3M 2022 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2022 Deutsche EuroShop AG Brief des Vorstands SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE, SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN, nach zwei Geschäftsjahren, die maßgeblich von den Auswirkungen der Pandemie geprägt waren, sind wir zuversichtlich, dass 2022 in einem viel geringeren Ausmaß betroffen sein wird. Wir erwarten ein Übergangsjahr zu einer neuen Normalität – operativ ebenso wie im Umgang mit dem Coronavirus. Verlässliche Prognosen sind aber schwierig. Für Unsicherheit sorgt der Krieg in der Ukraine. Im März 2022 haben wir recht erfreuliche Lockerungen der Corona- Regelungen in unseren Auslandsmärkten gesehen. In Polen, der Tsche- chischen Republik sowie in Ungarn gibt es aktuell fast keine Beschrän- kungen mehr. Auch die Maskenpflicht wurde dort abgeschafft, während sie in Österreich Anfang März wieder eingeführt wurde. In Deutschland ist die Situation seit Anfang April landesweit weitestgehend gelockert, eine Maskenpflicht gibt es nur noch im öffentlichen Personennahver- kehr sowie in Altersheimen und Krankenhäusern. In Bezug auf die Kundenfrequenzen war das erste Quartal erwar- tungsgemäß deutlich besser (+100 %) als das Vorjahresquartal, das weitgehende Lockdownphasen zu verzeichnen hatte. Verglichen mit dem von der Pandemie unbeeinflussten ersten Quartal 2019 lagen die Besucherzahlen bei ca. 70 %. Die Menschen genießen die wieder- gewonnene Einkaufsfreiheit und eine gewisse Normalität. Sie kehren in die Innenstädte, Einkaufszentren und Geschäfte zurück. Die Umsätze unserer Mieter lagen im ersten Quartal im Durchschnitt etwa bei 83 % des Niveaus von 2019. Für die Collection-Ratio, das Verhältnis von Zahlungseingängen zu Miet- und Nebenkostenfor- derungen gegenüber den Mietern, registrierten wir wieder fast das gewohnte Normalniveau für die vereinbarten Zahlungseingänge, genau genommen 99 %. Das sind erfreuliche Entwicklungen in unse- rem operativen Geschäft. Diese Entwicklungen zeigen sich auch in den Finanzkennzahlen des ersten Quartals: Während der Umsatz nur leicht (+0,3 %) auf 52,1 Mio. € zulegte, stiegen das Nettobetriebsergebnis (40,4 Mio. €, +24,0 %) und 01 WESENTLICHE KONZERNKENNZAHLEN in Mio. € Umsatzerlöse Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT EBT (ohne Bewertungsergebnis 1) EPRA 2 Earnings FFO Konzernergebnis in € EPRA 2 Earnings je Aktie FFO je Aktie Ergebnis je Aktie Gewichtete Anzahl der aus- gegebenen Stückaktien 01.01. – 31.03.2022 01.01. – 31.03.2021 52,1 40,4 39,3 33,4 31,3 31,3 24,5 51,9 32,5 31,4 23,7 23,1 22,5 22,3 01.01. – 31.03.2022 01.01. – 31.03.2021 0,51 0,51 0,40 0,37 0,36 0,36 + /- 0,3 % 24,0 % 24,9 % 40,8 % 35,5 % 39,1 % 9,9 % + /- 37,8 % 41,7 % 11,1 % 61.783.594 61.783.594 0,0 % in Mio. € Eigenkapital 3 Verbindlichkeiten Bilanzsumme Eigenkapitalquote in % 3 LTV-Verhältnis in % 4 LTV-Verhältnis (quotal) in % 4 31.03.2022 31.12.2021 2.408,9 1.892,0 4.300,9 56,0 29,7 32,4 2.377,8 1.901,0 4.278,8 55,6 30,5 33,3 + /- 1,3 % -0,5 % 0,5 % Liquide Mittel 356,6 328,8 8,4 % 1 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 European Public Real Estate Association 3 inklusive Fremdanteile am Eigenkapital 4 Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquide Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen). Der LTV (quotal) wird dabei auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt.

