DES_9M_2022

DES_9M_2022_D

9M 2022 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2022 Brief des Vorstands SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE, SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN, in dieser Quartalsmitteilung wende ich mich zum ersten Mal an Sie und möchte mich kurz vorstellen: Mein Name ist Hans-Peter Kneip, ich bin 43 Jahre alt und seit dem 1. Oktober 2022 neuer Vor- stand der Deutsche EuroShop AG. Seit nunmehr 17 Jahren bin ich beruflich im Finanz- und Immobilienbereich tätig und habe in die- ser Zeit vielschichtige Erfahrungen in Leitungsfunktionen sowie im Vorstand börsennotierter Unternehmen erlangt. Diese Erfah- rungen und meine Expertise werde ich nutzen, um unser Unter- nehmen durch den nach der Übernahme durch Oaktree und CURA anstehenden Neuausrichtungs prozess zu führen und erfolgreich weiterzuentwickeln. Nun zum operativen Geschäft in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres. Es ist operativ planmäßig und weiter stabil ver- laufen. Auf der einen Seite führten nachlassende Einflüsse und Nach- wirkungen der Corona-Pandemie, die unser Ergebnis besonders im ersten Halbjahr des Vorjahres negativ beeinflussten, zu einer opera- tiven Aufhellung des Geschäfts. Andererseits wird der private Kon- sum vor allem durch den Krieg in der Ukraine, gestörte Lieferket- ten, die Energie-Krise und die deutlich steigende Inflation belastet. Vor diesem Hintergrund sind unsere Umsatzerlöse von 157,8 Mio. € auf 158,7 Mio. € gestiegen. Das Nettobetriebsergebnis (NOI) lag mit 123,9 Mio. € um 8,9 % über dem Vorjahresniveau und das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) war mit 111,5 Mio. € unverändert. Die Kundenfrequenzen waren in den ersten neun Monaten 2022 erfreulich besser (+44 %) als im von langen Lockdownphasen gepräg- ten Vorjahr. Verglichen mit der von der Pandemie unbeeinflussten Vergleichsperiode 2019 lagen die Besucherzahlen bei ca. 79 %. Die Collection-Ratio, das Verhältnis von Zahlungseingängen zu Miet- und Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern, wich mit 98 % nur minimal vom Normal niveau für vereinbarte Zahlungseingänge ab. WESENTLICHE KONZERNKENNZAHLEN in Mio. € Umsatzerlöse Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT EBT (ohne Bewertungsergebnis 1) EPRA 2 Earnings FFO Konzernergebnis in € EPRA 2 Earnings je Aktie FFO je Aktie Ergebnis je Aktie Gewichtete Anzahl der aus- gegebenen Stückaktien 01.01. – 30.09.2022 01.01. – 30.09.2021 158,7 123,9 111,5 94,4 90,5 96,4 64,6 157,8 113,7 111,5 90,5 88,2 88,2 44,1 01.01. – 30.09.2022 01.01. – 30.09.2021 1,47 1,56 1,05 1,43 1,43 0,71 +/- 0,5 % 8,9 % 0,1 % 4,3 % 2,6 % 9,3 % 46,6 % + /- 2,8 % 9,1 % 47,9 % 61.783.594 61.783.594 0,0 % in Mio. € Eigenkapital 3 Verbindlichkeiten Bilanzsumme EPRA 2 NTA EPRA 2 NTA je Aktie in € Eigenkapitalquote in % 3 LTV-Verhältnis in % 4 LTV-Verhältnis (quotal) in % 4 30.09.2022 31.12.2021 2.396,2 1.882,1 4.278,3 2.387,7 38,65 56,0 30,1 32,9 2.377,8 1.901,0 4.278,8 2.374,4 38,43 55,6 30,5 33,3 +/- 0,8 % -1,0 % 0,0 % 0,6 % 0,6 % Liquide Mittel 320,7 328,8 -2,5 % 1 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 European Public Real Estate Association 3 inklusive Fremdanteile am Eigenkapital 4 Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquide Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen). Der LTV (quotal) wird dabei auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt. 01

9M 2022 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2022 Deutsche EuroShop AG Während sich das Ergebnis vor Steuern und Bewertung (EBT ohne Bewertung) in den ersten neun Monaten um 4,3 % auf 94,4 Mio. € verbesserte, erhöhte sich das Konzernergebnis sehr deutlich um 46,6 % auf 64,6 Mio. €. Dies ist vor allem auf das Bewertungsergeb- nis zurückzuführen, welches das Konzernergebnis deutlich gerin- ger belastete als im Vorjahr. Die EPRA Earnings stiegen um 2,6 % auf 90,5 Mio. €. Die um Bewertungs- und Sondereffekte bereinigten Funds from Operations (FFO) lagen mit 96,4 Mio. € (1,56 € pro Aktie) um 9,3 % über dem Vorjahreszeitraum. Die Eigenkapitalquote lag bei 56,0 % und der Loan to Value (LTV) bei 30,1 %. Nach Ausschüt- tung der Dividende von 1,00 € je Aktie (insgesamt ca. 61,8 Mio. €) ver- fügte der DES-Konzern zum 30. September 2022 über liquide Mittel in Höhe von 320,7 Mio. €. 