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H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022 Brief des Vorstands SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE, SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN, das erste Halbjahr 2022 ist für die Deutsche EuroShop operativ gut und weiter stabil verlaufen. Die Umsatzerlöse stiegen auf vergleichba- rer Basis um 0,7 % von 104,9 Mio. € auf 105,7 Mio. €. Das Nettobetriebs- ergebnis (NOI) lag mit 84,1 Mio. € um 17,1 % über dem Vorjahresniveau und das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) verbesserte sich auf 76,0 Mio. €. Der wesentliche Grund für diese operative Verbesserung waren nachlassende Aus- und Nachwirkungen der Corona-Pandemie, die 2021 besonders stark zu Buche schlugen. In diesem Jahr sind lei- der mit dem Krieg in der Ukraine, vermehrten Lieferkettenproblemen und deutlich steigender Inflation neue Belastungsfaktoren aufgetreten, die sich auf das Konsumklima auswirken. Die Kundenfrequenzen waren im ersten Halbjahr 2022 erwartungs- gemäß deutlich besser (+72 %) als im Vorjahreshalbjahr, das lange Lockdownphasen zu verzeichnen hatte. Im Vergleich mit dem von der Pandemie unbeeinflussten ersten Halbjahr 2019 lagen die Besucher- zahlen aber immer noch deutlich darunter (-24 %). Die Umsätze unse- rer Mieter lagen von Januar bis Mai 2022 im Durchschnitt etwa bei 89 % des Niveaus von 2019. Für die Collection Ratio, das Verhältnis von Zahlungseingängen zu Miet- und Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern, registrierten wir mit 98 % nahezu das gewohnte Normal- niveau für vereinbarte Zahlungseingänge. Das Ergebnis vor Steuern und Bewertung (EBT ohne Bewertung) stieg in der ersten Jahreshälfte um 16,1 % auf 64,7 Mio. €. Das Konzern- ergebnis erhöhte sich ebenfalls deutlich um 25,5 % auf 46,2 Mio. € und auch die EPRA Earnings stiegen um 12,0 % auf 60,8 Mio. €. Die um Bewertungs- und Sondereffekte bereinigten Funds from Ope- rations (FFO) lagen 12,4 Mio. € über dem Vorjahreshalbjahr bei nun 66,7 Mio. € (+22,8 %). Dies entspricht einem FFO pro Aktie von 1,08 €. Unsere Bilanzkennzahlen sind gut – auch nach mehr als zwei Jahren 01 WESENTLICHE KONZERNKENNZAHLEN in Mio. € Umsatzerlöse Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT EBT (ohne Bewertungsergebnis 1) EPRA 2 Earnings FFO Konzernergebnis in € EPRA 2 Earnings je Aktie FFO je Aktie Ergebnis je Aktie Gewichtete Anzahl der aus- gegebenen Stückaktien 01.01. – 30.06.2022 01.01. – 30.06.2021 105,7 84,1 76,0 64,7 60,8 66,7 46,2 104,9 71,9 70,5 55,7 54,3 54,3 36,8 01.01. – 30.06.2022 01.01. – 30.06.2021 0,98 1,08 0,75 0,88 0,88 0,60 +/- 0,7 % 17,1 % 7,8 % 16,1 % 12,0 % 22,8 % 25,5 % +/- 11,4 % 22,7 % 25,0 % 61.783.594 61.783.594 0,0 % in Mio. € Eigenkapital 3 Verbindlichkeiten Bilanzsumme EPRA 2 NTA EPRA 2 NTA je Aktie in € Eigenkapitalquote in % 3 LTV-Verhältnis in % 4 LTV-Verhältnis (quotal) in % 4 30.06.2022 31.12.2021 2.432,6 1.888,6 4.321,2 2.427,1 39,29 56,3 29,0 31,7 2.377,8 1.901,0 4.278,8 2.374,4 38,43 55,6 30,5 33,3 +/- 2,3 % -0,7 % 1,0 % 2,2 % 2,2 % Liquide Mittel 377,8 328,8 14,9 % 1 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 European Public Real Estate Association 3 inklusive Fremdanteile am Eigenkapital 4 Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquide Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen). Der LTV (quotal) wird dabei auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt.

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022 Deutsche EuroShop AG Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach / Frankfurt Pandemie. Die Eigenkapitalquote lag bei stabilen 56,3 % und der Loan to Value (LTV) bei niedrigen 29,0 %. Die Konzernliquidität belief sich zum Bilanzstichtag auf 377,8 Mio. €. Gut erkennbar ist aus diesen Zahlen, dass unser operatives Geschäft die Pandemie nun allmählich hinter sich lässt und gut für die Zukunft aufgestellt ist. Gleiches gilt für die Finanzierung des Unternehmens: Wir haben alle für das Jahr 2022 anstehenden Anschlussfinanzierun- gen bereits abgeschlossen und werden damit den jährlichen Zinsauf- wand um weitere ca. 0,5 Mio. € reduzieren können. Für die einzige im Jahr 2023 anstehende Anschlussfinanzierung in Höhe von 209 Mio. € für das Main-Taunus-Zentrum hat sich die Gesellschaft bereits mit einem Bankenkonsortium auf ein Term Sheet geeinigt. Bis September 2025 stehen dann keine weiteren Anschlussfinanzierungen mehr an. Eine Nachricht aus dem Portfolio: Für das Main-Taunus-Zentrum (MTZ), eines der größten und umsatzstärksten Shoppingcenter in Deutschland, haben wir kürzlich neue Investitionspläne veröffentlicht: Das MTZ soll um ein neues Highlight ergänzt werden und ein neues lebendiges und urbanes Zentrum mit einem hochwertigen, abwechs- lungsreichen Gastronomie- und Food-Angebot erhalten. Neu entste- hen sollen bis 2024 fünf freistehende Restaurantgebäude mit teils überdachten, teils offenen Terrassen, attraktiven begrünten Außen- flächen und anspruchsvoller Architektur. Der neue „Foodgarden“ wird auf einer Fläche von rund 7.000 m² im Herzen des Shoppingcenters anstelle eines ehemaligen Warenhausgebäudes entstehen. Der am 30. August 2022 stattfindenden ordentlichen Hauptversamm- lung haben Vorstand und Aufsichtsrat die Ausschüttung einer Divi- dende von knapp 61,8 Mio. € bzw. 1,00 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2021 vorgeschlagen. Auf Basis der ersten sechs Monate 2022 bestäti- gen wir unsere Gesamtjahresprognose. Im Juli haben sich Wilhelm Wellner und ich mit dem Aufsichtsrat ver- ständigt, dass wir nach der mittlerweile vollzogenen Übernahme durch Oaktree und CURA der Deutsche EuroShop nicht mehr langfris- tig für eine Fortsetzung der Zusammenarbeit als Vorstand zur Ver- fügung stehen. Nach 17 spannenden und schönen Jahren im Dienste der Deutsche EuroShop mit ihrer kleinen und effektiven Mannschaft, werde ich mich am 30. September verabschieden und danke für Ihr Vertrauen. Dem zukünftigen Vorstand wünsche ich viel Erfolg und Ihnen alles Gute sowie viel Spaß beim Shopping! Hamburg, im August 2022 Olaf Borkers 02

