Deutsche EuroShop AG 9M Bericht 2020 Deutsch

9M 2020 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2020 WILHELM WELLNER OLAF BORKERS WESENTLICHE KONZERNKENNZAHLEN in Mio. € Umsatzerlöse Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT EBT (ohne Bewertungs ergebnis 1) EPRA 2 Earnings 5 FFO Konzernergebnis in € EPRA 2 Earnings je Aktie 5 FFO je Aktie Ergebnis je Aktie Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien in Mio. € Eigenkapital 3 Verbindlichkeiten Bilanzsumme Eigenkapitalquote in % 3 LTV-Verhältnis in % 4 Liquide Mittel 01.01. – 30.09.2020 01.01. – 30.09.2019 164,4 121,1 118,1 93,4 90,8 90,9 -105,5 167,6 150,1 146,9 121,6 120,5 111,7 93,3 01.01. – 30.09.2020 01.01. – 30.09.2019 1,47 1,47 -1,71 1,95 1,81 1,51 +/- -1,9 % -19,4 % -19,6 % -23,2 % -24,6 % -18,6 % -213,1 % + /- -24,6 % -18,8 % -213,2 % 61.783.594 61.783.594 0,0 % 30.09.2020 31.12.2019 2.482,3 1.928,0 4.410,3 56,3 31,5 213,3 2.601,5 1.957,1 4.558,6 57,1 31,5 148,1 + /- -4,6 % -1,5 % -3,3 % 44,0 % 1 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 European Public Real Estate Association 3 inklusive Fremdanteile am Eigenkapital 4 Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen) 5 Die EPRA Earnings beinhalten in der Vorjahresperiode eine einmalige Steuer- erstattung inklusive aufgelaufener Zinsen für Vorjahre. Ohne diese Steuererstattung hätten die EPRA Earnings im Vorjahr 111,5 Mio. € bzw. 1,81€ je Aktie betragen. BRIEF DES VORSTANDS SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE, SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN, im dritten Quartal des laufenden Geschäftsjahres konnten wir eine deutliche Erholung der Geschäftsaktivitäten beobachten. Ende September sind die Kundenfrequenzen in unseren Centern auf 78 % und die Mieterumsätze auf 89 % des Vorjahres niveaus angestie- gen. Das als Collection Ratio bezeichnete Verhältnis der gezahlten zur fälligen Miete hat sich ebenfalls deutlich verbessert. Nachdem im zweiten Quartal coronabedingt nur durchschnittlich 55 % aller Mietforderungen beglichen wurden, lag die Collection Ratio für das dritte Quartal bei 92 %. Insgesamt gab es seit den Wiedereröffnungen einen klar positiven Trend, auch wenn die Geschäftsaktivitäten in einigen Segmenten noch deutlich von ihren Normalniveaus entfernt waren. Diese Gesamtentwicklung zeigt uns, dass die Konsumenten den statio- nären Handel sowie das Einkaufen in unseren attraktiven Shop- pingcentern weiter sehr schätzen. Das reale Shoppingerlebnis wird auch nach Ausbruch der Corona-Pandemie gesucht und die aktuellen Sicherheitsauflagen und Beschränkungen werden akzeptiert, so dass ein sicherer Centerbetrieb möglich ist. Allerdings bleibt die Situation angespannt. Die Entwicklung der Ansteckungszahlen in den letzten Wochen und die damit einher- gehenden erneuten behördlichen Geschäftsschließungen bzw. Einschränkungen des Geschäftsbetriebes sowie das wieder zurückhaltende Konsumentenverhalten wirken sich erneut negativ auf unsere Mietpartner aus. Wir kommunizieren in dieser beson- deren Situation über die Immobilien-Verbände intensiv mit Vertre- tern der Politik, damit diese substanziellen Auswirkungen bei der Abwägung der aktuellen oder gegebenenfalls zukünftigen behörd- lichen Maßnahmen, aber auch beim Aufsetzen von Hilfsprogram- men, Berücksichtigung finden. Gleichzeitig wollen wir darlegen, dass ein sicherer Center-, Shop- und auch Gastronomiebetrieb jederzeit gewährleistet werden kann. Es ist gut, dass die Geschäfte in Deutschland in der aktuellen Situation geöffnet bleiben können und die Beschränkung der Kundenzahlen nicht zu restriktiv fest- gesetzt wurde. Fakt ist aber auch, dass die Kundenfrequenzen aufgrund der Maßnahmen und der allgemeinen Verunsicherung zuletzt wieder deutlich gesunken sind. Zuversichtlich stimmt uns, dass die Forschung konkrete Fortschritte im Kampf gegen die Pandemie erzielt. Die jüngste Ankündigung der Entwicklung eines wirksamen Impfstoffes ist eine sehr gute Nachricht, auch wenn die Zulassung und damit ein möglicher Einsatz noch aussteht. 1 Deutsche EuroShop / 9M