2023 anstehenden Anschlussfinanzierungen bereits erfolgreich abgeschlossen sind. Bis September 2025 stehen keine weiteren Anschlussfinanzierungen mehr an. Ein in der aktuellen Phase steigender Zinsen nicht zu unterschätzender Vorteil. Das aktuelle wirtschaftliche Umfeld ist nicht einfach. Doch ist die Deutsche EuroShop mit einem hochwertigen Immobilienbestand, finanzieller Stärke und einem erfahrenen, agilen Team gut gerüstet. Auf diese Stärken aufbauend werde ich das Unternehmen für eine erfolgreiche Zukunft ausrichten. Ich freue mich auf die anstehenden Aufgaben und danke für Ihr Vertrauen. Mein Vorgänger Olaf Borkers hat mir ein finanziell solide aufge- stelltes Unternehmen übergeben, dessen für die Jahre 2022 und Hamburg, im November 2022 Hans-Peter Kneip 01.01. – 30.09.2022 01.01. – 30.09.2021 ERTRAGSLAGE in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen NOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT At-equity-Ergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Latente Steuern (at-equity) At-equity-Ergebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übriges Finanzergebnis Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern Latente Steuern (at-equity) Latente Steuern (mit at-equity) KONZERNERGEBNIS Veränderung + /- 847 in % 0,5 % -4.926 -20,9 % 14.235 10.156 -439 -9.643 74 3.242 2.664 -2.162 84 3.828 3.902 22.150 -1.656 -3.861 20.535 69,3 % 8,9 % -12,5 % -167,0 % 0,1 % 17,3 % 8,9 % -21,8 % 1.680,0 % 18,3 % 4,3 % 58,9 % -72,3 % -58,9 % 46,6 % 157.815 -23.551 -20.537 113.727 3.521 -5.775 111.473 18.789 -29.821 -9.911 5 -20.938 90.535 -37.624 -2.291 -6.550 44.070 20.336 1.642 53 -13.832 -1.642 -10.358 -53 158.662 -28.477 -6.302 123.883 3.082 -15.418 111.547 22.031 -27.157 -12.073 89 -17.110 94.437 -15.474 -3.947 -10.411 21.427 -2.652 14 -40.276 2.652 -6.536 -14 64.605 02

9M 2022 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2022 Deutsche EuroShop AG Umsatzerlöse auf Vorjahresniveau Im Gegensatz zum Vorjahr, welches maßgeblich von behördlich angeordneten Geschäftsschließungen betroffen war, konnten alle unsere Mieter ihre Geschäfte in 2022 öffnen. Die für die Schlie- ßungsphasen in 2021 gewährten Mietzugeständnisse finden sich im Wesentlichen in der Position „Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen“ des Vorjahres wieder und nur zu einem klei- nen Anteil in den Umsatzerlösen. Daher sind die Umsatzerlöse mit 158,7 Mio. € trotz des Wegfalls der Schließungsphasen nur leicht oberhalb des Vorjahres. Die insbesondere im ersten Quartal 2022 weiterhin geltenden Schutzmaßnahmen und anhaltenden Auswir- kungen der Corona-Pandemie wie Ausfälle von in Zahlungsschwie- rigkeiten geratenen Mietern, niedrigere Umsatzmieten sowie län- gere Nachvermietungszeiten und höhere Leerstände bedingen, dass die Umsatzerlöse weiterhin von ihrem Vor-Pandemie-Niveau entfernt blieben. Operative Centeraufwendungen über Vorjahr aufgrund höherer nicht umlegbarer Nebenkosten Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraums von 28,5 Mio. €, die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlagefähige Nebenkosten, Grundsteuern, Gebäudeversiche- rungen und Instandhaltungen umfassen, haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 20,9 % erhöht. Ursachen hierfür waren höhere leer- standsbedingte nicht umlegbare Nebenkosten sowie nachgeholte Instandhaltungsmaßnahmen. Erforderliche Wertberichtigungen rückläufig Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen berücksichtigten im Vorjahr den wesentlichen Teil der vereinbar- ten und erwarteten Mietzugeständnisse zur Abmilderung der wirt- schaftlichen Folgen der weitreichenden Geschäftsschließungen Anfang 2021. Des Weiteren mussten sowohl im Vorjahr als auch 2022 ausfallgefährdete Forderungen wertberichtigt und Forderun- gen insolvenzbedingt ausgebucht werden. Insgesamt haben sich die erforderlichen Wertberichtigungen und Ausbuchungen von For- derungen im Vergleich zum Vorjahr von 20,5 Mio. € auf 6,3 Mio. € reduziert. Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen, aus Erträgen aus in Vorjahren wert- berichtigten Mietforderungen sowie aus Nachzahlungen im Rah- men von Nebenkostenabrechnungen resultierten, beliefen sich auf 3,0 Mio. € und lagen damit unter dem Vorjahr. Die sonstigen betrieb- lichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelte, lagen mit 15,4 Mio. € – insbesondere aufgrund höherer Beratungsaufwendun- gen und Abfindungszahlungen im Zusammenhang mit der erfolgten Übernahme – deutlich über der Vorjahresperiode. EBIT unverändert Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern lag mit 111,5 Mio. € auf Vorjahresniveau. Den geringeren Wertberichtigun- gen standen höhere Grundstücksbetriebs- und verwaltungskosten sowie ge stiegene sonstige betriebliche Aufwendungen gegenüber. (EBIT) Finanzergebnis ohne Bewertungseffekte verbessert Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) hat sich mit -17,1 Mio. € gegenüber dem Vorjahr (-20,9 Mio. €) verbessert. Das at- equity Ergebnis (operativ) hat sich insbesondere aufgrund corona- bedingt höherer Wertberichtigungen auf Miet forderungen und Umsatzausfälle im Vorjahr um 3,2 Mio. € auf 22,0 Mio. € erhöht. Der Zinsaufwand der Konzerngesellschaften konnte um weitere 2,7 Mio. € gesenkt werden. Hier wirkten sich neben planmäßigen Tilgungen insbesondere die mit niedrigeren Zinssätzen verein- barten Anschlussfinanzierungen für das Billstedt-Center Hamburg, die City-Galerie Wolfsburg und die Altmarkt-Galerie Dresden positiv aus. Der den Kommanditisten zustehende Ergebnisanteil hat sich aufgrund des verbesserten EBIT um 2,2 Mio.€ auf 12,1 Mio. € erhöht. EBT (ohne Bewertungsergebnis) erhöht Das verbesserte EBIT und at-equity Ergebnis sowie die weiter gesenkten Zinsaufwendungen führten zu einer Steigerung des EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 90,5 Mio. € um 4,3 % auf 94,4 Mio. €. Bewertungsergebnis belastet Konzernergebnis weniger als im Vorjahr Die Immobilienwerte blieben in den ersten neun Monaten 2022 weit- gehend stabil und resultierten nach Investitionen in einem negativen Bewertungsergebnis von 15,5 Mio. €. Vom Bewertungsrückgang entfielen unter Berücksichtigung des Anteils der Fremdgesellschafter -13,8 Mio. € auf die Bewertung des im Konzern ausgewiesenen Immobilienvermögens und -1,7 Mio. € auf die Bewertung des Immobilienvermögens der nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen. Im Durchschnitt blieb die Bewertung der Konzernimmobilien nach Berücksichtigung der laufenden Investitionen zum 30. September 2022 nahezu unverändert, wobei die Marktwertveränderungen bei den einzelnen Shoppingcentern in einer Bandbreite von -4,0 % bis +3,5 % lagen. Der Vermietungsstand von 94,1 % (-0,2 Prozentpunkte im Vergleich zum letzten Bilanzstichtag) ist leicht zurückgegangen. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Die Steuern vom Einkommen und Ertrag haben sich auf 3,9 Mio. € (i. Vj. 2,3 Mio. €) infolge der verbesserten Ergebnisse erhöht. Die latenten Steuern, die im Wesentlichen aus der planmäßigen Abschreibung der Steuerbilanzwerte unseres Immobilienvermögen resultierten, machten 10,4 Mio. € (i. Vj. 6,5 Mio. €) aus. 03

9M 2022 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2022 Deutsche EuroShop AG EPRA Earnings und Konzernergebnis über Vorjahr Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis aus klammern, haben sich insbesondere aufgrund gegenüber dem Vorjahr ge ringeren Wertberichtigungen auf Mietforderungen auf 90,5 Mio. € bzw. 1,47 € je Aktie erholt. Das Konzernergebnis lag mit 64,6 Mio. € um 20,5 Mio. € über der Vorjahresvergleichsperiode (44,1 Mio. €) und das Ergebnis je Aktie erhöhte sich von 0,71 € auf 1,05 €. Entwicklung der Funds from Operations: +9,3 % Die Funds From Operations (FFO) dienen der Finanzierung unserer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Til- gung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie als Basis für Divi- dendenausschüttungen. Wesentliche Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, werden bei der Ermitt- lung der FFO eliminiert. Die FFO erhöhten sich von 88,2 Mio. € um 9,3 % auf 96,4 Mio. € bzw. von 1,43 € auf 1,56 € je Aktie. EPRA EARNINGS FUNDS FROM OPERATIONS 01.01. – 30.09.2022 01.01. – 30.09.2021 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis 64.605 1,05 44.070 0,71 Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Bewertungsergebnis derivative Finanzinstrumente1 Latente Steueranpas- sungen gemäß EPRA 2 15.474 0,25 37.624 0,61 0 0,00 0 10.411 0,17 6.550 0,00 0,11 1,43 01.01. – 30.09.2022 01.01. – 30.09.2021 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis 64.605 1,05 44.070 0,71 Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Aufwendungen im Rahmen des Übernahmeangebots Latente Steuern 1 15.474 0,25 37.624 0,61 5.884 10.411 0,09 0,17 0 6.550 0,00 0,11 1,43 EPRA EARNINGS 90.490 1,47 88.244 FFO 96.374 1,56 88.244 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 61.783.594 61.783.594 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 1 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente UMSATZ in Mio. € EBIT in Mio. € EBT * in Mio. € FFO JE AKTIE in € 157,8 158,7 1,56 1,43 111,5 111,5 90,5 94,4 0,5 % 0,1 % 4,3 % 9,1 % 9M 2021 9M 2022 9M 2021 9M 2022 9M 2021 9M 2022 9M 2021 9M 2022 * ohne Bewertungsergebnis 04

9M 2022 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2022 Deutsche EuroShop AG FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE VERMÖGENS- UND LIQUIDITÄTSSITUATION Die Bilanzsumme des Deutsche-EuroShop-Konzerns war mit 4.278,3 Mio. € nahezu unverändert gegenüber dem letzten Bilanzstichtag. In der nachfolgenden Übersicht sind wesentliche Annahmen, welche bei der Ermittlung der Marktwerte durch JLL verwendet wurden, dargestellt: Bewertungsparameter in % 30.09.2022 31.12.2021 30.09.2022 31.12.2021 Ver- änderung Mietsteigerungsrate1 Kostenquote Diskontierungsrate 368.590 377.900 -9.310 Kapitalisierungszinssatz 1,49 12,18 6,96 5,31 1,34 11,59 6,06 5,24 in T€ Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte 3.909.734 3.900.890 8.844 Kurzfristige Verpflichtungen 268.476 279.230 -10.754 Langfristige Verpflichtungen 1.613.677 1.621.780 -8.103 Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) 2.396.171 2.377.780 18.391 BILANZSUMME 4.278.324 4.278.790 -466 1 Nominelle Mietsteigerungsrate im DCF-Model im Bewertungszeitraum von 10 Jahren unter Einbeziehung von inflationsbedingten Mietindexierungen und Veränderungen der Vermietungsquote Eine Veränderung wesentlicher Parameter (Sensitivitätsanalyse) der Immobilienbewertung um 25 bzw. 100 Basispunkte hätte folgende Auswirkungen auf das Bewertungsergebnis vor Steuern (inklu- sive des auf die at-equity konsolidierten Unternehmen entfallenden Anteils): Investment Properties Die Investment Properties haben sich bis zum 30. September 2022 wie folgt entwickelt: Sensitivitätsanalyse - Bewertungsparameter Mietsteigerungsrate in T€ Buchwert zum 01.01. 2022 2021 3.393.554 3.437.145 Kostenquote Aktivierte bauliche Maßnahmen 22.896 18.732 Diskontierungsrate Basis 1,49 12,18 6,96 Unrealisierte Marktwertveränderungen -14.466 -62.323 Buchwert zum 30.09. / 31.12. 3.401.984 3.393.554 Kapitalisierungszinssatz 5,31 Änderung Parameter in Punkte + 0,25 % - 0,25 % + 1,00 % - 1,00 % + 0,25 % - 0,25 % + 0,25 % - 0,25 % in Mio. € in % 144,9 -111,5 -33,5 41,9 -67,0 68,5 -102,9 98,4 4,1 -3,1 -0,9 1,2 -1,9 1,9 -2,9 2,8 Die Investment Properties (IAS 40) wurden zum Marktwert (Fair Value) bewertet. Zum 30. September 2022 erfolgte, wie auch bereits 31. Dezember 2021, eine Bewertung durch den Gutach- ter JLL. Dabei kam wie zum 31. Dezember 2021 die Discounted- Cashflow-Methode (DCF) zur Anwendung. Wir verweisen hierzu auf die Erläuterungen zur DCF-Methode in unserem Geschäftsbericht 2021 auf S.42 ff. Auf Basis der Gutachten ergab sich für das Immobilienportfolio eine Nettoanfangsrendite vor Transaktionskosten von 6,19 % gegenüber 5,78 % im Geschäftsjahr 2021 bzw. eine Nettoanfangsrendite nach Transaktionskosten (Net Initial Yield) von 5,84 % gegenüber 5,45 % im Jahr 2021. 05

