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Q U A R T A L S M I T T E I L U N G Z U M 3 0 . S E P T E M B E R 2 0 2 3 Wesentliche Konzernkennzahlen in Mio. € Umsatzerlöse Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT EBT (ohne Bewertungsergebnis 1) EPRA 2 Earnings FFO Konzernergebnis in € EPRA 2 Earnings je Aktie 6 FFO je Aktie Ergebnis je Aktie Gewichtete Anzahl der aus- gegebenen Stückaktien 6 in Mio. € Eigenkapital 3 Verbindlichkeiten Bilanzsumme Eigenkapitalquote in % 3 LTV-Verhältnis in % 4 EPRA 6 LTV in % 5 Brief des Vorstands SEHR GEEHRTE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE, SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN, in den ersten neun Monaten des Geschäftsjah- res 2023 konnte die Deutsche EuroShop ein deutliches Wachstum verzeichnen, sowohl in operativer Hinsicht als auch in Bezug auf ihr Investmentportfolio. Die Kundenfrequenzen und die Umsätze unserer Mieter setzten ihre Erholung fort. Im Vergleich zu den ersten neun Monaten 2022 besuchten 7,4 % mehr Menschen unsere Einkaufszentren, und unsere Mieter verzeichneten eine Steigerung der Handelsum- sätze um 11,0 %. Damit haben die Handelsum- sätze das Niveau von 2019 übertroffen. Zusätz- lich zu dieser Erholung im Bestandportfolio trugen auch die zu Beginn des Jahres getätig- ten Zukäufe von Anteilen an sechs Einkaufszen- tren positiv zu unseren Erfolgskennzahlen bei. In einem Pro-forma-Vergleich auf Basis eines identischen Portfolios ergibt sich die folgende Entwicklung: Die Umsatzer- löse stiegen um 2,9 % von 197,5 Mio. € auf 203,2 Mio. €. Das Netto betriebsergebnis (NOI) entwickelte sich ähnlich positiv und erreichte 160,2 Mio. €, unter anderem aufgrund gerin- gerer Wert berichtigungen auf Mietforderun- gen. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) verzeichnete eine signifikante Steige- rung um 17,9 % auf 168,7 Mio. €, hauptsächlich aufgrund von Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen für nicht umlegbare Neben- kosten und Instandhaltungen sowie niedrige- ren Beratungsaufwendungen. Das Ergebnis vor Steuern und Bewertung (EBT ohne Bewertung) stieg um 24,1 % auf 135,4 Mio. €, und die bereinigten EPRA Earnings, die von Bewertungseffekten unberührt sind, erhöhten sich um 23,3 % von 105,2 Mio. € auf 129,7 Mio. €. Auch die bereinigten Funds from 01.01. – 30.09.2023 01.01. – 30.09.2022 203,2 160,2 168,7 135,4 129,7 129,7 68,2 158,7 123,9 111,5 94,4 90,5 96,4 64,6 01.01. – 30.09.2023 01.01. – 30.09.2022 1,74 1,74 0,91 1,47 1,56 1,05 + / - 28,1 % 29,3 % 51,2 % 43,3 % 43,3 % 34,5 % 5,5 % + / - 18,4 % 11,5 % -13,3 % 01.01.-30.09.2022 (pro forma) 7 197,5 154,8 143,1 109,1 105,2 111,0 77,8 01.01.-30.09.2022 (pro forma) 7 1,41 1,49 1,04 + / - 2,9 % 3,5 % 17,9 % 24,1 % 23,3 % 16,8 % -12,4 % + / - 23,6 % 17,0 % -12,6 % 74.689.725 61.783.594 20,9 % 74.689.725 0,0 % 30.09.2023 31.12.2022 + / - 7,3 % 9,3 % 8,2 % 31.12.2022 (pro forma) 7 2.627,8 2.040,1 4.667,9 56,3 30,0 32,1 + / - -4,3 % -0,1 % -2,5 % 2.343,4 1.864,7 4.208,1 55,7 30,3 33,1 334,9 -16,2 % 366,3 -23,4 % 2.513,9 2.038,3 4.552,2 55,2 32,4 34,1 280,6 Liquide Mittel 1 2 3 4 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt European Public Real Estate Association inklusive Fremdanteile am Eigenkapital Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquide Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen). EPRA Loan to Value (EPRA LTV): Verhältnis Nettoverschuldung (Finanzverbindlichkeiten und Leasingverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu Immobilienvermögen (Investment Properties, Eigengenutzte Immobilien, immaterielle Vermögenswerte und sonstige Vermögenswerte (netto)). Dabei werden Nettoverschuldung und Immobilienvermögen auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt. Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien für das dritte Quartal 2023 berücksichtigt zeitgewichtet die Anfang 2023 durchgeführte und am 3. Februar 2023 ins Handelsregister eingetragene Kapitalerhöhung gegen Bar- und Sacheinlage, durch die sich die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien der Deutsche EuroShop AG von 61.783.594 auf 76.464.319 Stückaktien erhöht hat. Die angegeben Pro-forma-Zahlen beziehen sich auf einen vergleichbaren Konzern, der unter der Annahme aufgestellt wurde, dass der Erwerb der sechs Objektgesellschaften bereits Anfang 2022 erfolgt wäre. Einmaleffekte, die sich aus dem Wechsel der Konsolidierungsmethode und der Erstkonsolidierung ergeben, wurden dabei nicht berücksichtigt. Ebenso wurden keine Anschaffungsnebenkosten in den Pro-forma-Zahlen angesetzt. Zur Verbesserung der Vergleichbarkeit wurde bei der Angabe der wesentlichen Konzernkennzahlen je Aktie die gleiche gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien verwendet. 5 6 7

9M 2023 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2023 Deutsche EuroShop AG Aus unserem Center-Portfolio gibt es ebenso positive Nachrichten: Der zukünftige „Food- garden“ im Main-Taunus-Zentrum ist nahezu komplett vorvermietet und der Baubeginn erfolgt. Auf einer Fläche von rund 7.000 m² im Herzen des Zentrums werden ab voraussicht- lich Frühjahr 2025 acht lokale und internatio- nale Restaurant-Konzepte sowie ergänzende Feinkost-Angebote mit besonderen kulinari- schen Köstlichkeiten angeboten. Im Rhein-Neckar-Zentrum machen die Bau- arbeiten und Vermietungsaktivitäten eben- falls erhebliche Fortschritte. Auf dem ehe- maligen Gelände eines Baumarkts, das sich direkt am Center befindet, entstehen bis Mitte 2024 zwei bemerkenswerte Neuerungen. Zum einen wird ein modernes, freistehendes Restaurantgebäude mit attraktiven Außen- terrassen gebaut, das vom erfolgreichen Pizza- und Pasta-Konzept L'Osteria betrie- ben wird. Zum anderen werden drei neue Mie- ter das Angebot des Rhein-Neckar-Zentrums ergänzen, darunter der Fahrrad-Fachhändler B.O.C., das Erlebniskonzept JUMP House und ein weiterer Anbieter für Indoor-Entertainment. In unseren Shoppingcentern treiben wir die Ansiedlung neuer vielversprechender Mieter weiter aktiv voran. Mit Pepco haben wir einen neuen Mieter für diverse Flächen gefunden, die nach der Insolvenz einer Schuhhandelskette vakant waren. Im Rathaus-Center Dessau, im Phoenix-Center Harburg, im Billstedt-Center in Hamburg und in der Altmarkt-Galerie Dres- den bietet der europäische Einzelhändler nun Kleidung, Haushaltswaren und Dekoartikel an – weitere Standorte sollen folgen. Pepco stellt damit eine Bereicherung für unsere Shopping- center dar. Diese und andere Neuvermietungen unterstreichen unsere Flexibilität und unser Engagement, die Attraktivität unserer Stand- orte kontinuierlich zu steigern. Die ersten drei Quartale 2023 verliefen opera- tiv besser als erwartet, darüber hinaus beein- flussten einmalige Erträge das Ergebnis posi- tiv. Nach der im August erfolgten Anhebung unserer Prognose für 2023 und einem plan- mäßigen Geschäftsverlauf im dritten Quar- tal, bestätigen wir unsere Prognose mit Funds from Operations (FFO) von 2,08 € bis 2,18 € für das Geschäftsjahr 2023. Ich danke Ihnen für Ihr Vertrauen. Hamburg, im November 2023 Hans-Peter Kneip Operations (FFO), unter Berücksichtigung von Bewertungs- und Sondereffekten, verbesser- ten sich von 111,0 Mio. € auf 129,7 Mio. €, was einem Zuwachs von 16,8 % entsprach. Das Konzernergebnis lag – vor allem aufgrund des Bewertungsergebnisses – mit 68,2 Mio. € um 12,4 % unter dem Vergleichszeitraum 2022. Die Konzernliquidität belief sich nach Ausschüttung der Dividende (191,2 Mio. €) zum Periodenende auf 280,6 Mio. €. Erwerb von Minderheitenanteilen Der Deutsche-EuroShop-Konzern hat am 12. Januar 2023 weitere Anteile an sechs Objektgesellschaften, an denen er zuvor mit 50 % bis 75 % bereits beteiligt war, erworben. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Gesellschaften: Objektgesellschaft Allee-Center Magdeburg KG, Hamburg Stadt-Galerie Passau KG, Hamburg Saarpark Center Neunkirchen KG, Hamburg Immobilienkommanditgesellschaft FEZ Harburg, Hamburg Einkaufs-Center Galeria Baltycka G.m.b.H. & Co. KG, Hamburg Forum Wetzlar KG, Hamburg 1. 