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022 Deutsche EuroShop AG GRUNDLAGEN DES KONZERNS ÜBERNAHMEANGEBOT Am 23. Mai 2022 hat die Deutsche EuroShop mit der Hercules BidCo GmbH („Bieterin“), München, eine Investmentvereinbarung hinsicht- lich eines freiwillig öffentlichen Übernahmeangebotes über den Erwerb sämtlicher nicht unmittelbar von der Bieterin gehaltenen Aktien an der Deutsche EuroShop AG gegen Zahlung einer Gegen- leistung abgeschlossen. Das Übernahmeangebot wurde von der Bieterin am 9. Juni 2022 veröffentlicht. Vorstand und Aufsichtsrat unterstützen das Übernahmeangebot in ihrer am 21. Juni 2022 ver- öffentlichten schriftlich begründeten Stellungnahme (www.deut- sche-euroshop.de / Uebernahmeangebot). Die Annahmefrist für das Angebot der Bieterin an die Aktionäre der Deutsche EuroShop endete am 7. Juli 2022. Die Bieterin hat am 8. Juli 2022 bekanntgegeben, dass die vorab definierte Min- destannahmeschwelle überschritten wurde und auch alle weite- ren Angebotsbedingungen eingetreten sind. Zum Ende des fina- len Andienungszeitraumes (Ende Juli) hielt die Bieterin mittel- und unmittelbar 84,38 % der Aktien an der Deutsche EuroShop AG. Der neue Mehrheitsaktionär hat sich verpflichtet, den Vorstand bei der weiteren Umsetzung der Geschäftsstrategie der Deutsche EuroShop strategisch und finanziell zu unterstützen. Des Weiteren unterstützt die Bieterin die Bestrebungen der Deutsche EuroShop ihr Portfolio zu optimieren, u. a. durch Straffung der Portfoliostruk- tur und der Aufwertung des Portfolios durch den Erwerb von Shop- pingcenter Beteiligungen, die bisher gemeinsam mit Mitgesellschaf- tern gehalten werden. Ferner beabsichtigt die Bieterin, mit Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop hinsichtlich der Optimie- rung ihrer Kapitalstruktur zusammenzuarbeiten, um die künftige Dividendenfähigkeit zu steigern und die Fremdfinanzierungsquote der Deutsche EuroShop auf 50 % bis 60 % zu erhöhen. GESCHÄFTSMODELL DES KONZERNS Die Deutsche EuroShop ist eine Aktiengesellschaft nach deut- schem Recht. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg. Die Deut- sche EuroShop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten investiert. Zum Immobilienportfolio gehören 21 Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen, Ungarn und Tschechien. Die ausge- wiesenen Umsätze erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der ver- mieteten Flächen in den Einkaufszentren. Die Einkaufszentren werden von eigenständigen Gesellschaf- ten gehalten, über die die Deutsche EuroShop an zwölf Shopping- centern zu 100 % und an neun Shoppingcentern mit 50 % bis 75 % beteiligt ist. Das operative Management der Einkaufszentren ist an externe Dienstleister im Rahmen von Geschäftsbesorgungsverträ- gen vergeben. Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risi- komanagement, Finanzierung und Kommunikation. Der Deutsche EuroShop-Konzern ist zentral und in einer personell schlanken Struktur organisiert. Das Grundkapital betrug zum 30. Juni 2022 61.783.594 € und war in 61.783.594 nennwertlose Namensaktien eingeteilt. Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €. ZIELE UND STRATEGIE Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in qua- litativ hochwertige Shoppingcenter in Innenstadtlagen und an eta- blierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liqui- ditätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter, der zu einem wesentlichen Teil als jährliche Dividende an die Aktio- näre ausgeschüttet werden kann, ist ein wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risi- kostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regi- onen; den Schwerpunkt bildet Deutschland. Indexierte und umsatz- gebundene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität. Mit bis zu zehn Prozent des Eigenkapitals kann sich die Gesellschaft im Rahmen von Joint Ventures an Shoppingcenter-Projektentwick- lungen im Frühstadium beteiligen. Die Finanzierung neuer Investments soll in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander stehen, und der Fremdfinanzierungsanteil im Konzern 55 % dauerhaft nicht übersteigen. Grundsätzlich werden Zinssätze bei der Aufnahme oder Prolongation von Darlehen lang- fristig gesichert. Ziel ist es, die Duration (durchschnittliche Zinsbin- dungsdauer) bei über fünf Jahren zu halten. Aufgrund der neuen Eigentümerstruktur wird es in den kommen- den Monaten zu einer Überarbeitung der Ziele und Strategie der Deutsche EuroShop AG kommen, über die wir dann zeitnah berich- ten werden. 03

