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Q U A R T A L S M I T T E I L U N G Z U M 3 1 . M Ä R Z 2 0 2 3 Wesentliche Konzernkennzahlen Brief des Vorstands in Mio. € Umsatzerlöse Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT EBT (ohne Bewertungsergebnis 1) EPRA 2 Earnings FFO Konzernergebnis in € EPRA 2 Earnings je Aktie FFO je Aktie Ergebnis je Aktie Gewichtete Anzahl der aus gegebenen Stückaktien 6 in Mio. € Eigenkapital 3 Verbindlichkeiten Bilanzsumme Eigenkapitalquote in % 3 LTVVerhältnis in % 4 EPRA 2 LTV in % 5 Liquide Mittel 01.01. – 31.03.2023 01.01. – 31.03.2022 in % 67,8 54,5 57,4 45,5 44,2 44,2 26,5 52,1 40,4 39,3 33,4 31,3 31,3 24,5 30,2 35,1 46,2 36,4 41,2 41,2 8,2 SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE, SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN, im ersten Quartal des Geschäftsjahres 2023 hat die Deutsche EuroShop strategisch wie operativ erfreuliche Ergebnisse erzielt. Einerseits führ ten Anteilserwerbe an Shoppingcentern zu einem deutlichen Portfolio wachstum und zur Verbesserung wesentlicher Erfolgskennzahlen. Andererseits entwickelte sich unser operatives Geschäft weiterhin posi tiv, basierend auf einer spür baren Erholung von Kunden frequenzen und Mieter um sätzen in unseren Shoppingcentern. 01.01. – 31.03.2023 01.01. – 31.03.2022 in % 0,62 0,62 0,37 0,51 0,51 0,40 21,6 21,6 – 7,5 71.081.386 61.783.594 15,0 Wir haben die Portfoliostruktur der Deutsche EuroShop optimiert, indem wir unsere jeweiligen Beteiligungsquoten an sechs Shopping centern auf 75 % bis 100 % erhöht haben. Mit dieser Maßnahme haben wir auch unser Finanzprofil gestärkt, was uns im Rahmen zukünftiger Finan zierungsmaßnahmen zugutekommen sowie unsere Fähigkeit zur Aus schüttung von Dividenden verbessern wird. Die Anteils erwerbe erhö hen weiterhin unsere Flexibilität im Hinblick auf mögliche zukünftige 31.03.2023 31.12.2022 in % Portfolioanpassungen. 2.661,30 2.042,20 4.703,50 56,6 29,3 30,3 404,5 2.343,40 1.864,70 4.208,10 55,7 30,3 33,1 13,6 9,5 11,8 Finanziert haben wir diese Anteilserwerbe mittels einer Bezugsrechts kapitalerhöhung gegen Bar und Sacheinlagen. Mit der Ausgabe von 14.680.725 neuen Aktien im Verhältnis 21:5 und einem Bezugspreis von 21,50 € pro Aktie haben wir 315,6 Mio. € eingeworben. 304,1 Mio. € wur den für die Anteils erwerbe verwendet, 11,5 Mio. € des Emissionserlöses stehen für einen möglichen künftigen Erwerb zusätzlicher Minderheits beteiligungen zur Verfügung. 334,9 20,8 1 inklusive des Anteils, der auf die atequity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 European Public Real Estate Association 3 inklusive Fremdanteile am Eigenkapital 4 Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquide Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach atequity bilanzierte Finanzanlagen). 5 EPRA Loan to Value (EPRA LTV): Verhältnis Nettoverschuldung (Finanzverbindlichkeiten und Leasingverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu Immobilienvermögen (Investment Properties, Eigengenutzte Immobilien, immaterielle Vermögenswerte und sonstige Vermögenswerte (netto). Dabei werden Nettover schuldung und Immobilienvermögen auf Basis des Konzernanteils an den Tochter und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt. 6 Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien für das erste Quartal 2023 berücksichtigt zeitgewichtet die Anfang 2023 durchgeführte und am 3. Februar 2023 ins Handelsregister eingetragene Kapital erhöhung gegen Bar und Sacheinlage, durch die sich