2. 3. 4. 5. 6. Die Finanzierung dieser Erwerbe erfolgte durch eine Kapitalerhö- hung gegen Bar- und Sacheinlagen. Durch den Hinzuerwerb der Anteile wurden mit wirtschaftlicher Wirkung zum 1. Januar 2023 vier bis- her als at-equity bilanzierte Objektgesellschaften nun erstmalig voll in den Konzern abschluss einbezogen. Es handelt sich um die vier erst- genannten Gesellschaften in der obigen Tabelle (wir verweisen auf die Anteil des Konzerns vor Erwerb Erwerb 2023 nach Erwerb 50 % 75 % 50 % 50 % 74 % 65 % 50 % 25 % 40 % 25 % 26 % 35 % 100 % 100 % 90 % 75 % 100 % 100 % entsprechenden Ausführungen im Geschäftsbericht 2022 auf S. 168 ff.). Ein Vorjahresvergleich ist aufgrund der Veränderung des Konsolidie- rungskreises nur eingeschränkt möglich. 2

9M 2023 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2023 Deutsche EuroShop AG Bei der Beschreibung der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage des Kon- zerns werden im Folgenden, wenn dies der Verbesserung der Vergleich- barkeit mit dem Vorjahreszeitraum dient, auch Angaben auf Basis eines vergleichbaren Konzerns (pro forma) erfolgen. Der vergleichbare Kon- zern wurde unter der Annahme aufgestellt, dass der Erwerb der sechs Objektgesellschaften bereits Anfang 2022 stattgefunden hätte. Ertragslage in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen NOI Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT At-equity-Ergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Latente Steuern (at-equity) At-equity-Ergebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übriges Finanzergebnis Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern Latente Steuern (at-equity) Latente Steuern (mit at-equity) Konzernergebnis 01.01. – 30.09.2023 01.01. – 30.09.2022 203.172 -36.047 -6.896 160.229 13.359 -4.905 168.683 6.555 -32.328 -11.293 3.756 -33.310 135.373 -55.159 -5.695 -6.329 68.190 7.607 -1.139 87 -56.298 1.139 -6.242 -87 158.662 -28.477 -6.302 123.883 3.082 -15.418 111.547 22.031 -27.157 -12.073 89 -17.110 94.437 -15.474 -3.947 -10.411 64.605 20.336 1.642 53 -13.832 -1.642 -10.358 -53 + / - 44.510 -7.570 -594 36.346 10.277 10.513 57.136 -15.476 -5.171 780 3.667 -16.200 40.936 -39.685 -1.748 4.082 3.585 Veränderung in % 28,1 % -26,6 % -9,4 % 29,3 % 333,5 % 68,2 % 51,2 % -70,2 % -19,0 % 6,5 % 4.120,2 % -94,7 % 43,3 % -256,5 % -44,3 % 39,2 % 5,5 % Umsatzerlöse vergleichbar um 2,9 % gestiegen im Vergleich zum Vorjahr Die Umsatzerlöse erhöhten sich um 44,5 Mio. € (+28,1 %). Der wesentliche Anteil des Anstiegs (38,8 Mio. €) ist durch die erstmalige volle Einbeziehung der vier bis- her at-equity bilanzierten Gesellschaften begründet. Der verbleibende Anstieg von 5,7 Mio. € (+2,9 %) spiegelt den Umsatzanstieg zum Vorjahr auf vergleichbarer Basis (like-for-like) wider. Anteil der operativen Centeraufwendungen auf Vorjahresniveau Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraums von 36,0 Mio. €, die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlagefähige Nebenkosten, Grundsteuern, Gebäudeversicherungen und Instandhaltungen umfassen, lagen mit ihrem Anteil am Umsatz von 17,7 % auf Vorjahresniveau (i. Vj. 17,9 %). Wertberichtigungen auf vergleichbarer Basis rückläufig Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 0,6 Mio. € (9,4 %) erhöht. Bezogen auf den vergleichbaren Konzern (pro forma) konnten die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen hingegen um 0,8 Mio. € (9,9 %) gesenkt werden. Hier waren die im Vorjahr aufgetretenen Auswirkungen der Corona-Pandemie besonders maßgeblich, die höhere Wertberichtigun- gen von ausfallgefährdeten Forderungen und insolvenzbedingte Ausbu- chungen erforderlich machten. Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der Auflö- sung von Rückstellungen, aus Erträgen aus in Vorjahren wertberichtig- ten Mietforderungen sowie aus Nachzahlungen im Rahmen von Neben- kostenabrechnungen resultierten, beliefen sich auf 13,4 Mio. € und lagen damit deutlich über der Vorjahresperiode. Hintergrund hierfür sind ins- besondere die in den Jahren 2020 und 2021 coronabedingt gebildeten Rückstellungen für nicht umlegbare Nebenkosten und Instandhaltungen, die mit den Nebenkostenabrechnungen in diesem Jahr aufgelöst werden konnten. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelte, lagen mit 4,9 Mio. € – vor allem aufgrund höherer Beratungs- aufwendungen im Vorjahr – unter der Vergleichsperiode. 3

