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H1 2021 / Halbjahresfinanzbericht zum 30 Juni 2021 WESENTLICHE KONZERNKENNZAHLEN in Mio. € Umsatzerlöse 5 Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT EBT (ohne Bewertungsergebnis 1) EPRA 2 Earnings FFO Konzernergebnis in € EPRA 2 Earnings je Aktie FFO je Aktie Ergebnis je Aktie Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 01.01. – 30.06.2021 01.01. – 30.06.2020 104,9 71,9 70,5 55,7 54,3 54,3 36,8 112,3 80,0 78,5 62,1 59,8 59,9 -129,3 01.01. – 30.06.2021 01.01. – 30.06.2020 0,88 0,88 0,60 0,97 0,97 -2,09 +/- -6,5 % -10,2 % -10,2 % -10,2 % -9,2 % -9,3 % +/- -9,3 % -9,3 % 61.783.594 61.783.594 0,0 % in Mio. € Eigenkapital 3 Verbindlichkeiten Bilanzsumme EPRA 2 NTA EPRA 2 NTA je Aktie in € Eigenkapitalquote in % 3 LTV-Verhältnis in % 4 Liquide Mittel 30.06.2021 31.12.2020 2.355,4 1.893,1 4.248,5 2.350,1 38,03 55,4 31,9 268,1 2.314,8 1.922,6 4.237,4 2.309,7 37,38 54,6 32,9 266,0 + /- 1,8 % -1,5 % 0,3 % 1,8 % 1,7 % 0,8 % 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 European Public Real Estate Association 3 inklusive Fremdanteile am Eigenkapital 4 Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und at-equity bilanzierte Finanzanlagen) 5 Der Ausweis innerhalb des Nettobetriebsergebnisses wurde zum 31. Dezember 2020 geändert und die Vorjahresquartalszahlen wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auch auf die Ausführungen im Konzernanhang 2020 im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“. BRIEF DES VORSTANDS Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, sehr geehrte Damen und Herren, die Menschen kommen zurück in die Shoppingcenter. In Deutsch- land dauerten die Geschäftsschließungen teilweise bis Anfang Juni an, seitdem sind die Kundenfrequenzen wieder deutlich angestie- gen. Ende Juli lagen sie bei rund 77 % des Vor-Corona-Niveaus. Unsere Center besucherinnen und -besucher beachten die Auflagen zur Eindämmung der Pandemie weiterhin mit großer Disziplin, so dass ein sicherer Betrieb der Center und Geschäfte gewährleistet werden kann. Gemeinsam mit unseren Mietpartnern und der ECE, unserem Partner für das Centermanagement, stellen wir einen gefahrlosen Besuch der Einzelhandelsimmobilien und Shops auch in Corona zeiten sicher. Center und Geschäfte waren und sind keine Corona-Hotspots. Wir sind über Verbände mit der Politik weiter in Abstimmung, damit dies auch bei einer nicht auszuschließenden erneuten Verschlechterung der Pandemie situation Berücksichtigung findet und die Geschäfte sowie Shoppingcenter weiter geöffnet blei- ben können. Davon gehen wir aktuell aus. Mit den Kundenfrequenzen haben sich auch die Umsätze unserer Mieter verbessert. Im Juni 2021 lagen sie durchschnittlich bei 85 % des Vorkrisenniveaus. Die operativen Kennzahlen zeigen damit einen deutlich positiven Trend, wenngleich sie – wie nach dem ersten Lock- down 2020 und nun so kurz nach den vollständigen Geschäftsöffnun- gen – teilweise noch ein deutliches Aufholpotenzial haben. Zur Bewäl- tigung der negativen Aus- und Nachwirkungen der Lockdownphasen auf den stationären Einzelhandel ist daher eine Fortsetzung der tem- porären Unterstützung vieler unserer Mieter zur Bestandssicherung der Immobilien notwendig. Für unseren Hauptmarkt Deutschland könnten die zuletzt deutlich verbesserten staatlichen Unterstützungs- programme den Einzelhändlern ebenfalls etwas Entlastung bringen. In der aktuellen Situation liegt unsere Vermietungsquote bei 93,8 % nach 95,4% zum Jahresende 2020. Ein Schwerpunkt unserer Aktivitä- ten ist darauf ausgerichtet, diese coronabedingt erhöhten Leerstande mit attraktiven Konzepten nachzubelegen. Hierzu gibt es bereits eine Reihe von konkreten Ansätzen und Verhandlungen mit Mietern, wobei wir erwarten, dass es eine gewisse Zeit dauern wird, bis die entstan- denen Lücken wieder geschlossen werden können. Die negativen Auswirkungen der Pandemie zeigen sich in unseren Finanzkennzahlen für das erste Halbjahr 2021. Der Umsatz in Höhe von 104,9 Mio. € (-6,5 %) und das EBIT in Höhe von 70,5 Mio. € (-10,2 %) lagen deutlich unter den Werten des ersten Halbjahres 2020, welches Deutsche EuroShop 1

H1 2021 / Halbjahresfinanzbericht zum 30 Juni 2021 bereits – wenn auch in geringerem Umfang – von den Geschäfts- schließungen des ersten Lockdowns betroffenen war. Unser Ergebnis vor Steuern und Bewertung (EBT ohne Bewertung) sank ebenfalls um 10,2 % auf 55,7 Mio. €. Die EPRA Earnings und die um Bewertungs- und Sondereffekte bereinigten FFO lagen jeweils bei 54,3 Mio. € bzw. um 9,2 % und 9,3 % unter dem Vorjahr. Die Collection Ratio hat sich mit den Wiedereröffnungen weiter verbessert. Für den Monat Juli liegt sie bereits bei 94%. Unter Einbeziehung der Effekte der Rückführung unserer Kreditlinie Anfang des Jahres hat sich die Konzernliquidität weiter erhöht, wozu auch die aufgrund der Schließungszeiten niedri- geren Investitionen beitrugen. Für das laufende Geschäftsjahr konnten wir alle anstehenden Refinan- zierungen unserer Darlehen erfolgreich und zu attraktiven Konditio- nen abschließen. Insgesamt wurden vier Darlehen mit einem Gesamt- volumen von 191 Mio. € mit unseren Bankenpartnern prolongiert bzw. abgelöst. In dieser fortgesetzt außergewöhnlichen Situation stimmen wir uns mit unseren Finanzpartnern laufend und vertrauensvoll ab. Mit dem Ende des Lockdowns wurde ein wichtiger Meilenstein in Rich- tung einer Normalisierung des Wirtschaftslebens erreicht, wobei der stationäre Einzelhandel weiterhin vor besonderen Herausforderungen steht, aus denen sich erhöhte Unsicherheiten bzgl. der geschäftlichen Entwicklung ergeben. Auf Basis der aktuellen Situation erwarten wir für das Geschäftsjahr 2021 Funds from Operations (FFO) von 1,70 € bis 1,90 € je Aktie (2020: 2,00 €). Voraussetzung hierfür sind eine nachhaltige Beherrschbarkeit der Pandemielage ohne erneute Geschäftsschließungen bzw. ohne wesentliche Einschränkungen für den Centerbetrieb, eine sich im Jahresverlauf weiter positiv entwickelnde private Konsumneigung und die damit einhergehende weitere Erholung der Mieterumsätze und Collection Ratio. Grundlage dieser Erwartungen ist dabei auch, dass die in Deutschland zugesagten staatlichen Corona-Unterstützungs- programme einem wesentlichen Teil unserer betroffenen Mieter gewährt und zeitnah ausgezahlt werden. Wir haben seit Ausbruch der Pandemie im März 2020 bis zu den nun erfolgten Wiedereröffnungen des stationären Einzelhandels jeweils schnell und entschieden die notwendigen Maßnahmen zur langfristi- gen Bestandssicherung der Deutsche EuroShop getroffen. Wir bedan- ken uns für Ihr Vertrauen in dieser außergewöhnlichen Situation. Hamburg, im August 2021 Wilhelm Wellner Olaf Borkers Deutsche EuroShop 2

