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H A L B J A H R E S F I N A N Z B E R I C H T Z U M 3 0 . J U N I 2 0 2 3 Wesentliche Konzernkennzahlen Brief des Vorstands SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE, SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN, im ersten Halbjahr 2023 konnte die Deutsche EuroShop weiteres Wachstum verzeichnen, operativ wie auch im Investmentportfolio. Die Kundenfrequenzen und die Umsätze unse- rer Mieter haben ihre Erholung fortgesetzt. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 besuchten 11,4 % mehr Menschen unsere Shoppingcenter und unsere Mieter verzeichneten 14,5 % höhere Handelsumsätze. Die Handelsumsätze haben damit wieder das Niveau von 2019 erreicht. Die zu Beginn des Jahres durchgeführten Zukäufe weiterer Anteile an sechs Shoppingcen- tern verbesserten unsere Erfolgskennzahlen zusätzlich zum wiederauflebenden Geschäft des Bestandsportfolios. In einem Pro-forma- Vergleich, der auf einem identischen Portfolio basiert, stellt sich diese Entwicklung wie folgt dar: Die Umsatzerlöse stiegen um 2,2 % von 132,4 Mio. € auf 135,4 Mio. €. Das Nettobe- triebsergebnis (NOI) entwickelte sich – u.a. aufgrund deutlich geringerer Wertberichtigun- gen auf Mietforderungen – ähnlich positiv auf 107,5 Mio. € und das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) stieg aufgrund von Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen für nicht umlegbare Nebenkosten und Instandhaltungen sowie niedrigeren Wertberichtigungen deutlich um 17,1 % auf 113,5 Mio. €. Das Ergebnis vor Steuern und Bewertung (EBT ohne Bewertung) erhöhte sich um 21,9 % auf 90,9 Mio. € und die um Bewertungseffekte bereinigten EPRA Earnings stiegen um knapp ein Viertel von 70,6 Mio. € auf 87,6 Mio. €. Die um Bewertungs- und Sondereffekte bereinig- ten Funds from Operations (FFO) verbesser- ten sich von 76,5 Mio. € auf 87,5 Mio. €, was in Mio. € Umsatzerlöse Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT EBT (ohne Bewertungsergebnis 1) EPRA 2 Earnings FFO Konzernergebnis in € EPRA 2 Earnings je Aktie 6 FFO je Aktie Ergebnis je Aktie Gewichtete Anzahl der aus- gegebenen Stückaktien 6 in Mio. € Eigenkapital 3 Verbindlichkeiten Bilanzsumme EPRA 2 NTA EPRA 2 NTA je Aktie in € Eigenkapitalquote in % 3 LTV-Verhältnis in % 4 EPRA 6 LTV in % 5 Liquide Mittel 1 2 3 4 01.01. – 30.06.2023 01.01. – 30.06.2022 135,4 107,5 113,5 90,9 87,6 87,5 37,1 105,7 84,1 76,0 64,7 60,8 66,7 46,2 01.01. – 30.06.2023 01.01. – 30.06.2022 1,19 1,19 0,50 0,98 1,08 0,75 + / - 28,1 % 27,8 % 49,3 % 40,4 % 44,1 % 31,2 % -19,7 % + / - 21,4 % 10,2 % -33,3 % 01.01.-30.06.2022 (pro forma) 7 132,4 104,8 97,0 74,5 70,6 76,5 54,8 01.01.-30.06.2022 (pro forma) 7 0,96 1,04 0,74 + / - 2,2 % 2,6 % 17,1 % 21,9 % 24,0 % 14,5 % -32,3 % + / - 24,0 % 14,5 % -32,7 % 73.787.722 61.783.594 19,4 % 73.787.722 0,0 % 30.06.2023 31.12.2022 + / - 14,0 % 9,1 % 11,9 % 15,1 % -7,0 % 31.12.2022 (pro forma) 7 2.627,8 2.040,1 4.667,9 2.643,2 34,57 56,3 30,0 32,1 + / - 1,7 % -0,3 % 0,8 % 1,8 % 1,7 % 2.343,4 1.864,7 4.208,1 2.335,9 37,81 55,7 30,3 33,1 334,9 29,0 % 366,3 18,0 % 2.672,1 2.035,0 4.707,1 2.689,5 35,17 56,8 28,7 30,0 432,2 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt European Public Real Estate Association inklusive Fremdanteile am Eigenkapital Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquide Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen). EPRA Loan to Value (EPRA LTV): Verhältnis Nettoverschuldung (Finanzverbindlichkeiten und Leasingverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu Immobilienvermögen (Investment Properties, Eigengenutzte Immobilien, immaterielle Vermögenswerte und sonstige Vermögenswerte (netto)). Dabei werden Nettoverschuldung und Immobilienvermögen auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt. Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien für das erste Halbjahr 2023 berücksichtigt zeitgewichtet die Anfang 2023 durchgeführte und am 3. Februar 2023 ins Handelsregister eingetragene Kapitalerhöhung gegen Bar- und Sacheinlage, durch die sich die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien der Deutsche EuroShop AG von 61.783.594 auf 76.464.319 Stückaktien erhöht hat. Die angegeben Pro-forma-Zahlen beziehen sich auf einen vergleichbaren Konzern, der unter der Annahme aufgestellt wurde, dass der Erwerb der sechs Objektgesellschaften bereits Anfang 2022 erfolgt wäre. Einmaleffekte, die sich aus dem Wechsel der Konsolidierungsmethode und der Erstkonsolidierung ergeben, wurden dabei nicht berücksichtigt. Ebenso wurden keine Anschaffungsnebenkosten in den Pro-forma-Zahlen angesetzt. Zur Verbesserung der Vergleichbarkeit wurde bei der Angabe der wesentlichen Konzernkennzahlen je Aktie die gleiche gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien verwendet. 5 6 7

H1 2023 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2023 Deutsche EuroShop AG einem Plus von 14,5 % entsprach. Die Kon- zernliquidität wuchs seit Jahresende 2022 von 366,3 Mio. € auf 432,2 Mio. € an. und erwarten für das Geschäftsjahr 2023 Funds from Operations (FFO) von 2,08 € bis 2,18 € je Aktie (vorher: 2,00 € bis 2,10 €). Die Bewertung unserer Immobilien war im ers- ten Halbjahr 2023 leicht rückläufig (-0,7 %) und resultierte in einem negativen Bewertungs- ergebnis von 39,8 Mio. €. Das Konzernergebnis fiel dadurch mit 37,1 Mio. € um etwa ein Drit- tel niedriger aus als im ersten Halbjahr 2022. Das erste Halbjahr 2023 war, neben einem planmäßigen Verlauf des operativen Geschäfts, durch einmalige Erträge positiv beeinflusst. Ins- besondere die in den stark von Corona betroffe- nen Jahren 2020 und 2021 gebildeten Rückstel- lungen und Wertberichtigungen konnten nun teilweise wieder aufgelöst werden. Wir erhöhen daher unsere Prognose um diese Einmalerträge Der am 29. August 2023 in Hamburg stattfin- denden Hauptversammlung haben wir die Aus- schüttung einer Dividende von 191,16 Mio. € bzw. 2,50 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2022 vorgeschlagen. Ich danke Ihnen für Ihr Vertrauen. Hamburg, im August 2023 Hans-Peter Kneip GRUNDLAGEN DES KONZERNS Erwerb von Minderheitenanteilen Der Deutsche-EuroShop-Konzern hat am 12. Januar 2023 weitere Anteile an sechs Objektgesellschaften, an denen er zuvor mit 50 % bis 75 % bereits beteiligt war, erworben. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Gesellschaften: Objektgesellschaft Allee-Center Magdeburg KG, Hamburg Stadt-Galerie Passau KG, Hamburg Saarpark Center Neunkirchen KG, Hamburg Immobilienkommanditgesellschaft FEZ Harburg, Hamburg Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg Forum Wetzlar KG, Hamburg 1. 2. 3. 4. 5. 6. Die Finanzierung dieser Erwerbe erfolgte durch eine Kapitalerhöhung gegen Bar- und Sacheinlagen. Durch den Hinzuerwerb der Anteile wur- den mit wirtschaftlicher Wirkung zum 1. Januar 2023 vier bisher als at- equity bilanzierte Objektgesellschaften nun erstmalig voll in den Kon- zernabschluss einbezogen. Es handelt sich um die vier erstgenannten Gesellschaften in der obigen Tabelle (wir verweisen auf die entsprechen- den Ausführungen im Geschäftsbericht 2022 auf S. 168 ff.). Ein Vorjahres- vergleich ist aufgrund der Veränderung des Konsolidierungskreises nur eingeschränkt möglich. Bei der Beschreibung der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage des Kon- zerns werden im Folgenden, wenn dies der Verbesserung der Vergleich- barkeit mit dem Vorjahreszeitraum dient, auch Angaben auf Basis eines vergleichbaren Konzerns (pro forma) erfolgen. Der vergleichbare Kon- zern wurde unter der Annahme aufgestellt, dass der Erwerb der sechs Objektgesellschaften bereits Anfang 2022 stattgefunden hätte. Anteil des Konzerns vor Erwerb Erwerb 2023 nach Erwerb 50 % 75 % 50 % 50 % 74 % 65 % 50 % 25 % 40 % 25 % 26 % 35 % 100 % 100 % 90 % 75 % 100 % 100 % Geschäftsmodell des Konzerns Die Deutsche EuroShop ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg. Die Deutsche EuroShop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in Shop- pingcenter an erstklassigen Standorten investiert. Zum Immobilien- portfolio gehören 21 Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen, Ungarn und Tschechien. Die ausgewiesenen Umsätze erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der vermieteten Flächen in den Einkaufszentren. Die Einkaufszentren werden von eigenständigen Gesellschaften gehalten, über die die Deutsche EuroShop an sechszehn Shoppingcentern zu 100 % und an fünf Shoppingcentern mit 50 % bis 90 % beteiligt ist. Das operative Management der Einkaufszentren ist an externe Dienstleister im Rahmen von Geschäftsbesorgungsverträgen vergeben. 2

H1 2023 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2023 Deutsche EuroShop AG Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risikoma- nagement, Finanzierung und Kommunikation. Der Deutsche EuroShop- Konzern ist zentral und in einer personell schlanken Struktur organisiert. Das Grundkapital betrug zum 30. Juni 2023 76.464.319 € und war in 76.464.319 nennwertlose Namensaktien eingeteilt. Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €. Ziele und Strategie Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in qualita- tiv hochwertige Shoppingcenter in Innenstadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter, der zu einem wesentlichen Teil als jähr- liche Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden kann, ist ein wich- tiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risikostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen euro- päischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutschland. Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität. Die Deutsche EuroShop ist bestrebt, günstige Finanzierungsbedingungen zu nutzen und gleichzeitig ihren Pool an Kreditgebern und Finanzierungs- quellen zu erhalten und zu erweitern. Die Gesellschaft hat ihre Investiti- onstätigkeit in der Vergangenheit hauptsächlich durch besicherte Kredite bei verschiedenen Kreditgebern finanziert. Zur weiteren Diversifizierung ihrer Kapital- und Finanzierungsstruktur, insbesondere in einem Markt- umfeld steigender Zinsen und tendenziell strengerer Kreditauflagen, prüft die Unternehmensführung eine Weiterentwicklung der Kapital- und Finanzierungsstruktur. Dabei werden auch Marktchancen für die Emis- sion eines oder mehrerer Kapitalmarktinstrumente abgewogen. Die LTV- Quote des Konzerns könnte infolgedessen auf eine Bandbreite von 50 % bis 60 % erhöht werden. Eine Emission steht unter dem Vorbehalt der vor- herrschenden Marktbedingungen und soll, abhängig vom Finanzierungs- instrument, über ein „Investment Grade“-Rating verfügen. Steuerungssystem Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet das Unternehmen nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäftsverfahren des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt. Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der Shopping- center zu erreichen und einen hohen Liquiditätsüberschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirtschaften, leiten sich die Steuerungs- größen (Leistungsindikatoren) ab. Dies sind Umsatz, EBIT (Earnings before Interest and Taxes), EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertung- ser gebnis und FFO (Funds from Operations). WIRTSCHAFTSBERICHT Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Rahmenbedingungen Die deutsche Wirtschaft befand sich im ersten Halbjahr 2023 nach wie vor in einem schwierigen Umfeld. Die weltwirtschaftliche Lage war ange- sichts der anhaltenden geopolitischen Spannungen und der zunehmend spürbaren geldpolitischen Straffungen zahlreicher Zentralbanken insge- samt noch schwach. Die zwar rückläufige, aber weiter überdurchschnitt- lich hohe Inflation (Ende Juni: +6,4 %) und die damit verbundenen Kauf- kraftverluste wirkten sich weiter belastend auf den privaten Konsum aus. In