9M 2023 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2023 Deutsche EuroShop AG EBIT deutlich über dem Vorjahreszeitraum Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 168,7 Mio. € deutlich über dem Vorjahreszeitraum (111,5 Mio. €), was mit 31,6 Mio. € auf den Erwerb der Minderheitenanteile zurückzuführen ist. Aber auch im Pro- forma-Vergleich lag das EBIT um 25,6 Mio. € (+17,9 %) über dem Vorjahr, insbesondere aufgrund der Erträge aus der Auflösung von Rückstellun- gen für nicht umlegbare Nebenkosten und Instandhaltungen, den höhe- ren Beratungsaufwendungen im Vorjahr sowie niedrigeren Wertberich- tigungen im Berichtsjahr. Niedrigeres Finanzergebnis ohne Bewertungseffekte Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) hat sich um -16,2 Mio. € gegenüber dem Vorjahr von -17,1 Mio. € auf -33,3 Mio. € reduziert. Dabei hat sich das at-equity Ergebnis (operativ) hauptsächlich durch die Ver- änderung des Konsolidierungskreises um 15,5 Mio. € auf 6,6 Mio. € vermindert. Der Zinsaufwand der Konzerngesellschaften ist um 5,2 Mio. € gestiegen. Hier wirkte sich ebenfalls die Veränderung des Konsolidierungskreises, aber auch der im Rahmen der Anschlussfinanzierung für das Main-Tau- nus-Zentrum erhöhte Zinssatz und Darlehensbetrag aus. Das übrige Finanzergebnis konnte um 3,7 Mio. € gegenüber dem Vorjahr insbesondere aufgrund von Zinserträgen aus der kurzfristigen Anlage von Geldern deutlich gesteigert werden. EBT (ohne Bewertungsergebnis) durch Minderheitenkauf stark gestiegen Der Erwerb der Minderheitenanteile führte zu einer deutlichen Steige- rung des EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 94,4 Mio. € auf 135,4 Mio. € (+43,3 %). Im Pro-forma-Vergleich hat sich das EBT (ohne Bewertungser- gebnis) um 26,3 Mio. € (+24,1 %) erhöht. Bewertungsergebnis berücksichtigt Ergebnisauswirkungen aus der Veränderung des Konsolidierungskreises Das Bewertungsergebnis beinhaltet mit -46,9 Mio. € das Ergebnis aus der Bewertung der Immobilienwerte, mit +12,7 Mio. € die Ergebnisauswirkun- gen aus der Veränderung des Konsolidierungskreises und mit -21,0 Mio. € die Anschaffungsnebenkosten aus dem Erwerb der weiteren Anteile, die im Wesentlichen die Grunderwerbsteuer beinhalten (basierend auf einer bestmöglichen Schätzung). Die einzelnen Erwerbe wurden bis zur Auf- stellung dieses Abschlusses noch nicht vollständig veranlagt. Vom Ergebnis aus der Bewertung der Immobilienwerte (-46,9 Mio. €) entfielen unter Berücksichtigung des Anteils der Fremdgesellschafter -48,0 Mio. € auf die Bewertung des im Konzern ausgewiesenen Immobilienvermögens und ein Gewinn von 1,1 Mio. € auf die Bewer- tung des Immobilienvermögens der nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Die Steuern vom Einkommen und Ertrag haben sich auf 5,7 Mio. € (i. Vj. 3,9 Mio. €) infolge des deutlich verbesserten Ergebnisses erhöht. Die latenten Steuern, die im Wesentlichen aus der planmäßigen Abschrei- bung der Steuerbilanzwerte unseres Immobilienvermögens sowie der Marktwertbewertung der Immobilien zum Halbjahr resultierten, mach- ten 6,3 Mio. € (i. Vj. 10,4 Mio. €) aus. EPRA Earnings über Vorjahr Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis ausklammern, haben sich durch den Erwerb der Minderheitenanteile um 39,2 Mio. € auf 129,7 Mio. € bzw. um 0,27 € auf 1,74 € je Aktie verbessert. Aber auch im Pro-forma-Vergleich kam es zu einer Steigerung um 24,5 Mio. €, insbe- sondere aufgrund der Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen und den niedrigeren Beratungsaufwendungen im Vergleich zum Vorjahr. Konzernergebnis aufgrund des Bewertungsergebnisses nahezu unverändert Das Konzernergebnis lag mit 68,2 Mio. € um 3,6 Mio. € oberhalb der Ver- gleichsperiode (64,6 Mio. €) und das Ergebnis je Aktie reduzierte sich auf- grund der höheren gewichteten Anzahl der ausgegebenen Stückaktien von 1,05 € auf 0,91 €. EPRA Earnings 01.01. – 30.09.2023 01.01. – 30.09.2022 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis 68.190 0,91 64.605 Bewertungsergebnis Investment Properties1 Erträge und Aufwendungen aus der Ver- änderung des Konsolidierungskreises 2 Latente Steueranpassungen gemäß EPRA 3 EPRA Earnings 46.826 0,63 15.474 8.333 6.329 129.678 0,11 0,09 1,74 0 10.411 90.490 1,05 0,25 0,00 0,17 1,47 Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 1 inklusive des Anteil der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt inklusive Akquisitionskosten aus dem Erwerb weiterer Anteile betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente 2 3 74.689.725 61.783.594 Entwicklung der Funds from Operations Die Funds From Operations (FFO) dienen der Finanzierung unserer lau- fenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Tilgung unse- rer langfristigen Bankdarlehen sowie als Basis für Dividendenausschüt- tungen. Wesentliche Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, werden bei der Ermittlung der FFO eliminiert. Die FFO erhöhten sich von 96,4 Mio. € auf 129,7 Mio. € bzw. von 1,56 € auf 1,74 € je Aktie, auf Basis einer zeitgewichteten Anzahl der ausgegebe- nen Stückaktien. Funds from operations Konzernergebnis Bewertungsergebnis Investment Properties1 Erträge und Aufwendungen aus der Ver- änderung des Konsolidierungskreises 2 Aufwendungen im Rahmen des Übernahmeangebots Latente Steuern FFO Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 1 01.01. – 30.09.2023 01.01. – 30.09.2022 in T€ je Aktie in € 0,91 68.190 in T€ je Aktie in € 1,05 64.605 46.826 8.333 0 6.329 129.678 0,63 0,11 0,00 0,09 1,74 15.474 0 5.884 10.411 96.374 0,25 0,00 0,09 0,17 1,56 74.689.725 61.783.594 inklusive des Anteil der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt inklusive Akquisitionskosten aus dem Erwerb weiterer Anteile 2 4

9M 2023 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2023 Deutsche EuroShop AG UMSATZ in Mio. € EBIT in Mio. € EBT * in Mio. € FFO JE AKTIE in € 203,2 158,7 168,7 135,4 1,56 1,74 111,5 94,4 28,1 % 51,2 % 43,3 % 11,5 % 9M 2022 9M 2023 9M 2022 9M 2023 9M 2022 9M 2023 9M 2022 9M 2023 * ohne Bewertungsergebnis Finanz- und Vermögenslage Vermögens- und Liquiditätssituation Die Bilanzsumme des Deutsche EuroShop-Konzerns erhöhte sich gegen- über dem letzten Bilanzstichtag aufgrund des Erwerbs der Minderheiten- anteile deutlich um 344,1 Mio. € auf 4.552,2 Mio. €. Auf Pro-forma-Basis sank die Bilanzsumme um 115,7 Mio. €. Bilanzstruktur Bilanzsumme in Mio. € Aktiva 4.552,2 327,9 4.208,1 382,9 3.825,2 4.224,3 Passiva 4.552,2 72,5 4.208,1 59,1 1.965,8 1.805,6 Die langfristigen passiven latenten Steuern stiegen infolge weiterer Zufüh- rungen um 5,9 Mio. € auf 340,3 Mio. € an. Die übrigen kurz- und langfris- tigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen erhöhten sich um 16,4 Mio. €. NACHTRAGSBERICHT Zwischen dem Bilanzstichtag 30. September 2023 und dem Tag der Abschlusserstellung sind keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten. PROGNOSEBERICHT Erwartete Ertrags- und Finanzlage Nach der im August erfolgten Anhebung unserer Prognose für 2023 und einem planmäßigen Geschäftsverlauf im dritten Quartal, bestätigen wir unsere Prognose mit Funds from Operations (FFO) von 2,08 € bis 2,18 € für das Geschäftsjahr 2023. Der Prognose wurde eine zeitgewichtete Anzahl ausgegebener Stückaktien von 75.137.020 zu Grunde gelegt. 