H1 2021 / Halbjahresfinanzbericht zum 30 Juni 2021 GRUNDLAGEN DES KONZERNS Geschäftsmodell des Konzerns Die Deutsche EuroShop ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg. Die Deutsche EuroShop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die aus- schließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten inves- tiert. Zum Immobilienportfolio gehören 21 Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen, Ungarn und Tschechien. Die ausge- wiesenen Umsätze erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der ver- mieteten Flächen in den Einkaufszentren. Die Einkaufszentren werden von eigenständigen Gesellschaf- ten gehalten, über die die Deutsche EuroShop an zwölf Shopping- centern zu 100 % und an neun Shoppingcentern mit 50 % bis 75 % beteiligt ist. Das operative Management der Einkaufszentren ist an externe Dienstleister im Rahmen von Geschäftsbesorgungsverträ- gen vergeben. Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Der Deutsche EuroShop-Konzern ist zentral und in einer personell schlanken Struktur organisiert. Das Grundkapital betrug zum 30. Juni 2021 61.783.594 € und war in 61.783.594 nennwertlose Namensaktien eingeteilt. Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €. Ziele und Strategie Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in qualitativ hochwertige Shoppingcenter in Innenstadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liqui- ditätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter, der zu einem wesentlichen Teil als jährliche Dividende an die Aktio- näre ausgeschüttet werden kann, ist ein wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risi- kostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regi- onen; den Schwerpunkt bildet Deutschland. Indexierte und umsatz- gebundene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität. Mit bis zu 10 % des Eigenkapitals kann sich die Gesellschaft im Rahmen von Joint Ventures an Shoppingcenter- Projektent wicklungen im Frühstadium beteiligen. Die Finanzierung neuer Investments soll in einem ausgewoge- nen Verhältnis zueinander stehen, und der Fremdfinanzierungs- anteil im Konzern 55 % dauerhaft nicht übersteigen. Grundsätzlich werden Zinssätze bei der Aufnahme oder Prolongation von Darle- hen langfristig gesichert. Ziel ist es, die Duration (durchschnittliche Zins bindungsdauer) bei über fünf Jahren zu halten. Steuerungssystem Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet das Unternehmen nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäfts- ordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäftsver- fahren des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt. Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der Shop- pingcenter zu erreichen und einen hohen Liquiditätsüberschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirtschaften, leiten sich die Steuerungsgrößen (Leistungsindikatoren) ab. Dies sind Umsatz, EBIT (Earnings before Interest and Taxes), EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertungsergebnis und FFO (Funds from Operations). Aufgrund der coronabedingt höheren Mietausfälle und Mietaußen- stände haben diese Steuerungskennzahlen aktuell teilweise nur eine eingeschränkte Aussagekraft, so dass bis auf Weiteres die Collection Ratio ergänzend zu Steuerungszwecken genutzt wird. Die Collection Ratio misst das Verhältnis von Zahlungseingängen zu Miet- und Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern. Deutsche EuroShop 3

H1 2021 / Halbjahresfinanzbericht zum 30 Juni 2021 WIRTSCHAFTSBERICHT Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Rahmenbedingungen Die Corona-Pandemie führte in der ersten Jahreshälfte 2021 zu einem erneuten Rückgang der Wirtschaftsleistung. Davon war besonders der private Konsum betroffen, was vorrangig auf die Lockdown-Maßnahmen zurückzuführen war, die mit kurzen Unter- brechungen und regional unterschiedlichen Ausprägungen bis in den Juni andauerten. In Deutschland, dem Hauptmarkt der Deutsche EuroShop, ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP) – nach einem 2,1- prozentigem Rückgang im Auftaktquartal 2021 – im zweiten Quartal um real 1,5 % gestiegen. Die Arbeitslosenquote lag Ende Juni 2021 bei 5,7 % (Ende Juni 2020: 6,2 %). Trotz langer Lockdown- Phasen hat sich die Verbraucherstimmung in Deutschland seit Jah- resanfang wieder erholt. Sowohl bei den Konjunktur- und Einkom- menserwartungen als auch bei der Anschaffungsneigung war ein positiver Trend festzustellen. Der stationäre Einzelhandel mit Nicht-Lebensmitteln profitierte von ersten Lockerungen, ist aber teilweise noch deutlich vom Vor- krisenniveau entfernt. Gemäß Statistischem Bundesamt stiegen die deutschen Einzelhandelsumsätze (inkl. Onlinehandel) in den ers- ten sechs Monaten 2021 real um 1,6%. Wesentlich für das Wachs- tum war dabei erneut der Online- und Versandhandel (+26,1%), der von den Restriktionen betroffene stationäre Handel hatte dagegen Umsatzeinbußen zu verzeichnen (-2,5 %). Nach Ende der Lockdown- Maßnahmen waren im Juni im Einzelhandel mit Nicht-Lebensmit- teln deutliche Steigerungen (real +8,7 %) auf Monatsbasis zu beob- achten. Der besonders von den Geschäftsschließungen durch die Bundes-Notbremse betroffene Handel mit Textilien, Bekleidung, Schuhen und Lederwaren verzeichnete ein Umsatzplus von 70,5 % gegenüber Mai 2021 und lag damit erstmals wieder über dem Vorkrisenniveau vom Februar 2020 (+4,8 %). Im Einzelhandel mit Waren verschiedener Art (u. a. Waren- und Kaufhäuser) stieg der Umsatz um 34,3 % gegenüber dem Vormonat und lag damit 7,6% über dem Vor-Corona-Niveau. ERTRAGSLAGE in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen NOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT At-equity-Ergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Latente Steuern (at-equity) At-equity-Ergebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übriges Finanzergebnis Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern Latente Steuern (at-equity) Latente Steuern (mit at-equity) KONZERNERGEBNIS 01.01. – 30.06.2021 01.01. – 30.06.2020 (angepasst) 1 104.928 -14.962 -18.103 71.863 2.309 -3.650 70.522 11.512 -20.483 -5.807 4 -14.774 55.748 -11.313 -1.479 -6.149 36.807 -37.300 49.171 -146 -168.702 -49.171 28.564 146 13.278 -1.777 11 -13.090 1.777 -6.138 -11 Veränderung + /- -7.346 -1.736 899 -8.183 220 -14 -7.977 -213 1.496 391 -2 1.672 -6.305 112.274 -13.226 -19.002 80.046 2.089 -3.636 78.499 11.725 -21.979 -6.198 6 -16.446 62.053 -217.873 -2.195 206.560 716 28.710 -129.305 -34.859 166.112 in % -6,5 -13,1 4,7 -10,2 10,5 -0,4 -10,2 -1,8 6,8 6,3 -33,3 10,2 -10,2 94,8 32,6 1 Der Ausweis innerhalb des Nettobetriebsergebnisses wurde zum 31. Dezember 2020 geändert und die Vorjahresquartalszahlen wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auch auf die Ausführungen im Konzernanhang 2020 im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“. Deutsche EuroShop 4