3M 2022 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2022 Deutsche EuroShop AG Umsatzerlöse auf Vorjahresniveau Im Gegensatz zum Vorjahr, welches maßgeblich von behördlich angeordneten Geschäftsschließungen betroffen war, konnten in den ersten drei Monaten 2022 alle unsere Mieter ihre Geschäfte öff- nen. Die für die Schließungsphasen im ersten Quartal 2021 gewähr- ten Mietzugeständnisse finden sich im Wesentlichen in der Position „Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen“ des Vorjahres wieder und nur zu einem kleinen Anteil in den Umsatzerlösen. Daher sind die Umsatzerlöse mit 52,1 Mio. € etwa auf Vorjahresniveau. Die im ersten Quartal 2022 weiterhin geltenden Schutzmaßnahmen und anhaltenden Auswirkungen der Corona-Pandemie wie Ausfälle von in Zahlungsschwierigkeiten geratenen Mietern, niedrigere Umsatz- mieten sowie längere Nachvermietungszeiten und höhere Leer- stände bedingen, dass die Umsatzerlöse weiterhin von ihrem Vor- Pandemie-Niveau entfernt sind. Operative Centeraufwendungen über Vorjahr Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraums von 8,2 Mio. €, die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlagefähige Nebenkosten, Grundsteuern, Gebäudeversicherungen und Instandhaltungen umfassen, haben sich im Vergleich zum Vor- jahr um 9,9 % erhöht. Ursache hierfür waren höhere leerstandsbe- dingte nicht umlegbare Nebenkosten. Erforderliche Wertberichtigungen rückläufig Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen berücksichtigten im Vorjahr den wesentlichen Teil der vereinbar- ten und erwarteten Mietzugeständnisse zur Abmilderung der wirt- schaftlichen Folgen der weitreichenden Geschäftsschließungen Anfang 2021. Des Weiteren mussten sowohl im Vorjahresquartal als auch im ersten Quartal 2022 ausfallgefährdete Forderungen wertberichtigt und Forderungen insolvenzbedingt ausgebucht wer- den. Insgesamt haben sich die erforderlichen Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen im Vergleich zum Vorjahr von 11,9 Mio. € auf 3,5 Mio. € reduziert. Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen, aus Erträgen aus in Vorjahren wert- berichtigten Mietforderungen sowie aus Nachzahlungen im Rah- men von Nebenkostenabrechnungen resultierten, beliefen sich auf 1,7 Mio. € und lagen damit über dem Vorjahr. Die sonstigen betrieb- lichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelte, lagen mit 2,8 Mio. € – insbesondere aufgrund höherer Beratungsaufwendun- gen – über der Vorjahresperiode. EBIT deutlich oberhalb des Vorjahres Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 39,3 Mio. € deut- lich über dem Vorjahr (31,4 Mio. €), was im Wesentlichen auf die im Vorjahr für die Schließungsphasen gewährten höheren Mietzuge- ständnisse zurückzuführen war. Finanzergebnis ohne Bewertungseffekte verbessert Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) hat sich mit -5,9 Mio. € gegenüber dem Vorjahr (i. Vj. -7,7 Mio. €) verbessert. Das at-equity Ergebnis (operativ) hat sich insbesondere aufgrund coronabedingt höherer Wertberichtigungen auf Mietforderungen und Umsatzausfälle im Vorjahr um 2,4 Mio. € auf 7,1 Mio. € erhöht. Der Zinsaufwand der Konzerngesellschaften konnte um weitere 1,1 Mio.€ gesenkt werden. Hier wirkten sich neben planmäßigen Tilgungen insbesondere die mit niedrigeren Zinssätzen vereinbar- ten Anschlussfinanzierungen für das Billstedt-Center und die City- Galerie Wolfsburg positiv aus. Der den Kommanditisten zustehende Ergebnisanteil hat sich aufgrund des verbesserten EBIT um 1,7 Mio.€ auf 3,9 Mio. € erhöht. EBT (ohne Bewertungsergebnis) steigt deutlich Das verbesserte EBIT und at-equity Ergebnis sowie die weiter gesenkten Zinsaufwendungen führten zu einer deutlichen Stei- gerung des EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 23,7 Mio. € auf 33,4 Mio. € (+40,8 %). Bewertungsergebnis des Vorjahres von Sondereffekt positiv beeinflusst Das Bewertungsergebnis im Vorjahr in Höhe von 2,5 Mio. € beinhal- tete auch die Aufwertung eines unbebauten und aktuell ungenutzten Grundstücks in Höhe von 4,0 Mio. €, der sich auf Basis eines erhal- tenen ersten Ankaufsangebotes ergeben hatte. Im ersten Quartal 2022 beinhaltet das Bewertungsergebnis nur Investitionskosten, die in unseren Bestandsobjekten (einschließlich des at-equity Anteils) angefallen sind. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Die Steuern vom Einkommen und Ertrag haben sich auf 2,1 Mio. € (i. Vj. 1,2 Mio. €) infolge der verbesserten Ergebnisse erhöht. Die laten- ten Steuern, die im Wesentlichen aus der planmäßigen Abschrei- bung der Steuerbilanzwerte unseres Immobilienvermögen resultier- ten, machten 3,3 Mio. € (i. Vj. 2,6 Mio. €) aus. EPRA Earnings und Konzernergebnis über Vorjahr Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis ausklammern, haben sich insbesondere aufgrund der im Vorjahr höheren Wertbe- richtigungen auf Mietforderungen auf 31,3 Mio. € bzw. 0,51 € je Aktie erholt. Das Konzernergebnis lag mit 24,5 Mio. € um 2,2 Mio. € ober- halb der Vergleichsperiode (22,3 Mio. €) und das Ergebnis je Aktie erhöhte sich von 0,36 € auf 0,40 €. 03

3M 2022 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2022 Deutsche EuroShop AG FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE VERMÖGENS- UND LIQUIDITÄTSSITUATION Die Bilanzsumme des Deutsche-EuroShop-Konzerns erhöhte sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag leicht um 22,1 Mio. € auf 4.300,9 Mio. €. Die Collection Ratio, die das Verhältnis von Zahlungseingängen zu Miet- und Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern darstellt, hat sich coronabedingt im Jahr 2021 und bis Ende April 2022 in den einzelnen Monaten wie folgt entwickelt (Anpassungen aus verein- barten Mietreduzierungen wurden dabei bereits berücksichtigt): COLLECTION RATIO * in % Q1 2021 89 % Q2 2021 93 % Q3 2021 99 % Q4 2021 98 % Q1 2022 99 % Q2 2022 90 89 88 92 91 95 99 99 100 99 100 96 100 100 96 96 Jan. Feb. Mrz. Apr. Mai Jun. Jul. Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. Jan. Feb. Mrz. Apr. * nach Mietreduzierungen Die Verbesserung der Collection Ratio bedingte, dass die Forderun- gen des Konzerns (nach Wertberichtigungen) sich um 3,0 Mio. € auf 19,7 Mio. € (i. Vj. 22,8 Mio. €) reduziert haben. Die Liquidität des Kon- zerns verbesserte sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag um 27,7 Mio. € auf 356,6 Mio. €. Eigenkapitalquote bei 56,0 % Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremdgesellschaf- tern) von 56,0 % war gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (55,6 %) nahezu unverändert und weiterhin auf einem sehr soliden Niveau. Verbindlichkeiten Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten lagen zum 31. März 2022 mit 1.499,6 Mio. € aufgrund von planmäßigen Tilgun- gen um 2,5 Mio. € unter dem Stand zum Jahresende 2021. Wir sind in fortgeschrittenen Verhandlungen mit Banken für die anstehen- den Refinanzierungen der Jahre 2022 und 2023. Über die möglichen Auswirkungen der pandemiebedingten Geschäftsschließungen und deren Nachwirkungen auf unsere Finanzkennzahlen und Kreditau- flagen tauschen wir uns regelmäßig mit unseren Banken aus. Zum 31. März 2022 wurden alle Kreditauflagen eingehalten. Die langfristigen passiven latenten Steuern stiegen infolge weite- rer Zuführungen um 4,7 Mio. € auf 337,7 Mio. € an. Die übrigen kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen reduzierten sich um 11,1 Mio. €. 05

3M 2022 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2022 Deutsche EuroShop AG KONZERNBILANZ AKTIVA PASSIVA in T€ VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte 31.03.2022 31.12.2021 in T€ 31.03.2022 31.12.2021 EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Immaterielle Vermögenswerte 51.755 51.751 Gezeichnetes Kapital Sachanlagen 233 244 Kapitalrücklage Investment Properties 3.393.554 3.393.554 Gewinnrücklagen Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen 456.878 455.341 Summe Eigenkapital Langfristige Vermögenswerte 3.902.420 3.900.890 Langfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte 19.742 