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022 Deutsche EuroShop AG STEUERUNGSSYSTEM Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet das Unternehmen nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäfts- ordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäftsver- fahren des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt. Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der Shop- pingcenter zu erreichen und einen hohen Liquiditätsüberschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirtschaften, leiten sich die Steuerungsgrößen (Leistungsindikatoren) ab. Dies sind Umsatz, EBIT (Earnings before Interest and Taxes), EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertungsergebnis und FFO (Funds from Operations). Aufgrund der coronabedingt höheren Mietausfälle und Mietaußen- stände haben diese Steuerungskennzahlen aktuell teilweise nur eine eingeschränkte Aussagekraft, so dass bis auf Weiteres die Collection Ratio ergänzend zu Steuerungszwecken genutzt wird. Die Collec- tion Ratio misst das Verhältnis von Zahlungseingängen zu Miet- und Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern. WIRTSCHAFTSBERICHT GESAMTWIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHEN SPEZIFISCHE RAHMENBEDINGUNGEN Trotz schwieriger weltwirtschaftlicher Rahmenbedingungen ist die deutsche Wirtschaft im ersten Halbjahr leicht gewachsen. Dabei haben insbesondere der Krieg in der Ukraine und die immer noch anhaltende Corona-Pandemie die bereits bestehenden Verwerfun- gen wie gestörte Lieferketten und steigende Löhne nochmals ver- stärkt. Der private Konsum profitierte zwar auf der einen Seite von den Lockerungen der Corona-Maßnahmen, auf der anderen Seite sorgten die steigenden Preise für Zurückhaltung. In Deutschland, dem Hauptmarkt der Deutsche EuroShop, hat das Bruttoinlandspro- dukt (BIP) – nach einem 0,8-prozentigem Anstieg im Auftaktquar- tal 2022 – im zweiten Quartal stagniert. Im Vorjahresvergleich war das BIP im zweiten Quartal 2022 preisbereinigt 1,5 % höher als im zweiten Quartal 2021, in dem die deutsche Wirtschaft von den Aus- wirkungen der dritten Welle der Corona-Pandemie deutlich betrof- fen war. Preis- und kalenderbereinigt betrug das BIP-Wachstum des zweiten Quartals 2022 im Vorjahresvergleich 1,4 %. Die Arbeitslo- senquote lag Ende Juni 2022 bei 5,2 % (Ende Juni 2021: 5,7 %). Seit Beginn des Krieges in der Ukraine Ende Februar 2022 hat sich die Stimmung der Verbraucher in Deutschland massiv eingetrübt. Im Juni konnte hier eine leichte Trendwende erzielt werden, indem die Verbraucherstimmung das Niveau von April wieder erreichen konnte. Trotz dieses Anstieges weist das Konsumbarometer immer noch einen deutlich geringeren Wert als im Vorjahresmonat auf. Auch bei der Konjunkturerwartung konnte im Juni eine Verbesse- rung festgestellt werden, sie liegt aber weiterhin in einem negativen Bereich. Bei den Einkommenserwartungen zeigt sich etwas Optimis- mus. Bei der Anschaffungsneigung hält der bisherige Negativtrend an. Im Juni wies dieser Wert einen neuen Allzeittiefstand auf. Dabei verschieben sich die Verbraucherinteressen ein Stück weiter weg von „Anschaffungen“ zum „Sparen“. Gemäß Statistischem Bundesamt stiegen die deutschen Einzelhan- delsumsätze insgesamt in den ersten sechs Monaten 2022 real um 0,7 %. Der Einzelhandel mit Nicht-Lebensmitteln hat das erste Halb- jahr trotz hoher Inflation, Coronakrise sowie dem Ukraine-Krieg mit einem Plus von 5,8 % beendet. Wesentlich für das Wachstum war dabei der Handel mit Textilien, Bekleidung, Schuhen und Lederwaren (+69,1 %), der in der Vorjah- resperiode stark unter Lockdown-Maßnahmen litt. Der Internet- und Versandhandel verlor im selben Zeitraum real 11,3 %. Im Juni 2022 verzeichnete der Einzelhandel dabei einen Umsatzeinbruch. Der Einzelhandel mit Nicht-Lebensmitteln verlor im Juni 2022 gegen- über dem Vormonat einen realen Umsatz von -3,3 %. Besonders der Handel mit Textilien, Bekleidung, Schuhen und Lederwaren konnte den positiven Trend des bisherigen Jahresverlaufs nicht fortsetzen und erzielte ein deutliches Minus von 5,4 % zum Vormonat und von 10,1 % zum Vorjahresmonat. Im Vergleich zum Juni 2019 liegt der Umsatz noch 13,6 % unter dem Niveau vor der Corona-Pandemie. Auch der Internet- und Versandhandel verbuchte gegenüber dem Vormonat einen Umsatzrückgang von 3,8 % und liegt deutlich unter dem Wert des Vorjahresmonats (-15,1 %). Im Vergleich zum Juni 2019 liegt der Umsatz hier aber noch 22,3 % über dem Niveau vor der Corona-Pandemie. 04

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022 Deutsche EuroShop AG ERTRAGSLAGE in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen NOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT At-equity-Ergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Latente Steuern (at-equity) At-equity-Ergebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übriges Finanzergebnis Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern Latente Steuern (at-equity) Latente Steuern (mit at-equity) KONZERNERGEBNIS 01.01. – 30.06.2022 01.01. – 30.06.2021 105.691 -16.155 -5.404 84.132 2.480 -10.570 76.042 14.753 -18.066 -8.045 45 11.313 64.729 -8.206 -3.900 -6.438 46.185 13.278 -1.777 11 -13.090 1.777 -6.138 -11 104.928 -14.962 -18.103 71.863 2.309 -3.650 70.522 11.512 -20.483 -5.807 4 14.774 55.748 -11.313 -1.479 -6.149 36.807 13.749 951 53 -7.255 -951 -6.385 -53 Veränderung + /- 763 -1.193 12.699 12.269 171 -6.920 5.520 3.241 2.417 -2.238 41 3.461 8.981 3.107 -2.421 -289 9.378 in % 0,7 -8,0 70,1 17,1 7,4 -189,6 7,8 28,2 11,8 -38,5 1.025,0 23,4 16,1 27,5 -163,7 -4,7 25,5 Umsatzerlöse auf Vorjahresniveau Im Gegensatz zum Vorjahr, welches maßgeblich von behördlich angeordneten Geschäftsschließungen betroffen war, konnten im ersten Halbjahr 2022 alle unsere Mieter ihre Geschäfte öffnen. Die für die Schließungsphasen im ersten Halbjahr 2021 gewährten Miet- zugeständnisse finden sich im Wesentlichen in der Position „Wertbe- richtigung und Ausbuchung von Forderungen“ des Vorjahres wieder und nur zu einem kleinen Anteil in den Umsatzerlösen. Daher sind die Umsatzerlöse mit 105,7 Mio. € etwa auf Vorjahresniveau. Die ins- besondere im ersten Quartal 2022 weiterhin geltenden Schutzmaß- nahmen und anhaltenden Auswirkungen der Corona-Pandemie wie Ausfälle von in Zahlungsschwierigkeiten geratenen Mietern, nied- rigere Umsatzmieten sowie längere Nachvermietungszeiten und höhere Leerstände bedingen, dass die Umsatzerlöse weiterhin von ihrem Vor-Pandemie-Niveau entfernt sind. Operative Centeraufwendungen über Vorjahr aufgrund höherer nicht umlegbarer Nebenkosten Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraums von 16,2 Mio. €, die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlagefähige Nebenkosten, Grundsteuern, Gebäudeversiche- rungen und Instandhaltungen umfassen, haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 8,0 % erhöht. Ursache hierfür waren höhere leer- standsbedingte nicht umlegbare Nebenkosten sowie nachgeholte Instandhaltungsmaßnahmen. 05