die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien der Deutsche EuroShop AG von 61.783.594 auf 76.464.319 Stückaktien erhöht hat. Durch diese Portfoliooptimierung haben sich unsere Erfolgskennzahlen signifikant verbessert. Aber auch ohne die Anteilserwerbe ging es operativ weiter bergauf. Unsere Mieteinnahmen stiegen vergleichbar (likeforlike) um 3,9 %. Die Umsätze der DESMieterpartner haben sich weiter erfreulich entwickelt und im ersten Quartal 97,5 % des Niveaus von 2019 erreicht. Inflationsbereinigt lässt sich ein Trend zu gezielteren Besu chen unserer Shoppingcenter mit erhöhten Umsätzen pro Centergast erkennen. Die Collection Ratio, das Verhältnis von Zahlungseingängen zu Miet und Nebenkostenforderungen gegenüber den Mietern, hat sich bereits in den Vorquartalen normalisiert, sodass wir auf den expliziten Ausweis dieser Kennzahl zukünftig verzichten werden. Dennoch müssen wir uns intensiv mit den Langzeitfolgen der Pande mie, der unverändert wachsenden Bedeutung des Online handels und sich wandelnden Shopkonzepten aus einandersetzen und gemeinsam mit unserem Assetmanager und unseren Mieterpartnern zukunfts orientierte Lösungen finden. In unserem Portfolio kam es unter anderem

3M 2023 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2023 Deutsche EuroShop AG zu Insolvenzen von groß und kleinflächigen Textil Einzelhändlern, SchuhFilialisten und einer Warenhauskette. Gleichzeitig streben expan sive Konzepte eine Vergrößerung ihrer Mietflächen an und ausländische Einzelhändler planen Markteintritte nach Deutschland. Die alte Einzel handelsweisheit behält offensichtlich Gültigkeit: Handel ist Wandel. Einige Details zu den Ergebnissen: Der Umsatz hat sich um 30,2 % auf 67,8 Mio. € erhöht, das Nettobetriebsergebnis (54,5 Mio. €, +35,1 %) und das EBIT (57,4 Mio. €, +46,2 %) stiegen gegenüber dem Vorjahresquar tal ebenfalls signifikant an, auch weil wir deutlich geringere Wertberich tigungen auf Mietforderungen vornehmen mussten. Unser Ergebnis vor Steuern und Bewertung (EBT ohne Bewertung) erhöhte sich um 36,4 % auf 45,5 Mio. € und die EPRA Earnings um 41,2 % auf 44,2 Mio. €. Die um Bewertungs und Sondereffekte bereinigten FFO stiegen gleichermaßen an (44,2 Mio. €, +41,2 %). Die Konzernliquidität wuchs seit Jahres ende 2022 von 334,9 Mio. € auf 404,5 Mio. € an. Für das laufende Geschäftsjahr erwarten wir einen FFO von 2,00 € bis 2,10 € je Aktie. Als Dividende für 2022 wollen wir der in Hamburg stattfindenden Hauptversammlung am 29. August 2023 2,50 € je Aktie vorschlagen. Ich danke Ihnen für Ihr Vertrauen. Hamburg, im Mai 2023 HansPeter Kneip Anteil des Konzerns vor Erwerb Erwerb 2023 nach Erwerb 50 % 75 % 50 % 50 % 74 % 65 % 50 % 25 % 40 % 25 % 26 % 35 % 100 % 100 % 90 % 75 % 100 % 100 % Bei der Beschreibung der Ertrags, Finanz und Vermögenslage des Kon zerns werden im Folgenden, wenn dies der Verbesserung der Vergleich barkeit mit dem Vorjahresquartal dient, auch Angaben auf Basis eines vergleichbaren Konzerns (proforma) erfolgen. Der vergleichbare Kon zern wurde unter der Annahme aufgestellt, dass der Erwerb der sechs Objektgesellschaften bereits Anfang 2022 erfolgt wäre. 2 Erwerb von Minderheitenanteilen Der DeutscheEuroShopKonzern hat am 12. Januar 2023 weitere Anteile an sechs Objektgesellschaften, an denen er zuvor mit 50 % bis 75 % bereits beteiligt war, erworben. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Gesellschaften: Objektgesellschaft AlleeCenter Magdeburg KG, Hamburg StadtGalerie Passau KG, Hamburg Saarpark Center Neunkirchen KG, Hamburg Immobilienkommanditgesellschaft FEZ Harburg, Hamburg EinkaufsCenter Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg Forum Wetzlar KG, Hamburg 1. 