22.166 22.763 26.298 356.556 328.839 398.464 377.900 61.784 61.784 1.217.560 1.217.560 812.825 783.522 2.092.169 2.062.866 1.158.729 1.264.748 337.701 316.693 17.911 333.037 314.914 23.995 Abfindungsansprüche von Kommanditisten Sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Verpflichtungen 1.831.034 1.936.694 Kurzfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten 340.879 237.366 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten 4.663 1.060 9.232 21.847 5.345 196 10.120 26.203 Kurzfristige Verpflichtungen 377.681 279.230 SUMME AKTIVA 4.300.884 4.278.790 SUMME PASSIVA 4.300.884 4.278.790 07

3M 2022 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2022 Deutsche EuroShop AG KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Gezahlte Ertragsteuern Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties Auszahlung für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Cashflow aus Investitionstätigkeit Auszahlung aus der Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten Auszahlungen an Kommanditisten Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand am Anfang der Periode FINANZMITTELBESTAND AM ENDE DER PERIODE SEGMENTBERICHTERSTATTUNG 01.01. – 31.03.2022 01.01. – 31.03.2021 24.542 5.413 6.108 15 3.216 5.380 6.979 -888 -4.973 45.792 -9.495 13 -1.074 35.236 -3.500 -9 -3.509 -2.106 -25 -1.879 -4.010 27.717 328.839 356.556 22.322 3.856 8.108 37 -2.843 2.267 -5.122 -1.026 -3.476 24.123 -10.112 2 -80 13.933 -1.247 -35 -1.282 -34.544 -22 -38 -34.604 -21.953 266.030 244.077 Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steu- erung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europä- ischen Ausland („Ausland“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungs- träger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und dem EBT ohne Bewertungser- gebnis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstat- tung entsprechen denen des Konzerns. Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemein- schaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunterneh- men, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten: 09

3M 2022 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2022 Deutsche EuroShop AG DIE SHOPPINGCENTER-AKTIE KENNZAHLEN DER AKTIE Nach einem Jahresschlusskurs 1 2021 von 14,64 € ist die Aktie der Deutsche EuroShop mit einem positiven Trend in die ersten Wochen des Jahres 2022 gestartet und kletterte bis zum 17. Februar 2022 auf einen Kurs von 18,36 €. In den folgenden Tagen fiel die Aktie im Zusammenhang mit der unsicheren Lage in der Ukraine sowie der folgenden Invasion durch Russland, die am 24. Februar 2022 begann. Sie erreichte den tiefsten Kurs im Jahresauftaktquartal am 7. März 2022 mit 14,02 €. Im Anschluss erholte sich die DES-Aktie wieder, erreichte mit 18,53 € den Periodenhöchstkurs am 29. März 2022 und schloss das erste Quartal mit 16,72 € ab. Dies entspricht einer Performance von 14,2 % für den Berichtszeitraum. Der SDAX verlor im selben Zeitraum 13,2 %. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich zum Ende der Berichtsperiode auf 1,0 Mrd. €. 1 Den Angaben und Berechnungen liegen – sofern nicht anders angegeben – Xetra- Schlusskurse zugrunde. Branche / Industriegruppe Financial Services / Real Estate Grundkapital am 31.03.2022 61.783.594,00 € Anzahl der Aktien am 31.03.2022 (nennwertlose Namensstückaktien) Dividende für 2021 Kurs am 30.12.2021 Kurs am 31.03.2022 Tiefst- / Höchstkurs in der Berichtsperiode Marktkapitalisierung am 31.03.2022 Prime Standard Freiverkehr Indizes ISIN Ticker-Symbol 61.783.594 1,00 € 14,64 € 16,72 € 14,02 €/18,53 € 1,0 Mrd. € Frankfurt und Xetra Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart SDAX, EPRA, GPR 250, EPIX 30, MSCI Small Cap, HASPAX, F.A.Z.-Index DE 000748 020 4 DEQ, Reuters: DEQGn.DE DEUTSCHE EUROSHOP VS. SDAX UND EPRA IM VERGLEICH JANUAR BIS MAI 2022 indexierte Darstellung, Basis 100, in % 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 75 Januar Februar März April Mai EPRA SDAX Deutsche EuroShop 11