Deutschland, dem Hauptmarkt der Deutsche EuroShop, hat das Brutto- inlandsprodukt (BIP) – nach zwei rezessiven Quartalen in Folge – im zwei- ten Quartal 2023 preis- und kalenderbereinigt stagniert. Die Arbeits- losenquote lag Ende Juni 2023 bei 5,5 % (Vorjahr: 5,3 %). Seit Beginn des Krieges in der Ukraine Ende Februar 2022 hat sich die Stimmung der Verbraucher in Deutschland deutlich eingetrübt. Zum Ende des ersten Halbjahres 2023 war das Konsumklima nur unwesentlich bes- ser als im Vorjahr. Und obwohl sich die Einkommenserwartungen verbes- sert haben, bewegt sich die Anschaffungsneigung weiter auf einem nied- rigen Niveau. Das Konsumforschungsunternehmen GfK sah hierfür zwei wesentliche Ursachen: die anhaltend hohe Inflationsrate sowie die Dis- kussionen um das Heizungsgesetz mit der Erwartung finanzieller Belas- tungen durch notwendige energetische Sanierungen. Gemäß Statistischem Bundesamt sanken die deutschen Einzelhandel- sumsätze insgesamt in den ersten sechs Monaten 2023 real um 4,5 %. Der Umsatz im Einzelhandel mit Nicht-Lebensmitteln verzeichnete einen preisbereinigten Rückgang um 3,6 %. Besonders hoch fiel der Umsatz- rückgang im Internet- und Versandhandel aus, der ein Minus von real 7,3 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum verbuchte. Im Gegensatz hierzu wurde im Einzelhandel mit Textilien, Bekleidung, Schuhen und Leder- waren im 1. Halbjahr 2023 real 7,3 % mehr Umsatz erwirtschaftet. Die Ergebnisse dürften zum Teil auf Basiseffekte durch coronabedingte Son- derentwicklungen im Vorjahreszeitraum zurückzuführen sein. Mit einem Anteil von knapp 29 % am Gewerbeinvestmentvolumen waren Handelsimmobilien im ersten Halbjahr laut dem Immobilienberatungs- unternehmen Savills die umsatzstärkste Nutzungsart. Insgesamt belief sich das Transaktionsvolumen auf 2,7 Mrd. €, was im Vergleich zum Vor- jahreszeitraum einen Rückgang von 33 % bedeutete. Damit präsentierte sich der Investmentmarkt für Handelsimmobilien im Vergleich zu ande- ren Segmenten dennoch stabiler. Dies lag unter anderem an den dies- jährigen großvolumigen Anteilsübernahmen u. a. durch die Deutsche EuroShop, dem robusten Nahversorgungssegment sowie an der fortge- schrittenen Preisfindung bei Handelsimmobilien im Vergleich zu anderen Segmenten. Reduzierte Kaufpreiserwartungen einerseits und ein erneut gestiegenes Investoreninteresse an Handelsimmobilien andererseits resultierten in einer erhöhten Transaktionsaktivität. 3

H1 2023 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2023 Deutsche EuroShop AG Ertragslage in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen NOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT At-equity-Ergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Latente Steuern (at-equity) At-equity-Ergebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übriges Finanzergebnis Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern Latente Steuern (at-equity) Latente Steuern (mit at-equity) Konzernergebnis 01.01. – 30.06.2023 01.01. – 30.06.2022 135.355 -23.037 -4.810 107.508 9.577 -3.551 113.534 4.414 -21.501 -7.458 1.870 -22.675 90.859 -48.136 -3.371 -2.274 37.078 13.749 951 53 -7.255 -951 -6.385 -53 105.691 -16.155 -5.404 84.132 2.480 -10.570 76.042 14.753 -18.066 -8.045 45 -11.313 64.729 -8.206 -3.900 -6.438 46.185 5.804 -1.422 32 -49.558 1.422 -2.242 -32 + / - 29.664 -6.882 594 23.376 7.097 7.019 37.492 -10.339 -3.435 587 1.825 -11.362 26.130 -39.930 529 4.164 -9.107 Veränderung in % 28,1 -42,6 11,0 27,8 286,2 66,4 49,3 -70,1 -19,0 7,3 4.055,6 -100,4 40,4 -486,6 13,6 64,7 -19,7 Umsatzerlöse vergleichbar um 2,2 % gestiegen im Vergleich zum Vorjahr Die Umsatzerlöse erhöhten sich um 29,7 Mio. € (+28,1 %). Der wesentliche Anteil des Anstiegs (26,7 Mio. €) ist durch die erstmalige volle Einbeziehung der vier bis- her at-equity bilanzierten Gesellschaften begründet. Der verbleibende Anstieg von 3,0 Mio. € (+2,2 %) spiegelt den Umsatzanstieg zum Vorjahr auf vergleichbarer Basis (like-for-like) wider. Anteil der operativen Centeraufwendungen steigt leicht Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraums von 23,0 Mio. €, die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlagefähige Nebenkosten, Grundsteuern, Gebäudeversicherungen und Instandhaltungen umfassen, lagen mit ihrem Anteil am Umsatz von 17,0 % aufgrund höherer Instandhaltungsaufwendungen leicht oberhalb des Vorjahres (i. Vj. 15,3 %). Erforderliche Wertberichtigungen rückläufig Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 0,6 Mio. € (11,0 %) reduziert. Bezogen auf den vergleichbaren Konzern (pro forma) konnten die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen um 1,9 Mio. € (28,0 %) gesenkt wer- den. Hier waren die im Vorjahr aufgetretenen Auswirkungen der Corona- Pandemie besonders maßgeblich, die höhere Wertberichtigungen von ausfallgefährdeten Forderungen und insolvenzbedingte Ausbuchungen erforderlich machten. Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der Auflö- sung von Rückstellungen, aus Erträgen aus in Vorjahren wertberichtig- ten Mietforderungen sowie aus Nachzahlungen im Rahmen von Neben- kostenabrechnungen resultierten, beliefen sich auf 9,6 Mio. € und lagen damit deutlich über dem Vorjahr. Hintergrund hierfür sind insbesondere die in den Jahren 2020 und 2021 coronabedingt gebildeten Rückstellun- gen für nicht umlegbare Nebenkosten und Instandhaltungen, die mit den Nebenkostenabrechnungen in diesem Jahr aufgelöst werden konnten. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größten- teils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelte, lagen mit 3,6 Mio. € – vor allem aufgrund höherer Beratungsaufwendun- gen im Vorjahr – unter der Vergleichsperiode. EBIT deutlich oberhalb des Vorjahres Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 113,5 Mio. € deut- lich über dem Vorjahr (76,0 Mio. €), was mit 21,0 Mio. € auf den Erwerb der Minderheitenanteile zurückzuführen ist. Aber auch im Pro-forma- Vergleich lag das EBIT um 16,5 Mio. € (+17,1 %) über dem Vorjahr, insbe- sondere aufgrund der Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen für nicht umlegbare Nebenkosten und Instandhaltungen sowie niedrigeren Wertberichtigungen. 4

