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3M 2021 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2021 WESENTLICHE KONZERNKENNZAHLEN in Mio. € Umsatzerlöse 5 Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT EBT (ohne Bewertungsergebnis 1) EPRA 2 Earnings 5 FFO Konzernergebnis in € EPRA 2 Earnings je Aktie 5 FFO je Aktie Ergebnis je Aktie Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien in Mio. € Eigenkapital 3 Verbindlichkeiten Bilanzsumme Eigenkapitalquote in % 3 LTV-Verhältnis in % 4 Liquide Mittel 01.01. – 31.03.2021 01.01. – 31.03.2020 51,9 32,5 31,4 23,7 23,1 22,5 22,3 57,2 50,0 48,3 40,8 38,5 38,6 28,0 01.01. – 31.03.2021 01.01. – 31.03.2020 0,37 0,36 0,36 0,62 0,62 0,45 +/- -9,2 % -35,0 % -34,9 % -41,9 % -40,0 % -41,7 % -20,4 % + /- -40,3 % -41,9 % -20,0 % 61.783.594 61.783.594 0,0 % 31.03.2021 31.12.2020 2.341,0 1.889,2 4.230,2 55,3 32,5 244,1 2.314,8 1.922,6 4.237,4 54,6 32,9 266,0 + /- 1,1 % -1,7 % -0,2 % -8,3 % 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 European Public Real Estate Association 3 inklusive Fremdanteile am Eigenkapital 4 Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und at-equity bilanzierte Finanzanlagen) 5 Der Ausweis innerhalb des Nettobetriebsergebnisses wurde zum 31. Dezember 2020 geändert und die Vorjahresquartalszahlen wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auch auf die Ausführungen im Konzernanhang 2020 im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“. BRIEF DES VORSTANDS Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, sehr geehrte Damen und Herren, vor über einem Jahr breitete sich die Corona-Pandemie aus und hält seitdem große Teile der Welt, viele Wirtschaftssektoren sowie die Men- schen in ihrem Bann. Davon besonders betroffen ist der stationäre Einzelhandel und damit auch die Deutsche EuroShop. Seit dem erneu- ten Anstieg der Infektionszahlen dauern die Mitte Dezember 2020 behördlich angeordneten und flächendeckenden Geschäftsschließun- gen bis heute an. Unterbrochen wurden diese nur durch kurze Öff- nungsphasen in unseren ausländischen Centern. In Deutschland gab es nur im März 2021 punktuelle Öffnungen teilweise unter weiteren Auflagen, wie beispielsweise „Click & Collect“ oder „Click & Meet“, die für die Einzelhändler in der Regel kaum rentabel sind. Aber es gibt auch positive Signale, die uns für die erwartete Stabili- sierung der Situation im Sommer optimistisch stimmen. Die Verfüg- barkeit von Impfstoffen steigt stetig und der Impfstatus der Bevöl- kerung verbessert sich weiter. In unseren Centern unterstützen wir eine schnellstmögliche Geschäftsöffnung durch umfangreiche Hygi- ene- und Schutzmaßnahmen und zusätzlich durch die Einrichtung von Testzentren. Verschiedene Länder haben bereits eine relativ hohe Immunisierung der Bevölkerung erreicht und deutliche Locke- rungen für den stationären Einzelhandel umgesetzt. In unseren aus- ländischen Märkten gehen die Regierungen lokal individuell und dynamisch mit Restriktionen um und bieten dem Einzelhandel auf diese Weise deutliche Entlastungen. In Teilen Österreichs sind viele Geschäfte bereits seit Anfang Februar wieder unter Sicherheitsvor- kehrungen geöffnet und auch in Polen, der Tschechischen Republik und Ungarn erfolgten im April und Mai weitere Öffnungen. Dabei kön- nen wir beobachten, dass sich der stationäre Handel weiter großer Beliebtheit erfreut. Wann immer Wiedereröffnungen von Geschäften erfolgten, stiegen die Kundenfrequenzen in unseren Centern dyna- misch an. Auch wenn die Besucherzahlen aufgrund der verbliebenen Beschränkungen verständlicherweise noch unterhalb des Niveaus von 2019 liegen, zeigt uns dies, dass sich die Menschen darauf freuen, auszugehen und sich an belebten Plätzen zu treffen, sich auszutau- schen und in den Geschäften der realen Welt zu shoppen. Für unseren Hauptmarkt Deutschland hat die Bundesregierung lei- der ihren deutlich restriktiveren Weg zur Bekämpfung der Pandemie, der sich im Wesentlichen auf Inzidenzwerte stützt, fortgesetzt und zuletzt mit dem seit 23. April 2021 geltenden Infektionsschutzgesetz verschärft. In der aktuellen Pandemielage ist nun zu erwarten, dass die „Bundesnotbremse“ auch im zweiten Quartal weiter zu flächen- deckenden Geschäftsschließungen in Deutschland führen wird – mit entsprechenden Auswirkungen auf unsere Mieter und damit auch auf unser Geschäft. Es gilt für uns, diese Situation – wie wir in Hamburg sagen – weiter „abzuwettern“ und entsprechend umsichtig zu agie- ren. Dazu gehören auch die fortgesetzte Unterstützung unserer Mie- ter zur Bestandssicherung der Immobilien, weitere Kostenreduzierun- gen und zeitliche Verschiebungen von Investitionen, die weitgehende Deutsche EuroShop 1