9M 2022 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2022 Deutsche EuroShop AG Die Collection Ratio, die das Verhältnis von Zahlungseingängen zu Miet- und Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern dar- stellt, hat sich coronabedingt im Jahr 2021 und bis Ende September 2022 in den einzelnen Monaten wie folgt entwickelt (Anpassun- gen aus vereinbarten Mietreduzierungen wurden dabei bereits berücksichtigt): COLLECTION RATIO * in % Q1 2021 89 % Q2 2021 93 % Q3 2021 99 % Q4 2021 98 % Q1 2022 98 % Q2 2022 99 % Q3 2022 97 % 90 89 88 92 91 95 99 99 100 99 100 96 98 99 98 99 100 97 98 97 97 Jan. Feb. Mrz. Apr. Mai Jun. Jul. Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. Jan. Feb. Mrz. Apr. Mai Jun. Jul. Aug. Sep. * nach Mietreduzierungen, nachlaufende Collection für Vormonate möglich Die Verbesserung der Collection Ratio bedingte, dass die Forde- rungen des Konzerns (nach Wertberichtigungen) sich um 4,7 Mio. € auf 18,1 Mio. € (i. Vj. 22,8 Mio. €) reduziert haben. Die Liquidität des Konzerns reduzierte sich aufgrund der Anfang September 2022 ausgezahlten Dividende für das Geschäftsjahr 2021 von 61,8 Mio. € bei gleichzeitiger Erholung des operativen Geschäftes und gestei- gerter Collection Ratio nur um 8,1 Mio. € auf 320,7 Mio. €. ^ BILANZSTRUKTUR Bilanzsumme in Mio. € Aktiva Passiva 4.278,8 4.278,3 4.278,3 4.278,8 377,9 368,6 268,4 279,2 1.613,7 1.621,8 3.900,9 3.909,7 2.396,2 2.377,8 Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte 2021 2022 2022 2021 Kurzfristige Verpﬂichtungen Langfristige Verpﬂichtungen Eigenkapital (inkl. Fremd- gesellschafter) 06

9M 2022 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2022 Deutsche EuroShop AG Eigenkapitalquote bei 56,0 % Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremdgesellschaf- tern) von 56,0 % war gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (55,6 %) nahezu unverändert und weiterhin auf einem sehr soliden Niveau. Mit Hauptversammlungsbeschluss vom 30. August 2022 wurde eine Kapitalerhöhung von 723,0 Mio. € aus Gesellschaftsmitteln mit gleichzeitiger Kapitalherabsetzung um 723,0 Mio. € beschlossen. Durch die Kapitalmaßnahme wurden 723,0 Mio. € aus der Kapital- rücklage den anderen Gewinnrücklagen zugeführt, um die zukünf- tige Dividendenfähigkeit der Deutsche EuroShop AG zu erhöhen. Die Gesamthöhe des Eigenkapitals wurde von der Maßnahme nicht beeinflusst. Verschuldungsquote weiterhin auf niedrigem Niveau Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten lagen zum 30. September 2022 mit 1.481,9 Mio. € aufgrund von planmäßigen Tilgungen um 20,2 Mio. € unter dem Stand zum Jahresende 2021. Die Refinanzierungen der Jahre 2022 und 2023 sind abgeschlossen. Über die Auswirkungen der pandemiebedingten Geschäftsschlie- ßungen und deren Nachwirkungen auf unsere Finanzkennzahlen und Kreditauflagen tauschen wir uns regelmäßig mit unseren Banken aus. Zum Ende des Berichtszeitraums wurden alle Kredit auflagen eingehalten. Die langfristigen passiven latenten Steuern stiegen infolge weiterer Zuführungen um 14,0 Mio. € auf 347,0 Mio. € an. Die übrigen kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen reduzierten sich um 12,7 Mio. €. Net Tangible Assets nach EPRA Die Net Tangible Assets (NTA) zum 30. September 2022 lagen bei 2.387,7 Mio. € gegenüber 2.374,4 Mio. € zum Jahresende 2021. Dies entsprach einem Anstieg der NTA je Aktie um 0,22 € von 38,43 € auf 38,65 € je Aktie (0,6 %). EPRA NTA Eigenkapital Zeitwert derivativer Finanzinstrumente1 Eigenkapital ohne derivative Finanzinstrumente Latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente1 Immaterielle Vermögenswerte Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter Steuern EPRA NTA 30.09.2022 31.12.2021 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € 2.078.389 7.054 2.085.443 353.991 -31 -51.719 2.387.684 33,64 0,11 33,75 5,74 0,00 -0,84 38,65 2.062.866 23.398 2.086.264 339.937 -32 -51.719 2.374.450 33,39 0,38 33,77 5,50 0,00 -0,84 38,43 Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanzstichtag 61.783.594 61.783.594 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt NACHTRAGSBERICHT Zwischen dem Bilanzstichtag 30. September 2022 und dem Tag der Abschlusserstellung sind keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten. FFO JE AKTIE in € Ergebnis 2,00 Ergebnis 1,98 Ziel 1,95–2,05 PROGNOSEBERICHT Nach dem bisherigen guten planmäßigen Geschäftsverlauf mit Funds from Operations (FFO) von 1,56 € je Aktie bestätigen wir unsere Prognose für das Geschäftsjahr 2022 mit FFO von 1,95 € bis 2,05 € je Aktie (2021: 1,98 €). Dabei wurden die im Rahmen des Über- nahmeangebotes angefallenen einmaligen Rechts- und Beratungs- aufwendungen nicht bei Ermittlung der FFO berücksichtigt. 2020 2021 2022 07