2.513,9 2.343,4 RISIKOBERICHT 2022 2023 2023 2022 Seit Beginn des Geschäftsjahres haben sich keine wesentlichen Änderun- gen zu den im Risikobericht des zusammengefassten Lageberichts zum 31. Dezember 2022 gemachten Angaben (siehe Geschäftsbericht 2022, S. 142 ff.) ergeben. Wir sehen derzeit keine bestandsgefährdenden Risi- ken für die Gesellschaft Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Eigenkapital (inkl. Fremd gesellschafter) FFO je Aktie in € Eigenkapitalquote bei 55,2 % Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremdgesellschaftern) von 55,2 % hat sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (55,7 %) aufgrund der für das Geschäftsjahr 2022 im September ausgezahlten Dividende von 191,2 Mio. € leicht reduziert und bewegt sich weiterhin auf einem sehr soliden Niveau. Verbindlichkeiten Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten lagen zum 30. Sep- tember 2023 mit 1.630,5 Mio. € aufgrund des Minderheitenerwerbs um 151,3 Mio. € über dem Stand zum Jahresende 2022. Auf Basis des ver- gleichbaren Konzerns haben sich die Finanzverbindlichkeiten um 3,9 Mio. € erhöht. Zum 30. September 2023 wurden alle Kreditauflagen eingehalten. Ziel 2,08 bis 2,18 Ergebnis 2,11 Ergebnis 1,98 2021 2022 2023 5

9M 2023 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2023 Deutsche EuroShop AG KONZERNBILANZ Aktiva in T€ VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte Sachanlagen Investment Properties Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte Summe Aktiva Passiva in T€ EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Summe Eigenkapital Langfristige Verpﬂichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Abfindungsansprüche von Kommanditisten Sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Verpﬂichtungen Kurzfristige Verpﬂichtungen Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verpﬂichtungen Summe Passiva 30.09.2023 31.12.2022 51.740 362 4.075.535 96.666 4.224.303 18.609 28.718 280.585 327.912 4.552.215 51.748 436 3.329.995 443.069 3.825.248 16.991 30.924 334.943 382.858 4.208.106 30.09.2023 31.12.2022 76.464 793.943 1.358.328 2.228.735 1.621.079 340.320 285.118 4.414 2.250.931 9.467 6.205 1.179 28.582 27.116 72.549 61.784 494.526 1.479.927 2.036.237 1.464.917 334.404 307.130 6.333 2.112.784 14.334 8.067 474 11.267 24.943 59.085 4.552.215 4.208.106 6

9M 2023 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2023 Deutsche EuroShop AG KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Konzernergebnis Ergebnis je Aktie (€), unverwässert und verwässert 01.07. – 30.09.2023 01.07. – 30.09.2022 01.01. – 30.09.2023 01.01. – 30.09.2022 67.817 -9.277 -3.733 -2.086 52.721 3.782 -1.354 55.149 1.803 -10.827 -3.835 1.886 -10.973 -6.740 37.436 -6.324 31.112 0,41 52.971 -9.428 -2.894 -898 39.751 602 -4.848 35.505 6.587 -9.091 -4.028 44 -6.488 -6.577 22.440 -4.020 18.420 0,30 203.172 -25.486 -10.561 -6.896 160.229 13.359 -4.905 168.683 7.607 -32.328 -11.293 3.756 -32.258 -56.298 80.127 -11.937 68.190 0,91 158.662 -20.220 -8.257 -6.302 123.883 3.082 -15.418 111.547 20.336 -27.157 -12.073 89 -18.805 -13.832 78.910 -14.305 64.605 1,05 KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG in T€ Konzernergebnis 01.07. – 30.09.2023 01.07. – 30.09.2022 01.01. – 30.09.2023 01.01. – 30.09.2022 31.112 18.420 68.190 64.605 Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungsinstrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses Gesamtergebnis Anteil Konzernaktionäre 526 -120 406 31.518 31.518 5.526 -1.241 4.285 22.705 22.705 1.778 -406 1.372 69.562 69.562 16.345 -3.643 12.702 77.307 77.307 7