9M 2020 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2020 Der Lockdown der ersten Jahreshälfte 2020 hatte im zweiten und dritten Quartal einen erheblich negativen Einfluss auf unsere Ertragslage und unser Bewertungsergebnis. Wir sind weiterhin in intensiven Gesprächen mit unseren Mietern, um für beide Seiten tragfähige, wirtschaftliche Lösungen zu finden und konnten bereits für die Mehrzahl der Fälle Einigungen erzielen bzw. Vereinbarun- gen schließen. Die weitere Entwicklung der allgemeinen Wirtschaftslage und der Corona-Pandemie sowie deren Auswirkungen auf unser Geschäft sind mit deutlichen Unwägbarkeiten behaftet. Eine Prognose für das Geschäftsjahr 2020 ist auf dieser Basis derzeit verlässlich nicht möglich. Wir sehen die Deutsche EuroShop aber auf Basis einer soliden Bilanz und niedrigen Verschuldung sowie einer sta- bilen Liquiditätssituation weiterhin gut gerüstet für die aktuellen Herausforderungen. Wir bedanken uns für Ihr fortgesetztes Vertrauen. Hamburg, im November 2020 Wilhelm Wellner Olaf Borkers ERTRAGSLAGE in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten NOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT At-equity-Ergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Latente Steuern (at-equity) At-equity-Ergebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übriges Finanzergebnis Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern Latente Steuern (at-equity) Latente Steuern (mit at-equity) KONZERNERGEBNIS 01.01. – 30.09.2020 01.01. – 30.09.2019 -31.934 49.893 -88 -171.450 -49.893 24.856 88 164.410 -43.342 121.068 2.393 -5.390 118.071 17.871 -32.746 -9.802 8 -24.669 93.402 -221.343 -2.536 24.944 -105.533 21.356 1.622 129 -11.489 -1.622 -14.155 -129 Veränderung + /- -3.184 -25.876 -29.060 1.047 -828 167.594 -17.466 150.128 1.346 -4.562 146.912 -28.841 23.107 -37.392 -13.745 2.740 -25.290 121.622 -5.236 4.646 3.943 -2.732 621 -28.220 -13.111 -208.232 -887 -1.649 -14.284 93.340 39.228 -198.873 in % -1,9 -148,2 -19,4 77,8 -18,1 -19,6 -22,7 12,4 28,7 -99,7 2,5 -23,2 -1.588,2 -185,9 274,6 -213,1 2 Deutsche EuroShop / 9M

9M 2020 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2020 Umsatzerlöse von der Corona-Pandemie beeinflusst Im Berichtszeitraum beliefen sich die Umsatzerlöse auf 164,4 Mio. €. Dies war auf vergleichbarer Basis ein Rückgang um 1,9 % gegen- über der Vorjahresperiode (167,6 Mio. €). Hierbei wirkten sich gesetz- liche Regelungen in unseren ausländischen Märkten zur Abfede- rung der Auswirkungen der Corona-Pandemie seit Mitte März aus, die u. a. das temporäre Aussetzen von Zahlungsverpflichtungen aus Mietverhältnissen für die von den Schließungen betroffenen Mieter vorsahen; diese Regelungen stehen für einen Umsatzrückgang von 2,1 Mio. €. Wertberichtigungen coronabedingt stark gestiegen Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraumes, die hauptsächlich Centermanagement-Honorare, nicht umlegbare Nebenkosten, Instandhaltungen und Wertberichtigungen auf Miet- forderungen umfassen, erhöhten sich deutlich um 25,9 Mio. € auf 43,3 Mio. €. Die Gründe hierfür waren die höheren Wertberichtigun- gen auf Mietforderungen, die auf Basis erwarteter Mietausfälle im Zusammenhang mit Mieterstützungsmaßnahmen bemessen wur- den, sowie erhöhte Wertberichtigungen im Zusammenhang mit Mieter insolvenzen. Insgesamt summierten sich die Wertberichtigun- gen auf Mietforderungen auf 26,8 Mio. € (i.Vj. 1,3 Mio. €). Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen, aus Erträgen aus in Vorjahren wert- berichtigten Mietforderungen sowie aus Nachzahlungen im Rah- men von Nebenkostenabrechnungen resultierten, erhöhten sich von 1,3 Mio. € auf 2,4 Mio. €. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größ- tenteils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelte, lagen mit 5,4 Mio. € aufgrund einmaliger Finanzierungs- kosten (0,5 Mio. €) im Zusammenhang mit der Verlängerung unse- rer Kreditlinie sowie höherer Beratungskosten (0,2 Mio. €) über der Vorjahresperiode. EBIT deutlich unterhalb des Vorjahres Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 118,1 Mio. € deut- lich unter dem der ersten neun Monate 2019 (146,9 Mio. €), was im Wesentlichen auf die Wertberichtigung der aufgelaufenen Miet- rückstände und den coronabedingten Umsatzrückgang zurückzu- führen ist. Finanzergebnis auf Vorjahresniveau Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) verbesserte sich leicht auf -24,7 Mio. € (i.Vj. -25,3 Mio. €) und ist das Resultat gegen- läufiger, sich aufhebender Effekte. Das at-equity Ergebnis (operativ) hat sich insbesondere aufgrund coronabedingt höherer Wertberich- tigungen auf Mietforderungen um 5,2 Mio. € reduziert. Des Weite- ren beinhaltete das übrige Finanzergebnis im Vorjahr eine einmalige Zinserstattung von 2,7 Mio. € für eine Gewerbesteuerrückzahlung. Gegenläufig konnte der Zinsaufwand der Konzerngesellschaften um 4,6 Mio. € gesenkt werden. Hier wirkten sich neben planmäßigen Tilgungen die günstigeren Anschlussfinanzierungen für das Rhein- Neckar-Zentrum Viernheim und das A10 Center Wildau positiv aus. Der den Kommanditisten zustehende Ergebnisanteil hat sich ent- sprechend dem reduzierten EBIT um 3,9 Mio. € verringert. EBT (ohne Bewertungsergebnis) sank coronabedingt um knapp ein Viertel Das rückläufige EBIT und at-equity Ergebnis sowie die einmalige Zinserstattung des Vorjahres bedingten den Rückgang des EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 121,6 Mio. € auf 93,4 Mio. € (-23,2 %). Bewertungsergebnis im veränderten Marktumfeld negativ Zum 30. Juni 2020 wurden die Verkehrswerte der Shopping center durch den externen Gutachter Jones Lang LaSalle GmbH (JLL) überprüft und von uns gemäß IAS 40 ergebniswirksam angepasst. Zusammen mit den weiteren Investitionskosten im dritten Quar- tal ergab sich zum Stichtag ein negatives Bewertungsergebnis von 221,3 Mio. €. Vom Bewertungsrückgang entfielen unter Berücksich- tigung des Anteils der Fremdgesellschafter -171,4 Mio. € auf die Bewertung des im Konzern ausgewiesenen Immobilienvermögens und -49,9 Mio. € auf die Bewertung des Immobilienvermögens der nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Die Steuern vom Einkommen und Ertrag beliefen sich auf -2,5 Mio. € (i.Vj. -0,9 Mio. €) und beinhalteten im Vorjahr eine Gewerbesteuer- rückzahlung in Höhe von 7,1 Mio. €. Die latenten Steuern resultierten aufgrund des negativen Bewertungsergebnisses in einem Ertrag von 24,9 Mio. € (i.Vj. -14,3 Mio. € latenter Steueraufwand). 3 Deutsche EuroShop / 9M

9M 2020 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2020 EPRA Earnings und Konzernergebnis stark rückläufig Die EPRA Earnings, welche das Bewertungsergebnis ausklammern, haben sich insbesondere aufgrund der Wertberichtigungen auf Miet- forderungen sowie dem Umsatzrückgang deutlich auf 90,8 Mio. € bzw. 1,47 € je Aktie reduziert (-18,8 %). Der Ergebnisrückgang ist zusätzlich mit einem im Vorjahr enthaltenen einmaligen Ertrag aus Gewerbesteuererstattungen sowie den darauf aufgelaufenen Zins- erträgen zu begründen. Bedingt durch das hohe negative Bewertungsergebnis ergab sich ein Konzernverlust von -105,5 Mio. € nach einem Konzerngewinn von 93,3 Mio. € in der Vergleichsperiode des Vorjahres. Das Ergebnis je Aktie wurde mit -1,71€ (i.Vj. 1,51€) ermittelt. Entwicklung der Funds from Operations (FFO) Die Funds From Operations (FFO) dienen der Finanzierung unserer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Til- gung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie als Basis für Divi- dendenausschüttungen. Wesentliche Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, werden bei der Ermitt- lung der FFO eliminiert. Die FFO reduzierten sich von 111,7 Mio. € auf 90,9 Mio. € bzw. um 0,34 € auf 1,47 € je Aktie. Als ertragsbasierte Zahl spiegeln die FFO den aktuell deutlichen Anstieg der Mietaußen- stände nicht wider, so dass ergänzend die Analyse des Zahlungsver- haltens der Mieter, ausgedrückt in der Collection Ratio, notwendig ist. Diese belief sich im ersten Quartal auf 