3M 2021 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2021 Senkung der Dividende zur nachhaltigen Liquiditätssicherung sowie die aktive und vertrauensvolle Kommunikation mit unseren finanzie- renden Banken. Die Auswirkungen der Pandemie auf das erste Quartal 2021 zeig- ten sich sehr deutlich in unseren Finanzkennzahlen. Der Umsatz in Höhe von 51,9 Mio. € (-9,2 %) lag deutlich und das EBIT in Höhe von 31,4 Mio. € (-34,9 %) substanziell unter den Werten des von Corona noch weitgehend unbeeinflussten ersten Vorjahresquartals. Unser Ergebnis vor Steuern und Bewertung (EBT ohne Bewertung) sank um 41,9 % auf 23,7 Mio. € und die EPRA Earnings entsprechend um 40,0 % auf 23,1 Mio. €. Die um Bewertungs- und Sondereffekte berei- nigten FFO lagen mit 22,5 Mio. € um 41,7 % unter dem Vorjahr. Bei einer Collection Ratio von 67 % erhöhte sich die Konzernliquidität trotz der umfangreichen Geschäftsschließungen auf vergleichbarer Basis leicht auf 244,1 Mio. €. Auch wenn wir die wirtschaftlichen Auswirkungen auf die Deutsche EuroShop zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abschätzen können und der Sektor im zweiten Quartal 2021 erneut vor großen Herausforde- rungen steht, sind wir auf Basis unserer guten Bilanzstruktur und soli- den Liquiditätsausstattung weiter zuversichtlich, dass unser Unter- nehmen diese meistern wird. Dabei stellen die nun zunehmenden Öffnungen eines großen Teils der Geschäfte in unseren ausländischen Centern sowie die für Deutschland erwarteten deutlichen Locke- rungen im Sommer wichtige Schritte in Richtung einer nachhaltigen Stabilisierung dar. Wir würden uns freuen, wenn Sie uns auf dem Weg dorthin weiter begleiten. Hamburg, im Mai 2021 ERTRAGSLAGE in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen NOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT At-equity-Ergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Latente Steuern (at-equity) At-equity-Ergebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übriges Finanzergebnis Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern Latente Steuern (at-equity) Latente Steuern (mit at-equity) KONZERNERGEBNIS Wilhelm Wellner Olaf Borkers 01.01. – 31.03.2021 01.01. – 31.03.2020 (angepasst) 1 51.904 -7.499 -11.868 32.537 784 -1.878 31.443 4.756 -10.205 -2.293 2 -7.740 23.703 2.486 -1.221 -2.646 22.322 4.388 357 11 2.843 -357 -2.635 -11 57.182 -6.782 -370 50.030 655 -2.378 48.307 7.865 -11.003 -4.402 5 -7.535 40.772 -5.902 -2.180 -4.656 28.034 6.517 1.167 181 -4.735 -1.167 -4.475 -181 Veränderung + /- -5.278 -717 -11.498 -17.493 129 500 -16.864 -3.109 798 2.109 -3 -205 -17.069 8.388 959 2.010 -5.712 in % -9,2 -10,6 -3.107,6 -35,0 19,7 21,0 -34,9 -39,5 7,3 47,9 -60,0 -2,7 -41,9 142,1 44,0 43,2 -20,4 1 Der Ausweis innerhalb des Nettobetriebsergebnisses wurde zum 31. Dezember 2020 geändert und die Vorjahresquartalszahlen wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auch auf die Ausführungen im Konzernanhang 2020 im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“. Deutsche EuroShop 2

