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DES GB2014 D

58 GESCHÄFTSBERICHT 2014Deutsche EuroShop LAGEBERICHT CBRE spiele die hohe Frequenz und Sichtbar- keit der 1a-Lagen für die Markenbildung vieler internationaler Einzelhändler eine große Rolle und führe zu einer attraktiven Vielfalt von Ein- zelhandelskonzepten in den deutschen Einzel- handelslagen. Immobilienmarkt Mit einem erneut deutlichen Anstieg des Transaktionsvolumens um 30% (2013: 21%) auf 39,8 Mrd.€ (2013: 30,7 Mrd.€) setzte der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in Deutschland nach Angaben von Jones Lang LaSalle seinen Expansionskurs auch 2014 fort. Auf Einzelhandelsimmobilien entfiel ein An- teil von knapp 22%. Investitionen in deutsche Shoppingcen- ter summierten sich im Gesamtjahr 2014 auf 2,0 Mrd.€, was einen Rückgang von 29% ge- genüber dem Vorjahr darstellte. Der wichtigste Grund für diesen gegenläufigen Trend gegen- über dem Gesamtmarkt lag nicht an der man- gelnden Nachfrage nach Shoppingcentern als Anlageklasse, sondern am Mangel an geeigne- ten Investmentprodukten. Insbesondere Core- Immobilien sowie großvolumige Objekte wur- den 2014 nur selten angeboten. Während 2013 noch überwiegend deut- sche Investoren im Einzelhandelsimmobilien- markt aktiv waren, haben ausländische Käufer 2014 mit 63% des Transaktionsvolumens die dominierende Stellung eingenommen. Insbe- sondere bei Transaktionen von prestigeträch- tigen, so genannten Trophy-Immobilien war ein weltweites Interesse zu beobachten. Unter den ausländischen Investoren waren die fran- zösischen mit knapp zwei Dritteln des An- kaufsvolumens im Berichtsjahr am aktivsten, gefolgt von britischen Investoren, die bei 20% der Transaktionen als Käufer auftraten. Vor dem Hintergrund des deutlichen Nach- frageüberhangs sanken die Spitzenrenditen für Shoppingcenter-Investments in Deutschland weiter. Nach Jones Lang LaSalle lagen sie für Spitzenobjekte im Core-Segment zum Jah- resende mit 4,50% um 20 Basispunkte unter Vorjahr (4,70%). Entwicklung des Aktienkurses Die Aktie der Deutsche EuroShop startete 2014 mit einem Kurs von 31,83€. Ende Ja- nuar verlor die Aktie etwas und verzeichnete am 4. Februar 2014 mit 30,72€ ihr Jahrestief. Danach konnte sie sich bei Kursen zwischen 31,00€ und 33,00€ stabilisieren und brach Ende März aus diesem Korridor nach oben aus. Mit 37,84€ erreichte die DES-Aktie am 12. Juni 2014 ihren Jahreshöchstkurs und mar- kierte gleichzeitig ein neues Allzeithoch. In der zweiten Jahreshälfte schwankte der Aktienkurs zwischen 32,50€ und 36,50€ – parallel zur allgemeinen Aktienmarktentwicklung. Zum Ende des Jahres lag der Kurs dann bei 36,20€ und konnte das Jahr im Plus mit einer Perfor- mance von +17,7% (inkl. Dividende) abschlie- ßen (2013: +4,5%). Zusammenfassende Bewertung des Geschäftsjahres Der Vorstand der Deutsche EuroShop ist mit dem abgelaufenen Geschäftsjahr zufrieden. Die im Geschäftsbericht 2013 veröffent- lichte Prognose haben wir voll erfüllt. Die Umsatzerlöse waren mit 198 bis 201 Mio.€ geplant worden und beliefen sich zum Stich- tag auf 200,8 Mio. € (2013: 188,0 Mio. €), was einem Plus von 6,8% entsprach. Das Er- gebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) soll- te zwischen 174 und 177 Mio. € liegen. Mit 177,5 Mio. € übertraf es letztlich sogar leicht die Prognosebandbreite und das Vor- jahr (165,8 Mio.€) um 7,0%. Beim Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungsergebnis (inkl. at-equity-Beteiligungen) war mit 120 bis 123 Mio.€ geplant worden. Mit 125,0 Mio.€ lag es auch oberhalb der Prognosebandbrei- te und nur 4 % unter dem Vorjahr (2013: 129,2 Mio.€), in dem ein einmaliger Veräu- ßerungsgewinn von 15,8 Mio.