2. 3. 4. 5. 6. Die Finanzierung dieser Erwerbe erfolgte durch eine Kapitalerhöhung gegen Bar und Sacheinlagen. Durch den Hinzuerwerb der Anteile wur den mit wirtschaftlicher Wirkung zum 1. Januar 2023 vier bisher als at equity bilanzierte Objektgesellschaften nun erst malig voll in den Kon zernabschluss einbezogen. Es handelt sich um die vier erstgenannten Gesellschaften in der obigen Tabelle (wir verweisen auf die entsprechen den Ausführungen im Geschäftsbericht 2022 auf S. 168 ff.). Ein Vorjahres vergleich ist aufgrund der Veränderung des Konsolidierungskreises nur eingeschränkt möglich.

3M 2023 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2023 Deutsche EuroShop AG Ertragslage in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs und verwaltungskosten Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen NOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT AtequityErgebnis Bewertungsergebnis (atequity) Latente Steuern (atequity) AtequityErgebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übriges Finanzergebnis Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (atequity) Bewertungsergebnis (mit atequity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern Latente Steuern (atequity) Latente Steuern (mit atequity) Konzernergebnis 01.01. – 31.03.2023 01.01.-31.03.2022 67.785 – 10.633 – 2.632 54.520 4.740 – 1.828 57.432 2.224 – 10.688 – 3.805 371 – 11.898 45.534 – 14.190 – 1.368 – 3.429 26.547 2.204 6 14 – 14.184 – 6 – 3.415 – 14 52.061 – 8.245 – 3.457 40.359 1.693 – 2.773 39.279 7.120 – 9.095 – 3.943 13 – 5.905 33.374 – 3.447 – 2.113 – 3.272 24.542 6.917 231 – 28 – 3.216 – 231 – 3.300 28 + / - 15.724 – 2.388 825 14.161 3.047 945 18.153 – 4.896 – 1.593 138 358 – 5.993 12.160 – 10.743 745 – 157 2.005 Veränderung in % 30,2 – 29,0 23,9 35,1 180,0 34,1 46,2 – 68,8 – 17,5 3,5 2.753,8 – 101,5 36,4 – 311,7 35,3 – 4,8 8,2 Umsatzerlöse vergleichbar um 3,9 % gestiegen Die Umsatzerlöse erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um 15,7 Mio. € (+30,2 %). Der wesentliche Anteil des Anstiegs (13,2 Mio. €) ist durch die erstmalige volle Einbeziehung der vier bisher atequity bilanzier ten Gesellschaften begründet. Der verbleibende Anstieg von 2,5 Mio. € (+3,9 %) spiegelt den Umsatzanstieg zum Vorjahr auf vergleichbarer Basis (likeforlike) wider. Anteil der operativen Centeraufwendungen am Umsatz auf Vorjahresniveau Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraums von 10,6 Mio. €, die im Wesentlichen CentermanagementHonorare, nicht umlagefähige Nebenkosten, Grundsteuern, Gebäudeversicherungen und Instandhaltungen umfassen, lagen mit ihrem Anteil am Umsatz von 15,7 % auf Vorjahresniveau (15,8 %). Erforderliche Wertberichtigungen rückläufig Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 0,8 Mio. € (23,9 %) reduziert. Bezogen auf den vergleichbaren Konzern (proforma) konnten die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen um 1,9 Mio. € (42,4 %) gesenkt wer den. Hier waren die im Vorjahresquartal anhaltenden Auswirkungen der CoronaPandemie besonders maßgeblich, die höhere Wertberichtigungen von ausfallgefährdeten Forderungen und insolvenzbedingte Ausbuchun gen erforderlich machten. Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der Auflö sung von Rückstellungen, aus Erträgen aus in Vorjahren wert berichtigten Mietforderungen sowie aus Nachzahlungen im Rahmen von Nebenkos tenabrechnungen resultierten, beliefen sich auf 4,7 Mio. € und lagen damit über dem Vorjahr (proforma +2,8 Mio. €). Die sonstigen betriebli chen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kos ten der Verwaltung und Personalkosten handelte, lagen mit 1,8 Mio. € – vor allem aufgrund höherer Beratungsaufwendungen im Vorjahr – unter der Vergleichsperiode. EBIT deutlich oberhalb des Vorjahres Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 57,4 Mio. € deutlich über dem Vorjahr (39,3 Mio. €), was im Wesentlichen auf den Erwerb der Minderheitenanteile zurückzuführen ist. Aber auch im proforma Ver gleich lag das EBIT mit 8,2 Mio. € um 16,7 % über dem Vorjahr, insbeson dere aufgrund niedrigerer Wertberichtigungen. 3

3M 2023 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2023 Deutsche EuroShop AG Finanzergebnis ohne Bewertungseffekte unter dem Vorjahr Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) hat sich um – 6,0 Mio. € gegenüber dem Vorjahr von – 5,9 Mio. € auf – 11,9 Mio. € reduziert. Das at equity Ergebnis (operativ) hat sich hauptsächlich durch die Veränderung des Konsolidierungskreises um 4,9 Mio. € auf 2,2 Mio. € vermindert. Der Zinsaufwand der Konzerngesellschaften ist um 1,6 Mio. € gestiegen. Hier wirkte sich ebenfalls die Veränderung des Konsolidierungskreises, aber auch der im Rahmen der Anschlussfinanzierung für das MainTaunus Zentrum erhöhte Zinssatz und Darlehensbetrag aus. EPRA Earnings und Konzernergebnis über Vorjahr Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis ausklammern, haben sich durch den Erwerb der Minderheitenanteile um 12,9 Mio. € bzw. um 0,11 € je Aktie verbessert. Aber auch im proforma Vergleich kam es zu einer Steigerung um 8,3 Mio. €, insbesondere aufgrund der im Vorjahr höheren Wertberichtigungen auf Mietforderungen. Das Konzernergebnis lag mit 26,5 Mio. € um 2,0 Mio. € oberhalb der Vergleichsperiode (24,5 Mio. €) und das Ergebnis je Aktie reduzierte sich aufgrund der höheren gewichteten Anzahl der ausgegebenen Stückaktien von 0,40 € auf 0,37 €. EPRA Earnings 01.01. – 31.03.2023 01.01. – 31.03.2022 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis 26.547 0,37 24.542 EBT (ohne Bewertungsergebnis) durch Minderheitenkauf stark gestiegen Der Erwerb der Minderheiten führte zu einer deutlichen Steigerung des EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 33,4 Mio. € auf 45,5 Mio. € (+36,4 %). Im proforma Vergleich hat sich das EBT (ohne Bewertungsergebnis) um 7,6 Mio. € (+19,9 %) erhöht. Bewertungsergebnis berücksichtigt Ergebnis auswirkungen aus der Konsolidierungs kreis veränderung Das Bewertungsergebnis beinhaltet mit +12,7 Mio. € die Ergebnisaus wirkungen aus der Veränderung des Konsolidierungskreises und mit – 21,0 Mio. € die Anschaffungsnebenkosten aus dem Erwerb der weiteren Anteile, die im Wesentlichen die Grunderwerbsteuer beinhalten (basie rend auf einer bestmöglichen Schätzung). Eine Veranlagung der Grund erwerbsteuer erfolgte bis zur Aufstellung dieses Abschlusses noch nicht. Des Weiteren beinhaltet das Bewertungsergebnis die Investitionskosten, die in unseren Bestandsobjekten (einschließlich des at– equity Anteils) ange fallen sind. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Die Steuern vom Einkommen und Ertrag haben sich auf 1,4 Mio. € (i. Vj. 2,1 Mio. €) infolge des Verbrauches von steuerlichen Verlustvorträgen reduziert. Die latenten Steuern, die im Wesentlichen aus der planmäßi gen Abschreibung der Steuerbilanzwerte unseres Immobilienvermögens resultierten, machten 3,4 Mio. € (i. Vj. 3,3 Mio. €) aus. Bewertungsergebnis Investment Properties1 Erträge und Aufwendungen aus der Ver änderung des Konsolidierungskreises 3 Latente Steueranpassungen gemäß EPRA 2 EPRA Earnings Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 5.857 8.333 3.429 44.166 0,08 3.447 0,12 0,05 0,62 0 3.272 31.261 0,40 0,06 0,00 0,05 0,51 71.081.386 61.783.594 1 inklusive des Anteils, der auf die atequity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente 3 inklusive Akquisitionskosten aus dem Erwerb weiterer Anteile Entwicklung der Funds from Operations (FFO) Die Funds From Operations (FFO) dienen der Finanzierung unse rer in Bestandsobjekte, der planmäßi gen Tilgung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie als Basis für Dividendenausschüttungen. Investitionen laufenden Umsatz in Mio. € 52,1 67,8 EBIT in Mio. € EBT * in Mio. € FFO je Aktie in € 57,4 39,3 33,4 0,62 0,51 45,5 30,2 % 46,2 % 36,4 % 41,2 % 3M 2022 3M 2023 3M 2022 3M 2023 3M 2022 3M 2023 3M 2022 3M 2023 * ohne Bewertungsergebnis 4

3M 2023 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2023 Deutsche EuroShop AG Wesentliche Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit des Kon zerns gehören, werden bei der Ermittlung der FFO eliminiert. Die FFO erhöhten sich von 31,3 Mio. € auf 44,2 Mio. € bzw. von 0,51 € auf 0,62 € je Aktie, auf Basis einer zeitgewichteten Anzahl der ausgegebenen Stückaktien. vergleich baren Konzerns haben sich die Finanzverbindlichkeiten um 6,9 Mio. € erhöht. Zum 31. März 2023 wurden alle Kreditauflagen eingehalten. Die langfristigen passiven latenten Steuern stiegen infolge weiterer Zuführungen um 2,7 Mio. € auf 337,1 Mio. € an. Die übrigen kurz und langfristigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen erhöhten sich um 20,4 Mio. €. 01.01. – 31.03.2023 01.01. – 31.03.2022 in T€ je Aktie in € 0,37 26.547 in T€ je Aktie in € 0,40 24.542 NACHTRAGSBERICHT Funds from operations Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties1 Erträge und Aufwendungen aus der Ver änderung des Konsolidierungskreises 2 Latente Steuern1 FFO Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 5.857 8.333 3.429 44.166 0,08 0,12 0,05 0,62 3.447 0 3.272 31.261 0,06 0,00 0,05 0,51 71.081.386 61.783.594 1 inklusive des Anteils, der auf die atequity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 inklusive Akquisitionskosten aus dem Erwerb weiterer Anteile Finanz- und Vermögenslage Vermögens- und Liquiditätssituation Die Bilanzsumme des Deutsche EuroShopKonzerns erhöhte sich gegen über dem letzten Bilanzstichtag aufgrund des Erwerbs der Minderheiten anteile deutlich um 495,4 Mio. € auf 4.703,5 Mio. €. Auf proforma Basis erhöhte sich die Bilanzsumme um 35,6 Mio. €. Eigenkapitalquote bei 56,6 % Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremdgesellschaftern) von 56,6 % hat sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (55,7 %) leicht erhöht und liegt auf einem gewohnt soliden Niveau. Verbindlichkeiten lagen zum Die kurz und 31. März 2023 mit 1.633,6 Mio. € aufgrund des Minderheitenerwerbs um 154,3 Mio. € über dem Stand zum Jahresende 2022. Auf Basis des langfristigen Finanzverbindlichkeiten Zwischen dem Bilanzstichtag 31. März 2023 und dem Tag der Abschlus serstellung sind keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten. PROGNOSEBERICHT Erwartete Ertrags- und Finanzlage Nach einem planmäßigen Verlauf des ersten Quartals bestätigen wir unsere Prognose für das Geschäftsjahr 2023 mit Funds from Operations (FFO) von 2,00 € bis 