H1 2023 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2023 Deutsche EuroShop AG Finanzergebnis ohne Bewertungseffekte unter dem Vorjahr Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) hat sich um -11,4 Mio. € gegenüber dem Vorjahr von -11,3 Mio. € auf -22,7 Mio. € reduziert. Dabei hat sich das at-equity Ergebnis (operativ) hauptsächlich durch die Ver- änderung des Konsolidierungskreises um 10,3 Mio. € auf 4,4 Mio. € vermindert. Der Zinsaufwand der Konzerngesellschaften ist um 3,4 Mio. € gestiegen. Hier wirkte sich ebenfalls die Veränderung des Konsolidierungs kreises, aber auch der im Rahmen der Anschlussfinanzierung für das Main- Taunus-Zentrum erhöhte Zinssatz und Darlehensbetrag aus. Das übrige Finanzergebnis konnte um 1,8 Mio. € gegenüber dem Vorjahr insbesondere aufgrund von Zinserträgen aus der kurzfristigen Anlage von Geldern deutlich gesteigert werden. EBT (ohne Bewertungsergebnis) durch Minderheitenkauf stark gestiegen Der Erwerb der Minderheitenanteile führte zu einer deutlichen Steige- rung des EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 64,7 Mio. € auf 90,9 Mio. € (+40,4 %). Im Pro-forma-Vergleich hat sich das EBT (ohne Bewertungser- gebnis) um 16,4 Mio. € (+21,9 %) erhöht. Bewertungsergebnis berücksichtigt Ergebnisauswirkungen aus der Konsolidierungskreisveränderung Das Bewertungsergebnis beinhaltet mit -39,8 Mio. € das Ergebnis aus der Bewertung der Immobilienwerte, mit +12,7 Mio. € die Ergebnisauswirkun- gen aus der Veränderung des Konsolidierungskreises und mit -21,0 Mio. € die Anschaffungsnebenkosten aus dem Erwerb der weiteren Anteile, die im Wesentlichen die Grunderwerbsteuer beinhalten (basierend auf einer bestmöglichen Schätzung). Eine Veranlagung der Grunderwerbsteuer erfolgte bis zur Aufstellung dieses Abschlusses noch nicht. Die Immobilienwerte waren im ersten Halbjahr 2023 leicht rückläufig (-0,7 %) und resultierten nach Investitionen in einem negativen Bewer- tungsergebnis von 39,8 Mio. €. Vom Bewertungsrückgang entfielen unter Berücksichtigung des Anteils der Fremdgesellschafter -41,2 Mio. € auf die Bewertung des im Konzern ausgewiesenen Immobilienvermögens und ein Gewinn von 1,4 Mio. € auf die Bewertung des Immobilienvermögens der nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen. Die Marktwertveränderungen der einzelnen Immobilienwerte lagen dabei in einer Bandbreite von -9,5 % bis +4,5 %. Der Vermietungsstand von 94,0 % hat sich zwar im Vergleich zum letzten Bilanzstichtag leicht (-0,5 Prozentpunkte) reduziert, lag damit aber weiterhin auf einem hohen Niveau. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Die Steuern vom Einkommen und Ertrag haben sich auf 3,4 Mio. € (i. Vj. 3,9 Mio. €) infolge des Verbrauches von steuerlichen Verlustvorträgen reduziert. Die latenten Steuern, die im Wesentlichen aus der planmäßi- gen Abschreibung der Steuerbilanzwerte unseres Immobilienvermögens sowie der Marktwertbewertung der Immobilien zum Halbjahr resultier- ten, machten 2,3 Mio. € (i. Vj. 6,4 Mio. €) aus. EPRA Earnings über Vorjahr Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis ausklammern, haben sich durch den Erwerb der Minderheitenanteile um 26,8 Mio. € bzw. um 0,21 € je Aktie verbessert. Aber auch im Pro-forma-Vergleich kam es zu einer Steigerung um 17,0 Mio. €, insbesondere aufgrund der im Vorjahr höheren Wertberichtigungen auf Mietforderungen und Beratungsaufwendungen. Konzernergebnis aufgrund des Bewertungsergebnisses niedriger Das Konzernergebnis lag mit 37,1 Mio. € um 9,1 Mio. € unterhalb der Ver- gleichsperiode (46,2 Mio. €) und das Ergebnis je Aktie reduzierte sich auf- grund der höheren gewichteten Anzahl der ausgegebenen Stückaktien überproportional von 0,75 € auf 0,50 €. EPRA Earnings 01.01. – 30.06.2023 01.01. – 30.06.2022 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis 37.078 0,50 46.185 Bewertungsergebnis Investment Properties1 Erträge und Aufwendungen aus der Ver- änderung des Konsolidierungskreises 3 Latente Steueranpassungen gemäß EPRA 2 EPRA Earnings 39.803 0,54 8.206 8.333 2.394 87.608 0,11 0,04 1,19 0 6.438 60.829 0,75 0,13 0,00 0,10 0,98 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 1 inklusive des Anteil der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente inklusive Akquisitionskosten aus dem Erwerb weiterer Anteile 2 3 73.787.722 61.783.594 Entwicklung der Funds from Operations Die Funds From Operations (FFO) dienen der Finanzierung unserer lau- fenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Tilgung unse- rer langfristigen Bankdarlehen sowie als Basis für Dividendenausschüt- tungen. Wesentliche Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, werden bei der Ermittlung der FFO eliminiert. Die FFO erhöhten sich von 66,7 Mio. € auf 87,5 Mio. € bzw. von 1,08 € auf 1,19 € je Aktie, auf Basis einer zeitgewichteten Anzahl der ausgegebe- nen Stückaktien. Funds from operations Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties1 Erträge und Aufwendungen aus der Ver- änderung des Konsolidierungskreises 2 Aufwendungen im Rahmen des Übernahmeangebots Latente Steuern1 FFO Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 1 01.01. – 30.06.2023 01.01. – 30.06.2022 in T€ je Aktie in € 0,50 37.078 in T€ je Aktie in € 0,75 46.185 39.803 8.333 0 2.274 87.488 0,54 0,11 0,00 0,04 1,19 8.206 0 5.871 6.438 66.700 0,13 0,00 0,10 0,10 1,08 73.787.722 61.783.594 inklusive des Anteil der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt inklusive Akquisitionskosten aus dem Erwerb weiterer Anteile 2 5