€ erzielt wor- den war. Auch der FFO, der mit 2,14 bis 2,18€ je Aktie geplant war, hat mit 2,23 € unsere Erwartung übertroffen. Damit konnte die Deutsche EuroShop ein- mal mehr beweisen, dass sie über ein erstklassi- ges Shoppingcenter-Portfolio verfügt und gut aufgestellt ist. Geschäftsverlauf Lage Die Deutsche EuroShop blickt erneut auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurück. Umsatz und Ergebnis konnten gegenüber dem Vorjahr plangemäß gesteigert werden, und die Vermö- genslage und Finanzstruktur sind unverändert solide. Die Umsatzerlöse sind um 6,8 % auf 200,8 Mio.€ gestiegen, und das Konzernergeb- nis lag bei 177,4 Mio.€ gegenüber 171,0 Mio.€ im Vorjahr. Dies führte zu einem Gewinn je Aktie von 3,29€ gegenüber 3,17€ je Aktie im Jahr 2013. Dabei erhöhte sich der operative Ge- winn je Aktie von 1,74€ um 5,5% auf 1,84€. Das Bewertungsergebnis erhöhte sich 2014 gegenüber dem Vorjahr (56,0 Mio. €) deutlich auf 77,0 Mio. €. Daneben lag auch das Bewertungsergebnis der at-equity-kon- solidierten Gemeinschaftsunternehmen mit 12,7 Mio.€ um 10,3 Mio.€ über dem Vorjahr (2,4 Mio.€). Das operative Ergebnis vor Steu- ern konnte von 113,4 Mio.€ im Vorjahr (nach Bereinigung um den Veräußerungsgewinn Ga- leria Dominikanska) um 11% auf 125,0 Mio.€ gesteigert werden. Der EPRA Net Asset Value je Aktie erhöhte sich um 8,4% von 30,59€ auf 33,17€. Im Berichtsjahr sind die Umsätze im deut- schen Einzelhandel (inklusive Onlinehandel) nominal um 1,7% gewachsen. Die Umsätze der in unseren deutschen Shoppingcentern ansäs- sigen Mieter sind dagegen nur um 0,3% gestie- gen. In den Auslandsobjekten erhöhten sich die Umsätze unserer Mieter um 0,2%. Ertragslage Umsatzerlöse des Konzerns um 6,8% gestiegen Die Umsatzerlöse im Konzern erhöhten sich im Geschäftsjahr um 6,8% von 188,0 Mio.€ auf 200,8 Mio.€. Die Altmarkt-Galerie Dres- den hat dabei erstmals ganzjährig zum Umsatz- wachstum beigetragen (2013: acht Monate). Bei den meisten Objekten erhöhten sich die Umsatzerlöse überwiegend aufgrund von indexbedingten Mietanpassungen. Die Um- satzerhöhung in der Altmarkt-Galerie ist im Wesentlichen konsolidierungsbedingt. Im Rhein-Neckar-Zentrum und den City-Arka- den Wuppertal wirkten sich ganzjährig der Neuabschluss verschiedener Mietverträge po- sitiv aus. Leichte Umsatzeinbußen waren le- diglich im Forum Wetzlar und Herold-Center Norderstedt zu verzeichnen, wo 2014/2015 eine Reihe von Mietverträgen zur Verlänge- rung anstanden bzw. anstehen, was teilweise zu umbaubedingten Mietausfällen führte. Ins- gesamt stiegen die vergleichbaren Umsatzer- löse im Berichtsjahr um 2,3% (Inland 2,4%, Ausland 1,0%). UMSATZERLÖSE in Mio.€ 2013 188,0 Ausland Inland 14,7 173,3 14,9 185,9 2014 200,8 Leerstandsquote weiterhin unter 1% Die Leerstandsquote der Einzelhandelsflächen lag wie schon in den Vorjahren stabil unter 1%. Der Wertberichtigungsbedarf aus Mietausfäl- len war mit 0,7 Mio.€ (2013: 0,6 Mio.€) oder 0,4% (2013: 0,3%) der Umsatzerlöse erneut auf einem sehr niedrigen Niveau. Anstieg der Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten Die Grundstücksbetriebskosten lagen mit 9,1 Mio.€ (2013: 8,5 Mio.€) um 0,6 Mio.€ ebenso über dem Vorjahr wie die Grund- stücksverwaltungskosten, die mit 9,9 Mio.€ (2013: 9,3 Mio. €) um 0,6 Mio. € höher als im Vorjahr ausfielen. Dies ist bei den Grund- stücksbetriebskosten insbesondere auf um 0,5 Mio.€ höhere Instandhaltungskosten im Berichtsjahr zurückzuführen. Die höheren Grundstücksverwaltungskosten sind im We- sentlichen auf die ganzjährige Einbeziehung der Altmarkt-Galerie Dresden und im Übrigen auf die höheren Mieterlöse zurückzuführen, die Berechnungsbasis für die Grundstücksverwal- tungskosten sind. In Summe blieb die Kos- tenquote aber mit 9,5% vom Umsatz (2013: 9,5%) konstant. Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Erträge lagen mit 1,9 Mio. € unter dem Vorjahresniveau (2,8 Mio. €). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sanken um 1,1 Mio. € auf 6,2 Mio.