9M 2023 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2023 Deutsche EuroShop AG KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG Grundkapital Kapitalrücklage Andere Gewinnrücklagen Gesetzliche Gewinnrücklage Gewinnrücklage Cashﬂow-Hedges in T€ 01.01.2022 Gesamtergebnis Kapitalerhöhung Kapitalherabsetzung Dividendenauszahlungen 30.09.2022 01.01.2023 Gesamtergebnis Kapitalerhöhung Dividendenauszahlungen 30.09.2023 Anzahl Aktien im Umlauf 61.783.594 723.034.380 -723.034.380 61.783.594 61.783.594 14.680.725 76.464.319 61.784 0 723.034 -723.034 0 61.784 61.784 0 14.680 0 76.464 1.217.560 0 -723.034 0 0 799.657 64.605 0 723.034 -61.784 494.526 1.525.512 494.526 0 299.417 0 793.943 1.482.264 68.190 0 -191.161 1.359.293 2.000 0 0 0 0 2.000 2.000 0 0 0 -18.135 12.702 0 0 0 Summe 2.062.866 77.307 -723.034 723.034 -61.784 -5.433 2.078.389 -4.337 1.372 0 0 2.036.237 69.562 314.097 -191.161 2.000 -2.965 2.228.735 01.01. – 30.09.2023 01.01. – 30.09.2022 68.190 11.937 32.258 81 56.298 5.013 4.780 -3.685 -6.527 168.345 -30.177 3.756 -4.709 137.215 -23.263 -8 -33.087 -56.358 10.906 -9.188 -57 -7.696 61.981 -191.161 -135.215 -54.358 334.943 280.585 64.605 14.305 18.805 117 13.832 19.817 1.022 5.284 -2.292 135.495 -27.402 89 -3.071 105.111 -22.896 -12 0 -22.908 0 -19.920 -74 -8.571 0 -61.784 -90.349 -8.146 328.839 320.693 8 KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG in T€ Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten Cashﬂow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Gezahlte Ertragsteuern Netto-Cashﬂow aus betrieblicher Tätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties Auszahlung für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Erwerb von Tochterunternehmen abzüglich erworbener Zahlungsmittel Cashﬂow aus Investitionstätigkeit Einzahlung aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten Auszahlungen an Kommanditisten Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen Auszahlungen an Konzernaktionäre Cashﬂow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand am Anfang der Periode Finanzmittelbestand am Ende der Periode

9M 2023 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2023 Deutsche EuroShop AG SEGMENTBERICHTERSTATTUNG Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen Shop- pingcentern in Deutschland („Inland“) und europäischem Ausland („Aus- land“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungsträger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und EBT ohne Bewertungsergebnis. Die Bewertungs- grundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Konzerns. Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen Leistungs- kennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendun- gen, Vermögenswerte und Schulden der Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunternehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögens- werte und Schulden ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernan- teil quotal berücksichtigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufge- teilt nach Segmenten: Aufteilung nach Segmenten in T€ Umsatzerlöse (01.01. – 30.09.2022) EBIT (01.01. – 30.09.2022) EBT ohne Bewertungsergebnis (01.01. – 30.09.2022) Segmentvermögen (31.12.2022) davon Investment Properties (31.12.2022) Inland 155.960 (136.324) 128.071 (104.817) 104.909 (83.679) 3.283.392 (3.002.022) 3.075.248 (2.797.177) Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschaftsunternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden vom Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrach- tet und sind daher in der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthal- ten. Entsprechend wurde der Geschäfts- und Firmenwert aus dem Erwerb Olympia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zugeordnet. Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesellschaften, die kei- nem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Management GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Angaben nach IFRS 8.33. Ausland 38.947 (33.356) 36.086 (28.755) 30.952 (23.708) 794.581 (712.375) 754.276 (676.968) Summe 194.907 (169.680) 164.157 (133.572) 135.861 (107.387) 4.077.973 (3.714.397) 3.829.524 (3.474.145) Überleitung 8.265 (-11.018) 4.526 (-22.025) -488 (-12.950) 474.242 (493.709) 246.011 (-144.150) 01.01. – 30.09.2023 203.172 (158.662) 168.683 (111.547) 135.373 (94.437) 30.09.2023 4.552.215 (4.208.106) 4.075.535 (3.329.995) SONSTIGE ANGABEN Dividende Am 29. August 2023 wurde