9M 2022 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2022 Deutsche EuroShop AG RISIKOBERICHT Seit Beginn des Geschäftsjahres haben die wirtschaftlichen Unsi- cherheiten aufgrund des Krieges in der Ukraine, coronabedingten Lockdowns in China sowie der gestiegenen Energiepreise mit Aus- wirkungen auf Konsumverhalten und Kostenbelastung der Haus- halte deutlich zugenommen. Eine quantifizierbare Einschätzung der Auswirkungen auf unser Geschäft ist derzeit noch nicht möglich. Wir beobachten diese Entwicklungen laufend und werden, soweit erforderlich, unsere Einschätzung über die künftige Geschäftsent- wicklung anpassen. Bisher ergaben sich hieraus keine wesentlichen Änderungen zu den im Risikobericht des zusammengefassten Lageberichts zum 31. Dezember 2021 gemachten Angaben (siehe Geschäftsbericht 2021, S. 19 ff.). Dem gestiegenen Personalrisiko, welches dem Umstand geschuldet ist, dass der Vorstand derzeit nur mit einer Person besetzt ist, begegnen wir mit einem langjährig eingespielten Team der Deutsche EuroShop, welches wesentliche Aufgaben temporär übernehmen könnte. Wir sehen derzeit keine bestandsgefährdenden Risiken für die Gesellschaft. KONZERNBILANZ AKTIVA in T€ PASSIVA 30.09.2022 31.12.2021 in T€ 30.09.2022 31.12.2021 VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Immaterielle Vermögenswerte 51.750 51.751 Gezeichnetes Kapital Sachanlagen 140 244 Kapitalrücklage Investment Properties 3.401.984 3.393.554 Gewinnrücklagen Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen 455.860 455.341 Summe Eigenkapital Langfristige Vermögenswerte 3.909.734 3.900.890 Langfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte 18.100 29.797 22.763 26.298 320.693 328.839 368.590 377.900 61.784 61.784 494.526 1.217.560 1.522.079 783.522 2.078.389 2.062.866 1.258.980 1.264.748 347.037 317.782 7.660 333.037 314.914 23.995 Abfindungsansprüche von Kommanditisten Sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Verpflichtungen 1.931.459 1.936.694 Kurzfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten 222.969 237.366 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten 9.576 930 15.404 19.597 5.345 196 10.120 26.203 Kurzfristige Verpflichtungen 268.476 279.230 SUMME AKTIVA 4.278.324 4.278.790 SUMME PASSIVA 4.278.324 4.278.790 08

9M 2022 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2022 Deutsche EuroShop AG KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag KONZERNERGEBNIS Ergebnis je Aktie (€), unverwässert und verwässert 01.07. – 30.09.2022 01.07. – 30.09.2021 01.01. – 30.09.2022 01.01. – 30.09.2021 52.971 -9.428 -2.894 -898 39.751 602 -4.848 35.505 6.587 -9.091 -4.028 44 -6.488 -6.577 22.440 -4.020 18.420 0,30 52.887 -5.868 -2.721 -2.434 41.864 1.212 -2.125 40.951 8.149 -9.338 -4.104 1 -5.292 -27.186 8.473 -1.210 7.263 0,11 158.662 -20.220 -8.257 -6.302 123.883 3.082 -15.418 111.547 20.336 -27.157 -12.073 89 -18.805 -13.832 78.910 -14.305 64.605 1,05 157.815 -15.769 -7.782 -20.537 113.727 3.521 -5.775 111.473 21.427 -29.821 -9.911 5 -18.300 -40.276 52.897 -8.827 44.070 0,71 KONZERN- GESAMT ERGEBNISRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn- und Verlust rechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses GESAMTERGEBNIS Anteil Konzernaktionäre 01.07. – 30.09.2022 18.420 01.07. – 30.09.2021 01.01. – 30.09.2022 7.263 64.605 01.01. – 30.09.2021 44.070 5.526 -1.241 4.285 22.705 22.705 1.635 -359 1.276 8.539 8.539 16.345 -3.643 12.702 77.307 77.307 479 -89 390 44.460 44.460 09

9M 2022 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2022 Deutsche EuroShop AG KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG in T€ 01.01.2021 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 30.09.2021 01.01.2022 Gesamtergebnis Kapitalerhöhung Kapitalherabsetzung Dividendenauszahlungen Anzahl Aktien im Umlauf Grundkapital Kapital- rücklage Andere Gewinn- rücklagen Gesetzliche Gewinn- rücklage Gewinn- rücklage Cashflow- Hedges Summe 61.783.594 61.784 1.217.560 742.183 2.000 -20.281 2.003.246 0 0 0 0 44.070 -2.471 0 0 390 0 44.460 -2.471 61.783.594 61.784 1.217.560 783.782 2.000 -19.891 2.045.235 61.783.594 61.784 1.217.560 723.034.380 -723.034.380 