H1 2023 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2023 Deutsche EuroShop AG Umsatz in Mio. € 105,7 135,4 EBIT in Mio. € EBT * in Mio. € 113,5 76,0 90,9 64,7 FFO je Aktie in € 1,19 1,08 28,1 % 49,3 % 40,4% 10,2 % H1 2022 H1 2023 H1 2022 H1 2023 H1 2022 H1 2023 H1 2022 H1 2023 * ohne Bewertungsergebnis Finanz- und Vermögenslage Vermögens- und Liquiditätssituation Die Bilanzsumme des Deutsche EuroShop-Konzerns erhöhte sich gegen- über dem letzten Bilanzstichtag aufgrund des Erwerbs der Minderheiten- anteile deutlich um 499,0 Mio. € auf 4.707,1 Mio. €. Auf Pro-forma-Basis erhöhte sich die Bilanzsumme um 39,2 Mio. €. 30.06.2023 483.260 4.223.850 71.209 1.963.760 2.672.141 4.707.110 31.12.2022 382.858 3.825.248 59.085 1.805.654 2.343.367 4.208.106 Veränderung 100.402 398.602 12.124 158.106 328.774 499.004 in T€ Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) Bilanzsumme Bilanzstruktur Bilanzsumme in Mio. € Aktiva 4.707,1 483,3 4.208,1 382,9 3.825,2 4.223,8 Passiva 4.707,1 71,2 4.208,1 59,1 1.805,6 1.963,8 2.672,1 2.343,4 Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte 2022 2023 2023 2022 Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Eigenkapital (inkl. Fremd gesellschafter) 6

H1 2023 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2023 Deutsche EuroShop AG Eigenkapitalquote bei 56,8 % Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremdgesellschaftern) von 56,8 % hat sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (55,7 %) leicht erhöht und ist weiterhin auf einem sehr soliden Niveau. EPRA Loan to Value (EPRA LTV) Der EPRA LTV, welcher auf den quotalen Anteil des Konzerns an den Gemeinschaftsunternehmen und Tochterunternehmen abstellt, lag am Bilanzstichtag bei 30,0 % (i.Vj. 33,1 %). langfristigen Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten Die kurz- und lagen zum 30. Juni 2023 mit 1.630,8 Mio. € aufgrund des Minderheitenerwerbs um 151,6 Mio. € über dem Stand zum Jahresende 2022. Auf Basis des vergleichbaren Konzerns haben sich die Finanzverbindlichkeiten um 4,1 Mio. € erhöht. Zum 30. Juni 2023 wurden alle Kreditauflagen eingehalten. Die langfristigen passiven latenten Steuern stiegen infolge weiterer Zuführungen um 1,8 Mio. € auf 336,2 Mio. € an. Die übrigen kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen erhöhten sich um 16,9 Mio. €. Net Tangible Assets nach EPRA Die Net Tangible Assets (NTA) zum 30. Juni 2023 lagen bei 2.689,5 Mio. € gegenüber 2.335,9 Mio. € zum Jahresende 2022. Aufgrund der höheren Anzahl der ausgegebenen Stückaktien, sanken die NTA je Aktie um 2,64 € von 37,81 € auf 35,17 € je Aktie (-7,0 %). EPRA LTV Werte quotal in T€ Lang- und kurzfristige Bankverbindlichkeiten Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16 Verbindlichkeit) Sonstige Verbindlichkeiten (netto) Liquide Mittel Nettoﬁnanzverschuldung Investment Properties Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16 Nutzungsrecht) Immaterielle Vermögenswerte Sonstige Vermögenswerte (netto) Immobilienvermögen EPRA LTV in % 30.06.2023 31.12.2022 Veränderung 1.552.540 1.481.149 71.391 334 11.839 354 0 -415.740 1.148.973 -330.894 1.150.609 3.829.524 3.474.145 339 24 0 3.829.887 30,0 351 29 3.445 3.477.970 33,1 -20 11.839 -84.846 -1.636 355.379 -12 -5 -3.445 351.917 -3,1 30.06.2023 31.12.2022 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € NACHTRAGSBERICHT 2.388.378 31,24 2.036.237 4.384 0,06 5.637 32,96 0,09 Zwischen dem Bilanzstichtag 30. Juni 2023 und dem Tag der Abschluss- erstellung sind keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten. 2.392.762 31,30 2.041.874 33,05 PROGNOSEBERICHT Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Für 2023 geht das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) von einem leich- ten Rückgang des Bruttoinlandsprodukts um 0,3 % aus. Mit dem Rück- gang des Bruttoinlandsprodukts im ersten Halbjahr und den zuletzt ein- getrübten Konjunkturindikatoren hätten sich die Sorgen gemehrt, dass die Nachwirkungen der Energiekrise und die Straffung der Geldpolitik die Wirtschaft stärker belasten könnten als zuvor erwartet. Insgesamt spräche mehr dafür, dass die deutsche Wirtschaft trotz des Gegenwindes im Verlauf des Jahres wieder auf einen moderaten Expansionskurs ein- schwenken wird. Das ifo Institut erwartet einen Rückgang der Inflations- rate auf 5,8 % und eine leicht erhöhte Arbeitslosenquote (5,5 %). In der zweiten Jahreshälfte dürften die Einkommen wieder stärker zulegen als die Preise und der private Konsum an Fahrt aufnehmen. 7 EPRA NTA Eigenkapital Zeitwert derivativer Finanzinstrument 1 Eigenkapital ohne derivative Finanzinstrumente Latente Steuern auf Investment Proper- ties und derivative Finanzinstrumente 1 Immaterielle Vermögenswerte Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter Steuern EPRA NTA Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanzstichtag 1 348.469 -24 4,55 0,00 345.789 -29 -51.719 2.689.488 -0,68 -51.719 35,17 2.335.915 5,60 0,00 -0,84 37,81 76.464.319 61.783.594 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt

H1 2023 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2023 Deutsche EuroShop AG FFO je Aktie in € Ergebnis 1,98 Ziel 2,08 bis 2,18 Ergebnis 2,11 2021 2022 2023 Für das kommende Jahr rechnet das IfW mit einem Wachstum der Wirt- schaftsleistung um 1,8 % und einer Inflationsrate von 2,1 %. Insgesamt stehe die Konjunktur in einem Spannungsfeld zwischen erheblichen Expansionsspielräumen und bislang recht hartnäckigen produktions- seitigen Hemmnissen. In dem Maße, wie diese nach und nach überwun- den werden könnten, gäbe es auch die Möglichkeit für ein Anziehen der Wirtschaftsleistung. Bis auf Weiteres würde allerdings die deutliche Kor- rektur der Finanzierungsbedingungen im Zuge der geldpolitischen Straf- fung die Konjunktur belasten. Für die Erholung des privaten Konsums sei maßgeblich, dass vor allem im Zuge deutlich anziehender Löhne die reale Kaufkraft der Masseneinkommen gestärkt werde, die bislang unter dem kräftigen Preisauftrieb gelitten hätten. Erwartete Ertrags- und Finanzlage Das erste Halbjahr 2023 war, neben einem planmäßigen