98 %, im zweiten Quartal auf 55 % und im dritten Quartal auf 92 %. EPRA EARNINGS FUNDS FROM OPERATIONS 01.01. – 30.09.2020 01.01. – 30.09.2019 01.01. – 30.09.2020 01.01. – 30.09.2019 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis -105.533 -1,71 93.340 1,51 Konzernergebnis -105.533 -1,71 93.340 1,51 Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Bewertungsergebnis derivative Finanzinstrumente 1 Latente Steueranpas- sungen gemäß EPRA 2 EPRA EARNINGS 3 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 221.343 3,58 13.111 0,21 -88 0,00 -227 -24.944 90.778 -0,40 14.231 1,47 120.455 0,00 0,23 1,95 Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Steuererstattung für Vorjahre Latente Steuern 1 FFO Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 221.343 3,58 13.111 0,21 0 -24.944 90.866 0,00 -0,40 -8.996 14.284 1,47 111.739 -0,14 0,23 1,81 61.783.594 61.783.594 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 1 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente 3 Die EPRA Earnings beinhalten in der Vorjahresperiode eine einmalige Steuer- erstattung inklusive aufgelaufener Zinsen für Vorjahre. Ohne diese Steuererstattung hätten die EPRA Earnings im Vorjahr 111,5 Mio. € bzw. 1,81€ je Aktie betragen. 4 Deutsche EuroShop / 9M

9M 2020 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2020 UMSATZ in Mio. € 167,6 164,4 EBIT in Mio. € 146,9 EBT * in Mio. € FFO JE AKTIE in € 1,81 118,1 121,6 1,47 93,4 -1,9% -19,6% -23,2% -18,8% 9M 2019 9M 2020 9M 2019 9M 2020 9M 2019 9M 2020 9M 2019 9M 2020 * ohne Bewertungsergebnis FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE Vermögens- und Liquiditätssituation Die Bilanzsumme des Deutsche EuroShop-Konzerns reduzierte sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag, insbesondere aufgrund des Rückgangs der Immobilienverkehrswerte, um 148,3 Mio. € auf 4.410,3 Mio. €. Demgegenüber hat sich die Liquidität in diesem Zeit- raum um 65,2 Mio. € auf 213,3 Mio. € erhöht. Aufgrund der corona- bedingt insbesondere im zweiten Quartal niedrigen Collection Ratio sind die Forderungen des Konzerns um 12,5 Mio. € auf 19,9 Mio. € (nach Wertberichtigungen) angestiegen. Die langfristigen Verpflich- tungen haben sich insbesondere infolge der Auflösung von laten- ten Steuern als Ergebnis der niedrigeren Immobilienwerte um 37,0 Mio. € reduziert. in T€ Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen 30.09.2020 31.12.2019 Veränderung 247.309 170.150 77.159 4.163.032 4.388.455 -225.423 119.025 111.136 7.889 1.809.028 1.845.991 -36.963 Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) 2.482.288 2.601.478 BILANZSUMME 4.410.341 4.558.605 -119.190 -148.264 5 Deutsche EuroShop / 9M

9M 2020 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2020 BIL ANZSTRUKTUR Bilanzsumme in Mio. € 4.558,6 170,1 4.410,3 247,3 4.410,3 119,0 4.558,6 111,1 4.388,5 4.163,0 1.809,0 1.846,0 2.482,3 2.601,5 Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte 2019 2020 2020 2019 Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Eigenkapital (inkl. Fremd- gesellschafter) Eigenkapitalquote bei 56,3 % Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremdgesellschaftern) von 56,3 % hat sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (57,1%) leicht reduziert und ist weiterhin auf einem sehr soliden Niveau. Verschuldungsquote weiterhin auf niedrigem Niveau Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten lagen zum 30. September 2020 mit 1.506,8 Mio. € um 5,6 Mio. € unter dem Stand zum Jahresende 2019. Den planmäßigen Tilgungen stand die Auf- stockung eines Darlehens um 7,4 Mio. € zur Finanzierung von Inves- titionsmaßnahmen gegenüber. Der Loan-to-Value liegt trotz der Abwertungen der Shoppingcenter unverändert bei sehr soliden 31,5 % (Jahresultimo 2019: 31,5 %). NACHTRAGSBERICHT Zwischen dem Bilanzstichtag 30. September 2020 und dem Tag der Abschlusserstellung sind von behördlicher Seite aufgrund der seit Mitte Oktober deutlich steigenden Corona-Infektions zahlen erneut verschärfte und zeitlich