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HALBJAHRES FINANZBERICHT ZUM 30. JUNI 2024 WESENTLICHE KONZERNKENNZAHLEN BRIEF DES VORSTANDS in Mio. € Umsatzerlöse Nettobetriebsergebnis (NOI) EBIT 7 EBT (ohne Bewertungsergebnis 1) 7 EPRA 2 Earnings FFO Konzernergebnis 4 2 0 2 i n u J . 0 3 m u z t h c i r e b z n a n i f s e r h a j b l a H / p o h S o r u E e h c s t u e D in € EPRA 2 Earnings je Aktie 6 FFO je Aktie Ergebnis je Aktie Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 6 in Mio. € Eigenkapital 3 Verbindlichkeiten Bilanzsumme EPRA 2 NTA EPRA 2 NTA je Aktie in € Eigenkapitalquote in % 3 LTV-Verhältnis in % 4 EPRA 2 LTV in % 5 Liquide Mittel 01.01. – 30.06.2024 01.01. – 30.06.2023 132,8 106,4 107,4 82,1 80,6 79,0 59,5 135,4 107,5 100,4 77,7 87,6 87,5 37,1 01.01. – 30.06.2024 01.01. – 30.06.2023 1,06 1,04 0,78 1,19 1,19 0,50 + /– – 1,9 % – 1,0 % 7,0 % 5,6 % – 8,0 % – 9,7 % 60,5 % + /– – 10,9 % – 12,6 % 56,0 % 76.283.452 73.787.722 3,4 % 30.06.2024 31.12.2023 +/– 2.284,9 2.175,5 4.460,4 2.326,5 30,57 51,2 35,5 37,3 338,6 2.379,0 – 4,0 % 2.081,2 4.460,2 4,5 % 0,0 % 2.414,4 – 3,6 % 31,58 – 3,2 % 53,3 33,2 34,8 336,1 0,7 % 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 European Public Real Estate Association inklusive Fremdanteile am Eigenkapital 3 4 Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlich- keiten abzüglich liquider Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen) Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, sehr geehrte Damen und Herren, das erste Halbjahr 2024 verlief für die Deutsche EuroShop operativ nach Plan. Die Besucherzahlen und Umsätze unserer Mieter entwickeln sich wei- ter positiv. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 konnten wir einen Anstieg der Besucherzahlen in unseren Shoppingcentern um 1,0 % feststellen. Unsere Mieter erzielten zudem einen Umsatzanstieg von 1,9 %. Gegenwärtig führen wir umfangreiche Bauprojekte an mehreren unserer Standorte durch. Im A10 Center, Main-Taunus-Zentrum, Rhein-Neckar-Zent- rum sowie in der Stadt-Galerie Hameln und der City-Galerie Wolfsburg täti- gen wir erhebliche Investitionen, um diese Standorte weiter zu optimieren und deren Attraktivität zu steigern. Dies resultierte in vorübergehenden Leerständen, die zum leichten Rückgang unserer Umsatzerlöse beitrugen: Diese sanken um 1,9 % von 135,4 Mio. € auf 132,8 Mio. €. Das Nettobetriebsergebnis (NOI) entwickelte sich ebenfalls leicht negativ (– 1,0 %) auf 106,4 Mio. €. Demgegenüber erhöhte sich das Ergebnis vor Zin- sen und Steuern (EBIT) um 7,0 % auf 107,4 Mio. €. Das Ergebnis vor Steu- ern und Bewertung (EBT ohne Bewertungsergebnis) legte um 5,6 % auf 82,1 Mio. € zu. Im Vergleichshalbjahr gab es einmalige Ergebniseffekte aus dem Erwerb weiterer Anteile an sechs Objektgesellschaften. Die Bewertung unserer Immobilien blieb im ersten Halbjahr 2024 weitge- hend stabil. Erhöhte Investitionen in den Immobilienbestand resultierten in einem leicht negativen Bewertungsergebnis von 12,6 Mio. €. Dies entspricht einer Verbesserung um 27,2 Mio. € gegenüber dem ersten Halbjahr 2023. Infolgedessen lag das Konzernergebnis mit 59,5 Mio. € um 60,5 % über dem des Vorjahreshalbjahres. 5 EPRA Loan to Value (EPRA LTV): Verhältnis Nettoverschuldung (Finanzverbindlich- keiten und Leasingverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) zu Immobilien- vermögen immaterielle Vermögenswerte und sonstige Vermögenswerte (netto)). Dabei werden Netto - verschuldung und Immobilienvermögen auf Basis des Konzernanteils an den Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ermittelt. (Investment Properties, eigengenutzte Immobilien, 6 Die Anzahl der ausgegebenen Stückaktien für 2023 berücksichtigt zeitgewichtet die Anfang 2023 durchgeführte und am 3. Februar 2023 ins Handelsregister einge- tragene Kapitalerhöhung gegen Bar- und Sacheinlage, durch die sich die Anzahl der im Umlauf befindlichen Aktien der Deutsche EuroShop AG von 61.783.594 auf 76.464.319 Stückaktien in 2023 erhöht hatte. Weiterhin werden bei der Ermittlung der gewichteten Anzahl die bis zum 31. Dezember 2023 bzw. bis zum 31. März 2024 erworbenen eigenen Aktien berücksichtigt. 7 Der Ausweis der Erträge und Aufwendungen aus der Veränderung des Konsoli- dierungskreises erfolgte im Halbjahresbericht zum 30. Juni 2023 im Bewertungs- ergebnis – abweichend zum 31. Dezember 2023 mit einem Ausweis in den sonsti- gen betrieblichen Erträgen und Aufwendungen. Weiterhin wurden abweichend zum 31. Dezember 2023 keine latenten Steuern im Rahmen der Erstkonsolidierung angesetzt. Die Vorjahreszahlen wurden an den Ausweis zum Jahresende unter Berücksichtigung der latenten Steuern angepasst.