3M 2021 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2021 Umsatzerlöse deutlich von Corona-Pandemie beeinflusst Im Berichtszeitraum beliefen sich die Umsatzerlöse auf 51,9 Mio. €. Dies war auf vergleichbarer Basis ein Rückgang um 9,2 % gegenüber der Vorjahresperiode (57,2 Mio. €). Hier wirkten sich die im Vergleich zum Vorjahr längeren Schließungsphasen in unseren ausländischen Märkten aus, die u. a. aufgrund gesetzlicher Regelungen das tempo- räre Aussetzen von Zahlungsverpflichtungen aus Mietverhältnissen für die von den Schließungen betroffenen Mieter vorsahen. Weitere im Wesentlichen pandemiebedingte Faktoren für den Rückgang der Umsatzerlöse sind Ausfälle von in Zahlungsschwierigkeiten gerate- nen Mietern, niedrigeren Umsatzmieten sowie längere Nachvermie- tungszeiten und höhere Leerstände. Operative Centeraufwendungen leicht über Vorjahr Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraums von 7,5 Mio. €, die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlagefähige Nebenkosten, Grundsteuern, Gebäudeversicherungen und Instandhaltungen umfassen, haben sich im Vergleich zum Vor- jahr um 10,6 % erhöht. Ursache hierfür waren höhere leerstandsbe- dingte nicht umlegbare Nebenkosten und Instandhaltungen. Wertberichtigungen coronabedingt stark gestiegen Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich auf 11,9 Mio. € (i. Vj. 0,4 Mio. €) erhöht. Sie berücksichtigen sowohl die im ersten Quartal vertraglich vereinbarten Mietzugeständnisse (5,3 Mio. €) als auch die erwar- teten weiteren Mietzugeständnisse auf zum Bilanzstichtag beste- hende Forderungen (3,6 Mio. €). Zusätzlich mussten insbesondere insolvenzbedingt Forderungen ausgebucht oder einzelwertberich- tigt werden (3,0 Mio. €). Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen, aus Erträgen aus in Vorjahren wert- berichtigten Mietforderungen sowie aus Nachzahlungen im Rah- men von Nebenkostenabrechnungen resultierten, beliefen sich auf 0,8 Mio. € und lagen damit über dem Vorjahr. Die sonstigen betrieb- lichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelte, lagen mit 1,9 Mio. € – insbesondere aufgrund einmaliger Finanzierungskosten im Vergleichsquartal im Zusammenh ang mit der Verlängerung der Kreditlinie – unter der Vorjahresperiode. EBIT deutlich unterhalb des Vorjahres Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 31,4 Mio. € deut- lich unter dem Vorjahr (48,3 Mio. €), was im Wesentlichen auf die Aus- buchung und Wertberichtigung der aufgelaufenen Mietrückstände sowie den coronabedingten Umsatzrückgang zurückzuführen ist. Finanzergebnis ohne Bewertungseffekte auf Vorjahresniveau Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) lag mit -7,7 Mio. € nur geringfügig unter dem Vorjahr (i. Vj. -7,5 Mio. €) und ist das Resultat gegenläufiger, sich aufhebender Effekte. Das at-equity Ergebnis (operativ) hat sich ebenfalls insbesondere aufgrund coronabedingt höherer Wertberichtigungen auf Mietforde- rungen und Umsatzausfälle um 3,1 Mio. € auf 4,8 Mio. € reduziert. Der Zinsaufwand der Konzerngesellschaften konnte hingegen um weitere 0,8 Mio. € gesenkt werden. Hier wirkten sich neben plan- mäßigen Tilgungen die günstigere Anschlussfinanzierung für die City-Arkaden Wuppertal positiv aus. Der den Kommanditisten zuste- hende Ergebnisanteil hat sich entsprechend dem reduzierten EBIT um 2,1 Mio. € verringert. EBT (ohne Bewertungsergebnis) sinkt pandemiebedingt substanziell Das rückläufige EBIT und at-equity Ergebnis bedingten den Rück- gang des EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 40,8 Mio. € auf 23,7 Mio. € (-41,9 %). Bewertungsergebnis von Sondereffekt positiv beeinflusst Das Bewertungsergebnis von 2,5 Mio. € (i. Vj. -5,9 Mio. €) beinhaltet einen positiven Bewertungseinfluss aus der Aufwertung eines unbe- bauten und aktuell ungenutzten Grundstücks in Höhe von 4,0 Mio. €, der sich auf Basis eines erhaltenen ersten Ankaufsangebotes erge- ben hat. Des Weiteren beinhaltet das Bewertungsergebnis Inves- titionskosten, die in unseren Bestandsobjekten (einschließlich des at-equity Anteils) angefallen sind. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Die Steuern vom Einkommen und Ertrag haben sich auf 1,2 Mio. € (i. Vj. 2,2 Mio. €) infolge der rückläufigen Ergebnisse reduziert. Die latenten Steuern, die im Wesentlichen aus der planmäßigen Abschreibung der Steuerbilanzwerte unseres Immobilienvermögen resultierten, betrugen 2,6 Mio. € (i. Vj. 4,7 Mio. €). EPRA Earnings und Konzernergebnis von Corona-Pandemie stark negativ beeinflusst Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis ausklammern, haben sich insbesondere aufgrund der Wertberichtigungen auf Mietforderungen sowie aufgrund des Umsatzrückgangs deutlich auf 23,1 Mio. € bzw. 0,37 € je Aktie reduziert. Das Konzernergeb- nis lag mit 22,3 Mio. € um 5,7 Mio. € unterhalb der Vergleichsperi- ode (28,0 Mio. €) und das Ergebnis je Aktie reduzierte sich von 0,45 € auf 0,36 €. Deutsche EuroShop 3