befristete Sicherheitsmaßnahmen beschlossen worden, welche die weitere Ausdehnung des Virus eindämmen sollen. Dabei gibt es je nach Land (bzw. in Deutsch- land je nach Bundesland) und Infektionslage unterschiedliche Regulierungen. In Deutschland sind seit 2. bis vorerst 30. November 2020 im Wesentlichen Gastronomiebetriebe („Take-Away-Geschäft“ ist wei- ter zulässig), Freizeitaktivitäten, Fitnessstudios und Dienst leister im Bereich der Körperpflege von Schließungsanordnungen betrof- fen. Der Einzelhandel bleibt geöffnet, jedoch gelten – in ähnli- chem Umfang wie bisher - Beschränkungen bei der Kundenanzahl (regelmäßig maximal ein Kunde je 10 m2 Verkaufsfläche). Ähn- liche Einschränkungen gelten auch in Österreich (seit 3. bis vor- erst 30. November). In der Tschechischen Republik (seit 22. Oktober und bis auf Weiteres) und in Polen (seit 7. und bis zum 29. Novem- ber) sind alle Einzelhandelsgeschäfte und Restaurants („Take- Away-Geschäft“ ist weiter zulässig) geschlossen mit Ausnahme von Lebensmittelgeschäften sowie Geschäften mit Produktsortimenten des täglichen Bedarfs. Für Deutschland hat die Bundesregierung umfangreiche, tempo- räre Hilfen in Form von Kostenpauschalen für die von der Schlie- ßung betroffenen Betriebe für den Monat November angekündigt. Gleichzeitig sind Unterstützungsmaßnahmen für Betriebe in der Dis- kussion, die indirekt, aber in vergleichbarer Weise durch die Anord- nungen betroffenen sind. In der Tschechischen Republik hat die Regierung mit Beschluss des erneuten weitgehenden Lockdowns für Mieter die Möglichkeit eines Zuschusses in Höhe von 50 % der im dritten Quartal 2020 geleisteten Mietzahlungen angekündigt, um die wirtschaftlichen Folgen abzufedern. Die genauen Anspruchs- berechtigungen, Ausgestaltungen und Wirkungsweisen dieser Hilfs- maßnahmen sind derzeit noch nicht bekannt. Darüber hinaus sind keine wesentlichen Ereignisse zwischen dem Bilanzstichtag 30. September 2020 und dem Tag der Abschlusser- stellung eingetreten. 6 Deutsche EuroShop / 9M

9M 2020 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2020 PROGNOSEBERICHT RISIKOBERICHT Die Corona-Pandemie wird sich auf die Einzelrisiken des Konzerns hinsichtlich Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit auswir- ken. Wie bereits in unserem Risikobericht 2019 (siehe Finanzbericht 2019 S. 18) dargestellt, ist das Ausmaß derzeit nicht quantifizierbar. Abhängig vom weiteren Verlauf der Pandemie werden die Einzel- risiken und die Gesamtrisikoposition überprüft und regelmäßig neu bewertet. Wir erwarten jedoch, dass sich einzelne Risiken hinsicht- lich Schadenshöhe und /oder Eintrittswahrscheinlichkeit erhöhen werden. Auf Basis unserer guten Bilanzstruktur und soliden Liqui- ditätsausstattung sowie einer Bewertung über verschiedene Risiko- szenarien sehen wir derzeit keine bestandsgefährdenden Risiken für die Gesellschaft. Die operativen Zahlen hatten sich im dritten Quartal 2020 positiv entwickelt. Die Kundenfrequenzen stiegen durchschnittlich auf 78 % und die Umsätze der Mieter lagen bei 89 % des Vorjahresniveaus. Die Collection Ratio, also das Verhältnis von gezahlter Miete zur fälli- gen Miete verbesserte sich auf 92 %. Obwohl die Zahlen – speziell für manche Branchen – noch deutlich unter dem Vorjahresniveau lagen, hatte sich das Geschäft im dritten Quartal weiter stabilisiert. Diese Entwicklung zeigt uns deutlich, dass die Kunden auch nach Ausbruch der Corona-Pandemie und trotz der vielfältigen Sicherheitsauflagen und Beschränkungen den stationären Handel und das Einkaufen in unseren modernen und vielfältigen Shoppingcentern schätzen. Ungeachtet der bisherigen guten Erholung des Geschäftes befin- den wir uns aktuell jedoch wieder in einer Situation mit hoher Unsi- cherheit hinsichtlich der Höhe und Dauer der substanziellen Aus- wirkungen der Corona-Pandemie auf das Geschäft unserer Mieter und damit auf unseren Geschäftsausblick. Die erneuten Geschäfts- schließungen und Einschränkungen des Geschäftsbetriebes sowie das damit einhergehende zurückhaltende