€ (2013: 7,3 Mio.€). Der Rückgang der sonstigen Erträge und Aufwendungen re- sultiert ganz wesentlich aus einmaligen Erträ- gen und Aufwendungen im Vorjahr. Finanzergebnis Das Finanzergebnis verschlechterte sich um 5,7Mio.€auf-39,8Mio.€(2013:-34,1Mio.€). Dies ist aber ganz wesentlich auf den Veräuße- rungsgewinn aus dem Verkauf der Anteile an der Ilwro Sp.zo.o (Galeria Dominikanska) im Vorjahr in Höhe von 15,8 Mio.€ zurückzu- führen. Die Zinserträge (0,3 Mio.€) lagen leicht unter dem Vorjahr. Die Zinsaufwendungen erhöhten sich per Saldo um 0,8 Mio. € auf 58,6 Mio.€ (2013: 57,8 Mio.€). Dabei resul- tieren aus der ganzjährigen Einbeziehung der Altmarkt-Galerie Dresden zusätzliche Zins- aufwendungen von 2,4 Mio. €, denen Zin- seinsparungen von 1,7 Mio. € gegenüber- stehen. Die übrigen Finanzaufwendungen aus der Bewertung eines Swaps verringerten sich um 3,9 Mio.€ auf 0,6 Mio.€. Das Ergebnis der at-equity einbezogenen Beteiligungsunternehmen verbesserte sich deutlich um 8,1 Mio.€ und lag bei 35,1 Mio.€ (2013: 27,0 Mio.€). Dies ist auch auf ein spür- bar höheres Bewertungsergebnis zurückzufüh- ren, das mit 12,7 Mio.€ um 10,3 Mio.€ über dem Vorjahr lag (2013: 2,4 Mio.€) und damit der Ertragsausfall der im Vorjahr noch für vier Monate berücksichtigten Altmarkt-Galerie Dresden überkompensiert werden konnte. Die Ergebnisanteile der Fremdgesellschaf- ter erhöhten sich leicht von 15,9 Mio.€ um 0,2 Mio.€ auf 16,1 Mio.€. Bewertungsergebnis über Vorjahr Das Bewertungsergebnis verbesserte sich um 21,0 Mio. € gegenüber dem Vorjahr (56,0 Mio.€) auf 77,0 Mio.€. Im Durchschnitt wurden die Konzernimmobilien nach Berück- sichtigung der laufenden Investitionen um 3,0% aufgewertet, wobei die Bandbreite der Bewertungsergebnisse zwischen 1,3 % und 4,5% lag. Die Bewertung der Bestandsobjekte führte zu einem Bewertungsgewinn von 88,3 Mio.€. Der Anteil der Fremdgesellschafter am Be- wertungsergebnis betrug im Berichtsjahr 11,3 Mio.€ (2013: 4,5 Mio.€). UMSATZERLÖSE in T€ 31.12.2014 31.12.2013 Differenz Abweichung in% Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach 34.110 33.646 464 1,4 Altmarkt-Galerie, Dresden 25.190 16.129 9.061 56,2 A10 Center, Wildau 20.567 20.216 351 1,7 Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim 18.593 17.382 1.211 7,0 Herold-Center, Norderstedt 13.174 13.199 -25 -0,2 Billstedt-Center, Hamburg 11.457 11.366 91 0,8 Allee-Center, Hamm 10.388 10.194 194 1,9 City-Galerie, Wolfsburg 9.771 9.647 124 1,3 City-Arkaden, Wuppertal 9.617 9.016 601 6,7 Forum, Wetzlar 9.156 9.164 -8 -0,1 Rathaus-Center, Dessau 8.502 8.291 211 2,5 City-Point, Kassel 8.332 8.141 191 2,3 Stadt-Galerie, Hameln 7.081 6.891 190 2,8 Summe Inland 185.939 173.282 12.657 7,3 Galeria Baltycka, Danzig 14.639 14.489 150 1,0 Caspia 207 216 -9 -4,2 Summe Ausland 14.846 14.705 141 1,0 Summe gesamt 200.785 187.987 12.798 6,8 58 GESCHÄFTSBERICHT 2014Deutsche EuroShop LAGEBERICHT in T€ 31.12.201431.12.2013 Differenz Abweichung in% Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach 34.11033.6464641,4 Altmarkt-Galerie, Dresden 25.19016.1299.06156,2 A10 Center, Wildau 20.56720.2163511,7 Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim 18.59317.3821.2117,0 Herold-Center, Norderstedt 13.17413.199 -25 -0,2 Billstedt-Center, Hamburg 11.45711.366910,8 Allee-Center, Hamm 10.38810.1941941,9 City-Galerie, Wolfsburg 9.7719.6471241,3 City-Arkaden, Wuppertal 9.6179.0166016,7 Forum, Wetzlar 9.1569.164 -8 -0,1 Rathaus-Center, Dessau 8.5028.2912112,5 City-Point, Kassel 8.3328.1411912,3 Stadt-Galerie, Hameln 7.0816.8911902,8 Summe Inland 185.939173.28212.6577,3 Galeria Baltycka, Danzig 14.63914.4891501,0 Caspia 207216 -9 -4,2 Summe Ausland 14.84614.7051411,0 Summe gesamt 200.785187.98712.7986,8

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