H1 2021 / Halbjahresfinanzbericht zum 30 Juni 2021 Umsatzerlöse von der Corona-Pandemie beeinflusst Im Berichtszeitraum beliefen sich die Umsatzerlöse auf 104,9 Mio. €. Dies war auf vergleichbarer Basis ein Rückgang um 6,5 % gegenüber der Vorjahresperiode (112,3 Mio. €) und auf die im Vergleich zum ers- ten Halbjahr 2020 längeren Schließungsphasen zurückzuführen. In unseren ausländischen Märkten sahen u. a. gesetzliche Regelungen das temporäre Aussetzen von Zahlungsverpflichtungen aus Mietver- hältnissen für die von den Schließungen betroffenen Mieter vor. Wei- tere im Wesentlichen pandemiebedingte Faktoren für den Rückgang der Umsatzerlöse sind Ausfälle von in Zahlungsschwierigkeiten geratenen Mietern, niedrigere Umsatzmieten sowie längere Nach- vermietungszeiten und höhere Leerstände. Operative Centeraufwendungen über Vorjahr aufgrund höherer nicht umlegbarer Nebenkosten Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraums von 15,0 Mio. €, die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlagefähige Nebenkosten, Grundsteuern, Gebäudeversiche- rungen und Instandhaltungen umfassen, haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 13,1% erhöht. Ursache hierfür waren höhere leer- standsbedingte nicht umlegbare Nebenkosten, die trotz der umge- hend eingeleiteten Kostensenkungsmaßnahmen nicht vollständig kompensiert werden konnten. Coronabedingte Wertberichtigungen belasten das erste Halbjahr Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen haben auch das erste Halbjahr 2021 mit 18,1 Mio. € (i. Vj. 19,0 Mio. €) deut- lich belastet. Die Höhe der Wertberichtigungen ist dabei abhängig vom aktuellen Stand der Verhandlungen mit den Mietern hinsicht- lich lockdownbedingter Mietreduzierungen sowie vom Zahlungs- verhalten der Mieter. Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen des ersten Halbjahres berücksichtigen mit 14,0 Mio. € sowohl die bereits vertraglich vereinbarten Mietzugeständnisse als auch die erwarte- ten weiteren Mietzugeständnisse auf zum Bilanzstichtag bestehende Forderungen. Zusätzlich mussten insbesondere insolvenzbedingt For- derungen ausgebucht oder einzelwertberichtigt werden (4,1 Mio. €). Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen, aus Erträgen aus in Vorjahren wertberichtigten Mietforderungen sowie aus Nachzahlungen im Rahmen von Nebenkostenabrechnungen resultierten, beliefen sich auf 2,3 Mio. € und lagen damit leicht über dem Vorjahr. Die sons- tigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelte, lagen mit 3,7 Mio. € auf Vorjahresniveau. EBIT unterhalb des Vorjahres Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 70,5 Mio. € unter dem Vorjahr (78,5 Mio. €), was im Wesentlichen auf den corona- bedingten Umsatzrückgang zurückzuführen ist. Finanzergebnis ohne Bewertungseffekte verbessert Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) lag mit -14,8 Mio. € über dem Vorjahr (-16,4 Mio. €). Das at-equity Ergebnis (operativ) war auch im ersten Halbjahr 2021 wie bereits im Vergleichszeitraum durch coronabedingte Wertberich- tigungen auf Mietforderungen und Umsatzausfälle negativ belastet und lag mit 11,5 Mio. € nahezu auf Vorjahresniveau (11,7 Mio. €). Der Zinsaufwand der Konzerngesellschaften konnte um weitere 1,5 Mio. € gesenkt werden. Hier wirkten sich neben planmäßigen Tilgungen die günstigere Anschlussfinanzierung für die City-Arkaden Wuppertal positiv aus. Der den Kommanditisten zustehende Ergebnisanteil hat sich dem reduzierten EBIT entsprechend um 0,4 Mio. € verringert. Deutsche EuroShop 5

