DES GB2015 Deutsch

WESENTLICHE BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN ERTRAGS- UND AUFWANDSREALISATION Umsatzerlöse bzw. sonstige betriebliche Erträge werden mit Erbrin- gung der Leistung bzw. mit Übergang der Gefahren auf den Kunden rea- lisiert. Betriebliche Aufwendungen werden mit der Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt der Verursachung ergebniswirksam gebucht. Zinserträge und Zinsaufwendungen werden periodengerecht erfasst. IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE Unter den immateriellen Vermögenswerten wird ausschließlich   erworbene Software der Deutsche EuroShop AG ausgewiesen. Die  Zugangsbewertung erfolgt zu Anschaffungskosten. Diese werden auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer von fünf Jahren verteilt und ent- sprechend linear mit 20% abgeschrieben. Die Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden jährlich zum Ende des Geschäfts- jahres überprüft. SACHANLAGEN Das Sachanlagevermögen ist mit den Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen und, soweit zutreffend, außerplan- mäßige Abschreibungen (Wertminderungen) bilanziert. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beinhaltet die betrieblich ge- nutzten Pkw, die Büroausstattung, Mietereinbauten, Einrichtungs- gegenstände und technisches Equipment der Deutsche EuroShop AG,  die zwischen drei und dreizehn Jahren linear abgeschrieben werden. Die Abschreibungsmethode und die Abschreibungsdauer werden jähr- lich zum Ende des Geschäftsjahres überprüft. INVESTMENT PROPERTIES Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sind nach IAS 40 im  Zeitpunkt des Zugangs zunächst mit den Anschaffungs- bzw. Herstel- lungskosten zu bilanzieren. Im Bau befindliche Immobilien, die nach ihrer Fertigstellung als Finanzinvestition genutzt werden sollen, fallen auch in den Anwendungsbereich des IAS 40. Als Finanzinvestition ge- haltene Immobilien können entweder zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (Anschaffungskostenmodell) oder mit dem Fair Value (Modell des beizulegenden Zeitwertes) bilanziert werden. Die Folgebewertung erfolgt für alle Immobilien mit dem Marktwert (Fair Value), wobei die jährlichen Änderungen erfolgswirksam (per Saldo) im Bewertungsergebnis ausgewiesen sind (wiederkehrende Fair-Value-Bewertung). Hierbei handelt es sich um Immobilien, die langfristig zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zu Wertsteigerungs- zwecken gehalten werden. Die Immobilien sind nach IAS 40 bei Ansatz  zu Marktwerten nicht mehr planmäßig abzuschreiben. Die periodischen Marktwerte der Immobilien wurden zum 31. De- zember 2015 durch den Gutachter Jones Lang LaSalle GmbH (JLL) ermittelt. Dabei kam wie in den Vorjahren die Discounted-Cashflow-  Methode (DCF) zur Anwendung. Bei der DCF-Methode wird der Bar- wert künftiger Zahlungsmittelüberschüsse für das jeweilige Objekt zum Bewertungsstichtag berechnet. Dazu werden in einer Detailplanungs- phase von (üblicherweise) zehn Jahren die Einzahlungsüberschüsse aus dem jeweiligen Objekt ermittelt und mit einem Diskontierungs- satz abgezinst. Für das Ende der zehnjährigen Detailplanungsphase wird ein Restwert prognostiziert. Hierzu werden die stabilisierten Ein- zahlungsüberschüsse des letzten Planungsjahres mit einem Zinssatz kapitalisiert (Kapitalisierungszinssatz). Der Restwert wird in einem zweiten Schritt ebenfalls mit dem Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Zur Ableitung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze wur- de von JLL das Equated Yield-Modell angewandt. Der Kapitalisierungs- zinssatz wurde individuell für jede Immobilie aus Nettoanfangsrenditen vergleichbarer Transaktionen abgeleitet. Dabei wurden wertbilden- de Determinanten wie Inflation, Miet- und Kostenentwicklung implizit im Kapitalisierungszinssatz berücksichtigt. Zudem wurde jeweils das objektspezifische Risikoprofil hinsichtlich der relevanten Einzelindi- katoren adjustiert. Zu diesen Indikatoren gehören zum Beispiel die Lage- und Standortqualität, die Marktentwicklung sowie die Entwick- lung des Wettbewerbsumfeldes. Die Diskontierungszinssätze hat JLL ebenfalls aus Vergleichstransaktionen abgeleitet, allerdings um die Wachstumsprognosen für Mieten und Kosten bereinigt, da diese explizit im jeweiligen Cashflow dargestellt worden sind. Eine methodische Dif- ferenzierung bei der Bewertung von in- und ausländischen Immobilien wurde von JLL nicht vorgenommen. Im Vorjahr wurden die periodischen Marktwerte der Immobilien von einem Gutachterteam bestehend aus der Feri EuroRating Services AG  und GfK GeoMarketing GmbH ebenfalls über die Discounted-Cashflow- Methode (DCF) ermittelt. Im Prognosezeitraum wurde im langfristigen Durchschnitt eine Miet- steigerungsrate von 1,14% angenommen (2014: 1,70%).Von den prog- nostizierten Mieten wurden im Durchschnitt Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten in Höhe von 10,7% (2014: 11,0%) abgezogen. Damit ergaben sich Einzahlungsüberschüsse von durchschnittlich 89,3% (2014: 89,0%). Im Geschäftsjahr lagen die tatsächlichen Bewirtschaf- tungs- und Verwaltungskosten bei 9,6% (2014: 9,5%) der Mieterträge. Bei einem durchschnittlichen Kapitalisierungssatz von 5,33% betrug der durchschnittliche Diskontierungssatz 6,11% (2014: 6,44%). Auf Basis der Gutachten ergibt sich für das Geschäftsjahr 2015 für das Immobilienportfolio eine Nettoanfangsrendite vor Transaktionskosten 152 Deutsche EuroShop AG Geschäftsbericht 2015 KONZERN- ABSCHLUSS

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