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DES GB2014 D - Konzernlagebericht

57GESCHÄFTSBERICHT 2014 Deutsche EuroShop Grundlagen des Konzerns Seite 57 > Wirtschaftsbericht Seite 57 > Nachtragsbericht Seite 61 > Übernahmerelevante Angaben Seite 64 > Unternehmensführung Seite 64 > Prognosebericht Seite 61 > Risikobericht Seite 62 > Vergütungsbericht Seite 63 > LAGEBERICHT Grundlagen des Konzerns Geschäftsmodell des Konzerns, Ziele und Strategie Die Deutsche EuroShop AG (DES) ist Deutsch- lands einzige Aktiengesellschaft, die aus- schließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorteninvestiert.Siewaram31.Dezember 2014 an 19 Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen und Ungarn beteiligt. Die ausgewiesenen Umsätze erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der vermieteten Flächen in den Einkaufszentren. Der Deutsche EuroShop-Konzern ist auf- grund der personell schlanken Struktur zentral organisiert. Konzernführende Gesellschaft ist die Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwort- lich für Unternehmensstrategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kom- munikation. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg. Die Deutsche EuroShop ist eine Aktiengesell- schaft nach deutschem Recht. Die einzelnen Shoppingcenter werden als eigene Gesell- schaften geführt; diese werden je nach Anteil am Nominalkapital voll oder at-equity in den Konzernabschluss einbezogen. Weitere Infor- mationen zu indirekten oder direkten Betei- ligungen sind im Konzernanhang aufgeführt. ZieleundStrategie Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in qualitativ hochwertige Shoppingcenter in Innenstadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwicklung haben. Daneben gilt die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus der langfristigen Vermietung der Shoppingcenter, der als jähr- liche Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden kann, als wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Kapital nach dem GrundsatzderRisikostreuunginShoppingcen- ter in verschiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutschland. Inde- xierte und umsatzgebundene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabi- lität. Mit bis zu zehn Prozent des Eigenkapitals kann sich die Gesellschaft im Rahmen von Joint Ventures an Shoppingcenter-Projektent- wicklungen im Frühstadium beteiligen. Die Finanzierung neuer Investments soll in einem ausgewogenen Verhältnis zueinan- der stehen und der Fremdfinanzierungsanteil im Konzern 55 % dauerhaft nicht überstei- gen. Grundsätzlich werden Zinssätze bei der Aufnahme oder Prolongation von Darlehen langfristig gesichert. Ziel ist es, die Duration (durchschnittliche Zinsbindungsdauer) bei über fünf Jahren zu halten. Ertragsstarkes und wertbeständiges Portfolio Die Deutsche EuroShop verfügt über ein ausge- wogen diversifiziertes Portfolio aus deutschen und europäischen Shoppingcentern. Bei Inves- titionen konzentriert sich die Unternehmens- führung auf 1a-Lagen in Städten mit einem Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Ein- wohnern, um weiterhin einen hohen Grad an Investitionssicherheit zu gewährleisten. Gelegenheiten nutzen, Werte maximieren Im Rahmen einer „Buy & Hold“-Strategie legt das Management stets mehr Wert auf die Qualität und Rendite der Shoppingcenter als auf die Wachstumsgeschwindigkeit des Portfolios. Es beobachtet den Markt kontinu- ierlich und agiert als Käufer, wenn sich eine Gelegenheit ergibt. Durch kurze Entschei- dungswege und hohe Flexibilität in Bezug auf mögliche Beteiligungs- und Finanzierungs- strukturen kann sich die Deutsche EuroShop auf jede Wettbewerbssituation einstellen. Parallel dazu engagiert sich die Konzernleitung für die Wertoptimierung der vorhandenen Objekte im Portfolio. Differenziertes Mietensystem Ein wichtiger