H1 2021 / Halbjahresfinanzbericht zum 30 Juni 2021 EBT (ohne Bewertungsergebnis) sinkt pandemiebedingt Die Verbesserung des Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) kompensierte nicht den Rückgang des EBIT, so dass sich das EBT (ohne Bewertungsergebnis) im Vorjahresvergleich von 62,1 Mio. € auf 55,7 Mio. € (-10,2 %) reduzierte. Bewertungsergebnis im veränderten Marktumfeld leicht negativ Die Corona-Pandemie hatte sich im Vorjahr auch auf die Bewer- tung des Immobilienvermögens des Konzerns nach IAS 40 deutlich negativ ausgewirkt. Im aktuellen Umfeld der Wiedereröffnun- gen des Einzelhandels und Gastronomie unter Auflagen sowie der Impffortschritte blieben die Immobilienwerte weitgehend stabil und resultierten in einem negativen Bewertungsergebnis von 11,3 Mio. €. Dabei beinhaltet das Bewertungsergebnis einen positiven Bewer- tungseinfluss aus der Aufwertung eines unbebauten und aktuell ungenutzten Grundstücks in Höhe von 4,0 Mio. €. Vom Bewertungsrückgang entfielen unter Berücksichtigung des Anteils der Fremdgesellschafter -13,1 Mio. € auf die Bewertung des im Konzern ausgewiesenen Immobilienvermögens und 1,8 Mio. € auf die Bewertung des Immobilienvermögens der nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen. Im Durchschnitt wurden die Konzernimmobilien nach Berücksichti- gung der laufenden Investitionen im ersten Halbjahr 2021 um -0,3 % abgewertet, wobei die Marktwertveränderungen in einer Bandbreite von +1,7 % bis -3,4% lagen. Der Vermietungsstand lag bei 93,8 % im Vergleich zu 95,4% Ende 2020. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Die Steuern vom Einkommen und Ertrag haben sich infolge der rückläufigen Ergebnisse auf 1,5 Mio. € (i. Vj. 2,2 Mio. €) reduziert. Die latenten Steuern resultierten aufgrund der Abschreibungen der Steuerbilanzwerte und der Abwertungen des Immobilienvermögens in einem Aufwand von 6,1 Mio. € (i. Vj. Steuerertrag von 28,7 Mio. €). EPRA Earnings rückläufig; Konzernergebnis deutlich verbessert Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis ausklammern, haben sich insbesondere aufgrund des Umsatzrückgangs auf 54,3 Mio. € bzw. 0,88 € je Aktie reduziert. Das Konzernergebnis lag mit 36,8 Mio. € aufgrund der hohen Bewertungsverluste im Vorjahr deutlich um 166,1 Mio. € über der Vergleichsperiode (-129,3 Mio. €) und das Ergebnis je Aktie erhöhte sich von -2,09 € auf 0,60 €. EPRA EARNINGS 01.01. – 30.06.2021 01.01. – 30.06.2020 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis 36.807 0,60 -129.305 -2,09 Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Bewertungsergebnis derivative Finanzinstrumente 1 Latente Steueranpas- sungen gemäß EPRA 2 EPRA EARNINGS Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 11.313 0,18 217.873 3,53 0 0,00 -88 0,00 6.149 54.269 0,10 0,88 -28.710 59.770 -0,47 0,97 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente Entwicklung der Funds from Operations Die Funds From Operations (FFO) dienen der Finanzierung unse- rer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Tilgung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie als Basis für Dividendenausschüttungen. Wesentliche Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, werden bei der Ermitt- lung der FFO eliminiert. Die FFO reduzierten sich von 59,9 Mio. € auf 54,3 Mio. € bzw. je Aktie um 0,09 € auf 0,88 €. Als ertragsbasierte Zahl spiegeln die FFO die coronabedingt gestiegenen Mietaußen- stände nicht wider, so dass ergänzend die Analyse des Zahlungsver- haltens der Mieter, ausgedrückt in der Collection Ratio, notwendig ist (siehe unten: Vermögens- und Liquiditätssituation). Diese belief sich im ersten Halbjahr 2021 auf 80 %. FUNDS FROM OPERATIONS 01.01. – 30.06.2021 01.01. – 30.06.2020 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis 36.807 0,60 -129.305 -2,09 Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Latente Steuern 1 FFO Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 11.313 6.149 54.269 0,18 0,10 0,88 217.873 -28.710 59.858 3,53 -0,47 0,97 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt Deutsche EuroShop 6

H1 2021 / Halbjahresfinanzbericht zum 30 Juni 2021 UMSATZ in Mio. € 112,3 104,9 EBIT in Mio. € EBT * in Mio. € FFO JE AKTIE in € 0,97 0,88 78,5 70,5 62,1 55,7 -6,5% -10,2% -10,2% -9,3% H1 2020 H1 2021 H1 2020 H1 2021 H1 2020 H1 2021 H1 2020 H1 2021 * ohne Bewertungsergebnis FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE VERMÖGENS- UND LIQUIDITÄTSSITUATION Die Bilanzsumme des Deutsche-EuroShop-Konzerns erhöhte sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtagleicht um 11,1 Mio. € auf 4.248,5 Mio. €. Wesentlichen Einfluss auf die Veränderung hatten die coronabedingt gestiegenen Forderungen, denen ein Rückgang der Immobilienverkehrswerte gegenüberstand. in T€ Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte 30.06.2021 31.12.2020 Veränderung 316.080 303.657 12.423 3.932.456 3.933.724 Kurzfristige Verpflichtungen 199.209 211.169 Langfristige Verpflichtungen 1.693.915 1.711.441 Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) 2.355.412 2.314.771 BILANZSUMME 4.248.536 4.237.381 -1.268 -11.960 -17.526 40.641 11.155 Die Collection Ratio, die das Verhältnis von Zahlungseingängen zu Miet- und Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern darstellt, hat sich coronabedingt im Jahr 2020 und bis Ende Juli 2021 in den ein- zelnen Monaten wie folgt entwickelt (Anpassungen aus vereinbarten Mietreduzierungen wurden dabei bereits berücksichtigt): Die Forderungen des Konzerns (nach Wertberichtigungen) haben sich dementsprechend um 10,1 Mio. € auf 29,9 Mio. € (i. Vj. 19,8 Mio. €) erhöht. Die Liquidität des Konzerns ohne Berücksichtigung von Ziehungen der kurzfristigen Kreditlinie verbesserte sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag um 32,1 Mio. € auf 268,1 Mio. €, wobei sich hierbei auch die aufgrund der Geschäftsschließungen niedrige- ren Investitionen sowie eine Krediterhöhung um 5,1 Mio. € ausgewirkt haben. Deutsche EuroShop 7