2 0 4 2 0 2 i n u J . 0 3 m u z t h c i r e b z n a n i f s e r h a j b l a H / p o h S o r u E e h c s t u e D GRUNDLAGEN DES KONZERNS GESCHÄFTSMODELL DES KONZERNS Die Deutsche EuroShop ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg. Die Deutsche EuroShop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in Shoppingcen- ter an erstklassigen Standorten investiert. Zum Immobilienportfolio gehören 21 Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen, Ungarn und Tsche- chien. Die ausgewiesenen Umsätze erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der vermieteten Flächen in den Einkaufszentren. Die Einkaufszentren werden von eigenständigen Gesellschaften gehalten, über die die Deutsche EuroShop an 16 Shoppingcentern zu 100 % und an fünf Shoppingcentern mit 50 % bis 95 % beteiligt ist. Das operative Management der Einkaufszentren ist an externe Dienstleister im Rahmen von Geschäfts- besorgungsverträgen vergeben. Die um Bewertungseffekte bereinigten EPRA Earnings reduzierten sich um 8,0 % von 87,6 Mio. € auf 80,6 Mio. €. Die Funds from Operations (FFO), für deren Berechnung Bewertungs- sowie Sondereffekte eliminiert wer- den, gingen von 87,5 Mio. € auf 79,0 Mio. € zurück, was einem Minus von 9,7 % entspricht. Im Vorjahreshalbjahr profitierten beide Kennzahlen von Einmalerträgen aus Nebenkostenabrechnungen und von der Auflösung von Wertberichtigungen. Die Konzernliquidität wuchs seit Jahresende 2023 von 336,1 Mio. € – nach der Ausschüttung einer Dividende von 149,1 Mio. € im Januar dieses Jahres – unter anderem aufgrund von Darlehenserhöhungen auf 338,6 Mio. € an. Die EPRA Net Tangible Assets (NTA) je Aktie lagen aufgrund der Dividendenaus- schüttung und der erhöhten gewichteten Aktienzahl mit 30,57 € um 3,2 % (1,01 €) unter dem Wert zum Jahresende 2023 (31,58 €). Auf Basis der Ergebnisse der ersten sechs Monate bestätigen wir unsere Prognose für das Geschäftsjahr 2024. Auf der Grundlage dieser Entwick- lung sowie des Zuflusses zusätzlicher freier Liquidität aus dem laufen- den Geschäftsbetrieb und aus dem erfolgreichen Abschluss weiterer Dar- lehensverträge durch Tochtergesellschaften haben wir eine Erhöhung der vorgesehenen Dividende von 0,80 € je Aktie um 1,80 € je Aktie beschlossen. Somit schlagen wir der Hauptversammlung am 29. August 2024 in Ham- burg die Ausschüttung einer Dividende von 2,60 € je Aktie für das Geschäfts- jahr 2023 vor, wovon voraussichtlich 0,22 € je Aktie der Kapitalertragsteuer unterliegen werden. Ich danke Ihnen für Ihr Vertrauen. Hamburg, im August 2024 Hans-Peter Kneip Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist ver- antwortlich für Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Der Deutsche EuroShop-Konzern ist zen- tral und in einer personell schlanken Struktur organisiert. Das Grundkapital belief sich zum 30. Juni 2024 auf 76.464.319 € und war in 76.464.319 nennwertlose Namensaktien eingeteilt. Zum 30. Juni 2024 besaß die Deutsche EuroShop AG 359.164 eigene Aktien, aus denen der Gesellschaft gemäß § 71b AktG keine Rechte zustehen. Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €.

3 0 ZIELE UND STRATEGIE Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in qualitativ hochwertige Shoppingcenter in Innenstadtlagen und an etablierten Standor- ten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus der Vermietung der Shoppingcenter, der zu einem wesentlichen Teil als jährliche Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden kann, ist ein wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem Grundsatz der Risi- kostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutschland. Indexierte und umsatzgebundene Gewer- bemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität. Die Deutsche EuroShop ist bestrebt, günstige Finanzierungsbedingungen zu nutzen und gleichzeitig ihren Pool an Kreditgebern und Finanzierungsquellen zu erhalten und zu erweitern. Die Gesellschaft hat ihre Investitionstätigkeit in der Vergangenheit hauptsächlich durch besicherte Kredite bei verschiede- nen Kreditgebern finanziert. Zur weiteren Diversifizierung ihrer Kapital- und Finanzierungsstruktur, insbesondere in einem Marktumfeld steigender Zin- sen und tendenziell strengerer Kreditauflagen, prüft die Unternehmensfüh- rung eine Weiterentwicklung der Kapital- und Finanzierungsstruktur. Dabei werden auch Marktchancen für die Emission eines oder mehrerer Kapital- marktinstrumente abgewogen. Die LTV-Quote des Konzerns könnte infolge- dessen, unter dem Vorbehalt der vorherrschenden Marktbedingungen, auf eine Bandbreite von 50 % bis 60 % erhöht werden. Eine Emission steht abhän- gig vom Finanzierungsinstrument unter der Bedingung eines „Investment Grade“-Ratings. STEUERUNGSSYSTEM Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet den Konzern nach den akti- enrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Geschäftsverfahren des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäftsverteilungsplan festgelegt. Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der Shoppingcenter zu erreichen und einen hohen Liquiditätsüberschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirtschaften, leiten sich die Steuerungsgrößen (Leistungs- indikatoren) ab. Dies sind Umsatz, EBIT (Earnings before Interest and Taxes), EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertungsergebnis und FFO (Funds from Operations). 4 2 0 2 i n u J . 0 3 m u z t h c i r e b z n a n i f s e r h a j b l a H / p o h S o r u E e h c s t u e D WIRTSCHAFTSBERICHT GESAMTWIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHENSPEZIFISCHE RAHMENBEDINGUNGEN Nach Ansicht des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) verzögerte sich die wirtschaftliche Erholung im ersten Halbjahr 2024 weiter. Die jüngsten Stimmungs- und Konjunkturindikatoren der deut- schen Wirtschaft haben sich abgeschwächt. Die nach wie vor schwache Aus- landsnachfrage in der Industrie kann durch die noch verhaltene binnenwirt- schaftliche Belebung nur zum Teil kompensiert werden. Die Inflationsrate ist im Juni leicht auf +2,2 % gefallen. In Deutschland, dem Hauptmarkt der Deutsche EuroShop, ist das Brutto- inlandsprodukt (BIP) – nachdem es zu Jahresbeginn 2024 noch um 0,2 % gestiegen war – im zweiten Quartal 2024 preis- und kalenderbereinigt um 0,1 % gesunken. Im Vorjahresvergleich war das BIP im zweiten Quartal 2024 preisbereinigt um 0,3 % höher als im zweiten Quartal 2023. Die Arbeitslosen- quote lag Ende Juni 2024 bei 5,8 % (Vorjahr: 5,5 %). Die Erholung der Verbraucherstimmung in Deutschland ist im Juni 2024 nach Einschätzung des Konsumforschungsunternehmens GfK vorerst zum Stillstand gekommen, was primär auf einen moderaten Rückgang der Ein- kommenserwartung zurückzuführen ist. Als wesentlicher Grund wird der leichte Anstieg der Inflationsrate im zweiten Quartal 2024 gesehen, die sich damit wieder etwas von dem Zielwert der Europäischen Zentralbank (EZB) von etwa 2 % entfernt hat. Die Anschaffungsneigung zeigt weiterhin kaum Bewegung. Gemäß den bisherigen Veröffentlichungen 1 des Statistischen Bundesamts waren die deutschen Einzelhandelsumsätze insgesamt in den ersten vier Monaten 2024 real weitestgehend konstant (Anstieg um 0,2 %). Der Umsatz im Einzelhandel mit Nicht-Lebensmitteln verzeichnete dabei im genannten Zeitraum einen preisbereinigten Rückgang um 0,4 % im Vergleich zum Vor- jahreszeitraum. Der Einzelhandel mit Textilien, Bekleidung, Schuhen und Lederwaren verzeichnete real einen Umsatzrückgang von 0,6 %, während die Umsätze im Internet- und Versandhandel im gleichen Zeitraum preisbe- reinigt um 1,5 % gesunken sind. Handelsimmobilien haben im 1. Halbjahr 2024 laut dem Immobilienbera- tungsunternehmen Savills mit einem Anteil von 31 % am Gewerbeinvest- mentvolumen sowie einem Transaktionsvolumen von 3,3 Mrd. € erneut den höchsten Umsatz aller Nutzungsarten erzielt. Im Vergleich zum Vorjahres- zeitraum mit einem Transaktionsvolumen von 2,7 Mrd. € bedeutet dies einen Anstieg von rund 22 %. Der Investmentmarkt für Handelsimmobilien zeigt sich im Vergleich zu anderen Segmenten weiterhin stabiler, wenngleich das Transaktionsvolumen in 2024 von einigen wenigen Transaktionen getragen wird. Transaktionen bei Shoppingcentern finden aktuell sowohl im Spitzen- segment als auch bei Centern mit Repositionierungsbedarf – auch aufgrund unterschiedlicher Preisvorstellung – kaum statt. 1 Aufgrund von IT-Problemen hat das Statistische Bundesamt die Bereitstellung von aktuelleren Daten aus dem Bereich Einzelhandel auf Ende August 2024 verschoben.