2,10 € je Aktie (2022: 2,11 €). Bei der Prognose der FFO je Aktie wurde eine zeitgewichtete Anzahl ausgegebener Stückaktien von 75.137.020 für das Geschäftsjahr 2023 zu Grunde gelegt. Dividendenplanung Der Vorstand hat gemeinsam mit dem Aufsichtsrat beschlossen, der für den 29. August 2023 geplanten Hauptversammlung die Zahlung einer Dividende 2,50 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2022 vorzuschlagen. RISIKOBERICHT Seit Beginn des Geschäftsjahres haben sich keine wesentlichen Änderun gen zu den im Risikobericht des zusammengefassten Lageberichts zum 31. Dezember 2022 gemachten Angaben (siehe Geschäftsbericht 2022, S. 142 ff.) ergeben. Wir sehen derzeit keine bestandsgefährdenden Risi ken für die Gesellschaft. Bilanzstruktur Bilanzsumme in Mio. € Aktiva 4.703,5 453,4 4.208,1 382,9 3.825,2 4.250,1 Passiva 4.703,5 72,2 4.208,1 59,1 1.805,6 1.970,0 2.661,3 2.343,4 Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte 2022 2023 2023 2022 Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Eigenkapital (inkl. Fremd gesellschafter) 5

3M 2023 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2023 Deutsche EuroShop AG KONZERNBILANZ Aktiva in T€ VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte Sachanlagen Investment Properties Nach atequity bilanzierte Finanzanlagen Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte Summe Aktiva Passiva in T€ EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Summe Eigenkapital Langfristige Verpﬂichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Abfindungsansprüche von Kommanditisten Sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Verpﬂichtungen Kurzfristige Verpﬂichtungen Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verpﬂichtungen Summe Passiva 31.03.2023 31.12.2022 51.746 406 4.102.947 94.953 4.250.052 16.610 32.348 404.461 453.419 51.748 436 3.329.995 443.069 3.825.248 16.991 30.924 334.943 382.858 4.703.471 4.208.106 31.03.2023 31.12.2022 76.464 793.943 1.506.386 2.376.793 1.626.607 337.065 284.539 6.292 2.254.503 6.987 7.403 619 30.988 26.178 72.175 61.784 494.526 1.479.927 2.036.237 1.464.917 334.404 307.130 6.333 2.112.784 14.334 8.067 474 11.267 24.943 59.085 4.703.471 4.208.106 6

3M 2023 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2023 Deutsche EuroShop AG KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach atequity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Konzernergebnis Ergebnis je Aktie (€) KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses Gesamtergebnis Anteil Konzernaktionäre 01.01. – 31.03.2023 01.01. – 31.03.2022 67.785 – 7.095 – 3.538 – 2.632 54.520 4.740 – 1.828 57.432 2.204 – 10.688 – 3.805 371 – 11.918 – 14.184 31.330 – 4.783 26.547 0,37 52.061 – 5.610 – 2.635 – 3.457 40.359 1.693 – 2.773 39.279 6.917 – 9.095 – 3.943 13 – 6.108 – 3.216 29.955 – 5.413 24.542 0,40 01.01. – 31.03.2023 01.01. – 31.03.2022 26.547 – 110 22 – 88 26.459 26.459 24.542 6.125 – 1.364 4.761 29.303 29.303 7

3M 2023 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2023 Deutsche EuroShop AG KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG Grundkapital Kapitalrücklage 61.784 1.217.560 in T€ 01.01.2022 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 31.03.2022 01.01.2023 Gesamtergebnis Kapitalerhöhung Dividendenauszahlungen 31.03.2023 Anzahl Aktien im Umlauf 61.783.594 61.783.594 61.783.594 14.680.725 76.464.319 0 0 61.784 61.784 0 14.680 0 76.464 Andere Gewinnrücklagen Gesetzliche Gewinnrücklage Gewinnrücklage Cashﬂow-Hedges 799.657 24.542 0 