Deutsche EuroShop AG Neunmonatsbericht 2015 - Grundlagen des Konzerns/Wirtschaftsbericht

LageberichtDeutsche EuroShop 2 Neunmonatsbericht 2015 Sondereffekt prägt sonstige betriebliche ­Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen summierten sich auf 5,5 Mio. € und lagen damit 1,0 Mio. € über dem Vorjahresniveau (4,5 Mio. €). Diese Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus der positiven Aktienkursentwicklung und der damit verbundenen Erhöhung der Rückstellun­ gen für den im Juni 2015 nach fünf Jahren ausge­ laufenen Long Term Incentive für Vorstand und Mitarbeiter. EBIT leicht unter Vorjahresniveau Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) ver­ ringerte sich von 132,3 Mio. € um 1,3 Mio. € auf 131,0 Mio. €. Verbessertes Finanzergebnis durch niedrige Zinsen Das Finanzergebnis fällt mit -37,2 Mio. € um 4,5 Mio. € besser aus als im Vorjahr (-41,7 Mio. €). Aufgrund der laufenden Tilgungen und einer günstigeren Anschlussfinanzierung für das Fo­ rum Wetzlar konnten die Zinsaufwendungen insgesamt um 2,0 Mio. € reduziert werden. Ein positiver, nicht cash-wirksamer Bewertungs­ effekt aus einem Zinsswap für die Finanzierung der Altmarkt-Galerie Dresden führte zu verbes­ serten übrigen Finanzaufwendungen in Höhe von 2,9 Mio. €. Die Jahresüberschüsse der at- equity konsolidierten Gesellschaften stiegen um 0,4 Mio. € und die Ergebnisanteile der Fremdge­ sellschafter nahmen um 0,7 Mio. € zu. Bewertungsergebnis Das Bewertungsergebnis belief sich auf -2,8 Mio. € (Vorjahresperiode: -4,4 Mio. €) und beinhaltet Investitionskosten, die in unseren Be­ standsobjekten angefallen sind. Bereinigtes EBT ohne Bewertung steigt um 3,3 % Das Ergebnis vor Steuern (EBT) erhöhte sich von 86,2 Mio. € um 4,8 Mio. € auf 91,0 Mio. €. Bereinigt um das Bewertungsergebnis ergibt sich eine Steigerung von 90,9 Mio. € auf 93,9 Mio. € (+3,3 %). Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Die Steuern vom Einkommen und Ertrag be­ liefen sich auf 17,4 Mio. € (Vorjahres­periode: 16,7 Mio. €). Hiervon entfielen 4,0 Mio. € (3,5 Mio. €) auf zu zahlende Steuern und 13,4 Mio. € (13,2 Mio. €) auf latente Steuern. Konzernergebnis steigt um 5,9 % Das Konzernergebnis lag mit 73,6 Mio. € um 4,1 Mio. € über dem Vergleichswert des Vorjah­ res (69,5 Mio. €). Das unverwässerte Ergebnis je Aktie erhöhte sich von 1,29 € auf 1,37 € (+6,2 %). Die EPRA Earnings erhöhten sich um 3,7 % von 1,36 € auf 1,41 € je Aktie. Grundlagen des Konzerns Konzernstruktur und Geschäftstätigkeit Geschäftsmodell Die Deutsche EuroShop ist eine Aktiengesell­ schaft nach deutschem Recht. Der Sitz der Gesell­ schaft ist in Hamburg. Die Deutsche EuroShop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten investiert. Zum Immobilienport­folio gehören 19 Einkaufszentren in Deutschland, ­Österreich, Polen und Ungarn. Die Einkaufszentren werden von eigen­ ständigen Gesellschaften gehalten, an denen die Deutsche EuroShop bei elf Gesellschaften zu 100 % und bei acht Gesellschaften mit Beteili­ gungsquoten von 50 bis 75 % beteiligt ist. Diese Gesellschaften werden je nach Anteil am Nomi­ nalkapital voll oder at-equity in den Konzern­ abschluss einbezogen. Die ausgewiesenen Um­ sätze erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der vermieteten Flächen in den Einkaufszentren. Konzernführende Gesellschaft ist die ­Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risiko­ manage­ment, Finanzierung und Kommunikation. Der Deutsche EuroShop-Konzern ist zentral und in einer personell schlanken Struktur organisiert. Das Grundkapital beträgt 53.945.536 € und ist in 