H1 2021 / Halbjahresfinanzbericht zum 30 Juni 2021 COLLECTION RATIO in % Q1 2020 99 % 100 98 98 Q2 2020 71 % Q3 2020 96 % Q4 2020 93 % Q1 2021 76 % Q2 2021 84 % Q3 2021 96 96 95 97 92 90 94 89 78 78 81 81 76 72 64 Jan. Feb. Mrz. Apr. Mai Jun. Jul. Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. Jan. Feb. Mrz. Apr. Mai Jun. Jul. Eigenkapitalquote bei 55,4% Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremdgesellschaftern) von 55,4% hat sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (54,6%) leicht erhöht und ist weiterhin auf einem sehr soliden Niveau. Verschuldungsquote weiterhin auf niedrigem Niveau Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten lagen zum 30. Juni 2021 mit 1.507,9 Mio. € um 33,6 Mio. € unter dem Stand zum Jahresende 2020. Neben planmäßigen Tilgungen wurde die über den Bilanzstichtag kurzfristig mit 30 Mio. € in Anspruch genommene Kreditlinie zurückgeführt. Der Loan-to-Value liegt bei sehr soliden 31,9 % (31. Dezember 2020: 32,9 %). Für das laufende Geschäftsjahr konnten wir alle anstehenden Refinanzierungen unserer Darlehen erfolgreich und zu attrakti- ven Konditionen abschließen. Insgesamt wurden vier Darlehen mit einem Gesamtvolumen von 191 Mio. € mit unseren Bankenpartnern prolongiert bzw. abgelöst. Wir sind nun in Verhandlungen bzw. in Abstimmungen mit Banken für die ab 2022 anstehenden Refinan- zierungen sowie in Bezug auf die Auswirkungen der pandemie- bedingten Geschäftsschließungen auf unsere Finanzkennzahlen und Kreditauflagen. Zum 30. Juni 2021 wurden die Kreditauflagen einge- halten oder aufgrund dieser außergewöhnlichen Situation von den Banken temporär ausgesetzt. BIL ANZSTRUKTUR Bilanzsumme in Mio. € Aktiva 4.237,4 4.248,5 303,7 316,1 Passiva 4.248,5 4.237,4 199,2 211,2 3.933,7 3.932,4 1.693,9 1.711,4 2.355,4 2.314,8 Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte 2020 2021 2021 2020 Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Eigenkapital (inkl. Fremd- gesellschafter) Deutsche EuroShop 8

H1 2021 / Halbjahresfinanzbericht zum 30 Juni 2021 Die langfristigen passiven latenten Steuern erhöhten sich leicht um 5,9 Mio. € auf 330,8 Mio. €. Die übrigen kurz- und langfristigen Ver- bindlichkeiten und Rückstellungen reduzierten sich um 1,8 Mio. €. Net Tangible Assets nach EPRA Die Net Tangible Assets (NTA) zum 30. Juni 2021 lagen bei 2.350,1 Mio. € gegenüber 2.309,7 Mio. € zum Jahresende 2020. Dies entsprach einem leichten Anstieg der NTA je Aktie um 0,65 € von 37,38 € auf 38,03 € je Aktie (1,7 %). EPRA NTA Eigenkapital Zeitwert derivativer Finanzinstrumente1 Eigenkapital ohne derivative Finanzinstrumente Latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente1 Immaterielle Vermögenswerte Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter Steuern EPRA NTA 30.06.2021 31.12.2020 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € 2.036.696 27.294 2.063.990 337.906 -41 -51.719 2.350.136 32,96 0,44 33,40 5,47 0,00 -0,84 38,03 2.003.246 26.138 2.029.384 332.059 -13 -51.719 2.309.711 32,42 0,42 32,84 5,38 0,00 -0,84 37,38 Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanzstichtag 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt NACHTRAGSBERICHT Zwischen dem Bilanzstichtag 30. Juni 2021 und dem Tag der Abschlus- serstellung sind keine Ereignisse mit wesentlicher Bedeutung eingetreten. Deutsche EuroShop 9

H1 2021 / Halbjahresfinanzbericht zum 30 Juni 2021 PROGNOSEBERICHT Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Für 2021 geht der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung („Die fünf Wirtschaftsweisen“) von einer Erholung der deutschen Wirtschaft um 3,1% aus. Für die Preisentwicklung erwarten die Experten des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie einen Anstieg der Inflationsrate auf 1,5 % und eine Stagnation der Zahl der Arbeitslosen im Jahresdurchschnitt. Damit einhergehend rechnen Volkswirte mit einer robusten Erho- lung der privaten Konsumausgaben von nominal 5,3 % und einem korrespondierenden Rückgang der Sparquote von 16,3 auf 14,1% des verfügbaren Einkommens. Dieses Geld wird auch dem Einzelhandel zugutekommen, allerdings können dadurch die verlorenen Umsätze aus den Lockdown-Phasen schwer ausgeglichen werden. Für das kommende Jahr hält der Sachverständigenrat eine Fortset- zung der Erholung der deutschen Wirtschaft für möglich, die aller- dings vom weiteren Pandemieverlauf abhängig ist. Mögliche weitere Infektionswellen stellten ein großes Risiko für die Konjunktur dar, wenn sie zu Einschränkungen oder gar Betriebsschließungen in der Industrie führen würden, so die Wirtschaftsweisen. Dagegen könn- ten sich Impffortschritte, neue Medikamente, verbesserte Test- und Schutzstrategien förderlich auf die wirtschaftliche Dynamik auswirken. Erwartete Ertrags- und Finanzlage Mit den weiteren Öffnungsschritten im zweiten Quartal 2021 haben sich die operativen Zahlen unserer Mieter, insbesondere die Kun- denfrequenzen und Mieterumsätze, positiv entwickelt und auch die Collection Ratios haben sich zuletzt weiter verbessert. Die Entwick- lung hat gezeigt, dass der stationäre Einzelhandel, auch unterstützt durch die fortschreitende Vernetzung von Off- und Online handel, weiter eine hohe Attraktivität für die Konsumenten bietet. Es ist zu beobachten, dass sich die Menschen weiter nach dem Erlebnis- shopping, den Begegnungen mit anderen Menschen und dem Anfas- sen und Fühlen der Ware sehnen. Wir sind aufgrund der erfolgten Geschäftsöffnungen daher zuversichtlich, dass sich das zweite Halbjahr 2021 weiter positiv für unsere Mieter entwickeln wird und wir damit wieder ein deutlich stabileres und besser planbares Umsatzniveau erreichen werden. Allerdings liegen die operativen Kennzahlen aktuell teilweise noch deutlich unter dem Vorkrisenniveau und das erste Halbjahr 2021 war dominiert von Geschäftsschließungen, so dass es erwartungsgemäß zu weiteren lockdown- und insolvenzbedingten Mietreduzierungen bzw. Mietausfällen kommen wird. Zudem ist unsicher, inwieweit die fortschreitende Immunisierung ausreichend sein wird, um die Geschäftsöffnungen in den Herbst- und Wintermonaten beizube- halten und den Schutz auch vor möglichen neuen Virusmutationen zu gewährleisten. Der stationäre Einzelhandel steht damit weiter- hin vor besonderen Herausforderungen, aus denen sich anhaltend erhöhte Unsicherheiten bzgl. der wirtschaftlichen und geschäftli- chen Entwicklung ergeben. FFO JE AKTIE in € Ergebnis 2,42 Ergebnis 2,00 Ziel 1,70 – 1,90 2019 2020 2021 Auf Basis der aktuellen Situation erwarten wir für das Geschäftsjahr 2021 insgesamt Funds from Operations (FFO) von 1,70 € bis 1,90 € je Aktie (2020: 2,00 €). Voraussetzung hierfür sind eine nachhaltige Beherrschbarkeit der Pandemielage ohne Geschäftsschließ ungen bzw. ohne wesentliche Einschränkungen für den Center betrieb, eine sich im Jahresverlauf weiter positiv entwickelnde private Kon- sumneigung und die damit einhergehende weitere Erholung der Mieterumsätze und Collection Ratio. Grundlage dieser Erwartun- gen ist dabei auch, dass die in Deutschland zugesagten staatlichen Corona-Unterstützungsprogramme einem wesentlichen Teil unserer betroffenen Mieter gewährt und zeitnah ausgezahlt werden. Deutsche EuroShop 10