Bestandteil des Vermietungs- konzepts ist ein differenziertes Mietensystem. Während Einzeleigentümer in Innenstädten oftmals darauf bedacht sind, die höchstmög- liche Miete für ihre Immobilien zu erzielen (und dabei ein monostrukturiertes Einzelhan- delsangebot entsteht), sorgt das Management der Deutsche EuroShop mit einer Mischkalku- lation für einen attraktiven Branchenmix und langfristig optimierte Mieterträge. Die Miet- partner zahlen eine branchen- und umsatzab- hängige Miete. In Schwächephasen sind die Er- träge der Deutsche EuroShop durch indexierte Mindestmieten (Basis: Verbraucherpreisindex) nach unten abgesichert. Konzept des Erlebnis-Shoppings Das Centermanagement hat die Deutsche Euro- Shop an einen erfahrenen externen Partner, die Hamburger ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG (ECE), ausgelagert. Die ECE entwickelt, plant, realisiert, vermietet und managt seit 1965 Einkaufszentren. Mit derzeit 189 Einkaufszent- ren im Management ist das Unternehmen euro- päischer Marktführer. Die Deutsche EuroShop sieht in einem professionellen Centermanage- ment den Schlüssel zum Erfolg eines Shop- pingcenters. Es sorgt nicht nur für einheitliche Öffnungszeiten und eine stets freundliche, helle, sichere und saubere Einkaufsatmosphä- re, sondern macht mit teils außergewöhnlichen Wareninszenierungen, Aktionen und Aus- stellungen Shopping zum Erlebnis. Die durch- schnittlich 500.000 bis 600.000 Menschen, die täglich die 19 DES-Center besuchen, lassen sich von der Branchenvielfalt, aber auch Aktionen wie Autoausstellungen, Castingshows, Mode- schauen und Kinderattraktionen verschiedens- ter Art begeistern. Die Einkaufszentren werden so zu Marktplätzen, auf denen stets Neues und Spektakuläres geboten wird. Steuerungssystem, Forschung und Entwicklung Der Vorstand der Deutsche EuroShop leitet das Unternehmen nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Die Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Ge- schäftsverfahren des Vorstands sind in einer Geschäftsordnung sowie einem Geschäftsver- teilungsplan festgelegt. AusdenZielen,einedauerhaftstabileWert- entwicklung der Shoppingcenter zu erreichen und einen hohen Liquiditätsüberschuss aus de- ren langfristiger Vermietung zu erwirtschaf- ten, leiten sich die Steuerungsgrößen ab. Dies sind Umsatz, EBT (Earnings before Taxes) ohne Bewertungsergebnis und FFO (Funds from Operations). Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der Geschäftsführung nach den aktienrechtlichen Bestimmungen und einer Geschäftsordnung. Er bestellt die Vorstands- mitglieder, und wesentliche Geschäfte des Vor- stands benötigen seine Zustimmung. Der Auf- sichtsrat besteht aus neun Mitglieder, die alle von der Hauptversammlung gewählt werden. Die Bestellung und Abberufung von Mit- gliedern des Vorstands erfolgt auf der Grund- lage der §§84, 85 AktG. Änderungen der Sat- zung richten sich nach den §§179, 133 AktG, wobei der Aufsichtsrat auch ermächtigt ist, die Satzung ohne Beschluss der Hauptver- sammlung an neue gesetzliche Vorschriften anzupassen, die für die Gesellschaft verbind- lich werden, sowie Änderungen der Satzung zu beschließen, die nur die Fassung betreffen. Weitere Informationen zu Vorstand und Aufsichtsrat sind in der Erklärung zur Unter- nehmensführung zu finden. Ein Bericht über Forschung und Entwick- lung (F&E) ist im Lagebericht entbehrlich, da die Deutsche EuroShop für ihren ursächlichen Unternehmensgegenstand keine Forschung und Entwicklung benötigt und betreibt. Wirtschafts- bericht Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen Das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist 2014 nach Berechnungen des Statistischen Bundesamts um 1,6% gestiegen. Positive Im- pulse kamen vor allem aus dem Inland – durch gestiegene Konsumausgaben sowie durch höhere Anlageinvestitionen. Darüber hinaus profitierte