824.199 1.482.264 26.547 0 0 2.000 0 0 2.000 2.000 0 0 0 – 18.135 4.761 0 – 13.374 – 4.337 – 88 0 0 Summe 2.062.866 29.303 0 2.092.169 2.036.237 26.459 314.097 0 0 0 1.217.560 494.526 0 299.417 0 793.943 1.508.811 2.000 – 4.425 2.376.793 KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten Cashﬂow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Gezahlte Ertragsteuern Netto-Cashﬂow aus betrieblicher Tätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties Auszahlung für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Erwerb von Tochterunternehmen abzüglich erworbener Zahlungsmittel Cashﬂow aus Investitionstätigkeit Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten Auszahlungen an Kommanditisten Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen Cashﬂow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand am Anfang der Periode Finanzmittelbestand am Ende der Periode 01.01. – 31.03.2023 01.01. – 31.03.2022 26.547 4.783 11.918 34 14.184 1.323 3.430 – 1.279 – 6.314 54.626 – 10.691 371 – 1.223 43.083 – 7.084 – 11 – 33.087 – 40.182 10.906 – 3.986 – 20 – 2.264 61.981 66.617 69.518 334.943 404.461 24.542 5.413 6.108 15 3.216 5.380 6.979 – 888 – 4.973 45.792 – 9.495 13 – 1.074 35.236 – 3.500 – 9 0 – 3.509 0 – 2.106 – 25 – 1.879 0 – 4.010 27.717 328.839 356.556 8

3M 2023 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2023 Deutsche EuroShop AG SEGMENTBERICHTERSTATTUNG Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und im europäischen Ausland („Ausland“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungsträger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und dem EBT ohne Bewertungsergebnis. Die Bewertungsgrund sätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Konzerns. Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen Leistungs kennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunternehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögens werte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzern anteil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, auf geteilt nach Segmenten: Aufteilung nach Segmenten in T€ Umsatzerlöse (01.01.31.03.2022) EBIT (01.01.31.03.2022) EBT ohne Bewertungsergebnis (01.01.31.03.2022) Segmentvermögen (31.12.2022) davon Investment Properties (31.12.2022) Inland 51.672 (44.717) 43.759 (34.132) 35.243 (26.991) 3.346.158 (3.002.022) 3.118.617 (2.797.177) Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschaftsunternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden vom Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrach tet und sind daher in der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthal ten. Entsprechend wird der Geschäfts und Firmenwert aus dem Erwerb des Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zuge ordnet. Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesellschaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Angaben nach IFRS 8.33. SONSTIGE ANGABEN Versicherung des gesetzlichen Vertreters Nach bestem Wissen versichere ich, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen für die Zwischenberichterstattung der Konzernzwischenabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen ent sprechendes Bild der Vermögens, Finanz und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht der Geschäftsverlauf ein schließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dar gestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der vor aussichtlichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäfts jahr beschrieben