Konsumentenverhalten wirken sich erneut unmittelbar negativ auf unsere Mietpartner und damit potenziell auf unsere Mieteinnahmen und unseren Cashflow aus. Dies gilt auch für unsere Mietpartner, die von den Schließun- gen nicht direkt betroffen sind, da die allgemeine Verunsicherung der Kunden seit Ende Oktober bereits wieder zu deutlich niedrige- ren Frequenzen in den Einkaufslagen und auch unseren Shopping- centern geführt hat. Wir sind weiterhin in intensiven Gesprächen mit unseren Mietern, um in dieser besonderen Situation für beide Seiten tragfähige wirt- schaftliche Lösungen zu finden und konnten für die Lockdown-Phase im ersten Halbjahr 2020 bereits für die Mehrzahl der Fälle Einigun- gen erzielen, bzw. Vereinbarungen schließen. Wir befinden uns mit weiteren Mietern in laufenden Verhandlungen. Der Abschluss die- ser Verhandlungen sowie der künftige Verlauf der Pandemie werden das Ergebnis des Geschäftsjahres 2020 maßgeblich beeinflussen. Eine quantifizierbare Einschätzung ist zum jetzigen Zeitpunkt daher weiter hin nicht verlässlich möglich. Die aufgelaufenen Umsatzeinbu- ßen und erforderlichen Wertberichtigungen der ersten neun Monate können jedoch bis zum Jahresende nicht kompensiert werden und daher werden Umsatzerlöse, EBIT, EBT (ohne Bewertungsergebnis) und FFO für das Gesamtjahr 2020 unterhalb der Geschäftszahlen 2019 liegen. 7 Deutsche EuroShop / 9M

9M 2020 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2020 KONZERNBILANZ AKTIVA PASSIVA in T€ VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte 30.09.2020 31.12.2019 in T€ 30.09.2020 31.12.2019 EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Immaterielle Vermögenswerte 53.743 53.752 Gezeichnetes Kapital Sachanlagen 362 424 Kapitalrücklage Investment Properties 3.635.873 3.822.786 Gewinnrücklagen Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen 473.054 511.493 Summe Eigenkapital Langfristige Vermögenswerte 4.163.032 4.388.455 Langfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte 19.928 14.119 7.417 14.646 213.262 148.087 247.309 170.150 61.784 61.784 1.217.560 1.217.560 868.992 970.229 2.148.336 2.249.573 1.425.683 1.433.373 355.122 333.952 28.223 378.755 351.905 33.863 Abfindungsansprüche von Kommanditisten Sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Verpflichtungen 2.142.980 2.197.896 Kurzfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten 81.083 78.974 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verpflichtungen 2.049 1.363 8.014 5.805 1.401 8.120 26.516 16.836 119.025 111.136 SUMME AKTIVA 4.410.341 4.558.605 SUMME PASSIVA 4.410.341 4.558.605 8 Deutsche EuroShop / 9M

9M 2020 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2020 KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag KONZERNERGEBNIS Ergebnis je Aktie (€), unverwässert und verwässert 01.07. – 30.09.2020 01.07. – 30.09.2019 01.01. – 30.09.2020 01.01. – 30.09.2019 54.988 -11.421 -2.545 41.022 304 -1.754 39.572 5.366 -10.767 -3.604 2 -9.003 -2.748 27.821 -4.049 23.772 0,38 55.710 -3.349 -2.646 49.715 634 -1.642 48.707 7.264 -12.260 -4.425 53 -9.368 -4.346 34.993 -7.889 27.104 0,44 164.410 -35.747 -7.595 121.068 2.393 -5.390 167.594 -9.271 -8.195 150.128 1.346 -4.562 118.071 146.912 -31.934 -32.746 -9.802 8 -74.474 -171.450 -127.853 22.320 -105.533 -1,71 21.356 -37.392 -13.745 2.740 -27.041 -11.489 108.382 -15.042 93.340 1,51 KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn- und Verlust rechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses GESAMTERGEBNIS Anteil Konzernaktionäre 01.07. – 30.09.2020 01.07. – 30.09.2019 01.01. – 30.09.2020 01.01. – 30.09.2019 23.772 27.104 -105.533 93.340 1.516 -335 1.181 24.953 24.953 2.965 -663 2.302 29.406 29.406 5.519 -1.223 4.296 -101.237 -101.237 635 -123 512 93.852 93.852 9 Deutsche EuroShop / 9M