3M 2021 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2021 UMSATZ in Mio. € 57,2 EBIT in Mio. € EBT * in Mio. € 51,9 48,3 FFO JE AKTIE in € 0,62 40,8 31,4 23,7 0,36 -9,2% -43,9% -41,9% -41,9% 3M 2020 3M 2021 3M 2020 3M 2021 3M 2020 3M 2021 3M 2020 3M 2021 * ohne Bewertungsergebnis EPRA EARNINGS 01.01. – 31.03.2021 01.01. – 31.03.2020 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis 22.322 0,36 28.034 0,45 Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Bewertungsergebnis derivative Finanzinstrumente 1 Latente Steueranpas- sungen gemäß EPRA 2 EPRA EARNINGS Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien -2.486 -0,04 5.902 0,10 0 0,00 -90 3.290 23.126 0,05 0,37 4.656 38.502 0,00 0,07 0,62 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente Entwicklung der Funds from Operations (FFO) Die Funds From Operations (FFO) dienen der Finanzierung unse- rer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Tilgung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie als Basis für Dividendenausschüttungen. Wesentliche Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, werden bei der Ermitt- lung der FFO eliminiert. Die FFO reduzierten sich von 38,6 Mio. € auf 22,5 Mio. € bzw. je Aktie um 0,26 € auf 0,36 €. Als ertragsbasierte Zahl spiegeln die FFO die coronabedingt gestiegenen Mietaußen- stände nicht wider, so dass ergänzend die Analyse des Zahlungsver- haltens der Mieter, ausgedrückt in der Collection Ratio, notwendig ist. Diese belief sich im ersten Quartal auf 67 %. FUNDS FROM OPERATIONS 01.01. – 31.03.2021 01.01. – 31.03.2020 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis 22.322 0,36 28.034 0,45 Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Latente Steuern 1 FFO Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien -2.486 2.646 22.482 -0,04 0,04 0,36 5.902 4.656 38.592 0,10 0,07 0,62 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt Deutsche EuroShop 4

3M 2021 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2021 FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE Vermögens- und Liquiditätssituation Die Bilanzsumme des Deutsche EuroShop-Konzerns reduzierte sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag leicht um 7,2 Mio. € auf 4.230,2 Mio. €. Die Forderungen des Konzerns (nach Wertberichtigungen) haben sich dementsprechend um 5,4 Mio. € auf 25,2 Mio. € (i. Vj. 19,8 Mio. €) erhöht. Die Liquidität des Konzerns ohne Berücksichtigung von Zie- hungen der kurzfristigen Kreditlinie verbesserte sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag leicht um 8 Mio. € auf 244 Mio. €. Die Collection Ratio, die das Verhältnis von Zahlungseingängen zu Miet- und Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern darstellt, hat sich coronabedingt im Jahr 2020 und bis Ende April 2021 in den einzelnen Monaten wie folgt entwickelt (Anpassungen aus verein- barten Mietreduzierungen wurden dabei bereits berücksichtigt): Eigenkapitalquote bei 55,3 % Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremdgesellschaf- tern) von 55,3 % war gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (54,6 %) nahezu unverändert und weiterhin auf einem sehr soliden Niveau. COLLECTION RATIO in % Q1 2020 99 % 100 98 98 Q2 2020 71 % 76 72 64 Q3 2020 96 % 96 96 95 Q4 2020 93 % 97 92 90 Q1 2021 67 % Q2 2021 69 64 69 66 Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Jan Feb Mrz Apr Verbindlichkeiten Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten lagen zum 31. März 2021 mit 1.507,0 Mio. € um 34,4 Mio. € unter dem Stand zum Jahresende 2020. Neben planmäßigen Tilgungen wurde die über den Bilanzstichtag kurzfristig mit 30 in Anspruch genom- mene Kreditlinie zurückgeführt. Wir sind weiterhin in Verhandlun- gen bzw. in Abstimmungen mit Banken für die anstehenden Refinan- zierungen und die möglichen Auswirkungen der pandemiebedingten Geschäftsschließungen auf unsere Finanzkennzahlen und Kreditau- flagen. Zum 31. März 2021 wurden alle Kreditauflagen eingehalten. Die langfristigen passiven latenten Steuern stiegen infolge weite- rer Zuführungen um 2,1 Mio. € auf 327,1 Mio. € an. Die übrigen kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen reduzierten sich um 1,1 Mio. €. Deutsche EuroShop 5