0 723.034 -723.034 0 0 -723.034 0 0 799.657 64.605 0 723.034 -61.784 2.000 -18.135 2.062.866 0 0 0 0 12.702 0 0 0 77.307 -723.034 723.034 -61.784 30.09.2022 61.783.594 61.784 494.526 1.525.512 2.000 -5.433 2.078.389 KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Gezahlte Ertragsteuern Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties Auszahlung für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Cashflow aus Investitionstätigkeit Einzahlung aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten Auszahlungen an Kommanditisten Auszahlungen an Konzernaktionäre Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand am Anfang der Periode FINANZMITTELBESTAND AM ENDE DER PERIODE 10 01.01. – 30.09.2022 01.01. – 30.09.2021 64.605 14.305 18.805 117 13.832 19.817 1.022 5.284 -2.292 135.495 -27.402 89 -3.071 105.111 -22.896 -12 -22.908 0 -19.920 -74 -8.571 -61.784 -90.349 -8.146 328.839 320.693 44.070 8.827 18.300 79 40.276 11.160 -3.716 -685 1.721 120.032 -29.613 5 -1.037 89.387 -8.963 -42 -9.011 6.678 -42.411 -67 -2.057 -2.471 -40.328 40.048 266.030 306.078

9M 2022 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2022 Deutsche EuroShop AG SEGMENTBERICHTERSTATTUNG Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und euro- päischem Ausland („Ausland“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungsträger des Kon- zerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und dem EBT ohne Bewertungsergebnis. Die Bewer- tungsgrundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Konzerns. Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen Leistungskennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemein- schaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunterneh- men, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten: AUFTEILUNG NACH SEGMENTEN in T€ Umsatzerlöse (01.01. – 30.09.2021) EBIT (01.01. – 30.09.2021) EBT ohne Bewertungsergebnis (01.01. – 30.09.2021) Segmentvermögen (31.12.2021) davon Investment Properties (31.12.2021) Inland 136.324 (138.399) 104.817 (98.147) 83.679 (73.942) Ausland 33.356 (30.463) 28.755 (25.146) 23.708 (19.984) Summe Überleitung 169.680 (168.862) 133.572 (123.293) 107.387 (93.926) -11.018 (-11.047) -22.025 (-11.820) -12.950 (-3.391) 3.063.271 (3.079.136) 2.867.407 (2.866.680) 718.874 (719.686) 682.902 (677.468) 3.782.145 (3.798.822) 3.550.309 (3.544.148) 496.179 (479.968) -148.325 (-150.594) 01.01. – 30.09.2022 158.662 (157.815) 111.547 (111.473) 94.437 (90.535) 30.09.2022 4.278.324 (4.278.790) 3.401.984 (3.393.554) Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschafts- unternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Kon- zern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden von dem Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher in der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthalten. Entsprechend wurde der Geschäfts- und Firmenwert aus dem Erwerb Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segment- vermögens zugeordnet. Des Weiteren enthält die Überleitungs- spalte die Gesellschaften, die keinem der beiden Segmente zuge- ordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Versicherung des gesetzlichen Vertreters Nach bestem Wissen versichere ich, dass gemäß den anzuwen- denden Rechnungs¬legungs-grundsätzen für die Zwischenbericht- erstattung der Konzernzwischenabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischen- lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäfts- ergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussicht- lichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind. Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere An gaben nach IFRS 8.33. Hamburg, 10. November 2022 SONSTIGE ANGABEN Hans-Peter Kneip Dividende Am 30. August 2022 wurde die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 1,00 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2021 beschlossen, die am 2. September 2022 ausgezahlt wurde. 11