9M 2020 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2020 KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG 30.09.2019 61.783.594 61.784 1.217.560 in T€ 01.01.2019 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 01.01.2020 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 30.09.2020 Anzahl Aktien im Umlauf Grundkapital Kapital- rücklage Andere Gewinn rücklagen Gesetzliche Gewinnrücklage Gewinnrücklage Cashflow-Hedges Summe 61.783.594 61.784 1.217.560 0 0 0 0 61.783.594 61.784 1.217.560 0 0 0 0 974.484 93.340 -92.675 975.149 993.900 -105.533 0 2.000 -26.080 2.229.748 0 0 2.000 2.000 0 0 512 0 93.852 -92.675 -25.568 2.230.925 -25.671 2.249.573 4.296 -101.237 0 0 61.783.594 61.784 1.217.560 888.367 2.000 -21.375 2.148.336 KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Gezahlte Ertragsteuern Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties Einzahlungen aus dem Abgang von Investment Properties Auszahlung für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Cashflow aus Investitionstätigkeit Einzahlung aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten Auszahlungen an Kommanditisten Auszahlungen an Konzernaktionäre Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand am Anfang der Periode FINANZMITTELBESTAND AM ENDE DER PERIODE 01.01. –30.09.2020 01.01. –30.09.2019 -105.533 -22.320 74.474 108 171.450 6.505 -11.984 -106 5.844 118.438 -32.595 8 -2.573 83.278 -8.894 490 -12 -8.416 7.416 -13.148 -67 -3.888 0 -9.687 65.175 148.087 213.262 93.340 15.042 27.041 130 11.489 18.501 -11 1.481 -3.771 163.242 -37.392 1.405 -1.894 125.361 -11.904 0 -19 -11.923 16.775 -19.228 -84 -12.294 -92.675 -107.506 5.932 116.335 122.267 10 Deutsche EuroShop / 9M

9M 2020 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2020 SEGMENTBERICHTERSTATTUNG Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steu- erung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und europä- ischem Ausland („Ausland“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungs- träger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und dem EBT ohne Bewertungs- ergebnis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstat- tung entsprechen denen des Konzerns. Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemein- schaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunter- nehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden eben- falls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berück- sichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten: AUFTEILUNG NACH SEGMENTEN in T€ Umsatzerlöse (01.01. – 30.09.2019) EBIT (01.01. – 30.09.2019) EBT ohne Bewertungsergebnis (01.01. – 30.09.2019) Segmentvermögen (31.12.2019) davon Investment Properties (31.12.2019) Inland 144.072 (146.180) 105.141 (129.121) 77.924 (97.412) Ausland 30.824 (32.349) 24.221 (30.272) 18.981 (24.935) Summe Überleitung 174.896 (178.529) 129.362 (159.393) 96.905 (122.347) -10.486 (-10.935) -11.291 (-12.481) -3.503 (-725) 3.203.458 (3.315.952) 3.064.700 (3.246.262) 753.993 (773.700) 714.450 (743.828) 3.957.451 (4.089.652) 3.779.150 (3.990.090) 452.890 (468.953) -143.277 (-167.304) 01.01. – 30.09.2020 164.410 (167.594) 118.071 (146.912) 93.402 (121.622) 30.09.2020 4.410.341 (4.558.605) 3.635.873 (3.822.786) Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschaftsunter- nehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden vom Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher in der Überlei- tungsspalte der Segmentschulden enthalten. Entsprechend wurde der Geschäfts- und Firmenwert aus dem Erwerb Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zugeordnet. Des Wei- teren enthält die Überleitungsspalte die Gesellschaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Anga- ben nach IFRS 8.33. 11 Deutsche EuroShop / 9M