3M 2021 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2021 NACHTRAGSBERICHT Zur Eindämmung der Coronavirus-Pandemie wurden von behörd- licher Seite im ersten Quartal die weitreichenden Sicherheits- und Quarantänemaßnahmen fortgeführt, die u. a. eine Schließung von Einzelhandelsgeschäften vorsehen, die nicht der Grundversorgung dienen. Ausnahmen gelten im Wesentlichen nur für Lebensmittel, Drogerien, Apotheken, Bankdienstleistungen sowie für eine limi- tierte Anzahl weiterer Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs. Aktuell sind nur unsere vier ausländischen Center unter Auflagen geöffnet. Bei dem überwiegenden Teil unserer 17 deut- schen Center sind weiterhin im Wesentlichen nur die Geschäfte für die Grundversorgung geöffnet. In den einzelnen Ländern gestalten sich die fortgesetzten Sicherheits- und Quarantänemaßnahmen im Aufstellungszeitraum wie folgt: Für Deutschland wurden die bereits seit 16. Dezember 2020 beste- henden weitreichenden Schließungen des Einzelhandels im ers- ten Quartal fortgesetzt. Die ab 8. März 2021 geltenden Regelungen erlauben dem Einzelhandel, wieder zu öffnen, wenn eine stabile Sie- ben-Tage-Inzidenz von unter 50 Neuinfektionen pro 100.000 Ein- wohner erreicht wird. Bei einer Drei-Tage-Inzidenz zwischen 50 und 100 sollten Käufe im stationären Einzelhandel mit Terminvereinba- rung möglich sein. Bei einer Inzidenz von über 100 sollte die soge- nannte Notbremse gelten, die eine Rücknahme der Öffnungsschritte vorsieht. Die Umsetzung der Notbremse obliegt dabei den Landes- regierungen der Bundesländer. Parallel dazu wurden weitere regi- onal sehr unterschiedliche und für stationäre Einzelhändler ein- schneidende Geschäftseinschränkungen eingeführt, beispielsweise die Beschränkung auf Konzepte wie „Click & Collect“ oder „Click & Meet“. Im Ergebnis ließen diese Regelungen aufgrund der Pande- mielage bisher nur kurze und punktuelle Öffnungen von Geschäften zu, so dass ein profitabler Geschäftsbetrieb in der Regel nicht mög- lich war. Seit 23. April 2021 gilt auf Grundlage der beschlossenen Änderungen am Infektionsschutzgesetz zusätzlich eine bundesein- heitliche Notbremse, die innerhalb einer Sieben-Tage-Inzidenz von 100 bis 150 vorsieht, dass Terminshopping mit Maske und Test zuge- lassen werden kann. Aber auch hier dürfen die einzelnen Bundes- länder regional strengere Maßnahmen beschließen und umsetzen. In Polen wurden die seit 28. Dezember 2020 geltenden Schließungs- maßnahmen für Geschäfte in Shoppingcentern unter Auflagen wie Maskenpflicht und Einhaltung einer Quadratmeter-abhängigen Maximalzahl von Kunden zum 1. Februar 2021 wieder aufgehoben, jedoch ab 13. März 2021 regional und ab 20. März 2021 landesweit wieder eingeführt. Am 4. Mai 2021 wurde die Öffnung des Einzel- handels unter Einhaltung von Schutzmaßnahmen wieder gestattet. Die weitreichende Schließung des Einzelhandels in Tschechien seit 27. Dezember 2020 wurde ab dem 1. März 2021 verschärft und die Liste der Geschäfte, die weiterhin geöffnet bleiben dürfen, wurde weiter eingeschränkt. Hier erfolgte eine Wiedereröffnung des Einzel- handels unter Beachtung von Schutzmaßnahmen am 10. Mai 2021. Österreich hat die seit 26. Dezember 2020 geltenden Schließungs- maßnahmen des Handels unter Auflagen mit Wirkung zum 8. Feb- ruar 2021 wieder zurückgenommen. Eine Schließung des Einzelhandels in Ungarn erfolgte erstmalig im Zeitraum 8. März 2021 bis 7. April 2021. Zuvor war aber auch hier der Gastronomiebetrieb nur eingeschränkt möglich (Take-away) und der Einzelhandel hatte die