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022 Deutsche EuroShop AG EBT (ohne Bewertungsergebnis) steigt deutlich Das verbesserte EBIT und at-equity Ergebnis sowie die weiter gesenkten Zinsaufwendungen führten zu einer deutlichen Stei- gerung des EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 55,7 Mio. € auf 64,7 Mio. € (+16,1 %). Bewertungsergebnis leicht negativ Die Immobilienwerte blieben im ersten Halbjahr 2022 weitgehend stabil und resultierten nach Investitionen in einem negativen Bewer- tungsergebnis von 8,2 Mio. €. Vom Bewertungsrückgang entfielen unter Berücksichtigung des Anteils der Fremdgesellschafter -7,3 Mio. € auf die Bewertung des im Konzern ausgewiesenen Immobilienvermögens und -0,9 Mio. € auf die Bewertung des Immobilienvermögens der nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen. Im Durchschnitt blieb die Bewertung der Konzernimmobilien nach Berücksichtigung der laufenden Investitionen im ersten Halbjahr 2022 unverändert, wobei die Marktwertveränderungen in einer Bandbreite von -1,9 % bis +1,5 % lagen. Der Vermietungsstand von 94,5 % (+0,2 % im Vergleich zum letzten Bilanzstichtag) hat sich leicht verbessert und lag weiterhin auf einem hohen Niveau. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Die Steuern vom Einkommen und Ertrag haben sich auf 3,9 Mio. € (i. Vj. 1,5 Mio. €) infolge der verbesserten Ergebnisse erhöht. Die laten- ten Steuern, die im Wesentlichen aus der planmäßigen Abschrei- bung der Steuerbilanzwerte unseres Immobilienvermögen resultier- ten, machten 6,4 Mio. € (i. Vj. 6,1 Mio. €) aus. Erforderliche Wertberichtigungen rückläufig Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen berücksichtigten im Vorjahr den wesentlichen Teil der vereinbar- ten und erwarteten Mietzugeständnisse zur Abmilderung der wirt- schaftlichen Folgen der weitreichenden Geschäftsschließungen Anfang 2021. Des Weiteren mussten sowohl im Vorjahreshalbjahr als auch im ersten Halbjahr 2022 ausfallgefährdete Forderungen wertberichtigt und Forderungen insolvenzbedingt ausgebucht wer- den. Insgesamt haben sich die erforderlichen Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen im Vergleich zum Vorjahr von 18,1 Mio. € auf 5,4 Mio. € reduziert. Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen, aus Erträgen aus in Vorjahren wert- berichtigten Mietforderungen sowie aus Nachzahlungen im Rah- men von Nebenkostenabrechnungen resultierten, beliefen sich auf 2,5 Mio. € und lagen damit über dem Vorjahr. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelte, lagen mit 6,9 Mio. € – insbesondere aufgrund höherer Beratungs- aufwendungen im Rahmen des Übernahmeangebots – über der Vorjahresperiode. EBIT oberhalb des Vorjahres Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 76,0 Mio. € über dem Vorjahr (70,5 Mio. €), was im Wesentlichen auf die im Vorjahr für die Schließungsphasen gewährten höheren Mietzugeständnisse zurückzuführen war. Finanzergebnis ohne Bewertungseffekte verbessert Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) hat sich mit -11,3 Mio. € gegenüber dem Vorjahr (i. Vj. -14,8 Mio. €) verbessert. Das at-equity Ergebnis (operativ) hat sich insbesondere aufgrund coronabedingt höherer Wertberichtigungen auf Mietforderungen und Umsatzausfälle im Vorjahr um 3,2 Mio. € auf 14,8 Mio. € erhöht. Der Zinsaufwand der Konzerngesellschaften konnte um weitere 2,4 Mio. € gesenkt werden. Hier wirkten sich neben planmäßigen Tilgungen insbesondere die mit niedrigeren Zinssätzen vereinbarten Anschlussfinanzierungen für das Billstedt-Center Hamburg, die City- Galerie Wolfsburg und die Altmarkt-Galerie Dresden positiv aus. Der den Kommanditisten zustehende Ergebnisanteil hat sich aufgrund des verbesserten EBIT um 2,2 Mio.€ auf 8,0 Mio. € erhöht. 06

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022 Deutsche EuroShop AG EPRA Earnings und Konzernergebnis über Vorjahr Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis ausklam- mern, haben sich insbesondere aufgrund gegenüber dem Vor- jahr geringeren Wertberichtigungen auf Mietforderungen auf 60,8 Mio. € bzw. 0,98 € je Aktie erholt. Das Konzernergebnis lag mit 46,2 Mio. € um 9,4 Mio. € oberhalb der Vergleichsperiode (36,8 Mio. €) und das Ergebnis je Aktie erhöhte sich von 0,60 € auf 0,75 €. Entwicklung der Funds From Operations Die Funds From Operations (FFO) dienen der Finanzierung unserer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Til- gung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie als Basis für Divi- dendenausschüttungen. Wesentliche Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, werden bei der Ermitt- lung der FFO eliminiert. Die FFO erhöhten sich von 54,3 Mio. € auf 66,7 Mio. € bzw. von 0,88 € auf 1,08 € je Aktie. EPRA EARNINGS FUNDS FROM OPERATIONS 01.01. – 30.06.2022 01.01. – 30.06.2021 01.01. – 30.06.2022 01.01. – 30.06.2021 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis 46.185 0,75 36.807 0,60 Konzernergebnis 46.185 0,75 36.807 0,60 Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Latente Steueranpas- sungen gemäß EPRA 2 8.206 0,13 11.313 6.438 0,10 6.149 EPRA EARNINGS 60.829 0,98 54.269 Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Aufwendungen im Rahmen des Übernahmeangebots Latente Steuern 1 0,18 0,10 0,88 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente 8.206 0,13 11.313 0,18 5.871 6.438 0,10 0,10 0 6.149 0,00 0,10 0,88 FFO 66.700 1,08 54.269 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt UMSATZ in Mio. € EBIT in Mio. € EBT * in Mio. € FFO JE AKTIE in € 104,9 105,7 1,08 0,88 70,5 76,0 64,7 55,7 0,7 % 7,8 % 16,1 % 22,7 % H1 2021 H1 2022 H1 2021 H1 2022 H1 2021 H1 2022 H1 2021 H1 2022 * ohne Bewertungsergebnis 07