4 0 E R T R A G S L A GE in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten Wertberichtigung und Ausbuchung von Forderungen NOI Sonstige betriebliche Erträge 1 Sonstige betriebliche Aufwendungen 1 EBIT At-equity-Ergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Latente Steuern (at-equity) At-equity-Ergebnis (operativ) Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Zinserträge Übrige Finanzaufwendungen Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) EBT (ohne Bewertungsergebnis) Bewertungsergebnis Bewertungsergebnis (at-equity) Bewertungsergebnis (mit at-equity) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern 1 Latente Steuern (at-equity) Latente Steuern (mit at-equity) KONZERNERGEBNIS 4 2 0 2 i n u J . 0 3 m u z t h c i r e b z n a n i f s e r h a j b l a H / p o h S o r u E e h c s t u e D 01.01. – 30.06.2024 01.01. – 30.06.2023 9.213 – 5.071 148 – 17.669 5.071 – 6.771 – 148 132.847 – 22.086 – 4.318 106.443 4.565 – 3.656 107.352 4.290 – 22.770 – 7.105 2.162 –1.876 – 25.299 82.053 5.804 – 1.422 32 – 41.225 1.422 – 12.598 – 3.036 – 6.919 59.500 2.602 – 32 135.355 – 23.037 – 4.810 107.508 25.781 – 32.932 100.357 4.414 – 21.501 – 7.458 1.870 0 – 22.675 77.682 – 39.803 – 3.371 2.570 37.078 Veränderung in % – 1,9 4,1 10,2 – 1,0 – 82,3 88,9 7,0 – 2,8 – 5,9 4,7 15,6 – 5,6 68,3 9,9 – 60,5 + / – – 2.508 951 492 – 1.065 – 21.216 29.276 6.995 – 124 – 1.269 353 292 –1.876 – 2.624 4.371 27.205 335 – 9.489 22.422 1 Der Ausweis der Erträge und Aufwendungen aus der Veränderung des Konsolidierungskreises erfolgte im Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2023 im Bewertungsergebnis – abweichend zum 31. Dezember 2023 mit einem Ausweis in den sonstigen betrieblichen Erträgen und Aufwendungen. Weiterhin wurden abweichend zum 31. Dezember 2023 keine latenten Steuern im Rahmen der Erstkonsolidierung angesetzt. Die Vorjahreszahlen wurden an den Ausweis zum Jahresende angepasst. Umsatzerlöse leicht rückläufig Die Umsatzerlöse reduzierten sich im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr um 2,5 Mio. € (– 1,9 %). Maßgeblich hierfür waren unter anderem temporäre Leerstände infolge von Investitionsmaßnahmen in den Shoppingcentern, niedrigere Umsatzmieten und Abfindungen als im ersten Halbjahr 2023 sowie vereinzelt geringere Anschlussmieten. Anteil der operativen Centeraufwendungen am Umsatz auf Vorjahresniveau Die operativen Centeraufwendungen des Berichtszeitraums von 22,1 Mio. €, die im Wesentlichen Centermanagement-Honorare, nicht umlagefähige Nebenkosten, Grundsteuern, Gebäudeversicherungen und Instandhaltun- gen umfassen, lagen mit ihrem Anteil am Umsatz von 16,6 % auf Vorjahres- niveau (17,0 %). Weniger Wertberichtigungen erforderlich Die Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 0,5 Mio. € (10,2 %) auf 4,3 Mio. € reduziert. Nettobetriebsergebnis (NOI) Niedrigere Wertberichtigungen, Grundstücksbetriebs- und -verwaltungs- kosten konnten den Rückgang der Umsatzerlöse nicht vollständig kompen- sieren, sodass das Nettobetriebsergebnis (NOI) mit 106,4 Mio. € um 1,0 % zurückging. Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Erträge, die im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen, aus Erträgen aus in Vorjahren wertberichtigten Miet- forderungen sowie aus Nachzahlungen im Rahmen von Nebenkostenabrech- nungen resultierten, beliefen sich auf 4,6 Mio. € und lagen damit deutlich unter der Vergleichsperiode des Vorjahres (25,8 Mio. €). Ausschlaggebend hierfür waren mit 16,2 Mio. € Erträge aus der Veränderung des Konsolidie- rungskreises im Rahmen des Erwerbs weiterer Anteile an sechs Objekt- gesellschaften zu Beginn des Vorjahres. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, bei denen es sich größtenteils um allgemeine Kosten der Verwaltung und Personalkosten handelte, konnten auf 3,7 Mio. € reduziert werden. Im Vorjahr flossen in diese Position zusätz- lich 29,4 Mio. € Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veränderung des Konsolidierungskreises ein. EBIT steigt um 7 % Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 107,4 Mio. € über dem Vorjahr (100,4 Mio. €), was im Wesentlichen auf den Ergebniseffekt aus der Veränderung des Konsolidierungskreises zurückzuführen ist. Finanzergebnis unter Vorjahreshalbjahr Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) lag mit – 25,3 Mio. € unter dem Vorjahreshalbjahr (– 22,7 Mio. €). Dabei verbesserten sich im Ver- gleich zum Vorjahr die Zinserträge um 0,3 Mio. € auf 2,2 Mio. €, während der

5 0 Zins aufwand der Konzerngesellschaften um 1,3 Mio. € anstieg. Hier wirkten sich Darlehenserhöhungen für die Stadt-Galerie Passau (bereits zum Ende des Geschäftsjahres 2023), das Allee-Center Magdeburg und das Allee- Center Hamm aus. Aus der langfristigen Refinanzierung und Erhöhung des Darlehens für das Allee-Center Hamm resultierten darüber hinaus übrige Finanzaufwendungen aus der Ablösung eines Swaps für das Altdarlehen in Höhe von 1,9 Mio. €. EBT (ohne Bewertungsergebnis) gesteigert Die Steigerung des EBIT abzüglich des reduzierten Finanzergebnisses führte insgesamt zu einer Erhöhung des EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 77,7 Mio. € auf 82,1 Mio. € (+5,6 %). Bewertungsergebnis von Investitionen geprägt Die Immobilienwerte blieben im ersten Halbjahr 2024 weitgehend stabil und resultierten inklusive der erhöhten Investitionen in den Immobilienbestand in einem negativen Bewertungsergebnis von 12,6 Mio. €. Unter Berücksichtigung des Anteils der Fremdgesellschafter entfielen – 17,7 Mio. € auf die Bewertung des im Konzern ausgewiesenen Immobilien- vermögens und ein Gewinn von 5,1 Mio. € auf die Bewertung des Immobili- envermögens der nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen. 4 2 0 2 i n u J . 