geltenden Schutzmaßnahmen wie Begrenzung der Öffnungszeiten und Maskenpflicht zu beachten. Darüber hinaus sind keine wesentlichen Ereignisse zwischen dem Bilanzstichtag 31. März 2021 und dem Tag der Abschlusserstellung eingetreten. PROGNOSEBERICHT ERWARTETE ERTRAGS- UND FINANZLAGE Die Unsicherheiten für den Geschäftsbetrieb unserer Mieter in unseren Centern, für die Konjunktur und für das Konsumklima sind aufgrund der Coronavirus-Pandemie weiter sehr hoch. Weiterhin ist für den Hauptteil unserer Shoppingcenter unklar, wann und wie eine Öffnung erfolgen kann. Eine Einschätzung der negativen Auswirkun- gen der weiter andauernden Pandemie auf unser operatives Ergeb- nis und damit eine Prognose für das Geschäftsjahr 2021 ist daher unverändert nicht möglich. Wir erwarten weiterhin, dass Umsatzer- löse, EBIT, EBT (ohne Bewertungsergebnis) und die FFO unterhalb der Geschäftszahlen des Jahres 2020 liegen werden. DIVIDENDENPLANUNG Als Vorsorgemaßnahme zur Sicherung und weiteren Stärkung der Liquidität der Gesellschaft hat der Vorstand beschlossen, der Hauptversammlung vorzuschlagen, aus dem nach Einstellung in die anderen Gewinnrücklagen verbleibenden Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2020 und unter Beachtung des § 254 Abs. 1 AktG eine Dividende in Höhe von 4 % des Grundkapitals (entspricht einer Gesamtdividende von 2.471.343,76 € bzw. 0,04 € je Aktie) auszu- schütten und den Restbetrag des Bilanzgewinns (41.311.535,84 €) auf neue Rechnung vorzutragen. Ungeachtet der zuletzt coronabedingt ausgesetzten bzw. limitierten Dividendenzahlungen beabsichtigen wir weiterhin, an unserer auf Kontinuität ausgerichtete Dividendenpolitik nach dem Ende dieser außergewöhnlichen Situation festzuhalten. Deutsche EuroShop 6

3M 2021 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2021 RISIKOBERICHT Seit Beginn des Geschäftsjahres haben sich keine wesentlichen Änderungen hinsichtlich der Risiken der künftigen Geschäftsent- wicklung ergeben. Wir sehen derzeit keine bestandsgefährdenden Risiken für die Gesellschaft. Es gelten daher weiter die im Risiko- bericht des zumsammengefassten Lageberichts zum 31. Dezember 2020 gemachten Angaben (siehe Geschäftsbericht 2020, S. 19 ff.). KONZERNBILANZ AKTIVA PASSIVA in T€ VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte 31.03.2021 31.12.2020 in T€ 31.03.2021 31.12.2020 EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Immaterielle Vermögenswerte 51.763 51.732 Gezeichnetes Kapital Sachanlagen 297 330 Kapitalrücklage Investment Properties 3.444.848 3.437.145 Gewinnrücklagen Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen 446.638 444.517 Summe Eigenkapital Langfristige Vermögenswerte 3.943.546 3.933.724 61.784 61.784 1.217.560 1.217.560 744.294 723.902 2.023.638 2.003.246 Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte 25.186 17.383 19.822 17.805 244.077 266.030 286.646 303.657 Langfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Abfindungsansprüche von Kommanditisten Sonstige Verbindlichkeiten 1.250.674 1.359.612 327.050 317.393 29.140 324.978 311.525 26.851 Langfristige Verpflichtungen 1.924.257 2.022.966 Kurzfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten 256.303 181.816 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verpflichtungen 2.311 1.417 7.287 3.303 456 8.313 14.979 17.281 282.297 211.169 SUMME AKTIVA 4.230.192 4.237.381 SUMME PASSIVA 4.230.192 4.237.381 Deutsche EuroShop 7

3M 2021 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2021 KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG KONZERN- GESAMTERGEBNISRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn- und Verlust rechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses GESAMTERGEBNIS Anteil Konzernaktionäre 01.01. – 31.03.2021 01.01. – 31.03.2020 22.322 28.034 -2.491 1.774 561 -393 -1.930 20.392 20.392 1.381 29.415 29.415 in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag KONZERNERGEBNIS Ergebnis je Aktie (€) 01.01. – 31.03.2021 01.01. – 31.03.2020 (angepasst) 1 51.904 -4.697 -2.802 -11.868 32.537 784 -1.878 31.443 57.182 -4.130 -2.652 -370 50.030 