DES GB2015 Deutsch

Der Onlinehandel ist im Jahr 2015 um 12 % auf 41,7 Mrd. € gestiegen.  Damit setzte sich die dynamische Entwicklung der Vorjahre auch in 2015 fort und der Anteil des Online-Einzelhandelsumsatzes macht nun- mehr rund 9% der Gesamtumsätze mit steigender Tendenz aus. Der Handelsverband Deutschland rechnet auch für das kommende Jahr mit einem deutlichen Anstieg um 11 % auf 46,3 Mrd. €. Inzwischen kauft je- der zweite Deutsche regelmäßig im Internet ein. Dabei ist das Verhalten je nach Branche durchaus sehr unterschiedlich. Bei Büchern, Unter- haltungselektronik und Telekommunikation favorisieren viele Kunden inzwischen den Einkauf über das Internet. Medikamente, Schmuck und Uhren und Lebensmittel werden aber weiterhin im stationären Einzel- handel erworben. Der steigende Anteil des Online-Umsatzes am Gesamtumsatz im deut- schen Einzelhandel setzt vor allem die vielen kleinen und mittelstän- dischen Handelsunternehmen aus dem stationären Bereich einem erhöhten Wettbewerbsdruck aus. Dieser Entwicklung wird mit einer zunehmenden Verknüpfung von Offline- und Online-Welt sowie der Be- tonung des Freizeit-, Erlebnis- und Treffpunktcharakters im Rahmen konzeptioneller Anpassung der Shoppingcenter begegnet. Auch die Verbesserung der persönlichen Beratung und Kontakte beim Einkauf stellen hier eine wichtige Komponente dar. Die Deutsche   EuroShop AG kann sich längerfristigen Trends wie der  wachsende Bedeutung des Onlinehandels für den stationären Einzel- handel nicht gänzlich entziehen. Die Entwicklungen der Vergangenheit haben bisher gezeigt, dass wir mit der Ansiedlung unserer Shopping- center in erstklassigen Lagen und mit einer breiten Branchendiversifi- kation innerhalb der Center auch in stagnierenden Phasen Geschäfts- erfolge erzielen können. Wir minimieren Markt- und Branchenrisiken durch intensive Marktbeobachtungen und die laufende und individuelle Anpassung des Mieter- und Branchenmixes in unseren Centern sowie durch den Abschluss langfristiger Verträge mit bonitätsstarken Mietern aller Einzelhandelssegmente. Mietausfallrisiko Es ist möglich, dass bestehende Mietverträge durch Mieter nicht mehr erfüllt oder bei Neu- und Anschlussvermietungen die bisherigen Mieten nicht mehr erzielt werden können. In der Folge würden die Einnahmen geringer ausfallen als kalkuliert und eventuell Ausschüttungsreduzie- rungen nötig werden. Sofern die Mieteinnahmen für eine Objektgesell- schaft nicht mehr ausreichen, um die Zins- und Tilgungsleistungen zu erfüllen, könnte dies zum Verlust des gesamten Objekts führen. Die Umsatzentwicklung der Mieter und die Entwicklung der Außenstän- de werden diesbezüglich regelmäßig analysiert und bei auftretenden Negativentwicklungen werden frühzeitig Nachvermietungsmaßnah- men ergriffen. Für das Ausfallrisiko stellen die Mieter in der Regel entsprechende Mietsicherheiten. Darüber hinaus werden im Einzelfall Wertberichti- gungen bei der Bilanzierung berücksichtigt. Kostenrisiko Ausgaben für laufende Instandhaltungen oder Investitionsprojekte können höher ausfallen als aufgrund von Erfahrungswerten kalkuliert. Risiken aus Kostenüberschreitungen bei laufenden Investitionsprojek- ten werden dadurch minimiert, dass schon in der Planungsphase für alle erkennbaren Risiken vorsorglich Kostenansätze in der Kalkulation berücksichtigt werden. Darüber hinaus werden Bauaufträge in der Re- gel an bonitätsstarke Generalunternehmen zum Festpreis vergeben. Baubegleitend wird durch die von uns beauftragten Unternehmen ein professionelles Projektmanagement gewährleistet. Kostenüberschrei- tungen für laufende Bauprojekte können im Einzelfall aber grundsätz- lich nicht gänzlich vermieden werden. Bewertungsrisiko Der Wert einer Immobilie bestimmt sich im Wesentlichen nach dem Ertragswert, der seinerseits von Faktoren wie der Höhe der jähr- lichen Mieteinnahmen, dem zugrunde gelegten Standortrisiko, der Entwicklung des langfristigen Kapitalmarktzinses und dem allgemei- nen Zustand der Immobilie abhängt. Eine Verringerung der Mietein- nahmen oder eine Verschlechterung des Standortrisikos wirkt sich damit generell ertragswertsenkend aus. Darüber hinaus wird die Wertentwicklung der Immobilien maßgeblich auch von verschiedenen gesamtwirtschaftlichen oder regionalen Faktoren sowie objektspezi- fischen Entwicklungen beeinflusst, die nicht vorhersehbar oder von der Gesellschaft beeinflussbar sind. Die beschriebenen Faktoren flie- ßen in die jährliche Verkehrsbewertung unserer Bestandsimmobilien durch unabhängige Gutachter ein. Die Wertveränderungen werden ent- sprechend den Vorgaben des IAS 40 im Konzernabschluss ergebnis- wirksam erfasst und können daher zu einer höheren Volatilität des Konzernergebnisses führen. Währungsrisiko Die Aktivitäten der Deutsche   EuroShop AG finden ausschließlich im  europäischen Wirtschaftsraum statt. Überschaubare Währungsrisi- ken ergeben sich bei den osteuropäischen Beteiligungsgesellschaften. Diese Risiken werden nicht abgesichert, da es sich um reine Umrech- nungsvorgänge zum Bilanzstichtag handelt und insoweit damit kei- ne Cashflow-Risiken verbunden sind. Das operative Währungsrisiko ist durch die Kopplung von Mieten und Darlehensverbindlichkeiten an den Euro weitgehend abgesichert. Ein Risiko könnte entstehen, wenn Mieter durch einen abrupten Kursverfall des ungarischen Forint oder des polnischen Zloty nicht mehr in der Lage wären, die dann deutlich höheren Fremdwährungsmieten zu zahlen. Finanzierungs- und Zinsänderungsrisiken Das Zinsänderungsrisiko wird bei neuen Immobilienfinanzierungen weitestgehend durch Abschluss langfristiger Darlehen mit Zinsbin- dungsfristen von bis zu 20 Jahren reduziert. Es ist nicht auszuschlie- ßen, dass eine Anschlussfinanzierung nur zu höheren Zinssätzen als bisher realisiert werden kann. Die Zinshöhe wird maßgeblich von den volkswirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen bestimmt und ist daher für uns nicht vorhersehbar. KONZERN- LAGEBERICHT 131

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