuroShop EPRA SDAX * Den Angaben und Berechnungen liegen – sofern nicht anders angegeben – Xetra-Schlusskurse zugrunde. 140 100 60 20 16 Jan. Feb. Mrz. Apr. Mai Jun. Jul. Aug. Deutsche EuroShop / H1 2020

H1 2020 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2020 FINANZKALENDER 2020 13.08. 20.08. 03.09. 07.09. 21.09. 22.09. 01.10. Halbjahresfinanzbericht 2020 HSBC European Real Estate Conference (virtuell) Commerzbank Sector Conference (virtuell) Jefferies Real Estate Conference (virtuell) Goldman Sachs & Berenberg German Conference (virtuell) Baader Investment Conference, Munich (hybrid) Commerzbank German Real Estate Forum, London 12.11. 25.11. 01.12. Quartalsmitteilung 9M 2020 DZ Bank Equity Conference, Frankfurt Berenberg European Conference, Pennyhill Unser Finanzkalender wird ständig erweitert. Die neuesten Termine erfahren Sie auf unserer Internetseite unter www.deutsche-euroshop.de/ir ALLEE-CENTER MAGDEBURG STADT- GALERIE PASSAU CITY ARKADEN KLAGENFURT ALTMARKT-GALERIE DRESDEN RHEIN-NECKAR-ZENTRUM VIERNHEIM / MANNHEIM RATHAUS- CENTER DESSAU ALLEE-CENTER HAMM CITY- GALERIE WOLFSBURG MAIN-TAUNUS-ZENTRUM SULZBACH / FRANKFURT ÁRKÁD PÉCS www.deutsche-euroshop.de SIE WÜNSCHEN WEITERE INFORMATIONEN? Dann besuchen Sie uns im Internet oder rufen Sie uns an: Patrick Kiss und Nicolas Lissner Tel.: +49 (0)40 - 41 35 79 20/-22 Fax: +49 (0)40 - 41 35 79 29 www.deutsche-euroshop.de/ir E-Mail: ir@deutsche-euroshop.de Zukunftsbezogene Aussagen Diese Quartalsmitteilung enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehen- den Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prog nosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Rundungen und Veränderungsraten Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Run- dungsdifferenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Verände- rungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Ver- besserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (-). 17 Deutsche EuroShop / H1 2020