H1 2021 / Halbjahresfinanzbericht zum 30 Juni 2021 RISIKOBERICHT Seit Beginn des Geschäftsjahres haben sich keine wesentlichen Änderungen hinsichtlich der Risiken der künftigen Geschäftsent- wicklung ergeben. Wir sehen derzeit keine bestandsgefährdenden Risiken für die Gesellschaft. Es gelten daher weiter die im Risikobe- richt des zusammengefassten Lageberichts zum 31. Dezember 2020 gemachten Angaben (siehe Geschäftsbericht 2020, S. 19 ff.). KONZERNBILANZ AKTIVA PASSIVA in T€ VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte 30.06.2021 31.12.2020 in T€ 30.06.2021 31.12.2020 EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Immaterielle Vermögenswerte 51.760 51.732 Gezeichnetes Kapital Sachanlagen 287 330 Kapitalrücklage Investment Properties 3.429.078 3.437.145 Gewinnrücklagen Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen 451.331 444.517 Summe Eigenkapital Langfristige Vermögenswerte 3.932.456 3.933.724 61.784 61.784 1.217.560 1.217.560 757.352 723.902 2.036.696 2.003.246 Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte 29.918 18.071 19.822 17.805 268.091 266.030 316.080 303.657 Langfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Abfindungsansprüche von Kommanditisten Sonstige Verbindlichkeiten 1.335.260 1.359.612 330.846 318.716 27.809 324.978 311.525 26.851 Langfristige Verpflichtungen 2.012.631 2.022.966 Kurzfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten 172.592 181.816 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verpflichtungen 2.767 989 5.576 3.303 456 8.313 17.285 17.281 199.209 211.169 SUMME AKTIVA 4.248.536 4.237.381 SUMME PASSIVA 4.248.536 4.237.381 Deutsche EuroShop 11

H1 2021 / Halbjahresfinanzbericht zum 30 Juni 2021 KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag KONZERNERGEBNIS Ergebnis je Aktie (€), unverwässert und verwässert 01.04. – 30.06.2021 01.04. – 30.06.2020 (angepasst) 1 01.01. – 30.06.2021 01.01. – 30.06.2020 (angepasst) 1 53.024 -5.204 -2.259 -6.235 39.326 1.525 -1.772 39.079 8.890 -10.278 -3.514 2 -4.900 -15.933 18.246 -3.761 14.485 0,24 55.092 -4.046 -2.398 18.632 30.016 1.434 -1.258 30.192 -43.817 -10.976 -1.796 1 -56.588 -163.967 -190.363 33.024 -157.339 -2,54 104.928 -9.901 -5.061 -18.103 71.863 2.309 -3.650 70.522 13.278 -20.483 -5.807 4 -13.008 -13.090 44.424 -7.617 36.807 0,60 112.274 -8.176 -5.050 -19.002 80.046 2.089 -3.636 78.499 -37.300 -21.979 -6.198 6 -65.471 -168.702 -155.674 26.369 -129.305 -2,09 1 Der Ausweis innerhalb des Nettobetriebsergebnisses wurde zum 31. Dezember 2020 geändert und die Vorjahresquartalszahlen wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst. Wir verweisen auch auf die Ausführungen im Konzernanhang 2020 im Abschnitt „4. Neue Rechnungslegungsstandards und Ausweisänderungen“. KONZERN- GESAMTERGEBNISRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn- und Verlust rechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses GESAMTERGEBNIS Anteil Konzernaktionäre 01.04. – 30.06.2021 01.04. – 30.06.2020 01.01. – 30.06.2021 01.01. – 30.06.2020 14.485 -157.339 36.807 -129.305 1.335 2.229 -1.156 4.003 -291 1.044 15.529 15.529 -495 1.734 -155.605 -155.605 270 -886 35.921 35.921 -888 3.115 -126.190 -126.190 Deutsche EuroShop 12

H1 2021 / Halbjahresfinanzbericht zum 30 Juni 2021 KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG in T€ 01.01.2020 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 30.06.2020 01.01.2021 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 30.06.2021 Anzahl Aktien im Umlauf Grundkapital Kapital- rücklage Andere Gewinn- rücklagen Gesetzliche Gewinn- rücklage Gewinn- rücklage Cashflow- Hedges Summe 61.783.594 61.784 1.217.560 0 0 0 0 993.900 -129.305 0 2.000 -25.671 2.249.573 0 0 3.115 -126.190 0 0 61.783.594 61.784 1.217.560 864.595 2.000 -22.556 2.123.383 61.783.594 61.784 1.217.560 742.183 2.000 -20.281 2.003.246 0 0 0 0 36.807 -2.471 0 0 -886 0 35.921 -2.471 61.783.594 61.784 1.217.560 776.519 2.000 -21.167 2.036.696 KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Gezahlte Ertragsteuern Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties Einzahlungen aus dem Abgang von Investment Properties Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Cashflow aus Investitionstätigkeit Einzahlung aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten Auszahlungen an Kommanditisten Auszahlungen an Konzernaktionäre Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand am Anfang der Periode FINANZMITTELBESTAND AM ENDE DER PERIODE 01.01. – 30.06.2021 01.01. – 30.06.2020 36.807 7.617 13.008 63 13.090 6.464 -10.815 -2.737 -696 62.801 -20.333 4 -494 41.978 -3.110 0 - 36 -3.146 5.059 -38.785 -45 -529 -2.471 -36.771 2.061 266.030 268.091 -129.305 -26.369 65.471 72 168.702 6.104 -21.190 -2.429 3.369 64.425 -21.883 6 -1.494 41.054 -6.037 490 - 3 -5.550 7.416 -8.401 -45 -3.757 0 -4.787 30.717 148.087 178.804 Deutsche EuroShop 13