655 -2.378 48.307 4.388 -10.205 6.517 -11.003 -2.293 2 -8.108 2.843 26.178 -3.856 22.322 0,36 -4.402 5 -8.883 -4.735 34.689 -6.655 28.034 0,45 1 Der Ausweis innerhalb des Nettobetriebsergebnisses wurde zum 31. Dezember 2020 geändert und die Vorjahresquartalszahlen wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auch auf die Ausführungen im Konzernanhang 2020 im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“. KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG in T€ 01.01.2020 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 31.03.2020 01.01.2021 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 31.03.2021 Anzahl Aktien im Umlauf Grundkapital Kapital- rücklage Andere Gewinn- rücklagen Gesetzliche Gewinn- rücklage Gewinn- rücklage Cashflow- Hedges Summe 61.783.594 61.784 1.217.560 0 0 0 0 993.900 28.034 0 2.000 -25.671 2.249.573 0 0 1.381 0 29.415 0 61.783.594 61.784 1.217.560 1.021.934 2.000 -24.290 2.278.988 61.783.594 61.784 1.217.560 0 0 0 0 742.183 22.322 0 2.000 -20.281 2.003.246 0 0 -1.930 20.392 0 0 61.783.594 61.784 1.217.560 764.505 2.000 -22.211 2.023.638 Deutsche EuroShop 8

3M 2021 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2021 KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Gezahlte Ertragsteuern Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties Auszahlung für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Cashflow aus Investitionstätigkeit Einzahlung aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten Auszahlungen an Kommanditisten Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand am Anfang der Periode FINANZMITTELBESTAND AM ENDE DER PERIODE 01.01. – 31.03.2021 01.01. – 31.03.2020 22.322 3.856 8.108 37 -2.843 2.267 -5.122 -1.026 -3.476 24.123 -10.112 2 -80 13.933 -1.247 -35 -1.282 0 -34.544 -22 -38 -34.604 -21.953 266.030 244.077 28.034 6.655 8.883 36 4.735 4.633 1.300 -1.148 -588 52.540 -11.003 5 -1.546 39.996 -5.054 -3 -5.057 7.416 -4.354 -22 -3.403 -363 34.576 148.087 182.663 Deutsche EuroShop 9

3M 2021 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2021 SEGMENTBERICHT ERSTATTUNG Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschaftsunter- nehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden vom Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher in der Überleitungs- spalte der Segmentschulden enthalten. Entsprechend wurde der Geschäfts- und Firmenwert aus dem Erwerb des Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zugeordnet. Des Wei- teren enthält die Überleitungsspalte die Gesellschaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Angaben nach IFRS 8.33. Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steu- erung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europä- ischen Ausland („Ausland“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungs- träger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und dem EBT ohne Bewertungser- gebnis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstat- tung entsprechen denen des Konzerns. Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemein- schaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunterneh- men, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten: AUFTEILUNG NACH SEGMENTEN in T€ Umsatzerlöse (01.01. – 31.03.2020) 1 EBIT (01.01. – 31.03.2020) EBT ohne Bewertungsergebnis (01.01. – 31.03.2020) Segmentvermögen (31.12.2020) davon Investment Properties (31.12.2020) Inland 46.701 (50.567) 28.953 (43.519) 21.180 (34.970) Ausland 8.956 (10.455) 6.028 (9.514) 3.683 (7.189) Summe 55.657 (61.022) 34.981 (53.033) 24.863 (42.159) -3.753 (-3.840) -3.538 (-4.726) -1.160 (-1.387) 3.067.100 (3.083.333) 2.904.466 (2.900.461) 717.762 (714.838) 680.092 (680.092) 3.784.862 (3.798.171) 3.584.558 (3.580.553) 445.330 (439.210) -139.710 (-143.408) Überleitung 01.01. – 31.03.2021 51.904 (57.182) 31.443 (48.307) 23.703 (40.772) 31.03.2021 4.230.192 (4.237.381) 3.444.848 (3.437.145) 1 Der Ausweis innerhalb des Nettobetriebsergebnisses wurde zum 31. Dezember 2020 geändert und die Vorjahresquartalszahlen wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auch auf die Ausführungen im Konzernanhang 2020 im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“. Deutsche EuroShop 10