Verlauf des ope- rativen Geschäfts, durch einmalige Erträge aus der Auflösung von Rück- stellungen sowie durch Erträge aus wertberichtigten Forderungen positiv beeinflusst. Insbesondere die in den stark von Corona betroffenen Jahren 2020 und 2021 gebildeten Rückstellungen und Wertberichtigungen konn- ten nun teilweise wieder aufgelöst werden. Wir erhöhen daher unsere Prognose um diese Einmalerträge und erwarten für das Geschäftsjahr 2023 Funds from Operations (FFO) von 2,08 € bis 2,18 € je Aktie (vorher: 2,00 € bis 2,10 €). Bei der Prognose der FFO je Aktie für das Geschäftsjahr 2023 wurde eine zeitgewichtete Anzahl ausgegebener Stückaktien von 75.137.020 zu Grunde gelegt. Dividendenplanung Der Vorstand hat gemeinsam mit dem Aufsichtsrat beschlossen, der für den 29. August 2023 in Hamburg geplanten Hauptversammlung die Zahlung einer Dividende 2,50 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2022 vorzuschlagen. Dividendenzahlungen der Deutsche EuroShop in € je Aktie für das jeweilige Geschäftsjahr 2,50 * 1,00 0,00 0,04 0,96 0,96 0,96 0,96 1,00 1,05 1,05 1,05 1,05 1,10 1,10 1,25 1,30 1,20 1,35 1,40 1,45 1,50 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 RISIKOBERICHT Seit Beginn des Geschäftsjahres haben sich keine wesentlichen Änderun- gen zu den im Risikobericht des zusammengefassten Lageberichts zum 31. Dezember 2022 gemachten Angaben (siehe Geschäftsbericht 2022, S. 142 ff.) ergeben. Wir sehen derzeit keine bestandsgefährdenden Risi- ken für die Gesellschaft. * Vorschlag 8

H1 2023 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2023 Deutsche EuroShop AG KONZERNBILANZ Aktiva in T€ VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte Sachanlagen Investment Properties Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte Summe Aktiva Passiva in T€ EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Summe Eigenkapital Langfristige Verpﬂichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Abfindungsansprüche von Kommanditisten Sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Verpﬂichtungen Kurzfristige Verpﬂichtungen Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verpﬂichtungen Summe Passiva 30.06.2023 31.12.2022 51.743 384 4.075.536 96.187 4.223.850 17.633 33.400 432.227 483.260 4.707.110 51.748 436 3.329.995 443.069 3.825.248 16.991 30.924 334.943 382.858 4.208.106 30.06.2023 31.12.2022 76.464 793.943 1.517.971 2.388.378 1.622.618 336.200 283.763 4.942 2.247.523 8.203 4.727 1.450 31.836 24.993 71.209 61.784 494.526 1.479.927 2.036.237 1.464.917 334.404 307.130 6.333 2.112.784 14.334 8.067 474 11.267 24.943 59.085 4.707.110 4.208.106 9

H1 2023 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2023 Deutsche EuroShop AG KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Konzernergebnis Ergebnis je Aktie (€), unverwässert und verwässert 01.04. – 30.06.2023 01.04. – 30.06.2022 01.01. – 30.06.2023 01.01. – 30.06.2022 67.570 -9.114 -3.290 -2.178 52.988 4.837 -1.723 56.102 3.600 -10.813 -3.653 1.499 -9.367 -35.374 11.361 -830 10.531 0,13 53.630 -5.182 -2.728 -1.947 43.773 787 -7.797 36.763 6.832 -8.971 -4.102 32 -6.209 -4.039 26.515 -4.872 21.643 0,37 135.355 -16.209 -6.828 -4.810 107.508 9.577 -3.551 113.534 5.804 -21.501 -7.458 1.870 -21.285 -49.558 42.691 -5.613 37.078 0,50 105.691 -10.792 -5.363 -5.404 84.132 2.480 -10.570 76.042 13.749 -18.066 -8.045 45 -12.317 -7.255 56.470 -10.285 46.185 0,75 KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG in T€ Konzernergebnis 01.04. – 30.06.2023 01.04. – 30.06.2022 01.01. – 30.06.2023 01.01. – 30.06.2022 10.531 21.643 37.078 46.185 Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses Gesamtergebnis Anteil Konzernaktionäre 1.362 -308 1.054 11.585 11.585 4.694 -1.038 3.656 25.299 25.299 1.252 -286 966 38.044 38.044 10.819 -2.402 8.417 54.602 54.602 10

H1 2023 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2023 Deutsche EuroShop AG KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG Grundkapital Kapitalrücklage 61.784 1.217.560 in T€ 01.01.2022 Gesamtergebnis Dividendenauszahlungen 30.06.2022 01.01.2023 Gesamtergebnis Kapitalerhöhung Dividendenauszahlungen 30.06.2023 Anzahl Aktien im Umlauf 61.783.594 61.783.594 61.783.594 14.680.725 76.464.319 0 0 61.784 61.784 0 14.680 0 76.464 Andere Gewinnrücklagen Gesetzliche Gewinnrücklage Gewinnrücklage Cashﬂow-Hedges 799.657 46.185 0 845.842 1.482.264 37.078 0 0 2.000 0 0 2.000 2.000 0 0 0 -18.135 8.417 0 -9.718 -4.337 966 0 0 Summe 2.062.866 54.602 0 2.117.468 2.036.237 38.044 314.097 0 0 0 1.217.560 494.526 0 299.417 0 793.943 1.519.342 2.000 -3.371 2.388.378 KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten Cashﬂow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Gezahlte Ertragsteuern Netto-Cashﬂow aus betrieblicher Tätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties Auszahlung für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Erwerb von Tochterunternehmen abzüglich erworbener Zahlungsmittel Cashﬂow aus Investitionstätigkeit Einzahlung aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten Auszahlungen an Kommanditisten Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen Auszahlungen an Konzernaktionäre Cashﬂow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand am Anfang der Periode Finanzmittelbestand am Ende der Periode 01.01. – 30.06.2023 01.01. – 30.06.2022 37.078 5.613 21.285 55 49.558 3.689 1.350 -431 -10.144 108.053 -20.427 1.870 -2.390 87.106 -16.330 -7 -33.087 -49.424 10.906 -7.836 -39 -5.410 61.981 0 59.602 97.284 334.943 432.227 46.185 10.285 12.317 78 7.255 14.437 8.077 1.490 -5.500 94.624 -18.395 45 -4.290 71.984 -10.417 -9 0 -10.426 0 -5.903 -49 -6.684 0 0 -12.636 48.922 328.839 377.761 11