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022 Deutsche EuroShop AG FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE VERMÖGENS UND LIQUIDITÄTSSITUATION Die Bilanzsumme des Deutsche-EuroShop-Konzerns erhöhte sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag leicht um 42,5 Mio. € auf 4.321,2 Mio. €. Die Verbesserung der Collection Ratio bedingte, dass die Forderun- gen des Konzerns (nach Wertberichtigungen) sich um 4,0 Mio. € auf 18,8 Mio. € (i. Vj. 22,8 Mio. €) reduziert haben. Die Liquidität des Kon- zerns verbesserte sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag um 49,0 Mio. € auf 377,8 Mio. €. in T€ Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte 30.06.2022 31.12.2021 Ver- änderung 419.049 377.900 41.149 3.902.194 3.900.890 1.304 Kurzfristige Verpflichtungen 269.072 279.230 -10.158 Langfristige Verpflichtungen 1.619.528 1.621.780 -2.252 Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) 2.432.643 2.377.780 54.863 BILANZSUMME 4.321.243 4.278.790 42.453 Die Collection Ratio, die das Verhältnis von Zahlungseingängen zu Miet- und Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern darstellt, hat sich coronabedingt im Jahr 2021 und bis Ende Juni 2022 in den einzelnen Monaten wie folgt entwickelt (Anpassungen aus verein- barten Mietreduzierungen wurden dabei bereits berücksichtigt): COLLECTION RATIO * in % Q1 2021 89 % Q2 2021 93 % 90 89 88 92 91 95 Q3 2021 99 % 99 99 100 Q4 2021 98 % 99 100 96 Q1 2022 98 % Q2 2022 98 % 97 99 97 98 99 96 Jan. Feb. Mrz. Apr. Mai Jun. Jul. Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. Jan. Feb. Mrz. Apr. Mai Jun. * nach Mietreduzierungen 08

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022 Deutsche EuroShop AG BIL ANZSTRUKTUR Bilanzsumme in Mio. € Aktiva 4.278,8 4.321,2 377,9 419,0 Passiva 4.321,2 4.278,8 269,1 279,2 3.900,9 3.902,2 1.619,5 1.621,8 2.432,6 2.377,8 Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte 2021 2022 2022 2021 Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Eigenkapital (inkl. Fremd- gesellschafter) Eigenkapitalquote bei 56,3 % Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremdgesellschaf- tern) von 56,3 % war gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (55,6 %) nahezu unverändert und weiterhin auf einem sehr soliden Niveau. Die langfristigen passiven latenten Steuern stiegen infolge weite- rer Zuführungen um 8,8 Mio. € auf 341,8 Mio. € an. Die übrigen kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen reduzierten sich um 15,0 Mio. €. Verschuldungsquote weiterhin auf niedrigem Niveau Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten lagen zum 30. Juni 2022 mit 1.495,9 Mio. € aufgrund von planmäßigen Tilgun- gen um 6,2 Mio. € unter dem Stand zum Jahresende 2021. Die Refi- nanzierungen des Jahres 2022 sind abgeschlossen. Für die Refinan- zierung 2023 sind wir in fortgeschrittenen Verhandlungen. Über die Auswirkungen der pandemiebedingten Geschäftsschließungen und deren Nachwirkungen auf unsere Finanzkennzahlen und Kreditau- flagen tauschen wir uns regelmäßig mit unseren Banken aus. Zum 30. Juni 2022 wurden alle Kreditauflagen eingehalten. Net Tangible Assets nach EPRA Die Net Tangible Assets (NTA) zum 30. Juni 2022 lagen bei 2.427,1 Mio. € gegenüber 2.374,4 Mio. € zum Jahresende 2021. Dies entsprach einem Anstieg der NTA je Aktie um 0,86 € von 38,34 € auf 39,29 € je Aktie (2,2 %). EPRA NTA Eigenkapital Zeitwert derivativer Finanzinstrumente1 Eigenkapital ohne derivative Finanzinstrumente Latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente1 Immaterielle Vermögenswerte Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter Steuern EPRA NTA 30.06.2022 31.12.2021 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € 2.117.468 12.579 2.130.047 348.776 -34 -51.719 2.427.070 34,27 0,20 34,47 5,66 0,00 -0,84 39,29 2.062.866 23.398 2.086.264 339.937 -32 -51.719 2.374.450 33,39 0,38 33,77 5,50 0,00 -0,84 38,43 Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanzstichtag 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 09

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022 Deutsche EuroShop AG NACHTRAGSBERICHT Die Hercules BidCo GmbH („Bieterin“) hat am 8. Juli 2022 bekannt- gegeben, dass die vorab definierte Mindestannahmeschwelle des Übernahmeangebotes überschritten wurde und auch alle weiteren Angebotsbedingungen eingetreten sind. Zum Zeitpunkt der Aufstel- lung des Abschluss hält die Bieterin mittel- und unmittelbar 84,38 % der Aktien an der Deutsche EuroShop AG. Mit dem seit dem 20. April 2022 vorübergehend aus dem Vor- stand ausgeschiedenen Wilhelm Wellner wurde am 19. Juli 2022 eine Aufhebungsvereinbarung abgeschlossen und damit die Wiederbestellung zum 1. Oktober 2022 als Vorstand widerrufen. Zudem hat der derzeitige Alleinvorstand Olaf Borkers den Auf- sichtsrat gebeten, seinen am 30. September 2022 auslaufender Vor- standsvertrag nicht mehr zu verlängern. Der Aufsichtsrat hat die Nachfolge-Suche aufgenommen. Darüber hinaus sind keine wesentlichen Ereignisse zwischen dem Bilanzstichtag 30. Juni 2022 und dem Tag der Abschlusserstellung eingetreten. PROGNOSEBERICHT WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN ERWARTETE ERTRAGS UND FINANZLAGE Für 2022 geht der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung („Die fünf Wirtschaftsweisen“) von einer Zunahme des Bruttoinlandsprodukts um 1,8 % aus. Für die Preisentwicklung erwarten die Experten des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie einen Anstieg der Inflationsrate auf 6,1 % und sinkende Zahlen bei den Arbeitslosen im Jahresdurchschnitt, letzteres insbesondere bedingt durch das zunehmende Auslau- fen der pandemiebedingten Einschränkungen. Damit einhergehend rechnen Volkswirte mit einer zumindest leichten Erholung der pri- vaten Konsumausgaben von nominal 3,2 % und einem Rückgang der Sparquote von 15,0 % auf 11,1 % des verfügbaren Einkommens. Die Experten sehen im russischen Angriffskrieg gegen die Ukraine eine erhöhte Unsicherheit über die wirtschaftliche Entwicklung sowie eine Dämpfung des Wachstums. Zudem trage dieser zum Anstieg der Energie- und Verbraucherpreise bei. Für das kommende Jahr rechnet der Sachverständigenrat mit einem Wachstum der Wirtschaftsleistung um 3,6 % und einer Inflationsrate von 3,4 %. Diese Prognosen gehen aber laut der Gutachter mit einer sehr großen Unsicherheit einher, da die die Auswirkungen des rus- sischen Krieges gegen die Ukraine nur aktuell nur schwer vollum- fänglich abschätzbar sind. So könnte die deutsche Volkswirtschaft insbesondere infolge eines Importstopps für russische Energieträ- ger – unabhängig davon, ob dies vonseiten der EU oder Russlands ausgeht – in eine Rezession geraten. Zudem besteht weiterhin das Risiko, dass ein erneuter Anstieg des Infektionsgeschehens infolge neuer Virusmutationen wieder zu stärkeren wirtschaftlichen Aus- wirkungen führen und somit die Erholung des Konsums kontak- tintensiver Dienstleistungen bremsen könnte, so die Wirtschafts- weisen. Auch können die ab Herbst 2022 in Deutschland geltenden Regelungen des neuen Infektionsschutzgesetzes, abhängig von ihrer länderindividuellen Umsetzung, Auswirkungen auf die Einzelhandel- und Gastronomieumsätze unserer Mieter haben. Nach einem guten ersten Halbjahr mit Funds from Operations (FFO) von 1,08 € je Aktie bestätigen wir unsere Prognose für das Geschäftsjahr 2022 mit FFO von 1,95 € bis 2,05 € je Aktie (2021: 1,98 €). Dabei wurden die im Rahmen des Übernahmeangebotes ange- fallenen einmaligen Rechts- und Beratungsaufwendungen nicht bei Ermittlung der FFO berücksichtigt. FFO JE AKTIE in € Ziel 1,95 – 2,05 Ergebnis 2,00 Ergebnis 1,98 2020 2021 2022 Dividendenplanung Der Vorstand hat gemeinsam mit dem Aufsichtsrat beschlossen, der für den 30. August 2022 geplanten (virtuellen) Hauptversammlung die Zahlung einer Dividende von 1,00 € je Aktie für das Geschäfts- jahr 2021 vorzuschlagen. 10