53.945.536 nennwertlose Namensaktien eingeteilt. Der rechnerische Anteil einer Aktie am Grundkapital beträgt 1,00 €. Ziele und Strategie Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in qualitativ hochwertige Shop­ pingcenter in Innenstadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Daneben gilt die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditäts­ überschusses aus der langfristigen Vermietung der Shoppingcenter, der als jährliche Dividen­ den an die Aktionäre ausgeschüttet werden kann, als wichtiges Anlageziel. Zur Erreichung dieser Ziele wird das Kapital der Gesellschaft nach dem Grundsatz der Risikostreuung in Shoppingcenter in verschiedenen europäischen Regionen inves­ tiert; den Schwerpunkt bildet Deutschland. In­ dexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität. Mit bis zu zehn Prozent des Eigenkapitals kann sich die Gesellschaft im Rahmen von Joint Ventures an Shoppingcenter-Projektentwicklun­ gen im Frühstadium beteiligen. Die Finanzierung neuer Investments soll in einem ausgewogenen Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital erfolgen und im Konzern soll der Fremdfinanzierungsanteil 55 % der Bilanz­summe dauerhaft nicht übersteigen. Grundsätzlich wer­ den Zinssätze bei der Aufnahme oder Prolon­ gation von Darlehen langfristig gesichert. Ziel ist es, die Duration (durchschnittliche Zinsbin­ dungsdauer) bei über fünf Jahren zu halten. Steuerungssystem Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG leitet das Unternehmen nach den aktienrechtlichen Be­ stimmungen. Die Aufgaben, Verantwortlichkei­ ten und Geschäftsverfahren des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäfts­ verteilungsplan festgelegt. Aus den Zielen, eine dauerhaft stabile Wert­ entwicklung der Shoppingcenter zu erzielen und einen hohen Liquiditätsüberschuss aus deren langfristiger Vermietung zu erwirtschaften, leiten sich die Steuerungsgrößen ab. Dies sind Umsatz, EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertungs­ ergebnis und FFO (Funds from Operations). Wirtschaftsbericht Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Rahmenbedingungen Die Gesamtwirtschaftlage stellt sich weiterhin insgesamt positiv dar. Bei dem für das Wirt­ schaftswachstum und die Beschäftigungsla­ ge wichtigen Außenhandel sorgt der schwache Euro weiterhin für volle Auftragsbücher. Die Arbeitslosenquote sank bis Ende September 2015 auf einen Rekord-Tiefststand von 6,2 %. Der fortgesetzt robuste Arbeitsmarkt, steigende Real­löhne, eine sehr niedrige Inflation und ein dauer­haft niedriges Zinsniveau halten die Kauf­ laune in Deutschland weiter auf einem hohem Niveau. Der Konsum ist damit nach wie vor eine der tragenden Säulen der deutschen Wirtschaft. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stiegen die deutschen Einzelhandelsumsätze in den ersten neun Monaten real um 2,5 %. Hierzu hat insbe­ sondere auch ein stark wachsender Online-Han­ del beigetragen. Ertragslage Umsatz um 0,9 % gesteigert Im Berichtszeitraum beliefen sich die Umsatzer­ löse auf 151,0 Mio. €. Dies ist auf vergleichbarer Basis ein Plus von 0,9 % gegenüber der Vorjahres­ periode (149,7 Mio. €). Grundstücksbetriebs- und -verwaltungs­ kostenanteil bei 10,0 % Die operativen Centeraufwendungen beliefen sich im Berichtszeitraum auf 15,1 Mio. € ge­ genüber 13,7 Mio. € in der entsprechenden Vor­ jahresperiode, was im Wesentlichen auf höhere ­laufendeBetriebskostenundWertberichtigungen zurückzuführen ist. Der Kostenanteil am Umsatz lag damit bei 10,0 % (Vorjahresperiode: 9,2 %).

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