0 3 m u z t h c i r e b z n a n i f s e r h a j b l a H / p o h S o r u E e h c s t u e D Die Marktwertveränderungen der einzelnen Immobilienwerte lagen dabei in einer Bandbreite von – 3,6 % bis +4,4 %. Der Vermietungsstand von 94,1 % hat sich im Vergleich zum letzten Bilanzstichtag leicht (0,8 Prozentpunkte) erhöht und lag damit weiterhin auf einem hohen Niveau. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Die Steuern vom Einkommen und Ertrag haben sich auf – 3,0 Mio. € (i. Vj. – 3,4 Mio. €) infolge des Verbrauches von steuerlichen Verlustvorträgen reduziert. Der Aufwand aus latenten Steuern, der im Wesentlichen aus der planmäßigen Abschreibung der Steuerbilanzwerte unseres Immobilien- vermögens resultierte, machte 6,9 Mio. € (i. Vj. Ertrag von 2,6 Mio. €) aus. EPRA Earnings aufgrund von Einmalerträgen im Vorjahr leicht rückläufig Die EPRA Earnings, die das Bewertungsergebnis ausklammern, haben sich um 7,0 Mio. € bzw. um 0,13 € je Aktie verringert, insbesondere aufgrund von Einmalerträgen aus Nebenkostenabrechnungen und Auflösungen von Wert- berichtigungen im Vorjahr. Konzernergebnis deutlich verbessert Das Konzernergebnis lag mit 59,5 Mio. € um 22,4 Mio. € oberhalb der Ver- gleichsperiode (37,1 Mio. €) und das Ergebnis je Aktie erhöhte sich von 0,50 € auf 0,78 €. E P R A E A R NING S 01.01. – 30.06.2024 01.01. – 30.06.2023 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis 59.500 0,78 37.078 12.598 0,17 39.803 0,50 0,54 Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Erträge und Aufwendungen aus der Veränderung des Konsolidierungskreises 3 Latente Steueranpassungen gemäß EPRA 2 EPRA EARNINGS Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 0 0,00 13.177 0,18 8.485 80.583 0,11 – 2.450 1,06 87.608 – 0,03 1,19 76.283.452 73.787.722 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschafts- unternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 2 betreffen latente Steuern auf Investment Properties und derivative Finanzinstrumente inklusive Akquisitionskosten aus dem Erwerb weiterer Anteile 3 Entwicklung der Funds from Operations Die Funds from Operations (FFO) dienen der Finanzierung unserer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Tilgung unserer langfris- tigen Bankdarlehen sowie als Basis für Dividendenausschüttungen. Wesent- liche Einmaleffekte, die nicht zur operativen Tätigkeit des Konzerns gehören, werden bei der Ermittlung der FFO eliminiert. Die FFO reduzierten sich von 87,5 Mio. € auf 79,0 Mio. € bzw. von 1,19 € auf 1,04 € je Aktie. F UND S F R OM OP E R AT ION S 01.01. – 30.06.2024 01.01. – 30.06.2023 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis 59.500 0,78 37.078 Bewertungsergebnis Investment Properties 1 Erträge und Aufwendungen aus der Veränderung des Konsolidierungskreises 2 Latente Steuern1 FFO Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien 12.598 0,17 39.803 0 0,00 13.177 6.919 79.017 0,09 -2.570 1,04 87.488 1 2 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschafts- unternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt inklusive Akquisitionskosten aus dem Erwerb weiterer Anteile 76.283.452 73.787.722 0,50 0,54 0,18 -0,03 1,19 UM S AT Z in Mio. € E B I T in Mio. € E B T 1 in Mio. € 135,4 132,8 100,4 107,4 77,7 82,1 F F O JE A K T IE in € 1,19 1,04 – 1,9 % 7,0 % 5,6 % – 12,6 % H1 2023 H1 2024 H1 2023 H1 2024 H1 2023 H1 2024 H1 2023 H1 2024 1 ohne Bewertungsergebnis

6 0 FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE Vermögens- und Liquiditätssituation Die Bilanzsumme des Deutsche EuroShop-Konzerns ist mit 4.460,4 Mio. € gegenüber dem letzten Bilanzstichtag unverändert. Der Finanzmittelbestand konnte trotz der Dividendenausschüttung über 149,1 Mio. € im Januar dieses Jahres von 336,1 Mio. € auf 338,6 Mio. € erhöht werden. in T€ Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) BILANZSUMME 30.06.2024 367.950 4.092.448 72.676 2.102.867 2.284.855 4.460.398 31.12.2023 368.244 4.091.953 76.427 2.004.723 2.379.047 4.460.197 Veränderung – 294 495 – 3.751 98.144 – 94.192 201 4 2 0 2 i n u J . 0 3 m u z t h c i r e b z n a n i f s e r h a j b l a H / p o h S o r u E e h c s t u e D Eigenkapitalquote bei 51,2 % Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremdgesellschaftern) von 51,2 % hat sich gegenüber dem letzten Bilanzstichtag (53,3 %) aufgrund der im Januar 2024 erfolgten Ausschüttung einer Sonderdividende für das Geschäftsjahr 2022 in Höhe von 149,1 Mio. € verringert. Sie liegt damit aber weiterhin auf einem soliden Niveau. B IL A N Z S T RUK T UR Bilanzsumme in Mio. € Aktiva 4.460,2 4.460,4 368,2 368,0 Passiva 4.460,4 4.460,2 72,7 76,4 Verbindlichkeiten Die kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten erhöhten sich zum 30. Juni 2024 aufgrund der Darlehenserhöhungen für das Allee-Center Mag- deburg und das Allee-Center Hamm auf 1.774,0 Mio. €. Zum 30. Juni 2024 wurden alle Kreditauflagen eingehalten. Die langfristigen passiven latenten Steuern stiegen infolge weiterer Zufüh- rungen um 7,4 Mio. € auf 339,3 Mio. € an. Die übrigen kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen reduzierten sich um 9,5 Mio. €. Net Tangible Assets nach EPRA Die Net Tangible Assets (NTA) zum 30. Juni 2024 lagen aufgrund der Divi- dendenausschüttung zu Beginn des Geschäftsjahres mit 2.326,5 Mio. € um 87,9 Mio. € unter den NTA zum Jahresende 2023 (2.414,4 Mio. €). Die NTA je Aktie reduzierten sich korrespondierend um 1,01 € von 31,58 € auf 30,57 € je Aktie (– 3,2 %). 4.092,0 4.092,4 2.102,8 2.004,8 E P R A N TA 30.06.2024 31.12.2023 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € 2.284,9 2.379,0 Eigenkapital (ohne Fremdgesellschafter) 2.026.609 26,63 2.119.667 27,72 2023 2024 2024 2023 Kurzfristige Vermögenswerte Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Verpflichtungen Langfristige Verpflichtungen Eigenkapital (inkl. Fremd gesellschafter) Zeitwert derivativer Finanzinstrumente 1 EIGENKAPITAL OHNE DERIVA- TIVE FINANZINSTRUMENTE Latente Steuern auf Invest- ment Properties und derivative Finanzinstrumente 1 Immaterielle Vermögenswerte Geschäfts- oder Firmenwert als Ergebnis latenter Steuern 2.443 0,03 6.427 0,09 2.029.052 26,66 2.126.094 27,81 349.152 – 18 4,59 0,00 340.042 – 23 – 51.719 – 0,68 – 51.719 4,45 0,00 – 0,68 31,58 EPRA NTA 2.326.467 30,57 2.414.394 Anzahl der ausgegebenen Stückaktien zum Bilanzstichtag 76.105.155 76.455.319 1 inklusive des Anteils, der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschafts- unternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt

7 0 EPRA Loan to Value (EPRA LTV) Der EPRA LTV, welcher auf den quotalen Anteil des Konzerns an den Gemein- schaftsunternehmen und Tochterunternehmen abstellt, lag am Bilanzstich- tag bei 37,3 % (i. Vj. 34,8 %). E P R A L O A N T O VA L UE (E P R A LT V ) Werte quotal in T€ 30.06.2024 31.12.2023 Veränderung 1.697.361 1.601.506 95.855 Lang- und kurzfristige Bankverbindlichkeiten Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16 Verbindlichkeit) Sonstige Verbindlichkeiten (netto) Liquide Mittel 255 292 14.266 14.415 – 324.187 – 322.233 NETTOFINANZVERSCHULDUNG 1.387.695 1.293.980 Investment Properties Eigengenutzte Immobilie (IFRS 16 Nutzungsrecht) Immaterielle Vermögenswerte Sonstige Vermögenswerte (netto) 3.722.635 3.720.967 261 18 0 286 23 0 IMMOBILIENVERMÖGEN 3.722.914 3.721.276 EPRA LTV IN % 37,3 34,8 PROGNOSEBERICHT Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Für 2024 geht das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) von einem leichten Anstieg des Bruttoinlandsprodukts um 0,2 % aus. Die einsetzende moderate Konjunkturerholung würde vor allem von den wieder anziehenden Expor- ten sowie dem privaten Konsum getragen werden. Eine hohe konjunktu- relle Dynamik würde sich jedoch nicht abzeichnen. Das ifo Institut erwar- tet einen deutlichen Rückgang der Inflationsrate auf 2,2 % und eine leicht erhöhte Arbeitslosenquote (5,9 %). Im weiteren Verlauf des Jahres würde die gesamtwirtschaftliche Erholung im Zuge der Normalisierung der Konsum- konjunktur an Tempo gewinnen. Die Kaufkraft der privaten Haushalte dürfte nach Auffassung des ifo Institut weiter an Stärke zulegen und die Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen sich allmählich erholen. Für das kommende Jahr 2025 rechnet das IfW mit einem Wachstum der Wirtschaftsleistung um 1,1 % und einer Inflationsrate von etwa 2,0 %. Die Zeichen mehrten sich, dass sich die deutsche Wirtschaft aus der Rezes- sion befreien könne. Eine wichtige Weichenstellung wäre dabei die von der Europäischen Zentralbank (EZB) eingeläutete Zinswende. Im Juni 2024 hat die EZB die Leitzinsen um 0,25 %-Punkte reduziert. Das IfW erwartet im Jahresverlauf zwei weitere Zinssenkungen der EZB um jeweils weitere 0,25 %-Punkte. Die restriktive Wirkung der Geldpolitik würde im Zuge der durch die Leitzinssenkungen sowohl für Unternehmen als auch für private Konsumenten verbesserten Finanzierungsbedingungen nachlassen. Nach geringen Zuwächsen im Vorjahr würden die Reallöhne in 2024 mit 3,4 % so kräftig anziehen wie seit über 30 Jahren nicht mehr. Für den privaten Kon- sum werden nach einem Rückgang im Vorjahr (– 0,7 %) deutliche Zuwächse um 0,6 % für das laufenden Jahr und 1,2 % für 2025 erwartet. – 37 – 149 – 1.954 93.715 1.668 – 25 – 5 0 1.638 2,5 4 2 0 2 i n u J . 0 3 m u z t h c i r e b z n a n i f s e r h a j b l a H / p o h S o r u E e h c s t u e D NACHTRAGSBERICHT Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG hat mit Zustimmung des Aufsichts- rats am 8. August 2024 beschlossen, der für den 29. August 2024 einberu- fenen ordentlichen Hauptversammlung die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von nunmehr 2,60 € je Aktie der Gesellschaft zur Beschlussfassung vorzuschlagen und damit den in der am 17. Juli 2024 im Bundesanzeiger bekannt gemachten Einberufung der ordentlichen Hauptversammlung vor- gesehenen Betrag von 0,80 € je Aktie um 1,80 € zu erhöhen. Die Erhöhung des vorgesehenen Betrags der Dividende ist möglich geworden, da der Gesell- schaft zusätzliche freie Liquidität aus dem laufenden Geschäftsbetrieb und aus dem Abschluss weiterer Darlehensverträge durch Tochtergesellschaf- ten zugeflossen ist. Zwischen dem Bilanzstichtag 30. Juni 2024 und dem Tag der Abschlusser- stellung sind darüber hinaus keine Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten.

8 0 4 2 0 2 i n u J . 0 3 m u z t h c i r e b z n a n i f s e r h a j b l a H / p o h S o r u E e h c s t u e D Erwartete Ertrags- und Finanzlage Das erste Halbjahr 2024 war von einem planmäßigen Verlauf des opera- tiven Geschäfts geprägt. Wir wiederholen daher unsere Prognose für das Geschäftsjahr 2024: • Umsatz: 268 – 274 Mio. € • Operatives Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT): 204 – 210 Mio. € • Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungsergebnis: 149 – 155 Mio. € • Funds from Operations (FFO): 146 – 152 Mio. €. UM S AT Z in Mio. € Ergebnis 264,7* 51,9 Ergebnis 273,3 Ziel 268 – 274 E B I T in Mio. € Ergebnis 194,2* 41,8 E B T (ohne Bewertungsergebnis) in Mio. € F UND S F R OM OP E R AT ON S (F F O) in Mio. € Ergebnis 212,7 Ziel 204 – 210 Ergebnis 169,5 Ziel 149 – 155 Ergebnis 149,6 * 19,4 Ergebnis 171,3 Ziel 146 – 152 Ergebnis 149,6 * 19,5 212,8 152,4 130,2 130,1 2022 2023 2024 2022 2023 2024 2022 2023 2024 2022 2023 2024 * Pro Forma Dividendenplanung Der Vorstand hat gemeinsam mit dem Aufsichtsrat beschlossen, der für den 29. August 2024 in Hamburg geplanten Hauptversammlung die Zahlung einer Dividende in Höhe von 2,60 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2023 vorzuschla- gen (wir verweisen hierzu auch auf die Ausführungen im Nachtragsbericht). RISIKOBERICHT Seit Beginn des Geschäftsjahres haben sich keine wesentlichen Änderun- gen zu den im Risikobericht des zusammengefassten Lageberichts zum 31. Dezember 2023 gemachten Angaben (siehe Geschäftsbericht 2023, S. 143 ff.) ergeben. Wir sehen derzeit keine bestandsgefährdenden Risiken für die Gesellschaft.