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022 Deutsche EuroShop AG RISIKOBERICHT Seit Beginn des Geschäftsjahres haben die wirtschaftlichen Unsi- cherheiten aufgrund des Krieges in der Ukraine, des coronabeding- ten Lockdowns in China sowie der gestiegenen Energiepreise mit Auswirkungen auf Konsumverhalten und Kostenbelastung der Haus- halte deutlich zugenommen. Eine quantifizierbare Einschätzung der Auswirkungen auf unser Geschäft ist derzeit noch nicht möglich. Wir beobachten diese Entwicklungen laufend und werden, soweit erforderlich, unsere Einschätzung über die künftige Geschäfts- entwicklung anpassen. Bisher ergaben sich keine wesentlichen Änderungen zu den im Risikobericht des zusammengefassten Lageberichts zum 31. Dezember 2021 gemachten Angaben (siehe Geschäftsbericht 2021, S. 19 ff.). Wir sehen derzeit keine bestands- gefährdenden Risiken für die Gesellschaft. KONZERNBILANZ AKTIVA PASSIVA in T€ VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte 30.06.2022 31.12.2021 in T€ 30.06.2022 31.12.2021 EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Immaterielle Vermögenswerte 51.753 51.751 Gezeichnetes Kapital Sachanlagen 172 244 Kapitalrücklage Investment Properties 3.395.616 3.393.554 Gewinnrücklagen Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen 454.653 455.341 Summe Eigenkapital Langfristige Vermögenswerte 3.902.194 3.900.890 Langfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte 18.824 22.464 22.763 26.298 377.761 328.839 419.049 377.900 61.784 61.784 1.217.560 1.217.560 838.124 783.522 2.117.468 2.062.866 1.264.487 1.264.748 341.822 315.175 13.219 333.037 314.914 23.995 Abfindungsansprüche von Kommanditisten Sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Verpflichtungen 1.934.703 1.936.694 Kurzfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten 231.395 237.366 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten 6.801 110 11.610 19.156 5.345 196 10.120 26.203 Kurzfristige Verpflichtungen 269.072 279.230 SUMME AKTIVA 4.321.243 4.278.790 SUMME PASSIVA 4.321.243 4.278.790 11

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022 Deutsche EuroShop AG KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag KONZERNERGEBNIS Ergebnis je Aktie (€), unverwässert und verwässert 01.04. – 30.06.2022 01.04. – 30.06.2021 01.01. – 30.06.2022 01.01. – 30.06.2021 53.630 -5.182 -2.728 -1.947 43.773 787 -7.797 36.763 6.832 -8.971 -4.102 32 6.209 4.039 26.515 -4.872 21.643 0,37 53.024 -5.204 -2.259 -6.235 39.326 1.525 -1.772 39.079 8.890 -10.278 -3.514 2 4.900 15.933 18.246 -3.761 14.485 0,24 105.691 -10.792 -5.363 -5.404 84.132 2.480 -10.570 76.042 13.749 -18.066 -8.045 45 12.317 7.255 56.470 -10.285 46.185 0,75 104.928 -9.901 -5.061 -18.103 71.863 2.309 -3.650 70.522 13.278 -20.483 -5.807 4 13.008 13.090 44.424 -7.617 36.807 0,60 KONZERN- GESAMT ERGEBNISRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn und Verlust rechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses GESAMTERGEBNIS Anteil Konzernaktionäre 01.04. – 30.06.2022 01.04. – 30.06.2021 01.01. – 30.06.2022 01.01. – 30.06.2021 21.643 14.485 46.185 36.807 4.694 1.335 10.819 -1.156 -1.038 3.656 25.299 25.299 -291 1.044 15.529 15.529 -2.402 8.417 54.602 54.602 270 886 35.921 35.921 12

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022 Deutsche EuroShop AG KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG in T€ 01.01.2021 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 30.06.2021 01.01.2022 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen Anzahl Aktien im Umlauf Grundkapital Kapital- rücklage Andere Gewinn- rücklagen Gesetzliche Gewinn- rücklage Gewinn- rücklage Cashflow- Hedges Summe 61.783.594 61.784 1.217.560 742.183 2.000 20.281 2.003.246 0 0 0 0 36.807 -2.471 0 0 -886 0 35.921 -2.471 61.783.594 61.784 1.217.560 776.519 2.000 21.167 2.036.696 61.783.594 61.784 1.217.560 0 0 0 0 799.657 46.185 0 2.000 18.135 2.062.866 0 0 8.417 0 54.602 0 30.06.2022 61.783.594 61.784 1.217.560 845.842 2.000 -9.718 2.117.468 KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Gezahlte Ertragsteuern NettoCashflow aus betrieblicher Tätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties Auszahlung für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Cashflow aus Investitionstätigkeit Einzahlung aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten Auszahlungen an Kommanditisten Auszahlungen an Konzernaktionäre Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand am Anfang der Periode FINANZMITTELBESTAND AM ENDE DER PERIODE 01.01. – 30.06.2022 01.01. – 30.06.2021 46.185 10.285 12.317 78 7.255 14.437 8.077 1.490 -5.500 94.624 -18.395 45 -4.290 71.984 -10.417 -9 10.426 0 -5.903 -49 -6.684 0 12.636 48.922 328.839 377.761 36.807 7.617 13.008 63 13.090 6.464 -10.815 -2.737 -696 62.801 -20.333 4 -494 41.978 -3.110 -36 3.146 5.059 -38.785 -45 -529 -2.471 36.771 2.061 266.030 268.091 13