9M 2022 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2022 Deutsche EuroShop AG DIE SHOPPINGCENTER-AKTIE KENNZAHLEN DER AKTIE Nach einem Jahresschlusskurs* 2021 von 14,64 € ist die Aktie der Deutsche EuroShop mit einem positiven Trend in die ersten Wochen des Jahres 2022 gestartet und kletterte bis zum 17. Februar 2022 auf einen Kurs von 18,36 €. In den folgenden Tagen fiel die Aktie im Zusammenhang mit der unsicheren Lage in der Ukraine sowie der folgenden Invasion durch Russland, die am 24. Februar 2022 begann. Sie verzeichnete den tiefsten Kurs in der Berichtsperiode am 7. März 2022 mit 14,02 €. Im Anschluss erholte sich die DES- Aktie wieder etwas. Mit der Veröffentlichung des Abschlusses einer Investorenvereinbarung im Hinblick auf ein freiwilliges öffentli- ches Übernahmeangebot durch Oaktree und CURA am 23. Mai 2022 pendelte sich der Kurs der Aktie auf einem Niveau zwischen etwa 22,00 € und 22,50 € ein. Nach Ablauf der weiteren Annahmefrist am 26. Juli 2022 ist der Aktienkurs zunächst leicht gefallen und dann wiederum kurzfristig bis zum 15. August 2022 auf den Perioden- höchstkurs von 26,38 € angestiegen. In den folgenden Wochen verlor die Aktie wieder etwas und schloss die ersten neun Monate mit einem Kurs von 23,12 € ab. Unter Berücksichtigung der am 2. Sep- tember 2022 ausgeschütteten Dividende von 1,00 € je Aktie ent- spricht dies einer Performance von +64,6 %. Der SDAX verlor im selben Zeitraum 35,9 %. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich zum Ende der Berichtsperiode auf 1,4 Mrd. €. Branche / Industriegruppe Financial Services / Real Estate Grundkapital am 30.09.2022 61.783.594,00 € Anzahl der Aktien am 30.09.2022 (nennwertlose Namensstückaktien) Dividende für 2021 Kurs am 30.12.2021 Kurs am 30.09.2022 Tiefst- / Höchstkurs in der Berichtsperiode Marktkapitalisierung am 30.09.2022 Prime Standard Freiverkehr Indizes ISIN Ticker-Symbol 61.783.594 1,00 € 14,64 € 23,12 € 14,02 €/26,38 € 1,4 Mrd. € Frankfurt und Xetra Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart CDAX, EPRA, MSCI Small Cap, HASPAX, Prime All Share Index, Classic All Share Index DE 000748 020 4 DEQ, Reuters: DEQGn.DE Nach der Übernahme durch die Hercules BidCo GmbH (Oaktree und CURA) hat sich die Aktionärsstruktur signifikant verändert und der Streubesitz hat sich auf etwa 15,6 % reduziert. DEUTSCHE EUROSHOP VS. SDAX UND EPRA IM VERGLEICH JANUAR BIS NOVEMBER 2022 indexierte Darstellung, Basis 100, in % Die aktuelle Aktionärsstruktur stellt sich wie folgt dar: 175 150 125 100 75 50 Jan. Feb. März Apr. Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. EPRA SDAX Deutsche EuroShop Da bei der Zusammenstellung der DAX-Indexfamilie die Markt- kapitalisierung des Streubesitzes herangezogen wird, musste die Deutsche EuroShop Mitte September den SDAX verlassen. Aufgrund der Gesamtmarktkapitalisierung von über einer Milliarde Euro wer- den wir auch zukünftig den SDAX als Benchmark für die Entwicklung unserer Aktie heranziehen. * Den Angaben und Berechnungen liegen – sofern nicht anders angegeben – Xetra-Schlusskurse zugrunde. 12 AKTIONÄRSSTRUKTURHercules BidCo84,4 %Private Investoren12,6 %InstitutionelleInvestoren3,0 %

9M 2022 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2022 Deutsche EuroShop AG SIE WÜNSCHEN WEITERE INFORMATIONEN? Dann besuchen Sie uns im Internet oder rufen Sie uns an: Patrick Kiss und Nicolas Lissner Tel.: Fax: E-Mail: +49 (0)40 – 41 35 79 20 /-22 +49 (0)40 – 41 35 79 29 ir@deutsche-euroshop.de Internet: www.deutsche-euroshop.de / ir FINANZ KALENDER 2022 10.11. Quartalsmitteilung 9M 2022 2023 09.-10.01. Oddo BHF Forum (virtuell) 17.01. 21.03. Kepler Cheuvreux German Corporate Conf., Frankfurt Vorläufige Ergebnisse für das Geschäftsjahr 2022 22. –24.03. Bank of America EMEA Real Estate CEO Conf., London 27.04. 11.05. 22.06. 14.08. 14.11. Veröffentlichung Geschäftsbericht 2022 Quartalsmitteilung 3M 2023 Hauptversammlung Halbjahresfinanzbericht 2023 Quartalsmitteilung 9M 2023 Unser Finanzkalender wird ständig erweitert. Die neuesten Termine erfahren Sie auf unserer Internetseite unter www.deutsche-euroshop.de / ir Nicolas Lissner und Patrick Kiss Zukunftsbezogene Aussagen Diese Quartalsmitteilung enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Pro- gnosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Rundungen und Veränderungsraten Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungs- differenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (-). 13