DES GB2015 Deutsch

Ertragsstarkes und wertbeständiges Portfolio Die Deutsche EuroShop verfügt über ein ausgewogen diversifiziertes Portfolio aus deutschen und europäischen Shoppingcentern. Bei Inves- titionen konzentriert sich die Unternehmensführung auf 1a-Lagen in Städten mit einem Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Einwohnern, die einen hohen Grad an Investitionssicherheit bieten. Gelegenheiten nutzen, Werte maximieren Im Rahmen einer „Buy&Hold“-Strategie legt das Management stets mehr Wert auf die Qualität und Rendite der Shoppingcenter als auf die Wachstumsgeschwindigkeit des Portfolios. Es beobachtet den Markt kontinuierlich und agiert als Käufer, wenn sich eine Gelegenheit er- gibt. Durch kurze Entscheidungswege und hohe Flexibilität in Bezug auf mögliche Beteiligungs- und Finanzierungsstrukturen kann sich die Deutsche EuroShop auf unterschiedlichste Wettbewerbssituatio- nen einstellen. Parallel dazu fokussiert sich die Konzernleitung auf die Wertoptimierung der vorhandenen Objekte im Portfolio. Differenziertes Mietensystem Ein wichtiger Bestandteil des Vermietungskonzepts ist ein differen- ziertes Mietensystem. Während Einzeleigentümer in Innenstädten oft- mals darauf bedacht sind, die höchstmögliche Miete für ihre Immobilien zu erzielen (und dabei ein monostrukturiertes Einzelhandelsangebot entsteht), sorgt das Management der Deutsche EuroShop mit einer Mischkalkulation für einen attraktiven Branchenmix und langfristig op- timierte Mieterträge. Die Mietpartner zahlen eine branchen- und um- satzabhängige Miete. In Schwächephasen sind die Erträge der Deutsche EuroShop durch Mindestmieten abgesichert, die an den Verbraucher- preisindex gekoppelt sind. Konzept des Erlebnis-Shoppings Das Centermanagement hat die Deutsche EuroShop an einen erfah- renen externen Partner, die Hamburger ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG (ECE), ausgelagert. Die ECE entwickelt, plant, reali- siert, vermietet und managt seit 1965 Einkaufszentren. Mit derzeit 196 Einkaufszentren im Management ist das Unternehmen europäi- scher Marktführer. Die Deutsche EuroShop sieht in einem professio- nellen Centermanagement den Schlüssel zum Erfolg eines Shopping- centers. Es sorgt nicht nur für einheitliche Öffnungszeiten und eine stets freundliche, helle, sichere und saubere Einkaufsatmosphäre, son- dern macht mit teils außergewöhnlichen Wareninszenierungen, Aktio- nen und Ausstellungen Shopping zum Erlebnis. Die durchschnittlich 500.000 bis 600.000 Menschen, die täglich die 19 DES-Center besu- chen, lassen sich von der Branchenvielfalt, aber auch von Aktionen wie Autoausstellungen, Castingshows, Modeschauen und Kinderattraktio- nen verschiedenster Art begeistern. Die Einkaufszentren werden so zu Marktplätzen, auf denen stets Neues und Spektakuläres geboten wird. grundlagen des konzerns GESCHÄFTSMODELL DES KONZERNS, ZIELE UND STRATEGIE Die Deutsche EuroShop ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg. Die Deutsche EuroShop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in Shop- pingcenter an erstklassigen Standorten investiert. Zum Immobilien- portfolio gehören 19 Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen und Ungarn. Die ausgewiesenen Umsätze erzielt der Konzern aus den Mieterlösen der vermieteten Flächen in den Einkaufszentren. Die Einkaufszentren werden von eigenständigen Gesellschaften gehal- ten, an denen die Deutsche EuroShop bei elf Gesellschaften zu 100% und bei acht Gesellschaften mit Beteiligungsquoten von 50 bis 75% beteiligt ist. Diese Gesellschaften werden je nach Anteil am Nominal- kapital voll oder at-equity in den Konzernabschluss einbezogen. Wei- tere Informationen zu indirekten oder direkten Beteiligungen sind im Konzernanhang aufgeführt. Konzernführende Gesellschaft ist die Deut- sche   EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für Unternehmensstrategie,  Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung und Kommunikati- on. Der Deutsche EuroShop-Konzern ist zentral und in einer personell schlanken Struktur organisiert. Ziele und Strategie Die Unternehmensführung konzentriert sich auf Investments in qualita- tiv hochwertige Shoppingcenter in Innenstadtlagen und an etablierten Standorten, die das Potenzial für eine dauerhaft stabile Wertentwick- lung haben. Daneben gilt die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditäts- überschusses aus der langfristigen Vermietung der Shoppingcenter, der als jährliche Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden kann, als wichtiges Anlageziel. Dazu investiert die Gesellschaft ihr Ka- pital nach dem Grundsatz der Risikostreuung in Shoppingcenter in ver- schiedenen europäischen Regionen; den Schwerpunkt bildet Deutsch- land. Indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten gewährleisten die gewünschte hohe Rentabilität. Mit bis zu zehn Prozent des Eigenkapitals kann sich die Gesellschaft im Rahmen von Joint Ventures an Shoppingcenter-Projektentwicklungen im Frühstadium beteiligen. Die Finanzierung neuer Investments soll in einem ausgewogenen Ver- hältnis zueinander stehen und der Fremdfinanzierungsanteil im Kon- zern 55% dauerhaft nicht übersteigen. Grundsätzlich werden Zinssätze bei der Aufnahme oder Prolongation von Darlehen langfristig gesichert. Ziel ist es, die Duration (durchschnittliche Zinsbindungsdauer) bei über fünf Jahren zu halten. KONZERN- LAGEBERICHT 116 Deutsche EuroShop AG Geschäftsbericht 2015

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