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022 Deutsche EuroShop AG ANHANG/ERLÄUTERUNGEN GRUNDLAGEN DER BERICHTERSTATTUNG Der vorliegende Zwischenabschluss des Deutsche EuroShop-Kon- zerns zum 30. Juni 2022 wurde in Übereinstimmung mit IAS 34 (Zwi- schenabschluss) in verkürzter Form aufgestellt. Der verkürzte Zwi- schenabschluss ist im Zusammenhang mit dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2021 zu lesen. Der Zwischenabschluss wurde unter Anwendung der International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwen- den sind, erstellt. Die angewandten Bilanzierungs- und Bewertungs- methoden entsprechen denen des letzten Konzernabschlusses zum Geschäftsjahresende. Für eine detaillierte Beschreibung der ange- wandten Methoden verweisen wir auf unseren Konzernanhang für das Jahr 2021 (Geschäftsbericht 2021, S. 42 ff.). In der nachfolgenden Übersicht sind wesentliche Annahmen, wel- che bei der Ermittlung der Marktwerte durch JLL verwendet wur- den, dargestellt: Bewertungsparameter in % 30.06.2022 31.12.2021 Mietsteigerungsrate1 Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungszinssatz 1,49 12,18 6,26 5,25 1,34 11,59 6,06 5,24 1 Nominelle Mietsteigerungsrate im DCF-Model im Bewertungszeitraum von 10 Jahren unter Einbeziehung von inflationsbedingten Mietindexierungen und Veränderungen der Vermietungsquote Die erstmalig zum 1. Januar 2022 verpflichtend anzuwendenden neuen Rechnungslegungsstandards und Interpretationen wurden beachtet, hatten jedoch keine Auswirkungen auf die Darstellung des Zwischenabschlusses. Eine Veränderung wesentlicher Parameter (Sensitivitätsanalyse) der Immobilienbewertung um 25 bzw. 100 Basispunkte hätte folgende Auswirkungen auf das Bewertungsergebnis vor Steuern (inklu- sive des auf die at-equity konsolidierten Unternehmen entfallenden Anteils): Der Zwischenabschluss zum 30. Juni 2022 wurde weder ent- sprechend § 317 HGB geprüft noch einer prüferischen Durchsicht unterzogen. ERLÄUTERNDE ANGABEN ZUR KONZERN BILANZ UND KONZERNGEWINN UND VERLUSTRECHNUNG Investment Properties Die Investment Properties haben sich im ersten Halbjahr 2022 wie folgt entwickelt: in T€ Buchwert zum 01.01. Aktivierte bauliche Maßnahmen Unrealisierte Marktwertveränderungen 2022 2021 3.393.554 3.437.145 10.417 -8.355 18.732 -62.323 Buchwert zum 30.06. / 31.12. 3.395.616 3.393.554 Die Investment Properties (IAS 40) wurden zum Marktwert (Fair Value) bewertet. Zum 30. Juni 2022 erfolgte, wie auch zum 31. Dezember 2021, eine Bewertung durch den Gutachter JLL. Dabei kam wie zum 31. Dezember 2021 die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) zur Anwendung. Wir verweisen hierzu auf die Erläuterungen zur DCF Methode in unserem Geschäftsbericht 2021 auf S.42 ff. Es handelte sich um ein Bewertungsverfahren des Level 3 der Bewer- tungshierarchie des IFRS 13. Sensitivitätsanalyse - Bewertungsparameter Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungszinssatz Änderung Parameter Basis in Punkte in Mio. € in % 1,49 12,18 6,26 5,25 + 0,25 % - 0,25 % + 1,00 % - 1,00 % + 0,25 % - 0,25 % + 0,25 % - 0,25 % 148,2 -109,7 -32,3 41,3 -68,0 68,8 -105,3 112,5 4,2 -3,1 -0,9 1,2 -1,9 1,9 -3,0 3,2 Auf Basis der Gutachten ergab sich für das ersten Halbjahr 2022 für das Immobilienportfolio eine Nettoanfangsrendite vor Transaktions- kosten von 5,87 % gegenüber 5,78 % im Geschäftsjahr 2021 bzw. eine Nettoanfangsrendite nach Transaktionskosten (Net Initial Yield) von 5,54 % gegenüber 5,45 % in 2021. Von dem Wert gemäß Gutachten wurden die ausstehenden und noch über die Laufzeit der Mietverträge zu verteilenden gewährten Mie- teranreize in Höhe von 17,2 Mio. € in Abzug gebracht. Diese wurden unter den sonstigen Vermögensgegenständen und Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen. 14

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022 Deutsche EuroShop AG Finanzinstrumente Mit Ausnahme der zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten deri- vativen Finanzinstrumente und übrigen Finanzanlagen wurden die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Aufgrund der überwiegend kurzfris- tigen Laufzeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten aus Liefe- rungen und Leistungen, sonstigen Vermögenswerte und sonstigen Verbindlichkeiten sowie liquiden Mitteln wichen die Buchwerte am Bilanzstichtag nicht signifikant von den beizulegenden Zeitwerten ab. Die beizulegenden Zeitwerte der zu fortgeführten Anschaffungskos- ten bilanzierten Finanzverbindlichkeiten entsprachen den Barwer- ten der mit den Schulden verbundenen Zahlungen auf Basis aktu- eller Zinsstrukturkurven (Level 2 nach IFRS 13) und betrugen zum 30. Juni 2022 1.412,0 Mio. € (31. Dezember 2021: 1.522,8 Mio.). SEGMENTBERICHT Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steu- erung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und europäi- schem Ausland („Ausland“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungs- träger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und dem EBT ohne Bewertungser- gebnis. Die Bewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstat- tung entsprechen denen des Konzerns. AUFTEILUNG NACH SEGMENTEN Bei den zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finan- zinstrumenten handelte es sich um Zinssicherungsgeschäfte. Der beizulegende Zeitwert entsprach dabei dem Barwert der auf Basis aktueller Zinsstrukturkurven erwarteten künftigen Nettozahlungen aus den Sicherungsgeschäften (Level 2 nach IFRS 13). Zum 30. Juni 2022 bestanden Verbindlichkeiten aus den Zinssicherungsgeschäf- ten in Höhe von 12,6 Mio. € (31. Dezember 2021: 23,4 Mio. €). Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemein- schaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunterneh- men, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten: in T€ Umsatzerlöse (01.01. – 30.06.2021) EBIT (01.01. – 30.06.2021) EBT ohne Bewertungsergebnis (01.01. – 30.06.2021) Segmentvermögen (31.12.2021) davon Investment Properties (31.12.2021) Inland 90.714 (92.598) 71.424 (63.578) 57.332 (46.705) Ausland 22.470 (19.871) 19.621 (14.766) 16.274 (11.349) Summe Überleitung 113.184 (112.469) 91.045 (78.344) 73.606 (58.054) 7.493 (-7.541) 15.003 (-7.822) 8.877 (-2.306) 3.091.746 (3.079.136) 2.862.840 (2.866.680) 725.358 (719.686) 682.708 (677.468) 3.817.104 (3.798.822) 3.545.548 (3.544.148) 504.139 (479.968) 149.932 (-150.594) 01.01. – 30.06.2022 105.691 (104.928) 76.042 (70.522) 64.729 (55.748) 30.06.2022 4.321.243 (4.278.790) 3.395.616 (3.393.554) 15