sind. Hamburg, 11. Mai 2023 HansPeter Kneip Ausland 13.455 (11.176) 12.407 (9.958) 10.633 (8.300) 780.757 (712.375) 736.534 (676.968) Summe 65.127 (55.893) 56.166 (44.090) 45.876 (35.291) 4.126.915 (3.714.397) 3.855.151 (3.474.145) Überleitung 2.658 (– 3.832) 1.266 (– 4.811) – 342 (– 1.917) 576.556 (493.709) 247.796 (– 144.150) 01.01. – 31.03.2023 67.785 (52.061) 57.432 (39.279) 45.534 (33.374) 31.03.2023 4.703.471 (4.208.106) 4.102.947 (3.329.995) DIE SHOPPINGCENTER-AKTIE Nach einem Jahresschlusskurs 1 2022 von 22,12 € erreichte die Aktie der Deutsche EuroShop bereits am 2. Januar 2023 mit 23,38 € ihren Perio denhöchstkurs. Nach der Ankündigung der Bezugsrechtskapitalerhöhung am 12. Januar 2023 entwickelte sich die Aktie rückläufig. Sie erreichte den tiefsten Kurs im Jahresauftaktquartal am 28. März 2023 mit 18,19 € und schloss das erste Quartal nach einer leichten Erholung mit 19,27 € ab. Dies entsprach einer Performance von – 12,9 % für den Berichtszeitraum. Der SDAX gewann im selben Zeitraum 10,3 %. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich zum Ende der Berichtsperiode auf 1,5 Mrd. €. 1 Den Angaben und Berechnungen liegen – sofern nicht anders angegeben – Xetra Schlusskurse zugrunde. Kennzahlen der Aktie Branche / Industriegruppe Grundkapital am 31.03.2023 Anzahl der Aktien am 31.03.2023 (nennwertlose Namensstückaktien) Dividende für 2022 (Vorschlag) Kurs am 30.12.2022 Kurs am 31.03.2023 Tiefst / Höchstkurs in der Berichtsperiode Marktkapitalisierung am 31.03.2023 Prime Standard Freiverkehr Indizes ISIN TickerSymbol Financial Services/Real Estate 76.464.319,00 € 76.464.319 2,50 € 22,12 € 19,27 € 18,19 € / 23,38 € 1,5 Mrd. € Frankfurt und Xetra Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart CDAX, EPRA, MSCI Small Cap, HASPAX, Prime All Share Index, Classic All Share Index DE 000748 020 4 DEQ, Reuters: DEQGn.DE 9

3M 2023 / Quartalsmitteilung zum 31. März 2023 Deutsche EuroShop AG Deutsche EuroShop vs. SDAX und EPRA im Vergleich Januar bis Mai 2023 (indexierte Darstellung, Basis 100, in %) 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 75 Januar Februar Mär z April Mai EPRA SDAX Deutsche EuroShop FINANZKALENDER 2023 11.05. 14.08. 29.08. 18.09. 19.09. 14.11. Quartalsmitteilung 3M 2023 Halbjahresfinanzbericht 2023 Hauptversammlung, Hamburg Berenberg and Goldman Sachs German Corporate Conference, München Baader Investment Conference, München Quartalsmitteilung 9M 2023 Unser Finanzkalender wird ständig erweitert. Die neuesten Termine erfahren Sie auf unserer Internetseite unter www.deutsche-euroshop.de/ir. SIE WÜNSCHEN WEITERE INFORMATIONEN? Dann besuchen Sie uns im Internet oder rufen Sie uns an: Patrick Kiss und Nicolas Lissner Tel.: Fax: EMail: Internet: +49 (0)40–41 35 79 20/22 +49 (0)40–41 35 79 29 ir@deutscheeuroshop.de www.deutsche-euroshop.de/ir. PATRICK KISS UND NICOLAS LISSNER Zukunftsbezogene Aussagen Diese Quartalsmitteilung enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Ein- Rundungen und Veränderungsraten Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungsdif- schätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die ferenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten rich- Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller tet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getrof- mit einem Pluszeichen (+) gekennzeichnet, Verschlechterungen mit einem fen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Minuszeichen (–). Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. 10