die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 2,50 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2022 beschlossen, die am 1. Septem- ber 2023 ausgezahlt wurde. Versicherung des gesetzlichen Vertreters Nach bestem Wissen versichere ich, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen für die Zwischenberichterstattung der Konzernzwischenabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen ent- sprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht der Geschäftsverlauf ein- schließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dar- gestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der vor- aussichtlichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäfts- jahr beschrieben sind. Hamburg, 14. November 2023 Hans-Peter Kneip 9

9M 2023 / Quartalsmitteilung zum 30. September 2023 Deutsche EuroShop AG DIE SHOPPINGCENTER-AKTIE Die Aktie der Deutsche EuroShop schloss das Jahr 2022 mit einem Kurs* von 22,12 € ab. Nach der Ankündigung einer Bezugsrechtskapitalerhö- hung am 12. Januar 2023 entwickelte sich die Aktie bis Ende März rück- läufig und startete dann eine deutliche Erholungsphase bis zu einem Periodenhöchstkurs von 24,30 € am 16. August 2023. In den folgenden Wochen tendierte die Aktie leichter und erreichte den tiefsten Kurs in den ersten neun Monaten am 28. September 2023 mit 17,74 €. Sie schloss die Berichtsperiode am folgenden Handelstag mit einem Kurs von 18,28 € ab. Unter Berücksichtigung der am 1. September 2023 ausgeschütteten Divi- dende von 2,50 € je Aktie entspricht dies einer Performance von -7,7 %. Der SDAX gewann im selben Zeitraum 8,0 %. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sich Ende September auf 1,4 Mrd. €. Kennzahlen der Aktie Branche / Industriegruppe Grundkapital am 30.09.2023 Anzahl der Aktien am 30.09.2023 (nennwertlose Namensstückaktien) Dividende für 2022 Kurs am 30.12.2022 Kurs am 30.09.2023 Tiefst- / Höchstkurs in der Berichtsperiode Marktkapitalisierung am 30.09.2023 Prime Standard Freiverkehr Indizes ISIN Ticker-Symbol Financial Services/Real Estate 76.464.319,00 € 76.464.319 2,50 € 22,12 € 18,28 € 17,74 €/24,30 € 1,4 Mrd. € Frankfurt und Xetra Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart CDAX, EPRA, MSCI Small Cap (+ ESG Screened), HASPAX, Prime All Share Index, Classic All Share Index DE 000748 020 4 DEQ, Reuters: DEQGn.DE Den Angaben und Berechnungen liegen – sofern nicht anders angegeben – Xetra-Schlusskurse zugrunde. FINANZKALENDER 2023 14.11. 16.11. Quartalsmitteilung 9M 2023 Kepler Cheuvreux UniCredit Pan-European Real Estate Conference, London 2024 15.-16.01. Oddo BHF Forum (virtuell) 17.01. 19.03. 21.03. 26.04. 14.05. 25.06. 14.08. 14.11. Kepler Cheuvreux German Corporate Conference, Frankfurt Vorläufige Ergebnisse für das Geschäftsjahr 2023 Bank of America EMEA Real Estate CEO Conference, London Veröffentlichung Geschäftsbericht 2023 Quartalsmitteilung 3M 2024 Hauptversammlung Halbjahresfinanzbericht 2024 Quartalsmitteilung 9M 2024 Unser Finanzkalender wird ständig erweitert. Die neuesten Termine erfahren Sie auf unserer Internetseite unter www.deutsche-euroshop.de/ir Deutsche EuroShop vs. SDAX und EPRA im Vergleich Januar bis November 2023 (indexierte Darstellung, Basis 100, in %) 120 115 110 105 100 95 90 85 80 Jan. Feb. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. EPRA SDAX Deutsche EuroShop SIE WÜNSCHEN WEITERE INFORMATIONEN? Dann besuchen Sie uns im Internet oder rufen Sie uns an: Patrick Kiss und Nicolas Lissner Tel.: Fax: E-Mail: Internet: +49 (0)40–41 35 79 20/-22 +49 (0)40–41 35 79 29 ir@deutsche-euroshop.de www.deutsche-euroshop.de/ir. PATRICK KISS UND NICOLAS LISSNER Zukunftsbezogene Aussagen Diese Quartalsmitteilung enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen. Rundungen und Veränderungsraten Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungsdifferenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten richtet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (-). 10