die deutsche Wirtschaft erneut von einem starken Außenhandel. Auf dem Arbeitsmarkt hat sich der positive Trend der letzten Jahre ebenfalls fortgesetzt: Die Zahl der Arbeitslosen lag im Jahresdurchschnitt bei 2,9 Mio., was einer Quote von 6,7% entsprach. Die Verbraucherpreise in Deutschland stiegen gegenüber 2013 nur um 0,9%, was wesentlich durch die Preisrückgänge bei Energie (-2,1%) bedingt war; ohne Berücksichtigung der Ener- giepreise lag die Jahresteuerungsrate 2014 bei +1,3%. Nach Angaben des Statistischen Bundes- amtes sind die Bruttolöhne und -gehälter je Arbeitnehmer 2014 um 3,8% gestiegen. In einem Umfeld mit weiterhin hoher Beschäfti- gung und sehr niedrigen Zinsen stieg die Kon- sumneigung der Verbraucher erneut an. Auch die Sparquote setzte 2014 ihren mehrjähri- gen Abwärtstrend fort und sank auf 9,4% des verfügbaren Einkommens (2013: 10,0%). Die privaten Konsumausgaben, die 55,2% des BIP ausmachten, erhöhten sich 2014 preisberei- nigt um 1,2%. Die Bundesregierung geht auch für 2015 von einem Wachstum der deutschen Wirtschaft von 1,5% aus. Basierend auf vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes erzielte der deutsche Einzelhandel im Berichtsjahr no- minal 1,7% und real 1,4% mehr Umsatz als 2013. Für die Umsatzentwicklung des stationä- ren Einzelhandels ist die steigende Bedeutung des Onlinehandels von unverändert großem Interesse. Nach Berechnungen des Handelsver- band Deutschland (HDE) stieg der Umsatz im Onlinegeschäft im Vergleich zum Vorjahr er- neut überdurchschnittlich um rund 17% auf nunmehr ca. 39,0 Mrd.€ an. Die Konkurrenzsituationen der Center im Portfolio der Deutsche EuroShop werden zum einen durch die Geschäfte der jeweiligen In- nenstädte sowie der Einkaufszentren im Ein- zugsgebiet bestimmt. Zum anderen befinden sich die Center aber auch im Wettbewerb zu den Innenstädten benachbarter Oberzentren. So stellen z.B. die Innenstädte von Dortmund für das Allee-Center Hamm, Mannheim für das Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim sowie Braunschweig für die City-Galerie Wolfsburg wichtige Wettbewerber dar. Weiterer Wettbewerb für den innerstädti- schen Einzelhandel entsteht zusätzlich durch die zunehmende Ansiedlung von Factory-/ Designer-Outlet-Centern außerhalb der Stadt- grenzen auf der grünen Wiese. Derzeit werden Projektentwicklungen neuer Outlet-Center in der Umgebung der DES-Objekte in Hamm, Wuppertal und Dessau verfolgt. Einzelhandel Nach Berechnungen von Jones Lang LaSalle, ei- nem Beratungsunternehmen im Immobilien- bereich, ist im Jahr 2014 der Vermietungsum- satz von Einzelhandelsflächen in Deutschland um 18% auf 580.000m2 gestiegen. Die hohe Nachfrage nach Großflächen führte zu einem Anstieg der durchschnittlich angemieteten Flä- chengröße auf 590m² (2013: 470m²). Der Textilhandel war mit einem Flächenan- teil von rund 40% die größte Nachfragegrup- pe. Nach dem Textilhandel folgen auf Rang 2 Gastronomie/Lebensmittel mit etwa 20% und danach Gesundheit/Beauty mit knapp 10%. Die stabile Nachfrage von Einzelhändlern nach Ladenflächen verdeutlicht, dass diese ihre stationären Expansionsstrategien unbe- eindruckt vom starken Wachstum des Inter- nethandels fortführen. Eine interessante Be- obachtung ist dabei die Geschäftsausweitung vormals reiner Online-Händler auf den sta- tionären Handel; so sind Anbieter wie Planet Sports, Blue Tomato, my muesli oder Shoe- passion nun vermehrt mit Ladengeschäften in Innenstädten und Shoppingcentern zu finden. Die Internationalisierung des deutschen Einzelhandels schritt ebenfalls weiter voran. Nach Beobachtungen des Immobiliendienst- leistungsunternehmens CBRE wurden knapp 22% der Anmietungen durch internationale Einzelhändler abgeschlossen (2013: 19 %). Die starke Expansion sei dabei insbesondere in den 1a-Lagen zu spüren gewesen. Gemäß

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