9M 2020 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2020 SONSTIGE ANGABEN Versicherung der gesetzlichen Vertreter Nach bestem Wissen versichern wir, dass gemäß den anzuwen- denden Rechnungslegungsgrundsätzen für die Zwischenbericht- erstattung der Konzernzwischenabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischen- lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäfts- ergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussicht- lichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind. Hamburg, 12. November 2020 Wilhelm Wellner Olaf Borkers DIE SHOPPINGCENTER-AKTIE KENNZAHLEN DER AKTIE Nach einem Jahresschlusskurs* 2019 von 26,42 € ist die Aktie der Deutsche EuroShop stabil in die ersten Wochen des Jahres 2020 gestartet. Am 3. Januar 2020 ging die Aktie mit 26,50 € aus dem Handel und erreichte damit den höchsten Kurs in den ersten neun Monaten des Jahres. Ende Februar nahmen die Unsicherheiten der Anleger im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie stark zu. Dies führte bei unserer Aktie, bei unseren Peer-Unternehmen sowie ins- gesamt an den internationalen Aktienmärkten zu erheblichen Kurs- einbrüchen. Während die DES-Aktie am 21. Februar 2020 noch mit 25,40 € in der Schlussauktion gehandelt wurde, beendete sie nach einer sehr volatilen Baisse-Phase – untertägig ging der Kurs kurz- zeitig bis auf 9,28 € zurück – die Berichtsperiode bei 10,60 € auf Xetra. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich am 30. September 2020 auf 654,9 Mio. €. Dies entsprach einer nega- tiven Performance von 59,9 % in der Berichtsperiode. Der SDAX ent- wickelte sich ebenfalls mit starken Schwankungen mit -0,2 % im sel- ben Zeitraum letztlich stabil. DEUTSCHE EUROSHOP VS. SDAX UND EPRA IM VERGLEICH JANUAR BIS NOVEMBER 2020 indexierte Darstellung, Basis 100, in % Deutsche EuroShop EPRA SDAX Retail-Peers Branche / Industriegruppe Financial Services / Real Estate Grundkapital am 30.09.2020 61.783.594,00 € Anzahl der Aktien am 30.09.2020 (nennwertlose Namensstückaktien) Dividende 2019 Kurs am 30.12.2019 Kurs am 30.09.2020 Tiefst- / Höchstkurs in der Berichtsperiode Marktkapitalisierung am 30.09.2020 Prime Standard Freiverkehr Indizes ISIN Ticker-Symbol 61.783.594 0,00 € 26,42 € 10,60 € 9,52 € / 26,50 € 654,9 Mio. € Frankfurt und Xetra Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart SDAX, EPRA, GPR 250, MSCI Small Cap, HASPAX, F.A.Z.-Index DE 000748 020 4 DEQ, Reuters: DEQGn.DE * Den Angaben und Berechnungen liegen – sofern nicht anders angegeben – Xetra-Schlusskurse zugrunde. 120 100 80 60 40 20 0 12 Jan. Feb. Mrz. Apr. Mai Jun. Jul. Aug. Sep. Okt. Nov. Deutsche EuroShop / 9M

9M 2020 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2020 FINANZKALENDER 2020 2021 12.11. 25.11. 01.12. 07. – 08.12. HSBC Virtual Real Estate Conference (virtuell) Quartalsmitteilung 9M 2020 DZ Bank Equity Conference (virtuell) Berenberg European Conference (virtuell) 07. – 08.01. Oddo BHF Forum (virtuell) 11. –13.01. Bank of America SMID Cap Conf. 2021 (virtuell) 19.01. 25. –26.03. Kepler Cheuvreux GCC (virtuell) Bank of America EMEA Real Estate CEO Conference 2021 (virtuell) Veröffentlichung Geschäftsbericht 2020 Quartalsmitteilung 3M 2021 Hauptversammlung, Hamburg Halbjahresfinanzbericht 2021 Quartalsmitteilung 9M 2021 28.04. 11.05. 18.06. 12.08. 11.11. Unser Finanzkalender wird ständig erweitert. Die neuesten Termine erfahren Sie auf unserer Internetseite unter www.deutsche-euroshop.de/ir PHOENIX-CENTER HAMBURG A10 CENTER WILDAU / BERLIN GALERIA BAŁTYCKA DANZIG HEROLD-CENTER NORDERSTEDT CITY-POINT KASSEL SAARPARK-CENTER NEUNKIRCHEN FORUM WETZLAR BILLSTEDT-CENTER HAMBURG www.deutsche-euroshop.de/IR STADT- GALERIE HAMELN CITY- ARKADEN WUPPERTAL OLYMPIA CENTER BRÜNN SIE WÜNSCHEN WEITERE INFORMATIONEN? Dann besuchen Sie uns im Internet oder rufen Sie uns an: Patrick Kiss und Nicolas Lissner Tel.: +49 (0)40 - 41 35 79 20/-22 Fax: +49 (0)40 - 41 35 79 29 www.deutsche-euroshop.de/ir E-Mail: ir@deutsche-euroshop.de Zukunftsbezogene Aussagen Diese Quartalsmitteilung enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Pro- gnosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Rundungen und Veränderungsraten Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Run- dungsdifferenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Verände- rungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Ver- besserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (-). 13 Deutsche EuroShop / 9M