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ePaper created 2015-05-12, 17:38:01 | version 1.38.0
LageberichtDeutsche EuroShop 2 Zwischenbericht 1. Quartal 2015 2,1 Mio. € sonstige betriebliche Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betru- gen 2,1 Mio. € und lagen damit 0,6 Mio. € über dem Vorjahresniveau (1,5 Mio. €), da aufgrund der sehr guten Aktienkursentwicklung die Rückstellungen für den im Juni 2015 auslaufenden Long Term In- centive überproportional erhöht werden mussten. 1 % EBIT-Anstieg Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) er- höhte sich um knapp 1 % von 44,2 Mio. € um 0,4 Mio. € auf 44,6 Mio. €. Finanzergebnis fällt besser aus Das Finanzergebnis ist von -13,8 Mio. € auf -12,9 Mio. € gestiegen. Im Wesentlichen ist das auf einen positiven ergebniswirksamen Bewer- tungseffekt aus dem Swap für die Finanzierung der Altmarkt-Galerie Dresden zurückzuführen, der um 0,9 Mio. € über dem Vorjahreswert lag. Die Zinsaufwendungen und die Gewinnanteile der at-equity konsolidierten Gesellschaften lagen hingegen auf Vorjahresniveau. Die Ergebnisanteile der Fremdgesellschafter sind um 0,1 Mio. € von 4,1 Mio. € auf 4,2 Mio. € gestiegen. Bewertungsergebnis Das Bewertungsergebnis belief sich auf -0,5 Mio. € (i. Vj. -1,1 Mio. €) und beinhaltet Investitions kosten, die in unseren Bestandsobjekten ange- fallen sind. Bereinigtes EBT ohne Bewertung steigt um knapp 5 % Das Ergebnis vor Steuern (EBT) erhöhte sich von 29,3 Mio. € um 2,0 Mio. € auf 31,3 Mio. €. Bereinigt um das Bewertungsergebnis ergibt sich eine Stei- gerung von 30,4 Mio. € auf 31,8 Mio. € (+4,6 %). Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Die Steuern vom Einkommen und Ertrag belie- fen sich auf 6,0 Mio. € (i. Vj. 6,7 Mio. €). Hiervon entfielen 1,3 Mio. € (i. Vj. 1,2 Mio. €) auf zu zah- lende Steuern und 4,7 Mio. € (i. Vj. 5,5 Mio. €) auf latente Steuern. Konzernergebnis steigt um 12 % Das Konzernergebnis lag mit 25,3 Mio. € um 2,7 Mio. € über dem des 1. Quartals des Vorjahres (22,6 Mio. €). Das unverwässerte Ergebnis je Ak- tie erhöhte sich von 0,42 € auf 0,47 € (+12 %). Die EPRA Earnings erhöhten sich entsprechend um 9 % von 0,44 € auf 0,48 € je Aktie. Grundlagen des Konzerns Konzernstruktur und Geschäftstätigkeit Geschäftsmodell Die Deutsche EuroShop AG ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten in- vestiert. Sie war am 31. März 2015 an 19 Ein- kaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen und Ungarn beteiligt. Die ausgewiesenen Um- sätze erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der vermieteten Flächen in den Einkaufszentren. Der Deutsche EuroShop-Konzern ist auf- grund der personell schlanken Struktur zen tral organisiert. Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist verant- wortlich für Unternehmensstrategie, Portfo- lio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikation. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg. Die Deutsche EuroShop ist eine Aktiengesell- schaft nach deutschem Recht. Die einzelnen Shoppingcenter werden als eigene Gesell- schaften geführt, diese werden je nach Anteil am Nominalkapital voll oder at-equity in den Konzernabschluss einbezogen. Das Grundkapital beträgt 53.945.536 € und ist in 53.945.536 nennwertlose Namens- aktien eingeteilt. Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €. Ziele und Strategie Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in qualitativ hochwertige Shop- pingcenter in Innenstadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Daneben gilt die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditäts- überschusses aus der langfristigen Vermietung der Shoppingcenter, der als jährliche Dividen- den an die Aktionäre ausgeschüttet werden kann, als wichtiges Anlageziel. Zur Erreichung dieser Ziele wird das Kapital der Gesellschaft nach dem Grundsatz der Risikostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen inves- tiert; den Schwerpunkt bildet Deutschland. In- dexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität. Mit bis zu zehn Prozent des Eigenkapitals kann sich die Gesellschaft im Rahmen von Joint Ventures an Shoppingcenter-Projekt- entwicklungen im Frühstadium beteiligen. Die Finanzierung neuer Investments soll in einem ausgewogenen Verhältnis von Ei- gen- und Fremdkapital erfolgen und im Kon- zern soll der Fremdfinanzierungsanteil 55 % der Bilanzsumme dauerhaft nicht überstei- gen. Grundsätzlich werden Zinssätze bei der Aufnahme oder Prolongation von Darlehen langfristig gesichert. Ziel ist es, die Duration (durchschnittliche Zinsbindungsdauer) bei über fünf Jahren zu halten. Steuerungssystem Der Vorstand der Deutsche EuroShop leitet das Unternehmen nach den aktienrechtlichen Be- stimmungen. Die Aufgaben, Verantwortlichkei- ten und Geschäftsverfahren des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäfts- verteilungsplan festgelegt. Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung der Shoppingcenter zu er- zielen und einen hohen Liquiditätsüberschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirt- schaften, leiten sich die Steuerungsgrößen ab. Dies sind Umsatz, EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertungsergebnis und FFO (Funds from Operations). Wirtschaftsbericht Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Rahmenbedingungen Die Aussicht auf einen robusten Arbeitsmarkt, eine niedrige Inflation und ein sehr niedriges Zinsniveau halten die Kauflaune in Deutschland weiter im Höhenflug. Die Arbeitslosenquote lag Ende März 2015 bei 6,8 %. Der Konsum ist nach wie vor eine tragende Säule der deutschen Wirt- schaft. Die deutschen Einzelhandelsumsätze (inkl. Online-Handel) stiegen in den ersten drei Monaten real um 3,6 % gegenüber dem Vorjahres- quartal. Der schwache Euro sorgt für volle Auf- tragsbücher bei exportorientierten Unternehmen. Ertragslage Umsatz um 1,2 % gesteigert Im Berichtszeitraum beliefen sich die Umsatzer- löse auf 50,6 Mio. €. Dies ist auf vergleichbarer Basis ein Plus von 1,2 % gegenüber der Vorjahres- periode (50,0 Mio. €). Grundstücksbetriebs- und -verwaltungs kosten bei 8,9 % Die operativen Centeraufwendungen beliefen sich im Berichtszeitraum auf 4,5 Mio. € gegen- über 4,4 Mio. € in der entsprechenden Vorjahres- periode. Der Kostenanteil am Umsatz lag damit bei 8,9 % (Vorjahresquartal: 8,7 %). EPRA EARNINGS 31.03.2015 31.03.2014 in T€ je Aktie in € in T€ je Aktie in € Konzernergebnis 25.319 0,47 22.591 0,42 Bewertungsergebnis 451 0,01 1.054 0,02 Bewertungsergebnis at-equity-Gesellschaften 7 0 10 0 Latente Steuer -74 0 -238 0 EPRA Earnings 25.703 0,48 23.417 0,44 Gewichtete Aktienanzahl 53.945.536 53.945.536 Diluted EPRA Earnings 0,45 0,41 Gewichtete Aktienanzahl 57.007.385 56.904.991 EPRA EARNINGS 31.03.201531.03.2014 Konzernergebnis 25.3190,4722.5910,42 Bewertungsergebnis 4510,011.0540,02 Bewertungsergebnis at-equity-Gesellschaften 70100 Latente Steuer -740 -2380 EPRA Earnings 25.7030,4823.4170,44 Gewichtete Aktienanzahl 53.945.53653.945.536 Diluted EPRA Earnings 0,450,41 Gewichtete Aktienanzahl 57.007.38556.904.991