9 0 KONZERNBILANZ Aktiva in T€ VERMÖGENSWERTE Langfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte Sachanlagen Investment Properties Nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen Langfristige Vermögenswerte Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristige Vermögenswerte SUMME AKTIVA Passiva in T€ EIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTEN Eigenkapital und Rücklagen Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Eigene Anteile Summe Eigenkapital Langfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Passive latente Steuern Verbindlichkeiten aus Kommanditeinlagen nicht beherrschender Gesellschafter Sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Verpflichtungen Kurzfristige Verpflichtungen Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Sonstige Rückstellungen Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verpflichtungen SUMME PASSIVA 4 2 0 2 i n u J . 0 3 m u z t h c i r e b z n a n i f s e r h a j b l a H / p o h S o r u E e h c s t u e D 30.06.2024 31.12.2023 51.736 403 3.943.021 97.288 4.092.448 11.964 17.419 338.567 367.950 51.742 449 3.947.021 92.741 4.091.953 13.419 18.754 336.071 368.244 4.460.398 4.460.197 30.06.2024 31.12.2023 76.464 793.943 1.156.561 – 359 2.026.609 1.760.503 339.335 258.246 3.029 2.361.113 13.539 11.430 17.227 11.403 19.077 72.676 76.464 793.943 1.249.269 – 9 2.119.667 1.665.679 331.918 259.380 7.126 2.264.103 11.921 10.635 19.891 14.459 19.521 76.427 4.460.398 4.460.197

0 1 KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG in T€ Umsatzerlöse Grundstücksbetriebskosten Grundstücksverwaltungskosten Wertberichtigungen und Abgänge finanzieller Vermögenswerte Nettobetriebsergebnis (NOI) Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Gewinn- oder Verlustanteile von assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, die nach at-equity bilanziert werden Zinsaufwendungen Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile Übrige Finanzaufwendungen Zinserträge Finanzergebnis Bewertungsergebnis Ergebnis vor Steuern (EBT) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag KONZERNERGEBNIS Ergebnis je Aktie (€) 01.04. – 30.06.2024 01.04. – 30.06.2023 01.01. – 30.06.2024 01.01. – 30.06.2023 (angepasst) 1 66.830 – 7.901 – 3.871 – 2.368 52.690 2.247 – 1.946 52.991 7.146 – 11.553 – 3.459 – 1.876 1.457 – 8.285 – 12.942 31.764 – 4.974 26.790 0,35 67.570 – 9.114 – 3.290 – 2.178 52.988 4.837 – 1.723 56.102 3.600 – 10.813 – 3.653 0 1.499 – 9.367 – 35.374 11.361 – 830 10.531 0,13 132.847 – 14.715 – 7.371 – 4.318 106.443 4.565 – 3.656 107.352 9.213 – 22.770 – 7.105 – 1.876 2.162 – 20.376 – 17.669 69.307 – 9.807 59.500 0,78 135.355 – 16.209 – 6.828 – 4.810 107.508 25.781 – 32.932 100.357 5.804 – 21.501 – 7.458 0 1.870 – 21.285 – 41.225 37.847 – 769 37.078 0,50 1 Der Ausweis der Erträge und Aufwendungen aus der Veränderung des Konsolidierungskreises erfolgte im Halbjahresfinanzbericht zum 30. Juni 2023 im Bewertungs- ergebnis – abweichend zum 31. Dezember 2023 mit einem Ausweis in den sonstigen betrieblichen Erträgen und Aufwendungen. Weiterhin wurden abweichend zum 31. Dezember 2023 keine latenten Steuern im Rahmen der Erstkonsolidierung angesetzt. Die Vorjahreszahlen wurden an den Ausweis zum Jahresende unter Berücksichti- gung der latenten Steuern angepasst. KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG in T€ Konzernergebnis 01.04. – 30.06.2024 01.04. – 30.06.2023 01.01. – 30.06.2024 01.01. – 30.06.2023 26.790 10.531 59.500 37.078 Posten, die unter bestimmten Bedingungen zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Effektiver Teil der Gewinne und Verluste aus Sicherungs instrumenten bei einer Absicherung von Zahlungsströmen Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses GESAMTERGEBNIS Anteil Konzernaktionäre 2.606 – 418 2.188 28.978 28.978 1.362 – 308 1.054 11.585 11.585 3.984 – 645 3.339 62.839 62.839 1.252 – 286 966 38.044 38.044 4 2 0 2 i n u J . 0 3 m u z t h c i r e b z n a n i f s e r h a j b l a H / p o h S o r u E e h c s t u e D

1 1 KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG in T€ 01.01.2023 Gesamtergebnis Kapitalerhöhung Anzahl Aktien im Umlauf 61.783.594 14.680.725 Dividendenauszahlungen Grundkapital Kapital rücklage 61.784 0 14.680 0 494.526 0 299.417 0 Andere Gewinn rücklagen 1.482.264 37.078 0 0 76.464.319 76.464 793.943 1.519.342 76.455.319 76.464 793.943 1.252.635 0 0 0 0 0 0 59.500 – 6.466 – 149.081 1.156.588 30.06.2023 01.01.2024 Gesamtergebnis Erwerb eigene Anteile – 350.164 Dividendenauszahlungen 30.06.2024 76.105.155 76.464 793.943 KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG 4 2 0 2 i n u J . 0 3 m u z t h c i r e b z n a n i f s e r h a j b l a H / p o h S o r u E e h c s t u e D in T€ Konzernergebnis Ertragsteuern Finanzergebnis Abschreibungen auf abnutzbare immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Unrealisierte Marktwertveränderungen der Investment Properties und sonstiges Bewertungsergebnis Erhaltene Ausschüttungen und Kapitalrückzahlungen Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen und Erträge Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen Veränderungen der Verbindlichkeiten Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Gezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Gezahlte Ertragsteuern Netto-Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties Auszahlung für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen Erwerb von Tochterunternehmen abzüglich erworbener Zahlungsmittel Cashflow aus Investitionstätigkeit Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Rückzahlung von Finanzverbindlichkeiten Auszahlung aus der Tilgung von Leasingverbindlichkeiten Erwerb eigener Aktien Auszahlungen an Kommanditisten Auszahlungen für den Erwerb weiterer Kommanditanteile Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen Auszahlungen an Konzernaktionäre Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand am Anfang der Periode FINANZMITTELBESTAND AM ENDE DER PERIODE Gesetz liche Gewinn rücklage Gewinn rücklage Cash flow Hedges Eigene Anteile 2.000 0 0 0 2.000 2.000 0 0 0 – 4.337 966 0 0 – 3.371 – 5.366 3.339 0 0 2.000 – 2.027 0 0 0 0 0 – 9 0 – 350 0 – 359 Summe 2.036.237 38.044 314.097 0 2.388.378 2.119.667 62.839 – 6.816 – 149.081 2.026.609 01.01. – 30.06.2024 01.01. – 30.06.2023 (angepasst) 1 59.500 9.807 20.376 67 17.669 4.666 0 3.063 – 3.056 – 2.373 109.719 – 22.819 2.162 – 3.037 86.025 – 16.445 – 16 0 – 16.461 113.428 – 18.813 – 50 – 6.816 – 5.736 0 0 – 149.081 – 67.068 2.496 336.071 338.567 37.078 769 21.285 55 41.225 3.689 13.177 1.350 – 431 – 10.304 107.893 – 20.427 1.870 – 2.390 86.946 – 16.330 – 7 – 19.455 – 35.792 10.906 – 7.836 – 39 0 – 5.410 – 13.472 61.981 0 46.130 97.284 334.943 432.227 1 Der Ausweis des Minderheitenerwerbs innerhalb der Kapitalflussrechnung wurde an die Darstellung zum 31. Dezember 2023 angepasst. Im Wesentlichen betrifft es den separaten Ausweis der „Auszahlungen für den Erwerb weiterer Kommanditanteile“, die zuvor zusammen mit dem „Erwerb von Tochterunternehmen abzüglich erworbener Zahlungsmittel“ dargestellt wurden.