H1 2023 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2023 Deutsche EuroShop AG ANHANG / ERLÄUTERUNGEN In der nachfolgenden Übersicht sind wesentliche Annahmen, welche bei der Ermittlung der Marktwerte durch JLL verwendet wurden, dargestellt: Grundlagen der Berichterstattung Der vorliegende Zwischenabschluss des Deutsche-EuroShop- Konzerns zum 30. Juni 2023 wurde in Übereinstimmung mit IAS 34 (Zwischen- abschluss) in verkürzter Form aufgestellt. Der verkürzte Zwischen- abschluss ist im Zusammenhang mit dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2022 zu lesen. Bewertungsparameter in % Mietsteigerungsrate 1 Kostenquote Diskontierungsrate 30.06.2023 31.12.2022 1,64 12,25 6,99 1,77 12,51 6,90 Der Zwischenabschluss wurde unter Anwendung der International Finan- cial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellt. Die angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden ent- sprechen denen des letzten Konzernabschlusses zum Geschäftsjahres- ende. Für eine detaillierte Beschreibung der angewandten Methoden verweisen wir auf unseren Konzernanhang für das Jahr 2022 (Geschäfts- bericht 2022, S. 171 ff.). Die erstmalig zum 1. Januar 2023 verpflichtend anzuwendenden neuen Rechnungslegungsstandards und Interpretationen wurden beachtet, hatten jedoch keine Auswirkungen auf die Darstellung des Zwischenabschlusses. Der Zwischenabschluss zum 30. Juni 2023 wurde weder entsprechend § 317 HGB geprüft noch einer prüferischen Durchsicht unterzogen. Erläuternde Angaben zur Konzernbilanz und Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung Investment Properties Die Investment Properties haben sich im ersten Halbjahr 2023 wie folgt entwickelt: in T€ Buchwert zum 01.01. Veränderung Konsolidierungskreis Aktivierte bauliche Maßnahmen Unrealisierte Marktwertveränderungen Buchwert zum 30.06. / 31.12. 2023 3.329.995 773.000 16.330 -43.789 4.075.536 2022 3.393.554 0 39.483 -103.042 3.329.995 Die Investment Properties (IAS 40) wurden zum Marktwert (Fair Value) bewertet. Zum 30. Juni 2023 erfolgte, wie auch zum 31. Dezember 2022, eine Bewertung durch den Gutachter Jones Lang LaSalle (JLL). Dabei kam wie zum 31. Dezember 2022 die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) zur Anwendung. Wir verweisen hierzu auf die Erläuterungen zur DCF-Methode in unserem Geschäftsbericht 2022 auf S.176 ff. Es handelte sich um ein Bewertungsverfahren des Level 3 der Bewertungshierarchie des IFRS 13. Kapitalisierungszinssatz 1 5,32 Nominelle Mietsteigerungsrate im DCF-Model im Bewertungszeitraum von 10 Jahren unter Einbeziehung von inflationsbedingten Mietindexierungen und Veränderungen der Vermietungsquote 5,39 Eine Veränderung wesentlicher Parameter (Sensitivitätsanalyse) der Immobilienbewertung um 25 bzw. 100 Basispunkte hätte folgende Aus- wirkungen auf das Bewertungsergebnis vor Steuern (inklusive des auf die at-equity konsolidierten Unternehmen entfallenden Anteils): Sensitivitätsanalyse – Bewertungsparameter Mietsteigerungs- rate Kostenquote Diskontierungs- rate Kapitalisierungs- zinssatz Basis Änderung Parameter +0,25 %-Punkte -0,25 %-Punkte 1,64 +0,25 %-Punkte -0,25 %-Punkte 12,25 +0,25 %-Punkte -0,25 %-Punkte +0,25 %-Punkte -0,25 %-Punkte 6,99 5,39 in Mio. € 137,4 -121,0 -47,2 43,7 -71,5 71,5 -105,3 116,9 in % 3,6 -3,2 -1,2 1,1 -1,9 1,9 -2,7 3,0 Auf Basis der Gutachten ergab sich für das erste Halbjahr 2023 für das Immobilienportfolio eine Nettoanfangsrendite vor Transaktionskosten von 6,39 % gegenüber 6,37 % im Geschäftsjahr 2022 bzw. eine Nettoan- fangsrendite nach Transaktionskosten (Net Initial Yield) von 6,02 % gegen- über 6,01 % in 2022. Die EPRA Nettoanfangsrendite betrug für das erste Halbjahr 2023 5,5 % gegenüber 5,4 % in 2022. Von dem Wert gemäß Gutachten wurden die ausstehenden und noch über die Laufzeit der Mietverträge zu verteilenden gewährten Mieteranreize in Höhe von 24,4 Mio. € in Abzug gebracht. Diese wurden unter den sons- tigen Vermögensgegenständen und Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen. Finanzinstrumente Mit Ausnahme der zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanzinstrumente und übrigen Finanzanlagen wurden die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungs- kosten bilanziert. Aufgrund der überwiegend kurzfristigen Laufzeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, sonstigen Vermögenswerte und sonstigen Verbindlichkeiten sowie liqui- den Mitteln wichen die Buchwerte am Bilanzstichtag nicht signifikant von den beizulegenden Zeitwerten ab. Die beizulegenden Zeitwerte der zu fortgeführten Anschaffungs kosten bilanzierten Finanzverbindlichkeiten entsprachen den Barwerten der mit den Schulden verbundenen Zahlungen auf Basis aktueller Zinsstruktur- kurven (Level 2 nach IFRS 13) und beliefen sich zum 30. Juni 2023 auf 1.454,3 Mio. € (31. Dezember 2022: 1.327,0 Mio. €). 12

H1 2023 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2023 Deutsche EuroShop AG Bei den zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanz- instrumenten handelte es sich um Zinssicherungsgeschäfte. Der bei- zulegende Zeitwert entsprach dabei dem Barwert der auf Basis aktu- eller Zinsstrukturkurven erwarteten künftigen Nettozahlungen aus den Sicherungsgeschäften (Level 2 nach IFRS 13). Zum 30. Juni 2023 bestan- den Verbindlichkeiten aus den Zinssicherungsgeschäften in Höhe von 4,4 Mio. € (31. Dezember 2022: 5,6 Mio. €). SEGMENTBERICHTERSTATTUNG Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen Shoppingcentern in Deutschland („Inland“) und europäischem Ausland („Ausland“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungsträger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und EBT ohne Bewertungsergebnis. Die Bewertungs- grundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Konzerns. Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen Leistungs- kennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunternehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögens- werte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernan- teil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, auf- geteilt nach Segmenten: Aufteilung nach Segmenten in T€ Umsatzerlöse (01.01. – 30.06.2022) EBIT (01.01. – 30.06.2022) EBT ohne Bewertungsergebnis (01.01. – 30.06.2022) Segmentvermögen (31.12.2022) davon Investment Properties (31.12.2022) Inland 103.470 (90.714) 86.137 (71.424) 70.758 (57.332) 3.272.967 (3.002.022) 3.075.248 (2.797.177) Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschaftsunterneh- men und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % betei- ligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden von dem Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergrei- fend betrachtet und sind daher in der Überleitungsspalte der Segment- schulden enthalten. Entsprechend wurde der Geschäfts- und Firmenwert aus dem Erwerb Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermö- gens zugeordnet. Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesell- schaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Angaben nach IFRS 8.33. Nahestehende Personen nach IAS 24 Am 12. Januar 2023 hat der Konzern mit der Kommanditgesellschaft ARENA Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co. KG und der KG Vermö- gensverwaltungsgesellschaft Einkaufs-Center Danzig, die alle letzt- lich von Herrn Alexander Otto kontrolliert werden und der als naheste- hende Person im Sinne des IAS 24 gilt, Anteilskaufverträge über den Erwerb von weiteren Anteilen an der Immobilienkommanditgesellschaft FEZ Harburg, an der Forum Wetzlar KG sowie an der Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG gegen einen Kaufpreis von insgesamt 91.979 T€ abgeschlossen (wir verweisen auch auf den Abschnitt „Erwerb von Minderheitenanteilen“). Ausland 26.373 (22.470) 24.911 (19.621) 21.404 (16.274) 789.119 (712.375) 754.276 (676.968) Summe 129.843 (113.184) 111.048 (91.045) 92.162 (73.606) 4.062.086 (3.714.397) 3.829.524 (3.474.145) Überleitung 5.512 (-7.493) 2.486 (-15.003) -1.303 (-8.877) 645.024 (493.709) 246.012 (-144.150) 01.01. – 30.06.2023 135.355 (105.691) 113.534 (76.042) 90.859 (64.729) 30.06.2023 4.707.110 (4.208.106) 4.075.536 (3.329.995) Weiterhin verweisen wir auch auf den Konzernabschluss zum 31. Dezem- ber 2022 (Geschäftsbericht 2022, S. 197) zu den Angaben zu naheste- hende Personen, an denen sich bis zum 30. Juni 2023 keine wesentlichen Änderungen ergeben haben. SONSTIGE ANGABEN Versicherung des gesetzlichen Vertreters Nach bestem Wissen versichere ich, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen für die Zwischenberichterstattung der Konzernzwischenabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen ent- sprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht der Geschäftsverlauf ein- schließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dar- gestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der vor- aussichtlichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäfts- jahr beschrieben sind. Hamburg, 14. August 2023 Hans-Peter Kneip 13

H1 2023 / Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2023 Deutsche EuroShop AG Deutsche EuroShop vs. SDAX und EPRA im Vergleich Januar bis August 2023 (indexierte Darstellung, Basis 100, in %) 120 115 110 105 100 95 90 85 80 Januar Februar März April Mai Juni Juli August EPRA SDAX Deutsche EuroShop SIE WÜNSCHEN WEITERE INFORMATIONEN? Dann besuchen Sie uns im Internet oder rufen Sie uns an: Patrick Kiss und Nicolas Lissner Tel.: Fax: E-Mail: Internet: +49 (0)40–41 35 79 20/-22 +49 (0)40–41 35 79 29 ir@deutsche-euroshop.de www.deutsche-euroshop.de/ir. DIE SHOPPINGCENTER-AKTIE Das Jahr 2022 schloss die Aktie der Deutsche EuroShop mit einem Kurs von 22,12 € ab. Gleich zum Jahresauftakt erreichte sie am 2. Januar 2023 mit 23,38 € den Höchstkurs der ersten Jahreshälfte. Nach der Ankündi- gung einer Bezugsrechtskapitalerhöhung am 12. Januar 2023 entwickelte sich die Aktie rückläufig. Sie erreichte den tiefsten Kurs in den ersten sechs Monaten am 28. März 2023 mit 18,19 € und schloss das erste Halbjahr nach einer Erholungsphase mit 20,90 € ab. Dies entsprach einer Performance von -5,5 % für die Berichtsperiode. Der SDAX gewann im selben Zeitraum 12,4 %. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich Ende Juni auf 1,6 Mrd. €. Kennzahlen der Aktie Branche / Industriegruppe Grundkapital am 30.06.2023 Anzahl der Aktien am 30.06.2023 (nennwertlose Namensstückaktien) Dividende für 2022 (Vorschlag) Kurs am 30.12.2022 Kurs am 30.06.2023 Tiefst- / Höchstkurs in der Berichtsperiode Marktkapitalisierung am 30.06.2023 Prime Standard Freiverkehr Indizes ISIN Ticker-Symbol Financial Services / Real Estate 76.464.319,00 € 76.464.319 2,50 € 22,12 € 20,90 € 18,19 €/23,38 € 1,6 Mrd. € Frankfurt und Xetra Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart CDAX, EPRA, MSCI Small Cap (+ESG Screened), HASPAX, Prime All Share Index, Classic All Share Index DE 000748 020 4 DEQ, Reuters: DEQGn.DE Den Angaben und Berechnungen liegen – sofern nicht anders angegeben – Xetra-Schlusskurse zugrunde. FINANZKALENDER 2023 14.08. 29.08. 18.09. 19.09. 14.11. 16.11. Halbjahresﬁnanzbericht 2023 Hauptversammlung, Hamburg Berenberg and Goldman Sachs German Corporate Conference, München Baader Investment Conference, München Quartalsmitteilung 9M 2023 Kepler Cheuvreux UniCredit Pan-European Real Estate Conference, London Unser Finanzkalender wird ständig erweitert. Die neuesten Termine erfahren Sie auf unserer Internetseite unter www.deutsche-euroshop.de/ir. PATRICK KISS UND NICOLAS LISSNER Zukunftsbezogene Aussagen Diese Quartalsmitteilung enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Ein Rundungen und Veränderungsraten Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungs schätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die differenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten rich Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller tet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getrof mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (). fen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. 1 4