H1 2021 / Halbjahresfinanzbericht zum 30 Juni 2021 ANHANG/ ERLÄUTERUNGEN GRUNDLAGEN DER BERICHTERSTATTUNG Der vorliegende Zwischenabschluss des Deutsche EuroShop- Konzerns zum 30. Juni 2021 wurde in Übereinstimmung mit IAS 34 (Zwischenabschluss) in verkürzter Form aufgestellt. Der verkürzte Zwischenabschluss ist im Zusammenhang mit dem Konzern- abschluss zum 31. Dezember 2020 zu lesen. Der Zwischenabschluss wurde unter Anwendung der Internatio- nal Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzu- wenden sind, erstellt. Die angewandten Bilanzierungs- und Bewer- tungsmethoden entsprechen denen des letzten Konzernabschlusses zum Geschäftsjahresende. Für eine detaillierte Beschreibung der angewandten Methoden verweisen wir auf unseren Konzernanhang für das Jahr 2020 (Geschäftsbericht 2020, S. 42 ff.). Die erstmalig zum 1. Januar 2021 verpflichtend anzuwendenden neuen Rechnungslegungsstandards und Interpretationen wurden beachtet, hatten jedoch keine Auswirkungen auf die Darstellung des Zwischenabschlusses. Der Zwischenabschluss zum 30. Juni 2021 wurde weder ent- sprechend § 317 HGB geprüft noch einer prüferischen Durchsicht unterzogen. ERLÄUTERNDE ANGABEN ZUR KONZERN BILANZ UND KONZERN- GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG Investment Properties Die Investment Properties haben sich im ersten Halbjahr 2021 wie folgt entwickelt: in T€ Buchwert zum 01.01. Abgänge von Investment Properties Aktivierte bauliche Maßnahmen 2021 2020 3.437.145 3.822.786 0 3.110 -490 6.037 Unrealisierte Marktwertveränderungen -11.177 -192.461 Die Investment Properties (IAS 40) wurden zum Marktwert (Fair Value) bewertet. Zum 30. Juni 2021 erfolgte, wie auch zum 31. Dezember 2020, eine Bewertung durch den Gutachter JLL. Dabei kam wie zum 31. Dezember 2020 die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) zur Anwendung. Wir verweisen hierzu auf die Erläuterungen zur DCF Methode in unserem Geschäftsbericht 2020 auf S.46 ff. Es handelte sich um ein Bewertungsverfahren des Level 3 der Bewer- tungshierarchie des IFRS 13. In der nachfolgenden Übersicht sind wesentliche Annahmen, welche bei der Ermittlung der Marktwerte durch JLL verwendet wurden, dargestellt: Bewertungsparameter in % 30.06.2021 31.12.2020 Mietsteigerungsrate1 Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungszinssatz 1,41 11,60 6,06 5,24 1,00 12,00 6,07 5,25 1 Nominelle Mietsteigerungsrate im DCF-Model im Bewertungszeitraum von 10 Jahren unter Einbeziehung von inflationsbedingten Mietindexierungen und Veränderungen der Vermietungsquote Die Verkehrswertermittlung durch JLL erfolgte unter unsicheren Rahmenbedingungen. So waren seit Ausbruch der Pandemie sehr wenige Markttransaktionen im Segment Shoppingcenterimmobi- lien zu verzeichnen. Des Weiteren bestand eine höhere Unsicher- heit bei der Schätzung der künftigen Mietzahlungen. JLL hat diese erhöhte Unsicherheit u. a. durch die Anpassung der Umsatzmieten, geringeren oder stabilen Marktmieten sowie konservativen Wieder- vermietungsannahmen berücksichtigt. Vor diesem Hintergrund wurden die Gutachten, wie vom RICS empfohlen, diesbezüglich mit einem besonderen Hinweis versehen („Auswirkungen von Covid-19“). Eine Veränderung wesentlicher Parameter (Sensitivitätsanalyse) der Immobilienbewertung um 25 bzw. 100 Basispunkte hätte folgende Auswirkungen auf das Bewertungsergebnis vor Steuern (inklu- sive des auf die at-equity konsolidierten Unternehmen entfallenden Anteils): Sensitivitätsanalyse - Bewertungsparameter Buchwert zum 30.06. / 31.12. 3.429.078 3.635.872 Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungszinssatz Änderung Parameter Basis in Punkte in Mio. € in % 1,41 11,60 6,06 5,24 + 0,25 % - 0,25 % + 1,00 % - 1,00 % + 0,25 % - 0,25 % + 0,25 % - 0,25 % 153,1 -104,7 -41,9 41,8 -66,7 67,8 -103,1 116,7 4,3 -2,9 -1,2 1,2 -1,9 1,9 -2,9 3,3 Deutsche EuroShop 14

H1 2021 / Halbjahresfinanzbericht zum 30 Juni 2021 Auf Basis der Gutachten ergab sich für das ersten Halbjahr 2021 für das Immobilienportfolio eine Nettoanfangsrendite vor Transaktions- kosten von 5,76% gegenüber 5,73 % im Geschäftsjahr 2020 bzw. eine Nettoanfangsrendite nach Transaktionskosten (Net Initial Yield) von 5,43 % gegenüber 5,41% in 2020. Die beizulegenden Zeitwerte der zu fortgeführten Anschaffungs- kosten bilanzierten Finanzverbindlichkeiten entsprachen den Barwerten der mit den Schulden verbundenen Zahlungen auf Basis aktueller Zinsstrukturkurven (Level 2 nach IFRS 13) und betrugen zum 30. Juni 2021 1.547,0 Mio. € (31. Dezember 2020: 1.566,2 Mio. €). Bei den zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finan- zinstrumenten handelte es sich um Zinssicherungsgeschäfte. Der beizulegende Zeitwert entsprach dabei dem Barwert der auf Basis aktueller Zinsstrukturkurven erwarteten künftigen Nettozahlun- gen aus den Sicherungsgeschäften (Level 2 nach IFRS 13). Zum 30. Juni 2021 bestanden Verbindlichkeiten aus den Zinssicherungs- geschäften in Höhe von 27,3 Mio. € (31. Dezember 2020: 26,1 Mio. €). Von dem Wert gemäß Gutachten wurden die ausstehenden und noch über die Laufzeit der Mietverträge zu verteilenden gewährten Mieteranreize in Höhe von 9,0 Mio. € in Abzug gebracht. Diese wur- den unter den sonstigen Vermögensgegenständen und Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen. Finanzinstrumente Mit Ausnahme der zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanzinstrumente und übrigen Finanzanlagen wurden die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zu fortge- führten Anschaffungskosten bilanziert. Aufgrund der überwiegend kurzfristigen Laufzeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, sonstigen Vermögenswerte und sons- tigen Verbindlichkeiten sowie liquiden Mitteln wichen die Buchwerte am Bilanzstichtag nicht signifikant von den beizulegenden Zeit- werten ab. Deutsche EuroShop 15