2 1 ANHANG / ERLÄUTERUNGEN GRUNDLAGEN DER BERICHTERSTATTUNG Der vorliegende Zwischenabschluss des Deutsche-EuroShop-Konzerns zum 30. Juni 2024 wurde in Übereinstimmung mit IAS 34 (Zwischenab- schluss) in verkürzter Form aufgestellt. Der verkürzte Zwischenabschluss ist im Zusammenhang mit dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2023 zu lesen. Der Zwischenabschluss wurde unter Anwendung der International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellt. Die angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen denen des letzten Konzernabschlusses zum Geschäftsjahresende. Für eine detail- lierte Beschreibung der angewandten Methoden verweisen wir auf unseren Konzernanhang für das Jahr 2023 (Geschäftsbericht 2023, S. 168 ff.). Die erstmalig zum 1. Januar 2024 verpflichtend anzuwendenden neuen Rechnungslegungsstandards und Interpretationen wurden beachtet, hatten jedoch keine Auswirkungen auf die Darstellung des Zwischenabschlusses. Der Zwischenabschluss zum 30. Juni 2024 wurde weder entsprechend § 317 HGB geprüft noch einer prüferischen Durchsicht unterzogen. ERLÄUTERNDE ANGABEN ZUR KONZERNBILANZ UND KONZERNGEWINN UND VERLUSTRECHNUNG Investment Properties Die Investment Properties haben sich im ersten Halbjahr 2024 wie folgt entwickelt: in T€ BUCHWERT ZUM 01.01. Veränderung Konsolidierungskreis Veränderungen Mietanreize Aktivierte bauliche Maßnahmen Unrealisierte Marktwertveränderungen BUCHWERT ZUM 30.06. / 31.12. 2024 2023 3.947.021 3.351.821 0 – 273 16.445 – 20.172 3.943.021 773.000 8.084 43.481 – 229.365 3.947.021 Die Investment Properties (IAS 40) wurden zum Marktwert (Fair Value) bewertet. Zum 30. Juni 2024 erfolgte, wie auch zum 31. Dezember 2023, eine Bewertung durch den Gutachter Jones Lang LaSalle (JLL). Dabei kam wie zum 31. Dezember 2023 die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) zur Anwen- dung. Wir verweisen hierzu auf die Erläuterungen zur DCF-Methode in unse- rem Geschäftsbericht 2023 auf S.171 ff. Es handelte sich um ein Bewertungs- verfahren des Level 3 der Bewertungshierarchie des IFRS 13. 4 2 0 2 i n u J . 0 3 m u z t h c i r e b z n a n i f s e r h a j b l a H / p o h S o r u E e h c s t u e D In der nachfolgenden Übersicht sind wesentliche Annahmen, welche bei der Ermittlung der Marktwerte durch JLL verwendet wurden, dargestellt: B E W E R T UNG S PA R A ME T E R in % Mietsteigerungsrate 1 Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungszinssatz 30.06.2024 31.12.2023 1,46 12,16 7,10 5,64 1,47 12,07 7,10 5,64 1 Nominelle Mietsteigerungsrate im DCF-Model im Bewertungszeitraum von 10 Jahren unter Einbeziehung von inflationsbedingten Mietindexierungen und Veränderungen der Vermietungsquote Eine Veränderung wesentlicher Parameter (Sensitivitätsanalyse) der Immo- bilienbewertung um 25 bzw. 100 Basispunkte hätte folgende Auswirkun- gen auf das Bewertungsergebnis vor Steuern (inklusive des auf die at-equity konsolidierten Unternehmen entfallenden Anteils): S E N S I T I V I TÄT S A N A LY S E – B E W E R T UNG S PA R A ME T E R Mietsteigerungsrate Kostenquote Diskontierungsrate Kapitalisierungszinssatz 7,10 Basis 1,46 12,16 7,10 5,64 Änderung Parameter + 0,25 %-Punkte – 0,25 %-Punkte + 1,00 %-Punkte – 1,00 %-Punkte + 0,25 %-Punkte – 0,25 %-Punkte + 0,25 %-Punkte – 0,25 %-Punkte in Mio. € 121,4 – 108,6 – 43,1 43,3 – 65,6 71,6 – 93,3 106,6 in % 3,3 – 2,9 – 1,2 1,2 – 1,8 1,9 – 2,5 2,9 Auf Basis der Gutachten ergab sich für das erste Halbjahr 2024 für das Immobilienportfolio eine Nettoanfangsrendite vor Transaktionskosten von 6,55 % gegenüber 6,64 % im Geschäftsjahr 2023 bzw. eine Nettoanfangsren- dite nach Transaktionskosten (Net Initial Yield) von 6,17 % gegenüber 6,25 % in 2023. Die EPRA Nettoanfangsrendite für das erste Halbjahr 2024 belief sich unverändert auf 5,9 %. Finanzinstrumente Mit Ausnahme der zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanzinstrumente und übrigen Finanzanlagen wurden die finanziellen Ver- mögenswerte und Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Aufgrund der überwiegend kurzfristigen Laufzeiten der Forde- rungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, sonstigen Vermögenswerte und sonstigen Verbindlichkeiten sowie liquiden Mitteln wichen die Buchwerte am Bilanzstichtag nicht signifikant von den beizule- genden Zeitwerten ab. Die beizulegenden Zeitwerte der zu fortgeführten Anschaffungskosten bilan- zierten Finanzverbindlichkeiten entsprachen den Barwerten der mit den Schulden verbundenen Zahlungen auf Basis aktueller Zinsstrukturkurven (Level 2 nach IFRS 13) und beliefen sich zum 30. Juni 2024 auf 1.657,6 Mio. € (31. Dezember 2023: 1.555,5 Mio. €). Bei den zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten derivativen Finanzinst- rumenten handelte es sich um Zinssicherungsgeschäfte. Der beizulegende Zeitwert entsprach dabei dem Barwert der auf Basis aktueller Zinsstruktur- kurven erwarteten künftigen Nettozahlungen aus den Sicherungsgeschäften (Level 2 nach IFRS 13). Zum 30. Juni 2024 bestanden Verbindlichkeiten aus den Zinssicherungsgeschäften in Höhe von 2,4 Mio. € (31. Dezember 2023: 6,4 Mio. €).