3M 2021 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2021 SONSTIGE ANGABEN Nach bestem Wissen versichern wir, dass gemäß den anzuwen- denden Rechnungslegungsgrundsätzen für die Zwischenbericht- erstattung der Konzernzwischenabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischenlage- bericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnis- ses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tat- sächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Ent- wicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr beschrie- ben sind. Hamburg, 11. Mai 2021 Wilhelm Wellner Olaf Borkers DIE SHOPPINGCENTER-AKTIE KENNZAHLEN DER AKTIE Nach einem Jahresschlusskurs* 2020 von 18,45 € ist die Aktie der Deutsche EuroShop ohne eindeutige Tendenz in die ersten Wochen des Jahres 2021 gestartet und bewegte sich dabei in einem Korri- dor von etwa 16 € bis 19 €. Dabei wurde der Periodenhöchstkurs am 14. Januar 2021 mit 19,02 € erreicht. Am 18. und 19. Februar 2021 ging die Aktie jeweils mit 16,18 € aus dem Handel, was den tiefsten Kurs im Jahresauftaktquartal markierte. Im Anschluss tendierte die DES-Aktie uneinheitlich und schloss das 1. Quartal 2021 mit 17,76 € ab. Dies entspricht einer Performance von -3,7 % für den Berichts- zeitraum. Der SDAX gewann im selben Zeitraum 4,6 % hinzu. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich zum Ende der Berichtsperiode auf 1,1 Mrd. €. * Den Angaben und Berechnungen liegen – sofern nicht anders angegeben – Xetra- Schlusskurse zugrunde. DEUTSCHE EUROSHOP VS. SDAX UND EPRA IM VERGLEICH JANUAR BIS MAI 2021 indexierte Darstellung, Basis 100, in % Deutsche EuroShop EPRA SDAX Branche / Industriegruppe Financial Services / Real Estate Grundkapital am 31.03.2021 61.783.594,00 € Anzahl der Aktien am 31.03.2021 (nennwertlose Namensstückaktien) Dividende für 2020 (Vorschlag) Kurs am 30.12.2020 Kurs am 31.03.2021 Tiefst- / Höchstkurs in der Berichtsperiode Marktkapitalisierung am 31.03.2021 Prime Standard Freiverkehr Indizes ISIN Ticker-Symbol 61.783.594 0,04 € 18,45 € 17,76 € 16,18 €/19,02 € 1,1 Mrd. € Frankfurt und Xetra Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart SDAX, EPRA, GPR 250, EPIX 30, MSCI Small Cap, HASPAX, F.A.Z.-Index DE 000748 020 4 DEQ, Reuters: DEQGn.DE 110 100 90 85 Jan. Feb. Mrz. Apr. Mai Deutsche EuroShop 11

3M 2021 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2021 FINANZKALENDER 2021 11.05. 26.05. 27.05. 18.06. 24.06. 12.08. 02.09. 20.09. Quartalsmitteilung 3M 2021 Société Generale The Nice Conference (virtuell) Kempen European Property Seminar (virtuell) Hauptversammlung, Hamburg (virtuell) UniCredit Kepler Cheuvreux German Property Day (virtuell) Halbjahresfinanzbericht 2021 Commerzbank Sector Conference, Frankfurt Berenberg and Goldman Sachs German Corporate Conference, München 21.09. 22. –23.09. 11.11. 01.12. Baader Investment Conference, München Bank of America Global Real Estate Conference (virtuell) Quartalsmitteilung 9M 2021 DZ Bank Equity Conference, Frankfurt Unser Finanzkalender wird ständig erweitert. Die neuesten Termine erfahren Sie auf unserer Internetseite unter www.deutsche-euroshop.de/ir SIE WÜNSCHEN WEITERE INFORMATIONEN? Dann besuchen Sie uns im Internet oder rufen Sie uns an: Patrick Kiss und Nicolas Lissner Tel.: +49 (0)40 - 41 35 79 20/-22 Fax: +49 (0)40 - 41 35 79 29 www.deutsche-euroshop.de/ir E-Mail: ir@deutsche-euroshop.de Nicolas Lissner und Patrick Kiss Zukunftsbezogene Aussagen Diese Quartalsmitteilung enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Pro- gnosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Rundungen und Veränderungsraten Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungsdifferenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Verän- derungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: V erbesserungen werden mit einem Pluszeichen (+) gekennzeichnet, Verschlechterungen mit einem Minuszeichen (-). Deutsche EuroShop 12