H1 2021 / Halbjahresfinanzbericht zum 30 Juni 2021 SEGMENTBERICHT ERSTATTUNG Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steu- erung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und europäi- schem Ausland („Ausland“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungs- träger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und dem EBT ohne Bewertungs- ergebnis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstat- tung entsprechen denen des Konzerns. Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzel- nen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunter nehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, auf- geteilt nach Segmenten: AUFTEILUNG NACH SEGMENTEN in T€ Umsatzerlöse (01.01. – 30.06.2020) EBIT (01.01. – 30.06.2020) EBT ohne Bewertungsergebnis (01.01. – 30.06.2020) Segmentvermögen (31.12.2020) davon Investment Properties (31.12.2020) Inland 92.598 (99.407) 63.578 (70.908) 46.705 (52.576) Ausland 19.871 (19.567) 14.766 (15.549) 11.349 (12.087) Summe Überleitung 112.469 (118.974) 78.344 (86.457) 58.054 (64.663) -7.541 (-6.700) -7.822 (-7.958) -2.306 (-2.640) 3.082.324 (3.083.333) 2.895.171 (2.900.461) 720.212 (714.838) 677.388 (680.092) 3.802.536 (3.798.171) 3.572.559 (3.580.553) 446.000 (439.210) -143.481 (-143.408) 01.01. – 30.06.2021 104.928 (112.274) 70.522 (78.499) 55.748 (62.053) 30.06.2021 4.248.536 (4.237.381) 3.429.078 (3.437.145) Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschafts- unternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die pas- siven latenten Steuern werden von dem Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher in der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthalten. Entsprechend wurde der Geschäfts- und Firmenwert aus dem Erwerb Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zugeordnet. Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesellschaften, die kei- nem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Anga- ben nach IFRS 8.33. NAHESTEHENDE PERSONEN NACH IAS 24 Bezüglich der Angaben zu nahestehende Personen verweisen wir auf den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2020 (Geschäfts- bericht 2020, S. 62), an denen sich bis zum 30. Juni 2021 keine wesentlichen Änderungen ergeben haben. SONSTIGE ANGABEN Dividende Am 18. Juni 2021 wurde die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 0,04 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2020 beschlossen, die am 23. Juni 2021 ausgezahlt wurde. Deutsche EuroShop 16

H1 2021 / Halbjahresfinanzbericht zum 30 Juni 2021 Versicherung der gesetzlichen Vertreter Nach bestem Wissen versichern wir, dass gemäß den anzuwen- denden Rechnungslegungsgrundsätzen für die Zwischenbericht- erstattung der Konzernzwischenabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischen- lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäfts- ergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtli- chen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind. Hamburg, 12. August 2021 Wilhelm Wellner Olaf Borkers DIE SHOPPINGCENTER-AKTIE KENNZAHLEN DER AKTIE Branche / Industriegruppe Financial Services / Real Estate Grundkapital am 30.06.2021 61.783.594,00 € 61.783.594 0,04 € 18,45 € 20,00 € 16,18 €/20,78 € 1,2 Mrd. € Frankfurt und Xetra Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart SDAX, EPRA, GPR 250, EPIX 30, MSCI Small Cap, HASPAX, F.A.Z.-Index DE 000748 020 4 DEQ, Reuters: DEQGn.DE Deutsche EuroShop 17 Nach einem Jahresschlusskurs* 2020 von 18,45 € ist die Aktie der Deutsche EuroShop ohne eindeutige Tendenz in die ersten Wochen des Jahres 2021 gestartet und bewegte sich dabei in einem Korridor von etwa 16 € bis 19 €. Am 18. und 19. Februar 2021 ging die Aktie jeweils mit 16,18 € aus dem Handel, was den tiefsten Kurs im ers- ten Halbjahr markierte. Im Anschluss tendierte die DES-Aktie erneut uneinheitlich und ging ab Anfang Juni bei Kursen um die 20 € in eine Erholungsphase. Dabei wurde der Periodenhöchst- kurs am 8. Juni 2021 mit 20,78 € erreicht. Am 30. Juni 2021 schloss die Aktie mit 20,00 €. Unter Berücksichtigung der am 23. Juni 2021 ausgeschütteten Dividende von 0,04 € je Aktie entspricht dies einer Performance von +8,6%. Der SDAX gewann im selben Zeitraum 8,5 % hinzu. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich zum Ende der Berichtsperiode auf 1,2 Mrd. €. Anzahl der Aktien am 30.06.2021 (nennwertlose Namensstückaktien) Dividende für 2020 Kurs am 30.12.2020 Kurs am 30.06.2021 Tiefst- / Höchstkurs in der Berichtsperiode Marktkapitalisierung am 30.06.2021 Prime Standard Freiverkehr * Den Angaben und Berechnungen liegen – sofern nicht anders angegeben – Xetra-Schlusskurse zugrunde. Indizes DEUTSCHE EUROSHOP VS. SDAX UND EPRA IM VERGLEICH JANUAR BIS AUGUST 2021 indexierte Darstellung, Basis 100, in % ISIN Ticker-Symbol Deutsche EuroShop EPRA SDAX 125 120 115 110 105 100 95 90 85 Jan. Feb. Mrz. Apr. Mai Juni Juli Aug.

H1 2021 / Halbjahresfinanzbericht zum 30 Juni 2021 FINANZKALENDER 2021 12.08. 02.09. 20.09. 21.09. 22. –23.09. Halbjahresfinanzbericht 2021 Commerzbank Sector Conference (virtuell) Berenberg and Goldman Sachs German Corporate Conference, München Baader Investment Conference, München Bank of America Global Real Estate Conference (virtuell) 11.11. 29.11. 01.12. Quartalsmitteilung 9M 2021 Citi’s REIT Call Series (virtuell) DZ Bank Equity Conference, Frankfurt Unser Finanzkalender wird ständig erweitert. Die neuesten Termine erfahren Sie auf unserer Internetseite unter www.deutsche-euroshop.de/ir SIE WÜNSCHEN WEITERE INFORMATIONEN? Dann besuchen Sie uns im Internet oder rufen Sie uns an: Patrick Kiss und Nicolas Lissner Tel.: +49 (0)40 - 41 35 79 20/-22 Fax: +49 (0)40 - 41 35 79 29 www.deutsche-euroshop.de/ir E-Mail: ir@deutsche-euroshop.de Nicolas Lissner und Patrick Kiss Zukunftsbezogene Aussagen Diese Quartalsmitteilung enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Pro- gnosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Rundungen und Veränderungsraten Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungs- differenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (-). Deutsche EuroShop 18