3 1 SEGMENTBERICHTERSTATTUNG Die Segmentberichterstattung der Deutsche EuroShop AG erfolgt auf Basis der internen Berichterstattung, die dem Vorstand zur Steuerung des Konzerns dient. Bei der internen Berichterstattung wird zwischen Shopping- centern in Deutschland („Inland“) und europäischem Ausland („Ausland“) unterschieden. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungsträger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen der Segmente nach Umsatz, EBIT und EBT ohne Bewertungsergebnis. Die Bewertungsgrund- sätze für die Segmentberichterstattung entsprechen denen des Konzerns. Zur Beurteilung des Beitrages der Segmente zu den einzelnen Leistungs- kennzahlen und zum Konzernerfolg werden die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schulden der Gemeinschaftsunternehmen mit ihrem Konzernanteil quotal in die interne Berichterstattung einbezogen. Ebenso werden bei Tochterunternehmen, bei denen der Konzern nicht alleiniger Gesellschafter ist, die Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte und Schul- den ebenfalls nur mit dem entsprechenden Konzernanteil quotal berücksich- tigt. Daraus ergibt sich folgende Darstellung, aufgeteilt nach Segmenten: A UF T E IL UNG N A C H S E GME N T E N in T€ Umsatzerlöse (01.01. – 30.06.2023) EBIT (01.01. – 30.06.2023) EBT ohne Bewertungsergebnis (01.01. – 30.06.2023) Segmentvermögen (31.12.2023) davon Investment Properties (31.12.2023) Inland 101.208 (103.470) 81.575 (86.137) 63.794 (70.758) 3.129.842 (3.207.268) 2.977.875 (2.985.707) Ausland 26.932 (26.373) 23.785 (24.911) 20.466 (21.404) 780.648 (770.774) 744.760 (735.260) Summe 128.140 (129.843) 105.360 (111.048) 84.260 (92.162) 3.910.490 (3.978.042) 3.722.635 (3.720.967) Überleitung 01.01. – 30.06.2024 4.707 (5.512) 1.992 (– 10.691) – 2.207 (– 14.480) 549.908 (482.155) 220.386 (226.054) 132.847 (135.355) 107.352 (100.357) 82.053 (77.682) 30.06.2024 4.460.398 (4.460.197) 3.943.021 (3.947.021) Die Anpassung der quotalen Einbeziehung der Gemeinschaftsunternehmen und Tochterunternehmen, an denen der Konzern nicht zu 100 % beteiligt ist, erfolgt in der Überleitungsspalte. Die passiven latenten Steuern werden von dem Vorstand der Deutsche EuroShop AG segmentübergreifend betrachtet und sind daher in der Überleitungsspalte der Segmentschulden enthalten. Entsprechend wurde der Geschäfts- und Firmenwert aus dem Erwerb Olym- pia Brno der Überleitungsspalte des Segmentvermögens zugeordnet. Des Weiteren enthält die Überleitungsspalte die Gesellschaften, die keinem der beiden Segmente zugeordnet sind (Deutsche EuroShop AG, DES Manage- ment GmbH, DES Beteiligungs GmbH & Co. KG). Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Angaben nach IFRS 8.33. SONSTIGE ANGABEN VERSICHERUNG DES GESETZLICHEN VERTRETERS Nach bestem Wissen versichere ich, dass gemäß den anzuwendenden Rech- nungslegungsgrundsätzen für die Zwischenberichterstattung der Konzern- zwischenabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwick- lung des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind. NAHESTEHENDE PERSONEN NACH IAS 24 Hamburg, 14. August 2024 Wir verweisen auf den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2023 (Geschäftsbericht 2023, S. 186 f.) zu den Angaben zu nahestehende Perso- nen, an denen sich bis zum 30. Juni 2024 keine wesentlichen Änderungen ergeben haben. Hans-Peter Kneip 4 2 0 2 i n u J . 0 3 m u z t h c i r e b z n a n i f s e r h a j b l a H / p o h S o r u E e h c s t u e D

4 1 DIE SHOPPINGCENTER-AKTIE DEUTSCHE EUROSHOP VS. SDAX UND EPRA im Vergleich Januar bis Mai 2024 (indexierte Darstellung, Basis 100, in %) Der Kurs von 22,55 €1 war nicht nur der Jahresschlusskurs 2023, sondern auch am 2. und 3. Januar 2024 der Höchstkurs des Berichtshalbjahres. In den darauffolgenden Wochen entwickelte sich die Aktie der Deutsche Euro- Shop – auch in Folge des Dividendenabschlags nach der außerordentlichen Hauptversammlung am 8. Januar 2024 – tendenziell rückläufig. Am 15. März 2024 wurde bei 18,36 € der tiefste Kurs in den ersten drei Monaten festge- stellt. Bis zum 25. Mai bewegte sich der Kurs eher seitlich bei ca. 19,00 €, bevor er wieder deutlich positiver tendierte. Der letzte Kurs des ersten Halb- jahres lag bei 22,10 €. Unter Berücksichtigung der ausgeschütteten Sonderdividende von 1,95 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2022 entspricht dies einer Performance von +7,4 %. Der SDAX gewann im selben Zeitraum 2,6 %. Die Marktkapitalisie- rung der Deutsche EuroShop AG belief sich Ende Juni 2024 auf 1,69 Mrd. €. Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG hat mit Zustimmung des Aufsichts- rats am 18. Dezember 2023 ein Aktienrückkaufprogramm beschlossen. Im Rahmen dieses Programms sollen bis zu 750.000 Aktien (das entspricht rund 1,0 % des Grundkapitals der Gesellschaft) im Zeitraum vom 21. Dezem- ber 2023 bis 20. Dezember 2024 zurückgekauft werden. Das maximale Volu- men des Aktienrückkaufprogramms (Anschaffungskosten ohne Erwerbs- nebenkosten) beläuft sich auf insgesamt 15,0 Mio. €. Bis zum 30. Juni 2024 wurden im Rahmen dieses Programms 374.078 eigene Aktien (0,49 % vom Grundkapital) zu einem Durchschnittskurs von 19,62 € je Aktie und einem Gesamtvolumen von 7,34 Mio. € über die Börse (Xetra) zurückerworben.2 1 Den Angaben und Berechnungen liegen – sofern nicht anders angegeben – Xetra-Schlusskurse zugrunde. 2 Die Aktien wurden bis zum 30. Juni 2024 in unserem Namen erworben, die Einbuchung in das DES-Depot erfolgte aber teilweise erst kurz nach diesem Stichtag. K E NN Z A HL E N DE R A K T IE Branche / Industriegruppe Grundkapital am 30.06.2024 Anzahl der Aktien am 30.06.2024 (nennwertlose Namensstückaktien) Dividende für 2023 (Vorschlag) Kurs am 30.12.2023 Kurs am 30.06.2024 Tiefst-/Höchstkurs in der Berichtsperiode Marktkapitalisierung am 30.06.2024 Prime Standard Freiverkehr Indizes ISIN Ticker-Symbol Financial Services / Real Estate 76.464.319,00 € 76.464.319 2,60 € 22,55 € 22,10 € 18,36 €/22,55 € 1,7 Mrd.€ Frankfurt und Xetra Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart CDAX, EPRA, MSCI Small Cap (+ ESG Screened), HASPAX, Prime All Share Index,Classic All Share Index DE 000748 020 4 DEQ, Reuters: DEQGn.DE 4 2 0 2 i n u J . 0 3 m u z t h c i r e b z n a n i f s e r h a j b l a H / p o h S o r u E e h c s t u e D 130 120 110 100 90 80 DEZ. JAN. EPRA FEB. APRIL MÄRZ MAI JUNI JULI AUG. SDA X Deutsche EuroShop Finanz kalender 2024 14.08. Halbjahresfinanzbericht 2024 29.08. Hauptversammlung, Hamburg Berenberg and Goldman Sachs 23.09. German Corporate Conference, München Baader Investment Conference, München 24.09. 14.11. Quartalsmitteilung 9M 2024 21.11. CIC Forum by Market Solutions (virtuell) Unser Finanzkalender wird ständig erweitert. Die neuesten Termine erfahren Sie auf unserer Internetseite unter www.deutsche-euroshop.de/ir S IE W ÜN S C HE N W E I T E R E INF OR M AT IONE N ? Dann besuchen Sie uns im Internet oder rufen Sie uns an: Patrick Kiss und Nicolas Lissner Tel.: Fax: E-Mail: Internet: +49 (0)40 – 41 35 79 20 /-22 +49 (0)40 – 41 35 79 29 ir@deutsche-euroshop.de www.deutsche-euroshop.de / ir Patrick Kiss und Nicolas Lissner Zukunftsbezogene Aussagen Dieser Bericht enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzun- gen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Soll- ten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwar- teten abweichen. Rundungen und Veränderungsraten Bei Prozentangaben und Zahlen in diesem Bericht können Rundungs- differenzen auftreten. Die Vorzeichenangabe der Veränderungsraten rich- tet sich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten: Verbesserungen werden mit einem Pluszeichen (+) gekennzeichnet, Verschlechterungen mit einem Minus- zeichen (– ).