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022 Deutsche EuroShop AG Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschaftsun- ternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die pas- siven latenten Steuern werden von dem Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher in der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthalten. Entspre- chend wurde der Geschäfts- und Firmenwert aus dem Erwerb Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zuge- ordnet. Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesellschaf- ten, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Anga- ben nach IFRS 8.33. SONSTIGE ANGABEN Versicherung des gesetzlichen Vertreters Nach bestem Wissen versichere ich, dass gemäß den anzuwen- denden Rechnungs¬legungs-grundsätzen für die Zwischenbericht- erstattung der Konzernzwischenabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischenlage- bericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnis- ses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tat- sächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Ent- wicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr beschrie- ben sind. Hamburg, 11. August 2022 NAHESTEHENDE PERSONEN NACH IAS 24 Bezüglich der Angaben zu nahestehende Personen im Konzern- abschluss zum 31. Dezember 2021 (Geschäftsbericht 2021, S. 58) haben sich nach dem Bilanzstichtag 30. Juni 2022 folgende wesent- liche Änderung ergeben: Olaf Borkers Mit Erfüllung aller Voraussetzungen des Übernahmeangebots gilt die Hercules BidCo GmbH als nahestehendes Unternehmen im Sinne des IAS 24. Die Hercules BidCo GmbH wird mittelbar gemeinsam durch die Oaktree Gruppe, Alexander Otto sowie die Cura Vermö- gensverwaltung G.m.b.H. kontrolliert. Die ECE-Unternehmensgruppe und Curatax GmbH gelten damit über Herrn Alexander Otto weiter- hin als nahestehende Unternehmen im Sinne des IAS 24. 16

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022 Deutsche EuroShop AG DIE SHOPPINGCENTERAKTIE KENNZAHLEN DER AKTIE Nach einem Jahresschlusskurs 1 2021 von 14,64 € ist die Aktie der Deutsche EuroShop mit einem positiven Trend in die ersten Wochen des Jahres 2022 gestartet und kletterte bis zum 17. Februar 2022 auf einen Kurs von 18,36 €. In den folgenden Tagen fiel die Aktie im Zusammenhang mit der unsicheren Lage in der Ukraine sowie der Invasion durch Russland, die am 24. Februar 2022 begann. Sie erreichte den tiefsten Kurs im ersten Halbjahr am 7. März 2022 mit 14,02 €. Im Anschluss erholte sich die DES-Aktie wieder etwas und stieg bis am 29. März 2022 auf ein Niveau von 18,53 €. Mit der Ver- öffentlichung des Abschlusses einer Investorenvereinbarung im Hinblick auf ein freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot durch Oaktree und CURA am 23. Mai 2022 pendelte sich der Kurs der Aktie auf einem Niveau zwischen etwa 22,00 € und 22,20 € ein. Die DES- Aktie erreichte mit 22,26 € den Periodenhöchstkurs am 29. Juni 2022 und schloss das erste Halbjahr mit einer Performance von +51,6 % ab. Der SDAX verlor im selben Zeitraum 27,6 %. Die Marktkapitali- sierung der Deutsche EuroShop belief sich zum Ende der Berichts- periode auf 1,4 Mrd. €. * Den Angaben und Berechnungen liegen – sofern nicht anders angegeben – Xetra-Schlusskurse zugrunde. Branche / Industriegruppe Financial Services / Real Estate Grundkapital am 30.06.2022 61.783.594,00 € Anzahl der Aktien am 30.06.2022 (nennwertlose Namensstückaktien) Dividende für 2021 (Vorschlag) Kurs am 30.12.2021 Kurs am 30.06.2022 Tiefst- / Höchstkurs in der Berichtsperiode Marktkapitalisierung am 30.06.2022 Prime Standard Freiverkehr Indizes ISIN Ticker-Symbol 61.783.594 1,00 € 14,64 € 22,20 € 14,02 €/22,26 € 1,37 Mrd. € Frankfurt und Xetra Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart SDAX, EPRA, GPR 250, EPIX 30, MSCI Small Cap, HASPAX, F.A.Z.-Index DE 000748 020 4 DEQ, Reuters: DEQGn.DE DEUTSCHE EUROSHOP VS. SDAX UND EPRA IM VERGLEICH JANUAR BIS AUGUST 2022 indexierte Darstellung, Basis 100, in % 170 170 160 160 150 150 140 140 130 130 120 120 110 110 100 100 90 90 80 80 7070 Januar Februar März April Mai Juni Juli August EPRA SDAX Deutsche EuroShop 17

H1 2022 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2022 Deutsche EuroShop AG FINANZ KALENDER 2022 11.08. 30.08. 08.09. Halbjahresfinanzbericht 2022 Hauptversammlung, Hamburg Commerzbank Oddo BHF Corporate Conference, Frankfurt SIE WÜNSCHEN WEITERE INFORMATIONEN? Dann besuchen Sie uns im Internet oder rufen Sie uns an: 13.-14.09. BofA Global Real Estate Conference, New York Patrick Kiss und Nicolas Lissner Tel.: Fax: E-Mail: +49 (0)40 – 41 35 79 20 /-22 +49 (0)40 – 41 35 79 29 ir@deutsche-euroshop.de Internet: www.deutscheeuroshop.de / ir 19.09. Berenberg and Goldman Sachs German Corporate Conference, München 19.-23.09. Baader Investment Conference, München 20.10. Société Générale The Pan-European Real Estate Conference, Paris 10.11. Quartalsmitteilung 9M 2022 Unser Finanzkalender wird ständig erweitert. Die neuesten Termine erfahren Sie auf unserer Internetseite unter www.deutscheeuroshop.de/ir Nicolas Lissner und Patrick Kiss Zukunftsbezogene Aussagen Diese Quartalsmitteilung enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Pro- gnosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Rundungen und Veränderungsraten Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungs- differenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (-). 18